ECLI:NL:GHARL:2020:6856

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.250.777 (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen 6756468 CV EXPL 18-1096) arrest van 1 september 2020 in de zaak van [appellant] , zonder vaste woon- of verblijfplaats, appellant, in eerste aanleg: eiser in verzet, hierna: [appellant] , advocaat: mr. K.T. Ghaffari, tegen: Stichting Sité Woondiensten, gevestigd te Doetinchem, geïntimeerde, in eerste aanleg: gedaagde in verzet, hierna: Sité, advocaat: mr. M.H.M. Deppenbroek.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in verzet van 29 augustus 2018 dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen heeft gewezen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep, - de memorie van grieven, - de memorie van antwoord. 2.2. Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 3De vaststaande feiten 3.1 Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten. 3.1.1. Partijen hebben op 8 augustus 2017 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Sité het appartement gelegen aan de [a-straat] 37 te [A] aan [appellant] heeft verhuurd. Het appartement maakt onderdeel uit van een flatcomplex waar voornamelijk oudere mensen wonen. De door [appellant] te betalen huurprijs bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 583,39 per maand. 3.1.2. In artikel 5 van de huurovereenkomst is als voorwaarde opgenomen: ‘ [appellant] accepteert Iriszorg en meldt zich aan bij Budgetbeheer.’ 3.1.3. [appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan. 3.1.4. [appellant] heeft naar aanleiding van het hierna te noemen verstekvonnis van 14 februari 2018 op 20 maart 2018 het gehuurde ontruimd en de sleutels aan Sité afgegeven.

4.1. Sité heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de achterstallige huurtermijnen en de nog te verschijnen huurtermijnen, te vermeerderen met eventuele verhogingen, en [appellant] te veroordelen in de proceskosten. Sité heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan van twee maanden, heeft de huur over de maanden september tot en met december 2017 te laat betaald, heeft zich niet gehouden aan de verplichting opgenomen in artikel 5 van de huurovereenkomst en heeft overlast veroorzaakt aan omwonenden, aldus Sité. 4.2. Bij verstekvonnis van 14 februari 2018 heeft de kantonrechter de vorderingen van Sité toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 4.3. [appellant] is van dit vonnis in verzet gekomen en heeft in dat verband gevorderd hem te ontheffen van de bij het vonnis van 14 februari 2018 uitgesproken veroordelingen en de vorderingen van Sité alsnog af te wijzen, met veroordeling van Sité in de kosten van het verzet. 4.4. Bij vonnis in verzet van 29 augustus 2018 heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de kosten van het verzet.

5.1. In hoger beroep voert [appellant] twee grieven aan tegen het vonnis van 29 augustus 2018 en vordert hij vernietiging van dat vonnis, alsnog afwijzing van de vorderingen van Sité en veroordeling van Sité tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan haar heeft voldaan en in de kosten van beide instanties inclusief de nakosten. 5.2. De vorderingen van Sité berusten (onder meer) op de volgende twee feitelijke grondslagen: niet (tijdige) huurbetaling en overlast. Het hof zal hierna beide grondslagen bespreken. 5.3. Ten aanzien van de eerste grondslag (niet (tijdige) huurbetaling) voert [appellant] aan dat geen sprake is van een tekortkoming in de huurbetaling die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Hij beroept zich daarbij op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Hij voert in dat verband, kort gezegd, aan dat hij niet in staat is om de huur vooraf te betalen, omdat hij pas de 23ste van elke maand zijn WIA-uitkering ontvangt en dat hij dit tijdens het gesprek voorafgaande aan het tekenen van de huurovereenkomst met Sité heeft besproken, zodat Sité hiervan op de hoogte was. [appellant] stelt voorts dat een huurachterstand van twee maanden te gering is voor ontbinding van de huurovereenkomst en verwijst daarbij naar rechtspraak waarin is geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd bij een huurachterstand van minimaal drie maanden. 5.4.1. Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser (hier: Sité) moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar (hier: [appellant] ) is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte (zoals hier aan de orde) gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). 