ECLI:NL:RBZWB:2023:7144

vonnis RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster II Handelszaken Breda zaaknummer / rolnummer: C/02/412546 / KG ZA 23-387 Vonnis in kort geding van 10 oktober 2023 in de zaak van [eiser in de hoofdzaak] , wonende te [woonplaats] , eiser in de hoofdzaak, verweerder in het incident, advocaat mr. C.G. Huijsmans, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE BREDA, zetelend te Breda, gedaagde in de hoofdzaak, verweerster in het incident, advocaat mr. S. Elbertsen en mr. E.W.J. de Groot, en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres in het incident] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres in het incident, advocaat mr. O.G Tacoma en mr. C.J.M. Weebers-Vrenken. Partijen zullen hierna [eiser in de hoofdzaak] , de Gemeente en [eiseres in het incident] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 7 augustus 2023 met producties 1 tot en met 7; de incidentele conclusie houdende een verzoek tot tussenkomst, subsidiair een verzoek tot voeging van de zijde van [eiseres in het incident] met overlegging productie 1, ter griffie ingekomen op 21 september 2023; de conclusie van antwoord tevens akte overleggen producties 1 tot en met 8, ter griffie inkomen op 22 september 2023; de aktes overlegging producties 8 tot en met 10 respectievelijk 11, ter griffie ingekomen op 25 september 2023; de mondelinge behandeling gehouden op 26 september 2023; de pleitnota’s van [eiser in de hoofdzaak] en van [eiseres in het incident] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast: [eiser in de hoofdzaak] is eigenaar van een perceel grond met opstallen gelegen aan de [adres 1] te [plaats] dat een oppervlakte heeft van circa 465 m2 en bekend staat als ‘de voormalige Turkse Moskee’. De Gemeente is eigenaar van de (voormalige) Incom-locatie. Deze locatie ligt aan de J.F. Kennedylaan in Breda. Naast de Incom-locatie ligt de locatie van [eiseres in het incident] aan de Boschstraat en de Kringlooplocatie aan de Valkenstraat. De kringlooplocatie is in eigendom bij verschillende natuurlijke personen, kort gezegd, de families [familie 1] en [familie 2] . De verdeling van de gronden ziet er als volgt uit: - Bij raadsbesluit d.d. 14 juli 2015 heeft de gemeenteraad besloten de panden JF Kennedylaan 36 (de Incom) en JF Kennedylaan 38 (Vluchtelingenwerk) te slopen en de directeur Ontwikkeling de opdracht te geven een herontwikkelingsvisie op te stellen voor de vrijkomende locaties, tezamen met de direct omliggende panden. Het besluit vermeldt: “(…) De meest toekomstbestendige optie is de keuze voor scenario 4, de brede herontwikkeling van de bebouwingswand aan de JF Kennedylaan. Deze optie voegt, in potentie de meeste kwalitatieve waarde toe aan de stad, gezien de strategische ligging van de locaties. Daar komt bij dat een zo breed mogelijke herontwikkeling van de locatie ook de meeste waarde toevoegt aan de visie op de Oostflank. (…) Om dit scenario in te kunnen vullen, wordt voorgesteld een marktconsultatie te doen, waarbij een aantal daartoe geschikt geachte partijen wordt gevraagd – binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden – een visie voor de benoemde locatie te ontwikkelen. Gezien de noodzakelijke medewerking van de eigenaren van de omliggende panden, wordt voorgesteld dat de gemeente de eerste gesprekken voert met deze eigenaren, teneinde gevoel te krijgen bij de mogelijkheden om hun eigendom in deze visie te betrekken. (…) JURIDISCH (…)  Scenario 4 leidt tot een bestemmingsplan procedure, een overeenkomt met een ontwikkelende partij en aanvullende overeenkomsten met BHC en Stichting Raffy. (…)” In april 2017 heeft [eiser in de hoofdzaak] een initiatiefplan ingediend bij de Gemeente voor de realisatie van een gebouw op de voormalige moskeelocatie, bestaande uit één woning en vier appartementen voor verhuur. Bij brief van 5 maart 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders aan [eiser in de hoofdzaak] medegedeeld bereid te zijn om (onder voorwaarden) medewerking te verlenen aan woningbouw op die locatie, waaronder de voorwaarde van verplaatsing van het transformatiehuisje van Enexis dat op zijn perceel staat. In de eerste helft van 2019 heeft de Gemeente gesprekken gevoerd met de diverse eigenaren in de omgeving van de Incom-locatie. Het ging daarbij om Stichting Pius (eigenaar van Boschstraat 33), de eigenaren van de Kringlooplocatie, [eiser in de hoofdzaak] en de toenmalige eigenaren van [woonzorgcentrum] . Omdat [woonzorgcentrum] op korte termijn verkocht zou worden aan [eiseres in het incident] is de Gemeente ook met [eiseres in het incident] in gesprek gegaan. Op 1 april 2020 hebben [eiseres in het incident] en de eigenaren van de Kringlooplocatie een intentieovereenkomst gesloten waarin partijen hun voornemen bevestigen om op hun locaties een nieuwbouwontwikkeling van woningen te realiseren en daartoe en initiatiefplan in te zullen dienen bij de Gemeente. Op 21 mei 2020 heeft [eiseres in het incident] het initiatiefplan ingediend bij de Gemeente. In de loop van 2020 is [eiseres in het incident] met [eiser in de hoofdzaak] in gesprek gegaan over de mogelijkheid om de voormalige moskeelocatie bij de integrale ontwikkeling te betrekken. Op 14 april 2021 hebben de Gemeente en [eiseres in het incident] een intentieovereenkomst gesloten en zijn er afspraken gemaakt over nader onderzoek naar de haalbaarheid van de plannen. Na het haalbaarheidsonderzoek heeft het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente op 21 december 2022 besloten dat de door [eiseres in het incident] ingediende ontwikkelvisie in beginsel haalbaar is. Op 23 februari 2023 hebben de eigenaren van de Kringlooplocatie een koopovereenkomst gesloten met [eiseres in het incident] tot verkoop van de grond aan [eiseres