ECLI:NL:PHR:2017:1319

1. Stichting Fair Huur voor verhuurders (hierna: “Fair Huur”) 2. Stichting Plantagehoek (hierna: “Plantagehoek”) 3. Stichting tot bevordering van particulier huizenbezit 'Hippos' (hierna: “Hippos”) 4. Egelinck B.V. (hierna: “Egelinck”) (hierna gezamenlijk: “Fair Huur c.s.”) tegen De Staat der Nederlanden (hierna: “de Staat”) 1Inleiding 1.1 Deze zaak gaat in cassatie nog over de vraag of het Nederlandse wettelijke stelsel van huur(prijs)wetgeving voor sociale woonruimte de door art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP) vereiste fair balance miskent. Het hof Den Haag heeft die vraag ontkennend beantwoord. De zaak hangt samen met zaak nr. 16/05210 waarin vandaag ook wordt geconcludeerd. De middelen en daarmee ook de conclusies in beide zaken zijn grotendeels identiek. 1.2 In twee door de Hoge Raad in 2014 beoordeelde zaken ging het niet om de regelgeving als zodanig, maar om de vraag of de toepassing van die regelgeving in een concreet geval tot een individual and excessive burden en daarmee tot strijd met art. 1 EP leidde.

2.1 Het hof is in zijn in cassatie bestreden arrest uitgegaan van de volgende feiten en omstandigheden. 2.2 Het gaat in deze zaak om de implicaties en de toelaatbaarheid van het in Nederland bestaande stelsel van regulering van de verhuur van woningen in de sociale sector. Woningen vallen binnen de sociale sector indien, kort gezegd, de kale aanvangshuur minder dan een jaarlijks aangepast bedrag (in 2016: € 710,68) bedraagt. Voor sociale huurwoningen zijn op basis van de Huurprijzenwet woonruimte de huurprijzen gereguleerd. Deze vorm van regulering komt er op neer dat de maximum huur die een verhuurder in rekening mag brengen gerelateerd is aan de kwaliteit van de woning, gemeten aan de hand van een puntenstelsel. De huurprijs bij aanvang mag elk jaar met een jaarlijks door de Staat vastgesteld maximum percentage worden verhoogd. Sociale huurwoningen worden in Nederland voornamelijk verhuurd door woningcorporaties en deels ook door particuliere (dat wil zeggen niet een woningcorporatie zijnde) verhuurders. Hippos, Plantagehoek en Egelinck zijn particuliere verhuurders. Woningcorporaties moeten minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot (in 2016) € 35.739. 2.3 Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet eisen dat een huurder van een sociale huurwoning over een huisvestingsvergunning beschikt. Of een huisvestingsvergunning wordt afgegeven kan afhankelijk worden gesteld van (onder meer) inkomenseisen of van de vraag of de huurder economische of maatschappelijke binding heeft met de desbetreffende gemeente. 2.4 Voor woningen in het algemeen geldt huurbescherming, hetgeen er op neerkomt dat de huurovereenkomst door de verhuurder slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd en niet dan na tussenkomst van de rechter. 2.5 In zijn arrest van 2 juli 2013 (nr. 27126/11) heeft het EHRM [A] en twee anderen in hun klacht, dat het Nederlandse sociale huurstelsel in strijd is met art. 1 Eerste Protocol EVRM (hierna: EP), niet-ontvankelijk verklaard omdat deze klacht kennelijk ongegrond is. 2.6 In het arrest van de Hoge Raad van 4 april 2014 tussen [A] en [B] (ECLI:NL:HR:2014:826) heeft de Hoge Raad het cassatieberoep van [A] tegen het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 24 april 2012 verworpen. In die procedure stelde [A] zich op het standpunt dat het sociale huurstelsel in strijd is met art. 1 EP. Het hof had die stelling verworpen. De Hoge Raad oordeelde dat, gezien de uitspraak van het EHRM van 2 juli 2013, het hof bij de toepassing van art. 1 EP geen blijk had gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Voorts overwoog de Hoge Raad dat het oordeel van het hof, dat hetgeen [A] ter onderbouwing van zijn stellingen had aangevoerd, onvoldoende was om te kunnen concluderen dat hij door de wettelijke regulering van huurprijzen disproportioneel wordt getroffen, niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd is.

3.1 Bij dagvaarding van 16 juli 2012 hebben Fair Huur c.s. de Staat gedagvaard voor de rechtbank Den Haag en een aantal verklaringen voor recht gevorderd. De Staat heeft verweer gevoerd. De rechtbank heeft bij vonnis van 23 januari 2013 (waarin de zaak werd gevoegd met de zaak [A] c.s./Staat) een comparitie bepaald en bij eindvonnis van 4 december 2013, hersteld bij vonnis van 14 mei 2014, Fair Huur c.s. mede gelet op art. 3:305a BW ontvankelijk geacht in hun vorderingen, maar deze vorderingen afgewezen. De rechtbank oordeelde, kort gezegd, dat het Nederlandse stelsel van huur(prijs)- en huurbeschermingswetgeving in zijn algemeenheid niet in strijd komt met het in art. 1 EP neergelegde eigendomsrecht, dat geen sprake is van een ongeoorloofd verschil in behandeling en dat evenmin strijd aanwezig is met art. 6 EVRM. 3.2 Fair Huur c.s. zijn van deze vonnissen in hoger beroep gekomen en vorderen, na eiswijziging bij memorie van grieven, samengevat, dat het hof voor recht verklaart dat de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van (a) de huurprijsbeheersing, (b) de huurbescherming, (c) de Huisvestingswet, (d) de fictieve rendementsheffing en de Wet verhuurderheffing alsmede de lokale heffingen en belastingen in strijd zijn met art. 1 EP, althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen decent profit ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt. Daarnaast vorderen Fair Huur c.s. verklaringen voor recht dat verhuurders van woonruimte recht hebben op een redelijk rendement, dat de leges van € 450 die verhuurders verschuldigd worden indien zij een beroep doen op de Huurcommissie in strijd is met de art. 6, 13 en 14 EVRM alsmede met de art. 14 en 26 IVBPR. Ten slotte vorderen Fair Huur c.s. dat de Staat wordt veroordeeld in de integrale kosten van appellanten met betrekking tot het onderhavig proces, althans in de proceskosten. Nadien hebben Fair Huur c.s. hun meer subsidiaire eis aangepast en heeft Fair Huur ook schadevergoeding op te maken bij staat gevorderd. Het hof heeft deze eiswijzing als niet relevant voor zijn oordeel buiten beschouwing gelaten. De Staat heeft incidenteel geappelleerd tegen het oordeel van de rechtbank inzake art. 3:305a BW. 3.3 Bij arrest van 5 juli 2016 heeft het hof Den Haag de vonnissen waarvan beroep bekrachtigd en de gewijzigde eis in hoger beroep afgewezen, waarbij Fair Huur c.s. in de kosten van het geding zijn veroordeeld. 3.4 Bij cassatiedagvaarding van 5 oktober 2016 hebben Fair Huur c.s. tijdig cassatieberoep ingesteld tegen dit arrest. De Staat heeft geconcludeerd tot verwerping van dat beroep. Zowel Fair Huur c.s. als de Staat hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna Fair Huur c.s. hebben gerepliceerd en de Staat heeft gedupliceerd. 4Het bestreden arrest 4.1 Het hof heeft in de eerste plaats beoordeeld of het sociale huurstelsel, althans onderdelen daarvan, al dan niet in combinatie met andere regelingen zoals de fictieve rendementsheffing, in strijd zijn met art. 1 EP (rov. 3.1). In cassatie zijn onbestreden zijn oordelen dat de regulering van de eigendom door de sociale huurwetgeving voldoet aan de vereisten dat deze bij wet is voorzien, een legitiem doel dient en noodzakelijk is in een democratische samenleving (rov. 3.3 t/m 4.6). 