ECLI:NL:RBZWB:2021:2126

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster I Civiele kantonzaken Breda zaaknummer: 8075633 CV EXPL 19-4559 vonnis van 24 februari 2021 in de zaak van de stichting Stichting WonenBreburg, gevestigd te Tilburg, eiseres, hierna te noemen: WonenBreburg, gemachtigde: mr. drs. D.A.C. Janssen, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats] , gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. C.S. de Winter. 1Het verdere verloop van het geding 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 11 december 2019 met de daarin genoemde stukken, waarin een mondelinge behandeling is bepaald op 16 april 2020; - de brief van de rechtbank aan partijen van 9 april 2020 waarin hen is bericht dat de geplande zitting vanwege Covid 19 geen doorgang zal vinden; - de rolbeslissing van 29 april 2020 waarin de onderhavige zaak ambtshalve (administratief) is gevoegd met de daarin genoemde andere zaken en deze zaak is aangehouden; - de brief van de rechtbank aan partijen van 6 augustus 2020 waarin hen is bericht dat op 30 november 2020 een mondelinge behandeling in deze zaak plaatsvindt; - de e-mail van de zijde van WonenBreburg van 20 november 2020 met als bijlage een akte wijziging eis tevens houdende overleggen producties; - de aantekeningen van de op 30 november 2020 gehouden mondelinge behandeling. 1.2. De kantonrechter heeft op de zitting laten weten de eiswijziging van WonenBreburg toe te staan. 1.3. Vervolgens is vonnis bepaald.

2.1. WonenBreburg vordert – samengevat en na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. primair de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te vernietigen vanwege dwaling en/of bedrog en/of misbruik van omstandigheden en subsidiair de huurovereenkomst ontbonden te verklaren, althans te ontbinden vanwege wanprestatie; II. ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen na betekening van dit vonnis; III. [gedaagde] te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I, een vergoeding te betalen ter hoogte van de maandelijks verschuldigde huur vanaf de dag dat [gedaagde] het gehuurde heeft gehuurd tot aan de dag dat WonenBreburg weer de gehele beschikking over het gehuurde heeft verkregen, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde] betaalde huur daarmee kan worden verrekend, dan wel te oordelen dat aan de vernietiging van de huurovereenkomst haar werking deels wordt ontzegd door te bepalen dat de huurbetalingsverplichting van [gedaagde] voor het gebruik van het gehuurde niet vervalt over de periode dat [gedaagde] het gebruik van het gehuurde heeft gehad en nog zal hebben; IV. [gedaagde] met ingang van 1 oktober 2019 te veroordelen tot betaling van de huur van € 649,16 per maand, steeds vanaf het moment dat de huurtermijnen na de datum van de dagvaarding nog zullen vervallen en [gedaagde] niet tijdig heeft betaald, tot de datum van vernietiging, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst; V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 649,16 (zijnde de op dit moment maandelijks verschuldigde huursom) per (gedeelte van een) maand, vanaf het moment van vernietiging, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst tot aan het moment van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde; VI. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 2.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van WonenBreburg in haar vorderingen, althans deze af te wijzen. Verder verzoekt [gedaagde] bij een eventuele toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming om de ontruimingstermijn te bepalen op tenminste zes maanden. Tot slot vordert [gedaagde] veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 2.3. Op de stellingen en argumenten van partijen zal hierna, voor zover van belang, in de beoordeling worden ingegaan.

