ECLI:NL:RBZWB:2023:7809

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/407306 / HA ZA 23-127 Vonnis van 8 november 2023 in de zaak van ALDI VASTGOED B.V. , te Culemborg, eisende partij, hierna te noemen: Aldi, advocaten: mrs. A.E. Klomp en R.C.H. Burgers te Nijmegen, tegen [gedaagde01] , te [plaats01] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde01] , advocaat mr. R. Stiekema te ‘s-Hertogenbosch. 1 Waar gaat deze zaak over? 1.1 Aldi huurt ruim twee decennia van [gedaagde01] een pand voor de exploitatie van een supermarkt. Aldi en [gedaagde01] hebben in de jaren 2015-2022 gesproken en onderhandeld over samenwerking in het kader van vernieuwing (uitbreiding of nieuwbouw) van het pand en over het afspreken van nieuwe huurvoorwaarden in dat kader. 1.2 Aldi meent dat in 2022 tussen haar en [gedaagde01] een samenwerkingsovereenkomst en een nieuwe huurovereenkomst tot stand zijn gekomen, in ieder geval op hoofdlijnen. Aldi wil met deze procedure afdwingen dat [gedaagde01] zijn verplichtingen uit die overeenkomsten nakomt. Als de rechtbank Aldi daarin niet volgt, wil Aldi dat de rechtbank [gedaagde01] beveelt om verder te onderhandelen. Als de rechtbank ook dat niet volgt dan wil Aldi dat [gedaagde01] een deel van haar kosten vergoedt. [gedaagde01] is het met alle vorderingen van Aldi oneens. 1.3 De rechtbank wijst in dit vonnis geen van de vorderingen van Aldi toe. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er geen overeenkomsten tot stand gekomen tussen Aldi en [gedaagde01] , ook niet op hoofdlijnen. [gedaagde01] hoeft ook niet verder te onderhandelen of kosten van Aldi te vergoeden. De rechtbank legt uit hoe zij tot deze beslissingen is gekomen. 2 Hoe is de procedure verlopen? 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 29 november 2022 met producties 1 tot en met 46, - de conclusie van antwoord, - het vonnis van de kantonrechter van 15 februari 2023, waarin hij het voornemen uit tot verwijzing naar de meervoudige kamer voor andere dan kantonzaken, - de aktes van partijen waarin zij aangeven zich te zullen refereren aan de voorgenomen verwijzingsbeslissing, - het vonnis van de kantonrechter van 8 maart 2023 waarbij de zaak is verwezen zoals voorgenomen, - het vonnis van 26 april 2023 waarbij is bepaald dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden, en - de mondelinge behandeling door de meervoudige kamer van 20 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 2.2 De rechtbank heeft vervolgens besloten vonnis te wijzen.

Inleiding 3.1 [gedaagde01] is eigenaar van gronden aan de [adres01] te [plaats02] . Op dat adres was tot in de jaren ’90 een lokale supermarkt gevestigd. Omstreeks die periode is [gedaagde01] met Aldi in contact gekomen. Zij zijn het toen eens geworden over nieuwbouw op genoemde locatie ten behoeve van de huidige Aldisupermarkt. Op de begane grond van deze nieuwbouw nam Aldi in 2000 haar intrek. Op de verdieping kwam het kantoor van de door [gedaagde01] gedreven groothandel in audioapparatuur (die hij exploiteerde op de naastgelegen gronden aan de [adres02] ). 3.2 Op dit moment huurt Aldi nog altijd de bedrijfsruimte van [gedaagde01] . Tussen partijen geldt een in 2007 gesloten huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst loopt tot en met 31 mei 2026. 3.3 Rond 2015 meldde Aldi zich bij [gedaagde01] omdat zij haar succesvolle vestiging wilde vernieuwen en uitbreiden. Vanaf dit moment hebben partijen hierover met enige regelmaat gesprekken gevoerd. Eerst waren deze gesprekken meer verkennend van aard. Vanaf 2017 (toen [gedaagde01] bedrijf was verhuisd en hij zijn kantoor boven de supermarkt had ontruimd) en met name in 2021 zijn de gesprekken geïntensiveerd en hebben partijen onderhandeld over hun voorwaarden. Verkennende gesprekken 3.4 Aldi heeft in 2017 verschillende (huur)voorstellen gedaan. Deze voorstellen zagen op twee scenario’s. In het ene scenario zouden partijen op de locatie van het gehuurde in onderling overleg een geheel nieuwe supermarkt realiseren. Daarbij speelde een voor partijen belangrijke vraag, namelijk of [gedaagde01] op de nieuw te bouwen supermarkt een verdieping met appartementen zou gaan realiseren. In het andere scenario zou het gehuurde worden verbouwd en uitgebreid. In beide scenario’s zouden partijen een nieuwe huurovereenkomst sluiten. Onder meer welke huurprijs zou worden overeengekomen, wie welk deel zou financieren en de planologische haalbaarheid, was afhankelijk van de keuze voor het ene of andere scenario. Partijen zijn op basis van het scenario van nieuwbouw gaan onderhandelen. 3.5 Aldi heeft aan derden opdracht gegeven verschillende ontwerpen en uitbreidingsvarianten uit te werken. Onderhandelingen 3.6 Namens [gedaagde01] heeft zijn advocaat, mr. Stiekema, nagenoeg alle correspondentie met Aldi gevoerd. (Waar in het navolgende uit brieven of e-mails van [gedaagde01] wordt geciteerd, zijn deze steeds (tenzij anders aangegeven) door de advocaat verstuurd.) Op 21 januari 2021 heeft [gedaagde01] een conceptsamenwerkingsovereenkomst aan Aldi gestuurd. Daarin zijn onder meer conceptafspraken over de inhoud van de te sluiten huurovereenkomst opgenomen. Voor zover van belang is opgenomen: “ Artikel 1 Samenwerking, bestemmingswijziging (…) 1.4 Voor [gedaagde01] is het essentieel dat de huurinkomsten in box 3 blijven vallen. Daarvoor is vereist dat hij zich zo min mogelijk als ontwikkelaar gaat gedragen. Partijen zullen in overleg met de fiscaal adviseur van [gedaagde01] afstemmen hoe dit het best kan worden vormgegeven. (…) Artikel 5 inhoud huurovereenkomst (…) 5.4 De aanvangshuur bedraagt € 350.000 per jaar, ervan uitgaande dat de bouwkosten € 1.000.000,- bedragen. (…) 5.5 De huurprijs die wordt vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in artikel 5.4, wordt periodiek geïndexeerd overeenkomstig de Algemene bepalingen van het toepasselijke Roz-model. 5.6 De inhoud van de huurovereenkomst zal gelijkluidend zijn aan die van de huidige huurovereenkomst, met inachtneming van de in deze notitie bedoelde wijzigingen, en met verwijzing naar de laatste algemene bepalingen van de ROZ, behorende bij de model overeenkomst voor 290-bedrijfsruimte. (…)” 3.7 Hierop hebben partijen meerdere gesprekken gevoerd, waarna Aldi op 26 maart 2021 een nieuw (huur)voorstel heeft gedaan aan [gedaagde01] . Hierop heeft [gedaagde01] op 18 juni 2021 een aangepaste conceptsamenwerkingsovereenkomst naar Aldi gestuurd. Daarin is onder meer opgenomen: “ Artikel 5 inhoud huurovereenkomst (…) 5.4 De aanvangshuur bedraagt € 340.000 per jaar (prijspeil 1 juli 2021) (…) 5.5 De huurprijs (…) wordt periodiek geïndexeerd overeenkomstig de Algemene bepalingen van het toepasselijke Roz-model.” 3.8 In haar reactie bij e-mail van 11 augustus 2021 heeft Aldi onder meer gesteld: “ (…) In grote lijnen kunnen wij onder voorbehoud goedkeuring directie akkoord gaan. Zekerheidshalve som ik hieronder nog even alle huurvoorwaarden en de laatste openstaande punten op: (…)  De lopende huurverplichting van ALDI blijft doorlopen tot de openingsdatum van de nieuwe winkel . Op de openingsdag van de nieuwe winkel gelden de verplichtingen uit de nieuwe huurovereenkomst. wijziging; (…)  De aanvangshuurprijs bedraagt € 340.000 per jaar (prijspeil ingangsdatum huurovereenkomst) . wijziging; (…)  De inhoud van de huurovereenkomst zal zoveel als mogelijk gelijkluidend zijn aan die van de huidige huurovereenkomst waarbij, in nader overleg tussen partijen, de meest recente versie van de ROZ-bepalingen aangevuld met de bijzondere bepalingen van ALDI van toepassing zijn. wijziging; Zoals u kunt lezen is ALDI bereid om op nagenoeg alle punten overeenstemming te bereiken. Echter zijn er nog een tweetal punten die voor ALDI onoverkomelijk gebleken zijn. Dringend eigen gebruik In de nieuwe huurovereenkomst dient een clausule ‘dringend eigen gebruik’ te worden opgenomen. Verhuurder zal de huurovereenkomst niet opzeggen op grond dat hij gehuurde (al dan niet) persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen. Appartementen (…) Wij zijn ons er van bewust dat met verhuurder hieromtrent vanaf dag 1 over deze wens gesproken is. Echter bij de interne beoordeling door ALDI Duitsland blijkt dit punt telkens tot een afwijzing te leiden. (…) Wij hopen dan ook dat het laten vervallen van de eventuele bouw van appartementen op termijn (dat planologisch erg onzeker is), nu dat wij nagenoeg overeenstemming hebben bereikt, voor de verhuurder geen breekpunt vormt. (…)” 3.9 Bij e-mail van 31 augustus 2021 heeft [gedaagde01] gereageerd: “ (…) Het is verheugend om te zien dat over een groot aantal aspecten overeenstemming bestaat. Echter, op een aantal essentiële zaken zullen partijen nog overeenstemming moeten bereiken. (…) Ingangsdatum nieuwe huur (…) Vanaf het moment van oplevering is het gehuurde ter beschikking gesteld aan Aldi als huurder. Het is niet meer dan logisch dat Aldi vanaf dat moment de huurpenningen voor de nieuwe supermarkt betaalt. (…) Prijspeil huurprijs U geeft aan dat de aanvangshuurprijs een prijspeil van de ingangsdatum van de huurovereenkomst moet krijgen. Daarmee is cliënt het niet eens. Cliënt houdt vast aan het prijspeil 1 juli 2021. Inhoud huurovereenkomst Ten aanzien van de inhoud van de huurovereenkomst merk ik op dat ik de bijzondere bepalingen van Aldi niet ken. Ik verzoek u om mij deze toe te sturen, zodat cliënt kan beoordelen of deze voor hem al dan niet acceptabel zijn. (…) Dringend eigen gebruik .

De vorderingen en standpunten van Aldi 4.1 Aldi vordert – samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. voor recht te verklaren dat tussen [gedaagde01] en Aldi een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres01] [plaats02] , tegen tien nader in het petitum van de dagvaarding omschreven huurvoorwaarden, waaronder een huurprijs van € 375.000,00 excl. btw per jaar, een prijspeil waarbij de datum van de commerciële overeenstemming (lees: datum ondertekening schriftelijke overeenkomsten) leidend is en de bijzondere bepalingen van Aldi van toepassing zijn; II. [gedaagde01] te veroordelen om uiterlijk binnen veertien dagen vóór oplevering van de casco-nieuwbouw van de nieuw realiseren supermarkt op het adres genoemd onder I medewerking te verlenen aan de ondertekening van de schriftelijke huurovereenkomst die als productie 42 aan de dagvaarding is gehecht en waarin de onder I gemaakte afspraken tussen [gedaagde01] en Aldi zijn vastgelegd, op straffe van een dwangsom; III. voor recht te verklaren dat tussen [gedaagde01] en Aldi een samenwerkingsovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de realisatie en de uitbreiding van de bedrijfsruimte en verdere aanhorigheden gelegen aan het adres genoemd onder I tegen een vijftien nader in het petitum van de dagvaarding omschreven voorwaarden; IV. [gedaagde01] te veroordelen om uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de ondertekening van de schriftelijke samenwerkingsovereenkomst die als productie 41 aan de dagvaarding is gehecht en waarin de onder III gemaakte afspraken tussen [gedaagde01] en Aldi zijn vastgelegd, op straffe van een dwangsom; Subsidiair V. een verklaring voor recht af te geven gelijk als het primair onder I gevorderde; VI. [gedaagde01] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan het opstellen van een schriftelijke huurovereenkomst met daarin de huurvoorwaarden genoemd onder V en voor zover daarin onderwerpen worden vastgelegd waarover partijen in de in het petitum nader genoemde correspondentie en tussen hen uitgewisselde voorstellen en concepten nog niet hebben gecorrespondeerd, aansluiting te zoeken bij de huidige huurovereenkomst en [gedaagde01] te veroordelen om deze schriftelijke huurovereenkomst te ondertekenen uiterlijk veertien dagen vóór de oplevering van de casco-nieuwbouw van de nieuw realiseren supermarkt op het adres genoemd onder I, op straffe van een dwangsom; VII. een verklaring voor recht af te geven gelijk als het primair onder III gevorderde; VIII. [gedaagde01] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de vastlegging en ondertekening van de tussen partijen tot stand gekomen samenwerkingsovereenkomst, met daar de gemaakte afspraken zoals genoemd onder VII alsmede de afspraken waarover partijen door middel van in het petitum nader genoemde correspondentie en tussen hen uitgewisslede voorstellen en concepten overeenstemming hebben bereikt, op straffe van een dwangsom; Meer subsidiair IX. [gedaagde01] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis met Aldi in (verdere) onderhandeling te treden over de door de rechtbank in goede justitie vast te stellen openstaande onderwerpen die tot op heden hebben verhinderd dat er een (definitieve) huurovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de verdere onderhandelingen als doel hebben dat er een samenwerkingsovereenkomst en een huurovereenkomst tussen partijen tot stand komt en waarbij partijen zijn gehouden om bij de onderhandelingen in acht te nemen hetgeen waarover in de in het petitum nader genoemde correspondentie en tussen hen uitgewisselde voorstellen en concepten overeenstemming is bereikt; X. [gedaagde01] te verbieden om de bedrijfsruimte en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres01] [plaats02] aan een derde partij te verhuren, te vervreemden, te bezwaren en/of andere verbintenisrechtelijke afspraken te maken over het gebruik van voornoemde bedrijfsruimte totdat de onder IX genoemde onderhandelingen zijn afgerond; XI. aan de veroordelingen onder IX en X een dwangsom te koppelen; Uiterst subsidiair XII. voor recht te verklaren dat [gedaagde01] bij de onderhandelingen met Aldi over de totstandkoming van de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst onrechtmatig heeft gehandeld jegens Aldi, uit hoofde waarvan [gedaagde01] jegens Aldi schadeplichtig is; XIII. [gedaagde01] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Aldi te betalen de door Aldi geleden schade ter grootte van € 81.430,73 te vermeerderen met de wettelijke rente; Zowel primair, subsidiair, meer subsidiair als uiterst subsidiair XIV. een zodanige beslissing te nemen als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang is van Aldi; XV. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. Standpunten Aldi 4.2 In het kader van het primair gevorderde stelt Aldi – samengevat – dat tussen haar en [gedaagde01] als professionele partijen op 1 februari 2022 een samenwerkingsovereenkomst en een huurovereenkomst tot stand zijn gekomen. De totstandkoming van deze overeenkomsten volgt uit het huurvoorstel van Aldi van 26 maart 2021, de conceptsamenwerkingsovereenkomst van [gedaagde01] van 18 juni 2021 en de e-mails die tussen partijen zijn gewisseld in de periode van 11 augustus 2021 tot en met 1 februari 2022. De producties 41 en 42 bij dagvaarding bevatten de schriftelijke uitwerking van afspraken die partijen in dit kader hebben gemaakt en [gedaagde01] dient deze te ondertekenen en verder na te komen. Aldi stelt dat zij op 11 augustus 2021 met het merendeel van de voorwaarden in de conceptsamenwerkingsovereenkomst van [gedaagde01] akkoord is gegaan en daar waar zij niet akkoord was, heeft zij dat aangegeven. [gedaagde01] heeft bij e-mail van 31 augustus 2021 dit bevestigd en aangegeven dat partijen op dat moment over tien onderwerpen nog geen akkoord hadden bereikt. In de daaropvolgende maanden hebben partijen over deze tien punten overeenstemming bereikt. Over het laatste onderhandelingspunt, de huurprijs, is in januari 2022 telefonisch en op 1 februari 2022 ook per e-mail overeenstemming bereikt. 4.3 In het kader van het subsidiair gevorderde stelt Aldi – samengevat – dat tussen partijen rompovereenkomsten tot stand zijn gekomen waarbij partijen over de essentialia van de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst overeenstemming hebben bereikt. [gedaagde01] moet die afspraken nakomen en meewerken aan de schriftelijke vastlegging van de afspraken. Om te voorkomen dat [gedaagde01] achteruit zal onderhandelen moeten het huurvoorstel van Aldi van 26 maart 2021, de conceptsamenwerkingsovereen-komst van [gedaagde01] van 18 juni 2021 en de e-mails die tussen partijen zijn gewisseld in de periode van 11 augustus 2021 tot en met 1 februari 2022 tot uitgangspunt worden genomen. 4.4