4.2 Het hof toetst vervolgens of ten aanzien van het wettelijk systeem als zodanig (het regelgevingsniveau) sprake is van een fair balance tussen het nagestreefde doel en de belangen van de particuliere eigenaren/verhuurders (rov. 5.1 e.v.). Het concludeert dat niet is aangetoond dat het systeem in strijd is met art. 1 EP (rov. 5.20). Daartoe overweegt het hof, samengevat, als volgt (overwegingen waartegen het middel klachten richt, worden geciteerd). (i) Over de betekenis van de mogelijkheid om een decent profit te realiseren, overweegt het hof: “5.2 Het hof zal eerst ingaan op het betoog van Fair Huur c.s. in de grieven 1 tot en met 7, dat er op neerkomt dat uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat het enkele feit dat een verhuurder van woonruimte (als gevolg van regulering door de Staat) geen redelijk rendement (decent profit) kan realiseren, reeds meebrengt dat geen fair balance bestaat tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder. De rechtbank zou het ontbreken van die mogelijkheid ten onrechte slechts als één van de, tegen het algemeen belang af te wegen, omstandigheden hebben beschouwd, aldus Fair Huur c.s. 5.3 Deze stelling faalt. De opvatting van Fair Huur c.s. dat het enkele feit dat een verhuurder van woonruimte (als gevolg van wetgeving) geen decent profit kan realiseren, reeds meebrengt dat geen fair balance bestaat tussen het algemene belang en de belangen van de verhuurder, vindt geen steun in de rechtspraak van het EHRM. Dit volgt reeds uit het arrest van het EHRM inzake [A] (hiervoor geciteerd), waarin het EHRM ten aanzien van één van de verzoekers overweegt dat, zelfs indien deze een huur ontvangt die niet zijn volledige kosten dekt, dit nog niet betekent dat sprake is van een individual and excessive burden, aangezien deze verhuurder zich bewust moet zijn geweest van de beperkingen die verbonden waren aan de hoogte van de huurprijs toen hij besloot tot verhuur over te gaan. 5.4 Uit de overige door Fair Huur c.s. aangehaalde uitspraken van het EHRM kan geen andere conclusie worden getrokken. Het EHRM heeft in een aantal gevallen geconstateerd dat de klager geen mogelijkheid had om een decent profit te realiseren, merendeels in gevallen waarin de huur extreem laag was (bijvoorbeeld tussen € 0 en € 10 per maand, zie Statileo t. Kroatië no. 12027/10 § 138) en mede daaraan de conclusie verbonden dat sprake was van een individual and excessive burden. Steeds speelden echter ook andere omstandigheden een rol, zoals het feit dat de verhuurders gedwongen werden een huurovereenkomst aan te gaan, althans niet de vrije keuze hadden bij het kiezen van een huurder. Dit betekent dat de grieven 1 tot en met 7 falen.” (ii) Over de kenbaarheid van het wettelijke stelsel overweegt het hof: “5.5 Bij de vraag of een fair balance is getroffen is voorts van belang dat, naar tussen partijen ook niet in geschil is, in Nederland reeds sinds (in ieder geval) de Tweede Wereldoorlog een zekere vorm van huurprijsregulering en huurbescherming bestaat, aanvankelijk in de vorm van het Huurprijsbesluit 1940 en het Huurbeschermingsbesluit 1941, vanaf 1950 in de vorm van de Huurwet en vanaf 1979 in de vorm van de Huurprijzenwet woonruimte. Particulieren die na de Tweede Wereldoorlog woonruimte kochten om deze in de sociale sector te verhuren, of reeds verhuurde panden aankochten, wisten dat voor hen beperkingen zouden gelden ten aanzien van de hoogte van de huurprijs en de beëindiging van de huurovereenkomst en zij hadden de gelegenheid deze wetenschap in de aankoopprijs te verdisconteren. Fair Huur c.s. voeren ook niet aan, althans zij onderbouwen onvoldoende, dat zij de thans bestaande situatie niet hadden kunnen voorzien bij het verhuren van de woonruimte. Zo stellen Fair Huur c.s. bijvoorbeeld niets over de periodes waarin particuliere verhuurders tot verhuur zijn overgegaan en de verwachtingen die zij toen redelijkerwijs mochten hebben. Voor zover Fair Huur c.s. zich in dit verband beroepen op de fictieve rendementsheffing, waardoor de kosten van de verhuurder volgens Fair Huur c.s. in één klap substantieel stegen, komt het hof daarop hierna terug.” Hieraan doen niet af de beleidswijziging in 1973/1979 (terugdraaien van de liberalisatie) of opmerkingen over een redelijk rendement voor sociale verhuurders bij de totstandkoming van de Huurprijzenwet woonruimte in 1979 (rov. 5.6-5.8 en 5.16).

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Hof Den Haag 5 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1951, JHV 2016/51 m.nt. T. Gardenbroek, WR 2016/145, NJF 2016/507 (Fair Huur c.s./Staat) en, in de in cassatie onder nr. 16/05210 aanhangige zaak, hof Den Haag 5 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1950 ( [A] c.s. /Staat). HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, NJ 2014/426 ( [A] / [B] ); HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:827, RvdW 2014/560 (Hippos/Nouwens). Die vraag was in de parallelle zaak nr. 16/05210 overigens wel in feitelijke instanties aan de orde. Zie hof Den Haag 5 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1950, rov. 4.21-4.25. Deze zijn ontleend aan rov. 1.1-1.5 van het arrest van het hof. Zie voorts de door de rechtbank Den Haag in haar vonnis van 4 december 2013, hersteld bij vonnis van 14 mei 2014, ECLI:NL:RBDHA:2013:16373, rov. 2.1-2.8, vastgestelde feiten. Zie het vonnis van de rechtbank Den Haag van 4 december 2013, rov. 1.1 en 3.1, en het arrest van het hof Den Haag van 5 juli 2016, rov. 1.6-1.8. Zie de MvG tevens wijziging van eis nr. 31. De kostenveroordeling van Fair Huur c.s. in het incidentele appel berust kennelijk op een misslag nu het hof dit appel verwerpt en in rov. 8.2 overweegt dat de Staat zal worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep. Zie over de verenigbaarheid van de fictieve rendementsheffing met art. 1 EP nog HR 24 april 2015, 14/01504, ECLI:NL:HR:2015:1171, BNB 2015/175 m.nt. Heithuis en HR 29 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2517, NTFR 2017/2453 m.nt. A.J.M. Arends, NLF 2017/2403 m.nt. S. Dusarduijn, rov. 3.5.1-3.7.1. EHRM 10 juli 2014, nr. 12027/10 (Statileo/Kroatië). EHRM 5 juli 2016, nr. 38082/07 (Rudolfer/Slowakije). Dit is dus een wat andere invalshoek dat de verhouding tussen de huur en waarde van de grond, die aan de orde was in EHRM 2 juni 2008, nr. 74258/01 (Urbárska obec Trencianske Biskupice/Slowakije). Die verhouding is ook aan de orde in EHRM 28 juni 2016, nr. 36140/10 (Silasova c.s./Slowakije). Ook de repliek nr. 10 bevat een aantal stellingen die door het hof zijn verworpen of niet zijn vastgesteld. Zie in de recentere literatuur over deze materie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/177-183 en 237; J.M.G.A. Sengers en P.G.A. van der Sanden (red.), Huurrecht Woonruimte, 2015, p. 43 en 339-340; A. van der Hilst, ‘Huurrecht en Europees Recht’, Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2015/3; M.L. Tuil, ‘Huurprijsverhoging in strijd met art. 1 EP’, MvV 2014/9; P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt, GS Huurrecht, art. 7:201 BW, aant. 6.2; H.M. Hielkema, GS Huurrecht, art. 7:246 BW, aant. 20; Y.A.M. Jacobs, T&C BW 2017, art. 7:246, aant. 1.c; A. van der Kruk en M.E.A. Möhring, GS Verbintenissenrecht, art. 6:2 BW, aant. 1.7.3.1; H. Sengers, Sdu Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 246, aant. C. HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, NJ 2014/426, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper ( [A] / [B] ). HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:827, RvdW 2014/560 (Hippos/Nouwens) bevat een verkorte weergave van deze overwegingen. Zie voor het toetsingskader HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, NJ 2014/426 ( [A] / [B] ), rov. 3.4.2-3.4.6, zoals ontleend aan EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11 ([A] c.s./Nederland). Zo ook, terecht, de Staat s.t. nr. 3.11. EHRM 28 januari 2014, nr. 30255/09 (Bittó e.a./Slowakije), punt 95. Dit wordt ook geconstateerd in HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, NJ 2014/426 ( [A] / [B] ), rov. 3.5. Ik verwijs naar mijn conclusie sub 5.14 voor HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, NJ 2014/426 ( [A] / [B] ). De door Fair Huur c.s. (s.t. nrs. 22-30) besproken Poolse arresten uit 2005-2006, Maltese arresten uit 2006-2009 en het Noorse arrest uit 2012, laat ik daarom in beginsel onbesproken. EHRM 19 juli 2014, nr. 12027/10, (Statileo/Kroatië), punt. 142. Zie reeds EHRM 15 september 2009, nr. 47045/06 (Amato Gauci/Malta), punt 62. Zie voorts EHRM 1 december 2014, nr. 3851/12 (Aquilina/Malta), punt 63; EHRM 30 juli 2015, nr. 1046/12 (Zammit & Attard Cassar/Malta), punt 62 (een geval van huur van bedrijfsruimte). Vgl. Staat s.t. nrs. 3.6-3.8 en Fair Huur c.s. repliek nr. 3. “63. In the present case, having regard to the low rental value which could be fixed by the Rent Regulation Board, the applicant’s state of uncertainty as to whether he would ever recover his property, which has already been subject to this regime for nine years, the lack of procedural safeguards in the application of the law and the rise in the standard of living in Malta over the past decades, the Court finds that a disproportionate and excessive burden was imposed on the applicant.” “143. Having regard to: (a) primarily, the small amount of protected rent the applicant was entitled to receive and the statutory financial burdens imposed on him as a landlord, which meant he was able to obtain only a minimal profit from renting out his flat (…); (b) the