ECLI:NL:GHDHA:2021:1748

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.274.859/01 Rolnummer rechtbank : 7978990\ CV EXPL 19-3541 Arrest van 28 september 2021 in de zaak van De Slegte Leiden B.V., gevestigd te Noordwijk, appellante, hierna te noemen: De Slegte, advocaat: mr. E.M. de Bie te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats], geïntimeerde, hierna te noemen: [geïntimeerde], advocaat: mr. J.W. Landman te Leiden.

1.1. Het hof heeft kennisgenomen van de volgende processtukken: - het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 20 november 2019 (hierna: het vonnis) en het dossier van de procedure die daaraan voorafging, - de dagvaarding in hoger beroep van 20 februari 2020, met daarin de tegen het vonnis gerichte grieven, met 11 producties, - het tussenarrest van 24 maart 2020, waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast, - de memorie van antwoord, - de akte van De Slegte van 29 september 2020, - de antwoordakte van [geïntimeerde] van 14 november 2020, met een productie. 1.2. De bij arrest van 20 februari 2020 gelaste comparitie heeft geen doorgang gevonden. Nadat partijen de hiervoor genoemde akten hebben genomen is arrest bepaald. 2Waar de zaak over gaat Deze zaak gaat in de kern over de vraag of De Slegte in hoger beroep kan komen van het vonnis en zo ja, of de huurprijs van de door [geïntimeerde] van De Slegte gehuurde woning geliberaliseerd is. 3De vaststaande feiten De volgende feiten zijn niet in geschil, zodat het hof van die feiten uit gaat. 3.1. De Slegte is eigenaresse van de zelfstandige woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). Deze woning is gelegen in een complex met 14 andere woningen aan de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] te [plaatsnaam] (hierna: het complex). Het complex is in 2017 in opdracht van De Slegte gerealiseerd in gebouwen die voorheen dienst deden als bedrijfsruimte van boekhandel De Slegte. 3.2. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan De Slegte de woning met ingang van 6 september 2017 aan [geïntimeerde] verhuurt (hierna: de huurovereenkomst). De aanvangshuurprijs bedroeg € 845,00 per maand. Deze huurprijs lag boven de (toenmalige) huurliberalisatiegrens. 3.3. Op 25 februari 2018 heeft [geïntimeerde] bij de Huurcommissie een verzoek ex artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend, teneinde de aanvangshuurprijs te laten toetsen. 3.4. Op 19 oktober 2018 heeft de Huurcommissie in de woning een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Het onderzoek omvatte het opstellen van de woningwaardering om de kale huurprijs te toetsen. Daarnaast is er gekeken of er vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst (ernstige) onderhoudsgebreken aanwezig waren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt, waarin een woningwaardering is opgesteld. De rapporteur is gekomen tot een woningwaardering van 135 punten op basis waarvan de maximale huurprijs € 663,12 bedraagt. Ten aanzien van de WOZ-waarde van de woning, vermeldt het rapport: “Bij het maken van de woningwaardering is gebleken dat bij het begin van de huurovereenkomst op 7 september 2017 nog geen geldige WOZ-beschikking voor de woonruimte van toepassing was. Derhalve heeft de rapporteur de minimum WOZ-waarde van € 41.816,- gehanteerd. Op de ingerichte website van WOZ-waardeloket wordt een WOZ-beschikking aangegeven van € 175.000,00 bij een peildatum van 01-01-2017”. 3.5. Bij uitspraak van 30 november 2018, aan De Slegte en [geïntimeerde] toegestuurd op 12 juni 2019, heeft de Huurcommissie besloten dat het puntenaantal van de woning 135 punten bedraagt en dat de tussen De Slegte en [geïntimeerde] overeengekomen huurprijs van € 845,00 per maand op basis van dit puntenaantal niet redelijk is. De Huurcommissie achtte een huurprijs van € 663,12 per maand wel redelijk.

