ECLI:NL:RVS:2024:2830

202202627/1/A2. Datum uitspraak: 10 juli 2024 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op het hoger beroep van: [appellante], gevestigd te [plaats], appellante, tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 24 maart 2022 in zaak nr. 19/6160 in het geding tussen: [appellante] en het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.

Bij besluit van 27 maart 2019 heeft het college aan [appellante] een bestuurlijke boete van € 6.000,00 opgelegd, wegens de omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder de daarvoor benodigde vergunning. Bij besluit van 10 oktober 2019 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 24 maart 2022 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 10 oktober 2019 vernietigd voor zover de hoogte van de boete is vastgesteld op € 6.000,00, de hoogte van de boete vastgesteld op € 5.400,00 en bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van dat besluit. Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld. Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 21 maart 2024, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. F.F. Boers, advocaat te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. C.L. Brinks, zijn verschenen.

Juridisch kader 1.       Artikel 21, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Hw) luidde ten tijde van belang: "Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden." Artikel 3.1.1, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (hierna: de Hv) luidt: "Als woonruimte behorend tot een gebouw als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt aangewezen: a. alle zelfstandige woonruimte met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens; b. alle zelfstandige woonruimte tot en met 200 huurpunten; c. alle zelfstandige woonruimte met meer dan 200 huurpunten; d. alle onzelfstandige woonruimte tot 750 huurpunten." Inleiding 2.       [appellante] is eigenaar en verhuurder van een woning aan de [locatie] in Amsterdam (hierna: de woning). In verband met het project Landelijke Aanpak Adreskwaliteit is de woning onderzocht. Hierbij heeft administratief onderzoek plaatsgevonden en hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam de woning op 29 oktober 2018 bezocht, waarvan een rapport van bevindingen is opgemaakt. Op dat moment stonden [persoon A], [persoon B] en [persoon C] op het adres van de woning ingeschreven in de basisregistratie personen (hierna: de brp). Tijdens het huisbezoek was onder andere [persoon B] in de woning aanwezig. Hij heeft verklaard dat hij samen met [persoon A] en [persoon C] in de woning woont, dat de vader van [persoon A] de woning huurt en dat de drie bewoners hiervoor geld aan hem overmaken. [persoon B] heeft toegelicht dat een andere man tijdelijk in de kamer van [persoon C] woont, omdat [persoon C] tot december 2018 in het buitenland verblijft, en dat [persoon C] aan het einde van die maand weer in de woning terugkomt. [persoon B] heeft verder verklaard dat hij bijna vijf jaar geleden met de broer van [persoon A] en een ander in de woning is komen wonen. Volgens [persoon B] waren zij alle drie bij [appellante] voor het tekenen van het huurcontract en was [appellante] ervan op de hoogte dat zij met z’n drieën in de woning zouden gaan wonen. 3.       Het college heeft op basis van het onderzoek geconcludeerd dat de woning in strijd met artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw zonder de benodigde vergunning is omgezet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Bij brief van 21 januari 2019 heeft het college zijn voornemen kenbaar gemaakt om hiervoor aan [appellante] een boete op te leggen. 4.       [appellante] heeft daarop bij brief van 4 februari 2019 haar zienswijze gegeven. Daarin heeft zij naar voren gebracht dat ze de woning sinds 3 april 2014 aan de vader van [persoon A] verhuurt en dat zij heeft begrepen dat hij de woning aan drie studenten onderverhuurt, waaronder aan zijn zoon. Volgens [appellante] was dit gebruik ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zonder vergunning toegestaan onder de toen geldende Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013. 5.       Het college heeft in overeenstemming met zijn voornemen, bij het besluit van 27 maart 2019, gehandhaafd bij het besluit van 10 oktober 2019, aan [appellante] een boete van € 6.000,00 opgelegd wegens de onrechtmatige omzetting van de woning. Het college heeft toegelicht dat de vergunningplicht bij dergelijke kamerverhuur ook al in artikel 30 van de eerder geldende Huisvestingswet was gesteld en dat [appellante] als eigenaar verantwoordelijk is voor het rechtmatige gebruik van de woning. Daarbij heeft het college in aanmerking genomen dat [appellante] ervan op de hoogte was dat de woning door drie personen werd bewoond. 6.       [appellante] is het niet eens met de besluitvorming van het college en heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Aangevallen uitspraak 7.       De rechtbank heeft geoordeeld dat sprake was van overtreding van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw en dat het college daarvoor aan [appellante] een boete mocht opleggen. 7.1.    Naar aanleiding van het beroep van [appellante] op het rechtszekerheidsbeginsel, heeft de rechtbank overwogen dat de woning onder de werkingssfeer van artikel 21 van de Hw valt. Zij heeft daarbij gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2833, waarin de Afdeling heeft overwogen dat het niet uitgesloten is dat de gemeenteraad op grond van artikel 21 van de Hw het hele grondgebied van de gemeente aanwijst, waarbij de noodzaak van deze aanwijzing onderbouwd moet worden. In de toelichting op de Hv is onderbouwd dat geheel Amsterdam als schaarstegebied kan worden aangemerkt, zowel ten aanzien van gereguleerde huurwoningen, als ten aanzien van woningen in de geliberaliseerde huursector en koopwoningen. De Afdeling heeft in voornoemde uitspraak eveneens overwogen dat het college voldoende heeft onderbouwd dat op het gehele grondgebied van Amsterdam schaarste bestaat aan woningen, en dat ten behoeve van het behoud van de woonruimtevoorraad het aanwijzen van het gehele grondgebied van Amsterdam gewenst is. 7.2.    