Griffierecht 5.1 Bij de mondelinge behandeling heeft mr. Stiekema opgemerkt dat hij in het roljournaal heeft gezien dat Aldi het griffierecht nog niet heeft voldaan. De griffier heeft na de mondelinge behandeling echter geconstateerd dat Aldi het griffierecht heeft voldaan. De primaire vorderingen van Aldi Is wilsovereenstemming bereikt? 5.2.1 Tussen partijen is in geschil of een samenwerkingsovereenkomst en huurovereenkomst tot stand zijn gekomen. Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. Van belang is daarbij wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. Gezien het feit dat bij het voeren van de onderhandelingen met name schriftelijk is gecorrespondeerd, is in deze zaak met name de tekst van de tussen partijen gewisselde correspondentie van belang. Beoordeeld moet worden of Aldi op basis van die correspondentie er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde01] op een aantal punten hetzelfde bedoelde als Aldi stelt te hebben begrepen. 5.2.2 Concreet is tussen partijen met name in geschil of overeenstemming is bereikt over de prijspeildatum, de door Aldi gehanteerde bijzondere bepalingen bij de huurovereenkomst en de opzeggingsmogelijkheid wegens dringend eigen gebruik. Tussen partijen staat niet ter discussie dat deze onderwerpen tot de essentialia behoren. 5.2.3 De rechtbank constateert dat partijen bij hun onderhandelingen over een aantal essentiële huurvoorwaarden deze steeds in het concept van de samenwerkingsovereenkomst hebben opgenomen. Partijen stond voor ogen dat zij zouden gaan samenwerken ten behoeve van de nieuwbouw. Aansluitend aan die nieuwbouw wilden partijen vervolgens hun bestaande huurrelatie voortzetten, onder nieuwe voorwaarden, neergelegd in een nieuw te sluiten huurovereenkomst. Over in ieder geval de essentiële huurvoorwaarden wilden zij dus reeds bij het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst overeenstemming hebben bereikt. Hieruit en uit het verloop van de onderhandelingen zoals hiervoor in hoofdstuk 3 is weergegeven, leidt de rechtbank af dat indien partijen geen overeenstemming zouden bereiken over de huurvoorwaarden, zij ook de bedoeling hadden dat tussen hen geen samenwerkingsovereenkomst tot stand zou komen. Zonder een nieuwe huurovereenkomst zou de samenwerkingsovereenkomst zinledig zijn. Prijspeildatum 5.3.1 Partijen zijn onder meer verdeeld over de vraag of overeenstemming is bereikt over de prijspeildatum. Die datum vormt het uitgangspunt voor de aanvang van de indexering van de huurprijs. 5.3.2 Aldi stelt dat haar voorstel van 25 november 2021 om “ het huurprijspeil vast te stellen op de datum van overeenstemming” door [gedaagde01] met zijn e-mail van 6 december 2021 is aanvaard. In die laatste e-mail geeft [gedaagde01] namelijk aan dat partijen alleen nog verdeeld zijn over de huurprijs. Aldi stelt dat zij bereid was om [gedaagde01] tegemoet te komen op dit punt als [gedaagde01] het idee zou loslaten dat bovenop de nieuwbouw een extra bouwlaag voor [gedaagde01] zou worden gerealiseerd. Bij de mondelinge behandeling heeft Aldi toegelicht dat deze tegemoetkoming betekende dat zij de ingangsdatum van de huurovereenkomst als prijspeildatum losliet. De prijspeildatum zou in plaats daarvan worden ‘vastgeklikt’ op de datum van ondertekening van de huurovereenkomst. Dat zou erop neerkomen dat de prijspeildatum twee weken naar voren werd gehaald. Dat is in lijn met Aldi’s vordering tot ondertekening van de huurovereenkomst twee weken voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst (zijnde de casco-oplevering). Ten bewijze van wilsovereenstemming op dit punt wijst Aldi op de e-mail van 27 mei 2022 waarin [gedaagde01] deze afspraak bevestigt. Voor partijen was het altijd duidelijk dat de huurovereenkomst op een later moment zou worden ondertekend en ook in het licht van de afspraken over het bruto aanvangsrendement is de afspraak aannemelijk, aldus Aldi. Die laatste afspraken hebben tot doel [gedaagde01] te compenseren voor kostenstijgingen tijdens het bouwproces. 5.3.3 [gedaagde01] betwist dat naar aanleiding van de e-mail van 25 november 2021 van Aldi overeenstemming is bereikt over de prijspeildatum zoals Aldi die voorstaat. [gedaagde01] wijst op de eerder door hem op 18 juni 2021 voorgestelde prijspeildatum van 1 juli 2021 en zijn toelichting in zijn brief van 3 september 2021. Hij wilde zonder tussentijdse indexatie geen vaste aanvangshuurprijs afspreken voor een gebouw waarvan nog onzeker was op welk tijdstip het vele jaren later verhuurgereed zou zijn en dus de huur zou ingaan. [gedaagde01] stelt dat hij in de veronderstelling verkeerde dat Aldi akkoord was met dit standpunt. Aldi schreef op 25 november 2021 bereid te zijn het huurprijspeil vast te stellen op “ de datum van overeenstemming ”. Volgens [gedaagde01] moet “ de datum van overeenstemming ” worden begrepen in het licht van zijn e-mail van 10 november 2021, waaruit volgt dat dit de datum van ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst zou zijn. Ten minste vanaf die datum zou de huurprijs worden geïndexeerd. 5.3.4 De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of Aldi er met ingang van 6 december 2021 gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde01] een prijspeildatum voor ogen had die gelegen is op de datum van ondertekening van de huurovereenkomst. 5.3.5 De rechtbank oordeelt in het licht van de onder de feiten geciteerde correspondentie dat Aldi er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde01] op 6 december 2021 eenzelfde prijspeildatum voor ogen had als Aldi. De rechtbank constateert dat [gedaagde01] met ingang van 18 juni 2021 tot aan zijn e-mail van 10 november 2021 heeft vastgehouden aan een prijspeildatum van 1 juli 2021. Tot aan 25 november 2021 wilde ook Aldi op dit punt niet toegeven en hield zij vast aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst als peildatum. Partijen hebben elkaar op 3 september respectievelijk 21 oktober 2021 hun standpunten toegelicht. Uit die toelichtingen wordt duidelijk dat partijen de onzekerheid van prijsontwikkelingen ieder in een voor zichzelf gunstige zin wilden afdekken. 5.3.6 Gelet op de toelichting van [gedaagde01] op 3 september 2021 had Aldi er zonder meer niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [gedaagde01] bij zijn eerstvolgende e-mail van 10 november 2021 onverkort van zijn standpunt wilde afstappen. Dat vertrouwen kon Aldi ook niet aan de inhoud van die e-mail ontlenen. [gedaagde01] gaf daarin immers aan zijn standpunt te handhaven, met de toevoeging “ dat het huurprijspeil wordt vastgesteld op de datum van het bereiken van overeenstemming over de nieuwbouw en de nieuwe huurovereenkomst”.

5.9.1 Uit het voorgaande vloeit voort dat alle vorderingen van Aldi moeten worden afgewezen. Er zijn ook geen aanknopingspunten om een beslissing te nemen in het belang van Aldi, zoals onder XIV gevorderd. Proceskosten 5.9.2 Aldi is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde01] worden begroot op: - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 1.198,00 (2 punten × tarief II) - nakosten € 173,00 (plus de verhoging bij betekening) Totaal € 2.672,00‬

De rechtbank 6.1 wijst de vorderingen van Aldi af; 6.2 veroordeelt Aldi in de proceskosten van € 2.672,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Aldi € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 6.3 verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Schouw, mr. Ebben en mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023. Hoge Raad 17 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1889, rechtsoverweging 3.2.2. Hoge Raad 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414. Hoge Raad 11 maart 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4551, r.o. 3.3. Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, r.o. 4.2. Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 november 2005, ECLI:NL:GHSHE:2005:AV2121. ECLI:NL:HR:1982:AG4405, bekend onder de naam Plas/Valburg. ECLI:NL:HR2005:AT7337, bekend onder de naam CBB/JPO.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/407306 / HA ZA 23-127 Vonnis van 8 november 2023 in de zaak van ALDI VASTGOED B.V. , te Culemborg, eisende partij, hierna te noemen: Aldi, advocaten: mrs. A.E. Klomp en R.C.H. Burgers te Nijmegen, tegen [gedaagde01] , te [plaats01] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde01] , advocaat mr. R. Stiekema te ‘s-Hertogenbosch. 1 Waar gaat deze zaak over? 1.1 Aldi huurt ruim twee decennia van [gedaagde01] een pand voor de exploitatie van een supermarkt. Aldi en [gedaagde01] hebben in de jaren 2015-2022 gesproken en onderhandeld over samenwerking in het kader van vernieuwing (uitbreiding of nieuwbouw) van het pand en over het afspreken van nieuwe huurvoorwaarden in dat kader. 1.2 Aldi meent dat in 2022 tussen haar en [gedaagde01] een samenwerkingsovereenkomst en een nieuwe huurovereenkomst tot stand zijn gekomen, in ieder geval op hoofdlijnen. Aldi wil met deze procedure afdwingen dat [gedaagde01] zijn verplichtingen uit die overeenkomsten nakomt. Als de rechtbank Aldi daarin niet volgt, wil Aldi dat de rechtbank [gedaagde01] beveelt om verder te onderhandelen. Als de rechtbank ook dat niet volgt dan wil Aldi dat [gedaagde01] een deel van haar kosten vergoedt. [gedaagde01] is het met alle vorderingen van Aldi oneens. 1.3 De rechtbank wijst in dit vonnis geen van de vorderingen van Aldi toe. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er geen overeenkomsten tot stand gekomen tussen Aldi en [gedaagde01] , ook niet op hoofdlijnen. [gedaagde01] hoeft ook niet verder te onderhandelen of kosten van Aldi te vergoeden. De rechtbank legt uit hoe zij tot deze beslissingen is gekomen. 2 Hoe is de procedure verlopen? 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 29 november 2022 met producties 1 tot en met 46, - de conclusie van antwoord, - het vonnis van de kantonrechter van 15 februari 2023, waarin hij het voornemen uit tot verwijzing naar de meervoudige kamer voor andere dan kantonzaken, - de aktes van partijen waarin zij aangeven zich te zullen refereren aan de voorgenomen verwijzingsbeslissing, - het vonnis van de kantonrechter van 8 maart 2023 waarbij de zaak is verwezen zoals voorgenomen, - het vonnis van 26 april 2023 waarbij is bepaald dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden, en - de mondelinge behandeling door de meervoudige kamer van 20 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 2.2 De rechtbank heeft vervolgens besloten vonnis te wijzen.