5.4.2. Tussen partijen staat vast dat [appellant] ten tijde van de inleidende dagvaarding van Sité een huurachterstand van twee maanden (januari en februari 2018) had. [appellant] betwist niet dat dit een tekortkoming in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting tegenover Sité oplevert. 5.4.3. Daarnaast staat vast dat [appellant] de huur over de maanden september tot en met december 2017 te laat heeft betaald. Het hof begrijpt uit de toelichting van [appellant] op de eerste grief dat [appellant] van mening is dat deze te late betaling niet kan worden aangemerkt als een tekortkoming. Het hof overweegt dat in artikel 4.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat [appellant] de te betalen huurprijs bij vooruitbetaling, dat wil zeggen vóór de eerste van de maand, aan Sité dient te betalen, hetgeen door [appellant] op zichzelf ook niet wordt betwist. Voor zover [appellant] stelt dat partijen op 8 augustus 2017 in afwijking hiervan mondeling hebben afgesproken dat [appellant] de huur achteraf, op het moment dat hij zijn WIA-uitkering ontving, zou betalen en de te late betaling om die reden niet als een tekortkoming kan worden gezien, kan het hof hem niet volgen. Op [appellant] rust op grond van de artikelen 149 en 150 Rv de stelplicht en bewijslast van zijn bevrijdend verweer dat een van artikel 4.3 van de huurovereenkomst afwijkende betalingstermijn voor de maandelijks verschuldigde huur is overeengekomen. Tegenover het verweer van Sité heeft hij op dit punt echter onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om een dergelijke conclusie te kunnen trekken. Minst genomen had in dat verband van hem verwacht mogen worden dat hij zou hebben gepreciseerd wanneer precies, waar en met wie van Sité die afspraak gemaakt zou zijn. De enkele mededeling van [appellant] aan Sité dat hij zijn WIA-uitkering pas op de 23ste van elke maand ontvangt, wat daar verder ook van zij, is onvoldoende om de door hem gestelde nadere afspraak te kunnen aannemen. [appellant] stelt niet dat Sité tijdens het gesprek van 8 augustus 2017 uitdrukkelijk heeft ingestemd met een betaling van de huur op een later tijdstip dan vermeld in de huurovereenkomst. Evenmin stelt hij zodanig concrete feiten en omstandigheden die, indien deze zouden vaststaan, de conclusie kunnen dragen dat hij op grond van gedragingen van Sité er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat Sité akkoord was met een latere huurbetaling. [appellant] volstaat slechts met een verwijzing naar een handgeschreven notitie in de huurovereenkomst, inhoudende “akkoord svo 8/8/2017” met een paraaf. Deze notitie is echter niet geplaatst bij artikel 4.3 maar bij artikel 5 van de huurovereenkomst, dat betrekking heeft op de voorwaarden van nazorg (Iriszorg) en budgetbeheer. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan het hof niet inzien dat uit die notitie zou volgen dat Sité redelijkerwijs geacht moet worden te hebben ingestemd met een van artikel 4.3 uit de huurovereenkomst afwijkende huurbetalingstermijn, althans dat [appellant] er op gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Sité hiermee instemde. Nu [appellant] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. [appellant] biedt overigens op dit punt ook geen bewijs aan. 5.4.4. Het hof gaat dus uit van de verplichting van [appellant] om bij vooruitbetaling, vóór de eerste van iedere maand, de huur te voldoen. De niet tijdige huurbetaling door [appellant] over de maanden september tot en met december 2017 levert dus ook een tekortkoming op in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting en niet in geschil is dat [appellant] daarmee ook in verzuim is komen te verkeren. De omstandigheid dat [appellant] pas de 23ste van elke maand zijn uitkering ontvangt, doet daaraan niet af en kan niet aan Sité worden tegengeworpen. Het is immers de eigen verantwoordelijkheid van [appellant] dat de huur op tijd, in dit geval dus vóór de eerste van elke maand, wordt voldaan. 5.5. Zoals hierboven al is aangegeven, heeft Sité ook aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden. Sité heeft in de inleidende dagvaarding daarover aangevoerd dat [appellant] op 5 oktober 2017 zijn bovenbuurvrouw en haar ouders overlast heeft bezorgd door op de voordeur en ramen te slaan en te bonzen onder uiting van verwensingen en bedreigingen. Daarnaast heeft [appellant] overlast aan omwonenden veroorzaakt door in de nacht van 23 op 24 november 2017 met een hoop geschreeuw en lawaai ruzie te maken met een vrouw en daarna op de eerste verdieping een ruit in te trappen, aldus Sité.