in het incident] . In maart 2023 heeft [eiser in de hoofdzaak] telefonisch contact opgenomen met de Gemeente omdat de onderhandelingen met [eiseres in het incident] stuk waren stuk gelopen en hij voor zijn gevoel “uitgeknepen werd” door [eiseres in het incident] . Op 30 juni 2023 heeft de Gemeente met [eiseres in het incident] een anterieure overeenkomst gesloten ter zake verkoop van de Incom locatie. Bij publicatie d.d. 19 juli 2023 heeft de Gemeente aangegeven dat zij voornemens is om de gronden van de voormalige Incom-locatie, gelegen op de hoek J.F. Kennedylaan/Valkenstraat te Breda, inclusief een deel van een aangrenzend openbaar parkeerterrein en een gedeelte van de aangrenzende openbare ruimte (hierna: de gronden) onderhands uit te geven aan [eiseres in het incident] (die als ‘de Koper wordt aangeduid). De uitgifte bestaat enerzijds uit de verkoop van een deel van de gronden (1142 m2) en anderzijds uit de vestiging van een opstalrecht ten behoeve van de Koper op het resterende deel (763 m2) van de locatie. In de publicatie wordt de volgende motivering gegeven:

De gemeente heeft na de beëindiging van het gebruik van de lncom-locatie in 2015 met het oog op de goede ruimtelijke ordening besloten deze uitsluitend in te willen brengen ten behoeve van een integrale ontwikkeling met de naastgelegen locaties, zijnde de tuin van [woonzorgcentrum] en de Kringloop-locatie. Alleen door middel van een integrale ontwikkeling kan een passende bebouwingsrand aan het Valkenbergpark worden gerealiseerd met een vanuit een oogpunt van ruimtelijke kwaliteit gewenste groene binnenhof en een goede parkeeroplossing. De gemeentelijke gronden bestrijken ongeveer 1/3e deel van het totale plangebied. De overige gronden (circa 2/3e deel van het plangebied) zijn reeds in eigendom van de Koper (eigenaar van [woonzorgcentrum] aan de Boschstraat) en van een andere partij (de eigenaren van de Kringloopwinkel aan de Valkenstraat). De Gemeente hanteert, in acht genomen het voorgaande, ten behoeve van de uitgifte van de onderhavige gemeentelijke gronden de volgende criteria: i. De gemeente wil de gronden uitsluitend uitgeven ten behoeve van een integrale ontwikkeling met de naastgelegen locaties, bestaande uit de tuin van [woonzorgcentrum] en de Kringlooplocatie. ii. De gemeente wil de gronden verkopen aan een partij die bereid en juridisch gezien in staat is om de integrale ontwikkeling van deze locaties uit te voeren; iii. De gemeente wil de gronden verkopen aan een partij die over de vereiste kennis en ervaring, alsook financiële draagkracht beschikt om de beoogde ontwikkeling uít te voeren; iv. De gemeente acht het, met in achtneming van haar woningbouwopgave, wenselijk dat de koper tot een spoedige ontwikkeling kan overgaan. De gemeente is van mening dat de Koper als enige partij aan deze criteria kan voldoen. Koper is reeds eigenaar van [woonzorgcentrum] en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaren van de Kringloop-locatie. Op grond van die koopovereenkomst wordt de Kringloop-locatie ter uitvoeríng van het beoogde project aan de Koper verkocht. Dit project bestaat uit een appartementengebouw op de hoek J.E Kennedylaan/Valkenstraat met circa 30 sociale huurwoningen, circa 48 middeldure huurwoningen en circa 72 vrije sectorwoningen. Op de begane grond zijn tevens enkele commerciële functies voorzien. De bebouwing van [woonzorgcentrum] blijft aan de zijde van de Boschstraat volledig intact. De ontwikkeling draagt bij aan de woningbouwopgave en voorziet in een gedifferentieerd en betaalbaar product. Op grond van het voorgaande is Koper de enige serieuze gegadigde die voor de uitgifte van de gemeentelijke gronden van de lncomlocatie in aanmerking komt. Uitsluitend de Koper kan redelijkerwijs de door de gemeente gewenste ruimtelijke opgave realiseren met inachtneming van de gewenste snelheid, gelet op de grote woningbehoefte in Breda. Koper heeft - met uitsluiting van anderen (grip op) de gronden die nodig zijn voor de beoogde integrale gebiedsontwikkeling en is bereid en in staat om het stedenbouwkundig plan te realiseren, en neemt daarmee een unieke positie in. Bovendien beschikt de Koper over de benodigde technische en financiële kwalificaties om de ontwikkeling uit te voeren. Gelet op het voorgaande is de gemeente van oordeel dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria uitsluitend de Koper als serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de beoogde gronduitgifte. De gemeente heeft daarom op 30 juni 2023 een anterieure overeenkomst gesloten met Koper, waarin ook de onderhavige gronduitgifte is geregeld. Daarbij is een opschortende voorwaarde opgenomen in verband met de onderhavige publicatie. (…)”

3.1. [eiseres in het incident] heeft de voorzieningenrechter primair verzocht om in de procedure tussen te komen. [eiser in de hoofdzaak] heeft hierop als reactie medegedeeld de noodzaak daarvan niet in te zien en de Gemeente heeft medegedeeld geen bezwaar te hebben tegen tussenkomst van [eiseres in het incident] . De voorzieningenrechter heeft de gevorderde tussenkomst mondeling toegestaan en daarbij het volgende overwogen. 3.2. [eiseres in het incident] voert aan dat zij om te worden toegelaten als tussenkomende partij geen zelfstandige vordering hoeft in te stellen. Uit de arresten van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2022:1086) en het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:1490) volgt dat een partij op de voet van artikel 217 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in een aanhangig geding kan vorderen tussen te komen als is voldaan aan de volgende voorwaarden: zij stelt een eigen vordering in tegen een of meerdere partijen; en zij heeft voldoende belang zich met dat doel te mengen in het aanhangige geding in verband met de nadelige gevolgen die zij in de uitspraak in de hoofdzaak kan ondervinden. Daarnaast geldt dat toewijzing van een vordering tot tussenkomst niet in strijd mag zijn met de goede procesorde (ECLI:NL:HR:2014:768). 