4.1. In eerste aanleg heeft De Slegte in conventie gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht verklaart dat onderafdeling 7.4.5.2 van het BW en derhalve artikel 7:249 BW op grond van artikel 7:247 lid 1 BW niet van toepassing is op de huurovereenkomst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure. 4.2. De Slegte heeft aan haar vordering in eerste aanleg ten grondslag gelegd dat het puntenaantal van de woning een huurprijs rechtvaardigt die ver boven de liberalisatiegrens ligt, zodat de Huurcommissie [geïntimeerde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren in zijn verzoek. 4.3. [geïntimeerde] heeft in conventie verweer gevoerd. In reconventie heeft hij gevorderd dat de kantonrechter De Slegte veroordeelt om aan hem te betalen (samengevat): diverse kosten, vergoeding van te veel betaalde huur, gederfde huursubsidiebaten, immateriële schadevergoeding voor gederfd vakantieplezier en overige ongemakken en schadevergoeding als gevolg van een ernstige lekkage omstreeks 21 juni 2019, alles te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.4. De Slegte heeft in reconventie verweer gevoerd. 4.5. De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen, met veroordeling van De Slegte in de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe, beknopt weergegeven, allereerst overwogen dat De Slegte de vordering binnen de in artikel 7:262 genoemde termijn heeft ingesteld en dus ontvankelijk is in haar vordering. Vervolgens heeft zij overwogen dat uit artikel 7:247 BW blijkt dat ook de huurder van een zelfstandige woning met een geliberaliseerde huurprijs de in artikel 7:249 BW gestelde mogelijkheid heeft om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat bij de kantonrechter gevorderd dient te worden dat een uitspraak wordt gedaan over een punt waarover de huurder of de verhuurder de Huurcommissie om een uitspraak heeft verzocht, en dat De Slegte dit niet heeft gevorderd. In reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat de Huurcommissie heeft vastgesteld dat een huurprijs van € 663,12 vanaf 6 september 2017 redelijk is, dat dit onder de liberalisatiegrens ligt, en dat De Slegte het te veel betaalde bedrag terug moet betalen. Ten aanzien van de overige vorderingen heeft de kantonrechter overwogen dat deze vorderingen ongegrond of niet onderbouwd zijn. Hierop heeft zij De Slegte veroordeeld om “aan [geïntimeerde] te betalen de te veel betaalde huur sinds de aanvang van de huurovereenkomst nu de huurprijs door de Huurcommissie is vastgesteld van € 845,00 naar € 663,12, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van verschuldigdheid, en waarbij de huur moet worden gekwalificeerd onder de liberalisatiegrens”. De kantonrechter heeft de proceskosten in reconventie zo gecompenseerd dat iedere partij de eigen kosten draagt en het meer of anders gevorderde afgewezen.

5.1. In hoger beroep vordert De Slegte dat het hof het vonnis - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest - vernietigt en, opnieuw rechtdoende: - primair: verklaart voor recht dat de onderafdeling 7.4.5.2. van het BW en derhalve artikel 7:249 BW op grond van 7:247 lid 1 BW niet van toepassing is op de tussen partijen geldende huurovereenkomst; - subsidiair: verklaart voor recht dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs geliberaliseerd is als bedoeld in artikel 7:247 BW; - [geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en de procedure in hoger beroep. 5.2. De Slegte heeft daartoe twee grieven aangevoerd. In grief 1 bepleit De Slegte, samengevat, dat er grond is voor doorbreking van het appelverbod dat in artikel 7:262 lid 2 BW is opgenomen. In grief 2 bepleit De Slegte, samengevat, dat haar vordering moet worden toegewezen omdat de Huurcommissie voor de onderdelen “energieprestatie”, “punten voor de WOZ-waarde” en “punten bij renovatie” in de woningwaardering te weinig punten heeft berekend, waardoor ten onrechte is geconcludeerd dat het puntental onder de liberalisatiegrens ligt. 5.3. [geïntimeerde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van De Slegte, ongegrondverklaring en afwijzing van de vorderingen van De Slegte, en veroordeling van De Slegte in de kosten van de procedure in hoger beroep.

