ECLI:NL:OGHACMB:2023:16

Burgerlijke zaken over 2023 Registratienummers: SXM201800881 – SXM2019H00110 Uitspraak: 14 februari 2023 (bij vervroeging, in Curaçao) GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba V O N N I S in de zaak van: 1. [APPELLANT 1], met laatst bekende woonplaats in Sint Maarten, 2. de naamloze vennootschap ABIJ PROJECTMANAGEMENT EN ADVIES N.V., gevestigd in Curaçao, in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie, thans appellanten, gemachtigde: mr. S.J. Fox, tegen [GEÏNTIMEERDE], wonende in Sint Maarten, in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie, thans geïntimeerde, gemachtigde: mr. C.R. Rutte. Partijen worden hierna [appellant 1], Abij en [geïntimeerde] genoemd. 1De zaak in het kort [geïntimeerde] is als erfgename rechthebbende op een perceel te Cole Bay, Sint Maarten. Zij heeft in 2014 een ontwikkelingsovereenkomst gesloten met (in ieder geval) Abij, op grond waarvan Abij het perceel zou splitsen en de aldus verkregen percelen zou verkopen. Verder zou Abij een weg en infrastructurele voorzieningen aanleggen. Abij is aangevangen met de werkzaamheden. In 2018 heeft [geïntimeerde] een ontbindingsverklaring doen uitbrengen. In dit geding is onder meer de vraag aan de orde of ook [appellant 1], die bestuurder van Abij is, in persoon aan de ontwikkelingsovereenkomst gebonden is, of [geïntimeerde] bevoegd was tot ontbinding, en zo ja, hoe er moet worden afgerekend. Het Hof heeft het perceel bezichtigd. In dit tussenvonnis formuleert het Hof vragen aan partijen. 2Het verdere verloop van de procedure Bij vonnis van 11 juni 2021 heeft het Hof [appellant 1] en Abij in de gelegenheid gesteld een akte nabetaling griffierecht in te dienen. Bij akte van 27 augustus 2021 heeft [appellant 1] een bewijs van betaling van NAf 14.100,- aan nageheven griffierecht ingediend. Opnieuw is vonnis gevraagd. Het Hof heeft, alvorens vonnis te wijzen, een bezichtiging ter plaatse gelast. Deze heeft plaatsgehad op 17 januari 2013. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Uitspraak is bepaald op vandaag. 3De verdere beoordeling 3.1 Het nageheven griffierecht is tijdig betaald.

3.2 Het Hof gaat uit van de volgende feiten. 3.2.1 Een perceel grond te Cole Bay, Sint Maarten, staat kadastraal bekend als SXM CB 356/1900 (hierna: het moederperceel). Het heeft een geschatte grootte van 20.000 vierkante meter en staat op naam van [perceeleigenaar 1] als eigenaar, die overleden is op 10 september 1924. [geïntimeerde] is erfgename van [perceeleigenaar 1]. Het moederperceel is rechthoekig, lang en smal. Het loopt haaks op de openbare weg (de Union Road) omhoog naar de top van de berg. Tussen de lage (zuidwestelijke) korte zijde van het moederperceel en de Union Road ligt een stuk grond (aangeduid als het restant van perceel 286/1996 en perceel 39/2015, hierna: het perceel-[perceeleigenaar 2]), dat in 2013 toebehoorde aan Jonathan [perceeleigenaar 2] (hierna: [perceeleigenaar 2]). Het moederperceel ligt dus niet aan de openbare weg. 3.2.2 [ [appellant 1] is de enige bestuurder en enige aandeelhouder van Abij. Abij is geregistreerd in het handelsregister van de Kamer van Koophandel Curaçao. [werknemer] (hierna: [werknemer]) heeft gewerkt voor Abij. 3.2.3 Een Agreement van 21 of 31 juli 2013 vermeldt onder meer dat [geïntimeerde] een ‘developer’ (ontwikkelaar; het is betwist wie daarmee bedoeld wordt of worden) machtigt om het moederperceel te ontwikkelen en/of te verkopen, hetzij in delen, hetzij (indien mogelijk) als geheel. 