3.3. Anders dan [eiseres in het incident] stelt, maakt deze recente jurisprudentie duidelijk dat voor tussenkomst vereist is dat een eigen vordering wordt ingesteld. Die is door [eiseres in het incident] voorwaardelijk geformuleerd, en de voorwaarde is vervuld, zodat zij een zelfstandige vordering heeft ingesteld. Daarnaast is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiseres in het incident] voldoende belang heeft bij haar vordering. Als de vordering van [eiser in de hoofdzaak] wordt toegewezen verliest [eiseres in het incident] immers haar huidige positie om zonder selectieprocedure de gronden van de gemeente aan te kopen. De vordering tot tussenkomst is daarnaast niet in strijd met de goede procesorde. De voorzieningenrechter zal [eiseres in het incident] dan ook toelaten als tussenkomende partij. 3.4. De kosten in het incident worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.1. [eiser in de hoofdzaak] vordert – samengevat – om de Gemeente: I. te gebieden het voornemen tot onderhandse verkoop aan [eiseres in het incident] in te trekken; II. te verbieden het perceel te verkopen (en een opstalrecht te vestigen) en te leveren aan [eiseres in het incident] of een (of meer) andere partijen anders dan na het doorlopen van een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria; III. te veroordelen tot het betalen van een dwangsom als zij niet aan bovenstaande veroordelingen voldoet; IV. te veroordelen in de kosten van de procedure. 4.2. [eiser in de hoofdzaak] stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat de door de Gemeente voorgenomen verkoop in strijd is met de in de jurisprudentie vastgelegde regels van het Didam-arrest. [eiser in de hoofdzaak] stelt dat het de Gemeente in 2020 bekend was dat hij het perceel wilde kopen, hij als gegadigde is aan te merken en er in deze procedure geen plaats is om te beoordelen of hij over voldoende kennis, ervaring en financiële middelen beschikt om een vergelijkbaar project op te zetten. Daarnaast stelt [eiser in de hoofdzaak] dat de Gemeente hem had moeten informeren over een selectieprocedure en criteria. Het pas noemen van de criteria in de advertentie is volgens [eiser in de hoofdzaak] te laat. Verder stelt [eiser in de hoofdzaak] dat de Gemeente alleen beleidsvrijheid heeft te eisen dat percelen die haar eigendom zijn ontwikkeld worden en dus niet van de Kringloopwinkel en [woonzorgcentrum] . [eiser in de hoofdzaak] stelt grote vraagtekens bij de haalbaarheid van het plan van [eiseres in het incident] . 4.3. De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in de hoofdzaak] . De Gemeente voert – kort gezegd – aan dat zij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria geconcludeerd heeft dat [eiseres in het incident] als enige serieuze gegadigde voor uitgifte van de gronden in aanmerking komt. Dit vanwege (onder meer) integrale ontwikkeling met de tuin van [woonzorgcentrum] en de Kringlooplocatie. De Gemeente voert aan dat [eiser in de hoofdzaak] zich voor het eerst in de dagvaarding als gegadigde voor de Incom locatie heeft gemeld en [eiser in de hoofdzaak] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij als gegadigde moet worden aangemerkt waardoor hij een gelijke kans moet krijgen om voor de Incom locatie in aanmerking te komen. Volgens de Gemeente heeft [eiser in de hoofdzaak] niet onderbouwd dat hij de benodigde kennis, ervaring en expertise heeft voor een vastgoedontwikkeling als de onderhavige en over financiële draagkracht beschikt om het uit te voeren. 4.4. [eiseres in het incident] vordert primair (a) [eiser in de hoofdzaak] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, althans deze af te wijzen en, (b) indien de voorzieningenrechter oordeelt dat er een selectieprocedure gehouden moet worden, te bepalen dat [eiseres in het incident] niet uitgesloten mag worden van deze selectieprocedure en subsidiair elke andere voorziening te treffen de die voorzieningenrechter in goede justitie passend acht en die recht doet aan de belangen van [eiseres in het incident] . 4.5. [eiseres in het incident] sluit zich aan bij de standpunten van de Gemeente en voert daarbij nog – kort gezegd – aan dat uitsluiting van [eiseres in het incident] van de selectieprocedure schending van het vertrouwensbeginsel oplevert. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.1. Het gaat in deze zaak om de vraag of de Gemeente uitvoering mag geven aan de voorgenomen verkoop van de gronden aan [eiseres in het incident] , zoals bekend gemaakt in het Gemeenteblad d.d. 19 juli 2023. Spoedeisend belang 5.2. Het spoedeisend belang van [eiser in de hoofdzaak] bij zijn vorderingen vloeit voort uit de aard van de zaak en is overigens ook niet betwist. Didam-arrest 5.3. De voorgenomen verkoop, betreft een privaatrechtelijke transactie tussen de Gemeente en [eiseres in het incident] . In beginsel geldt voor dergelijke transacties, ook indien daarbij de overheid betrokken is, contractsvrijheid, met dien verstande dat de transactie niet in strijd mag zijn met geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. Zo bepaalt artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek (BW) dat een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan iemand toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, welke normen zich uit hun aard richten tot de overheid. Dit betekent dat de overheid bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (waaronder ook het gelijkheidsbeginsel) in acht zal hebben te nemen. 