ECLI:NL:RBLIM:2021:8979

vonnis RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht zaaknummer / rolnummer: C/03/287928 / HA ZA 21-56 Vonnis van 24 november 2021 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonende te [woonplaats] , 2. [eiseres sub 2], wonende te [woonplaats] , eisers, advocaat mr. G.J.M. Philipsen te Eindhoven, tegen 1 [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats] , 2. [gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats] , gedaagden, advocaat mr. A.L. Stegeman te Heerlen. Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding, de conclusie van antwoord, de rolbeschikking van 7 april 2021 waarbij een mondelinge behandeling is gelast, de akte van [eisers] , de akte van [gedaagden] , het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 september 2021. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. In het najaar van 2018 hebben [gedaagden] de woning gelegen aan de [adres] , te [woonplaats] te koop aangeboden. [eisers] hadden belangstelling voor de woning en zij hebben deze bezichtigd. 2.2. Op 24 september 2018 hebben [eisers] een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren door [naam bedrijf 1] (hierna: [naam bedrijf 1] ). 2.3. [naam bedrijf 1] heeft in zijn “Rapportage aankoopadvies” van 24 september 2018 onder het kopje “Interieur Begane grond” onder andere gerapporteerd dat vocht in de kelder aanwezig is. Daarnaast heeft hij gerapporteerd dat de vloeren zijn geïnspecteerd, dat deze in voldoende / matige staat zijn, dat vochtsporen aanwezig zijn en dat de oorzaak daarvan al is verholpen. [naam bedrijf 1] adviseert in zijn rapport de leistenen vloer in de woonkamer te laten reinigen. [naam bedrijf 1] heeft ook het dak en de dakconstructie van de woning geïnspecteerd. 2.4. [eisers] hebben na de bezichtiging en na de inspectie door [naam bedrijf 1] , maar vóór ondertekening van de koopovereenkomst de door de Nederlandse Vereniging voor Makelaars opgestelde en door [gedaagden] ingevulde “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” (hierna: de vragenlijst) ontvangen. Deze vragenlijst was bij de koopovereenkomst gevoegd. 2.6. Op 28 september 2018 hebben [eisers] de woning van [gedaagden] gekocht voor een koopsom van € 480.000,00. [eisers] wisten op dat moment dat de woning oorspronkelijk uit 1907 dateert. 2.7. De koopovereenkomst, die gebaseerd is op de NVM-model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018), bevat de volgende bepaling: “Artikel 6. Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen bewoning . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 2.8. De levering van de woning door [gedaagden] aan [eisers] heeft plaatsgevonden op 29 januari 2019. 3De vordering 3.1. [eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Ten aanzien van de vloer: - primair: [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schadevergoeding van € 10.468,91 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, te weten de datum van levering zijnde 29 januari 2019, dan wel na afloop van de geboden redelijke termijn in de ingebrekestelling, te weten 14 mei 2019, dan wel de datum van betekening van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening, - subsidiair: de gevolgen van de overeenkomst wijzigt in die zin dat [gedaagden] op basis van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en artikel 6:230 lid 2 BW hoofdelijk worden veroordeeld tot opheffing van het door [eisers] geleden nadeel, bestaande uit een betaling aan [eisers] van € 10.468,91 te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van betekening van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening, Ten aanzien van de dakplaten: - primair: voor recht verklaart dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de op hen rustende verplichtingen op grond van de met [eisers] gesloten koopovereenkomst en om die reden hoofdelijk gehouden zijn alle door [eisers] daardoor geleden en nog te lijden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat, - subsidiair: voor recht verklaart dat de koopovereenkomst op grond van dwaling tot stand is gekomen en om die reden dient te worden gewijzigd ter opheffing van het door [eisers] geleden en nog te lijden nadeel, in die zin dat [gedaagden] hoofdelijk gehouden zijn om de kosten van herstel van het gebrek ter zake de knallende dakplaten aan [eisers] te vergoeden inclusief gevolgschade, nader op te maken bij staat, - [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 1.450,00 ter vergoeding van redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datm van verzuim, te weten de datum van levering zijnde 29 januari 2019, dan wel na afloop van de geboden redelijke termijn in de ingebrekestelling, te weten 14 mei 2019, dan wel de datum van betekening van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening, Algemeen: - [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten. 3.2. [gedaagden] voeren verweer tegen toewijzing van de vorderingen. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