De rechtbank heeft verder geoordeeld dat sprake was van omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimte. De rechtbank heeft overwogen dat met de resultaten van het administratief onderzoek en het rapport van bevindingen van het huisbezoek van 29 oktober 2018, voldoende onderbouwd is dat er op dat moment drie personen in de woning woonden. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat deze personen alleen een kamer hadden zonder eigen toegang en dat zij de woonkamer en overige voorzieningen deelden. Dat [persoon C] in het buitenland verbleef, maakt volgens de rechtbank het voorgaande niet anders. [persoon B] heeft immers verklaard dat [persoon C] nog steeds in de woning woont. Bovendien verbleef er een ander persoon in de kamer van [persoon C]. De rechtbank heeft daarnaast geoordeeld dat de beroepsgrond van [appellante] dat sprake was van een woongroep en dus geen sprake was van omzetting niet slaagt. De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat, nog afgezien van de omstandigheid dat in Amsterdam sinds 1 januari 2017 geen woongroep meer mag worden begonnen, in dit geval ook niet aan de voorwaarden voor een woongroep wordt voldaan, reeds omdat hiervan geen melding is gedaan bij het college. 7.3.    De rechtbank heeft verder aangenomen dat [appellante] wetenschap had van de verboden situatie en daarmee akkoord is gegaan. De rechtbank heeft erop gewezen dat uit het rapport van bevindingen van het huisbezoek van 29 oktober 2018 volgt dat [appellante] bekend was met de omstandigheid dat de drie studenten, die aanwezig waren bij het tekenen van de huurovereenkomst door de vader van een van hen, in de woning zouden gaan wonen. Omstandigheden die een andere conclusie zouden rechtvaardigen zijn volgens de rechtbank niet gesteld of gebleken. 7.4.    De rechtbank heeft verder geoordeeld dat het betoog van [appellante] dat zij ten onrechte ongelijk wordt behandeld ten opzichte van woningcorporaties niet slaagt. Volgens de rechtbank is geen sprake van gelijke gevallen, omdat woningbouwcorporaties en een vastgoedbedrijf als [appellante] een ander belang dienen. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat de Afdeling heeft geoordeeld dat onderscheid tussen particuliere en woningcorporaties gerechtvaardigd is en heeft gewezen op uitspraken van de Afdeling van 24 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1336, r.o. 3.1 en van 28 oktober 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2521, r.o. 8.1. 7.5.    Omdat de redelijke termijn is overschreden, heeft de rechtbank de boete met 10% gematigd, door de boete vast te stellen op € 5.400,00. Hoger beroep en beoordeling 7.6.    [appellante] is het niet eens met de uitspraak van de rechtbank en heeft hoger beroep ingesteld.

13.     Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak zal worden bevestigd. 14.     Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: bevestigt de aangevallen uitspraak. Aldus vastgesteld door mr. J.Th. Drop, voorzitter, en mr. N.H. van den Biggelaar en mr. A.B. Blomberg, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.K. van de Riet, griffier. w.g. Drop voorzitter w.g. Van de Riet griffier Uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2024 994

202202627/1/A2. Datum uitspraak: 10 juli 2024 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op het hoger beroep van: [appellante], gevestigd te [plaats], appellante, tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 24 maart 2022 in zaak nr. 19/6160 in het geding tussen: [appellante] en het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.

Bij besluit van 27 maart 2019 heeft het college aan [appellante] een bestuurlijke boete van € 6.000,00 opgelegd, wegens de omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder de daarvoor benodigde vergunning. Bij besluit van 10 oktober 2019 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 24 maart 2022 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 10 oktober 2019 vernietigd voor zover de hoogte van de boete is vastgesteld op € 6.000,00, de hoogte van de boete vastgesteld op € 5.400,00 en bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van dat besluit. Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld. Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 21 maart 2024, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. F.F. Boers, advocaat te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. C.L. Brinks, zijn verschenen.

Juridisch kader 1.       Artikel 21, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Hw) luidde ten tijde van belang: "Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden." Artikel 3.1.1, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (hierna: de Hv) luidt: "Als woonruimte behorend tot een gebouw als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt aangewezen: a. alle zelfstandige woonruimte met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens; b. alle zelfstandige woonruimte tot en met 200 huurpunten; c. alle zelfstandige woonruimte met meer dan 200 huurpunten; d. alle onzelfstandige woonruimte tot 750 huurpunten." Inleiding 2.       [appellante] is eigenaar en verhuurder van een woning aan de [locatie] in Amsterdam (hierna: de woning). In verband met het project Landelijke Aanpak Adreskwaliteit is de woning onderzocht. Hierbij heeft administratief onderzoek plaatsgevonden en hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam de woning op 29 oktober 2018 bezocht, waarvan een rapport van bevindingen is opgemaakt. Op dat moment stonden [persoon A], [persoon B] en [persoon C] op het adres van de woning ingeschreven in de basisregistratie personen (hierna: de brp). Tijdens het huisbezoek was onder andere [persoon B] in de woning aanwezig. Hij heeft verklaard dat hij samen met [persoon A] en [persoon C] in de woning woont, dat de vader van [persoon A] de woning huurt en dat de drie bewoners hiervoor geld aan hem overmaken. [persoon B] heeft toegelicht dat een andere man tijdelijk in de kamer van [persoon C] woont, omdat [persoon C] tot december 2018 in het buitenland verblijft, en dat [persoon C] aan het einde van die maand weer in de woning terugkomt. [persoon B] heeft verder verklaard dat hij bijna vijf jaar geleden met de broer van [persoon A] en een ander in de woning is komen wonen. Volgens [persoon B] waren zij alle drie bij [appellante] voor het tekenen van het huurcontract en was [appellante] ervan op de hoogte dat zij met z’n drieën in de woning zouden gaan wonen. 