5.4. De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 in het zogeheten Didam-arrest (nadere) eisen geformuleerd aan de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van aan een overheidslichaam toebehorende onroerend goed. In de r.o. 3.1.4-3.1.6. van dit arrest overweegt de Hoge Raad daarover: “3.1.4. Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. 3.1.5. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 3.1.6. De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt”. 5.5. Toegepast op deze zaak geldt dat allereerst van belang is of [eiser in de hoofdzaak] als (potentiële) gegadigde is te beschouwen. De Gemeente heeft namelijk enkel verplichtingen tegenover potentiële gegadigden volgens het Didam-arrest. De gemeente heeft hier gemotiveerd betwist dat [eiser in de hoofdzaak] een (serieuze) gegadigde is. 5.6. De voorzieningenrechter stelt voorop dat aan de stelplicht van de vraag of iemand gegadigde is geen hoge eisen mogen worden gesteld. Wel moet duidelijk zijn dat de eisende partij als een reële gegadigde kan worden aangemerkt. Dat dient de eisende partij voldoende aannemelijk te maken. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser in de hoofdzaak] hier onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een reële en dus potentiële gegadigde is en overweegt daarover als volgt. 5.7. [eiser in de hoofdzaak] is een natuurlijk persoon en heeft verklaard de ontwikkeling niet zelf te doen. Het is ook niet reëel dat [eiser in de hoofdzaak] zelf kan zorgdragen voor ontwikkeling van het perceel van de Gemeente en van zijn eigen perceel. Ter zitting heeft [eiser in de hoofdzaak] gesteld dat hij wil samenwerken met Fivente of met andere partijen die voor hem in de rij zouden staan om met hem te ontwikkelen. Bij een samenwerking met Fivente had het had het voor de hand gelegen dat [eiser in de hoofdzaak] een gemotiveerde verklaring had ingediend waarom zij niet zelf als partij een procedure is gestart tegen de Gemeente ter zake de onderhavige kwestie. Verder had het voor de hand gelegen dat [eiser in de hoofdzaak] inzicht had gegeven in hoe het ontwerp- en financiële plan er met Fivente er dan in grote lijnen uit komt te zien. [eiser in de hoofdzaak] heeft dat niet gedaan. [eiser in de hoofdzaak] heeft als productie 3 bij dagvaarding wel een plan van Fivente uit 2020 overgelegd, maar dat is enkel een ‘concept verkenning’ en dat heeft Fivente in eigen naam opgesteld. De stelling van de Gemeente dat Fivente (destijds) de ontwikkeling zelf wilde uitvoeren en daarvoor de grond van [eiser in de hoofdzaak] zou kopen, heeft [eiser in de hoofdzaak] ook onvoldoende gemotiveerd betwist. Hierdoor kan niet worden uitgegaan van een serieuze samenwerking van [eiser in de hoofdzaak] met Fivente en bij gebreke van een verdere toelichting is van een andere partij waarmee hij kan samenwerken niet gebleken. Hierdoor heeft [eiser in de hoofdzaak] niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een potentiële gegadigde is. Dit betekent dat [eiser in de hoofdzaak] onvoldoende belang heeft bij de vorderingen.

5.8. Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser in de hoofdzaak] worden afgewezen en zal de primaire vordering onder (a) van [eiseres in het incident] worden toegewezen, in die zin dat de vorderingen van [eiser in de hoofdzaak] worden afgewezen. Nu de voorzieningenrechter niet oordeelt dat er een selectieprocedure moet worden gehouden, wordt aan de primaire vordering onder (b) van [eiseres in het incident] niet toegekomen. 5.9. De voorwaarde van de door [eiseres in het incident] ter zitting ingestelde voorwaardelijke reconventionele vordering, die overigens te laat is ingesteld, is niet vervuld zodat daarop geen beslissing hoeft te worden gegeven. Proces- en nakosten 5.10. [eiser in de hoofdzaak] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 5.11. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op: - griffierecht € 676,00 - salaris advocaat € 1.079,00 - nakosten € 173,00 (plus verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.928,00 5.12. [eiser in de hoofdzaak] moet in haar verhouding tot [eiseres in het incident] worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij. Het doel van [eiseres in het incident] was immers te voorkomen dat de gronden niet meer rechtstreeks aan haar zouden worden uitgegeven, welk doel is bereikt. [eiser in de hoofdzaak] zal dan ook worden veroordeeld in de proces- en nakosten aan de zijde van [eiseres in het incident] gevallen. Deze kosten worden eveneens op € 1.928,00 begroot. 5.13. De wettelijke rente over de proces- en nakosten zal worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

De voorzieningenrechter In het incident 6.1. laat, zoals reeds beslist op de mondelinge behandeling van 26 september 2023, [eiseres in het incident] toe in de hoofdzaak tussen te komen, 6.2. compenseert de kosten van het incident, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt, In de hoofdzaak 6.3. wijst de vorderingen van [eiser in de hoofdzaak] af, 6.4. veroordeelt [eiser in de hoofdzaak] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.928,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [eiser in de hoofdzaak] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van de betekening, 6.5. veroordeelt [eiser in de hoofdzaak] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in het incident] tot op heden begroot op € 1.928,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Rokade € 90,00 extra betalen, plus de kosten van de betekening, 6.6. [eiser in de hoofdzaak] is de wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 BW over voornoemde proceskosten als deze niet binnen veertien dage na aanschrijving zijn voldaan, 6.7. verklaart voornoemde proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Römers en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023.