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis in verzet van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 29 augustus 2018; veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van Sité op € 726,00 aan griffierecht en op € 1.074,00 aan salaris advocaat; verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 september 2020.

Sité heeft voornoemde overlast onderbouwd met een schriftelijke verklaring van mevrouw [B] en mevrouw [C] , omwonenden aan de [a-straat] 31 en 49 (productie 5 inleidende dagvaarding) en correspondentie van Sité aan [appellant] , waaronder verslagen van gesprekken tussen Sité en [appellant] (productie 6 inleidende dagvaarding). Sité heeft in haar conclusie van antwoord in verzet daaraan toegevoegd dat [appellant] de hiervoor genoemde mevrouw [B] en mevrouw [C] heeft bedreigd met als gevolg dat zij te angstig waren om in hun woningen te blijven en daarom hun woningen hebben verlaten. Zij zijn pas weer naar hun woningen teruggekeerd nadat de door [appellant] gehuurde woning was ontruimd. 5.5.1. Het hof stelt vast dat [appellant] de concreet genoemde klachten op zichzelf niet (voldoende) gemotiveerd heeft betwist. [appellant] heeft weliswaar betwist dat hij op 5 oktober 2017 zijn bovenbuurvrouw en haar ouders heeft bedreigd, maar hij heeft wel erkend dat hij fel en boos naar de bovenbuurvrouw en haar ouders heeft gereageerd (punten 19 en 23 verzetdagvaarding) en hij heeft niet weersproken dat hij op de voordeur en de ramen heeft geslagen en gebonsd. [appellant] heeft aangevoerd dat zijn felle en boze reactie werd veroorzaakt door de door de bovenbuurvouw veroorzaakte overlast. Hij heeft echter nagelaten nader te concretiseren om wat voor overlast het ging (hij heeft het enkel over geluiden) en hij heeft niet betwist dat er bij Sité nooit overlastklachten over de buurvrouw zijn binnengekomen. Bovendien geeft door de bovenbuurvrouw veroorzaakte overlast, wat daar ook van zij, [appellant] geen vrijbrief om zelf overlast te veroorzaken. Ten aanzien van de door Sité gestelde overlast in de nacht van 23 op 24 november 2017 heeft [appellant] weliswaar betwist dat hij een ruit heeft ingetrapt, maar hij heeft wel erkend dat hij die nacht ruzie heeft gehad met een vrouw die uit zijn woning is vertrokken (punt 38 verzetdagvaarding). De door Sité gestelde bedreiging door [appellant] van mevrouw [B] en mevrouw [C] en het daarop volgende vertrek van hen uit hun woningen heeft [appellant] in het geheel niet weersproken. 5.5.2. [appellant] voert nog aan dat hem niet kwalijk kan worden genomen dat hij onvoldoende rekening heeft gehouden met de bovenbuurvrouw, omdat Sité hem een woning heeft toegewezen in een seniorencomplex, terwijl zij ervan op de hoogte was dat [appellant] uit een opvangsituatie met sociale problemen kwam en slecht verbaal en non-verbaal vermogen heeft. [appellant] diende echter als goed huurder ervoor te waken dat omwonenden geen geluidsoverlast ondervinden, in het bijzonder niet in de normaal gesproken voor de nachtrust bestemde tijd, ongeacht de aard van de woonsituatie. De omstandigheid dat de nieuwe bovenburen geen overlast hebben ervaren vanuit de woning van [appellant] kan ten slotte niet afdoen aan het feit dat anderen wel hebben geklaagd over overlast. 5.5.3. Nu de onder 5.5 concreet genoemde klachten bij gebreke van een (voldoende) gemotiveerde betwisting daarvan door [appellant] zijn komen vast te staan, wordt aan (tegen)bewijslevering door [appellant] niet toegekomen. Door het veroorzaken van overlast heeft [appellant] in strijd gehandeld met zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (vgl. artikel 7:213 BW) en is hij aldus tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook ten aanzien van dit punt geldt dat op zichzelf niet in debat is dat het verzuim is ingetreden, zodat het hof daarvan uitgaat. 