fact that the applicant’s flat was occupied for some fifty-five years, of which more than thirteen years passed after the entry into force of the Convention in respect of Croatia, and that he was unable to recover possession of it or rent it out at market conditions in his lifetime (…); and in view of (c) the above-mentioned restrictions on landlords’ rights in respect of the termination of protected leases and the absence of adequate procedural safeguards for achieving a balance between the competing interests of landlords and protected lessees (…), the Court discerns no demands of general interest (…) capable of justifying such comprehensive restrictions on the applicant’s property rights and finds that in the present case there was not a fair distribution of the social and financial burden resulting from the reform of the housing sector.” “67. (…) the Court finds that, having regard to the low rental value which could have been received by the applicant, his state of uncertainty as to whether he would ever recover his property, the lack of procedural safeguards in the application of the law and the rise in the standard of living in Malta over the past decades, a disproportionate and excessive burden was imposed on the applicant who was requested to bear most of the social and financial costs of supplying housing accommodation to couple C (…).” EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11 ([A] c.s./Nederland), punt 38. Vgl. in deze zin ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/184; conclusie sub 8.4 van wnd. A-G Hammerstein voor HR 24 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1171, BNB 2015/175 m.nt. E.J.W. Heithuis. Vgl. voorts Zie HR 29 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2517, NTFR 2017/2453 m.nt. A.J.M. Arends, NLF 2017/2403 m.nt. S. Dusarduijn, rov. 3.7.2. Zo vermeldt EHRM (Grote Kamer) 19 juni 2006 (Hutten-Czapska/Polen), punt 224, 3e alinea, de omstandigheid dat “the applicant had never entered into any freely negotiated lease agreement with her tenants”. Vgl. voorts bijvoorbeeld EHRM 28 januari 2014, nr. 30255/09 (Bittó c.s./Slowakije), punten 7-13, en EHRM 19 juli 2014, nr. 12027/10, (Statileo/Kroatië), punten 9-11. Vgl. de Maltese zaken EHRM 15 september 2009, nr. 47045/06 (Amato Gauci/Malta), punten 7-9 en 61; EHRM 1 december 2014, nr. 3851/12 (Aquilina/Malta), punt 62. Deze nuance ontbreekt in de samenvatting van de rechtspraak van het EHRM in de s.t. nr. 2.16 van de Staat. EHRM 5 juli 2016, nr. 38082/07 (Rudolfer/Slowakije). EHRM 5 juli 2016, nr. 23785/07 (Bukovcanova c.s./Slowakije), punt 38; EHRM 5 juli 2016, nr. 19294/07 (Krahulec/Slowakije), punt 33; EHRM 10 januari 2017, nr. 44218/17 (Riedel c.s./Slowakije), punt 31; EHRM 10 januari 2017, nr. 62864/09 (Merciar c.s./Slowakije), punt 25. Zie voorts, naast voornoemde door Fair Huur c.s. aangehaalde Slowaakse zaken, EHRM 27 juni 2017, nr. 33076/10 en nr.

(iii) Over de keuzevrijheid van de eigenaar overweegt het hof: “5.9 Bij de beoordeling of een fair balance is getroffen acht het hof voorts van belang dat de vraag, of tot verhuur van woonruimte zal worden overgegaan volledig aan de eigenaar van dergelijke woonruimte is overgelaten. Ook heeft de verhuurder een aanzienlijke vrijheid bij de vraag aan wie hij zal verhuren. Weliswaar is op grond van de Huisvestingswet, die het voor gemeenten mogelijk maakt regels te stellen omtrent de verdeling van woonruimte, de kring van personen waaruit een verhuurder kan kiezen niet altijd onbeperkt, maar dat dit - op grote schaal - tot concrete problemen leidt is niet aannemelijk geworden. Niet is gesteld of gebleken dat verhuurders door dergelijke regelgeving onredelijk in hun keuzemogelijkheden worden beperkt, bijvoorbeeld doordat zij genoegen moeten nemen met insolvente huurders, of dat zij een ander dan theoretisch - bijvoorbeeld financieel - nadeel lijden als gevolg van de terzake geldende regels. De grieven 31 tot en met 34 falen reeds op deze grond; hetzelfde geldt voor grief 19 voor zover daarin dezelfde stellingen nog eens worden herhaald. Ook na afloop van een huurovereenkomst is de eigenaar geheel vrij om hetzij opnieuw tot verhuur over te gaan hetzij tot verkoop van de woonruimte over te gaan. Dit kan anders zijn indien de verhuurder van plan is de woning leeg te laten staan en deze valt onder een categorie die in die gemeente als schaars is aangemerkt, maar waarom verhuurders woningen zouden willen laten leeg staan is niet duidelijk, althans in zijn algemeenheid niet deugdelijk toegelicht. Ook hier is derhalve onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat verhuurders in een reëel belang worden getroffen. Indien de verhuurder tijdens of na afloop van de huurovereenkomst tot verkoop overgaat komt de eventuele daardoor gerealiseerde winst geheel aan hem ten goede. Het EHRM heeft immers wel geoordeeld dat eigenaar een "entitlement to derive profits from their property" heeft, maar niet dat die winst uitsluitend van verhuur afkomstig moet zijn. Winst kan ook worden gerealiseerd bij verkoop van de eigendom.” (iv) De wetgever heeft ook de belangen van de verhuurders meegewogen bij het ontwerpen van het huidige systeem. De lasten van het sociale huurstelsel worden niet volledig of voornamelijk afgewenteld op de particuliere verhuurders (rov. 5.10-5.11). (v) Fair Huur c.s. hebben op geen enkele manier onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat het wettelijke systeem als zodanig tot gevolg heeft dat particuliere verhuurders in de sociale sector als regel of in de meerderheid van de gevallen al dan niet structureel verlies lijden, geen decent profit of minimal profit ontvangen, dan wel in een situatie verkeren dat gesproken moet worden van een individual and excessive burden. Het feit dat de exploitatie over een bepaalde periode niet of onvoldoende rendabel is, zegt nog niets over de vraag of dat ook het geval is indien de totale periode waarin de eigenaar de woning verhuurt in de beoordeling wordt betrokken (rov. 5.12). (vi) Er is onvoldoende gesteld over de omvang van en de gevolgen voor verhuurders van het fenomeen ‘huurveteranen’. Daaronder wordt verstaan de situatie dat de huurprijs, ook indien deze jaarlijks met het toegestane maximum percentage wordt verhoogd, na verloop van jaren achterblijft ten opzichte van de maximale huurprijs die bedongen zou mogen worden indien dezelfde woonruimte aan een nieuwe huurder zou worden verhuurd. De enkele stelling dat de verschuldigde huur achterblijft bij de actuele maximale huurprijs of de marktprijs is onvoldoende om tot de conclusie te kunnen leiden dat geen sprake meer is van een fair balance (rov. 5.13-5.14). “5.15 Fair Huur c.s. beroepen zich ook nog op de discrepantie die volgens hen zou bestaan tussen de maximaal toegestane huur en de marktprijs, met name in gevallen waarin sprake is van huurveteranen. Naast hetgeen hiervoor al over de huurveteranen is opgemerkt wijst het hof er op dat verhuurders die zich op de sociale woningmarkt begeven, al decennia lang weten of behoren te weten dat zij geen marktprijzen voor hun woningen zullen kunnen vragen. Zij begeven zich immers op een markt waarop de huurprijzen van oudsher vergaand gereguleerd zijn. Het hof is daarom van oordeel dat in het algemeen een vergelijking van de huren in de sociale sector met huren die bij afwezigheid van regulering gevraagd zouden kunnen worden geen goede maatstaf is om aan af te meten of een fair balance is getroffen. Dit zou anders kunnen zijn in uitzonderlijke situaties, maar daarvan is in dit geval niet gebleken. Uit een door Fair Huur c.s. aangehaald onderzoek van het Centraal Planbureau zou blijken dat de gereguleerde huren 50% lager zijn dan marktconforme huren (memorie van grieven onder 15). Dat acht het hof niet een uitzonderlijk groot verschil. In zoverre verschilt de situatie in Nederland dan ook van de zaken die beslist werd in het arrest van het EHRM inzake Statileo t. Kroatië (hiervoor geciteerd) waarin sprake was van een huur die een factor 25 lager was dan de markthuur (§ 139) en Bittó e.a. t. Slovakije (arrest van 8 januari 2014, nr. 30255/09) waarin de gereguleerde huur tussen de 14-26% van de markthuur bedroeg (§112-113).” (vii) Het beroep op de invoering van de fictieve rendementsheffing en de verhuurderheffing faalt nu niet inzichtelijk is gemaakt wat de gevolgen daarvan zijn voor verhuurders in de sociale sector (rov. 5.17-5.18). De verhuurderheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging bespreekt het hof ook in rov. 7.1 e.v. 4.3 Het hof verwerpt voorts de stellingen ten aanzien van schending van het gelijkheidsbeginsel (rov. 6.1-6.6), de verschillende leges die verhuurders en huurders betalen bij de Huurcommissie (rov. 6.7) en de regeling van de all-in huurprijs in art. 7:258 BW (rov. 6.8-6.12). Het hof verwerpt ten slotte de stellingen dat de verhuurderheffing – waarmee de wetgever heeft beoogd inkomsten voor de Staat te genereren door de inkomensafhankelijke huurverhoging die verhuurders zouden ontvangen ‘af te romen’ − in combinatie met andere maatregelen in strijd is met art. 1 EP (rov. 7.1-7.5) en dat de heffingsvermindering voor woningcorporaties ongeoorloofde staatssteun vormt (rov. 7.6-7.7). 