Grief 1: doorbreking rechtsmiddelenverbod? 6.1. Op grond van artikel 7:262 lid 2 BW staat tegen een uit hoofde van artikel 7:262 lid 1 BW genomen beslissing van de rechter geen hogere voorziening open. Volgens vaste rechtspraak kan een wettelijk appelverbod echter worden doorbroken indien de rechter buiten het toepassingsgebied van de desbetreffende regeling is getreden, deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, dan wel bij de behandeling van de zaak een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet kan worden gesproken. 6.2. De Slegte beroept zich op een doorbrekingsgrond. Zij voert onder meer aan dat de kantonrechter artikel 7:262 lid 1 BW ten onrechte niet heeft toegepast door te overwegen dat zij geen vordering ex artikel 7:262 lid 1 BW heeft ingesteld en de vordering geheel af te wijzen, terwijl de kantonrechter het mindere had kunnen en moeten toewijzen. [geïntimeerde] bestrijdt dat er grond bestaat voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod. Hij betoogt, samengevat, dat de gevorderde verklaring voor recht gelet op het bepaalde in artikel 7:249 BW onjuist is en dat de kantonrechter de vordering dus terecht heeft afgewezen. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. 6.3. Vooropgesteld dient te worden dat een rechter bij de beoordeling van een vordering niet kan volstaan met een zuiver taalkundige uitleg daarvan. Het petitum van een dagvaarding dient te worden uitgelegd in het licht van de daaraan ten grondslag gelegde stellingen en het processuele debat, zoals zich dat vervolgens heeft ontwikkeld. 6.4. De Slegte heeft in de inleidende dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart “dat onderafdeling 7.4.5.2 van het BW en derhalve artikel 7:249 BW op grond van artikel 7:247 lid 1 BW niet van toepassing is op de tussen partijen geldende huurovereenkomst”. Genoemde onderafdeling heeft betrekking op huurprijzen en andere vergoedingen. Artikel 7:247 BW bepaalt dat de daarop volgende artikelen van onderafdeling 7.4.5.2., behoudens de artikelen 7:249, 7:251, 7:259, 7:261 lid 1 en 7:264 BW, niet van toepassing zijn op een huurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woning met, kort gezegd, een geliberaliseerde huurprijs. Uit de processtukken blijkt onmiskenbaar dat De Slegte met het petitum de bedoeling had om vastgesteld te krijgen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, gelet op het aantal punten dat voor de woning geldt, een woning betreft met een geliberaliseerde (aanvangs)huurprijs, als bedoeld in artikel 7:247 BW en dus dat zij niet gebonden wilde zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie. Dit blijkt uit het feit dat De Slegte in de “Toelichting van de eis” uitsluitend de in het rapport van de Huurcommissie aan de woning toegekende punten voor energieprestatie, WOZ-waarde en renovatie bespreekt, waarna zij in de “Tussenconclusie” schrijft: “18. De Slegte legt een huurprijscheck over die is ingevuld met inachtneming van voornoemde onderdelen (productie 8). Daaruit blijkt dat de woning met in achtneming van het vorenstaande 211 punten waard is per 7 september 2017, zodat de aanvangshuurprijs (ver) boven de liberalisatiegrens lag en dus meer dan redelijk was. 19. De Slegte vordert dan ook een verklaring voor recht dat onderafdeling 7.4.5.2 van het BW (en derhalve artikel 7:249 BW) op grond van artikel 7:247 lid 1 BW niet van toepassing is op de tussen partijen geldende huurovereenkomst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.” Vervolgens bespreekt De Slegte het verweer van [geïntimeerde]. Daarbij verwijst De Slegte eveneens uitsluitend naar het woningwaarderingsstelsel en de huurprijs van de woning. Ook ter comparitie heeft De Slegte haar bedoeling duidelijk gemaakt. Zij begint haar comparitie-aantekeningen met de zin: “Deze kwestie draait om de vraag of