3.2.4 Een Agreement van 14 maart 2014 (hierna: de ontwikkelingsovereenkomst), gesloten tussen [geïntimeerde] als ‘principal’ (opdrachtgever) en een ‘developer’ (ontwikkelaar; het is betwist wie daarmee bedoeld wordt of worden) vermeldt onder meer dat [geïntimeerde] de ontwikkelaar machtigt om het moederperceel te ontwikkelen en te verkopen. De ontwikkelaar zal het perceel splitsen en de aldus verkregen percelen (hierna: lots) verkopen. Van de gerealiseerde verkoopprijs zal USD 90,- per vierkante meter ten goede komen aan [geïntimeerde] en het meerdere aan de ontwikkelaar. De ontwikkelingsovereenkomst vermeldt verder onder meer: Part of this agreement is that the principal will Exchange land in the higher area on the hill side for the construction for the road and infrastructure. This Area will be of a maximum starting from the last commercial lot in the devission until the 130meter Hight line. (…) The land for the exchange is not part of the commercial land subdivision. (hierna: het exchange-beding), en: The “developer” grands that he will finish the construction of the road and infrastructure in a time frame from maximal 6 month after receiving the approval from VROMI.” (hierna: het zesmaandenbeding), en: “Developer” will participate between the Principle and land owner of certicate 286/1996 registered on mr. [perceeleigenaar 2] size 532 m2 to purchase his lot for establishing the entrance to the subdivision. The Entrance road will be constructed on this land the remaining 400m2 will be offered for sale in the development. (hierna: het [perceeleigenaar 2]-beding), en: “Developer” takes fully responsibility for the whole project. Aan de zijde van de developer is de ontwikkelingsovereenkomst ondertekend door [appellant 1] en door [werknemer]. 3.2.5 Anders dan het zesmaandenbeding veronderstelt, is voor de ontwikkeling van het moederperceel overeenkomstig de ontwikkelingsovereenkomst geen goedkeuring nodig van VROMI (ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu en Infrastructuur). 3.2.6 Op aanvraag van de ontwikkelaar heeft het Kadaster op 31 december 2014 en 16 april 2015 in totaal elf kadastrale meetbrieven uitgegeven, waarbij lots werden afgesplitst van het moederperceel. In 2015-2017 heeft de ontwikkelaar lots verkocht aan derden. Het betreft lots 1, 2, 4, 7, 8, 10 en 11. De verkoopprijs varieert van USD 114 tot 125 per vierkante meter. Hiervoor heeft [appellant 1] commissie ontvangen, die is uitbetaald door [notaris], notaris in Sint Maarten (hierna: de notaris). Voor die commissie stuurde Abij facturen aan de notaris, ter attentie van de erfgenamen van [perceeleigenaar 1]. De notaris schreef voor de betaling van de gefactureerde bedragen cheques uit op naam van [appellant 1]. De betalingen werden gedaan uit de opbrengst van de verkochte lots. 3.2.7 De ontwikkelaar heeft makelaarskantoor Trust Real Estate (hierna: het makelaarskantoor) opgedragen te bemiddelen bij de verkoop van lots. Het makelaarskantoor ontving provisie voor zijn werkzaamheden. Bij het makelaarskantoor werkten [makelaar 1] en [makelaar 2]. 3.2.8 Op 9 juni 2015 heeft [perceeleigenaar 2] het perceel-[perceeleigenaar 2] aan [appellant 1] verkocht voor USD 103.200,00. De koopprijs is aan [perceeleigenaar 2] betaald uit de opbrengst van verkochte lots. 3.2.9 Op 9 juni 2015 heeft [appellant 1] percelen geruild met [geïntimeerde] (en met [betrokkene]). [appellant 1] was eigenaar van het perceel-[perceeleigenaar 2] en heeft dat geruild met perceel 46/2015, waarvan [geïntimeerde] en [betrokkene] eigenaressen waren. Perceel 46/2015 is afgesplitst van het moederperceel en wordt ook aangeduid als lot 15. Het loopt van de 80-meter-hoogtelijn tot aan de 130-meter-hoogtelijn (vergelijk het exchange-beding). 