5Bespreking van het cassatiemiddel 5.1 Het cassatiemiddel bestaat uit tien onderdelen (met subonderdelen). De onderdelen 1 en 3 t/m 8 zijn gericht tegen delen van de beoordeling van de fair balance in de rov. 5.3 t/m 5.5, 5.9 en 5.15. Onderdeel 2 klaagt over de uitleg van het standpunt van Fair Huur c.s. in rov. 5.2 en onderdeel 9 over het oordeel in rov. 1.8 over de relevantie van de gewijzigde eis. Onderdeel 10 bevat een veegklacht. Onderdelen 2 en 9 5.2 Deze onderdelen zien op twee dossiergebonden kwesties. Volgens subonderdeel 2.1 bevat rov. 5.2 een onbegrijpelijke lezing van het standpunt van Fair Huur c.s. nu hun standpunt inhoudt dat ‘in beginsel’ het ontbreken van de mogelijkheid om een redelijk rendement (decent profit) te realiseren, meebrengt dat er geen fair balance is. Subonderdeel 2.2 bevat een louter voortbouwende klacht. 5.3 Het onderdeel faalt naar mijn mening. Het hof overweegt dat het enkele feit dat een verhuurder geen decent profit kan realiseren niet volstaat voor de conclusie dat een fair balance ontbreekt, omdat ook andere omstandigheden moeten worden gewogen (rov. 5.3-5.4). In de door Fair Huur c.s. gezamenlijk toegelichte grieven 1 t/m 7 wordt onder meer betoogd dat er “(in beginsel) geen” sprake is van een fair balance als de wetgeving een decent profit verhindert (grief 1). Het niet kunnen behalen van een decent profit wordt door Fair Huur c.s.

aangemerkt als “een ondergrens” die door de overheid, “zeer specifieke situaties daargelaten”, niet mag worden doorkruist (MvG nr. 46, zie ook nrs. 39, 43 en 45). In deze stellingen kon het hof (mede) het in rov. 5.2 bedoelde ‘enkele feit’-standpunt (dat door Fair Huur c.s. overigens in subonderdeel 1.1 van het middel wordt verdedigd) lezen. Voor zover Fair Huur c.s. aanvoeren dat zij slechts een ‘in beginsel’-standpunt hebben willen innemen, valt niet in te zien (en het middel geeft dat ook niet aan) waarom het miskennen daarvan zou afdoen aan het oordeel van het hof in rov. 5.3-5.4. 5.4 Nu bestaat er in theorie wellicht een – mogelijk niet onbelangrijk – nuanceverschil tussen de opvatting van het hof in rov. 5.3-5.4 en de door Fair Huur c.s. (ook) bepleite opvatting dat in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt aan het ontbreken van de mogelijkheid om een decent profit te kunnen realiseren. Het hof specificeert in rov. 5.3-5.4 immers niet welk gewicht (in abstracto) toekomt aan de omstandigheid dat geen decent profit kan worden behaald. Voor de beoordeling van de fair balance door het hof in deze zaak maakt dit echter niet uit. In cassatie staat immers vast dat op geen enkele manier is onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat het wettelijke systeem als zodanig tot gevolg heeft dat particuliere verhuurders in de sociale sector als regel of in de meerderheid van de gevallen al dan niet structureel verlies lijden, geen decent profit of minimal profit ontvangen (rov. 5.12). Het hof kon daarom volstaan met zijn in rov. 5.3-5.4 bedoelde overweging. Gezien deze overweging in rov. 5.12, behoefde het hof niet afzonderlijk in te gaan op de betekenis van een minimal profit (vgl. de s.t. van Fair Huur c.s. nrs. 1 en 7 en onderaan p. 10). 5.5 Tegen de achtergrond van rov. 5.12 moet ook rov. 1.8 worden begrepen: “1.8 Fair Huur c.s. hebben bij Akte uitlating producties tevens wijziging eis in principaal appel tevens memorie van antwoord in incidenteel appel hun meer subsidiaire eis aangepast. (…) De Staat heeft tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt. Aangezien deze eiswijziging voor het oordeel van het hof niet relevant is, zal het hof deze verder buiten beschouwing laten en hoeft het hof niet te beslissen op het bezwaar van de Staat. (…).” Deze wijziging van de meer subsidiaire eis kwam erop neer dat het hof voor recht zou verklaren, zeer kort gezegd, dat sprake is van strijd met art. 1 EP als de eigenaar-verhuurder bij de exploitatie niet tenminste een decent profit, althans een minimal profit, althans een break-even situatie zou realiseren, althans wel verlies zou leiden. Nu niet kan worden aangenomen dat de met deze eiswijziging geïntroduceerde varianten zich voordoen (zie rov. 5.12, waarin ook de break-even situatie besloten ligt), is het oordeel in rov. 1.8 over de relevantie van deze eiswijziging niet onbegrijpelijk. Daarom faalt onderdeel 9, waarin wordt geklaagd dat rov. 1.8 onjuist en/of ontoereikend is gemotiveerd (met een voortbouwende klacht die weer tegen rov. 5.2 is gericht). Onderdelen 1 en 3 5.6 De onderdelen 1 en 3, die gezamenlijk behandeld kunnen worden, betogen dat de rechtspraak van het EHRM wel de ‘decent profit’-opvatting van Fair Huur c.s. ondersteunt. Volgens subonderdeel 1.1 is onjuist het oordeel in rov. 5.3, dat in de EHRM-rechtspraak geen steun is te vinden voor de opvatting dat het enkele gegeven dat een verhuurder van woonruimte (als gevolg van regelgeving) geen decent profit kan realiseren al impliceert dat de fair balance ontbreekt. Dit zou blijken uit bijvoorbeeld EHRM 10 juli 2014 (Statileo/Kroatië) en EHRM 5 juli 2016 (Rudolfer/Slowakije). Volgens subonderdeel 1.2 volgt de opvatting van het hof ook niet uit EHRM 2 juli 2013 ([A] c.s./Nederland) onder meer omdat die zaak zag op individuele gevallen en niet op het regelgevingsniveau. Dit is ook de invalshoek van subonderdeel 3.1, dat ziet op rov. 5.4. Volgens subonderdeel 3.2 had het hof meer arresten van het EHRM in zijn beoordeling moeten betrekken. 5.7 Beide onderdelen stellen in de kern aan de orde of het gegeven dat de nationale regelgeving meebrengt dat de verhuurder van woonruimte geen decent profit (of zelfs maar een minimal profit) kan realiseren, reeds betekent dat van een fair balance geen sprake is. Daartoe beroepen Fair Huur c.s. zich in het bijzonder (zie de s.t. nrs. 1 t/m 4 en 21 e.v.) op rechtspraak van het EHRM (i) waarin is overwogen dat “the exercise of State discretion in such situations may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit” en (ii) waaruit zou volgen dat gereguleerde huurprijzen niet aanzienlijk lager mogen zijn dan de ongereguleerde (markt)prijzen. Volgens Fair Huur c.s. (s.t. nr. 21) is hier sprake van ontwikkelingen in de rechtspraak van het EHRM met betrekking tot het (abstracte) recht op winst en de geconcretiseerde maatstaven redelijke winst, minimale winst en de verhouding met de markthuur. Daartegenover staat dan de opvatting van het hof, kort gezegd, dat ook andere omstandigheden moeten worden gewogen en dat deze twee argumenten als zodanig niet doorslaggevend zijn (rov. 5.3-5.4). Overigens komt de vraag of de verhouding tussen de gereguleerde huur en de markthuur een geschikte maatstaf is voor de beoordeling van een fair balance nog afzonderlijk aan bod in onderdeel 6. 5.8 Ik merk op dat de onderhavige procedure niet ziet op de beoordeling van individuele gevallen, maar (thans nog) op de effecten van de regelgeving over huur(prijs)bescherming als zodanig. Wat dat laatste betreft, is in deze procedure niet komen vast te staan dat de door de onderdelen 1 en 3 bedoelde situatie − dat de nationale regelgeving meebrengt dat de verhuurder van woonruimte geen decent profit (of zelfs maar een minimal profit) kan realiseren − zich in Nederland als regel of in de meerderheid van de gevallen voordoet (vgl. rov. 5.12). Hieraan gaat voorbij het verwijt van Fair Huur c.s., dat het hof in zijn arrest “principieel geen recht doet aan het fundamentele recht op eigendom, inclusief het recht op een decent profit, althans dat een stelsel tot een evident onredelijk resultaat leidt indien slechts een minimale winst mogelijk is” (repliek nr. 4). Gezien het principiële karakter van de zaak en mede met het oog op onderdeel 6 (dat ziet op het verschil tussen de gereguleerde huur en de markthuur) is het nuttig om de onderdelen 1 en 3 te bespreken. 