Inleiding 3.1 [gedaagde01] is eigenaar van gronden aan de [adres01] te [plaats02] . Op dat adres was tot in de jaren ’90 een lokale supermarkt gevestigd. Omstreeks die periode is [gedaagde01] met Aldi in contact gekomen. Zij zijn het toen eens geworden over nieuwbouw op genoemde locatie ten behoeve van de huidige Aldisupermarkt. Op de begane grond van deze nieuwbouw nam Aldi in 2000 haar intrek. Op de verdieping kwam het kantoor van de door [gedaagde01] gedreven groothandel in audioapparatuur (die hij exploiteerde op de naastgelegen gronden aan de [adres02] ). 3.2 Op dit moment huurt Aldi nog altijd de bedrijfsruimte van [gedaagde01] . Tussen partijen geldt een in 2007 gesloten huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst loopt tot en met 31 mei 2026. 3.3 Rond 2015 meldde Aldi zich bij [gedaagde01] omdat zij haar succesvolle vestiging wilde vernieuwen en uitbreiden. Vanaf dit moment hebben partijen hierover met enige regelmaat gesprekken gevoerd. Eerst waren deze gesprekken meer verkennend van aard. Vanaf 2017 (toen [gedaagde01] bedrijf was verhuisd en hij zijn kantoor boven de supermarkt had ontruimd) en met name in 2021 zijn de gesprekken geïntensiveerd en hebben partijen onderhandeld over hun voorwaarden. Verkennende gesprekken 3.4 Aldi heeft in 2017 verschillende (huur)voorstellen gedaan. Deze voorstellen zagen op twee scenario’s. In het ene scenario zouden partijen op de locatie van het gehuurde in onderling overleg een geheel nieuwe supermarkt realiseren. Daarbij speelde een voor partijen belangrijke vraag, namelijk of [gedaagde01] op de nieuw te bouwen supermarkt een verdieping met appartementen zou gaan realiseren. In het andere scenario zou het gehuurde worden verbouwd en uitgebreid. In beide scenario’s zouden partijen een nieuwe huurovereenkomst sluiten. Onder meer welke huurprijs zou worden overeengekomen, wie welk deel zou financieren en de planologische haalbaarheid, was afhankelijk van de keuze voor het ene of andere scenario. Partijen zijn op basis van het scenario van nieuwbouw gaan onderhandelen. 3.5 Aldi heeft aan derden opdracht gegeven verschillende ontwerpen en uitbreidingsvarianten uit te werken. Onderhandelingen 3.6 Namens [gedaagde01] heeft zijn advocaat, mr. Stiekema, nagenoeg alle correspondentie met Aldi gevoerd. (Waar in het navolgende uit brieven of e-mails van [gedaagde01] wordt geciteerd, zijn deze steeds (tenzij anders aangegeven) door de advocaat verstuurd.) Op 21 januari 2021 heeft [gedaagde01] een conceptsamenwerkingsovereenkomst aan Aldi gestuurd. Daarin zijn onder meer conceptafspraken over de inhoud van de te sluiten huurovereenkomst opgenomen. Voor zover van belang is opgenomen: “ Artikel 1 Samenwerking, bestemmingswijziging (…) 1.4 Voor [gedaagde01] is het essentieel dat de huurinkomsten in box 3 blijven vallen. Daarvoor is vereist dat hij zich zo min mogelijk als ontwikkelaar gaat gedragen. Partijen zullen in overleg met de fiscaal adviseur van [gedaagde01] afstemmen hoe dit het best kan worden vormgegeven. (…) Artikel 5 inhoud huurovereenkomst (…) 5.4 De aanvangshuur bedraagt € 350.000 per jaar, ervan uitgaande dat de bouwkosten € 1.000.000,- bedragen. (…) 5.5 De huurprijs die wordt vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in artikel 5.4, wordt periodiek geïndexeerd overeenkomstig de Algemene bepalingen van het toepasselijke Roz-model. 5.6 De inhoud van de huurovereenkomst zal gelijkluidend zijn aan die van de huidige huurovereenkomst, met inachtneming van de in deze notitie bedoelde wijzigingen, en met verwijzing naar de laatste algemene bepalingen van de ROZ, behorende bij de model overeenkomst voor 290-bedrijfsruimte. (…)” 3.7 Hierop hebben partijen meerdere gesprekken gevoerd, waarna Aldi op 26 maart 2021 een nieuw (huur)voorstel heeft gedaan aan [gedaagde01] . Hierop heeft [gedaagde01] op 18 juni 2021 een aangepaste conceptsamenwerkingsovereenkomst naar Aldi gestuurd. Daarin is onder meer opgenomen: “ Artikel 5 inhoud huurovereenkomst (…) 5.4 De aanvangshuur bedraagt € 340.000 per jaar (prijspeil 1 juli 2021) (…) 5.5 De huurprijs (…) wordt periodiek geïndexeerd overeenkomstig de Algemene bepalingen van het toepasselijke Roz-model.” 3.8 In haar reactie bij e-mail van 11 augustus 2021 heeft Aldi onder meer gesteld: “ (…) In grote lijnen kunnen wij onder voorbehoud goedkeuring directie akkoord gaan. Zekerheidshalve som ik hieronder nog even alle huurvoorwaarden en de laatste openstaande punten op: (…)  De lopende huurverplichting van ALDI blijft doorlopen tot de openingsdatum van de nieuwe winkel . Op de openingsdag van de nieuwe winkel gelden de verplichtingen uit de nieuwe huurovereenkomst. wijziging; (…)  De aanvangshuurprijs bedraagt € 340.000 per jaar (prijspeil ingangsdatum huurovereenkomst) . wijziging; (…)  De inhoud van de huurovereenkomst zal zoveel als mogelijk gelijkluidend zijn aan die van de huidige huurovereenkomst waarbij, in nader overleg tussen partijen, de meest recente versie van de ROZ-bepalingen aangevuld met de bijzondere bepalingen van ALDI van toepassing zijn. wijziging; Zoals u kunt lezen is ALDI bereid om op nagenoeg alle punten overeenstemming te bereiken. Echter zijn er nog een tweetal punten die voor ALDI onoverkomelijk gebleken zijn. Dringend eigen gebruik In de nieuwe huurovereenkomst dient een clausule ‘dringend eigen gebruik’ te worden opgenomen. Verhuurder zal de huurovereenkomst niet opzeggen op grond dat hij gehuurde (al dan niet) persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen. Appartementen (…) Wij zijn ons er van bewust dat met verhuurder hieromtrent vanaf dag 1 over deze wens gesproken is. Echter bij de interne beoordeling door ALDI Duitsland blijkt dit punt telkens tot een afwijzing te leiden. (…) Wij hopen dan ook dat het laten vervallen van de eventuele bouw van appartementen op termijn (dat planologisch erg onzeker is), nu dat wij nagenoeg overeenstemming hebben bereikt, voor de verhuurder geen breekpunt vormt. (…)” 3.9 Bij e-mail van 31 augustus 2021 heeft [gedaagde01] gereageerd: “ (…) Het is verheugend om te zien dat over een groot aantal aspecten overeenstemming bestaat. Echter, op een aantal essentiële zaken zullen partijen nog overeenstemming moeten bereiken. (…) Ingangsdatum nieuwe huur (…) Vanaf het moment van oplevering is het gehuurde ter beschikking gesteld aan Aldi als huurder. Het is niet meer dan logisch dat Aldi vanaf dat moment de huurpenningen voor de nieuwe supermarkt betaalt. (…) Prijspeil huurprijs U geeft aan dat de aanvangshuurprijs een prijspeil van de ingangsdatum van de huurovereenkomst moet krijgen. Daarmee is cliënt het niet eens. Cliënt houdt vast aan het prijspeil 1 juli 2021. Inhoud huurovereenkomst Ten aanzien van de inhoud van de huurovereenkomst merk ik op dat ik de bijzondere bepalingen van Aldi niet ken. Ik verzoek u om mij deze toe te sturen, zodat cliënt kan beoordelen of deze voor hem al dan niet acceptabel zijn. (…) Dringend eigen gebruik .

De vorderingen en standpunten van Aldi 4.1 Aldi vordert – samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. voor recht te verklaren dat tussen [gedaagde01] en Aldi een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres01] [plaats02] , tegen tien nader in het petitum van de dagvaarding omschreven huurvoorwaarden, waaronder een huurprijs van € 375.000,00 excl. btw per jaar, een prijspeil waarbij de datum van de commerciële overeenstemming (lees: datum ondertekening schriftelijke overeenkomsten) leidend is en de bijzondere bepalingen van Aldi van toepassing zijn; II. [gedaagde01] te veroordelen om uiterlijk binnen veertien dagen vóór oplevering van de casco-nieuwbouw van de nieuw realiseren supermarkt op het adres genoemd onder I medewerking te verlenen aan de ondertekening van de schriftelijke huurovereenkomst die als productie 42 aan de dagvaarding is gehecht en waarin de onder I gemaakte afspraken tussen [gedaagde01] en Aldi zijn vastgelegd, op straffe van een dwangsom; III. voor recht te verklaren dat tussen [gedaagde01] en Aldi een samenwerkingsovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de realisatie en de uitbreiding van de bedrijfsruimte en verdere aanhorigheden gelegen aan het adres genoemd onder I tegen een vijftien nader in het petitum van de dagvaarding omschreven voorwaarden; IV. [gedaagde01] te veroordelen om uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de ondertekening van de schriftelijke samenwerkingsovereenkomst die als productie 41 aan de dagvaarding is gehecht en waarin de onder III gemaakte afspraken tussen [gedaagde01] en Aldi zijn vastgelegd, op straffe van een dwangsom; Subsidiair V. een verklaring voor recht af te geven gelijk als het primair onder I gevorderde; VI. [gedaagde01] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan het opstellen van een schriftelijke huurovereenkomst met daarin de huurvoorwaarden genoemd onder V en voor zover daarin onderwerpen worden vastgelegd waarover partijen in de in het petitum nader genoemde correspondentie en tussen hen uitgewisselde voorstellen en concepten nog niet hebben gecorrespondeerd, aansluiting te zoeken bij de huidige huurovereenkomst en [gedaagde01] te veroordelen om deze schriftelijke huurovereenkomst te ondertekenen uiterlijk veertien dagen vóór de oplevering van de casco-nieuwbouw van de nieuw realiseren supermarkt op het adres genoemd onder I, op straffe van een dwangsom; VII. een verklaring voor recht af te geven gelijk als het primair onder III gevorderde; VIII. [gedaagde01] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de vastlegging en ondertekening van de tussen partijen tot stand gekomen samenwerkingsovereenkomst, met daar de gemaakte afspraken zoals genoemd onder VII alsmede de afspraken waarover partijen door middel van in het petitum nader genoemde correspondentie en tussen hen uitgewisslede voorstellen en concepten overeenstemming hebben bereikt, op straffe van een dwangsom; Meer subsidiair IX. [gedaagde01] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis met Aldi in (verdere) onderhandeling te treden over de door de rechtbank in goede justitie vast te stellen openstaande onderwerpen die tot op heden hebben verhinderd dat er een (definitieve) huurovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de verdere onderhandelingen als doel hebben dat er een samenwerkingsovereenkomst en een huurovereenkomst tussen partijen tot stand komt en waarbij partijen zijn gehouden om bij de onderhandelingen in acht te nemen hetgeen waarover in de in het petitum nader genoemde correspondentie en tussen hen uitgewisselde voorstellen en concepten overeenstemming is bereikt; X. [gedaagde01] te verbieden om de bedrijfsruimte en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres01] [plaats02] aan een derde partij te verhuren, te vervreemden, te bezwaren en/of andere verbintenisrechtelijke afspraken te maken over het gebruik van voornoemde bedrijfsruimte totdat de onder IX genoemde onderhandelingen zijn afgerond; XI. aan de veroordelingen onder IX en X een dwangsom te koppelen; Uiterst subsidiair XII. voor recht te verklaren dat [gedaagde01] bij de onderhandelingen met Aldi over de totstandkoming van de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst onrechtmatig heeft gehandeld jegens Aldi, uit hoofde waarvan [gedaagde01] jegens Aldi schadeplichtig is; XIII. [gedaagde01] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Aldi te betalen de door Aldi geleden schade ter grootte van € 81.430,73 te vermeerderen met de wettelijke rente; Zowel primair, subsidiair, meer subsidiair als uiterst subsidiair XIV. een zodanige beslissing te nemen als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang is van Aldi; XV. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. Standpunten Aldi 4.2 In het kader van het primair gevorderde stelt Aldi – samengevat – dat tussen haar en [gedaagde01] als professionele partijen op 1 februari 2022 een samenwerkingsovereenkomst en een huurovereenkomst tot stand zijn gekomen. De totstandkoming van deze overeenkomsten volgt uit het huurvoorstel van Aldi van 26 maart 2021, de conceptsamenwerkingsovereenkomst van [gedaagde01] van 18 juni 2021 en de e-mails die tussen partijen zijn gewisseld in de periode van 11 augustus 2021 tot en met 1 februari 2022. De producties 41 en 42 bij dagvaarding bevatten de schriftelijke uitwerking van afspraken die partijen in dit kader hebben gemaakt en [gedaagde01] dient deze te ondertekenen en verder na te komen. Aldi stelt dat zij op 11 augustus 2021 met het merendeel van de voorwaarden in de conceptsamenwerkingsovereenkomst van [gedaagde01] akkoord is gegaan en daar waar zij niet akkoord was, heeft zij dat aangegeven. [gedaagde01] heeft bij e-mail van 31 augustus 2021 dit bevestigd en aangegeven dat partijen op dat moment over tien onderwerpen nog geen akkoord hadden bereikt. In de daaropvolgende maanden hebben partijen over deze tien punten overeenstemming bereikt. Over het laatste onderhandelingspunt, de huurprijs, is in januari 2022 telefonisch en op 1 februari 2022 ook per e-mail overeenstemming bereikt. 4.3 In het kader van het subsidiair gevorderde stelt Aldi – samengevat – dat tussen partijen rompovereenkomsten tot stand zijn gekomen waarbij partijen over de essentialia van de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst overeenstemming hebben bereikt. [gedaagde01] moet die afspraken nakomen en meewerken aan de schriftelijke vastlegging van de afspraken. Om te voorkomen dat [gedaagde01] achteruit zal onderhandelen moeten het huurvoorstel van Aldi van 26 maart 2021, de conceptsamenwerkingsovereen-komst van [gedaagde01] van 18 juni 2021 en de e-mails die tussen partijen zijn gewisseld in de periode van 11 augustus 2021 tot en met 1 februari 2022 tot uitgangspunt worden genomen. 4.4