3.2.10 In opdracht van de ontwikkelaar is begroeiing op het moederperceel gekapt. Op 21 oktober 2015 heeft [appellant 1] aan de notaris bericht dat twee personen met illegale overschrijding van de erfgrens hadden gebouwd op het moederperceel. Hij doelde op [buurman] en [buurvrouw]. De erfgrens was overschreden op plaatsen waar de ontwikkelaar de weg wilde aanleggen. Het door [buurman] bebouwde deel van het moederperceel (aangeduid als lot 18 of [buurman] Land) is aan [buurman] verkocht. Het door [buurvrouw] bebouwde deel van het moederperceel (aangeduid als lot 17) is aan haar te koop aangeboden, maar ze heeft het niet gekocht en ook de bebouwing niet verwijderd. De ontwikkelaar heeft de geplande ligging van de aan te leggen weg aangepast. Dit heeft geleid tot een aanpassing in de meetbrief van de weg, die op 14 december 2016 is goedgekeurd. 3.2.11 Uit het huis van [buurvrouw] werd de riolering afgevoerd op het moederperceel. De ontwikkelaar wilde dit veranderen voordat hij de weg wilde aanleggen. Volgens hem kon dat niet anders, omdat de afvoer de bodemgesteldheid ernstig aantastte. 3.2.12 Bij e-mail van 15 december 2015 heeft [werknemer] (naar aanleiding van een verzoek van Scotia Bank) aan [makelaar 1] van het makelaarskantoor bericht dat de afgraving en de egalisering voor de aan te leggen weg gepland stonden voor die maand (december 2015). 3.2.13 Een factuur van 24 februari 2016 van een leverancier van betoncomponenten ad USD 25.000,91, gericht aan [appellant 1], is betaald uit de opbrengsten van de verkochte lots. 3.2.14 Een bericht van 2 maart 2016 van ‘the developers’ vermeldt onder meer: The planning is to place the infrastructural work this month. (March 2016). 3.2.15 Er is een geschrift in het geding gebracht dat eruit ziet als een brief van 7 juni 2016 van [geïntimeerde], waarin het makelaarskantoor wordt opgedragen alle koopovereenkomsten te annuleren met degenen die lots gereserveerd hebben, maar geen aanbetaling hebben gedaan.

Alleen Abij is partij bij de ontwikkelingsovereenkomst 3.6 In geschil is op wie gedoeld wordt met de partijaanduiding ‘developer’ in de ontwikkelingsovereenkomst. Het Gerecht heeft geoordeeld dat zowel [appellant 1] als Abij (en ook [werknemer]) gebonden zijn aan de ontwikkelingsovereenkomst (rov. 4.3-4.4). Grief 1 strekt tot betoog dat [appellant 1] niet in persoon aan de ontwikkelingsovereenkomst is gebonden. 3.7 De beantwoording van de vraag of iemand bij het sluiten van een overeenkomst in eigen naam en dus als contractspartij heeft opgetreden of als vertegenwoordiger van een ander, waarbij die ander dus als contractspartij moet worden aangemerkt, hangt af van hetgeen de betrokken partijen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden (HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034). Indien een schriftelijk contract is opgemaakt, is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift in praktisch opzicht vaak van groot belang (HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427). 