ECLI:NL:RBMNE:2018:1020

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel rechtkantonrechter locatie Almere Vonnis van 14 februari 2018 (bij vervroeging) in de zaak met zaaknummer / rolnummer 6315731 / MC EXPL 17-9012 van [eieres] ,wonende te [woonplaats] ,eiseres, hierna ook te noemen: [eieres] ,gemachtigde D.A.S. Ned. Rechtsbijstand Vez.mij. N.V.,mr. F. Huisman tegen 1 [gedaagde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [gedaagde sub 2] ,gedaagden, hierna te zamen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,gemachtigde mr. R. Kuizenga.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de akte van [eieres] - de akte van [eieres] het tussenvonnis van 29 november 2017 het proces-verbaal van comparitie van 7 februari 2017. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eieres] heeft van [gedaagde sub 1] c.s. op 9 september 2016 de woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres] gekocht. De woning is geleverd op 17 februari 2017. In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen: “(..) 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (..)” 2.2. Van de koopovereenkomst maakt onderdeel uit ‘een vragenlijst voor de verkoop van een woning’. In de vragenlijst is het volgende opgenomen: “(..) 8. Sanitair en riolering b. Lopen de afvoeren van wastafels, douche, bad, toilette, gootsteen en kranen goed door? Antworod: Ja d. Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering zoals breuken, stankoverlast, lekkages etc? Antwoord: Nee (..)” 2.3. Bij brief van de Das Rechtsbijstand van 24 maart 2017 aan [gedaagde sub 1] wordt het volgende medegedeeld: ‘(..) Cliënte heeft kort na de eigendomsoverdracht helaas gebreken moeten constateren in de woning. De riolering in de badkamer is niet op afschot gelegd waardoor het water terugloopt. De afvoer is daardoor verstopt geraakt met als gevolg dat er een lekkage is ontstaan. Een ander gebrek dat cliënte heeft moeten constateren is het continue doorslaan van de stoppen. In één lasdoos blijken twee verschillende groepen te zitten. Om dit te kunnen verhelpen dienen de muren te worden opengebroken en de elektrische installatie opnieuw te worden aangelegd. Namens cliënte nodig ik u uit de situatie in de badkamer en de elektrische installatie te komen beoordelen. Ik verzoek u om mij voor 30 maart aanstaande te laten weten of u de gebreken wilt (laten) beoordelen. Hoor ik niet uiterlijk 30 maart van u, dan zal ik cliënte nadere (rechts)maatregelen adviseren. U zult dan onder andere formeel aansprakelijk worden gesteld. Ook zal cliënte een deskundige inschakelen om de kosten te begroten. De kosten zullen op u worden verhaald indien u dan weigerachtig blijft tot herstel over te willen gaan. (..)” 2.4. Bij brief van 18 april 2017 van de Das Rechtsbijstand aan [gedaagde sub 1] wordt het volgende medegedeeld: “Op 24 maart jl. heb ik u namens mevrouw [eieres] (cliënte) uitgenodigd om de situatie te komen bekijken. Diezelfde dag heeft u telefonisch contact met mij gehad, waarin u hebt aangegeven hiertoe bereid te zijn. Helaas heb ik van cliënte vernomen dat u nadien in onderling contact hebt aangegeven af te zien van uw toezegging. Jammer dat u niet bent komen kijken. Voorts heb ik begrepen dat u zich noch verantwoordelijk noch aansprakelijk voelt voor de gebreken van cliënte. U bent geenszins bereid de gebreken te (laten) herstellen. Ik stel u hierbij formeel aansprakelijk voor de gebreken aan de woning van cliënte. Cliënte zal nu zelf tot herstel van de gebreken over gaan. De hiermee gepaard gaande kosten worden op u verhaald, desnoods in rechte.” 