Griffierecht 5.1 Bij de mondelinge behandeling heeft mr. Stiekema opgemerkt dat hij in het roljournaal heeft gezien dat Aldi het griffierecht nog niet heeft voldaan. De griffier heeft na de mondelinge behandeling echter geconstateerd dat Aldi het griffierecht heeft voldaan. De primaire vorderingen van Aldi Is wilsovereenstemming bereikt? 5.2.1 Tussen partijen is in geschil of een samenwerkingsovereenkomst en huurovereenkomst tot stand zijn gekomen. Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. Van belang is daarbij wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. Gezien het feit dat bij het voeren van de onderhandelingen met name schriftelijk is gecorrespondeerd, is in deze zaak met name de tekst van de tussen partijen gewisselde correspondentie van belang. Beoordeeld moet worden of Aldi op basis van die correspondentie er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde01] op een aantal punten hetzelfde bedoelde als Aldi stelt te hebben begrepen. 5.2.2 Concreet is tussen partijen met name in geschil of overeenstemming is bereikt over de prijspeildatum, de door Aldi gehanteerde bijzondere bepalingen bij de huurovereenkomst en de opzeggingsmogelijkheid wegens dringend eigen gebruik. Tussen partijen staat niet ter discussie dat deze onderwerpen tot de essentialia behoren. 5.2.3 De rechtbank constateert dat partijen bij hun onderhandelingen over een aantal essentiële huurvoorwaarden deze steeds in het concept van de samenwerkingsovereenkomst hebben opgenomen. Partijen stond voor ogen dat zij zouden gaan samenwerken ten behoeve van de nieuwbouw. Aansluitend aan die nieuwbouw wilden partijen vervolgens hun bestaande huurrelatie voortzetten, onder nieuwe voorwaarden, neergelegd in een nieuw te sluiten huurovereenkomst. Over in ieder geval de essentiële huurvoorwaarden wilden zij dus reeds bij het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst overeenstemming hebben bereikt. Hieruit en uit het verloop van de onderhandelingen zoals hiervoor in hoofdstuk 3 is weergegeven, leidt de rechtbank af dat indien partijen geen overeenstemming zouden bereiken over de huurvoorwaarden, zij ook de bedoeling hadden dat tussen hen geen samenwerkingsovereenkomst tot stand zou komen. Zonder een nieuwe huurovereenkomst zou de samenwerkingsovereenkomst zinledig zijn. Prijspeildatum 5.3.1 Partijen zijn onder meer verdeeld over de vraag of overeenstemming is bereikt over de prijspeildatum. Die datum vormt het uitgangspunt voor de aanvang van de indexering van de huurprijs. 5.3.2 Aldi stelt dat haar voorstel van 25 november 2021 om “ het huurprijspeil vast te stellen op de datum van overeenstemming” door [gedaagde01] met zijn e-mail van 6 december 2021 is aanvaard. In die laatste e-mail geeft [gedaagde01] namelijk aan dat partijen alleen nog verdeeld zijn over de huurprijs. Aldi stelt dat zij bereid was om [gedaagde01] tegemoet te komen op dit punt als [gedaagde01] het idee zou loslaten dat bovenop de nieuwbouw een extra bouwlaag voor [gedaagde01] zou worden gerealiseerd. Bij de mondelinge behandeling heeft Aldi toegelicht dat deze tegemoetkoming betekende dat zij de ingangsdatum van de huurovereenkomst als prijspeildatum losliet. De prijspeildatum zou in plaats daarvan worden ‘vastgeklikt’ op de datum van ondertekening van de huurovereenkomst. Dat zou erop neerkomen dat de prijspeildatum twee weken naar voren werd gehaald. Dat is in lijn met Aldi’s vordering tot ondertekening van de huurovereenkomst twee weken voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst (zijnde de casco-oplevering). Ten bewijze van wilsovereenstemming op dit punt wijst Aldi op de e-mail van 27 mei 2022 waarin [gedaagde01] deze afspraak bevestigt. Voor partijen was het altijd duidelijk dat de huurovereenkomst op een later moment zou worden ondertekend en ook in het licht van de afspraken over het bruto aanvangsrendement is de afspraak aannemelijk, aldus Aldi. Die laatste afspraken hebben tot doel [gedaagde01] te compenseren voor kostenstijgingen tijdens het bouwproces. 5.3.3 [gedaagde01] betwist dat naar aanleiding van de e-mail van 25 november 2021 van Aldi overeenstemming is bereikt over de prijspeildatum zoals Aldi die voorstaat. [gedaagde01] wijst op de eerder door hem op 18 juni 2021 voorgestelde prijspeildatum van 1 juli 2021 en zijn toelichting in zijn brief van 3 september 2021. Hij wilde zonder tussentijdse indexatie geen vaste aanvangshuurprijs afspreken voor een gebouw waarvan nog onzeker was op welk tijdstip het vele jaren later verhuurgereed zou zijn en dus de huur zou ingaan. [gedaagde01] stelt dat hij in de veronderstelling verkeerde dat Aldi akkoord was met dit standpunt. Aldi schreef op 25 november 2021 bereid te zijn het huurprijspeil vast te stellen op “ de datum van overeenstemming ”. Volgens [gedaagde01] moet “ de datum van overeenstemming ” worden begrepen in het licht van zijn e-mail van 10 november 2021, waaruit volgt dat dit de datum van ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst zou zijn. Ten minste vanaf die datum zou de huurprijs worden geïndexeerd. 5.3.4 De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of Aldi er met ingang van 6 december 2021 gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde01] een prijspeildatum voor ogen had die gelegen is op de datum van ondertekening van de huurovereenkomst. 5.3.5 De rechtbank oordeelt in het licht van de onder de feiten geciteerde correspondentie dat Aldi er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde01] op 6 december 2021 eenzelfde prijspeildatum voor ogen had als Aldi. De rechtbank constateert dat [gedaagde01] met ingang van 18 juni 2021 tot aan zijn e-mail van 10 november 2021 heeft vastgehouden aan een prijspeildatum van 1 juli 2021. Tot aan 25 november 2021 wilde ook Aldi op dit punt niet toegeven en hield zij vast aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst als peildatum. Partijen hebben elkaar op 3 september respectievelijk 21 oktober 2021 hun standpunten toegelicht. Uit die toelichtingen wordt duidelijk dat partijen de onzekerheid van prijsontwikkelingen ieder in een voor zichzelf gunstige zin wilden afdekken. 5.3.6 Gelet op de toelichting van [gedaagde01] op 3 september 2021 had Aldi er zonder meer niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [gedaagde01] bij zijn eerstvolgende e-mail van 10 november 2021 onverkort van zijn standpunt wilde afstappen. Dat vertrouwen kon Aldi ook niet aan de inhoud van die e-mail ontlenen. [gedaagde01] gaf daarin immers aan zijn standpunt te handhaven, met de toevoeging “ dat het huurprijspeil wordt vastgesteld op de datum van het bereiken van overeenstemming over de nieuwbouw en de nieuwe huurovereenkomst”.

5.9.1 Uit het voorgaande vloeit voort dat alle vorderingen van Aldi moeten worden afgewezen. Er zijn ook geen aanknopingspunten om een beslissing te nemen in het belang van Aldi, zoals onder XIV gevorderd. Proceskosten 5.9.2 Aldi is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde01] worden begroot op: - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 1.198,00 (2 punten × tarief II) - nakosten € 173,00 (plus de verhoging bij betekening) Totaal € 2.672,00‬

De rechtbank 6.1 wijst de vorderingen van Aldi af; 6.2 veroordeelt Aldi in de proceskosten van € 2.672,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Aldi € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 6.3 verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Schouw, mr. Ebben en mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023. Hoge Raad 17 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1889, rechtsoverweging 3.2.2. Hoge Raad 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414. Hoge Raad 11 maart 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4551, r.o. 3.3. Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, r.o. 4.2. Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 november 2005, ECLI:NL:GHSHE:2005:AV2121. ECLI:NL:HR:1982:AG4405, bekend onder de naam Plas/Valburg. ECLI:NL:HR2005:AT7337, bekend onder de naam CBB/JPO.

U geeft aan dat in de nieuwe huurovereenkomst een clausule “dringend eigen gebruik” moet worden opgenomen. Voordat cliënt kan beoordelen of deze toevoeging al dan niet akkoord is, wil hij graag vernemen wat de achtergrond is van deze wens van Aldi. Realisatiemogelijkheid bovenverdieping (…) Indien Aldi vasthoudt aan haar wens voor de realisatie van een “stand- alone” Aldi-supermarkt, dan zal dat moeten resulteren in een aanzienlijk hogere huurprijs (…)” 3.10 Bij e-mail van 1 september 2021 heeft Aldi gereageerd: “(…)  De ingangsdatum van de nieuwe huur per opleveringsdatum van de nieuwe casco supermarkt is akkoord; (…)  Voor wat betreft het prijspeil huurprijs per 1 juli 2021 kan ALDI niet instemmen. Het risico, en daarmee het probleem, is dat wanneer de ruimtelijke procedure vertraging oploopt de huurprijs ook verder oploopt. Wij hebben een dergelijk geval meegemaakt waarin de ontwikkeling door onvoorziene omstandigheden pas 5 jaar na dato tot stand kwam met als gevolg een fors toegenomen huurprijs die niet meer in verhouding stond tot de initiële haalbaarheidsberekeningen en marktomstandigheden. Om die reden hanteren wij voor alle projecten een prijspeil oplevering (…)  Ik zal u de bijzondere bepalingen van ALDI op korte termijn toezenden. (…)  Het opnemen van een clausule ‘dringend eigen gebruik’ is nodig gezien de zeer grote investering die ALDI zal moeten doen (…) Met een dergelijk grote investering is het voor ALDI belangrijk dat de huurovereenkomst tussentijds in geen enkele situatie kan worden opgezegd. (…)” 3.11 Daarop heeft [gedaagde01] bij brief van 3 september 2021 onder meer geantwoord: “ (…) Hieronder ga ik uitsluitend nog in de op de resterende discussiepunten: (…) b. Uw opmerking met betrekking tot het prijspeil van de huurprijs kan cliënt niet volgen. Immers, de aanpassing van de huurprijs betreft slechts een inflatiecorrectie. Als partijen omstreeks juli 2021 overeenstemming bereikten over de omvang van de huurprijs, dan is het niet meer dan logisch dat de inflatiecorrectie ook wordt toegepast indien er prijsafspraken worden gemaakt voor de huur van een gebouw, ten aanzien waarvan nog onduidelijk is wanneer de huur ingaat (…) c. De bijzondere bepalingen van Aldi ontvang ik graag. (…) f. Cliënt is bereid om een clausule “dringend eigen gebruik” in de huurovereenkomst op te nemen, indien er volledige overeenstemming bereikt zal worden over alle resterende punten. g. (…) Ik heb u ook uitgenodigd om een voorstel te doen voor financiële compensatie in verband met het ontbreken van de mogelijkheid om een verdieping te realiseren. In uw reactie bent u hier niet op ingegaan (…) (…)” 3.12 Bij e-mail van 21 oktober 2021 heeft Aldi geantwoord: “ (…) b. Ten aanzien van het prijspeil blijft ALDI bij haar standpunt (…) c. In de bijlage treft u de bijzondere bepalingen van ALDI (…) Daarnaast is het bespreekbaar indien een bepaling voor verhuurder niet acceptabel is om naar een gezamenlijke nuance te zoeken; (…) f. Het is goed om te lezen dat verhuurder bereid is om de opzegmogelijkheid voor dringend eigen gebruik uit te sluiten (…) g. Voor ALDI blijft het standpunt ongewijzigd dat de bouw van een extra verdieping, gezien de enorme casco investering die ALDI bereid is te doen in een huurpand, niet bespreekbaar is. Compensatie is helaas ook niet mogelijk aangezien de nieuwe fors hogere huurprijs en de extra casco investeringen die voor rekening van huurder komen geen ruimte in de haalbaarheid van de casus overlaten. Het is dan ook aan de verhuurder om hier een besluit in te nemen, een zeer goed verhuurde supermarktbelegging in een gloednieuw modern winkelpand óf de bestaande ALDI supermarkt met kantoorverdieping. Indien verhuurder voor de laatste optie kiest zal ALDI deze keuze respecteren en de huidige exploitatie alsmede de huidige huurverplichting voortzetten.” 3.13 Op 10 november 2021 heeft [gedaagde01] geschreven: “ (…) b. Cliënt handhaaft zijn standpunt, dat het huurprijspeil wordt vastgesteld op de datum van het bereiken van overeenstemming over de nieuwbouw en de nieuwe huurovereenkomst. Immers, de prijs die op dat moment wordt afgesproken, is de prijs die partijen kennelijk op dat moment als de juiste prijs voor hebben. Die prijs wordt door tijdsverloop gecorrigeerd via de bekende indexcijfers, zoals ook met de lopende huurovereenkomst gebeurt (…) c. De door Aldi gewenste aanvullingen op het ROZ contract, zal cliënt beoordelen als er overeenstemming is bereikt over de hoofdlijnen. Zover is het helaas nog niet. (…) f. Cliënt heeft deze voor Aldi belangrijke concessie gedaan, uiteraard wel onder voorbehoud van het bereiken van volledige overeenstemming over alle overige punten. g. Cliënt vreest dat dit standpunt van Aldi een dealbreaker gaat worden. (…)” 3.14 Op 25 november 2021 heeft Aldi haar reactie gegeven, waarbij zij onder meer heeft geschreven: “ (…) b. ALDI is bereid het huurprijspeil vast te stellen op de datum van overeenstemming op voorwaarde dat verhuurder de bouw van appartementen op de verdieping zoals genoemd onder punt ‘g’ laat vallen. c. Prima (…) f. Met uitzondering van punt ‘g’ is dit voor ALDI akkoord; Punt ‘g’ / optoppen 1e verdieping (…) Zoals aangegeven is het compenseren van de voormalige kantoorverdieping ook niet mogelijk omdat de nieuwe huurprijs in vergelijking tot de huidige huurprijs reeds dusdanig is toegenomen dat hier geen ruimte meer is (…) ALDI hoopt dan ook dat verhuurder alsnog bereid is om af te zien van een eventuele opbouw (…)” 3.15 Vervolgens heeft [gedaagde01] bij e-mail van 6 december 2021 geschreven: “(…) De vraag of cliënten al dan niet tot overeenstemming zullen komen lijkt zich toe te spitsen op hetgeen in onze meer recente correspondentie is vermeld onder punt g.: de huurprijs. (…) Nog los van het verlies van de mogelijkheid om een verdiepingsvoer te realiseren betreft dat het volgende: 1. Het aanbod van Aldi d.d. 25 augustus 2017 (…) ging uit van een huurprijs van € 340.000 per jaar. Indien over de periode van september 2017 tot oktober 2021 een indexering wordt toegepast, dan zou de aanvangshuur al € 373.660 bedragen (zie bijlage). (…) Met inachtneming van het vorenstaande, doet cliënt een laatste poging om alsnog tot een vergelijk te komen: Voor een Aldi zonder verdiepingsopbouw met 78 parkeerplaatsen komen partijen een huurprijs overeen van € 375.000 exclusief BTW, prijspeil 1 januari 2022. Naar het cliënt voorkomt wordt hiermee een alleszins redelijk aanbod gedaan, en kunnen partijen na aanvaarding daarvan, overgaan tot het in gang zetten van de vergunningsprocedure.” 3.16 Bij e-mail van 27 januari 2022 heeft de (voormalig) advocaat van Aldi aan (nog steeds de advocaat van) [gedaagde01] geschreven: “(…) Ik constateer dat partijen overeenstemming over de essentialia van de huurovereenkomst hebben. Wat cliënte en mij betreft kunt u een concept huurovereenkomst opstellen, waarbij rekening wordt gehouden met de door cliënten gewenste, en reeds in uw bezit zijnde, altijd gehanteerde bijzondere bepalingen (…)” 3.17 Naar aanleiding van een vraag van [gedaagde01] over de aanvangshuurprijs heeft de (voormalig) advocaat van Aldi bij e-mail van 1 februari 2022 geschreven:

Hiermee refereerde [gedaagde01] naar het oordeel van de rechtbank aan het bereiken van overeenstemming over het geheel aan afspraken over de nieuwbouw en de huur daarvan, hetgeen niet hetzelfde is als de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst. [gedaagde01] maakte hiermee naar het oordeel van de rechtbank kenbaar – wat ook voor Aldi duidelijk moest zijn – dat [gedaagde01] wel van de prijspeildatum van 1 juli 2021 wilde afstappen, maar niet dat hij in plaats daarvan instemde met de datum van ondertekening van de huurovereenkomst als prijspeildatum. Dat Aldi, naar zij in de procedure stelt, bij haar e-mail van 25 november 2021 [gedaagde01] wel zo had begrepen, was gelet op het voorgaande niet gerechtvaardigd. 5.3.7 [gedaagde01] had op zijn beurt, naar aanleiding van de e-mail van Aldi van 25 november 2021, niet hoeven begrijpen dat Aldi met “ de datum van overeenstemming” de datum van ondertekening van de huurovereenkomst op het oog had. Deze ondertekeningsdatum zou immers twee weken vóór de oplevering van de casco-nieuwbouw komen te liggen en daarmee twee weken vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst, welk moment Aldi aanvankelijk voor ogen had als prijspeildatum. Deze concessie van Aldi om de prijspeildatum twee weken naar voren te halen, bestempelt de rechtbank als betekenisloos. Temeer wanneer deze wordt afgezet tegen de concessie die [gedaagde01] van Aldi daartegenover moest stellen: het afzien van de bouw van appartementen bovenop de nieuw te bouwen supermarkt. Voor beide partijen was de extra verdieping op de nieuw te bouwen supermarkt een belangrijk punt. Door [gedaagde01] werd dit zelfs een ‘dealbreaker’ genoemd en voor Aldi was dit, blijkens haar e-mail van 21 oktober 2021, niet anders. Vervolgens deed [gedaagde01] genoemde concessie. Dat Aldi daarvoor in de onderhandelingen slechts twee weken huurprijsindexatie hoefde prijs te geven, is in het licht daarvan niet logisch. 5.3.8 Daarbij komt dat [gedaagde01] in zijn e-mail van 6 december 2021 – na het uitblijven van een door hem verlangd voorstel daartoe van Aldi – een nieuwe huurprijs van € 375.000,00 per jaar heeft genoemd, met daaraan gekoppeld een prijspeildatum van 1 januari 2022. Nog los van het feit dat dit voorstel van [gedaagde01] mede op het punt van de prijspeildatum kan worden gezien als een nieuw aanbod (als bedoeld in artikel 6:225 lid 1 BW), mocht Aldi ook op basis hiervan er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde01] instemde met een prijspeildatum gelijk aan de datum van ondertekening van de huurovereenkomst. 5.3.9 Tussen partijen bestond op 1 februari 2022 geen overeenstemming over de prijspeildatum. Partijen verkeerden niet in dezelfde veronderstelling, wat ook blijkt uit de correspondentie tussen hen na 1 februari 2022. Hieraan doet niet af de door mr. Stiekema als vergissing gekwalificeerde uitlating in zijn namens [gedaagde01] verzonden e-mail van 27 mei 2022. In die e-mail bevestigt hij “ dat is afgesproken dat de jaarlijkse indexering pas zal plaatsvinden na het bereiken van volledige overeenstemming.” In zijn reactie op de huurprijsbepaling in artikel 4 van de te sluiten huurovereenkomst leest de rechtbank namelijk dat [gedaagde01] niet akkoord is met de ondertekeningsdatum van de samenwerkingsovereenkomst én de huurovereenkomst als prijspeildatum. Volgens [gedaagde01] wordt de huurovereenkomst pas laat getekend en is de prijspeildatum “de in artikel 5.4 van de Intentieovereenkomst [rb.: samenwerkingsovereenkomst] opgenomen index, te berekenen vanaf de datum van ondertekening van de Inentieovereenkomst [sic].” Hoewel de uitlatingen namens [gedaagde01] niet stroken met een prijspeildatum van 1 januari 2022, strookt de door Aldi opgenomen prijspeildatum (ondertekeningsdatum intentieovereenkomst en huurovereenkomst) niet met haar standpunt in de procedure dat de prijspeildatum ligt op de datum van ondertekening van (alleen) de huurovereenkomst. Tussenconclusie 5.3.10 De conclusie van het voorgaande is dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over het tussen hen als essentieel benoemde punt van de prijspeildatum. Reeds daarom moeten de primaire vorderingen van Aldi, die mede zijn gegrond op overeenstemming over deze ook in de samenwerkingsovereenkomst neer te leggen huurvoorwaarde, worden afgewezen. Ten behoeve van de verdere beoordeling van de zaak, zal de rechtbank ook beoordelen of overeenstemming is bereikt over de bijzondere bepalingen van Aldi en de beperking van de opzeggingsmogelijkheid wegens dringend eigen gebruik. Bijzondere bepalingen van Aldi 5.4.1 De bijzondere bepalingen van Aldi zien op aanvullingen dan wel afwijkingen op het ROZ-model. Aldi stelt zich op het standpunt dat partijen de toepasselijkheid van deze bijzondere bepalingen op de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Aldi heeft bij toezending van de bijzondere bepalingen aan [gedaagde01] op 21 oktober 2021 aangegeven graag van [gedaagde01] te vernemen als één of meerdere bepalingen niet acceptabel zijn. Omdat zij nooit meer van [gedaagde01] heeft vernomen dat één of meerdere bepalingen niet acceptabel zijn, is dit punt afgerond, aldus Aldi. 5.4.2 [gedaagde01] betwist de lezing van Aldi. Hij wijst op zijn e-mail van 10 november 2021 waarin is aangegeven dat hij de door Aldi gewenste aanvullingen op het ROZ-contract zal beoordelen als er overeenstemming is bereikt over de hoofdlijnen. Hij was dus niet bij voorbaat akkoord. Waar Aldi aanvullingen wenste, wilde hij vasthouden aan de tekst van de huidige huurovereenkomst, aldus [gedaagde01] . 5.4.3 De rechtbank volgt het verweer van [gedaagde01] op dit punt. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen ook op dit punt geen overeenstemming bereikt. Mr. Stiekema heeft op 31 augustus 2021 laten weten de bijzondere bepalingen niet te kennen en om toezending verzocht zodat [gedaagde01] kon beoordelen of deze voor hem al dan niet acceptabel waren. Op 10 november 2021, na ontvangst van de bijzondere bepalingen van Aldi, heeft [gedaagde01] gesteld deze te zullen beoordelen als er overeenstemming is bereikt op hoofdlijnen. Gelet op deze e-mails mocht Aldi er zonder meer niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde01] instemde met de onverkorte toepasselijkheid van de bijzondere bepalingen van Aldi voor [gedaagde01] . Ook niet toen [gedaagde01] op 6 december 2021 aangaf dat alleen de huurprijs nog leek open te staan. Uit de e-mail van 10 november 2021 blijkt juist dat [gedaagde01] de bijzondere bepalingen pas na overeenstemming over de hoofdlijnen (waartoe de huurprijs behoort) zou gaan beoordelen. Zo is het ook gegaan. Partijen hebben na 1 februari 2022 over (onder meer) de bijzondere bepalingen van Aldi uitvoerig gecorrespondeerd. Aldi heeft niet gesteld en verder is ook niet gebleken dat zij ondanks die correspondentie na 1 februari 2022 ervan uitging dat [gedaagde01] had ingestemd met haar bijzondere bepalingen. Beperking van de opzeggingsmogelijkheid op grond van dringend eigen gebruik 5.5.1 Volgens Aldi bestaat ook op dit punt overeenstemming. Partijen hebben dit onderwerp op 3 september 2021 afgerond. Toen verklaarde [gedaagde01] in antwoord op Aldi’s e-mail van 1 september 2021 bereid te zijn een clausule “ dringend eigen gebruik ” in de huurovereenkomst op te nemen. Hiermee is [gedaagde01] akkoord gegaan dat een beroep op dringend eigen gebruik door hem contractueel is uitgesloten. 5.5.2