Uitgangspunten beoordeling Non-conformiteit? 4.1. De rechtbank zal allereerst uiteenzetten wat het uitgangspunt is voor de beoordeling van de primaire grondslag van de vorderingen van [eisers] en [gedaagden] hebben een koopovereenkomst volgens het model (2018) van de NVM standaard-koopakte gesloten. De inhoud van deze koopovereenkomst dient bij de beoordeling tot uitgangspunt. 4.2. Artikel 6.1 van de overeenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper, [gedaagden] in dit geval, niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper, in dit geval is dat [eisers] , het risico van die gebreken. 4.3. In artikel 6.3 wordt daarop echter een uitzondering gemaakt. De uitzondering houdt in dat [gedaagden] garanderen dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis voor eigen bewoning”. Met artikel 6.3 staan [gedaagden] dus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning als woonhuis verhinderen. 4.4. De uitleg van het begrip “normaal gebruik” moet aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf worden vastgesteld (zie Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981/635 en Hoge Raad 20 februari 2004, NJ 2005/493). Dat betekent dat de rechtbank bij die uitleg niet alleen de tekst van de koopovereenkomst moet betrekken, maar ook de andere omstandigheden van het geval. In dit geval is niet gesteld of gebleken dat partijen hebben gesproken of onderhandeld over wat onder normaal gebruik in de zin van artikel 6.3. moet worden verstaan. Daarom is de rechtbank van oordeel dat voor de uitleg van “normaal gebruik” moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid en woongenot, overeenstemmend met de aard en de ouderdom van de woning. 4.5. In artikel 6.3. zijn partijen ook overeengekomen dat gebreken die het normaal gebruik belemmeren en aan [eisers] bekend of kenbaar waren bij de totstandkoming van de koopovereenkomst toch voor rekening en risico van [eisers] , komen. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gedoeld op de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper, [eisers] in dit geval, niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. 4.6. De rechtbank zal de vorderingen van [eisers] voor zover deze op artikel 6.3. van de koopovereenkomst zijn gebaseerd, tegen deze achtergrond beoordelen. Slaagt het beroep op non-conformiteit ten aanzien van de vloer? 4.7. De eerste reden op grond waarvan [eisers] stellen dat de woning ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik daarvan als woonhuis noodzakelijk zijn, is dat de woonkamervloer als gevolg van een actueel vochtprobleem vochtig is. Tussen [eisers] en [gedaagden] staat niet ter discussie dat de woonkamervloer op het moment van levering vochtig was. Voor dit vochtprobleem geldt dat in het midden kan blijven of het kan of moet worden gekwalificeerd als een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning als woonhuis. Zelfs als de rechtbank veronderstellenderwijs zou aannemen dat dit het geval is, zijn de vorderingen van [eisers] niet toewijsbaar. In dat geval geldt namelijk dat [gedaagden] terecht betogen dat dit gebrek kenbaar was. [eisers] voeren weliswaar aan dat [gedaagden] zich - vanwege een schending van een op hen rustende mededelingsplicht - niet op die kenbaarheid kunnen beroepen, maar hierin volgt de rechtbank hen niet. Voor dit oordeel zijn de volgende feiten en omstandigheden redengevend. Kenbaarheid vochtprobleem 4.8. [eisers] stellen zelf in de dagvaarding dat tijdens de bezichtiging vochtsporen op de vloer zichtbaar waren in de vorm van witte uitbloei. [gedaagden] hebben dit beaamd. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] , in weerwil van hun eerdere standpunt, gesteld dat de uitbloei tijdens de bezichtiging niet zichtbaar was. [gedaagden] hebben dat betwist. [eisers] hebben hun stelling op dit punt verder niet onderbouwd. Dit lag wel op hun weg, te meer aangezien deze stelling niet te rijmen is met de eerder bij dagvaarding door hen ingenomen stelling. De rechtbank neemt daarom bij haar beoordeling tot uitgangspunt dat tijdens de bezichtiging witte uitbloei zichtbaar was op de woonkamervloer. 4.9. Daar komt bij dat partijen het erover eens zijn dat de makelaar tijdens de bezichtiging van de woning door [eisers] aan [eisers] heeft verteld dat de vloer in de woonkamer vochtig was geweest. Daarnaast zijn zij het erover eens dat [gedaagden] tijdens die bezichtiging hebben verteld dat zij in juni 2016 wateroverlast hebben gehad en dat de woonkamervloer als gevolg hiervan nat is geworden. Ook staat tussen partijen niet ter discussie dat [gedaagden] bij die gelegenheid hebben verteld dat en welke maatregelen zij tegen die wateroverlast hebben getroffen en dat zij hebben verteld dat zij sindsdien geen wateroverlast meer hebben gehad. Verder staat vast dat [eisers] tijdens de bezichtiging hebben gezien dat de kelder, die zich - in ieder geval deels - onder de woonkamervloer bevindt, vochtig was (er zaten vochtplekken op de wanden). Ten slotte staat vast dat [gedaagden] bij die gelegenheid hebben verteld dat wel eens water in de kelder staat als het hard regent. 