5.6. Bovengenoemde tekortkomingen (niet-tijdige betaling van de maandelijkse huur en ernstige overlast) geven aan de wederpartij, Sité, op grond van artikel 6:265 lid 1 BW de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden. Als gezegd beroept [appellant] zich erop dat die tekortkomingen, gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Naar het oordeel van het hof zijn een huurachterstand en niet tijdige huurbetaling in combinatie met het veroorzaken van overlast aan omwonenden, zoals hier aan de orde, niet aan te merken als een tekortkoming van geringe betekenis. Evenmin is sprake van een tekortkoming van bijzondere aard. Betaling van de huur geldt als de hoofdverplichting van de huurder. Daarnaast dient een huurder, zoals al overwogen, zich te gedragen als een goed huurder en is de verhuurder op zijn beurt, gelet op zijn verplichting aan huurders om rustig woongenot te verschaffen, verplicht op te treden tegen een huurder die aan andere huurders overlast veroorzaakt. Een verhuurder, ook een verhuurder in de sociale huursector zoals Sité, hoeft niet te dulden dat gedurende langere tijd de huur niet en/of te laat wordt voldaan en dat overlast aan omwonenden wordt veroorzaakt. Ten aanzien van de niet tijdige huurbetaling geldt dat temeer, nu vrijwel van meet af aan niet wordt voldaan aan de verplichting de huur tijdig te voldoen. Immers, de huurovereenkomst tussen partijen is aangevangen op 8 augustus 2017 en [appellant] heeft al vanaf september 2017 de huur te laat voldaan en heeft daarnaast al in december 2017 een huurachterstand laten ontstaan die uiteindelijk is opgelopen tot twee maanden. Naar het oordeel van het hof is aan de kant van [appellant] dan ook sprake van tekortkomingen die tezamen genomen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen. Voor zover [appellant] aanvoert dat de tekortkomingen hem door zijn psychische problematiek niet kunnen worden toegerekend, dient het hof de beoordeling daarvan achterwege te laten, omdat niet toerekenbaarheid aan ontbinding niet in de weg staat. 5.7. De stelling van [appellant] dat hij actie heeft ondernomen om een oplossing te vinden voor de te late huurbetaling, toen hem bleek dat Sité hiervan een probleem maakte, leidt niet tot een ander oordeel. [appellant] voert hierover aan dat hij zich vóór de inleidende dagvaarding van Sité heeft aangemeld bij de afdeling schuldhulp van de gemeente Doetinchem en dat hij na de inleidende dagvaarding zich heeft gewend tot een door hem beoogde bewindvoerder. Wat daar verder van zij, dit maakt de tekortkomingen in het verleden niet ongedaan. Ditzelfde geldt voor de door [appellant] gestelde omstandigheid dat hij uiteindelijk de huur tot en met de datum van ontruiming volledig heeft voldaan. Overigens erkent [appellant] zelf dat ook deze huurtermijnen te laat zijn betaald. 5.8. Voor zover [appellant] stelt dat hem een tweede kans geboden had moeten worden als bedoeld in artikel 7:280 BW, gaat het hof ook hieraan voorbij. Artikel 7:280 BW bepaalt dat de rechter, voordat deze op grond van artikel 7:231 BW een ontbinding van de huurovereenkomst uitspreekt, de huurder een termijn van ten hoogste een maand kan toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Het hof stelt voorop dat het hier geen verplichting maar een discretionaire bevoegdheid van de rechter betreft. Nu sprake is van tekortkomingen van [appellant] die meebrengen dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is, is in eerste aanleg naar het oordeel van het hof terecht aan [appellant] geen ‘terme de grȃce’ in de zin van artikel 7:280 BW verleend. Het hof ziet ook nu geen aanleiding om [appellant] alsnog een laatste kans toe te staan om aan zijn betalingsverplichtingen jegens Sité te voldoen. 5.9. In verband met zijn beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) stelt [appellant] dat zijn woonbelang dient te prevaleren in verband met zijn gezondheidssituatie.