U geeft aan dat in de nieuwe huurovereenkomst een clausule “dringend eigen gebruik” moet worden opgenomen. Voordat cliënt kan beoordelen of deze toevoeging al dan niet akkoord is, wil hij graag vernemen wat de achtergrond is van deze wens van Aldi. Realisatiemogelijkheid bovenverdieping (…) Indien Aldi vasthoudt aan haar wens voor de realisatie van een “stand- alone” Aldi-supermarkt, dan zal dat moeten resulteren in een aanzienlijk hogere huurprijs (…)” 3.10 Bij e-mail van 1 september 2021 heeft Aldi gereageerd: “(…)  De ingangsdatum van de nieuwe huur per opleveringsdatum van de nieuwe casco supermarkt is akkoord; (…)  Voor wat betreft het prijspeil huurprijs per 1 juli 2021 kan ALDI niet instemmen. Het risico, en daarmee het probleem, is dat wanneer de ruimtelijke procedure vertraging oploopt de huurprijs ook verder oploopt. Wij hebben een dergelijk geval meegemaakt waarin de ontwikkeling door onvoorziene omstandigheden pas 5 jaar na dato tot stand kwam met als gevolg een fors toegenomen huurprijs die niet meer in verhouding stond tot de initiële haalbaarheidsberekeningen en marktomstandigheden. Om die reden hanteren wij voor alle projecten een prijspeil oplevering (…)  Ik zal u de bijzondere bepalingen van ALDI op korte termijn toezenden. (…)  Het opnemen van een clausule ‘dringend eigen gebruik’ is nodig gezien de zeer grote investering die ALDI zal moeten doen (…) Met een dergelijk grote investering is het voor ALDI belangrijk dat de huurovereenkomst tussentijds in geen enkele situatie kan worden opgezegd. (…)” 3.11 Daarop heeft [gedaagde01] bij brief van 3 september 2021 onder meer geantwoord: “ (…) Hieronder ga ik uitsluitend nog in de op de resterende discussiepunten: (…) b. Uw opmerking met betrekking tot het prijspeil van de huurprijs kan cliënt niet volgen. Immers, de aanpassing van de huurprijs betreft slechts een inflatiecorrectie. Als partijen omstreeks juli 2021 overeenstemming bereikten over de omvang van de huurprijs, dan is het niet meer dan logisch dat de inflatiecorrectie ook wordt toegepast indien er prijsafspraken worden gemaakt voor de huur van een gebouw, ten aanzien waarvan nog onduidelijk is wanneer de huur ingaat (…) c. De bijzondere bepalingen van Aldi ontvang ik graag. (…) f. Cliënt is bereid om een clausule “dringend eigen gebruik” in de huurovereenkomst op te nemen, indien er volledige overeenstemming bereikt zal worden over alle resterende punten. g. (…) Ik heb u ook uitgenodigd om een voorstel te doen voor financiële compensatie in verband met het ontbreken van de mogelijkheid om een verdieping te realiseren. In uw reactie bent u hier niet op ingegaan (…) (…)” 3.12 Bij e-mail van 21 oktober 2021 heeft Aldi geantwoord: “ (…) b. Ten aanzien van het prijspeil blijft ALDI bij haar standpunt (…) c. In de bijlage treft u de bijzondere bepalingen van ALDI (…) Daarnaast is het bespreekbaar indien een bepaling voor verhuurder niet acceptabel is om naar een gezamenlijke nuance te zoeken; (…) f. Het is goed om te lezen dat verhuurder bereid is om de opzegmogelijkheid voor dringend eigen gebruik uit te sluiten (…) g. Voor ALDI blijft het standpunt ongewijzigd dat de bouw van een extra verdieping, gezien de enorme casco investering die ALDI bereid is te doen in een huurpand, niet bespreekbaar is. Compensatie is helaas ook niet mogelijk aangezien de nieuwe fors hogere huurprijs en de extra casco investeringen die voor rekening van huurder komen geen ruimte in de haalbaarheid van de casus overlaten. Het is dan ook aan de verhuurder om hier een besluit in te nemen, een zeer goed verhuurde supermarktbelegging in een gloednieuw modern winkelpand óf de bestaande ALDI supermarkt met kantoorverdieping. Indien verhuurder voor de laatste optie kiest zal ALDI deze keuze respecteren en de huidige exploitatie alsmede de huidige huurverplichting voortzetten.” 3.13 Op 10 november 2021 heeft [gedaagde01] geschreven: “ (…) b. Cliënt handhaaft zijn standpunt, dat het huurprijspeil wordt vastgesteld op de datum van het bereiken van overeenstemming over de nieuwbouw en de nieuwe huurovereenkomst. Immers, de prijs die op dat moment wordt afgesproken, is de prijs die partijen kennelijk op dat moment als de juiste prijs voor hebben. Die prijs wordt door tijdsverloop gecorrigeerd via de bekende indexcijfers, zoals ook met de lopende huurovereenkomst gebeurt (…) c. De door Aldi gewenste aanvullingen op het ROZ contract, zal cliënt beoordelen als er overeenstemming is bereikt over de hoofdlijnen. Zover is het helaas nog niet. (…) f. Cliënt heeft deze voor Aldi belangrijke concessie gedaan, uiteraard wel onder voorbehoud van het bereiken van volledige overeenstemming over alle overige punten. g. Cliënt vreest dat dit standpunt van Aldi een dealbreaker gaat worden. (…)” 3.14 Op 25 november 2021 heeft Aldi haar reactie gegeven, waarbij zij onder meer heeft geschreven: “ (…) b. ALDI is bereid het huurprijspeil vast te stellen op de datum van overeenstemming op voorwaarde dat verhuurder de bouw van appartementen op de verdieping zoals genoemd onder punt ‘g’ laat vallen. c. Prima (…) f. Met uitzondering van punt ‘g’ is dit voor ALDI akkoord; Punt ‘g’ / optoppen 1e verdieping (…) Zoals aangegeven is het compenseren van de voormalige kantoorverdieping ook niet mogelijk omdat de nieuwe huurprijs in vergelijking tot de huidige huurprijs reeds dusdanig is toegenomen dat hier geen ruimte meer is (…) ALDI hoopt dan ook dat verhuurder alsnog bereid is om af te zien van een eventuele opbouw (…)” 3.15 Vervolgens heeft [gedaagde01] bij e-mail van 6 december 2021 geschreven: “(…) De vraag of cliënten al dan niet tot overeenstemming zullen komen lijkt zich toe te spitsen op hetgeen in onze meer recente correspondentie is vermeld onder punt g.: de huurprijs. (…) Nog los van het verlies van de mogelijkheid om een verdiepingsvoer te realiseren betreft dat het volgende: 1. Het aanbod van Aldi d.d. 25 augustus 2017 (…) ging uit van een huurprijs van € 340.000 per jaar. Indien over de periode van september 2017 tot oktober 2021 een indexering wordt toegepast, dan zou de aanvangshuur al € 373.660 bedragen (zie bijlage). (…) Met inachtneming van het vorenstaande, doet cliënt een laatste poging om alsnog tot een vergelijk te komen: Voor een Aldi zonder verdiepingsopbouw met 78 parkeerplaatsen komen partijen een huurprijs overeen van € 375.000 exclusief BTW, prijspeil 1 januari 2022. Naar het cliënt voorkomt wordt hiermee een alleszins redelijk aanbod gedaan, en kunnen partijen na aanvaarding daarvan, overgaan tot het in gang zetten van de vergunningsprocedure.” 3.16 Bij e-mail van 27 januari 2022 heeft de (voormalig) advocaat van Aldi aan (nog steeds de advocaat van) [gedaagde01] geschreven: “(…) Ik constateer dat partijen overeenstemming over de essentialia van de huurovereenkomst hebben. Wat cliënte en mij betreft kunt u een concept huurovereenkomst opstellen, waarbij rekening wordt gehouden met de door cliënten gewenste, en reeds in uw bezit zijnde, altijd gehanteerde bijzondere bepalingen (…)” 3.17 Naar aanleiding van een vraag van [gedaagde01] over de aanvangshuurprijs heeft de (voormalig) advocaat van Aldi bij e-mail van 1 februari 2022 geschreven:

Hiermee refereerde [gedaagde01] naar het oordeel van de rechtbank aan het bereiken van overeenstemming over het geheel aan afspraken over de nieuwbouw en de huur daarvan, hetgeen niet hetzelfde is als de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst. [gedaagde01] maakte hiermee naar het oordeel van de rechtbank kenbaar – wat ook voor Aldi duidelijk moest zijn – dat [gedaagde01] wel van de prijspeildatum van 1 juli 2021 wilde afstappen, maar niet dat hij in plaats daarvan instemde met de datum van ondertekening van de huurovereenkomst als prijspeildatum. Dat Aldi, naar zij in de procedure stelt, bij haar e-mail van 25 november 2021 [gedaagde01] wel zo had begrepen, was gelet op het voorgaande niet gerechtvaardigd. 5.3.7 [gedaagde01] had op zijn beurt, naar aanleiding van de e-mail van Aldi van 25 november 2021, niet hoeven begrijpen dat Aldi met “ de datum van overeenstemming” de datum van ondertekening van de huurovereenkomst op het oog had. Deze ondertekeningsdatum zou immers twee weken vóór de oplevering van de casco-nieuwbouw komen te liggen en daarmee twee weken vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst, welk moment Aldi aanvankelijk voor ogen had als prijspeildatum. Deze concessie van Aldi om de prijspeildatum twee weken naar voren te halen, bestempelt de rechtbank als betekenisloos. Temeer wanneer deze wordt afgezet tegen de concessie die [gedaagde01] van Aldi daartegenover moest stellen: het afzien van de bouw van appartementen bovenop de nieuw te bouwen supermarkt. Voor beide partijen was de extra verdieping op de nieuw te bouwen supermarkt een belangrijk punt. Door [gedaagde01] werd dit zelfs een ‘dealbreaker’ genoemd en voor Aldi was dit, blijkens haar e-mail van 21 oktober 2021, niet anders. Vervolgens deed [gedaagde01] genoemde concessie. Dat Aldi daarvoor in de onderhandelingen slechts twee weken huurprijsindexatie hoefde prijs te geven, is in het licht daarvan niet logisch. 5.3.8 Daarbij komt dat [gedaagde01] in zijn e-mail van 6 december 2021 – na het uitblijven van een door hem verlangd voorstel daartoe van Aldi – een nieuwe huurprijs van € 375.000,00 per jaar heeft genoemd, met daaraan gekoppeld een prijspeildatum van 1 januari 2022. Nog los van het feit dat dit voorstel van [gedaagde01] mede op het punt van de prijspeildatum kan worden gezien als een nieuw aanbod (als bedoeld in artikel 6:225 lid 1 BW), mocht Aldi ook op basis hiervan er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde01] instemde met een prijspeildatum gelijk aan de datum van ondertekening van de huurovereenkomst. 5.3.9 Tussen partijen bestond op 1 februari 2022 geen overeenstemming over de prijspeildatum. Partijen verkeerden niet in dezelfde veronderstelling, wat ook blijkt uit de correspondentie tussen hen na 1 februari 2022. Hieraan doet niet af de door mr. Stiekema als vergissing gekwalificeerde uitlating in zijn namens [gedaagde01] verzonden e-mail van 27 mei 2022. In die e-mail bevestigt hij “ dat is afgesproken dat de jaarlijkse indexering pas zal plaatsvinden na het bereiken van volledige overeenstemming.” In zijn reactie op de huurprijsbepaling in artikel 4 van de te sluiten huurovereenkomst leest de rechtbank namelijk dat [gedaagde01] niet akkoord is met de ondertekeningsdatum van de samenwerkingsovereenkomst én de huurovereenkomst als prijspeildatum. Volgens [gedaagde01] wordt de huurovereenkomst pas laat getekend en is de prijspeildatum “de in artikel 5.4 van de Intentieovereenkomst [rb.: samenwerkingsovereenkomst] opgenomen index, te berekenen vanaf de datum van ondertekening van de Inentieovereenkomst [sic].” Hoewel de uitlatingen namens [gedaagde01] niet stroken met een prijspeildatum van 1 januari 2022, strookt de door Aldi opgenomen prijspeildatum (ondertekeningsdatum intentieovereenkomst en huurovereenkomst) niet met haar standpunt in de procedure dat de prijspeildatum ligt op de datum van ondertekening van (alleen) de huurovereenkomst. Tussenconclusie 5.3.10 De conclusie van het voorgaande is dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over het tussen hen als essentieel benoemde punt van de prijspeildatum. Reeds daarom moeten de primaire vorderingen van Aldi, die mede zijn gegrond op overeenstemming over deze ook in de samenwerkingsovereenkomst neer te leggen huurvoorwaarde, worden afgewezen. Ten behoeve van de verdere beoordeling van de zaak, zal de rechtbank ook beoordelen of overeenstemming is bereikt over de bijzondere bepalingen van Aldi en de beperking van de opzeggingsmogelijkheid wegens dringend eigen gebruik. Bijzondere bepalingen van Aldi 5.4.1 De bijzondere bepalingen van Aldi zien op aanvullingen dan wel afwijkingen op het ROZ-model. Aldi stelt zich op het standpunt dat partijen de toepasselijkheid van deze bijzondere bepalingen op de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Aldi heeft bij toezending van de bijzondere bepalingen aan [gedaagde01] op 21 oktober 2021 aangegeven graag van [gedaagde01] te vernemen als één of meerdere bepalingen niet acceptabel zijn. Omdat zij nooit meer van [gedaagde01] heeft vernomen dat één of meerdere bepalingen niet acceptabel zijn, is dit punt afgerond, aldus Aldi. 5.4.2 [gedaagde01] betwist de lezing van Aldi. Hij wijst op zijn e-mail van 10 november 2021 waarin is aangegeven dat hij de door Aldi gewenste aanvullingen op het ROZ-contract zal beoordelen als er overeenstemming is bereikt over de hoofdlijnen. Hij was dus niet bij voorbaat akkoord. Waar Aldi aanvullingen wenste, wilde hij vasthouden aan de tekst van de huidige huurovereenkomst, aldus [gedaagde01] . 5.4.3 De rechtbank volgt het verweer van [gedaagde01] op dit punt. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen ook op dit punt geen overeenstemming bereikt. Mr. Stiekema heeft op 31 augustus 2021 laten weten de bijzondere bepalingen niet te kennen en om toezending verzocht zodat [gedaagde01] kon beoordelen of deze voor hem al dan niet acceptabel waren. Op 10 november 2021, na ontvangst van de bijzondere bepalingen van Aldi, heeft [gedaagde01] gesteld deze te zullen beoordelen als er overeenstemming is bereikt op hoofdlijnen. Gelet op deze e-mails mocht Aldi er zonder meer niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde01] instemde met de onverkorte toepasselijkheid van de bijzondere bepalingen van Aldi voor [gedaagde01] . Ook niet toen [gedaagde01] op 6 december 2021 aangaf dat alleen de huurprijs nog leek open te staan. Uit de e-mail van 10 november 2021 blijkt juist dat [gedaagde01] de bijzondere bepalingen pas na overeenstemming over de hoofdlijnen (waartoe de huurprijs behoort) zou gaan beoordelen. Zo is het ook gegaan. Partijen hebben na 1 februari 2022 over (onder meer) de bijzondere bepalingen van Aldi uitvoerig gecorrespondeerd. Aldi heeft niet gesteld en verder is ook niet gebleken dat zij ondanks die correspondentie na 1 februari 2022 ervan uitging dat [gedaagde01] had ingestemd met haar bijzondere bepalingen. Beperking van de opzeggingsmogelijkheid op grond van dringend eigen gebruik 5.5.1 Volgens Aldi bestaat ook op dit punt overeenstemming. Partijen hebben dit onderwerp op 3 september 2021 afgerond. Toen verklaarde [gedaagde01] in antwoord op Aldi’s e-mail van 1 september 2021 bereid te zijn een clausule “ dringend eigen gebruik ” in de huurovereenkomst op te nemen. Hiermee is [gedaagde01] akkoord gegaan dat een beroep op dringend eigen gebruik door hem contractueel is uitgesloten. 5.5.2