3.       Het college heeft op basis van het onderzoek geconcludeerd dat de woning in strijd met artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw zonder de benodigde vergunning is omgezet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Bij brief van 21 januari 2019 heeft het college zijn voornemen kenbaar gemaakt om hiervoor aan [appellante] een boete op te leggen. 4.       [appellante] heeft daarop bij brief van 4 februari 2019 haar zienswijze gegeven. Daarin heeft zij naar voren gebracht dat ze de woning sinds 3 april 2014 aan de vader van [persoon A] verhuurt en dat zij heeft begrepen dat hij de woning aan drie studenten onderverhuurt, waaronder aan zijn zoon. Volgens [appellante] was dit gebruik ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zonder vergunning toegestaan onder de toen geldende Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013. 5.       Het college heeft in overeenstemming met zijn voornemen, bij het besluit van 27 maart 2019, gehandhaafd bij het besluit van 10 oktober 2019, aan [appellante] een boete van € 6.000,00 opgelegd wegens de onrechtmatige omzetting van de woning. Het college heeft toegelicht dat de vergunningplicht bij dergelijke kamerverhuur ook al in artikel 30 van de eerder geldende Huisvestingswet was gesteld en dat [appellante] als eigenaar verantwoordelijk is voor het rechtmatige gebruik van de woning. Daarbij heeft het college in aanmerking genomen dat [appellante] ervan op de hoogte was dat de woning door drie personen werd bewoond. 6.       [appellante] is het niet eens met de besluitvorming van het college en heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Aangevallen uitspraak 7.       De rechtbank heeft geoordeeld dat sprake was van overtreding van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw en dat het college daarvoor aan [appellante] een boete mocht opleggen. 7.1.    Naar aanleiding van het beroep van [appellante] op het rechtszekerheidsbeginsel, heeft de rechtbank overwogen dat de woning onder de werkingssfeer van artikel 21 van de Hw valt. Zij heeft daarbij gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2833, waarin de Afdeling heeft overwogen dat het niet uitgesloten is dat de gemeenteraad op grond van artikel 21 van de Hw het hele grondgebied van de gemeente aanwijst, waarbij de noodzaak van deze aanwijzing onderbouwd moet worden. In de toelichting op de Hv is onderbouwd dat geheel Amsterdam als schaarstegebied kan worden aangemerkt, zowel ten aanzien van gereguleerde huurwoningen, als ten aanzien van woningen in de geliberaliseerde huursector en koopwoningen. De Afdeling heeft in voornoemde uitspraak eveneens overwogen dat het college voldoende heeft onderbouwd dat op het gehele grondgebied van Amsterdam schaarste bestaat aan woningen, en dat ten behoeve van het behoud van de woonruimtevoorraad het aanwijzen van het gehele grondgebied van Amsterdam gewenst is. 7.2.    De rechtbank heeft verder geoordeeld dat sprake was van omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimte. De rechtbank heeft overwogen dat met de resultaten van het administratief onderzoek en het rapport van bevindingen van het huisbezoek van 29 oktober 2018, voldoende onderbouwd is dat er op dat moment drie personen in de woning woonden. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat deze personen alleen een kamer hadden zonder eigen toegang en dat zij de woonkamer en overige voorzieningen deelden. Dat [persoon C] in het buitenland verbleef, maakt volgens de rechtbank het voorgaande niet anders. [persoon B] heeft immers verklaard dat [persoon C] nog steeds in de woning woont. Bovendien verbleef er een ander persoon in de kamer van [persoon C]. De rechtbank heeft daarnaast geoordeeld dat de beroepsgrond van [appellante] dat sprake was van een woongroep en dus geen sprake was van omzetting niet slaagt. De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat, nog afgezien van de omstandigheid dat in Amsterdam sinds 1 januari 2017 geen woongroep meer mag worden begonnen, in dit geval ook niet aan de voorwaarden voor een woongroep wordt voldaan, reeds omdat hiervan geen melding is gedaan bij het college. 7.3.    De rechtbank heeft verder aangenomen dat [appellante] wetenschap had van de verboden situatie en daarmee akkoord is gegaan. De rechtbank heeft erop gewezen dat uit het rapport van bevindingen van het huisbezoek van 29 oktober 2018 volgt dat [appellante] bekend was met de omstandigheid dat de drie studenten, die aanwezig waren bij het tekenen van de huurovereenkomst door de vader van een van hen, in de woning zouden gaan wonen. Omstandigheden die een andere conclusie zouden rechtvaardigen zijn volgens de rechtbank niet gesteld of gebleken. 7.4.    De rechtbank heeft verder geoordeeld dat het betoog van [appellante] dat zij ten onrechte ongelijk wordt behandeld ten opzichte van woningcorporaties niet slaagt. Volgens de rechtbank is geen sprake van gelijke gevallen, omdat woningbouwcorporaties en een vastgoedbedrijf als [appellante] een ander belang dienen. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat de Afdeling heeft geoordeeld dat onderscheid tussen particuliere en woningcorporaties gerechtvaardigd is en heeft gewezen op uitspraken van de Afdeling van 24 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1336, r.o. 3.1 en van 28 oktober 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2521, r.o. 8.1. 7.5.    Omdat de redelijke termijn is overschreden, heeft de rechtbank de boete met 10% gematigd, door de boete vast te stellen op € 5.400,00. Hoger beroep en beoordeling 7.6.    [appellante] is het niet eens met de uitspraak van de rechtbank en heeft hoger beroep ingesteld.