vonnis RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster II Handelszaken Breda zaaknummer / rolnummer: C/02/412546 / KG ZA 23-387 Vonnis in kort geding van 10 oktober 2023 in de zaak van [eiser in de hoofdzaak] , wonende te [woonplaats] , eiser in de hoofdzaak, verweerder in het incident, advocaat mr. C.G. Huijsmans, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE BREDA, zetelend te Breda, gedaagde in de hoofdzaak, verweerster in het incident, advocaat mr. S. Elbertsen en mr. E.W.J. de Groot, en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres in het incident] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres in het incident, advocaat mr. O.G Tacoma en mr. C.J.M. Weebers-Vrenken. Partijen zullen hierna [eiser in de hoofdzaak] , de Gemeente en [eiseres in het incident] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 7 augustus 2023 met producties 1 tot en met 7; de incidentele conclusie houdende een verzoek tot tussenkomst, subsidiair een verzoek tot voeging van de zijde van [eiseres in het incident] met overlegging productie 1, ter griffie ingekomen op 21 september 2023; de conclusie van antwoord tevens akte overleggen producties 1 tot en met 8, ter griffie inkomen op 22 september 2023; de aktes overlegging producties 8 tot en met 10 respectievelijk 11, ter griffie ingekomen op 25 september 2023; de mondelinge behandeling gehouden op 26 september 2023; de pleitnota’s van [eiser in de hoofdzaak] en van [eiseres in het incident] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast: [eiser in de hoofdzaak] is eigenaar van een perceel grond met opstallen gelegen aan de [adres 1] te [plaats] dat een oppervlakte heeft van circa 465 m2 en bekend staat als ‘de voormalige Turkse Moskee’. De Gemeente is eigenaar van de (voormalige) Incom-locatie. Deze locatie ligt aan de J.F. Kennedylaan in Breda. Naast de Incom-locatie ligt de locatie van [eiseres in het incident] aan de Boschstraat en de Kringlooplocatie aan de Valkenstraat. De kringlooplocatie is in eigendom bij verschillende natuurlijke personen, kort gezegd, de families [familie 1] en [familie 2] . De verdeling van de gronden ziet er als volgt uit: - Bij raadsbesluit d.d. 14 juli 2015 heeft de gemeenteraad besloten de panden JF Kennedylaan 36 (de Incom) en JF Kennedylaan 38 (Vluchtelingenwerk) te slopen en de directeur Ontwikkeling de opdracht te geven een herontwikkelingsvisie op te stellen voor de vrijkomende locaties, tezamen met de direct omliggende panden. Het besluit vermeldt: “(…) De meest toekomstbestendige optie is de keuze voor scenario 4, de brede herontwikkeling van de bebouwingswand aan de JF Kennedylaan. Deze optie voegt, in potentie de meeste kwalitatieve waarde toe aan de stad, gezien de strategische ligging van de locaties. Daar komt bij dat een zo breed mogelijke herontwikkeling van de locatie ook de meeste waarde toevoegt aan de visie op de Oostflank. (…) Om dit scenario in te kunnen vullen, wordt voorgesteld een marktconsultatie te doen, waarbij een aantal daartoe geschikt geachte partijen wordt gevraagd – binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden – een visie voor de benoemde locatie te ontwikkelen. Gezien de noodzakelijke medewerking van de eigenaren van de omliggende panden, wordt voorgesteld dat de gemeente de eerste gesprekken voert met deze eigenaren, teneinde gevoel te krijgen bij de mogelijkheden om hun eigendom in deze visie te betrekken. (…) JURIDISCH (…)  Scenario 4 leidt tot een bestemmingsplan procedure, een overeenkomt met een ontwikkelende partij en aanvullende overeenkomsten met BHC en Stichting Raffy. (…)” In april 2017 heeft [eiser in de hoofdzaak] een initiatiefplan ingediend bij de Gemeente voor de realisatie van een gebouw op de voormalige moskeelocatie, bestaande uit één woning en vier appartementen voor verhuur. Bij brief van 5 maart 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders aan [eiser in de hoofdzaak] medegedeeld bereid te zijn om (onder voorwaarden) medewerking te verlenen aan woningbouw op die locatie, waaronder de voorwaarde van verplaatsing van het transformatiehuisje van Enexis dat op zijn perceel staat. In de eerste helft van 2019 heeft de Gemeente gesprekken gevoerd met de diverse eigenaren in de omgeving van de Incom-locatie. Het ging daarbij om Stichting Pius (eigenaar van Boschstraat 33), de eigenaren van de Kringlooplocatie, [eiser in de hoofdzaak] en de toenmalige eigenaren van [woonzorgcentrum] . Omdat [woonzorgcentrum] op korte termijn verkocht zou worden aan [eiseres in het incident] is de Gemeente ook met [eiseres in het incident] in gesprek gegaan. Op 1 april 2020 hebben [eiseres in het incident] en de eigenaren van de Kringlooplocatie een intentieovereenkomst gesloten waarin partijen hun voornemen bevestigen om op hun locaties een nieuwbouwontwikkeling van woningen te realiseren en daartoe en initiatiefplan in te zullen dienen bij de Gemeente. Op 21 mei 2020 heeft [eiseres in het incident] het initiatiefplan ingediend bij de Gemeente. In de loop van 2020 is [eiseres in het incident] met [eiser in de hoofdzaak] in gesprek gegaan over de mogelijkheid om de voormalige moskeelocatie bij de integrale ontwikkeling te betrekken. Op 14 april 2021 hebben de Gemeente en [eiseres in het incident] een intentieovereenkomst gesloten en zijn er afspraken gemaakt over nader onderzoek naar de haalbaarheid van de plannen. Na het haalbaarheidsonderzoek heeft het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente op 21 december 2022 besloten dat de door [eiseres in het incident] ingediende ontwikkelvisie in beginsel haalbaar is. Op 23 februari 2023 hebben de eigenaren van de Kringlooplocatie een koopovereenkomst gesloten met [eiseres in het incident] tot verkoop van de grond aan [eiseres in het incident] . In