“(…) Van cliënt heb ik begrepen dat de huurprijs (inderdaad) € 375.000,-- gaat worden (…)” De correspondentie tussen partijen na 1 februari 2022 3.18 Op 28 februari 2022 heeft [gedaagde01] een concepthuurovereenkomst en een conceptsamenwerkingsovereenkomst gestuurd naar de advocaat van Aldi. In zijn begeleidende e-mail schrijft hij: “ De huurovereenkomst wordt een bijlage bij de andere overeenkomst, en zal worden ondertekend voorafgaand aan de casco-oplvering van de supermarkt [sic].” In artikel 3.4 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst staat: “3.4 Aldi zal fungeren als opdrachtgever van de aannemer. De facturen van de aannemer zullen door [gedaagde01] worden voldaan (…)” In artikel 5.4 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst staat: “ De aanvangshuur bedraag € 375.000 per jaar (prijspeil 1 juli 2021 en te indexeren volgens de cpi reeks alle huishoudens) (…)”. In de concepthuurovereenkomst volgens het ROZ-model is onder 4.1 opgenomen dat de huurprijs van het gehuurde op de ingangsdatum op jaarbasis bedraagt: “ € [Berekend overeenkomstig artikel 5.4 van de overeenkomst van @@maart 2022, vermeerderd met de in de overeenkomst opgenomen index vanaf 1 juli 2021] . [zegge: @@@@@@@@@......] ”. De concepthuurovereenkomst bevat verder meerdere deels oningevulde bepalingen en daarnaast is een aantal bijzondere bepalingen en aanvullingen op de Algemene Bepalingen opgenomen. 3.19 Bij e-mail van 4 maart 2022 heeft de advocaat van Aldi gevraagd hoe de door Aldi gehanteerde bijzondere voorwaarden zijn verwerkt in de concepthuurovereenkomst, onder verwijzing naar “ deze eis ” in de e-mails van en namens Aldi van 21 oktober 2021 en 27 januari 2022. Bij e-mail van 8 maart 2022 heeft [gedaagde01] geantwoord dat er geen overeenstemming bestaat over het integraal opnemen van de voorwaarden van Aldi, maar dat waar hij kan instemmen met die voorwaarden, deze zijn opgenomen in de concepthuurovereenkomst. 3.20 Op 25 maart 2022 heeft Aldi aan [gedaagde01] een conceptprincipeverzoek gestuurd ten behoeve van de planologische procedure. Hierop heeft de advocaat van [gedaagde01] onder meer gereageerd dat [gedaagde01] wil benadrukken dat het principeverzoek pas naar de gemeente mag worden verzonden “ nadat volledige overeenstemming is bereikt over beide overeenkomsten” en dat de advocaat de opmerkingen van Aldi op de conceptovereenkomst graag tegemoet ziet. 3.21 Bij e-mail van 30 maart 2022 is door en namens Aldi hierop gereageerd, onder andere door de conceptovereenkomsten met opmerkingen en toevoegingen retour te sturen naar [gedaagde01] . Aldi heeft in artikel 3.4 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst [gedaagde01] in haar plaats opgenomen als opdrachtgever van de nieuwbouw. Verder is in artikel 5.4 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst de datum van het prijspeil, 1 juli 2021, doorgestreept en in plaats daarvan opgenomen “ prijspeil datum ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen ”. In dezelfde zin is artikel 5.2 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst, over de huurprijs per parkeerplaats, aangepast en daarbij is namens Aldi opgemerkt: “ Cf. afspraken tussen partijen vindt indexatie pas (jaarlijks) plaats nadat volledige overeenstemming is bereikt en derhalve de overeenkomsten zijn ondertekend .” 3.22 Bij e-mail van 27 mei 2022 heeft [gedaagde01] geschreven: “ Cliënt heeft wel bezwaar tegen de voorgestelde wijziging voor artikel 3.4, voor zover hij daarin als opdrachtgever heeft te gelden. Dat houdt met name verband met het feit dat cliënt om fiscale redenen zo min mogelijk als ondernemer moet optreden (…) U stelt terecht (…) dat is afgesproken dat de jaarlijkse indexering pas zal plaatsvinden na het bereiken van volledige overeenstemming. Echter (….) sinds de huurprijs van € 375.000 is vastgesteld, de rentelasten flink zijn gestegen, waardoor zijn rendement zal dalen. Dat betekent dat ook de huurprijs van € 375.000 naar boven moet worden bijgesteld. Dat heeft ook consequenties voor artikel 5.4.” Verder is [gedaagde01] onder meer ingegaan op de indexatiebepaling in de concepthuurovereenkomst, op de (on)mogelijkheid van opzegging wegens dringend eigen gebruik en op de bijzondere bepalingen in artikel 14 van de concepthuurovereenkomst. 3.23 Hierop heeft de advocaat van Aldi bij e-mail van 2 juni 2022 geantwoord dat Aldi vasthoudt aan de overeengekomen huurprijs en de overeengekomen prijspeildatum. Hij is verder ingegaan op andere punten, waaronder de onmogelijkheid van opzegging wegens dringend eigen gebruik, de bijzondere bepalingen in artikel 14 van de concepthuurovereenkomst en het opdrachtgeverschap voor de nieuwbouw. 3.24 Bij e-mail van 16 juni 2022 heeft [gedaagde01] Aldi onder meer laten weten dat [gedaagde01] van mening blijft dat de huurprijs naar boven moet worden bijgesteld. In reactie hierop heeft de advocaat van Aldi op 22 juni 2022 geantwoord dat partijen feitelijk reeds overstemming hebben bereikt over de essentialia, wat [gedaagde01] vervolgens heeft weersproken. Daarop zijn partijen bij hun standpunten gebleven en heeft Aldi aangekondigd in rechte nakoming te zullen vorderen. 3.25 In zijn e-mail van 31 augustus 2022 heeft de advocaat van [gedaagde01] onder meer geschreven: “ Cliënt is nog steeds bereid om akkoord te gaan met het voorstel dat aan de basis ligt van de conceptovereenkomsten en dat ook door uw cliënt is aanvaard. Dat voorstel was en is een huurovereenkomst met een basishuurprijs van € 375.000 op jaarbasis, met als prijspeil 1 januari 2022 . Cliënt wijst op mijn e-mail van 6 december 2021 (…) waarin dit met zoveel woorden als eindvoorstel is vermeld. Dit voorstel is blijkens de daarop volgende correspondentie ook aanvaard door uw cliënte. Ik verwijs naar de e-mail van u van 27 januari jl. Weliswaar is in een eerdere fase –september/oktober 2021- gesproken over de datum van ondertekening van de intentieovereenkomst als peildatum voor de huurovereenkomst, maar over die voorstellen is geen overeenstemming bereikt. Wel is namens client in de correspondentie duidelijk gemaakt, dat het bereiken van overeenstemming over de huurprijs en het prijspeil hand in hand gaan (…) Vandaar ook dat in de mail van 6 december ook een duidelijk koppeling is gemaakt tussen de huurprijs (…) en de prijspeildatum (…). De gedachte dat het prijspeil van de huur ad € 375.000 zou zijn de datum van ondertekening van de intentieovereenkomst, berust dus op een vergissing.” 3.26 Bij brief van 18 oktober 2022 heeft de (nieuwe) advocaat van Aldi gesteld dat partijen op 1 februari 2022 overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia die nodig zijn om een samenwerkingsovereenkomst een huurovereenkomst tot stand te laten komen en dat het na 1 februari enkel nog is gegaan over de wijze waarop de afspraken schriftelijk kunnen worden vastgelegd. Aldi heeft daarbij aangegeven die afspraken zelf schriftelijk te hebben neergelegd in een tweetal documenten en [gedaagde01] gesommeerd om deze te ondertekenen en als dat niet zou gebeuren, zij [gedaagde01] zou dagvaarden. [gedaagde01] heeft de genoemde documenten niet ondertekend, waarna Aldi onderhavige procedure is gestart.

[gedaagde01] betwist dat overeenstemming op dit punt is bereikt en stelt dat hij nooit heeft ingestemd met een oneindige beperking van de opzeggingsmogelijkheid. Hij was slechts bereid een clausule daarover op te nemen. Bovendien koppelde hij de voorwaarde hieraan dat partijen eerst het volledig eens zouden moeten worden over alle resterende punten. 5.5.3 De rechtbank is van oordeel dat Aldi op dit punt wel gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat [gedaagde01] instemde met de door haar voorgestane uitsluiting van de opzeggingsmogelijkheid op grond van dringend eigen gebruik. Daartoe overweegt de rechtbank dat Aldi reeds in haar e-mail van 11 augustus 2021 “ een clausule ‘dringend eigen gebruik’” heeft voorgesteld, die luidde: “ Verhuurder zal de huurovereenkomst niet opzeggen op grond dat hij het gehuurde (al dan niet) persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen .” Daarop heeft [gedaagde01] aangegeven de achtergrond van deze wens te willen vernemen, voordat hij zal beoordelen of de toevoeging akkoord is. In haar e-mail van 1 september 2021 heeft Aldi vervolgens toegelicht waarom zij “ een clausule ‘dringend eigen gebruik’ ” nodig vindt, waarop [gedaagde01] heeft aangeven (op voorwaarde dat over alle resterende punten overeenstemming zou zijn bereikt) bereid te zijn “ een clausule “dringend eigen gebruik” in de huurovereenkomst op te nemen ”. Uit dit antwoord van [gedaagde01] , in het licht van de daarvoor gevoerde correspondentie tussen partijen op dit punt, mocht Aldi afleiden dat [gedaagde01] instemde met de door haar geformuleerde clausule. Tussenconclusie 5.5.4 In 5.3.10 hiervoor is reeds geconcludeerd dat de primaire vorderingen van Aldi moeten worden afgewezen. De slotsom van het voorgaande is verder dat partijen in ieder geval op twee van de tien door hen benoemde essentiële punten geen overeenstemming hebben bereikt. Subsidiaire vorderingen Zijn rompovereenkomsten tot stand gekomen? 5.6.1 Aldi betoogt in het kader van haar subsidiaire vorderingen dat rompovereenkomsten tot stand zijn gekomen. [gedaagde01] heeft dat weersproken. 5.6.2 De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 september 2003 overwogen: “ Het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen. ” 5.6.3 De rechtbank leidt hieruit af dat voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een rompovereenkomst onder meer van belang is of partijen over de belangrijkste punten (de essentialia) overeenstemming hebben bereikt. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over ten minste twee onderwerpen die partijen rekenen tot de essentialia, te weten de met de huurprijs samenhangende prijspeildatum en de toepasselijkheid van de bijzondere bepalingen van Aldi. Nu partijen niet over de belangrijkste onderwerpen overeenstemming hebben bereikt, zijn reeds daarom ook geen rompovereenkomsten tot stand gekomen. De overige argumenten die Aldi in dit kader heeft aangevoerd, behoeven daarom geen bespreking meer. Tussenconclusie 5.6.4 Ook de subsidiaire vorderingen van Aldi zal de rechtbank afwijzen. Meer subsidiaire vorderingen Moet [gedaagde01] verder onderhandelen met Aldi? 5.7.1 Aldi’s meer subsidiaire vorderingen strekken tot afgifte van een bevel aan [gedaagde01] om verder te onderhandelen over onderwerpen waarover geen overeenstemming is bereikt. Zij betoogt dat de onderhandelingen een dusdanig stadium hadden bereikt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde01] de onderhandelingen heeft afgebroken. Bij Aldi bestond op 1 februari 2022 het gerechtvaardigd vertrouwen dat een samenwerkingsovereenkomst en een huurovereenkomst tot stand zouden komen en er zijn bijkomende omstandigheden. Aldi baseert het gerechtvaardigd vertrouwen op de overeenstemming tussen partijen over wezenlijke punten (zoals het object, de huurprijs, de ingangsdatum van de huurovereenkomst, de looptijd en de bijzondere bepalingen). Een jarenlang onderhandelingstraject is daarmee afgerond en de schriftelijke overeenkomsten moesten slechts nog worden uitgewerkt. Dat dit laatste geen formaliteit is gebleken, komt omdat [gedaagde01] steeds terugkomt op punten waarover reeds overeenstemming is bereikt. Daarnaast heeft Aldi zich tijdens de onderhandelingen alleszins redelijk opgesteld, is zij [gedaagde01] op veel fronten tegemoet gekomen, heeft Aldi een groot belang bij de totstandkoming van de overeenkomsten en heeft zij forse kosten gemaakt. Het gerechtvaardigd vertrouwen bij Aldi is ook door toedoen van [gedaagde01] ontstaan omdat hij op 31 augustus 2021 kenbaar maakte dat er nog slechts tien essentiële onderwerpen waren waarover partijen nog overeenstemming moesten bereiken en op 6 december 2021 gaf [gedaagde01] aan dat er nog één onderwerp was, te weten de huurprijs, waarop Aldi uiteindelijk – vanwege [gedaagde01] uitlatingen – [gedaagde01] tegemoet is gekomen. 5.7.2 [gedaagde01] betwist gehouden te zijn tot verder onderhandelen op de gronden zoals hiervoor onder 4.8 samengevat weergegeven. 5.7.3 Ingevolge de rechtspraak van de Hoge Raad kan een bevel tot dooronderhandelen worden afgegeven. Als uitgangspunt heeft in dat kader te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. De Hoge Raad heeft bij dit kader een aantal factoren genoemd die van belang kunnen zijn bij de beoordeling van een vordering tot dooronderhandelen. 5.7.4 De rechtbank is, op basis van de tussen partijen gevoerde correspondentie en tussen hen uitgewisselde conceptovereenkomsten, van oordeel dat [gedaagde01] niet op 1 februari 2022, en ook niet daarvoor of daarna, de onderhandelingen heeft afgebroken. Partijen gingen juist verder met onderhandelen, over onder meer de bijzondere bepalingen van Aldi. Een ander punt waarover zij onderhandelden was wie in het kader van de nieuw te bouwen supermarkt het opdrachtgeverschap op zich zou nemen en de vragen die daarbij rezen in verband met de mogelijke fiscale implicaties van de verschillende keuzes voor [gedaagde01] . De rechtbank volgt Aldi daarom niet in haar stelling dat de schriftelijke uitwerking nog slechts een formaliteit was. Het was ook niet alleen [gedaagde01] die verder ging met onderhandelen. 5.7.5 Hoewel Aldi dat niet met zoveel woorden heeft gesteld, heeft de rechtbank zich afgevraagd of [gedaagde01] gedrag Aldi noodzaakte om zelf de onderhandelingen af te breken.