2.5. [bedrijfsnaam 1] heeft op 8 maart 2017 het toilet ontstopt. 2.6. [bedrijfsnaam 2] heeft op 12 maart 2017 een storing aan de elektrische installatie vermoedelijk door waterschade ontstaan, opgelost. De kosten bedragen € 121,00. 2.7. Op 19 maart 2017 deelt [bedrijfsnaam 2] het volgende aan [eieres] mede: “(..) Inderdaad hebben wij op 8 maart geconstateerd dat er een en of ander niet in orde is met het elektrische systeem. Er was/is een storing in een stopcontact in de badkamer wat ik niet kan oplossen, waarschijnlijk zit in het plafond een lasdoos verstopt die of waterschade heeft of er is een beschadiging. Hoe dan ook kan ik dit niet verhelpen aangezien deze verstopt zit in het plafond. (..)’ 2.8. [bedrijfsnaam 3] heeft op 15 maart 2017 het toilet ontstopt onder vermelding van: Toilet ontstopt en camera inspectie uitgevoerd leiding in de vloer boven verzakt. En de schrobput is lek onder de tegels komt water omhoog als de afvoer verstopt is. [bedrijfsnaam 3] heeft op 6 april 2017 het toilet ontstopt onder vermelding van: Slechte constructie te veel haks T-stukken gebruikt. Schrobput zelf geplaatst in de badkamer. Er is een gat gemaakt in de T-stuk. De kosten bedragen € 300,00 respectievelijk € 250,00. 2.9. Op 30 maart 2017 is er telefonisch contact geweest tussen [eieres] en [gedaagde sub 1] . 2.10. Op 7 april 2017 en op 13 april 2017 heeft [eieres] vloertegels aangeschaft voor een bedrag van € 378,00 en € 58,32. 2.11. [bedrijfsnaam 4] B.V. heeft de werkzaamheden uitgevoerd in de periode 11 april 2017 tot en met 25 april 2017. [bedrijfsnaam 4] heeft op 18 april 2017 een bedrag van € 5.108,86 gefactureerd en op 30 april 2017 een bedrag van € 3.677,89 gefactureerd. 2.12. Bij ongedateerde brief deelt [bedrijfsnaam 4] B.V. het volgende mede: “(..) De rioolverstopping moet altijd aanwezig zijn geweest. De riolering liep dusdanig op tegenschot, dat het nooit goed heeft gelopen. Tevens zijn er foutieve t-stukken gebruikt, namelijk haaks en geen stroming T-stuk, waardoor er altijd een opstopping zal plaatsvinden Er is tweemaal getracht te ontstoppen, maar dat is niet gelukt. Na onderzoek door een aannemer is dit resultaat naar voren gekomen. De vloer is uitgebroken en vernieuwd. Tevens is al het riool vernieuwd tot aan de standleiding van de hal toe. Alle bedrading ten behoeven van het elektra is vernieuwd, omdat deze een zeer gevaarlijke situatie opleverde. De groepen waren gemengd, er waren open leidingen en er was geen aarde aanwezig. Tijdens het ontstoppen van de riolering sprongen er diverse groepen uit in de meterkast. De klant is op de hoogte van de kosten te weten € 3,677,89/€ 5.108,86. (..)” 2.13. Bij brief van 5 juli 2017 van de Das Rechtsbijstand aan [gedaagde sub 1] wordt op grond van non-conformiteit aanspraak gemaakt op vergoeding van de gemaakte kosten voor een bedrag van € 9.894,07.