maart 2023 heeft [eiser in de hoofdzaak] telefonisch contact opgenomen met de Gemeente omdat de onderhandelingen met [eiseres in het incident] stuk waren stuk gelopen en hij voor zijn gevoel “uitgeknepen werd” door [eiseres in het incident] . Op 30 juni 2023 heeft de Gemeente met [eiseres in het incident] een anterieure overeenkomst gesloten ter zake verkoop van de Incom locatie. Bij publicatie d.d. 19 juli 2023 heeft de Gemeente aangegeven dat zij voornemens is om de gronden van de voormalige Incom-locatie, gelegen op de hoek J.F. Kennedylaan/Valkenstraat te Breda, inclusief een deel van een aangrenzend openbaar parkeerterrein en een gedeelte van de aangrenzende openbare ruimte (hierna: de gronden) onderhands uit te geven aan [eiseres in het incident] (die als ‘de Koper wordt aangeduid). De uitgifte bestaat enerzijds uit de verkoop van een deel van de gronden (1142 m2) en anderzijds uit de vestiging van een opstalrecht ten behoeve van de Koper op het resterende deel (763 m2) van de locatie. In de publicatie wordt de volgende motivering gegeven:

De gemeente heeft na de beëindiging van het gebruik van de lncom-locatie in 2015 met het oog op de goede ruimtelijke ordening besloten deze uitsluitend in te willen brengen ten behoeve van een integrale ontwikkeling met de naastgelegen locaties, zijnde de tuin van [woonzorgcentrum] en de Kringloop-locatie. Alleen door middel van een integrale ontwikkeling kan een passende bebouwingsrand aan het Valkenbergpark worden gerealiseerd met een vanuit een oogpunt van ruimtelijke kwaliteit gewenste groene binnenhof en een goede parkeeroplossing. De gemeentelijke gronden bestrijken ongeveer 1/3e deel van het totale plangebied. De overige gronden (circa 2/3e deel van het plangebied) zijn reeds in eigendom van de Koper (eigenaar van [woonzorgcentrum] aan de Boschstraat) en van een andere partij (de eigenaren van de Kringloopwinkel aan de Valkenstraat). De Gemeente hanteert, in acht genomen het voorgaande, ten behoeve van de uitgifte van de onderhavige gemeentelijke gronden de volgende criteria: i. De gemeente wil de gronden uitsluitend uitgeven ten behoeve van een integrale ontwikkeling met de naastgelegen locaties, bestaande uit de tuin van [woonzorgcentrum] en de Kringlooplocatie. ii. De gemeente wil de gronden verkopen aan een partij die bereid en juridisch gezien in staat is om de integrale ontwikkeling van deze locaties uit te voeren; iii. De gemeente wil de gronden verkopen aan een partij die over de vereiste kennis en ervaring, alsook financiële draagkracht beschikt om de beoogde ontwikkeling uít te voeren; iv. De gemeente acht het, met in achtneming van haar woningbouwopgave, wenselijk dat de koper tot een spoedige ontwikkeling kan overgaan. De gemeente is van mening dat de Koper als enige partij aan deze criteria kan voldoen. Koper is reeds eigenaar van [woonzorgcentrum] en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaren van de Kringloop-locatie. Op grond van die koopovereenkomst wordt de Kringloop-locatie ter uitvoeríng van het beoogde project aan de Koper verkocht. Dit project bestaat uit een appartementengebouw op de hoek J.E Kennedylaan/Valkenstraat met circa 30 sociale huurwoningen, circa 48 middeldure huurwoningen en circa 72 vrije sectorwoningen. Op de begane grond zijn tevens enkele commerciële functies voorzien. De bebouwing van [woonzorgcentrum] blijft aan de zijde van de Boschstraat volledig intact. De ontwikkeling draagt bij aan de woningbouwopgave en voorziet in een gedifferentieerd en betaalbaar product. Op grond van het voorgaande is Koper de enige serieuze gegadigde die voor de uitgifte van de gemeentelijke gronden van de lncomlocatie in aanmerking komt. Uitsluitend de Koper kan redelijkerwijs de door de gemeente gewenste ruimtelijke opgave realiseren met inachtneming van de gewenste snelheid, gelet op de grote woningbehoefte in Breda. Koper heeft - met uitsluiting van anderen (grip op) de gronden die nodig zijn voor de beoogde integrale gebiedsontwikkeling en is bereid en in staat om het stedenbouwkundig plan te realiseren, en neemt daarmee een unieke positie in. Bovendien beschikt de Koper over de benodigde technische en financiële kwalificaties om de ontwikkeling uit te voeren. Gelet op het voorgaande is de gemeente van oordeel dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria uitsluitend de Koper als serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de beoogde gronduitgifte. De gemeente heeft daarom op 30 juni 2023 een anterieure overeenkomst gesloten met Koper, waarin ook de onderhavige gronduitgifte is geregeld. Daarbij is een opschortende voorwaarde opgenomen in verband met de onderhavige publicatie. (…)”

3.1. [eiseres in het incident] heeft de voorzieningenrechter primair verzocht om in de procedure tussen te komen. [eiser in de hoofdzaak] heeft hierop als reactie medegedeeld de noodzaak daarvan niet in te zien en de Gemeente heeft medegedeeld geen bezwaar te hebben tegen tussenkomst van [eiseres in het incident] . De voorzieningenrechter heeft de gevorderde tussenkomst mondeling toegestaan en daarbij het volgende overwogen. 3.2. [eiseres in het incident] voert aan dat zij om te worden toegelaten als tussenkomende partij geen zelfstandige vordering hoeft in te stellen. Uit de arresten van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2022:1086) en het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:1490) volgt dat een partij op de voet van artikel 217 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in een aanhangig geding kan vorderen tussen te komen als is voldaan aan de volgende voorwaarden: zij stelt een eigen vordering in tegen een of meerdere partijen; en zij heeft voldoende belang zich met dat doel te mengen in het aanhangige geding in verband met de nadelige gevolgen die zij in de uitspraak in de hoofdzaak kan ondervinden. Daarnaast geldt dat toewijzing van een vordering tot tussenkomst niet in strijd mag zijn met de goede procesorde (ECLI:NL:HR:2014:768). 