3.8 De ontwikkelingsovereenkomst staat op briefpapier met als briefhoofd: AE Consultants & Engineers, Welfare Road 20, Simpson Bay, Sint Maarten en met onderaan (onder meer) de aanduidingen: AE-consultants & Engineers is a trade name of ABIJ NV en: Chamber of Commerce 103820. Abij (met de naam Abij Projectmanagement en Advies N.V., zoals vermeld in de kop van dit vonnis) staat onder nummer 103820 geregistreerd in het handelsregister van de Kamer van Koophandel Curaçao. De ontwikkelingsovereenkomst vermeldt op p. 1 als contractspartij: Partie II: AE-Consultants & Engineer / ABIJ Projectmanagement NV represented by [werknemer] residing [adres], further to be mentioned as “the developer” Boven de handtekeningen aan de rechterzijde op p. 2 staat vermeld: Developer: AE-Consultants & Engineers / ABIJ NV [werknemer] [appellant 1] De daaronder geplaatste handtekeningen zijn van [appellant 1] en [werknemer]. 3.9 Weliswaar is in 2018 gebleken dat de gegevens van Abij niet zo gemakkelijk te achterhalen waren voor de advocaat die Abij namens [geïntimeerde] wilde aanschrijven en in rechte betrekken, omdat: (i) Abij niet steeds met de juiste naam is aangeduid, (ii) Abij niet in Sint Maarten, maar in Curaçao staat ingeschreven in het Handelsregister, en (iii) de inschrijving van Abij in het Handelsregister van Curaçao in 2018 verlopen was, maar dat doet er niet aan af dat de ontwikkelingsovereenkomst in het briefhoofd, onderaan beide bladzijden en bij de omschrijving van de contractspartijen duidelijk maakt dat de naamloze vennootschap als developer en daarmee als contractspartij optreedt, en de natuurlijke personen wiens namen boven de handtekeningen staan vermeld niet als contractspartijen optreden. Die natuurlijke personen treden kennelijk op als vertegenwoordigers van de naamloze vennootschap, ook al staat dat er in de tekst boven de handtekeningen niet (nogmaals) met zo veel woorden bij. [geïntimeerde] moest dat redelijkerwijs zo begrijpen en Abij, [appellant 1] en [werknemer] mochten redelijkerwijs erop vertrouwen dat [geïntimeerde] dat begreep. De omstandigheid dat [appellant 1] en [werknemer] werkzaamheden hebben verricht ter uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst, maakt dat niet anders. De omstandigheid dat [appellant 1] in persoon betalingen heeft ontvangen en percelen op zijn naam heeft gekregen, doet dat evenmin. Ook de omstandigheid dat het bericht van 2 maart 2016 (hiervoor genoemd in 3.2.14) de aanduiding ‘the developers’ in meervoud bevat, doet dat niet. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [appellant 1] en [werknemer] (ook) briefpapier gebruiken met daarop de naam AE Consultants and Engineers en het adres van een autohandelaar. Dat is allemaal van onvoldoende gewicht tegenover de duidelijke aanwijzingen in de ontwikkelingsovereenkomst. De grief is gegrond. [appellant 1] kan niet als contractspartij worden aangemerkt. Vragen 3.10 Zoals bij de descente is beslist, zal het Hof in dit tussenvonnis vragen stellen aan partijen. Vraag 1. De vergoeding voor [geïntimeerde] De ontwikkelingsovereenkomst bepaalt dat USD 90,- per vierkante meter verkochte lots aan [geïntimeerde] zal toekomen. Is daarbij overeengekomen wanneer (bij welke gelegenheid of gelegenheden, of in welk stadium of welke stadia van de uitvoering van de werkzaamheden, of op welke datum of data) het aan [geïntimeerde] toekomende bedrag of de aan haar toekomende bedragen aan haar zou(den) worden uitbetaald? Zou er iedere keer aan haar worden uitbetaald zodra er een lot zou zijn verkocht en een koopprijs zou zijn ontvangen? Of zou het [geïntimeerde] toekomende bedrag bij een verkoop worden aangewend om de aanleg van de weg en de infrastructuur te financieren? Zou er pas aan [geïntimeerde] worden uitbetaald als alle lots zouden zijn verkocht? Zou er nooit aan haar worden uitbetaald indien een deel van de lots onverkocht zou blijven? Blijkens de ‘statement of account’ van 31 januari 2018 zijn op 3 maart 2016 en 8 juni 2016 bedragen aan [geïntimeerde] betaald, klopt dat? Waarom worden die betalingen aangemerkt als ‘advance payments’? Is voor alle verkochte lots USD 90,- per vierkante meter aan [geïntimeerde] betaald? Vraag 2. Het exchange-beding Abij en [appellant 1] hebben aangevoerd dat het exchange-beding ziet op de percelen 14A, 14B, 15 en 16. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat het uitsluitend ziet op perceel 15. Nu een deel van de reconventionele vordering van [appellant 1] en Abij gebaseerd is op hun stelling hierover, dragen zij de bewijslast. Willen zij bewijs leveren, en zo ja, op welke wijze? Begrijpt het Hof goed dat het exchange-beding niet is bedoeld om de werkzaamheden van Abij te financieren (anders dan afgeleid zou kunnen worden uit de conclusie van antwoord onder 97), maar om een beloning aan Abij toe te kennen voor haar werkzaamheden, naast ( a) de commissie bij de verkoop van de lots en ( b) het verschil tussen de gerealiseerde koopprijs bij de verkoop van lots aan derden (van tussen de USD 114,- en 124,- per vierkante meter) en de aan [geïntimeerde] toe te kennen vergoeding (van USD 90,- per vierkante meter), waarbij ( c) ook de kosten van door Abij ingeschakelde aannemers voor rekening van [geïntimeerde] komen en dus niet ten laste komen van beloning (b)? Wanneer (bij welke gelegenheid of gelegenheden, op welke datum of data, of in welk stadium of stadia van de werkzaamheden) zou(den) het perceel/de percelen die met het exchange-beding word(en) bedoeld volgens de ontwikkelingsovereenkomst aan Abij worden overgedragen? Waar blijkt dat uit? Vraag 3. De eigendom van perceel 15 De ontwikkelingsovereenkomst vermeldt in het [perceeleigenaar 2]-beding dat de ontwikkelaar zal ‘participate between the Principal and the land owner’ in verband met het perceel-[perceeleigenaar 2]. Wordt daarmee bedoeld: bemiddelen (dus niet als medekoper optreden) of: deelnemen (dus wel als medekoper optreden), of nog iets anders? [appellant 1] heeft in persoon het perceel-[perceeleigenaar 2] gekocht en na de ruil perceel 15 in persoon in eigendom verkregen. De kosten van het verwerven van perceel-[perceeleigenaar 2] zijn voor rekening van [geïntimeerde] gekomen. Volgens conclusie van dupliek onder 46 heeft [appellant 1] perceel 15 ten behoeve van Abij in eigendom.

3.2.16 In een uitwisseling van whatsapp-berichten tussen [makelaar 1] van het makelaarskantoor en [werknemer] heeft laatstgenoemde op 29 augustus 2016 geschreven dat een aannemer vertrokken was, aan wie al betaald was voor werkzaamheden die nog verricht moesten worden. 3.2.17 Op 13 september 2016 heeft [werknemer] een e-mailcorrespondentie met [makelaar 1] van het makelaarskantoor gevoerd, waarin het faillissement van een (onder)aannemer ter sprake kwam. 3.2.18 Bij brief van 4 oktober 2016 aan [makelaar 2] van het makelaarskantoor heeft de developer bericht met de aanleg van de weg te kunnen beginnen, zodra er een closing date (een datum van levering en betaling) bekend is, en dat de developer wacht op de closing van lot 8. Volgens de brief zal het voltooien van de volledige infrastructuur maximaal zes maanden duren, afhankelijk van leveringen van nutsbedrijven. 3.2.19 Bij ongedateerde brief, ontvangen op 16 december 2016, heeft [appellant 1] aan [makelaar 1] van het makelaarskantoor bericht dat een (onder)aannemer failliet is gegaan en dat de developer een nieuwe (onder)aannemer heeft gevonden. 3.2.20 In 2016 zijn de lots 14A en 14B kadastraal opgemeten. Lot 16 is niet kadastraal opgemeten. 