4.10. Op grond van deze feiten en omstandigheden komt de rechtbank tot het oordeel dat het vochtprobleem in de woonkamervloer kenbaar was. Vanwege deze feiten en omstandigheden kon redelijkerwijs van [eisers] worden gevergd dat zij onderzoek zouden laten verrichten ter beantwoording van de vraag of in de vloer (nog steeds) een vochtprobleem aanwezig was. Dat hebben zij ook gedaan. Zij wilden, zo stellen zij zelf, zekerheid over de staat waarin de woning zich bevond en in het bijzonder wilden zij zeker weten dat de woonkamervloer droog was. De omstandigheid dat [naam bedrijf 1] , zoals achteraf is gebleken ten onrechte, heeft gerapporteerd dat de vochtsporen in de vloer oud waren terwijl hij - zoals [gedaagden] onweersproken hebben gesteld - niet zelf heeft gemeten of er vocht in de vloer zat maakt dat, hoe vervelend dat ook is voor [eisers] , niet anders. Een gebrek dat kenbaar is verliest die kwalificatie niet doordat het onderzoek - dat op verzoek van de koper naar aanleiding van de feiten en omstandigheden op basis waarvan het gebrek als kenbaar wordt gekwalificeerd is uitgevoerd - kennelijk niet goed is uitgevoerd. 4.11. De omstandigheid dat [gedaagden] tijdens de bezichtiging en tijdens de inspectie door [naam bedrijf 1] ten onrechte hebben gezegd dat de vloer droog was ( [gedaagden] hebben dat in eerste instantie bij conclusie van antwoord betwist, maar tijdens de mondelinge behandeling hebben zij erkend dat dit is gezegd) kan niet tot een ander oordeel leiden. Die mededeling van [gedaagden] doet niets af aan de hiervoor omschreven feiten en omstandigheden op grond waarvan redelijkerwijs van [eisers] kon worden gevergd dat zij op dit punt onderzoek zouden (laten) verrichten. Voor de omstandigheid dat [gedaagden] de vraag in de vragenlijst of sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en / of wanden met “ja” hebben beantwoord en daarbij hebben vermeld “woonkamer nu droog / opgelost”, geldt hetzelfde. Het klopt dat men in beginsel op de juistheid van de antwoorden in de vragenlijst moet kunnen vertrouwen, maar dat betekent niet dat duidelijke signalen op basis waarvan reden bestaat om aan die juistheid te twijfelen, kunnen worden genegeerd.

4.15. De slotsom van al het voorgaande is dat vorderingen die zijn gebaseerd op artikel 6.3. van de koopovereenkomst niet toewijsbaar zijn ten aanzien van de vloer. De rechtbank zal hierna beoordelen of de op dit artikel gebaseerde vorderingen wel toewijsbaar zijn ten aanzien van de dakplaten. Slaagt het beroep op non-conformiteit ten aanzien van de dakplaten? 4.16. De tweede reden op grond waarvan de woning volgens [eisers] ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis is gelegen in de omstandigheid dat het niet mogelijk is om ongestoord in de woning te slapen in de ouderslaapkamer op de eerste verdieping en in de beoogde ouderslaapkamer op zolder. Bij grote temperatuurwisselingen in de lente en de herfst vinden kraak- en knalgeluiden plaats. Deze worden veroorzaakt door de thermische werking van de dakconstructie. De geluiden doen zich volgens [eisers] in een periode waarin geen grote temperatuurschommelingen plaatsvinden al tot wel 30 keer per nacht voor in de beoogde ouderslaapkamer op zolder en veroorzaken bij een gemiddeld geluidsniveau in de nacht van 24 decibel, geluidspieken boven de 45 decibel met uitschieters tot 66 decibel. Een en ander blijkt uit onderzoek dat zij hebben laten verrichten door Quattro Expertise B.V. (hierna: Quattro), aldus [eisers] 4.17. [gedaagden] betwisten dat de door [eisers] gestelde piekgeluiden in de weg staan aan normaal gebruik van de woning. In dit verband betogen zij allereerst dat het “werken” - het krimpen en uitzetten - van materialen niet kan worden gekwalificeerd als een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarnaast betwisten zij dat de door Quattro gemeten piekgeluiden worden veroorzaakt door de thermische werking van het dak. Ook overigens betwisten [gedaagden] op basis van diverse argumenten de juistheid van de bevindingen van Quattro en de daaraan verbonden conclusies. Verder betogen [gedaagden] dat voor zover de door [eisers] gestelde piekgeluiden worden veroorzaakt door de dakconstructie, geldt dat deze zichtbaar was. [naam bedrijf 1] heeft de dakconstructie gezien en geïnspecteerd. Bovendien dateert de dakconstructie uit 1907. Daaraan kunnen niet de eisen worden gesteld die aan een moderne dakconstructie kunnen worden gesteld, aldus [gedaagden] Ten slotte betogen zij dat in de verkoopbrochure inderdaad is vermeld dat op de zolder mogelijk een slaapkamer kan worden gemaakt, maar dat wel rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat de zolder meer dan100 jaar oud is. Andere gebreken naast de “knallende” dakplaten? 