13.     Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak zal worden bevestigd. 14.     Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: bevestigt de aangevallen uitspraak. Aldus vastgesteld door mr. J.Th. Drop, voorzitter, en mr. N.H. van den Biggelaar en mr. A.B. Blomberg, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.K. van de Riet, griffier. w.g. Drop voorzitter w.g. Van de Riet griffier Uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2024 994

Hieronder zijn haar gronden per onderwerp weergegeven, met daarbij het oordeel van de Afdeling. Legaliteitsbeginsel 8.       [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de woning onder de werkingssfeer van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw valt. Volgens [appellante] is geen sprake van de in artikel 3.1.1, eerste lid, van de Hv genoemde gevallen. De woning had een rekenhuur van ver boven de liberalisatiegrens, waarmee geen sprake is van het onder a genoemde geval in bovengenoemde bepaling. Ook is geen sprake van de onder b en c genoemde gevallen, aangezien het huurpuntensysteem alleen geldt ten aanzien van woningen die een aanvangshuur hadden van onder de liberalisatiegrens. [appellante] wijst daarbij op artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Omdat de woning een zelfstandige woning was, is evenmin sprake van het onder d genoemde geval. Het is in strijd met het legaliteitsbeginsel om artikel 3.1.1, eerste lid, van de Hv ruimer op te vatten dan in dat artikel is bepaald. Volgens [appellante] is bij de hierboven genoemde uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018 dan ook ten onrechte toegestaan dat de gemeente de reikwijdte van de in die bepaling neergelegde aanwijzing kan aanpassen door in een juridische procedure de noodzaak van een grotere reikwijdte toe te lichten. [appellante] wijst er daarbij op dat het huisbezoek op 29 oktober 2018 slechts twee maanden na de bovengenoemde uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018 plaatsvond. Er kan niet verwacht worden dat langdurige huurovereenkomsten binnen die periode worden aangepast. 8.1.    In artikel 3.1.1, eerste lid, aanhef en onder b en c, van de Hv is bepaald dat artikel 21 van de Hw van toepassing is op alle zelfstandige woonruimte tot en met 200 huurpunten en met meer dan 200 huurpunten. Daaruit volgt dat alle zelfstandige woonruimte in Amsterdam, waaronder de woning en ongeacht het aantal huurpunten, onder het toepassingsbereik van artikel 21 van de Hw valt. 8.2.    Voor zover [appellante] betoogt dat de aanwijzing in artikel 3.1.1, eerste lid, aanhef en onder b en c, van de Hv, beperkt is tot zelfstandige woonruimte waarvoor het aantal huurpunten is vastgesteld of moet worden vastgesteld, slaagt het betoog niet. Deze beperking volgt niet uit de tekst van die bepaling. Bovendien volgt uit de artikelsgewijze toelichting juist het tegendeel. Hierin is het volgende opgenomen. "De aangewezen woonruimte die valt onder hoofdstuk 3 is ingedeeld in prijssegmenten die gerelateerd zijn aan het puntenstelsel volgens het Woningwaarderingsstelsel (Wws). Hieronder vallen huur- en koopwoningen. Het Wws is een objectief en toetsbaar instrument dat rekening houdt met de WOZ-waarde, grootte, kwaliteit en duurzaamheid van de woning. Elke woning heeft een puntenwaarde die gerelateerd wordt aan de maximaal redelijke huurprijs voor die woning. De geldende huur- of koopprijs is derhalve niet bepalend voor de indeling van de woning in prijssegmenten." De onderverdeling die in artikel 3.1.1 van de Hv is gemaakt, is volgens de toelichting dus gebaseerd op prijssegmenten, waarbij het puntenstelsel als ordenend instrument wordt gebruikt. Aangezien alle woonruimte volgens de toelichting geacht wordt een puntenwaarde te hebben, is de woonruimte die in artikel 3.1.1, eerste lid, aanhef en onder b en c, van de Hv wordt aangewezen, niet beperkt tot woonruimte waarbij huurpunten zijn vastgesteld of vastgesteld zouden moeten worden. Dat betekent dat alle zelfstandige woonruimte in Amsterdam onder het toepassingsbereik van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw valt. 8.3.    Voor zover [appellante] betoogt dat sprake is van strijd met het legaliteitsbeginsel omdat het toepassingsbereik van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw bij de genoemde uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018 is uitgebreid, dan wel dat dit toepassingsbereik pas bij die uitspraak voldoende duidelijk werd, slaagt het betoog niet. Dat alle zelfstandige woonruimte in Amsterdam hieronder valt, volgt, zoals hierboven overwogen, uit artikel 3.1.1, eerste lid, van de Hv. Naar het oordeel van de Afdeling is deze bepaling voldoende duidelijk. Overtreding 9.       [appellante] betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat geen sprake was van omzetting als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw. Dat er een persoon in de woning logeerde, betekent niet dat deze daar ook woonde. Er is ook geen toestemming gevraagd om de woning aan deze persoon onder te verhuren. Verder brengt [appellante] naar voren dat [persoon C] niet zijn hoofdverblijf had in de woning en dat hij ook niet in de woning is teruggekeerd. 9.1.    De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat met de resultaten van het administratief onderzoek en het rapport van bevindingen van het huisbezoek van 29 oktober 2018, voldoende is onderbouwd dat er op dat moment drie personen in de woning woonden. Niet in geschil is dat [persoon A] en [persoon B] toen in de woning woonden. Daarnaast heeft het college er ook van uit mogen gaan dat [persoon C] bewoner was van de woning. [persoon B] heeft namelijk verklaard dat [persoon C] een van de drie bewoners was, dat hij tijdelijk in het buitenland verbleef en weer terug zou keren in de woning. Daarnaast stond [persoon C] ten tijde van het huisbezoek ook ingeschreven in de brp op het adres van de woning. De stelling van [appellante] dat [persoon C] uiteindelijk niet in de woning is teruggekeerd, maakt het voorgaande niet anders. Uit de verklaring van [persoon B] volgt immers dat het op 29 oktober 2018 de bedoeling was dat [persoon C] wel zou terugkeren in de woning. Op dat moment was dan ook sprake van omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimte als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw. Gelet op het voorgaande is niet van belang of de man die bij afwezigheid van [persoon C] in de woning verbleef daar ook woonde en is ook niet van belang of er toestemming was voor onderverhuur aan deze man. Overtreder 10.     [appellante] betoogt daarnaast dat de rechtbank niet heeft onderkend dat zij ten onrechte beboet is voor een overtreding die door een ander is gepleegd en in het verleden werd gedoogd door het college. [appellante] licht toe dat zij de woning in 2014 heeft verhuurd aan [persoon A] met de mogelijkheid de woning in overeenstemming van de geldende regels onder te verhuren aan zijn zonen. Als de woning door meer dan twee personen werd bewoond, had het op de weg van de bewoners gelegen om zich als woongroep aan te melden. Aangezien het college deze regels niet handhaafde, wist [appellante] niet of de regels door zijn huurder werden nageleefd en is de woongroep ook nooit aangemeld. Het gevolg daarvan is dat de woonsituatie niet onder het overgangsrecht valt. [appellante] voert daarbij aan dat een huurovereenkomst voor lange duur niet zomaar kan worden aangepast en dat de verhuurder vaak geen zeggenschap over en zicht heeft op het feitelijk gebruik van de woning. 10.1.  Gelet op artikel 5:1, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht wordt onder overtreder verstaan degene die de overtreding pleegt of medepleegt. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling is overtreder in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek verricht. Voor beantwoording van de vraag of een ander als functionele pleger van de overtreding kan worden aangemerkt, is de Afdeling in haar uitspraken van 31 mei 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:2067 en ECLI:NL:RVS:2023:2071) aangesloten bij de strafrechtelijke criteria voor functioneel daderschap, zoals die zijn geformuleerd door de strafkamer van de Hoge Raad. Zoals de Afdeling uiteen heeft gezet in de uitspraak van 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2067, houdt de rechtspraak van de strafkamer van de Hoge Raad voor zover het gaat om rechtspersonen in dat een rechtspersoon kan worden aangemerkt als dader van een strafbaar feit indien de desbetreffende gedraging redelijkerwijs aan die rechtspersoon kan worden toegerekend.