3.2.21 Bij e-mail van 17 januari 2017 heeft [appellant 1] aan [makelaar 1] van het makelaarskantoor bericht te hebben begrepen dat er nog steeds geen closing date van lot 8 bekend was en dat de opbrengst van de verkoop van lot 8 nodig was. 3.2.22 Bij e-mail van 21 maart 2017 heeft [dochter], dochter van [geïntimeerde], (hierna: [dochter]) aan [werknemer] bericht dat [geïntimeerde] de voorkeur eraan geeft dat niet met de aanleg van de weg wordt begonnen voordat een bijeenkomst heeft plaatsgehad van [werknemer], [appellant 1] en [geïntimeerde]. De door [geïntimeerde] gewenste ontmoeting heeft begin april 2017 of daaromstreeks plaatsgehad. 3.2.23 Bij e-mail van 12 april 2017 heeft [appellant 1] een planning van 30 maart 2017 aan [dochter] toegezonden, waarin de werkzaamheden ‘infra works and civil works’ aanvangen met ‘excavation’ en in totaal zeventien weken in beslag nemen. 3.2.24 Een factuur van 23 april 2017 van (onder)aannemer Designer’s Choice N.V. (hierna: Designer’s Choice) ter zake van een voorschot voor goedgekeurde werkzaamheden tot aanleg van een weg en een keermuur (verband houdende met de rioleringsafvoer) ad USD 16.320,00 is betaald uit de opbrengsten van de verkochte lots. 3.2.25 Bij e-mail van 8 augustus 2017 heeft [dochter] aan [werknemer] bericht dat [geïntimeerde] toestemming geeft om de afvoer vanuit het huis van [buurvrouw] te blokkeren, voor zover de afvoerpijpen zich op het moederperceel bevinden. 3.2.26 Op 6 september 2017 werd Sint Maarten getroffen door de orkaan Irma. 3.2.27 Een factuur van 22 november 2017 van Designer’s Choice ter zake van voltooid werk (omschreven als ‘soil and road improvements for preparing for concrete’, bestaande uit onder meer afgraving) ad USD 22.860,00 is betaald. 3.2.28 Bij brief van 8 januari 2018 aan (in elk geval) [werknemer] en [appellant 1] heeft [geïntimeerde] onder meer het volgende bericht: Please note a letter was sent to Notary [notaris]’s office, revoking all powers granted to you with regards of the development of [perceeleigenaar 1] Project until the information I have requested from you is provided to me. 3.2.29 Een ‘statement of account’ van 31 januari 2018 van de notaris aan de erven [perceeleigenaar 1] vermeldt, samengevat weergegeven, dat de notaris voor de erven in totaal USD 379.499,52 heeft ontvangen aan opbrengsten van verkochte lots, in totaal USD 135.743,66 heeft betaald, onder meer als koopprijs voor het perceel-[perceeleigenaar 2] en als commissie voor [appellant 1], en in aanvulling in totaal USD 302.584,95 heeft betaald of zal betalen, onder meer als verdere commissie voor [appellant 1], zodat per 5 juni 2017 het saldo van USD 76.914,57 aan de erven dient te worden uitbetaald. 3.2.30 Een rapport van 22 februari 2018 van de ontwikkelaar is bedoeld om [geïntimeerde] te informeren over de stand van zaken bij de ontwikkeling van het moederperceel. 3.2.31 De weg met infrastructuur is gedeeltelijk aangelegd, maar de aanleg van de weg en de infrastructuur is niet voltooid. De lots 3, 5, 6, 9, 12 en 13 zijn niet verkocht. Lot 3 is niet kadastraal opgemeten. 