5.9 Ik bespreek eerst de subonderdelen 1.2 en 3.1 De betekenis van de mogelijkheid om een decent profit te kunnen realiseren speelde ook, toen op individueel niveau, in de zaken die de Hoge Raad in 2014 beoordeelde. Daarin is onder verwijzing naar EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11 ([A] c.s./Staat) onder meer overwogen: “3.4.4 Een inperking van eigendomsrechten moet voorts in overeenstemming zijn met het proportionaliteitsvereiste. Er dient sprake te zijn van een “fair balance” tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Die “fair balance” is niet aanwezig indien de betrokken persoon een individuele onevenredige last heeft te dragen. (punt 36) 3.4.5 In het onderhavige geval heeft het EHRM vastgesteld dat niet kan worden aangenomen dat [A] – die slechts algemene gegevens verstrekte ter ondersteuning van zijn stellingen - geen redelijk rendement (“decent profit”) zou genieten van zijn huurinkomsten. Die inkomsten behelzen immers aanzienlijk meer dan de onroerendezaakbelasting. Voorts is er geen aanwijzing dat de huurinkomsten niet voldoende zijn voor de noodzakelijke onderhoudskosten. Tevens zijn er geen andere aanwijzingen dat [A] een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen.

(punt 37) 3.4.6 In het licht van de ruime beoordelingsvrijheid voor de Staat bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen, moet worden aangenomen dat de regulering van het gebruik van eigendom in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd is als bedoeld in art. 1 EP. Daarom zijn de klachten van [A] evident ongegrond. (punt 40) Het beroep van [A] is door het EHRM niet-ontvankelijk verklaard. 3.5 Het EHRM heeft het in de zaak van [A] gehanteerde toetsingskader, zoals hiervoor in 3.4.2-3.4.6 samengevat beschreven, op hoofdlijnen herhaald in EHRM 28 januari 2014, nr. 30255/09 (Bittó e.a./Slowakije), punt 95. 3.6 Uit deze uitspraken volgt dat de klachten van de onderdelen 1-4 falen voor zover zij strekken ten betoge dat het hof met zijn oordelen over art. 1 EP blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft in rov. 3.26–3.41 en in rov. 3.51-3.52 hetzelfde toetsingskader gehanteerd als het EHRM en aldus de juiste maatstaven aangelegd. Het oordeel van het hof dat hetgeen [A] ter onderbouwing van zijn stellingen heeft aangevoerd, onvoldoende is om te kunnen concluderen dat hij door de wettelijke regulering van de huurprijzen disproportioneel wordt getroffen, is voorts niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd.” 5.10.1 Nu is het zo dat thans de fair balance op systeemniveau (c.q. regelgevingsniveau) aan de orde is en niet de beoordeling daarvan in een individueel geval aan de hand van de vraag of sprake is van een individuele onevenredige last. Voor de door het middel opgeworpen kwestie maakt dat echter in zoverre geen verschil dat bij een toetsing op systeemniveau en bij een toetsing van individuele gevallen de betekenis van het ontbreken van de mogelijkheid om een decent profit te realiseren aan de orde kan worden gesteld. Het verschil zit slechts in de vraag waaraan wordt getoetst: in de onderhavige zaak moet die toets worden verricht op systeemniveau (vgl. rov. 5.1 en 5.12), terwijl in zaken over individuele situaties uiteraard wordt getoetst aan de specifieke omstandigheden van dat individuele geval. Het feit dat EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11 ([A] c.s./Nederland) een toetsing van individuele gevallen betrof, staat er dan als zodanig ook niet aan in de weg om uit die zaak conclusies te trekken voor het beoordelingskader bij een toets op systeemniveau. Dat is overigens ook wat het middel doet, nu onder meer EHRM 10 juli 2014 (Statileo/Kroatië) en EHRM 5 juli 2016 (Rudolfer/Slowakije), waarop het middel zich beroept, toetsing aan art. 1 EP in individuele gevallen betroffen. Voor zover het middel in de subonderdelen 1.2 en 3.1 klaagt dat het hof miskent dat de onderhavige zaak het regelgevingsniveau betreft en niet de toetsing in individuele gevallen, faalt het dus. 5.10.2 Subonderdeel 1.2 faalt ook voor zover het aan de hand van de daarin onder a t/m g genoemde argumenten betoogt, dat aan de ‘decision’ van het EHRM in de zaak [A] c.s./Nederland (zeer) aanzienlijk minder gewicht toekomt dan het hof eraan heeft toegekend. Een ‘decision’ heeft weliswaar niet de status van sommige andere typen uitspraken van het EHRM, zoals Fair Huur c.s. terecht opmerken (s.t. nr. 31, repliek nr. 6), maar dat betekent niet dat aan deze ‘decision’ verder geen (of weinig) gewicht zou toekomen. Naast hetgeen hiervoor al is opgemerkt, kan nog worden gewezen op het feit dat ook het EHRM zelf refereert aan zijn uitspraak in [A] c.s./Nederland. Daar komt bij dat de uitspraak in [A] c.s./Nederland tot nu toe de enige is waarin het EHRM ingaat op Nederlandse gevallen. 5.11 Ik bespreek verder subonderdeel 1.1. De rechtspraak van het EHRM tot en met de zaak [A] c.s./Nederland uit 2013 maakt naar mijn mening duidelijk, dat de verhuurder aan art. 1 EP als zodanig geen recht op een redelijk rendement of decent profit kan ontlenen indien daarmee wordt bedoeld dat wanneer de verhuurder geen redelijk rendement of decent profit geniet er dus sprake is van een schending van art. 1 EP. Steeds zullen de relevante omstandigheden van het geval moeten worden getoetst. Ik besteedde daar eerder aandacht aan en concentreer mij daarom nu op de recentere uitspraken van het EHRM. 5.12 Fair Huur c.s. voeren in de eerste plaats aan dat volgens het EHRM: “the exercise of State discretion in such situations may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit”. Volgens Fair Huur c.s. betekent dit dat het slechts kunnen behalen van een minimal profit (en dus niet eens: een decent profit) reeds schending van art. 1 EP meebrengt. Op het eerste gezicht lijkt hier inderdaad een ondergrens te worden geformuleerd, maar bij nadere beschouwing is dat niet het geval. Volgens EHRM 28 januari 2014, nr. 30255/09 (Bittó c.s./Slowakije), punt 111, is namelijk “[t]he actual impact of the rent-control scheme (…) a particularly important factor in determining whether a fair balance has been struck between the interests at stake.” Dit wijst erop dat bij de beoordeling van de fair balance aan alle omstandigheden van het geval moet worden getoetst, waaronder de (financiële gevolgen van de) gereguleerde huurprijs, en – en hier zit de kern van de discussie − dat de zojuist geciteerde overweging niet als een ‘harde ondergrens’ is bedoeld. Hiermee strookt dat, in gevallen waarin het EHRM concludeert tot schending van art. 1 EP, de (financiële gevolgen van de) gereguleerde huurprijs één van de relevante omstandigheden is die tot dat oordeel leiden. Zie bijvoorbeeld EHRM 15 september 2009, nr. 47045/06 (Amato Gauci/Malta), punt 63, EHRM 19 juli 2014, nr. 12027/10 (Statileo/Kroatië), punt 143, en EHRM 1 december 2014, nr. 3851/12 (Aquilina/Malta), punt 67. In het omgekeerde geval, waarin “there is no indication that the rental income does not cover the necessary maintenance costs and taxes”, kan dan ook worden geconcludeerd dat geen sprake is van schending van art. 1 EP. 5.13.1 Dat de (financiële gevolgen van de) gereguleerde huurprijs één van de relevante omstandigheden is, blijkt het duidelijkst wanneer wordt geconcludeerd dat geen sprake is van schending van art. 1 EP, zelfs in een situatie waarin verlies wordt geleden. Dit volgt uit EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11 ([A] c.s./Nederland): “39. As to the second applicant it is noted that, even assuming that the rent paid by Y does not cover all costs associated with the flat, it cannot be said that the decision of the Regional Court was disproportional. The applicant willingly bought the building, aware of the amount of rent being paid by Y. In addition, it can be assumed that a person buying a building in order to rent it out is aware of the restrictions imposed by domestic law as to the maximum amount of rent chargeable for a certain standard and the maximum allowed yearly rent increases. The Court agrees with the domestic authorities that it was the second applicant’s responsibility to incorporate this knowledge in the price negotiations when he bought the building.” Dit oordeel komt erop neer dat, in de omstandigheden van dat geval, het vrijwillig aangaan van een gereguleerde huurovereenkomst (door koop van een verhuurde woning) waarvan de financiële gevolgen voorzienbaar zijn, niet leidt tot schending van art. 1 EP, ook niet als geen minimal profit kan worden behaald. 5.13.2 Fair Huur c.s. (s.t. nr. 32-33 en 59 en repliek nr. 2) betogen dat het EHRM in de zaak [A] c.s./Nederland aan de twee andere klagers “de (vermeende) ‘wetenschap bij aankoop’ niet tegenwerpt” en leiden daaruit af dat deze wetenschap alleen relevant zou zijn bij recente aankopen. Dit berust naar mijn mening op een onjuiste lezing van de uitspraak van het EHRM.