al dan niet sprake is van een geliberaliseerde aanvangshuurprijs van de door gedaagde, [geïntimeerde], gehuurde woning. Eiseres, De Slegte, meent van wel”. De Slegte besluit haar comparitie-aantekeningen met de stelling dat de woning 209 punten waard is (2 minder dan in de inleidende dagvaarding gesteld, omdat zij uitgaat van een lagere WOZ-waarde), en dat dat ver boven de liberalisatiegrens ligt, zodat onderafdeling 7.5.4.2. van het BW niet van toepassing is. 6.5. [geïntimeerde] heeft begrepen dat De Slegte de bedoeling had om vastgesteld te krijgen dat de huurprijs van de woning is geliberaliseerd. Dat blijkt uit het feit dat hij zowel in zijn “Standpuntbepaling en preliminair verweer ter zitting d.d. 21 augustus 2019” als ter comparitie inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen de stellingen van De Slegte ten aanzien van de voor energieprestatie, WOZ-waarde en renovatie aan de woning toe te kennen punten en de conclusie dat de huurprijs van de woning boven de liberalisatiegrens uit komt. Behoudens een discussie over de tijdigheid van de dagvaarding heeft het partijdebat in conventie zelfs uitsluitend betrekking gehad op deze kwestie. [geïntimeerde] heeft noch in de stukken, noch ter zitting aan de orde gesteld dat de vordering, door de wijze waarop deze was geformuleerd, niet toewijsbaar zou zijn. Dat het partijdebat zich toespitste op de vraag of de huurprijs van de woning, gelet op het aan de woning toe te kennen aantal punten, was geliberaliseerd, blijkt ook uit proces-verbaal van de comparitiezitting, dat vermeldt dat de kantonrechter heeft gezegd: “U bent het niet eens met de punten voor de energieprestatie, WOZ-waarde en renovatie. Wilt u het toelichten?”, waarna partijen onder leiding van de kantonrechter uitsluitend hebben gedebatteerd over de vraag of het juiste aantal punten aan de woning was toegekend. Dat de kantonrechter de vordering heeft begrepen als een vordering gestoeld op artikel 7:262 lid 1 BW blijkt ook uit het feit dat er een beslissing is genomen over de vraag of de dagvaarding binnen de in dat artikel genoemde termijn van acht weken is uitgebracht. 6.6. Dat De Slegte een verklaring voor recht heeft gevorderd, inhoudende dat onderafdeling 7.4.5.2. van het BW niet van toepassing is, betekent niet dat De Slegte geen vordering ex artikel 7:262 lid 1 BW aanhangig heeft gemaakt. In gevallen waarin de Huurcommissie de aanvangshuurprijs van een woning toetst en tot het oordeel komt dat de huurprijs van een woning, gelet op het aantal punten dat voor de woning geldt, boven de liberalisatiegrens uitkomt, beslist de Huurcommissie dat de huurprijs van de woning is geliberaliseerd en dat de Huurcommissie niet bevoegd is om uitspraak te doen. De (redelijkheid van) de huurprijs wordt in zo’n geval niet vastgesteld. Het is duidelijk dat De Slegte bij de Huurcommissie beoogde een zodanige uitspraak te krijgen en dat zij met de bij de inleidende dagvaarding ingestelde vordering hetzelfde heeft beoogd. In die vordering ligt immers besloten dat De Slegte niet gebonden wilde zijn aan het oordeel van de Huurcommissie met betrekking tot het aan de woning toekomende aantal punten en de vastgestelde huurprijs. Door te oordelen dat De Slegte geen vordering ex artikel 7:262 lid 1 BW heeft ingesteld, heeft de kantonrechter het petitum dan ook te beperkt uitgelegd en het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW ten onrechte buiten toepassing gelaten. Dit is grond voor doorbreking van het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW. 6.7. Aan het voorgaande doet niet af dat de gevorderde verklaring voor recht de toepasselijkheid uitsluit van álle artikelen in onderafdeling 7.4.5.2. van het BW, zodat de vordering verder gaat dan op grond van artikel 7:247 BW in geval van woningen met een geliberaliseerde huurprijs gerechtvaardigd is.