3.3. Anders dan [eiseres in het incident] stelt, maakt deze recente jurisprudentie duidelijk dat voor tussenkomst vereist is dat een eigen vordering wordt ingesteld. Die is door [eiseres in het incident] voorwaardelijk geformuleerd, en de voorwaarde is vervuld, zodat zij een zelfstandige vordering heeft ingesteld. Daarnaast is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiseres in het incident] voldoende belang heeft bij haar vordering. Als de vordering van [eiser in de hoofdzaak] wordt toegewezen verliest [eiseres in het incident] immers haar huidige positie om zonder selectieprocedure de gronden van de gemeente aan te kopen. De vordering tot tussenkomst is daarnaast niet in strijd met de goede procesorde. De voorzieningenrechter zal [eiseres in het incident] dan ook toelaten als tussenkomende partij. 3.4. De kosten in het incident worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.1. [eiser in de hoofdzaak] vordert – samengevat – om de Gemeente: I. te gebieden het voornemen tot onderhandse verkoop aan [eiseres in het incident] in te trekken; II. te verbieden het perceel te verkopen (en een opstalrecht te vestigen) en te leveren aan [eiseres in het incident] of een (of meer) andere partijen anders dan na het doorlopen van een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria; III. te veroordelen tot het betalen van een dwangsom als zij niet aan bovenstaande veroordelingen voldoet; IV. te veroordelen in de kosten van de procedure. 4.2. [eiser in de hoofdzaak] stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat de door de Gemeente voorgenomen verkoop in strijd is met de in de jurisprudentie vastgelegde regels van het Didam-arrest. [eiser in de hoofdzaak] stelt dat het de Gemeente in 2020 bekend was dat hij het perceel wilde kopen, hij als gegadigde is aan te merken en er in deze procedure geen plaats is om te beoordelen of hij over voldoende kennis, ervaring en financiële middelen beschikt om een vergelijkbaar project op te zetten. Daarnaast stelt [eiser in de hoofdzaak] dat de Gemeente hem had moeten informeren over een selectieprocedure en criteria. Het pas noemen van de criteria in de advertentie is volgens [eiser in de hoofdzaak] te laat. Verder stelt [eiser in de hoofdzaak] dat de Gemeente alleen beleidsvrijheid heeft te eisen dat percelen die haar eigendom zijn ontwikkeld worden en dus niet van de Kringloopwinkel en [woonzorgcentrum] . [eiser in de hoofdzaak] stelt grote vraagtekens bij de haalbaarheid van het plan van [eiseres in het incident] . 4.3. De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in de hoofdzaak] . De Gemeente voert – kort gezegd – aan dat zij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria geconcludeerd heeft dat [eiseres in het incident] als enige serieuze gegadigde voor uitgifte van de gronden in aanmerking komt. Dit vanwege (onder meer) integrale ontwikkeling met de tuin van [woonzorgcentrum] en de Kringlooplocatie. De Gemeente voert aan dat [eiser in de hoofdzaak] zich voor het eerst in de dagvaarding als gegadigde voor de Incom locatie heeft gemeld en [eiser in de hoofdzaak] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij als gegadigde moet worden aangemerkt waardoor hij een gelijke kans moet krijgen om voor de Incom locatie in aanmerking te komen. Volgens de Gemeente heeft [eiser in de hoofdzaak] niet onderbouwd dat hij de benodigde kennis, ervaring en expertise heeft voor een vastgoedontwikkeling als de onderhavige en over financiële draagkracht beschikt om het uit te voeren. 4.4. [eiseres in het incident] vordert primair (a) [eiser in de hoofdzaak] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, althans deze af te wijzen en, (b) indien de voorzieningenrechter oordeelt dat er een selectieprocedure gehouden moet worden, te bepalen dat [eiseres in het incident] niet uitgesloten mag worden van deze selectieprocedure en subsidiair elke andere voorziening te treffen de die voorzieningenrechter in goede justitie passend acht en die recht doet aan de belangen van [eiseres in het incident] . 4.5. [eiseres in het incident] sluit zich aan bij de standpunten van de Gemeente en voert daarbij nog – kort gezegd – aan dat uitsluiting van [eiseres in het incident] van de selectieprocedure schending van het vertrouwensbeginsel oplevert. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.1. Het gaat in deze zaak om de vraag of de Gemeente uitvoering mag geven aan de voorgenomen verkoop van de gronden aan [eiseres in het incident] , zoals bekend gemaakt in het Gemeenteblad d.d. 19 juli 2023. Spoedeisend belang 5.2. Het spoedeisend belang van [eiser in de hoofdzaak] bij zijn vorderingen vloeit voort uit de aard van de zaak en is overigens ook niet betwist. Didam-arrest 5.3. De voorgenomen verkoop, betreft een privaatrechtelijke transactie tussen de Gemeente en [eiseres in het incident] . In beginsel geldt voor dergelijke transacties, ook indien daarbij de overheid betrokken is, contractsvrijheid, met dien verstande dat de transactie niet in strijd mag zijn met geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. Zo bepaalt artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek (BW) dat een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan iemand toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, welke normen zich uit hun aard richten tot de overheid. Dit betekent dat de overheid bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (waaronder ook het gelijkheidsbeginsel) in acht zal hebben te nemen. 