Ten aanzien van deze twee klagers had het EHRM namelijk in punt 38 al geoordeeld “there is no indication that the rental income does not cover the necessary maintenance costs and taxes”, zodat ten aanzien van hen daarom het bestaan van een “disproportionate and excessive burden” niet was komen vast te staan. Voor zover Fair Huur c.s. in de s.t. nr. 59 nog een beroep doen op een door de Staat gewekte redelijke verwachting over een redelijke rendement, geldt dat het hof dit argument (in cassatie onbestreden) heeft verworpen. 5.14 Ik merk nog op dat het EHRM op een vergelijkbare wijze betekenis toekent aan de omstandigheid dat sprake is van een vrijwillige huurverhouding. Tot de relevante omstandigheden die bijdragen aan het oordeel dat art. 1 EP is geschonden, behoort onvrijwilligheid bij het aangaan van de huurovereenkomst of, na bepaalde wetswijzigingen, het voortzetten van de huurovereenkomst. Vrijwilligheid wijst de andere kant op. Maar uit EHRM 28 januari 2014, nr. 30255/09 (Bittó c.s./Slowakije), volgt dat onder bepaalde omstandigheden vrijwilligheid bij het aangaan van de overeenkomst niet in de weg hoeft te staan aan het oordeel dat art. 1 EP is geschonden. In die zaak oordeelde het EHRM op andere gronden ten aanzien van een groep verhuurders dat sprake was van schending van art. 1 EP. Bij de meeste verhuurders was sprake van onvrijwilligheid, maar bij enkele niet. Daarover overwoog het EHRM: “117. In reaching that conclusion [schending van art. 1 EP; A-G] the Court does not consider it appropriate at this stage to make any distinction as regards the manner and time of acquisition by the applicants of the individual flats. Admittedly, the two applicants who had bought the flats in 2005 (see paragraph 17 above) were aware of the restrictions under the rent-control scheme and they should have included that fact in the price negotiations with the vendor. On the other hand, in view of the Government’s declarations and plans, they could reasonably expect that the rent-control scheme would be dismantled shortly after the purchase. Therefore such issues should be addressed, if appropriate, in the context of determination of the applicants’ claims under Article 41 of the Convention [dus de schadevergoeding; A-G].” Ook hieruit blijkt, dat de vereiste fair balance moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Het eerste argument van subonderdeel 1.1 gaat daarom naar mijn mening niet op. 5.15 In de tweede plaats voeren Fair Huur c.s. in verband met subonderdeel 1.1 aan dat volgens het EHRM gereguleerde huurprijzen niet aanzienlijk lager mogen zijn dan de ongereguleerde (markt)prijzen. 5.16 Inderdaad heeft het EHRM in bepaalde gevallen, bij gebrek aan relevante gegevens over de “actual impact of the rent-control scheme”, zijn oordeel gebaseerd op de verhouding tussen de gereguleerde huurprijzen en de markthuurprijzen. EHRM 28 januari 2014, nr. 30255/09 (Bittó c.s./Slowakije) overwoog: “111. The actual impact of the rent-control scheme is a particularly important factor in determining whether a fair balance has been struck between the interests at stake. The Court has not been provided with information permitting to assess the actual effects of the rent control on the applicants’ ability to properly maintain their property. It will have regard to the difference between the maximum rent permissible under the rent-control scheme and the market rental value of the flats. (…) 113. Thus, regardless of the difference between the opinions on which the parties relied, the information before the Court indicates that, even after a number of increases after 2000, the amount of controlled rent which the applicants are entitled to charge has remained considerably lower than the rent for similar housing in respect of which the rent control scheme does not apply. The Court is not convinced that the interests of the applicants, “including their entitlement to derive profit from their property” (see Hutten-Czapska, cited above, § 239; Ghigo, cited above, § 66; and also paragraphs 46, 55 and 99 above), have been met by restricting the owners to such low returns. It is true that Law no. 260/2011 has provided for a yearly 20% increase in regulated rent as from the end of 2011. However, this measure was taken into account in the expert opinions submitted by the Government. It does not address the situation that preceded the enactment of the above law which, as the documents available indicate, was even more detrimental to the applicants.” Ook in Rudolfer/Slowakije en andere Slowaakse zaken ging het om variaties op de problematiek die aan orde was in Bittó c.s./Slowakije. Om dezelfde reden als in Bittó c.s./Slowakije was het EHRM genoodzaakt om zijn beslissing te baseren op het verschil in de maximale gereguleerde huurprijs en de markthuurprijs van het object in kwestie. Ook in deze gevallen was het echter niet alleen dit verschil, dat leidde tot het oordeel dat art. 1 EP was geschonden. Het hof nam daartoe ook andere omstandigheden in aanmerking, die er kort gezegd op neerkomen dat de maatregelen van de Slowaakse overheid na de val van het communistische regime om te geraken tot een vrijere woninghuurmarkt niet hebben kunnen voorkomen dat een beperkt aantal verhuurders gedurende langere tijd genoegen hebben moeten nemen met ten opzichte van de markthuren zeer lage huurprijzen. 5.17.1 Voorts verwijzen Fair Huur c.s. nog naar een aantal “Maltese zaken”. EHRM 11 december 2014, nr. 3851/12 (Aquilina/Malta) betrof een geval waarin een aanvankelijk ‘geliberaliseerde’ huur door een wetswijzing resulteerde in een “forced landlord-tenant relationship for what appears to be an indefinite period of time” (punt 62). Het hof oordeelde dat “having regard to the low rental value which could have been received by the applicant, his state of uncertainty as to whether he would ever recover his property, the lack of procedural safeguards in the application of the law and the rise in the standard of living in Malta over the past decades, a disproportionate and excessive burden was imposed on the applicant” (punt 67). 5.17.2 EHRM 30 augustus 2016, nr. 31454/12 (Montanaro Gauci c.s./Malta) betrof een geval waarin een woning was gevorderd door de overheid ten behoeve van de verhuur tegen een lage, gereguleerde huurprijs. De Maltese rechter had reeds geoordeeld dat sprake was van schending van art. 1 EP en een vergoeding toegekend. De zaak bij het EHRM betrof nog slechts de wettelijke toegestane verhoging van de huur vanaf 2010 (van € 35 naar € 185 per jaar). Het EHRM oordeelde dat ook na deze verhoging nog sprake was van een schending van art. 1 EP (punt 52-56). Een vergelijkbare situatie speelde in EHRM 30 augustus 2016, nr. 46931/12 (Apap Bologna c.s./Malta), punten 54-58. 5.17.3 Een wat afwijkend geval betreft EHRM 30 juli 2015, nr. 1046/12 (Zammit & Attard Cassar/Malta), omdat het hier gaat om de huur van bedrijfsruimte. De gereguleerde huur was “significantly lower than the market value of the premises”, al had de verhuurder niet aangevoerd dat hij geen winst kon maken. Volgens het EHRM moet vermeden worden “an imbalance that imposes an excessive burden on landlords while allowing tenants of commercial property to make inflated profits.” De situatie zou dertig jaar voortduren. Het EHRM oordeelde dat sprake was van schending van art. 1 EP “having regard to the relatively low rental value of the premises and the lack of procedural safeguards in the application of the law” (punten 62- 65). 5.17.4 Ook voor deze gevallen geldt naar mijn mening de eerder bereikte conclusie, dat niet alleen het verschil tussen de maximale gereguleerde huurprijs en de markthuurprijs van het object in kwestie leidde tot het oordeel dat art. 1 EP was geschonden.