“(…) Van cliënt heb ik begrepen dat de huurprijs (inderdaad) € 375.000,-- gaat worden (…)” De correspondentie tussen partijen na 1 februari 2022 3.18 Op 28 februari 2022 heeft [gedaagde01] een concepthuurovereenkomst en een conceptsamenwerkingsovereenkomst gestuurd naar de advocaat van Aldi. In zijn begeleidende e-mail schrijft hij: “ De huurovereenkomst wordt een bijlage bij de andere overeenkomst, en zal worden ondertekend voorafgaand aan de casco-oplvering van de supermarkt [sic].” In artikel 3.4 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst staat: “3.4 Aldi zal fungeren als opdrachtgever van de aannemer. De facturen van de aannemer zullen door [gedaagde01] worden voldaan (…)” In artikel 5.4 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst staat: “ De aanvangshuur bedraag € 375.000 per jaar (prijspeil 1 juli 2021 en te indexeren volgens de cpi reeks alle huishoudens) (…)”. In de concepthuurovereenkomst volgens het ROZ-model is onder 4.1 opgenomen dat de huurprijs van het gehuurde op de ingangsdatum op jaarbasis bedraagt: “ € [Berekend overeenkomstig artikel 5.4 van de overeenkomst van @@maart 2022, vermeerderd met de in de overeenkomst opgenomen index vanaf 1 juli 2021] . [zegge: @@@@@@@@@......] ”. De concepthuurovereenkomst bevat verder meerdere deels oningevulde bepalingen en daarnaast is een aantal bijzondere bepalingen en aanvullingen op de Algemene Bepalingen opgenomen. 3.19 Bij e-mail van 4 maart 2022 heeft de advocaat van Aldi gevraagd hoe de door Aldi gehanteerde bijzondere voorwaarden zijn verwerkt in de concepthuurovereenkomst, onder verwijzing naar “ deze eis ” in de e-mails van en namens Aldi van 21 oktober 2021 en 27 januari 2022. Bij e-mail van 8 maart 2022 heeft [gedaagde01] geantwoord dat er geen overeenstemming bestaat over het integraal opnemen van de voorwaarden van Aldi, maar dat waar hij kan instemmen met die voorwaarden, deze zijn opgenomen in de concepthuurovereenkomst. 3.20 Op 25 maart 2022 heeft Aldi aan [gedaagde01] een conceptprincipeverzoek gestuurd ten behoeve van de planologische procedure. Hierop heeft de advocaat van [gedaagde01] onder meer gereageerd dat [gedaagde01] wil benadrukken dat het principeverzoek pas naar de gemeente mag worden verzonden “ nadat volledige overeenstemming is bereikt over beide overeenkomsten” en dat de advocaat de opmerkingen van Aldi op de conceptovereenkomst graag tegemoet ziet. 3.21 Bij e-mail van 30 maart 2022 is door en namens Aldi hierop gereageerd, onder andere door de conceptovereenkomsten met opmerkingen en toevoegingen retour te sturen naar [gedaagde01] . Aldi heeft in artikel 3.4 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst [gedaagde01] in haar plaats opgenomen als opdrachtgever van de nieuwbouw. Verder is in artikel 5.4 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst de datum van het prijspeil, 1 juli 2021, doorgestreept en in plaats daarvan opgenomen “ prijspeil datum ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen ”. In dezelfde zin is artikel 5.2 van de conceptsamenwerkingsovereenkomst, over de huurprijs per parkeerplaats, aangepast en daarbij is namens Aldi opgemerkt: “ Cf. afspraken tussen partijen vindt indexatie pas (jaarlijks) plaats nadat volledige overeenstemming is bereikt en derhalve de overeenkomsten zijn ondertekend .” 3.22 Bij e-mail van 27 mei 2022 heeft [gedaagde01] geschreven: “ Cliënt heeft wel bezwaar tegen de voorgestelde wijziging voor artikel 3.4, voor zover hij daarin als opdrachtgever heeft te gelden. Dat houdt met name verband met het feit dat cliënt om fiscale redenen zo min mogelijk als ondernemer moet optreden (…) U stelt terecht (…) dat is afgesproken dat de jaarlijkse indexering pas zal plaatsvinden na het bereiken van volledige overeenstemming. Echter (….) sinds de huurprijs van € 375.000 is vastgesteld, de rentelasten flink zijn gestegen, waardoor zijn rendement zal dalen. Dat betekent dat ook de huurprijs van € 375.000 naar boven moet worden bijgesteld. Dat heeft ook consequenties voor artikel 5.4.” Verder is [gedaagde01] onder meer ingegaan op de indexatiebepaling in de concepthuurovereenkomst, op de (on)mogelijkheid van opzegging wegens dringend eigen gebruik en op de bijzondere bepalingen in artikel 14 van de concepthuurovereenkomst. 3.23 Hierop heeft de advocaat van Aldi bij e-mail van 2 juni 2022 geantwoord dat Aldi vasthoudt aan de overeengekomen huurprijs en de overeengekomen prijspeildatum. Hij is verder ingegaan op andere punten, waaronder de onmogelijkheid van opzegging wegens dringend eigen gebruik, de bijzondere bepalingen in artikel 14 van de concepthuurovereenkomst en het opdrachtgeverschap voor de nieuwbouw. 3.24 Bij e-mail van 16 juni 2022 heeft [gedaagde01] Aldi onder meer laten weten dat [gedaagde01] van mening blijft dat de huurprijs naar boven moet worden bijgesteld. In reactie hierop heeft de advocaat van Aldi op 22 juni 2022 geantwoord dat partijen feitelijk reeds overstemming hebben bereikt over de essentialia, wat [gedaagde01] vervolgens heeft weersproken. Daarop zijn partijen bij hun standpunten gebleven en heeft Aldi aangekondigd in rechte nakoming te zullen vorderen. 3.25 In zijn e-mail van 31 augustus 2022 heeft de advocaat van [gedaagde01] onder meer geschreven: “ Cliënt is nog steeds bereid om akkoord te gaan met het voorstel dat aan de basis ligt van de conceptovereenkomsten en dat ook door uw cliënt is aanvaard. Dat voorstel was en is een huurovereenkomst met een basishuurprijs van € 375.000 op jaarbasis, met als prijspeil 1 januari 2022 . Cliënt wijst op mijn e-mail van 6 december 2021 (…) waarin dit met zoveel woorden als eindvoorstel is vermeld. Dit voorstel is blijkens de daarop volgende correspondentie ook aanvaard door uw cliënte. Ik verwijs naar de e-mail van u van 27 januari jl. Weliswaar is in een eerdere fase –september/oktober 2021- gesproken over de datum van ondertekening van de intentieovereenkomst als peildatum voor de huurovereenkomst, maar over die voorstellen is geen overeenstemming bereikt. Wel is namens client in de correspondentie duidelijk gemaakt, dat het bereiken van overeenstemming over de huurprijs en het prijspeil hand in hand gaan (…) Vandaar ook dat in de mail van 6 december ook een duidelijk koppeling is gemaakt tussen de huurprijs (…) en de prijspeildatum (…). De gedachte dat het prijspeil van de huur ad € 375.000 zou zijn de datum van ondertekening van de intentieovereenkomst, berust dus op een vergissing.” 3.26 Bij brief van 18 oktober 2022 heeft de (nieuwe) advocaat van Aldi gesteld dat partijen op 1 februari 2022 overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia die nodig zijn om een samenwerkingsovereenkomst een huurovereenkomst tot stand te laten komen en dat het na 1 februari enkel nog is gegaan over de wijze waarop de afspraken schriftelijk kunnen worden vastgelegd. Aldi heeft daarbij aangegeven die afspraken zelf schriftelijk te hebben neergelegd in een tweetal documenten en [gedaagde01] gesommeerd om deze te ondertekenen en als dat niet zou gebeuren, zij [gedaagde01] zou dagvaarden. [gedaagde01] heeft de genoemde documenten niet ondertekend, waarna Aldi onderhavige procedure is gestart.

[gedaagde01] betwist dat overeenstemming op dit punt is bereikt en stelt dat hij nooit heeft ingestemd met een oneindige beperking van de opzeggingsmogelijkheid. Hij was slechts bereid een clausule daarover op te nemen. Bovendien koppelde hij de voorwaarde hieraan dat partijen eerst het volledig eens zouden moeten worden over alle resterende punten. 5.5.3 De rechtbank is van oordeel dat Aldi op dit punt wel gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat [gedaagde01] instemde met de door haar voorgestane uitsluiting van de opzeggingsmogelijkheid op grond van dringend eigen gebruik. Daartoe overweegt de rechtbank dat Aldi reeds in haar e-mail van 11 augustus 2021 “ een clausule ‘dringend eigen gebruik’” heeft voorgesteld, die luidde: “ Verhuurder zal de huurovereenkomst niet opzeggen op grond dat hij het gehuurde (al dan niet) persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen .” Daarop heeft [gedaagde01] aangegeven de achtergrond van deze wens te willen vernemen, voordat hij zal beoordelen of de toevoeging akkoord is. In haar e-mail van 1 september 2021 heeft Aldi vervolgens toegelicht waarom zij “ een clausule ‘dringend eigen gebruik’ ” nodig vindt, waarop [gedaagde01] heeft aangeven (op voorwaarde dat over alle resterende punten overeenstemming zou zijn bereikt) bereid te zijn “ een clausule “dringend eigen gebruik” in de huurovereenkomst op te nemen ”. Uit dit antwoord van [gedaagde01] , in het licht van de daarvoor gevoerde correspondentie tussen partijen op dit punt, mocht Aldi afleiden dat [gedaagde01] instemde met de door haar geformuleerde clausule. Tussenconclusie 5.5.4 In 5.3.10 hiervoor is reeds geconcludeerd dat de primaire vorderingen van Aldi moeten worden afgewezen. De slotsom van het voorgaande is verder dat partijen in ieder geval op twee van de tien door hen benoemde essentiële punten geen overeenstemming hebben bereikt. Subsidiaire vorderingen Zijn rompovereenkomsten tot stand gekomen? 5.6.1 Aldi betoogt in het kader van haar subsidiaire vorderingen dat rompovereenkomsten tot stand zijn gekomen. [gedaagde01] heeft dat weersproken. 5.6.2 De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 september 2003 overwogen: “ Het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen. ” 5.6.3 De rechtbank leidt hieruit af dat voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een rompovereenkomst onder meer van belang is of partijen over de belangrijkste punten (de essentialia) overeenstemming hebben bereikt. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over ten minste twee onderwerpen die partijen rekenen tot de essentialia, te weten de met de huurprijs samenhangende prijspeildatum en de toepasselijkheid van de bijzondere bepalingen van Aldi. Nu partijen niet over de belangrijkste onderwerpen overeenstemming hebben bereikt, zijn reeds daarom ook geen rompovereenkomsten tot stand gekomen. De overige argumenten die Aldi in dit kader heeft aangevoerd, behoeven daarom geen bespreking meer. Tussenconclusie 5.6.4 Ook de subsidiaire vorderingen van Aldi zal de rechtbank afwijzen. Meer subsidiaire vorderingen Moet [gedaagde01] verder onderhandelen met Aldi? 5.7.1 Aldi’s meer subsidiaire vorderingen strekken tot afgifte van een bevel aan [gedaagde01] om verder te onderhandelen over onderwerpen waarover geen overeenstemming is bereikt. Zij betoogt dat de onderhandelingen een dusdanig stadium hadden bereikt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde01] de onderhandelingen heeft afgebroken. Bij Aldi bestond op 1 februari 2022 het gerechtvaardigd vertrouwen dat een samenwerkingsovereenkomst en een huurovereenkomst tot stand zouden komen en er zijn bijkomende omstandigheden. Aldi baseert het gerechtvaardigd vertrouwen op de overeenstemming tussen partijen over wezenlijke punten (zoals het object, de huurprijs, de ingangsdatum van de huurovereenkomst, de looptijd en de bijzondere bepalingen). Een jarenlang onderhandelingstraject is daarmee afgerond en de schriftelijke overeenkomsten moesten slechts nog worden uitgewerkt. Dat dit laatste geen formaliteit is gebleken, komt omdat [gedaagde01] steeds terugkomt op punten waarover reeds overeenstemming is bereikt. Daarnaast heeft Aldi zich tijdens de onderhandelingen alleszins redelijk opgesteld, is zij [gedaagde01] op veel fronten tegemoet gekomen, heeft Aldi een groot belang bij de totstandkoming van de overeenkomsten en heeft zij forse kosten gemaakt. Het gerechtvaardigd vertrouwen bij Aldi is ook door toedoen van [gedaagde01] ontstaan omdat hij op 31 augustus 2021 kenbaar maakte dat er nog slechts tien essentiële onderwerpen waren waarover partijen nog overeenstemming moesten bereiken en op 6 december 2021 gaf [gedaagde01] aan dat er nog één onderwerp was, te weten de huurprijs, waarop Aldi uiteindelijk – vanwege [gedaagde01] uitlatingen – [gedaagde01] tegemoet is gekomen. 5.7.2 [gedaagde01] betwist gehouden te zijn tot verder onderhandelen op de gronden zoals hiervoor onder 4.8 samengevat weergegeven. 5.7.3 Ingevolge de rechtspraak van de Hoge Raad kan een bevel tot dooronderhandelen worden afgegeven. Als uitgangspunt heeft in dat kader te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. De Hoge Raad heeft bij dit kader een aantal factoren genoemd die van belang kunnen zijn bij de beoordeling van een vordering tot dooronderhandelen. 5.7.4 De rechtbank is, op basis van de tussen partijen gevoerde correspondentie en tussen hen uitgewisselde conceptovereenkomsten, van oordeel dat [gedaagde01] niet op 1 februari 2022, en ook niet daarvoor of daarna, de onderhandelingen heeft afgebroken. Partijen gingen juist verder met onderhandelen, over onder meer de bijzondere bepalingen van Aldi. Een ander punt waarover zij onderhandelden was wie in het kader van de nieuw te bouwen supermarkt het opdrachtgeverschap op zich zou nemen en de vragen die daarbij rezen in verband met de mogelijke fiscale implicaties van de verschillende keuzes voor [gedaagde01] . De rechtbank volgt Aldi daarom niet in haar stelling dat de schriftelijke uitwerking nog slechts een formaliteit was. Het was ook niet alleen [gedaagde01] die verder ging met onderhandelen. 5.7.5 Hoewel Aldi dat niet met zoveel woorden heeft gesteld, heeft de rechtbank zich afgevraagd of [gedaagde01] gedrag Aldi noodzaakte om zelf de onderhandelingen af te breken.