Het hof: 7.1. vernietigt het door de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, tussen partijen gewezen vonnis van 20 november 2019, voor zover in dat vonnis de vordering in conventie is afgewezen en De Slegte is veroordeeld in de proceskosten in conventie; en in zoverre opnieuw rechtdoende: - verklaart voor recht dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs geliberaliseerd is als bedoeld in artikel 7:247 BW; - veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, in conventie, aan de zijde van De Slegte begroot op € 221,93 aan verschotten en € 480,00 aan salaris voor de advocaat; - wijst af het in conventie meer of anders gevorderde; 7.2. bekrachtigt het vonnis voor zover gewezen reconventie; 7.3. veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Slegte begroot op € 862,96 aan verschotten en € 1.671,00 aan salaris voor de advocaat; 7.4. wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. J.I. de Vreese-Rood, J.J. van der Helm en F. van der Hoek en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C.A. Joustra, rolraadsheer, op 28 september 2021 in aanwezigheid van de griffier. Zie HR 8 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AS5010 en HR 30 september 2005 ECLI:NL:HR:2005:AR7928. HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657. Vgl. Hof Den Haag 05-07-2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1951.

Wat De Slegte heeft bedoeld te vorderen is duidelijk en indien de kantonrechter met De Slegte van oordeel was dat het hier om geliberaliseerde woonruimte gaat, had de kantonrechter het mindere kunnen toewijzen door de artikelen die volgens artikel 7:247 BW wel op geliberaliseerde woonruimte van toepassing zijn van de gevorderde verklaring voor recht uit te sluiten. 6.8. Ten slotte faalt de stelling van [geïntimeerde] dat hij procedureel wordt benadeeld door een inhoudelijke behandeling van het geschil door het hof, omdat hij dan slechts in één feitelijke instantie kan procederen. Ook indien de kantonrechter het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW zou hebben toegepast, zou de zaak maar in één feitelijke instantie zijn afgedaan. In zoverre wordt [geïntimeerde] niet benadeeld door de doorbreking van het appelverbod. 6.9. Gelet op het voorgaande zal het hof de zaak inhoudelijk behandelen. Grief 2: geliberaliseerde huurprijs? 6.10. Het hof volgt [geïntimeerde] niet in zijn standpunt dat het oordeel over het puntental van de woning en de bij de bepaling van het puntental te hanteren WOZ-waarde aan de Huurcommissie toekomt, zodat ervan uitgegaan moet worden dat voor de woning een puntental van 135 geldt. Nu De Slegte tijdig na de uitspraak van de Huurcommissie een vordering als bedoeld in 7:262 lid 1 BW heeft ingesteld, zijn partijen in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. Het is (thans) aan het hof om een beslissing te geven over het geschil tussen partijen. Dit brengt met zich dat het hof, anders dan [geïntimeerde] betoogt, bij de beoordeling van het geschil ook acht mag slaan op stukken die partijen niet aan de Huurcommissie hebben voorgelegd. 6.11. Hof zal zich bij de beoordeling van het geschil aansluiten bij de regels die de Huurcommissie hanteert bij de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs van zelfstandige woonruimte. Dit betreft krachtens artikel 11, juncto artikel 10 lid 1, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimten: - het in bijlage I sub A bij het bij artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) opgenomen waarderingsstelsel; - de schema’s met de maximale huurprijsgrenzen (bijlage I t/m IV bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte), zoals geldend op het tijdstip van aanvang van de huurovereenkomst. 6.12. Partijen zijn het niet eens over het aantal punten dat bij de waardering van de woning moet worden toegekend aan de onderdelen “energieprestatie”, “punten voor de WOZ-waarde” en “punten bij renovatie”. Voor de overige onderdelen van de waardering baseren zij zich allebei op de waardering van de Huurcommissie. Het hof gaat daarom uit van de juistheid van de door de Huurcommissie gemaakte waardering van die overige onderdelen. In het navolgende bespreekt het hof allereerst het onderdeel “punten voor de WOZ-waarde”. Minimum WOZ-waarde? 