3.2.32 Bij brief van 1 juni 2018 aan in elk geval [appellant 1] en [werknemer] heeft de advocaat mr. H.A. Seferina namens [geïntimeerde] de drie geadresseerden gesommeerd om uiterlijk op 12 juni 2018 te bevestigen dat de weg en de infrastructuur binnen één maand na dagtekening van de brief voltooid zullen zijn. 3.2.33 Bij brief van 19 juni 2018 heeft de advocaat mr. C.L. Wasiela aan mr. Seferina bericht dat zijn cliënt het project wil voortzetten en voltooien, maar dat het niet mogelijk is om dat binnen een maand te doen. 3.2.34 Bij brief van 28 juni 2018 aan [appellant 1] en [werknemer] heeft mr. Seferina namens [geïntimeerde] verklaard de ontwikkelingsovereenkomst te ontbinden. Vorderingen en beslissing Gerecht 3.3 [ [geïntimeerde] heeft deze rechtszaak aanhangig gemaakt tegen [appellant 1], [werknemer] en Abij. Na vermeerdering van eis bij conclusie van repliek heeft [geïntimeerde] gevorderd, verkort weergegeven: a. verklaring voor recht dat de aannemingsovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, althans ontbinding van die overeenkomst; b. hoofdelijke veroordeling tot betaling van NAf 1.029.468,- als kosten van het afronden van de werkzaamheden; c. veroordeling van [appellant 1] tot betaling van US$ 103.200,- als waarde van lot 15, althans tot teruglevering van lot 15, waarbij het vonnis in de plaats van de leveringsakte treedt; d. bevel aan [appellant 1], [werknemer] en Abij om de notaris op te dragen het saldo van het Mona-project aan [geïntimeerde] over te dragen, op straffe van verbeurte van dwangsommen. 3.4 [ [appellant 1], [werknemer] en Abij hebben in reconventie gevorderd: primair a. verklaring voor recht dat de aannemingsovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden; b. bevel aan [geïntimeerde] om de aannemingsovereenkomst na te komen, met bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van de volmacht van [geïntimeerde], de medewerking van [geïntimeerde] aan de verkoop van de lots 3, 5, 6, 9, 12, 13 aan kopers en aan de levering van de lots 14A, 14B en 16 aan Abij; subsidiair c. verklaring voor recht dat de ontbinding van de aannemingsovereenkomst geldt als opzegging; d. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een te begroten prijs voor het gehele werk. 3.5 Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen en die van [appellant 1], [werknemer] en Abij afgewezen. Hiertegen is het hoger beroep van [appellant 1] en Abij gericht met vier grieven. [werknemer] is niet in hoger beroep gekomen.

Beantwoordt deze gang van zaken aan hetgeen ten tijde van de totstandkoming van de ontwikkelingsovereenkomst in het [perceeleigenaar 2]-beding is overeengekomen? Vraag 4. Het zesmaandenbeding Wie van partijen heeft het zesmaandenbeding voorgesteld en met welk doel? Hoe reageerde de wederpartij erop? Hoe heeft de wederpartij het zesmaandenbeding begrepen en hoe mochten partijen het zesmaandenbeding redelijkerwijs begrijpen? Hoe kon in het vooruitzicht worden gesteld dat de aanleg van de weg en de infrastructuur in zes maanden zou worden voltooid, indien die werkzaamheden gefinancierd zouden moeten worden uit de opbrengsten van de nog te verkopen lots? Bij deze vragen is van belang: a. dat [appellant 1] en Abij geen grief hebben gericht tegen rov. 4.5 van het vonnis van het Gerecht, waarin is overwogen dat met grands (in het zesmaandenbeding) bedoeld zal zijn: garandeert; en b. dat aan het begrip garanderen in het recht geen vaste betekenis toekomt (vergelijk: HR 4 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4728). Is het overigens wel juist dat alle werkzaamheden van Abij gefinancierd moesten worden uit de opbrengsten van de lots? Wat is de rol van Scotia Bank? (zie hiervoor rov. 3.2.12) Vraag 5. De grensoverschrijdingen Was [geïntimeerde] ten tijde van de totstandkoming van de ontwikkelingsovereenkomst bekend met de grensoverschrijdingen van [buurman] en [buurvrouw]? Had zij ermee bekend kunnen of moeten zijn? Heeft zij de wederpartij erover ingelicht? Dezelfde vragen voor Abij en [appellant 