Het tweede argument van subonderdeel 1.1 gaat daarom naar mijn mening evenmin op. 5.18 Ik kom dan tot de conclusie dat het hof, ook gezien de recente rechtspraak van het EHRM, terecht aan de hand van alle omstandigheden van het geval heeft getoetst of sprake is van een fair balance. Anders dan Fair Huur c.s. (s.t. nrs. 21, 55-56 en repliek nrs. 1-3) lees ik in de rechtspraak van het EHRM geen ontwikkeling die meebrengt dat het hof aan de twee door de onderdelen 1 en 3 bedoelde argumenten (minimal profit en de verhouding tussen de gereguleerde huur en de markthuur) een andere betekenis had moeten toekennen dan het hof heeft gedaan. Het slot van subonderdeel 1.1 bevat nog een klacht die veronderstelt, dat het hof heeft geoordeeld dat niet iedere profit die groter is dan een minimal profit in de zin van de EHRM-rechtspraak een decent profit zou zijn. Nu het hof een dergelijk oordeel niet heeft gegeven, faalt deze klacht bij gebrek aan feitelijke grondslag. De klachten in subonderdeel 1.1 falen. 5.19 Volgens subonderdeel 3.2 heeft het hof art. 25 Rv geschonden door niet (kenbaar) te toetsen of uit andere EHRM uitspraken of uit andere jurisprudentie volgt dat de opvatting van Fair Huur c.s. juist is, dan wel steun is te vinden in deze andere jurisprudentie. Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijk grondslag omdat het hof in rov. 5.3 overweegt dat de stelling van Fair Huur c.s. geen steun vindt in rechtspraak van het EHRM. Daaruit volgt dat het hof acht heeft geslagen op de relevante rechtspraak van het EHRM. Voor het overige voldoet de klacht niet aan de daaraan te stellen eisen nu niet wordt aangegeven welke ‘andere jurisprudentie’ het hof zou hebben miskend. Onderdeel 4 5.20 Dit onderdeel klaagt over rov. 5.5, waarin het hof, kort gezegd, belang toekent aan de omstandigheid dat particulieren die panden aankopen voor verhuur in de sociale sector of verhuurde panden aankopen, weten dat huur(prijs)beperkingen gelden. Volgens de klacht is deze overweging onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd indien het hof daarmee tot uitdrukking brengt dat deze wetenschap (in beginsel) prohibitief is voor de conclusie dat met de huur(prijs)beschermingswetgeving geen fair balance getroffen is. 5.21 Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft immers de in rov. 5.5 bedoelde omstandigheid − terecht − verdisconteerd in zijn oordeel over de fair balance, als één van de relevante omstandigheden. Uit het arrest blijkt niet dat het hof daaraan de door het onderdeel bedoelde betekenis heeft toegekend. Voor zover het onderdeel nog verwijst naar het betoog van Fair Huur c.s. dat reeds een te groot verschil tussen de gereguleerde huurprijs en de markthuurprijs kan leiden tot het oordeel dat een fair balance ontbreekt, verwijs ik naar de bespreking van subonderdeel 1.1. Onderdeel 5 5.22 Dit onderdeel ziet op het slot van rov. 5.9, waarin het hof belang toekent aan de omstandigheid dat eventuele winst bij verkoop tijdens of na afloop van de huur geheel aan de eigenaar ten goede komt. Het hof overweegt dat het EHRM heeft geoordeeld dat eigenaren een ”entitlement to derive profits from their property” hebben, maar niet dat die winst uitsluitend van verhuur afkomstig moet zijn. Volgens het onderdeel blijkt dit niet uit de rechtspraak van het EHRM, nu het EHRM uitsluitend stelsels van ‘rent control’ beoordeelt. 5.23 Inderdaad beoordeelt het EHRM stelsels van huur(prijs)bescherming. Tot de relevante omstandigheden behoort ook de vrijwillige keuze van de eigenaar om tot gereguleerde huur over te gaan. De gevolgen van die keuze kunnen dan ook in de beoordeling worden betrokken. EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11 ([A] c.s./Nederland), punt 39, wijst in dit verband op de verantwoordelijkheid van de koper van een verhuurde woning om de gevolgen van de huur(prijs)bescherming te verdisconteren in de aankoopprijs. M.i. kan niet worden uitgesloten dat ook de aanspraak op een eventuele waardestijging van de zaak in daartoe in aanmerking komende gevallen een rol in de afweging kan spelen. De bestreden overweging houdt niet in, dat het hof heeft geoordeeld dat een onmogelijkheid om als gevolg van regelgeving een decent of minimal profit te maken wordt gecompenseerd door de mogelijkheid om te profiteren van een waardestijging van de verhuurde zaak. Een dergelijke onmogelijkheid is immers niet komen vast te staan (zie rov. 5.12). De bestreden overweging moet gelezen worden in het licht van de gehele rov. 5.9, waarin het hof onder meer ingaat op de vrijheid van de eigenaar om te beslissen of hij overgaat tot verhuur. Uitgaande van die vrijheid en de in rov. 5.5 bedoelde voorzienbaarheid van de gevolgen van de keuze om over te gaan tot verhuur in de sociale sector, is de beperking van de ”entitlement to derive profits from their property” door het stelsel van huur(prijs)bescherming in de gevallen waarop het hof het oog heeft voor de desbetreffende eigenaren een gevolg van een keuze om tot verhuur in de sociale sector over te gaan in plaats van tot verkoop. De gevolgen van deze keuze zijn echter (ook) in zoverre niet onherstelbaar dat een waardevermeerdering van de zaak aan de eigenaar ten goede komt en deze desgewenst bij het einde van de huur kan worden gerealiseerd door verkoop. Voor zover het onderdeel veronderstelt dat het hof zou hebben geoordeeld dat eigenaren/verhuurders hun eigendom moeten ‘opgeven’ door tot verkoop over te gaan (vgl. de repliek nr. 8), berust het op een onjuiste lezing van het arrest. Voor zover het onderdeel nog verwijst naar het betoog van Fair Huur c.s. dat reeds een te groot verschil tussen de gereguleerde huurprijs en de markthuurprijs kan leiden tot het oordeel dat een fair balance ontbreekt, verwijs ik naar de bespreking van subonderdeel 1.1. Onderdeel 8 5.24 Dit onderdeel klaagt ook over rov. 5.9 en wordt daarom aansluitend aan onderdeel 5 besproken. Het onderdeel klaagt in het bijzonder over de begrijpelijkheid van de overwegingen van het hof dat (i) niet aannemelijk is geworden dat (op grote schaal) tot concrete problemen leidt dat gemeenten op grond van de Huisvestingswet regels stellen en dat (ii) niet is gesteld of gebleken dat verhuurders door dergelijke regelgeving onredelijk in hun keuzemogelijkheden worden beperkt. Volgens onderdeel 8 zijn deze oordelen onbegrijpelijk gezien de (in het onderdeel geciteerde) stellingen van Fair Huur c.s. in MvG nrs. 311 t/m 325. 5.25 Ten aanzien van de bij 5.24 onder (ii) bedoelde overweging betoogt het onderdeel dat de stellingen in de MvG zich niet anders laten verstaan dan dat Fair Huur c.s. wel hebben gesteld dat verhuurders door dergelijke regelgeving onredelijk in hun keuzemogelijkheden worden beperkt. Het onderdeel ziet eraan voorbij dat het hof het oog heeft op meer dan theoretische nadelen, waar het overweegt: “bijvoorbeeld doordat zij genoegen moeten nemen met insolvente huurders of dat zij een ander dan theoretisch − zoals financieel − nadeel lijden als gevolg van de terzake geldende regels.” In de MvG worden naar het kennelijke oordeel van het hof slechts stellingen met betrekking tot deze theoretische nadelen betrokken nu daarin slechts in algemene zin wordt aangeven op welke wijze de Huisvestingswet de vrijheid van eigenaren beperkt. Zo stellen Fair Huur c.s. dat de Huisvestingswet “lang zo ‘onschuldig’ niet is als de rechtbank wil doen geloven” (nr. 320) en “dat particuliere verhuurders geen vrije keuze hebben om te contracteren ‘met wie’ zij willen” (nr. 325). Het middel geeft verder niet aan waarom uit de stellingen in de MvG zou volgen, dat de bij 5.24 onder (i) bedoelde overweging onbegrijpelijk is.