3.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen onder meer het volgende vast. WonenBreburg is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen. Voor het aanbieden en toewijzen van haar sociale huurwoningen bedient WonenBreburg zich van het woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor Wonen’, dat een samenwerkingsverband betreft tussen verschillende woningcorporaties in de regio. Voor het kunnen reageren op aangeboden sociale huurwoningen is een inschrijving bij ‘Klik voor Wonen’ nodig. [gedaagde] heeft zich op 19 augustus 2018 bij Klik voor Wonen ingeschreven. Medio september 2018 heeft [gedaagde] via Klik voor Wonen haar interesse kenbaar gemaakt voor het nieuwbouwproject [straat namen] te [plaats] . Op 11 oktober 2018 heeft een intake met [gedaagde] plaatsgevonden. Daarbij heeft een inkomenstoets plaatsgevonden. WonenBreburg heeft vervolgens de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] aan [gedaagde] toegewezen. Met ingang van 18 oktober 2018 is er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen met betrekking tot de voornoemde woning. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 649,16 per maand. In januari 2019 is na intern onderzoek gebleken dat de inschrijfdatum van een aantal woningzoekenden in Klik voor Wonen is aangepast door een (inmiddels voormalig) medewerker van één van de woningcorporaties die zijn aangesloten bij Klik voor Wonen. Op 6 september 2018 is in Klik voor Wonen de datum van inschrijving van [gedaagde] gewijzigd van 19 augustus 2018 naar 19 augustus 2004. Bij brief van 14 mei 2019 heeft WonenBreburg [gedaagde] geschreven aanwijzingen te hebben dat de door haar gehuurde woning is toegewezen op basis van een onjuiste inschrijfduur en dit nader zal worden onderzocht. Bij brief van 7 juni 2019 heeft WonenBreburg [gedaagde] geschreven dat haar in Klik voor Woning vermelde inschrijfduur niet correct is geweest omdat deze ten onrechte met veertien jaar is verlengd en is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. [gedaagde] is hiertoe niet bereid gebleken. Vernietiging huurovereenkomst 3.2. In deze procedure ligt allereerst de vraag voor of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden vernietigd. 3.3. WonenBreburg heeft primair een beroep gedaan op dwaling. Zij heeft daartoe het volgende gesteld. Eén van de inschrijvingen in Klik voor Wonen die ten onrechte bleek te zijn verlengd, was de inschrijving van [gedaagde] . De inschrijfduur van [gedaagde] is op 6 september 2018 verlengd met veertien jaren. Daarbij is de oorspronkelijke inschrijfdatum van [gedaagde] van 19 augustus 2018 gewijzigd naar 19 augustus 2004. Als WonenBreburg op de hoogte was geweest van de juiste inschrijfduur van [gedaagde] bij Klik voor Wonen dan zou zij de huurovereenkomst met [gedaagde] niet zijn aangegaan omdat zij op basis van de daadwerkelijke inschrijftijd niet voor de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] in aanmerking zou zijn gekomen. Er waren honderden belangstellenden voor het nieuwbouwproject en zij stonden allemaal langer bij Klik voor Wonen ingeschreven dan [gedaagde] . Verder heeft WonenBreburg gesteld dat [gedaagde] het heeft doen voorkomen alsof zij in het gehuurde zou gaan samenwonen met de heer [naam] (hierna: [naam] ) zodat zij qua inkomen en huishoudsamenstelling voor de woning in aanmerking kon komen. [naam] heeft nooit op het adres ingeschreven gestaan. Zonder zijn inkomen zou de huur van de woning te hoog geweest voor [gedaagde] en zou ook niet zijn voldaan aan de huishoudsamenstelling. 3.4. [gedaagde] heeft gesteld dat het wel de bedoeling was dat zij in het gehuurde zou gaan samenwonen met [naam] . De relatie is echter stukgelopen. 3.5. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] en [naam] , anders dan in het door [gedaagde] ondertekende acceptieformulier (productie 6 bij de dagvaarding), niet in het gehuurde zijn gaan samenwonen. Dat [gedaagde] en haar dochter zonder samenwoning met [naam] niet in aanmerking zou komen voor het gehuurde is door WonenBreburg echter niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Dit verweer kan WonenBreburg dan ook niet baten. 3.6. Artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De wederpartij is in dit geval [gedaagde] en de dwalende is WonenBreburg. 3.7. De partij die de vernietiging inroept draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van: de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig); het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling; het zich voordoen van één van de drie dwalingsgevallen van lid 1 onderdeel a (onjuiste mededeling), onderdeel b (verzwijging) en onderdeel c (wederzijdse dwaling). De partij die de vernietiging inroept, is WonenBreburg. 3.8. De dwaling als zodanig, de onjuiste voorstelling van WonenBreburg over de inschrijfduur van [gedaagde] (A), staat in rechte vast. 3.9. In een geval van zowel een onjuiste mededeling als verzwijging heeft de Hoge Raad beslist dat voldoende is dat de dwalende stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, één of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij precies aangeeft, op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten (HR 17 januari 1997, NJ 1997/222 ( [namen] )).Verder is niet beslissend of de onjuiste voorstelling de kern van de overeenkomst betreft (HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:717, NJ 2020/169). 3.10. Tussen partijen staat vast dat de huurwoning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] (naast inkomensvereisten) werd toegewezen op basis van inschrijfduur. Verder staat vast dat [gedaagde] op basis van haar daadwerkelijke inschrijftijd niet in aanmerking kwam voor deze woning. Dit blijkt ook uit de als productie 5 bij dagvaarding overgelegde lijst, waarop als kortste inschrijftijd van alle kandidaten, in totaal 365, twaalf maanden staat, terwijl de daadwerkelijke inschrijftijd van [gedaagde] bij Klik voor Wonen op het moment van de totstandkoming van de huurovereenkomst amper twee maanden was. Al degenen die op basis van de werkelijke inschrijfduur boven [gedaagde] hebben gestaan in de lijst van geïnteresseerden kwamen vóór [gedaagde] in aanmerking voor de woning.