1]. Hebben [appellant 1] en Abij het moederperceel voorafgaand aan de totstandkoming van de ontwikkelingsovereenkomst geïnspecteerd? Hadden zij de grensoverschrijdingen kunnen opmerken? Vraag 6. De rioleringsafvoer Dezelfde vragen als bij vraag 5, maar dan over de rioleringsafvoer. Daarnaast de vraag of [geïntimeerde] ten tijde van de totstandkoming van de ontwikkelingsovereenkomst had moeten of kunnen weten dat Abij bij de aanleg van de weg en de infrastructuur hinder zou ondervinden van de gevolgen van de rioleringsafvoer voor de bodemgesteldheid. Is daar geen technische kennis voor vereist? Vraag 7. De gedeeltelijke aangelegde weg en infrastructuur Welke lots liggen aan de gedeeltelijk aangelegde weg en welke niet? Kunnen de verkochte lots die aan de gedeeltelijk aangelegde weg liggen, in opdracht van de eigenaren van de lots worden bebouwd zonder dat daar nog verdere werkzaamheden van een ontwikkelaar voor nodig zijn? Zijn er ook geen verdere werkzaamheden van een ontwikkelaar nodig om die lots beter te ontsluiten vanuit de Union Road? Hebben de gedeeltelijk aangelegde weg en infrastructuur ook waarde als er geen aanvullende werkzaamheden door een ontwikkelaar worden uitgevoerd? Vraag 8. Huidige stand van zaken met betrekking tot de verkopen Is de lijst van verkopen, genoemd onder 46 van de conclusie van dupliek nog actueel? Zo nee, wat is de actuele stand van zaken? Worden er nog verkoopinspanningen gedaan? Vraag 9. Huidige stand van zaken met betrekking tot Abij en [appellant 1] Bij de descente heeft mr. Fox verklaard dat Abij geen activiteiten meer ontplooit en dat [appellant 1] niet meer in Sint Maarten woont. Volgens hem is er geen zicht meer op dat Abij of [appellant 1] het project zal willen of kunnen voltooien. Wat betekent dat voor de afwikkeling van de zaak? Vraag 10. Voltooiing van het project Hoeveel tijd zou een nieuwe ontwikkelaar nodig hebben om de aanleg van de weg en de infrastructuur te voltooien? Hoeveel zou dat kosten? Kan het rapport van David Morrison van 29 mei 2018 worden geactualiseerd en verduidelijkt in het licht van vraag 7? Zouden banken geïnteresseerd zijn om de voltooiing van het project te financieren? Hoe is de markt van onroerend goed thans in Sint Maarten? 3.11 Het Hof zal partijen in de gelegenheid stellen om zich bij akte uit te laten over de hiervoor geformuleerde vragen (ambtshalve P2 op 10 maart 2023, zodat eventueel kan worden uitgeweken naar de rol van 6 april 2023, dan P3). Daarna zal een comparitie van partijen worden gehouden. Het Hof zal zitting hebben in het Kas di Korte in Curaçao. Partijen en hun gemachtigden kunnen desgewenst met behulp van een videoverbinding vanuit het Court House in Sint Maarten aan de comparitie deelnemen. Indien [appellant 1] niet meer in Sint Maarten woont, zal hij desgewenst ook vanuit een andere locatie digitaal aan de comparitie kunnen deelnemen. B E S L I S S I N G Het Hof: verwijst de zaak naar de rol van 10 maart 2023 (ambtshalve P2) voor gelijktijdige akte aan beide zijden ter beantwoording van de hiervoor in 3.10 gestelde vragen; bepaalt een comparitie van partijen ten overstaan van het Hof tot het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een regeling op woensdag 19 april 2023 om 9.30 uur in het Kas di Korte in Curaçao, met inachtneming van hetgeen hiervoor in 3.11 is overwogen; houdt ieder verder oordeel aan. Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.G. ter Veer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 14 februari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.