4.18. De rechtbank constateert dat [eisers] bij dagvaarding uitsluitend stellen dat de door hen als “knallen” omschreven geluiden een gebrek vormen dat maakt dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. Bij akte stellen [eisers] onder verwijzing naar het door hen als productie 20 bij die akte in het geding gebrachte rapport van BDA Dak- en Geveladvies B.V. (hierna: BDA): “Indien de sandwichpanelen correct zouden zijn bevestigd zou geen knallend geluid moeten kunnen ontstaan althans zou dit danig verminderd moeten worden.” Tijdens de mondelinge behandeling hebben zij hieraan toegevoegd dat uit het rapport van BDA blijkt dat het dak “op verschillende punten niet goed is vervaardigd”, hetgeen de geluiden verklaart. In combinatie met de structurele verstoring van de nachtrust van [eisers] vormt dit - zo stellen [eisers] - een constructief gebrek, althans een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. 4.19. Voor zover [eisers] hiermee beogen te stellen dat niet alleen de door hen gestelde geluiden, maar ook de wijze waarop de dakplaten (de sandwichpanelen) zijn bevestigd op zichzelf een gebrek vormt dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Die stelling kan, zonder nadere toelichting die [eisers] , niet hebben gegeven, niet de conclusie dragen dat niet op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid en woongenot, overeenstemmend met de aard en de ouderdom van de woning in de woning kan worden gewoond. Een en ander blijkt overigens ook niet uit het rapport van BDA. Hetzelfde geldt voor de verder niet toegelichte stelling dat het dak op verschillende punten niet goed is vervaardigd. Kan ongestoord in de woning worden geslapen? 4.20. Daarmee komt de rechtbank nu toe aan de beantwoording van de vraag of de woning ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn, omdat daarin niet ongestoord kan worden geslapen. De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagden] dat het krimpen en uitzetten van materialen, ook als daarbij geluid wordt gemaakt, geen gebrek kan zijn. Als het krimpen en uitzetten van de dakplaten geluiden veroorzaakt die zo frequent voorkomen en zo hevig zijn dat in de woning niet ongestoord kan worden geslapen, leidt dat wel degelijk tot de conclusie dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan als woonhuis nodig zijn. De omstandigheid dat het geluid een gevolg is van een materiaaleigenschap, maakt dat niet anders. 4.21. Uit het rapport van Quattro blijkt dat in de onderzochte periode in de nachtelijke uren geluidspieken plaatsvinden in de ouderslaapkamer op de eerste verdieping en op zolder. Op basis van dit rapport kan echter niet worden geoordeeld dat in de woning niet ongestoord kan worden geslapen als gevolg van het krimpen en uitzetten van de dakplaten. Hiervoor is het volgende redengevend. 4.22. Quattro heeft de meetresultaten door middel van grafieken in haar rapport verwerkt. In de toelichting op de meetresultaten stelt Quattro dat zij zich bij de bespreking van de meetresultaten richt op de nachtelijke uren, omdat overdag en ’s avonds sprake is van “redelijk wat stoorgeluid van zowel binnen als buiten de woning”. Daarnaast legt Quattro uit dat niet iedere piek die in de grafiek zichtbaar is het “knallen van het dak” betreft, maar dat ook stoorgeluiden van binnen en buiten de woning zijn weergegeven. Quattro rapporteert vervolgens per nacht hoe vaak zij bij een gemiddeld geluidsniveau van 24 decibel in de ouderslaapkamer op de eerste verdieping en 25 decibel op zolder, een piekwaarde hoger dan 45 decibel, heeft geregistreerd die “we aan het werken van de constructie van de woning toeschrijven” of “waarvan wij menen dat deze ontstaan is door thermische werking van materialen onderling in de constructie van de woning.” Op basis van deze bewoordingen van Quattro zelf, kan niet worden vastgesteld dat de gemeten geluidspieken het gevolg zijn van het krimpen en uitzetten van de dakplaten. Alleen al om die reden kan op basis van het rapport van Quattro niet worden geconcludeerd dat in de woning niet ongestoord kan worden geslapen. Deze conclusie wordt echter niet anders in het geval de rechtbank zou aannemen dat de betreffende geluidspieken wel worden veroorzaakt door het krimpen en uitzetten van de dakplaten. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. De ouderslaapkamer 4.23. Uit het rapport van Quattro blijkt dat in de ouderslaapkamer op de eerste verdieping gedurende vier nachten geluidsmetingen zijn uitgevoerd. Iedere nacht heeft Quattro vier à vijf keer een geluidspiek van meer dan 45 decibel geregistreerd die zij toeschrijft aan de “thermische werking van materialen onderling in de constructie van de woning”. De hoogste geluidspiek die in de eerste nacht is gemeten en door Quattro hieraan wordt toegeschreven heeft 48,3 decibel geproduceerd.