De kantonrechter: 4.1. vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te ( [postcode] ) [plaats] wegens dwaling; 4.2. veroordeelt [gedaagde] om deze woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en goederen welke zich op of in de woning, voor zover deze niet het eigendom zijn van WonenBreburg, mochten bevinden te ontruimen en de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen; 4.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een vergoeding ter hoogte van de maandelijks verschuldigde huur vanaf de dag dat [gedaagde] het gehuurde heeft gehuurd tot aan de dag dat WonenBreburg weer de gehele beschikking over het gehuurde heeft verkregen, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde] betaalde huur daarmee kan worden verrekend; 4.4. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van WonenBreburg tot en met vandaag vastgesteld op € 1.222,05, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 4.5. veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door WonenBreburg volledig aan voormelde veroordelingen voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: € 124,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving door WonenBreburg tot de dag van volledige betaling, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling; 4.6. verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 4.7. wijst de vordering voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2021.

Daarmee heeft WonenBreburg voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, indien zij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, de overeenkomst met [gedaagde] niet zou hebben gesloten. Het hiervoor onder B bedoelde causaal verband wordt dan ook aanwezig geoordeeld. 3.11. Dan is aan de orde de vraag of sprake is van een dwalingsgeval (C), waarbij WonenBreburg in dit geval een beroep doet op onderdeel b (verzwijging) van artikel 6:228 lid 1 BW, waarin is bepaald: “indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.” 3.12. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het onderscheid tussen ‘weten’ en ‘behoren te weten’ niet categorisch te maken is. Uit het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3424, [namen 1] ) blijkt dat het bij dit dwalingsgeval erom gaat of de wederpartij (hier: [gedaagde] ) een bepaalde omstandigheid waarover wordt gedwaald kent, althans geacht mag worden van die omstandigheid op de hoogte te zijn, dus waarin de wederpartij van de ware stand van zaken feitelijk wel ‘moet’ hebben geweten. 3.13. Over het woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen en de kenbaarheid van de inschrijfdatum staat als onweersproken het volgende vast. Bij elke geadverteerde woning staat duidelijk aangegeven via welke methode de woning wordt verhuurd. In het geval van woningen die op basis van inschrijfduur worden aangeboden staat er: “Volgorde op basis van Inschrijfduur We bepalen de volgorde aan de hand van inschrijfduur (…)” Als er op een woning wordt gereageerd, krijgt de woningzoekende allereerst bij de advertentie, vóór het reageren, een indicatie van de plaats in de ranking als men zou reageren. Vanaf het moment dat de reactietermijn voor een woning is verstreken, wordt de definitieve positie zichtbaar. De inschrijfdatum is altijd zichtbaar op de persoonlijke pagina van de woningzoekende. Als de woningzoekende inlogt, komt hij direct op deze pagina. De woningzoekende moet ingelogd zijn om op een woning te reageren en moet altijd zelf reageren op een woning. Wel kan hij zich abonneren op Tipberichten. In dat geval krijgt hij een e-mailbericht wanneer er nieuwe woningen op de website staan. 