6.13. Op grond van woningwaarderingsaspect 9 van Bijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte worden punten voor de WOZ-waarde toegekend op grond van de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, met een minimumwaarde. Deze minimumwaarde bedroeg ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst € 41.816,00. 6.14. Op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst was voor de woning geen WOZ-waarde vastgesteld. Anders dan [geïntimeerde] stelt, betekent dit niet zonder meer dat voor de waardering van de woning de minimum WOZ-waarde moet worden gehanteerd. Op grond van artikel 5 lid 2 Bhw kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van woonruimte worden beoordeeld in afwijking van het woningwaarderingsstelsel. Daartoe bestaat in het onderhavige geval aanleiding, om de volgende redenen. 6.15. De WOZ-waarde van een woning is in 2015 als onderdeel van het woningwaarderingsstelsel geïntroduceerd omdat deze informatie geeft over consumentenvoorkeuren op individueel woningniveau, hetgeen volgens de wetgever tot uitdrukking moet komen in de huurprijs. Met deze bedoeling van de wetgever strookt naar het oordeel van het hof niet dat in het onderhavige geval voor de woning de minimum waarde wordt gehanteerd. Het ontbreken van de WOZ-beschikking vloeit immers niet voort uit een oorzaak die is gelegen bij De Slegte, maar - naar tussen partijen niet in geschil is - uit het feit dat de woning pas in 2017 werd gerealiseerd door verbouwing/renovatie van een bedrijfspand. Daarbij komt dat de WOZ-waarde die de woning op 6 september 2017 had op een andere wijze kan worden bepaald. De gemeente heeft immers, zij het na aanvang van de huurovereenkomst, een WOZ-waarde per 1 januari 2017 vastgesteld en De Slegte heeft een taxatie van de (fictieve) WOZ-waarde per 1 januari 2016 laten doen. Uitgaan van de minimum WOZ-waarde van de woning, zou in dit geval onvoldoende recht doen aan deze specifieke situatie en aan de daadwerkelijke kwaliteit van de woning. Afwijking van de minimum WOZ-waarde is voorts in lijn met het “Beleidsboek woningwaardering” van de Huurcommissie, versie juni 2017, dat in punt 2 van Hoofdstuk 9 (pagina 47) vermeldt: “In specifieke gevallen, zoals bij een nieuwgebouwde woning en waarvoor er door de gemeente nog geen WOZ-beschikking is afgegeven, kan worden afgeweken van de minimumwaarde.” Dat [geïntimeerde] onredelijk in een belang wordt geschaad als het hof uit gaat van een realistische WOZ-waarde is ten slotte niet gebleken. Het hof zal gelet op dit alles bij het bepalen van het aantal punten voor de WOZ-waarde van de woning uitgaan van een realistische WOZ-waarde, en niet van de minimum waarde. Punten voor de WOZ-waarde 6.16. Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente heeft bepaald dat de woning per peildatum 1 januari 2017 een WOZ-waarde had van € 175.000,00. De Slegte heeft dit althans, onder verwijzing naar het rapport van de Huurcommissie en een schermafdruk van de website www.woz-waardeloket.nl gemotiveerd gesteld en [geïntimeerde] heeft dit niet betwist. Daarnaast heeft De Slegte, onder overlegging van een rapport van Mondico Multiprojects B.V., gemotiveerd gesteld dat de WOZ-waarde van de woning, teruggerekend naar de peildatum 1 januari 2016 (als ware de woning op dat moment al gerealiseerd) € 170.000,00 is. [geïntimeerde] heeft hiertegenover geen feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de WOZ-waarde van de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst lager was. Het hof neemt bij de bepaling van het aantal punten voor de WOZ-waarde van de woning dan ook als uitgangspunt dat deze waarde bij aanvang van de huurovereenkomst (minstens) € 170.000,00 was. 6.17. De Slegte heeft in punt 39 van haar memorie van grieven (en in punt 10 van haar aantekeningen ter comparitie in eerste aanleg) voorgerekend hoe zij tot een puntental van 53 voor de WOZ-waarde van de woning komt. Zij heeft daarbij gerekend met een vloeroppervlak van 41 m2. [geïntimeerde] heeft de juistheid van dit vloeroppervlak niet bestreden, zodat het hof daar ook van uit zal gaan. Uitgaande van het bepaalde in punt 9.1. van Bijlage I bij sub A bij artikel 5 Bhw, zoals van kracht op 6 september 2017, van een WOZ-waarde van € 170.000,00 en van een vloeroppervlak van 41m2, moeten (naar beneden afgerond) 53 punten worden toegekend aan de WOZ-waarde van de woning. 6.18. Partijen hebben de bij het rapport van de Huurcommissie horende woningwaardering niet overgelegd. Op basis van het bepaalde in punt 9.1.