Hieronder zijn haar gronden per onderwerp weergegeven, met daarbij het oordeel van de Afdeling. Legaliteitsbeginsel 8.       [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de woning onder de werkingssfeer van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw valt. Volgens [appellante] is geen sprake van de in artikel 3.1.1, eerste lid, van de Hv genoemde gevallen. De woning had een rekenhuur van ver boven de liberalisatiegrens, waarmee geen sprake is van het onder a genoemde geval in bovengenoemde bepaling. Ook is geen sprake van de onder b en c genoemde gevallen, aangezien het huurpuntensysteem alleen geldt ten aanzien van woningen die een aanvangshuur hadden van onder de liberalisatiegrens. [appellante] wijst daarbij op artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Omdat de woning een zelfstandige woning was, is evenmin sprake van het onder d genoemde geval. Het is in strijd met het legaliteitsbeginsel om artikel 3.1.1, eerste lid, van de Hv ruimer op te vatten dan in dat artikel is bepaald. Volgens [appellante] is bij de hierboven genoemde uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018 dan ook ten onrechte toegestaan dat de gemeente de reikwijdte van de in die bepaling neergelegde aanwijzing kan aanpassen door in een juridische procedure de noodzaak van een grotere reikwijdte toe te lichten. [appellante] wijst er daarbij op dat het huisbezoek op 29 oktober 2018 slechts twee maanden na de bovengenoemde uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018 plaatsvond. Er kan niet verwacht worden dat langdurige huurovereenkomsten binnen die periode worden aangepast. 8.1.    In artikel 3.1.1, eerste lid, aanhef en onder b en c, van de Hv is bepaald dat artikel 21 van de Hw van toepassing is op alle zelfstandige woonruimte tot en met 200 huurpunten en met meer dan 200 huurpunten. Daaruit volgt dat alle zelfstandige woonruimte in Amsterdam, waaronder de woning en ongeacht het aantal huurpunten, onder het toepassingsbereik van artikel 21 van de Hw valt. 8.2.    Voor zover [appellante] betoogt dat de aanwijzing in artikel 3.1.1, eerste lid, aanhef en onder b en c, van de Hv, beperkt is tot zelfstandige woonruimte waarvoor het aantal huurpunten is vastgesteld of moet worden vastgesteld, slaagt het betoog niet. Deze beperking volgt niet uit de tekst van die bepaling. Bovendien volgt uit de artikelsgewijze toelichting juist het tegendeel. Hierin is het volgende opgenomen. "De aangewezen woonruimte die valt onder hoofdstuk 3 is ingedeeld in prijssegmenten die gerelateerd zijn aan het puntenstelsel volgens het Woningwaarderingsstelsel (Wws). Hieronder vallen huur- en koopwoningen. Het Wws is een objectief en toetsbaar instrument dat rekening houdt met de WOZ-waarde, grootte, kwaliteit en duurzaamheid van de woning. Elke woning heeft een puntenwaarde die gerelateerd wordt aan de maximaal redelijke huurprijs voor die woning. De geldende huur- of koopprijs is derhalve niet bepalend voor de indeling van de woning in prijssegmenten." De onderverdeling die in artikel 3.1.1 van de Hv is gemaakt, is volgens de toelichting dus gebaseerd op prijssegmenten, waarbij het puntenstelsel als ordenend instrument wordt gebruikt. Aangezien alle woonruimte volgens de toelichting geacht wordt een puntenwaarde te hebben, is de woonruimte die in artikel 3.1.1, eerste lid, aanhef en onder b en c, van de Hv wordt aangewezen, niet beperkt tot woonruimte waarbij huurpunten zijn vastgesteld of vastgesteld zouden moeten worden. Dat betekent dat alle zelfstandige woonruimte in Amsterdam onder het toepassingsbereik van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw valt. 8.3.    Voor zover [appellante] betoogt dat sprake is van strijd met het legaliteitsbeginsel omdat het toepassingsbereik van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw bij de genoemde uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018 is uitgebreid, dan wel dat dit toepassingsbereik pas bij die uitspraak voldoende duidelijk werd, slaagt het betoog niet. Dat alle zelfstandige woonruimte in Amsterdam hieronder valt, volgt, zoals hierboven overwogen, uit artikel 3.1.1, eerste lid, van de Hv. Naar het oordeel van de Afdeling is deze bepaling voldoende duidelijk. Overtreding 9.       [appellante] betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat geen sprake was van omzetting als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw. Dat er een persoon in de woning logeerde, betekent niet dat deze daar ook woonde. Er is ook geen toestemming gevraagd om de woning aan deze persoon onder te verhuren. Verder brengt [appellante] naar voren dat [persoon C] niet zijn hoofdverblijf had in de woning en dat hij ook niet in de woning is teruggekeerd. 9.1.    