5.4. De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 in het zogeheten Didam-arrest (nadere) eisen geformuleerd aan de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van aan een overheidslichaam toebehorende onroerend goed. In de r.o. 3.1.4-3.1.6. van dit arrest overweegt de Hoge Raad daarover: “3.1.4. Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. 3.1.5. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 3.1.6. De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt”. 5.5. Toegepast op deze zaak geldt dat allereerst van belang is of [eiser in de hoofdzaak] als (potentiële) gegadigde is te beschouwen. De Gemeente heeft namelijk enkel verplichtingen tegenover potentiële gegadigden volgens het Didam-arrest. De gemeente heeft hier gemotiveerd betwist dat [eiser in de hoofdzaak] een (serieuze) gegadigde is. 5.6. De voorzieningenrechter stelt voorop dat aan de stelplicht van de vraag of iemand gegadigde is geen hoge eisen mogen worden gesteld. Wel moet duidelijk zijn dat de eisende partij als een reële gegadigde kan worden aangemerkt. Dat dient de eisende partij voldoende aannemelijk te maken. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser in de hoofdzaak] hier onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een reële en dus potentiële gegadigde is en overweegt daarover als volgt. 5.7. [eiser in de hoofdzaak] is een natuurlijk persoon en heeft verklaard de ontwikkeling niet zelf te doen. Het is ook niet reëel dat [eiser in de hoofdzaak] zelf kan zorgdragen voor ontwikkeling van het perceel van de Gemeente en van zijn eigen perceel. Ter zitting heeft [eiser in de hoofdzaak] gesteld dat hij wil samenwerken met Fivente of met andere partijen die voor hem in de rij zouden staan om met hem te ontwikkelen. Bij een samenwerking met Fivente had het had het voor de hand gelegen dat [eiser in de hoofdzaak] een gemotiveerde verklaring had ingediend waarom zij niet zelf als partij een procedure is gestart tegen de Gemeente ter zake de onderhavige kwestie. Verder had het voor de hand gelegen dat [eiser in de hoofdzaak] inzicht had gegeven in hoe het ontwerp- en financiële plan er met Fivente er dan in grote lijnen uit komt te zien. [eiser in de hoofdzaak] heeft dat niet gedaan. [eiser in de hoofdzaak] heeft als productie 3 bij dagvaarding wel een plan van Fivente uit 2020 overgelegd, maar dat is enkel een ‘concept verkenning’ en dat heeft Fivente in eigen naam opgesteld. De stelling van de Gemeente dat Fivente (destijds) de ontwikkeling zelf wilde uitvoeren en daarvoor de grond van [eiser in de hoofdzaak] zou kopen, heeft [eiser in de hoofdzaak] ook onvoldoende gemotiveerd betwist. Hierdoor kan niet worden uitgegaan van een serieuze samenwerking van [eiser in de hoofdzaak] met Fivente en bij gebreke van een verdere toelichting is van een andere partij waarmee hij kan samenwerken niet gebleken. Hierdoor heeft [eiser in de hoofdzaak] niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een potentiële gegadigde is. Dit betekent dat [eiser in de hoofdzaak] onvoldoende belang heeft bij de vorderingen.

5.8. Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser in de hoofdzaak] worden afgewezen en zal de primaire vordering onder (a) van [eiseres in het incident] worden toegewezen, in die zin dat de vorderingen van [eiser in de hoofdzaak] worden afgewezen. Nu de voorzieningenrechter niet oordeelt dat er een selectieprocedure moet worden gehouden, wordt aan de primaire vordering onder (b) van [eiseres in het incident] niet toegekomen. 5.9. De voorwaarde van de door [eiseres in het incident] ter zitting ingestelde voorwaardelijke reconventionele vordering, die overigens te laat is ingesteld, is niet vervuld zodat daarop geen beslissing hoeft te worden gegeven. Proces- en nakosten 5.10. [eiser in de hoofdzaak] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 5.11. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op: - griffierecht € 676,00 - salaris advocaat € 1.079,00 - nakosten € 173,00 (plus verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.928,00 5.12. [eiser in de hoofdzaak] moet in haar verhouding tot [eiseres in het incident] worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij. Het doel van [eiseres in het incident] was immers te voorkomen dat de gronden niet meer rechtstreeks aan haar zouden worden uitgegeven, welk doel is bereikt. [eiser in de hoofdzaak] zal dan ook worden veroordeeld in de proces- en nakosten aan de zijde van [eiseres in het incident] gevallen. Deze kosten worden eveneens op € 1.928,00 begroot. 5.13. De wettelijke rente over de proces- en nakosten zal worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

De voorzieningenrechter In het incident 6.1. laat, zoals reeds beslist op de mondelinge behandeling van 26 september 2023, [eiseres in het incident] toe in de hoofdzaak tussen te komen, 6.2. compenseert de kosten van het incident, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt, In de hoofdzaak 6.3. wijst de vorderingen van [eiser in de hoofdzaak] af, 6.4. veroordeelt [eiser in de hoofdzaak] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.928,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [eiser in de hoofdzaak] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van de betekening, 6.5. veroordeelt [eiser in de hoofdzaak] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in het incident] tot op heden begroot op € 1.928,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Rokade € 90,00 extra betalen, plus de kosten van de betekening, 6.6. [eiser in de hoofdzaak] is de wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 BW over voornoemde proceskosten als deze niet binnen veertien dage na aanschrijving zijn voldaan, 6.7. verklaart voornoemde proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Römers en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023.