4.30. Dit betekent dat vorderingen die zijn gebaseerd op artikel 6.3. van de koopovereenkomst ook niet toewijsbaar zijn ten aanzien van de dakplaten. De rechtbank komt daarom toe aan de beoordeling van het subsidiair door [eisers] aan hun vorderingen ten grondslag gelegde beroep op dwaling. De rechtbank zal dat beroep hierna achtereenvolgens ten aanzien van de vloer en de dakplaten beoordelen. Dwaling 4.31. In artikel 6:228 BW is, voor zover hier van belang, bepaald dat een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is in het geval de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Daarnaast is zo’n overeenkomst vernietigbaar in het geval de wederpartij in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. In lid 2 van artikel 6:230 BW is bepaald dat de rechter in plaats van de vernietiging van de overeenkomst uit te spreken, op verlangen van een van partijen de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel kan wijzigen. [eisers] doen in het verlengde van hun beroep op dwaling een beroep op deze bepaling. Slaagt het beroep op dwaling ten aanzien van de vloer? 4.32. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat zij bij een juiste voorstelling van zaken over het vochtprobleem in de woonkamervloer, de koopovereenkomst niet of in ieder geval niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten. De rechtbank zal bij de beoordeling daarom hiervan uitgaan. Dwaling te wijten aan inlichting [gedaagden] ? 4.33. [eisers] leggen ten eerste aan hun beroep op dwaling ten grondslag dat zij ervan uitgingen dat de uitbloei op de woonkamervloer enkel een esthetisch gebrek betrof, omdat [gedaagden] tijdens de bezichtiging en de bouwkundige keuring door [naam bedrijf 1] hebben gezegd dat de vloer droog was en omdat zij ook in de vragenlijst hebben verklaard dat het onderliggende probleem was verholpen. 4.34. [gedaagden] betwisten dat [eisers] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben gedwaald over het vochtprobleem in de woonkamervloer als gevolg van hun mededelingen daarover. [gedaagden] hebben in dit kader aangevoerd dat [eisers] zelf stellen dat zij [naam bedrijf 1] hebben ingeschakeld, omdat zij zeker wilden weten dat het vochtprobleem was opgelost. [eisers] hebben dus geen genoegen genomen met de informatie van [gedaagden] en zij hebben hun aankoopbeslissing niet daarop gebaseerd, aldus [gedaagden] 4.35. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] in het licht van de betwisting daarvan door [gedaagden] onvoldoende hebben onderbouwd dat hun dwaling over het vochtprobleem te wijten is aan inlichtingen van [gedaagden] Hiervoor is al gebleken dat [eisers] inderdaad, zoals [gedaagden] betogen, geen genoegen hebben genomen met de informatie die zij tijdens de bezichtiging van [gedaagden] hebben gekregen over, onder andere, het vochtprobleem in de woonkamervloer. Daar komt bij dat [eisers] inderdaad zelf stellen dat zij zeker wilden weten dat het vochtprobleem was opgelost en zij stellen ook dat zij [naam bedrijf 1] mede om die reden opdracht hebben gegeven tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring. Bij deze stand van zaken had het op de weg van [eisers] gelegen om feiten of omstandigheden aan te dragen op basis waarvan kan of moet worden geconcludeerd dat de dwaling over het vochtprobleem in de woonkamervloer desondanks te wijten is aan inlichtingen van [gedaagden] (en dus niet aan de bevindingen van [naam bedrijf 1] ). [eisers] hebben echter geen feiten of omstandigheden aangedragen die dit oordeel kunnen dragen. De omstandigheid dat [gedaagden] de vraag in de vragenlijst of sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en / of wanden met “ja” hebben beantwoord en daarbij hebben vermeld “woonkamer nu droog / opgelost”, rechtvaardigt die conclusie niet. [eisers] hebben op dit punt verklaard dat dit antwoord de uitkomst van het onderzoek door [naam bedrijf 1] bevestigde en dat men moet kunnen vertrouwen op de antwoorden die in de vragenlijst worden gegeven. Dat is echter onvoldoende voor het oordeel dat de onjuiste voorstelling van zaken die [eisers] over het vochtprobleem hadden, is veroorzaakt door inlichtingen van [gedaagden] Het beroep op dwaling kan daarom op deze grond niet slagen. Schending mededelingsplicht door [gedaagden] ? 4.36. [eisers] leggen ten tweede aan hun beroep op dwaling ten grondslag dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. [gedaagden] hadden volgens [eisers] moeten mededelen dat het vochtprobleem in de woonkamervloer nog steeds bestond. 4.37. [gedaagden] betwisten dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden. 4.38. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] in het licht van de betwisting daarvan door [gedaagden] ook onvoldoende hebben onderbouwd dat [gedaagden] informatie hebben achtergehouden over het vochtprobleem in de woonkamervloer en meer in het bijzonder over de actualiteit daarvan. De rechtbank overweegt in dit verband dat hiervoor al aan de orde is geweest dat niet ter discussie staat dat [gedaagden] [eisers] hebben geïnformeerd over de wateroverlast die in 2016 heeft plaatsgevonden, over het feit dat de woonkamervloer als gevolg daarvan nat is geworden en over de maatregelen die zijn getroffen om herhaling te voorkomen. Daarnaast hebben [eisers] tijdens de bezichtiging gezien dat de kelder, die zich (in ieder geval deels) onder de woonkamer bevindt, vochtig was. [eisers] stellen zelf dat [gedaagden] bij die gelegenheid hebben verteld dat wel eens water in de kelder staat als het hard regent. Verder is hiervoor al geoordeeld dat [eisers] geen feiten of omstandigheden hebben aangedragen op basis waarvan kan of moet worden geconcludeerd dat [gedaagden] wisten of moesten weten dat het vochtprobleem in de woonkamervloer niet was opgelost. De rechtbank verwijst naar hetgeen hiervoor op dit punt is overwogen. Verder betrekt de rechtbank bij haar oordeel dat [eisers] geen feiten of omstandigheden naar voren hebben gebracht op basis waarvan kan worden geoordeeld dat [gedaagden] , bijvoorbeeld vanwege hun bijzondere positie of deskundigheid, wisten of hadden moeten weten dat de uitbloei het gevolg was van een actueel vochtprobleem. Gelet hierop en op het feit dat als uitgangspunt geldt dat voor de wederpartij van de dwalende, [gedaagden] , bezwaarlijk een verplichting tot het verschaffen van inlichtingen kan worden aangenomen met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is (Hoge Raad 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3424) komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagden] hun mededelingsplicht niet hebben geschonden. Ook hier geldt dat de omstandigheid dat [gedaagden] ten onrechte hebben gezegd dat de vloer droog was niet tot een ander oordeel kan leiden. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] wist dat zijn mededeling niet juist was. Het voorgaande brengt mee dat het beroep op dwaling op basis van dit argument ook niet kan slagen.

4.39. Uit het voorgaande volgt dat het beroep op dwaling ook niet slaagt. Dit brengt mee dat de vorderingen van [eisers] niet toewijsbaar zijn voor zover ze betrekking hebben op de vloer. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen. Slaagt het beroep op dwaling ten aanzien van de dakplaten? 4.40. Ter onderbouwing van hun beroep op dwaling stellen [eisers] dat zij bij de aankoop van de woning ervan uitgingen dat geen sprake was van knallende dakplaten. Ook hier geldt dat [eisers] onweersproken hebben gesteld dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of in ieder geval niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten. De rechtbank zal bij de beoordeling daarom hiervan uitgaan. Dwaling te wijten aan inlichting [gedaagden] ? 4.41. [eisers] leggen ten eerste aan het beroep op dwaling ten grondslag dat zij op basis van de mededeling van [gedaagden] in de vragenlijst ervan uitgingen dat geen sprake was van knallende dakplaten. [gedaagden] heeft immers onder vraag 3c in de vragenlijst verklaard dat geen sprake was van krakende of aangetaste dakdelen, aldus [eisers] 4.42. [gedaagden] betwist dat de dwaling van [eisers] is te wijten aan inlichtingen die zij hebben verstrekt. 4.43. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat tijdens de bezichtiging niet over de dakplaten en / of de staat van de dakconstructie is gesproken. [gedaagden] hebben hierover niets gezegd en [eisers] hebben hierover niets gevraagd. In de vragenlijst hebben [gedaagden] wel een inlichting verstrekt over het dak, in die zin dat de vraag of in het verleden gebreken zijn geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en / of aangetaste dakdelen met “nee” is beantwoord. [gedaagden] betwisten gemotiveerd dat de onjuiste voorstelling van zaken bij [eisers] hierdoor is veroorzaakt. Zij hebben, net als ten aanzien van de vloer, aangevoerd dat [naam bedrijf 1] ook het dak en de dakconstructie heeft geïnspecteerd en zij betogen dat de bevindingen van [naam bedrijf 1] doorslaggevend waren voor de beslissing van [eisers] om tot aankoop van de woning over te gaan. Daarnaast hebben zij naar voren gebracht dat uit het feit dat [eisers] de vragenlijst pas bij de koopovereenkomst hebben ontvangen, blijkt dat deze niet doorslaggevend was voor de aankoopbeslissing. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] in dit licht onvoldoende hebben onderbouwd dat hun onjuiste voorstelling van zaken over de dakplaten is veroorzaak door de inlichting die [gedaagden] in de vragenlijst hebben verstrekt. Ook hier geldt dat de enkele stelling dat de antwoorden in de vragenlijst de uitkomst van het onderzoek door [naam bedrijf 1] bevestigde en dat men moet kunnen vertrouwen op de antwoorden die in de vragenlijst worden gegeven, hiervoor onvoldoende is. Bij deze stand van zaken kan niet worden geoordeeld dat de onjuiste voorstelling van zaken van [eisers] is veroorzaakt door de inlichting die [gedaagden] in de vragenlijst hebben verstrekt, zodat het beroep op dwaling op deze grond niet slaagt. Schending mededelingsplicht door [gedaagden] ? 4.44. [eisers] leggen ten tweede aan hun beroep op dwaling ten grondslag dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. [gedaagden] hadden volgens [eisers] moeten mededelen dat de dakplaten “knallen” en zij hadden moeten beseffen dat [eisers] de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten als hen was verteld over de knallende dakplaten. 4.45. [gedaagden] betwisten dat op hen een mededelingsplicht rustte en dat zij deze hebben geschonden. 4.46. Uit hetgeen hiervoor is geoordeeld over de frequentie en de ernst van de geluidspieken, aannemend dat deze zijn veroorzaakt door het krimpen of uitzetten van de dakplaten, volgt dat die geluiden niet van dien aard zijn dat alleen al op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat [gedaagden] wisten of moesten weten dat [eisers] op dit punt een onjuiste voorstelling van zaken hadden en dat zij [eisers] hierover moesten informeren. Overige feiten of omstandigheden op basis waarvan deze conclusie kan worden getrokken zijn door [eisers] niet aangedragen. Het beroep op dwaling op de grond dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden strandt reeds hierop.

4.47. Uit het voorgaande volgt dat het beroep op dwaling niet slaagt. De vorderingen van [eisers] zijn dus ook niet toewijsbaar voor zover ze betrekking hebben op de dakplaten. Eindconclusie 4.48. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eisers] zowel ten aanzien van de woonkamervloer als ten aanzien van de dakplaten niet toewijsbaar zijn. Dit betekent dat alle vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. Proceskosten 4.49. Aangezien [eisers] in deze procedure in het ongelijk zijn gesteld, zullen zij in de door [gedaagden] gemaakte proceskosten worden veroordeeld. Die kosten begroot de rechtbank op: - griffierecht € 952,00 - salaris advocaat € 1.126,00 (2 punten x tarief € 563,00) - totaal € 2.078.00

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagden] tot nu toe begroot op € 2.078,00, 5.3. verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. N.H.J. Lafghani, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021. type: NL

In de tweede nacht produceert de hoogste geluidspiek die Quattro hieraan toeschrijft 59,5 decibel en in de derde en vierde nacht produceert de hoogste geluidspiek respectievelijk 52,2 en 52,8 decibel. 4.24. [gedaagden] hebben erop gewezen dat uit het rapport van Quattro blijkt dat een fluitende vogel een geluidspiek heeft geproduceerd die bijna 45 decibel bedraagt. In vergelijking hiermee zijn geluidspieken van respectievelijk 48,3, 52,2 en 52,8 decibel niet van dien aard dat op basis daarvan kan worden geoordeeld dat in de woning niet ongestoord kan worden geslapen. De omstandigheid dat één geluidspiek is gemeten van 59,5 decibel, kan niet tot een ander oordeel leiden. In dit verband geldt dat [gedaagden] onder verwijzing naar het door hen als productie 6 bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte overzicht van geluidsniveaus onweersproken hebben gesteld dat een vaatwasser een geluid van 60 decibel produceert. [eisers] hebben daartegenover gesteld dat een vaatwasser doorgaans niet naast het bed staat. Dat zal doorgaans inderdaad niet het geval zijn, maar één geluidspiek in een periode van vier nachten die vergelijkbaar is met het geluid dat een vaatwasser produceert, maakt niet dat niet ongestoord in de woning kan worden geslapen. [eisers] hebben in dit verband nog aangevoerd dat een geluidsproductie van 60 decibel ook vergelijkbaar is met het geluid van een wekker, die doorgaans wél naast het bed staat en bedoeld is om mensen te wekken. [gedaagden] hebben niet betwist dat een wekker ook een geluid van 60 decibel produceert. Toch leidt deze vergelijking niet tot een ander oordeel. Hoewel een wekker inderdaad bedoeld is om mensen te wekken, zodat kan worden geconcludeerd dat men van een geluidspiek van 60 decibel wakker kan worden, geldt nog steeds dat één piek met deze geluidsproductie tijdens een meetperiode van vier nachten niet het oordeel kan dragen dat in de woning niet ongestoord kan worden geslapen. Om tot dit oordeel te kunnen komen