ECLI:NL:GHARL:2020:9731

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.271.820/01 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 7149912) arrest van 24 november 2020 in de zaak van 1 [appellant1] , wonende te [A] , 2. [appellant2] , wonende te [B] , appellanten in het principaal hoger beroep, geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, in eerste aanleg: eisers, hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s., advocaat: mr. R. van der Hoeff, kantoorhoudend te Rotterdam, tegen 1 [geïntimeerde1] , wonende te [C] , 2. [geïntimeerde2] , wonende te [C] , geïntimeerden in het principaal hoger beroep, appellanten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, in eerste aanleg: gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s., advocaat: mr. H.C. Vroege, kantoorhoudend te Hilversum. 1 1 Het verloop van de procedure bij de kantonrechter 1.1 Het verloop van de procedure bij de kantonrechter (de rechtbank Midden-Nederland, afdeling civielrecht, locatie Almere) blijkt uit de vonnissen van 27 maart 2019 en 18 september 2019. 2 2 Het verloop van de procedure bij het hof 2.1 Het verloop van de procedure bij het hof blijkt uit:- de appeldagvaarding van 17 december 2019;- de memorie van grieven (met één productie);- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel (met één productie);- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel. 2.2 Vervolgens hebben partijen de processtukken overgelegd en heeft het hof een datum voor arrest bepaald. 2.3 De vordering van [appellanten] c.s. in het principaal appel houdt in dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 18 september 2019 vernietigt, vaststelt dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is en [geïntimeerden] c.s. veroordeelt in de proceskosten in beide instanties. 2.4 De vordering van [geïntimeerde1] in voorwaardelijk incidenteel appel komt erop neer dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 18 september 2018 vernietigt en de huurprijs tussen partijen vaststelt op € 574,94 per maand, "kosten rechtens". 3 3 Waar gaat deze zaak over? 3.1 [geïntimeerden] c.s. huren vanaf 1 augustus 2017 de zelfstandige woonruimte (een appartement) aan de [a-straat] 31B te [C] . Aanvankelijk was Maes Invest B.V. de verhuurder, laten werden [appellanten] c.s. en een derde, [D] (hierna: [D] ) verhuurder. Inmiddels zijn alleen [appellanten] c.s. verhuurders. 3.2 De overeengekomen huurprijs bedroeg bij aanvang van de huur € 970,- per maand, exclusief servicekosten en kosten voor het gebruik van een parkeerplaats. 3.3 [geïntimeerden] c.s. hebben op 5 december 2017 de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen. In een uitspraak van 29 juni 2018 heeft de huurcommissie geoordeeld dat het puntenaantal van de woonruimte per 1 augustus 2017 125 is en dat bij dit puntenaantal de maximale huurprijsgrens € 611,25 (exclusief bijkomende kosten) bedraagt, wat lager is dan de huurliberalisatiegrens van € 710,68. 3.4 [appellanten] c.s. en [D] hebben gevorderd dat de kantonrechter een uitspraak doet over het punt waarvoor door [geïntimeerden] c.s. om een uitspraak van de huurcommissie is verzocht. 3.5 In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat het aantal punten per 1 augustus 2017 148 bedraagt en dat de maximale huurprijsgrens bij dit puntenaantal € 730,51 exclusief bijkomende kosten is. De kantonrechter heeft de aanvangshuur vervolgens op € 730,51 gesteld. 3.6 Tegen zo’n beslissing is hoger beroep uitgesloten (artikel 7:262 lid 2 BW). Maar volgens [appellanten] c.s. is sprake van een zogenaamde doorbrekingsgrond, waardoor de beslissing van de kantonrechter toch in hoger beroep aan de orde kan worden gesteld. De doorbrekingsgrond is in hun visie daarin gelegen dat de kantonrechter in strijd met het recht een huurprijs heeft vastgesteld boven de liberalisatiegrens van € 710,68 bij het begin van de huur. Het hof dient eerst te beantwoorden of van een doorbrekingsgrond sprake is. Als dat niet het geval is, is ook het beroep van [geïntimeerden] c.s. (dat is ingesteld onder de voorwaarde dat sprake is van een doorbrekingsgrond) niet aan de orde. Als wel sprake is van een doorbrekingsgrond dient het hof te beoordelen of het bezwaar van [geïntimeerden] c.s. tegen de door de kantonrechter toegepaste puntentelling juist is en, daarmee samenhangend, of de aanvangshuurprijs op een lager bedrag moet worden vastgesteld. 4 4 Is sprake van een doorbrekingsgrond? 4.1 Wie ondanks een appelverbod hoger beroep instelt, kan daarin toch ontvangen worden als hij zich erover beklaagt dat de rechter in eerste aanleg de desbetreffende bepaling ten onrechte, dan wel met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast, dan wel ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. 4.2 [appellanten] c.s. hebben, overeenkomstig artikel 7:262 lid 1 BW, gevorderd dat de kantonrechter beslist over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Op grond van artikel 7:262 lid 2 BW is hoger beroep tegen de uitspraak van de kantonrechter uitgesloten. Maar volgens [appellanten] c.s. heeft de kantonrechter de wettelijke regeling van de huurprijzen niet juist toegepast - en/of is hij buiten het toepassingsgebied van de wettelijke regeling getreden - door een geliberaliseerde huurprijs vast te stellen. Daarmee hebben zij een beroep gedaan op een doorbrekingsgrond en kunnen zij dus in hun hoger beroep worden ontvangen. 4.3 Dat betekent nog niet dat zij zich terecht op een doorbrekingsgrond beroepen. Dat is naar het oordeel van het hof namelijk niet het geval. Het hof zal dat hierna toelichten. 4.4 Wanneer, zoals in dit geval, de huurder de huurcommissie op grond van artikel 7:249 BW heeft verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen en de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, zijn partijen aan de uitspraak van de huurcommissie gebonden, tenzij een van hen tijdig een beslissing van de kantonrechter vordert over de aanvangshuur. Hoewel dat niet met zoveel woorden in artikel 7:262 BW is bepaald, zal de kantonrechter bij zijn beslissing (net als de huurcommissie) de bepalingen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en de daarop gebaseerde regels dienen toe te passen. 4.5 Wanneer partijen een aanvangshuur zijn overeengekomen die hoger is dan de liberalisatiegrens, kan de huurder de huurcommissie toch verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuur. Uit artikel 7:247 lid 1 BW volgt dat artikel 7:249 BW ook voor geliberaliseerde huur geldt. Bij de toetsing van de (geliberaliseerde) aanvangshuurprijs dient de huurcommissie vervolgens, op grond van artikel 3 lid 1 Uhw, de bepalingen van de Uhw (en de daarop gebaseerde regelgeving) toe te passen. Artikel 11 lid 3 Uhw bepaalt dat indien de huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, zij in haar uitspraak de huurprijs vermeldt die zij redelijk acht.Indien sprake is van een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens zijn er volgens artikel 11 lid 4 Uhw twee mogelijkheden:- de eerste mogelijkheid is dat de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Het hof: verklaart het hoger beroep van [appellanten] c.s. ontvankelijk maar ongegrond; veroordeelt [appellanten] c.s. in de proceskosten van het geding in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. gevallen, op € 324,- aan verschotten en op € 1.074,- voor geliquideerd salaris van de advocaat; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M.E.L. Fikkers en D.H. de Witte en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 november 2020, in aanwezigheid van de griffier. Vgl. Hof Amsterdam 2 december 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5103 en Hof Den Haag 5 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1951. Vgl. voor het huurprijzenrecht onder meer: HR 25 april 1997, ECLI:NL:HR:1997:AG7226 en HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5666.