De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat met de resultaten van het administratief onderzoek en het rapport van bevindingen van het huisbezoek van 29 oktober 2018, voldoende is onderbouwd dat er op dat moment drie personen in de woning woonden. Niet in geschil is dat [persoon A] en [persoon B] toen in de woning woonden. Daarnaast heeft het college er ook van uit mogen gaan dat [persoon C] bewoner was van de woning. [persoon B] heeft namelijk verklaard dat [persoon C] een van de drie bewoners was, dat hij tijdelijk in het buitenland verbleef en weer terug zou keren in de woning. Daarnaast stond [persoon C] ten tijde van het huisbezoek ook ingeschreven in de brp op het adres van de woning. De stelling van [appellante] dat [persoon C] uiteindelijk niet in de woning is teruggekeerd, maakt het voorgaande niet anders. Uit de verklaring van [persoon B] volgt immers dat het op 29 oktober 2018 de bedoeling was dat [persoon C] wel zou terugkeren in de woning. Op dat moment was dan ook sprake van omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimte als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw. Gelet op het voorgaande is niet van belang of de man die bij afwezigheid van [persoon C] in de woning verbleef daar ook woonde en is ook niet van belang of er toestemming was voor onderverhuur aan deze man. Overtreder 10.     [appellante] betoogt daarnaast dat de rechtbank niet heeft onderkend dat zij ten onrechte beboet is voor een overtreding die door een ander is gepleegd en in het verleden werd gedoogd door het college. [appellante] licht toe dat zij de woning in 2014 heeft verhuurd aan [persoon A] met de mogelijkheid de woning in overeenstemming van de geldende regels onder te verhuren aan zijn zonen. Als de woning door meer dan twee personen werd bewoond, had het op de weg van de bewoners gelegen om zich als woongroep aan te melden. Aangezien het college deze regels niet handhaafde, wist [appellante] niet of de regels door zijn huurder werden nageleefd en is de woongroep ook nooit aangemeld. Het gevolg daarvan is dat de woonsituatie niet onder het overgangsrecht valt. [appellante] voert daarbij aan dat een huurovereenkomst voor lange duur niet zomaar kan worden aangepast en dat de verhuurder vaak geen zeggenschap over en zicht heeft op het feitelijk gebruik van de woning. 10.1.  Gelet op artikel 5:1, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht wordt onder overtreder verstaan degene die de overtreding pleegt of medepleegt. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling is overtreder in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek verricht. Voor beantwoording van de vraag of een ander als functionele pleger van de overtreding kan worden aangemerkt, is de Afdeling in haar uitspraken van 31 mei 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:2067 en ECLI:NL:RVS:2023:2071) aangesloten bij de strafrechtelijke criteria voor functioneel daderschap, zoals die zijn geformuleerd door de strafkamer van de Hoge Raad. Zoals de Afdeling uiteen heeft gezet in de uitspraak van 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2067, houdt de rechtspraak van de strafkamer van de Hoge Raad voor zover het gaat om rechtspersonen in dat een rechtspersoon kan worden aangemerkt als dader van een strafbaar feit indien de desbetreffende gedraging redelijkerwijs aan die rechtspersoon kan worden toegerekend.

Die toerekening is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, waartoe mede behoort de aard van de (verboden) gedraging. Een belangrijk oriëntatiepunt bij de toerekening is of de gedraging heeft plaatsgevonden dan wel is verricht in de sfeer van de rechtspersoon. Een dergelijke gedraging kan in beginsel worden toegerekend aan de rechtspersoon. Van een gedraging in de sfeer van de rechtspersoon kan sprake zijn indien zich een of meer van de navolgende omstandigheden voordoen: a) het gaat om een handelen of nalaten van iemand die hetzij uit hoofde van een dienstbetrekking hetzij uit anderen hoofde werkzaam is ten behoeve van de rechtspersoon, b) de gedraging past in de normale bedrijfsvoering of taakuitoefening van de rechtspersoon, c) de gedraging is de rechtspersoon dienstig geweest in het door hem uitgeoefende bedrijf of in diens taakuitoefening, d) de rechtspersoon vermocht erover te beschikken of de gedraging al dan niet zou plaatsvinden en zodanig of vergelijkbaar gedrag werd blijkens de feitelijke gang van zaken door de rechtspersoon aanvaard of placht te worden aanvaard, waarbij onder bedoeld aanvaarden mede begrepen is het niet betrachten van de zorg die in redelijkheid van de rechtspersoon kon worden gevergd met het oog op de voorkoming van de gedraging. Vergelijk ook de arresten van de Hoge Raad van 21 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7938 (Drijfmest-arrest) en van 26 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:733. De Afdeling heeft daarbij in de uitspraak van 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2067, uiteengezet dat uit deze rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat niet vereist is dat alle of meerdere van de onder a tot en met d vermelde omstandigheden zich voordoen. Het bestuursorgaan moet bewijzen dat aan de criteria voor functioneel daderschap is voldaan. Vergelijk de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel van 15 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:579, r.o. 1.11. 10.2.  De Afdeling oordeelt dat het college heeft aangetoond dat de overtreding aan [appellante] kan worden toegerekend, omdat sprake was van omstandigheid d), zoals hierboven bedoeld. Hiertoe overweegt de Afdeling als volgt. 10.3.  [appellante] had als eigenaar beschikkingsmacht over de omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimten zonder de daarvoor benodigde vergunning. Deze overtreding houdt namelijk direct verband met de wijze waarop de woning wordt gebruikt. De eigenaar van een woning kan in de regel beschikken over dergelijk gebruik van zijn woning, ook als hij deze heeft verhuurd (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 21 februari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:730, r.o. 10.3). Omstandigheden die tot een ander oordeel leiden, zijn niet aangevoerd. 10.4.  [appellante] heeft daarnaast de overtreding aanvaard. Uit de verklaring van [persoon B] volgt dat [appellante] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wist dat de woning door drie personen zou worden bewoond. Dat heeft [appellante] ook niet betwist. Het college heeft er terecht op gewezen dat toen ook al een verbod op het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder benodigde vergunning gold. Wetende dat er drie personen in de woning zouden gaan wonen, lag het op de weg van [appellante] om bij het aangaan van de huurovereenkomst zich in te spannen om onrechtmatige omzetting van de woning door dergelijk gebruik te voorkomen. Gesteld noch gebleken is dat [appellante] dat heeft gedaan. Daarmee heeft [appellante] niet de zorg betracht die in redelijkheid van haar kon worden gevergd met het oog op het voorkomen van de overtreding. Dat de huurder en bewoners van de woning evenmin zorg hebben gedragen voor het rechtmatige gebruik van de woning en dat het college niet eerder handhavend heeft opgetreden, maakt dat niet anders. [appellante] heeft op de zitting bij de Afdeling naar voren gebracht dat zij niet op de hoogte was van de huisvestingsregels die in deze zaak zijn toegepast en dat zij in haar administratie niet heeft bijgehouden dat de woning door drie personen werd bewoond. Voor zover [appellante] daarmee betoogt dat zij de op 29 oktober 2018 geconstateerde overtreding niet heeft aanvaard omdat zij op dat moment niet wist dat de woning zonder de benodigde vergunning was omgezet en niet op de hoogte was van het geldende verbod hierop, slaagt het betoog niet. Van een verhuurder van een woning wordt verwacht dat hij zich op de hoogte stelt van de geldende huisvestingsregels. Verder lag het op de weg van [appellante] om ervoor te zorgen dat zij inzicht hield in relevante informatie met betrekking tot het gebruik van haar woning. De enkele omstandigheid dat [appellante] ten tijde van het huisbezoek niet voor ogen had dat de woning door drie personen werd bewoond, is gelet op het voorgaande onvoldoende om aan te nemen dat zij de overtreding niet langer aanvaardde. Gelijkheidsbeginsel 11.     [appellante] betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de boeteoplegging in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Zij voert aan dat het college woningcorporaties op de hoogte brengt als misstanden worden geconstateerd bij een van haar woningen, zodat de corporatie die de woning in eigendom heeft, hier iets aan kan doen. Het college heeft [appellante] daarentegen niet eerst op de hoogte gebracht van de geconstateerde overtreding in haar woning. Volgens [appellante] maakt het college daarmee een ongerechtvaardigd onderscheid tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders. 11.1.  Het college heeft hetgeen ter onderbouwing van dit betoog naar voren is gebracht bestreden. Op de zitting bij de Afdeling heeft het daarbij naar voren gebracht dat tijdens overleggen met woningcorporaties wel is gewaarschuwd dat de vergunningplicht als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw ook voor hen geldt, maar dat het college de corporaties niet in individuele gevallen waarschuwt als een huisvestingsovertreding in een van hun woningen wordt geconstateerd, voordat een boete wordt opgelegd. De Afdeling ziet geen aanleiding te twijfelen aan deze verklaring. Omdat het door [appellante] gestelde onderscheid niet aannemelijk is geworden, slaagt haar beroep op het gelijkheidsbeginsel reeds daarom niet. Boeteoplegging 12.     [appellante] wijst er ten slotte op dat de burgemeester een notitie ‘Vertrouwen begint bij de overheid’ heeft gepubliceerd in januari 2022. [appellante] voert aan dat de burgemeester in deze notitie heeft geconstateerd dat de gemeente een handelswijze heeft ontwikkeld waarin zij belanghebbenden met wantrouwen benadert en dat de gemeente zich beroept op rechtmatigheid, waarbij zij de rechtvaardigheid uit het oog verliest. In een juridisch gevecht staat de belanghebbende volgens [appellante] op een grote achterstand ten opzichte van de gemeente, die haar eigen beleid schrijft, dat uitvoert, het bezwaar beoordeelt, geen persoonlijk belang heeft en over publieke middelen beschikt. 12.1.  Voor zover [appellante] betoogt dat uit de bovengenoemde notitie volgt dat het college geen boete mocht opleggen, slaagt het betoog niet. Zoals de Afdeling hierboven heeft geoordeeld was sprake van overtreding van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw. Op grond van artikel 35, eerste lid, van de Hw en artikel 4.2.2, eerste lid, van de Hv, is het college bevoegd om wegens die overtreding een boete op te leggen. De Afdeling ziet in wat [appellante] heeft aangevoerd geen aanleiding om te oordelen dat het college desondanks niet van deze bevoegdheid gebruik heeft mogen maken.