3.1. [eieres] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 9.894,07, vermeerderd met de proceskosten. 3.2. Ter onderbowuing van haar vordering stelt [eieres] het volgende. Door [gedaagde sub 1] c.s. is niet verkocht en geleverd wat [eieres] op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. Er is sprake geweest van ernstige gebreken welke bij [gedaagde sub 1] c.s. bekend zijn geweest: de afvoerleidingen konden het water niet in voldoende mate afvoeren met herhaaldeljke verstoppingen tot gevolg en het elektra voldeed niet aan de voorschriften, waardoor er sprake was van een gevaarlijke situatie. Het handelt zich om gebreken welke aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Tot een normale bewoning behoort dat de afvoerleidingen functioneren en dat het elektra op een veilige manier is aangesloten en aangelegd. Daarnaast hebben [gedaagde sub 1] c.s. weet gehad van de problemen welke er speelden, maar hebben zij nagelaten dit kenbaar te maken aan [eieres] . Zij hebben daarmee de op hun rustende mededelingsplicht geschonden. [gedaagde sub 1] c.s. zijn bij brief van 24 maart 2017 in gebreke gesteld en op de hoogte gesteld van de geconstateerde gebreken. [gedaagde sub 1] c.s. zijn uitgenodigd om de gebreken te herstellen en/of deze zelf te beoordelen, doch hebben van dit aanbod geen gebruik gemaakt. 3.3. [eieres] heeft, gelet op de aard en ernst van de gebreken, herstelwerkzaamheden uit laten voeren door derden. De hiermee gemoeide kosten bedragen: - Tegels badkamer € 436,32 - Manuren en materiaal herstel badkamer € 8.786,75 - Kosten rioleringsservice € 550,00 - Verhelpen storing in meterkast € 121,00 Totaal: € 9.894,07 3.4. [gedaagde sub 1] c.s. voert verweer. [gedaagde sub 1] c.s. betwisten nadrukkelijk dat zij weet hebben gehad van de gestelde gebreken. De vragenlijst is door gedaagden naar waarheid ingevuld. De mededelingsplicht is niet geschonden. [eieres] maakt ten onrechte aanspraak op schadevergoeding. [gedaagde sub 1] c.s. is niet in verzuim geraakt en bovendien heeft [eieres] door te handelen zoals zij heeft gehandeld, de belangen van [gedaagde sub 1] c.s. veronachtzaamd. Op het moment dat eiseres de gebreken in de door haar gekochte woning constateerde, diende zij, om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding ex artikel 6:74 lid 1 BW, gedaagden in verzuim te brengen. De nakoming was immers niet blijvend onmogelijk en in het tweede lid van genoemd artikel is bepaald dat de verplichting tot vergoeding van de schade pas ontstaat nadat er sprake is van verzuim van de schuldenaar, in dit geval dus van [gedaagde sub 1] c.s. In artikel 6:82 BW is bepaald dat het verzuim pas intreedt, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. De brief van 24 maart 2017 kwalificeert niet als een ingebrekestelling. 3.5. [gedaagde sub 1] betwist voorts de hoogte van de schade. De gestelde schade lijkt eerder te zien op een complete renovatie van de badkamer. De gang van zaken wekt de schijn, dat de gestelde gebreken aan het licht zijn gekomen bij de toch al geplande verbouwing en dat vervolgens is getracht een zaak te maken tegen [gedaagde sub 1] c.s.. [gedaagde sub 1] c.s. betwist nadrukkelijk dat zij weet hebben gehad van de gestelde gebreken. [gedaagde sub 1] c.s. heeft nooit problemen gehad met de badkamer noch met de elektra. Gedaagden menen dat het niet aannemelijk is dat het gestelde gebrek ten tijde van de overdracht reeds aanwezig was. Een deugdelijk onderzoek heeft niet plaatsgevonden en onderzoek naar de gestelde gebreken is vanwege de reparatie daarvan niet meer mogelijk. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. De kantonrechter oordeelt als volgt. Non-conformiteit 4.2. Allereerst dient te worden beoordeeld of de door [gedaagde sub 1] c.s. aan [eieres] geleverde woning aan de overeenkomst beantwoordt in de zin van artikel 7:17 BW. Weliswaar heeft [gedaagde sub 1] c.s. gesteld dat hij nimmer problemen heeft ondervonden aan de riolering en elektriciteit in de badkamer, maar heeft daarmee onvoldoende de door [eieres] gestelde gebreken betwist. [gedaagde sub 1] c.s. heeft immers niet betwist dat de afvoerleidingen in de badkamer niet op afschot zijn gelegd, waardoor het water van onder meer het toilet niet goed kon worden afgevoerd en dat de elektriciteit in de badkamer verkeerd is aangelegd. De gebreken worden bevestigd door [bedrijfsnaam 4] B.V. in haar ongedateerde brief aan [eieres] , zoals onder overweging 2.12 aangehaald. Gelet op de beschrijving van de gebreken moet worden aangenomen dat die gebreken aan de riolering en elektriciteit in de badkamer al bestonden ten tijde van de verkoop, immers niet, althans onvoldoende is gesteld noch is gebleken dat [eieres] daar op enigerlei wijze debet aan is geweest. [bedrijfsnaam 2] heeft de problemen met de elektriciteitsvoorziening eveneens bevestigd. [bedrijfsnaam 4] B.V. heeft de gebreken als zodanig ernstig gekwalificeerd dat daardoor de badkamer niet te gebruiken was en sprake was van een gevaarlijke situatie. 4.3. [eieres] mocht bij aankoop van de woning verwachten dat deze de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, waaronder moet worden begrepen een goed functionerende riolering en een veilige elektriciteitsvoorziening, mede nu de woning in 2009 is gebouwd en aldus nog betrekkelijk nieuw was. Nu de gebreken niet op basis van een bouwinspectie op eenvoudige wijze zijn vast te stellen, rustte onder deze omstandigheden er op [eieres] als particuliere koper niet de plicht nog onderzoek te doen naar de staat van de riolering en elektriciteit in de badkamer. De kantonrechter is van oordeel dat de woning bij aflevering niet aan de overeenkomst beantwoordde. Verzuim 4.4. De kantonrechter stelt voorop dat voor een vordering tot schadevergoeding op basis van art. 6:74 lid 2 BW vereist is dat de schuldenaar in verzuim is, tenzij nakoming blijvend onmogelijk is. Verzuim treedt, voor zover hier relevant, in wanneer de schuldenaar in gebreke is gesteld door middel van een schriftelijke aanmaning, waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft (art. 6:82 lid 1 BW). De ingebrekestelling heeft niet de functie om ‘het verzuim vast te stellen’, maar om de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is, bij gebreke van welke nakoming de schuldenaar vanaf dat tijdstip in verzuim is (ECLI:NL:HR:1996:ZC2140). Deelt de schuldenaar de schuldeiser zelf mede niet te zullen nakomen dan geldt artikel 6:83 onderdeel c BW. Hieruit volgt dat geen ingebrekestelling is vereist wanneer de schuldenaar aan de schuldeiser doet weten niet of zonder tekortkoming te zullen nakomen. Het verzuim treedt dan in op het moment van die mededeling. 4.5. [gedaagde sub 1] c.s. heeft als verweer opgeworpen dat [gedaagde sub 1] c.s. niet in verzuim is komen te verkeren, omdat een ingebrekestelling, waarbij een redelijke termijn voor de nakoming wort gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft, ontbreekt, zodat de vordering dient te worden afgewezen. [eieres] stelt evenwel dat [gedaagde sub 1] c.s. bij brief van 24 maart 2017 van haar gemachtigde in gebreke is gesteld. De kantonrechter is met [gedaagde sub 1] c.s. van oordeel dat de brief van 24 maart 2017 niet als een ingebrekestelling, die aan de eisen van de wet voldoet, valt te kwalificeren. In die brief wordt [gedaagde sub 1] c.s. weliswaar op de hoogte gesteld van de geconstateerde gebreken, maar slechts uitgenodigd die gebreken zelf te komen beoordelen, terwijl bij het uitblijven van een reactie rechtsmaatregelen worden aangekondigd. Verder wordt dan eerst een aansprakelijkheidsstelling en een begroting van de kosten door een deskundige in het vooruitzicht gesteld onder de mededeling dat dan bij weigering tot herstel de kosten op [gedaagde sub 1] c.s. zullen worden verhaald. De brief is een mededeling van het ‘spoorboekje’ dat [eieres] wenst te hanteren, maar van een aanmaning tot herstel binnen een redelijke termijn is echter nog geen sprake. Vast staat dat [eieres] de in de brief van 24 maart 2017 te volgen weg niet heeft gehanteerd. Dit is aan [eieres] toe te rekenen nu zij zich had voorzien van rechtskundige rechtsbijstand. 