3.14. Naar het oordeel van de kantonrechter kan het belang van de inschrijfduur voor het toegewezen krijgen van een woning die op basis van inschrijftijd wordt aangeboden een woningzoekende niet zijn ontgaan. De lengte van de inschrijfduur is immers van doorslaggevend belang bij een zo hoog mogelijke positie in de ranking voor de betreffende woning. [gedaagde] wordt bij uitstek geacht van haar persoonlijke gegevens, waaronder haar inschrijfdatum, op de hoogte te zijn. Haar inschrijfdatum is steeds zichtbaar geweest op haar persoonlijke pagina bij Klik voor Wonen. Zoals gezegd komt men op de persoonlijke pagina terecht na inloggen bij Klik voor Wonen. Omdat [gedaagde] alleen na inloggen heeft kunnen reageren op het nieuwbouwproject [straat namen] te [plaats] heeft zij haar inschrijfdatum op de persoonlijke pagina kunnen en moeten zien. Uit productie 3 bij dagvaarding volgt bovendien dat [gedaagde] na de wijziging van de inschrijfduur en vóór de totstandkoming van de huurovereenkomst nog een aantal keer heeft ingelogd op haar persoonlijke pagina om inkomensverklaringen te uploaden, het verzamelinkomen een aantal keren te wijzigen en om een wijziging aan te brengen in de huishoudgrootte. Ook al die keren heeft [gedaagde] de aangepaste inschrijfduur kunnen en moeten zien op haar persoonlijke pagina. Dat [gedaagde] haar inschrijfdatum niet zelf heeft aangepast, maakt het voorgaande niet anders. 3.15. De kantonrechter is op basis van het bovenstaande van oordeel dat [gedaagde] de wijziging in inschrijfdatum praktisch onmogelijk kan zijn ontgaan. Zij moet derhalve van de ware stand van zaken feitelijk hebben geweten. In dat geval had zij WonenBreburg behoren in te lichten omtrent de foutieve inschrijfdatum. Het is bovendien een feit van algemene bekendheid dat sociale huurwoningen schaars zijn en om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in de regio Breda een minimale inschrijftijd van zes of zeven jaar nodig is. Bij een nieuwbouwwoning in de sociale verhuur – zoals hier – geldt dat nog een veel langere inschrijfduur nodig is dan de hierboven genoemde minimale inschrijftijd. [gedaagde] had slechts een inschrijfduur van vier maanden ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst. De stelling van [gedaagde] dat het haar ervaring is dat bij een herinschrijving eerdere inschrijvingsjaren worden meegenomen, heeft zij niet onderbouwd en acht de kantonrechter ook niet aannemelijk. 3.16. Het voorgaande betekent dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] vernietigd zal worden wegens dwaling. Gelet hierop behoeven de andere grondslagen geen nadere bespreking meer. 3.17. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het beëindigen van de huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat zij geen onjuiste inlichtingen heeft verstrekt en de dupe zou worden van het handelen van een derde. Zij en haar dochter kunnen ook nergens anders terecht. De kantonrechter overweegt het volgende. Hiervoor is reeds overwogen dat [gedaagde] feitelijk moet hebben geweten dat haar inschrijfdatum aanzienlijk was vervroegd en zij WonenBreburg daarover had behoren in te lichten. Gelet daarop moet zij eveneens geacht worden te hebben geweten dat de huurovereenkomst op basis van een valse inschrijfdatum tot stand is gekomen. Zij heeft er daarom rekening mee moeten houden dat deze huurovereenkomst zou kunnen eindigen op het moment dat WonenBreburg op de hoogte zou raken van de valse inschrijfdatum. De kantonrechter wijst verder op de belangrijke maatschappelijke taak die woningbouwverenigingen hebben om ervoor te zorgen dat de verdeling van schaarse sociale huurwoningen op een eerlijke manier verloopt. Het voortduren van deze huurovereenkomst zou daaraan afbreuk doen. Ondanks dat de kantonrechter zich realiseert dat een gedwongen verhuizing een grote impact op [gedaagde] zal hebben, is zij al met al van oordeel dat het beëindigen van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Ontruiming 3.18. Op grond van artikel 3:53 lid 1 BW werkt de vernietiging terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Dit betekent dat (achteraf bezien) tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op een periode van veertien dagen na betekening van dit vonnis. De omstandigheid dat [gedaagde] , hoe spijtig ook, tijd nodig zal hebben om vervangende woonruimte te vinden acht de kantonrechter onvoldoende om de ontruimingstermijn, zoals door [gedaagde] verzocht, op minimaal zes maanden te stellen. Gebruiksvergoeding 3.19. Nu de vernietiging van de huurovereenkomst terugwerkt tot de aanvang van de huurovereenkomst betekent dat ook dat de betalingen die [gedaagde] ten titel van huur aan WonenBreburg heeft verricht, onverschuldigd zijn gedaan.