Die toerekening is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, waartoe mede behoort de aard van de (verboden) gedraging. Een belangrijk oriëntatiepunt bij de toerekening is of de gedraging heeft plaatsgevonden dan wel is verricht in de sfeer van de rechtspersoon. Een dergelijke gedraging kan in beginsel worden toegerekend aan de rechtspersoon. Van een gedraging in de sfeer van de rechtspersoon kan sprake zijn indien zich een of meer van de navolgende omstandigheden voordoen: a) het gaat om een handelen of nalaten van iemand die hetzij uit hoofde van een dienstbetrekking hetzij uit anderen hoofde werkzaam is ten behoeve van de rechtspersoon, b) de gedraging past in de normale bedrijfsvoering of taakuitoefening van de rechtspersoon, c) de gedraging is de rechtspersoon dienstig geweest in het door hem uitgeoefende bedrijf of in diens taakuitoefening, d) de rechtspersoon vermocht erover te beschikken of de gedraging al dan niet zou plaatsvinden en zodanig of vergelijkbaar gedrag werd blijkens de feitelijke gang van zaken door de rechtspersoon aanvaard of placht te worden aanvaard, waarbij onder bedoeld aanvaarden mede begrepen is het niet betrachten van de zorg die in redelijkheid van de rechtspersoon kon worden gevergd met het oog op de voorkoming van de gedraging. Vergelijk ook de arresten van de Hoge Raad van 21 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7938 (Drijfmest-arrest) en van 26 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:733. De Afdeling heeft daarbij in de uitspraak van 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2067, uiteengezet dat uit deze rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat niet vereist is dat alle of meerdere van de onder a tot en met d vermelde omstandigheden zich voordoen. Het bestuursorgaan moet bewijzen dat aan de criteria voor functioneel daderschap is voldaan. Vergelijk de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel van 15 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:579, r.o. 1.11. 10.2.  De Afdeling oordeelt dat het college heeft aangetoond dat de overtreding aan [appellante] kan worden toegerekend, omdat sprake was van omstandigheid d), zoals hierboven bedoeld. Hiertoe overweegt de Afdeling als volgt. 10.3.  [appellante] had als eigenaar beschikkingsmacht over de omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimten zonder de daarvoor benodigde vergunning. Deze overtreding houdt namelijk direct verband met de wijze waarop de woning wordt gebruikt. De eigenaar van een woning kan in de regel beschikken over dergelijk gebruik van zijn woning, ook als hij deze heeft verhuurd (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 21 februari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:730, r.o. 10.3). Omstandigheden die tot een ander oordeel leiden, zijn niet aangevoerd. 10.4.  [appellante] heeft daarnaast de overtreding aanvaard. Uit de verklaring van [persoon B] volgt dat [appellante] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wist dat de woning door drie personen zou worden bewoond. Dat heeft [appellante] ook niet betwist. Het college heeft er terecht op gewezen dat toen ook al een verbod op het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder benodigde vergunning gold. Wetende dat er drie personen in de woning zouden gaan wonen, lag het op de weg van [appellante] om bij het aangaan van de huurovereenkomst zich in te spannen om onrechtmatige omzetting van de woning door dergelijk gebruik te voorkomen. Gesteld noch gebleken is dat [appellante] dat heeft gedaan. Daarmee heeft [appellante] niet de zorg betracht die in redelijkheid van haar kon worden gevergd met het oog op het voorkomen van de overtreding. Dat de huurder en bewoners van de woning evenmin zorg hebben gedragen voor het rechtmatige gebruik van de woning en dat het college niet eerder handhavend heeft opgetreden, maakt dat niet anders. [appellante] heeft op de zitting bij de Afdeling naar voren gebracht dat zij niet op de hoogte was van de huisvestingsregels die in deze zaak zijn toegepast en dat zij in haar administratie niet heeft bijgehouden dat de woning door drie personen werd bewoond. Voor zover [appellante] daarmee betoogt dat zij de op 29 oktober 2018 geconstateerde overtreding niet heeft aanvaard omdat zij op dat moment niet wist dat de woning zonder de benodigde vergunning was omgezet en niet op de hoogte was van het geldende verbod hierop, slaagt het betoog niet. Van een verhuurder van een woning wordt verwacht dat hij zich op de hoogte stelt van de geldende huisvestingsregels. Verder lag het op de weg van [appellante] om ervoor te zorgen dat zij inzicht hield in relevante informatie met betrekking tot het gebruik van haar woning. De enkele omstandigheid dat [appellante] ten tijde van het huisbezoek niet voor ogen had dat de woning door drie personen werd bewoond, is gelet op het voorgaande onvoldoende om aan te nemen dat zij de overtreding niet langer aanvaardde. Gelijkheidsbeginsel 11.     [appellante] betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de boeteoplegging in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Zij voert aan dat het college woningcorporaties op de hoogte brengt als misstanden worden geconstateerd bij een van haar woningen, zodat de corporatie die de woning in eigendom heeft, hier iets aan kan doen. Het college heeft [appellante] daarentegen niet eerst op de hoogte gebracht van de geconstateerde overtreding in haar woning. Volgens [appellante] maakt het college daarmee een ongerechtvaardigd onderscheid tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders. 11.1.  Het college heeft hetgeen ter onderbouwing van dit betoog naar voren is gebracht bestreden. Op de zitting bij de Afdeling heeft het daarbij naar voren gebracht dat tijdens overleggen met woningcorporaties wel is gewaarschuwd dat de vergunningplicht als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw ook voor hen geldt, maar dat het college de corporaties niet in individuele gevallen waarschuwt als een huisvestingsovertreding in een van hun woningen wordt geconstateerd, voordat een boete wordt opgelegd. De Afdeling ziet geen aanleiding te twijfelen aan deze verklaring. Omdat het door [appellante] gestelde onderscheid niet aannemelijk is geworden, slaagt haar beroep op het gelijkheidsbeginsel reeds daarom niet. Boeteoplegging 12.     [appellante] wijst er ten slotte op dat de burgemeester een notitie ‘Vertrouwen begint bij de overheid’ heeft gepubliceerd in januari 2022. [appellante] voert aan dat de burgemeester in deze notitie heeft geconstateerd dat de gemeente een handelswijze heeft ontwikkeld waarin zij belanghebbenden met wantrouwen benadert en dat de gemeente zich beroept op rechtmatigheid, waarbij zij de rechtvaardigheid uit het oog verliest. In een juridisch gevecht staat de belanghebbende volgens [appellante] op een grote achterstand ten opzichte van de gemeente, die haar eigen beleid schrijft, dat uitvoert, het bezwaar beoordeelt, geen persoonlijk belang heeft en over publieke middelen beschikt. 12.1.  Voor zover [appellante] betoogt dat uit de bovengenoemde notitie volgt dat het college geen boete mocht opleggen, slaagt het betoog niet. Zoals de Afdeling hierboven heeft geoordeeld was sprake van overtreding van artikel 21, aanhef en onder c, van de Hw. Op grond van artikel 35, eerste lid, van de Hw en artikel 4.2.2, eerste lid, van de Hv, is het college bevoegd om wegens die overtreding een boete op te leggen. De Afdeling ziet in wat [appellante] heeft aangevoerd geen aanleiding om te oordelen dat het college desondanks niet van deze bevoegdheid gebruik heeft mogen maken.