4.6. Desondanks leidt het ontbreken van een ingebrekestelling in het onderhavige geval niet tot het door [gedaagde sub 1] c.s. voorgestane resultaat. De kantonrechter neemt daartoe de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking. Nadat [gedaagde sub 1] c.s. middels de brief van 24 maart 2017 op de hoogte is gesteld van de gebreken is onweersproken door [eieres] gesteld dat tussen [gedaagde sub 1] en de Das Rechtsbijstand telefonisch contact is geweest waarbij [gedaagde sub 1] c.s. te kennen heeft gegeven de gebreken zelf te willen komen inspecteren. Vervolgens heeft telefonisch contact plaatsgevonden tussen [eieres] en [gedaagde sub 1] , waarbij volgens [eieres] [gedaagde sub 1] heeft afgezien van inspectie en bovendien elke aansprakelijkheid heeft afgewezen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft aanvankelijk bij conclusie van antwoord het telefoongesprek van 30 maart 2017 tussen [gedaagde sub 1] en [eieres] ontkend. Nadat [eieres] een overzicht van telefonische contacten heeft overgelegd, waaruit volgt dat op 30 maart 2017 een telefoongesprek heeft plaatsgevonden onder het nummer van [gedaagde sub 1] c.s., heeft [gedaagde sub 1] c.s. het gesprek niet langer bestreden, maar gesteld dat hij zich de inhoud van dat gesprek niet meer kon herinneren. Vervolgens heeft de gemachtigde van [eieres] bij brief van 18 april 2017 mededeling gedaan van de inhoud van het telefoongesprek van 30 maart 2017 en bevestigd dat [gedaagde sub 1] zich niet verantwoordelijk noch aansprakelijk voelt voor de gebreken, met als conclusie dat [gedaagde sub 1] c.s. niet bereid is de gebreken te herstellen. Verder is aangekondigd dat de gebreken door [eieres] op kosten van [gedaagde sub 1] c.s. zal worden hersteld. Bij brief van 5 juli en 7 augustus 2017 heeft de gemachtigde van [eieres] mededeling van de hoogte van de schade (herstelkosten) gedaan onder aankondiging van rechtsmaatregelen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft op de brief van 18 april 2017 en de daaropvolgende brieven niet gereageerd. Nu [gedaagde sub 1] c.s. de juistheid van de inhoud van de brief van 18 april 2017 niet direct heeft bestreden, en ook later niet, maar eerst bij conclusie van antwoord in deze procedure, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de inhoud van die brief, zodat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] in het telefoongesprek van 30 maart 2017 definitief elke aansprakelijkheid heeft afgewezen. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat het ongeloofwaardig voorkomt dat [gedaagde sub 1] zich de inhoud van het gesprek niet meer kan herinneren, terwijl hij aanvankelijk heeft ontkend dat het telefoongesprek op 30 maart 2017 heeft plaatsgevonden. 4.7. Bij de beoordeling van hetgeen redelijkheid en billijkheid in het concrete geval eisen, gaat het erom of van de schuldeiser in de gegeven omstandigheden in redelijkheid kan worden gevergd dat hij zijn wederpartij omtrent de gebreken zou inlichten en hem in staat zou stellen – en sommeren – alsnog de verschuldigde prestatie (herstel) te verrichten.

De kantonrechter I. verwijst de zaak naar de rol van 14 maart 2017 voor het nemen van een akte door [eieres] als bedoeld onder rechtsoverweging 4.9; II. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2018.