Ten aanzien hiervan voert [appellant] aan dat hij ondersteuning door medicijnen en begeleiding krijgt, dat hij een arbeidsongeschiktheidsverzekering ontvangt in verband met psychische klachten en dat een ontruiming en terugkeer naar de daklozenopvang zijn behandeling bij Kairos niet ten goede komt en per definitie ertoe zullen leiden dat zijn mentale klachten weer toenemen. Dit leidt tot een noodsituatie, aldus [appellant] . Daarnaast voert [appellant] aan dat geen sprake was van betalingsonwil maar, zo begrijpt het hof, betalingsonmacht, omdat zijn uitkering pas de 23ste van elke maand werd gestort en hij nog hulp heeft gezocht om de problemen met Sité op te lossen. Het hof overweegt hierover het volgende. 5.9.1. Zoals de kantonrechter ook heeft overwogen, is er, gelet op de aanwezigheid van de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW, maar beperkte ruimte voor de werking van de redelijkheid en billijkheid (vgl. HR 4 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4728, r.o. 3.4; zie ook HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o. 3.8.4). Deze ruimte is beperkt, omdat in de toepassing van de tenzij-bepaling al tot op zekere hoogte is verdisconteerd waartoe partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gehouden zijn. Aldus moet er sprake zijn van bijzondere omstandigheden, wil een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slagen. 5.9.2. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat hiervan in dit geval geen sprake is. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden zijn hierboven al gewogen in het kader van het beroep van [appellant] op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Aan de door [appellant] aangevoerde omstandigheden, afgezet tegen de ernst van zijn tekortkoming (vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet tijdige betaling van de huur en het daarnaast laten ontstaan van een huurachterstand van twee maanden), komt naar het oordeel van het hof niet een zodanig gewicht toe dat de vorderingen van Sité tot ontbinding en ontruiming alsnog moeten worden afgewezen. [appellant] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat er bij hem sprake is van een noodtoestand. Het is niet zo dat [appellant] als gevolg van de ontruiming geen onderdak meer heeft. [appellant] verblijft immers, net als voorheen, in de daklozenopvang. Onvoldoende is gesteld of gebleken dat de begeleiding van [appellant] niet vanuit de daklozenopvang kan plaatsvinden. [appellant] heeft evenmin nader onderbouwd dat zijn psychische gesteldheid zodanig is dat van hem niet kan worden verwacht dat hij eventuele nadelige effecten van de ontruiming voor zichzelf zoveel mogelijk kan beperken en passende maatregelen kan treffen. Het hof neemt ten slotte nog in aanmerking dat niet kan worden gezegd dat Sité in het geheel geen rekening heeft gehouden met de problematiek van [appellant] . Als onweersproken staat vast dat Sité [appellant] heeft aangeboden om hem via het project ‘Maatwerk Wonen’ een woning op naam van Iriszorg aan te bieden onder de daarbij behorende voorwaarden, maar dat [appellant] dit heeft geweigerd. 5.9.3. Gelet op hetgeen hierboven onder 5.7 is overwogen, kan het door [appellant] gestelde ten aanzien van het ontbreken van betalingsonwil evenmin leiden tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 5.9.4. [appellant] heeft in dit verband ook nog verwezen naar artikel 8 EVRM. Het hof begrijpt dat [appellant] stelt dat ontruiming van het gehuurde in strijd is met artikel 8 EVRM (recht op respect voor familie- en gezinsleven en woning), gelet op de omstandigheid dat hij na lange tijd in de daklozenopvang te hebben verbleven eindelijk in het gehuurde een permanente huisvesting heeft verkregen en dat hij deze enkel weer verliest wegens het 23 dagen te laat betalen van de huur. Het hof stelt voorop dat Sité op grond van artikel 6:265 lid 1 BW in verbinding met artikel 7:231 BW het recht heeft om bij een tekortkoming van [appellant] als huurder ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat naar het oordeel van het hof de tekortkomingen van [appellant] de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigen. Mede gelet op de belangenafweging die hierboven in r.o. 5.13 is weergegeven, brengt dit mee dat een inbreuk op artikel 8 EVRM is gerechtvaardigd. 6De slotsom 6.1 Het hoger beroep treft geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. 6.2 Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Sité zullen worden vastgesteld op € 726,00 aan griffierecht en op € 1.074,00 aan salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt [memorie van antwoord] maal tarief II).