Voor zover het onderdeel al voldoet aan de daaraan op de voet van art. 407 lid 2 Rv te stellen eisen, faalt het omdat het oordeel van het hof berust op een niet onbegrijpelijke uitleg van de stellingen van Fair Huur c.s. Onderdeel 6 5.26 Dit onderdeel, dat bestaat uit twee subonderdelen, ziet op de overweging in rov. 5.15 dat “in het algemeen een vergelijking van de huren in de sociale sector met huren die bij afwezigheid van regulering gevraagd zouden kunnen worden geen goede maatstaf is om aan af te meten of een fair balance is getroffen.” 5.27 Voor zover subonderdeel 6.1 veronderstelt dat hof met zijn overweging (tevens) heeft geoordeeld dat de vergelijking tussen de gereguleerde huren en de markthuren niet relevant zou zijn, faalt het bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof sluit immers de relevantie van deze omstandigheid niet uit, zoals ook blijkt uit zijn overweging: “Dit zou anders kunnen zijn in uitzonderlijke situaties maar daarvan is in dit geval niet gebleken.” Bovendien geeft het hof in rov. 5.15 ook een oordeel over het door Fair Huur c.s. met verwijzing naar een rapport van het CPB gestelde verschil tussen de gereguleerde huren en de marktconforme huren. 5.28 Volgens subonderdeel 6.1 is het oordeel in rov. 5.15 onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd in het licht van EHRM 10 juli 2014, nr. 12027/10 (Statileo/Kroatië), EHRM 28 januari 2014, nr. 30255/09 (Bittó/Slowakije) en EHRM 5 juli 2016, nr. 38082/07 (Rudolfer/Slowakije). Deze klacht moet mijns inziens falen. Het hof heeft de Nederlandse situatie beoordeeld en daarin speelt, onder meer, dat verhuurders die zich op de sociale woningmarkt begeven al decennia lang (behoren te) weten dat zij geen marktprijzen voor hun woningen kunnen vragen. Tegen die achtergrond oordeelt het hof dat de – enkele − vergelijking van de gereguleerde prijzen met de marktprijzen in het algemeen geen goede maatstaf vormt om te beoordelen of sprake is van een fair balance. Dat oordeel lijkt mij juist, omdat de fair balance anders zou worden beoordeeld zonder alle relevante omstandigheden in acht te nemen. Daaraan doet niet af dat het EHRM in een bepaalde gevallen, soms bij gebrek aan andere gegevens, zijn oordeel over de fair balance mede baseert op het verschil tussen de gereguleerde huurprijzen en de marktprijzen (zie bij de bespreking van subonderdeel 1.1). 5.29 Uit het voorgaande volgt dat ook subonderdeel 6.2 faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft, anders dan dit subonderdeel veronderstelt, niet geoordeeld dat de enkele wetenschap van de verhuurders als bedoeld in rov. 5.15 al meebrengt dat de vergelijking van de gereguleerde prijzen en de marktprijzen geen goede maatstaf of relevante factor vormt. Onderdeel 7 5.30 Volgens de subonderdelen 7.1 en 7.2 zijn onjuist of ontoereikend gemotiveerd de oordelen in rov. 5.15 dat (i) het door Fair Huur c.s. gestelde verschil tussen de gereguleerde huren en de marktconforme huren van 50% niet uitzonderlijk groot is en (ii) dat de situatie in Nederland dan ook verschilt van die waarover het EHRM oordeelde in zijn uitspraken Statileo/Kroatië (gereguleerde huur was factor 25 lager dan de markthuur) en Bittó c.s./Slowakije (gereguleerde huur was 14-26% van de markthuur). 5.31 Dat (ook ten opzichte van de situatie inzake Bittó/Slowakije en Staliteo/Kroatië) het verschil tussen de gereguleerde huurprijs en de markconforme huurprijs in Nederland niet “uitzonderlijk groot” is, berust op een feitelijk en niet onbegrijpelijk oordeel van het hof. Dat de door het hof aangehaalde EHRM-zaken verschillen met de onderhavige zaak is evident als wordt gekeken naar de door het hof genoemde verschillen tussen de gereguleerde huurprijzen en de marktconforme huurprijzen. Door de cijfermatige verschillen te benoemen, hoefde het hof dit niet nader toe te lichten, aangezien de verschillen in de genoemde EHRM-uitspraken vele maken groter waren. Subonderdeel 7.1 wijst ook nog op de uitspraak van het EHRM in Rudolfer/Slowakije. Nu het EHRM overwoog dat de omstandigheden in die zaak niet veel verschilden van de kwestie in Bittó/Slowakije, geldt dat het oordeel in rov. 5.15 ook gezien Rudolfer/Slowakije niet onjuist of ontoereikend gemotiveerd is. De subonderdeel 7.1 en 7.2 dienen te falen. 5.32 Volgens subonderdeel 7.3 miskent het hof dat het niet gaat om een “uitzonderlijk groot” verschil, maar om de vraag of er een “te groot” verschil is tussen de gereguleerde huren en de markhuren om een decent profit te kunnen realiseren. Deze klacht is gebaseerd op een onjuiste lezing van het arrest en faalt daarom bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof verwijst immers naar de rechtspraak van het EHRM en vergelijkt de daarin genoemde verschillen tussen de gereguleerde huren en de markthuren met de in de onderhavige zaak aangevoerde verschillen zoals die in Nederland zouden bestaan. Zijn oordeel dat de Nederlandse verschillen niet “uitzonderlijk groot“ zijn, geeft daarmee niet een stengere maatstaf weer, maar een oordeel over de situatie in Nederland. Voor zover het subonderdeel verwijst naar de mogelijkheid om een decent profit te realiseren, geldt dat het hof in rov. 5.12 heeft overwogen, kort gezegd, dat niet is onderbouwd dat het wettelijk stelsel als zodanig als regel of in de meerderheid van de gevallen daarvan in de weg staat. 5.33 Ook subonderdeel 7.4 gaat uit van een onjuiste lezing van het arrest en faalt daarom bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft niet overwogen dat het gestelde verschil tussen de gereguleerde huren en de markthuren van 50% niet van belang is. Het hof heeft dit verschil in rov. 5.15 onvoldoende geacht om de beoordeling van de fair balance (alleen) te laten afhangen van het verschil tussen de gereguleerde huren en de markthuren. De klachten in onderdeel 7 falen. 5.34 Nu de voorgaande klachten niet opgaan, geldt dat ook voor de louter voortbouwende klacht van onderdeel 10. Het beroep moet daarom worden verworpen.