is meer nodig, zowel wat betreft de frequentie van de geluidspieken als de ernst daarvan. De zolder 4.25. Voor de zolder geldt dat uit het rapport van Quattro blijkt dat gedurende twee nachten geluidsmetingen zijn uitgevoerd. De eerste nacht heeft Quattro meer dan 35 keer een piekgeluid van meer dan 45 decibel geregistreerd dat zij toeschrijft aan de “thermische werking van materialen onderling in de constructie van de woning” en in de tweede nacht meer dan 30 keer. De hoogste geluidspiek die in de eerste nacht is gemeten en door Quattro aan de “thermische werking van materialen onderling in de constructie van de woning” wordt toegeschreven heeft 65,6 decibel geproduceerd. In de tweede nacht produceert de hoogste geluidspiek die Quattro hieraan toeschrijft 61,8 decibel. 4.26. Uit het rapport van Quattro volgt dat de geluidspieken op zolder meer geluid - tot 65,6 decibel - produceren en dat geluidspieken boven 45 decibel veel vaker voorkomen dan op de ouderslaapkamer op de eerste verdieping. Toch betekent dat - nog steeds aannemend dat de hiervoor geluidspieken het gevolg zijn van het krimpen en uitzetten van de dakplaten - niet dat op basis hiervan wel kan worden geoordeeld dat in de woning niet ongestoord kan worden geslapen en dat - in het verlengde daarvan - de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De rechtbank komt basis van de volgende feiten en omstandigheden tot dit oordeel. 4.27. [eisers] en [gedaagden] zijn het erover eens dat in de brochure die met het oog op de verkoop van de woning is opgesteld, is vermeld dat op zolder een slaapkamer kan worden gerealiseerd. Daarom gaat de rechtbank bij haar beoordeling hiervan uit. [gedaagden] betogen dat bij de beantwoording van de vraag of de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis noodzakelijk zijn, rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat de zolder meer dan 100 jaar oud is en dat de dakconstructie van de zolder uit 1907 dateert. De rechtbank volgt hen hierin. Hiervoor onder 4.2. is beoordeeld wat onder “normaal gebruik” van de woning moet verstaan. Daarbij is geoordeeld dat hiermee is bedoeld dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid en woongenot, overeenstemmend met de aard en de ouderdom van de woning. In dit geval geldt dat de oorspronkelijke woning, waaronder de zolder en de dakconstructie die zich daar bevindt, is gebouwd in 1907. [eisers] wisten dat toen zij de woning kochten. Bij de koop van een oudere woning dient in beginsel rekening te worden gehouden met slijtage en met de omstandigheid dat verouderde materialen zijn gebruikt. Dit brengt mee dat aan zo’n woning niet dezelfde eisen, bijvoorbeeld ten aanzien van geluid veroorzaakt door “het werken” van materialen kunnen worden gesteld die kunnen worden gesteld aan een woning die recent is gebouwd. Dat geldt ook in dit geval. De omstandigheid dat in de verkoopbrochure is vermeld dat op de zolder een slaapkamer kan worden gerealiseerd maakt dat niet anders. Enerzijds doet deze omstandigheid niets af aan het feit dat men bij een zolder en dakconstructie die meer dan 100 jaar oud zijn rekening ermee moet houden dat bijvoorbeeld het “werken” van de materialen geluiden kan veroorzaken die qua frequentie en ernst heviger zijn dan bij een woning die meer recent is gebouwd. Anderzijds betekent de enkele vermelding dat een slaapkamer kan worden gerealiseerd niet, dat men - ondanks dat de zolder en de dakconstructie uit 1907 dateren - ervan uit kan gaan dat daarvoor geen maatregelen nodig zijn, bijvoorbeeld ter voorkoming van geluidshinder. Tussenconclusie en bewijsaanbod 4.28. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de op de ouderslaapkamer en op zolder gemeten geluidspieken, ook als wordt aangenomen dat deze zijn veroorzaakt door het krimpen en uitzetten van de dakplaten, niet het oordeel rechtvaardigen dat de woning ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik daarvan als woonhuis noodzakelijk zijn. Al hetgeen partijen voor het overige naar aanleiding van en in relatie tot het rapport van Quattro naar voren hebben gebracht kan daarom onbesproken blijven. 4.29. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] voor het geval de rechtbank van oordeel zou zijn dat [gedaagden] de inhoud van het rapport van Quattro voldoende gemotiveerd hebben betwist, aangeboden nader bewijs te leveren van hun stellingen. Aan die bewijslevering komt de rechtbank gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de ernst en frequentie van de geluidspieken niet toe. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat [eisers] niet hebben gesteld dat de geluidsmeting van Quattro niet representatief is wat betreft ernst en frequentie van de geluidspieken.