ECLI:NL:RBZWB:2016:8496

vonnis RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Zittingsplaats: Middelburg zaaknummer / rolnummer: C/12/85941 / HA ZA 12-265 Vonnis van 7 september 2016 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE TERNEUZEN, zetelend te Terneuzen, eiseres, advocaat mr. J.A.M.A. Sluysmans te ‘s-Gravenhage, tegen 1 [gedaagden] , wonende te Hulst, 2. [gedaagden], wonende te Ossenisse, gemeente Hulst, 3. [gedaagden], wonende te Rotterdam, gedaagden,advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg, en 4 [requirant] wonende te Hulst, requirant tot tussenkomst, advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg. Partijen zullen hierna de gemeente, [gedaagden] en [requirant] worden genoemd. 1

1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:- het tussenvonnis van 3 april 2013- de akte van 11 maart 2015, houdende depot deskundigenrapport- de brief van mr. Linssen van 24 september 2015 met producties- het rolbericht van de zijde van [gedaagden] en [requirant] van 26 mei 2016, inhoudende overlegging producties 1 t/m 4- de brief van mr. Van Mierlo van 7 juni 2016 met opgave van de deskundigenkosten- de pleitnota van de zijde van de gemeente - de pleitnota van de zijde van [gedaagden] en [requirant]- het proces-verbaal van het pleidooi, gehouden op 31 mei 2016- de faxbrief van mr. Linssen van 15 juni 2016 met opgave van de deskundigenkosten- de brief van mr. Sluijsmans van 24 juni 2016 met reactie op de kostenopgave. 1.2. Bij beschikking van de rechtbank Middelburg, thans rechtbank Zeeland-West-Brabant, van 11 oktober 2012 heeft de rechtbank mr. H.J.M. Van Mierlo, J.J. Joziasse en G.N.A. Roovers tot deskundigen benoemd. Bij beschikking van 14 januari 2013 is G.N.A. Roovers van zijn taak als deskundige op te treden ontheven en is in zijn plaats C.B. ten Hove tot deskundige benoemd. Op 4 februari 2013 hebben de deskundigen het onteigende nader opgenomen. Mr. Van Mierlo heeft, als voorzitter van de deskundigencommissie, bij brief van 19 december 2014 het conceptdeskundigenrapport gedeponeerd.Namens de gemeente is hierop gereageerd bij brief van 16 januari 2015, namens [gedaagden] en [requirant] bij brief van 30 januari 2015.De zaak is, nadat aanvankelijk pleidooi was bepaald op 5 oktober 2015, welk pleidooi is aangehouden in afwachting van uitspraken van de Hoge Raad omtrent - kort gezegd - “het eliminatiebeginsel”, bepleit op 31 mei 2016. 1.3. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat de door [gedaagden] en [requirant] bij rolbericht van 26 mei 2016 overgelegde stukken te laat zijn ingediend. Deze stukken dienen volgens de gemeente buiten beschouwing te blijven.[gedaagden] en [requirant] hebben aangevoerd dat de stukken aansluiten bij eerder ingediende stukken en het eerder ingenomen standpunt van [gedaagden] en [requirant] ondersteunen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de betreffende stukken door mr. Linssen weliswaar te laat zijn ingediend, maar dat gesteld noch is gebleken dat de gemeente in haar verdediging is geschaad. De stukken zijn toegelaten. 2De verdere beoordeling 2.1. Bij vonnis van 3 april 2013 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de gemeente van het perceel:kadastraal bekend gemeente Sas van Gent, sectie M, nummer 766, (totaal groot 06.40.95 ha) grondplannummer 1, ter grootte van 05.49.65 ha, omschrijving terrein (akkerbouw).Het onteigende is thans kadastraal hernummerd tot sectie M, nummer 1335. Het overblijvende heeft het nummer sectie M 1336 gekregen. 2.2. In het onteigeningsvonnis is het aan [gedaagden] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 439.720,00. Het aan [requirant] te betalen voorschot op de schadeloosstelling is bepaald op nihil. 2.3. [gedaagden] heeft cassatieberoep ingesteld tegen het onteigeningsvonnis. Dit cassatieberoep is bij arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 verworpen. Het onteigeningsvonnis is op 20 mei 2014 ingeschreven in de openbare registers.2.4. De bij beschikkingen van 11 oktober 2012 en 14 januari 2013 benoemde deskundigen is opgedragen de schadeloosstelling te begroten. 2.5. De deskundigen hebben in hun rapport de aan [gedaagden] te betalen schadeloosstelling als volgt begroot:- waarde van het onteigende € 178.636,25- waardevermindering van het overblijvende € 18.260,00- inkomensschade nihil- bijkomende schade nihil- belastingschade P.M.- rente P.M. totaal € 196.897,00 + 2x P.M. 2.6. De schadeloosstelling voor [requirant] is door de deskundigen begroot op:- schadeloosstelling € 166.740,00- rente P.M.totaal € 166.740,00 + P.M. 2.7. Namens de gemeente is aan [gedaagden] laatstelijk aangeboden als schadeloosstelling een bedrag van € 439.720,00 en aan [requirant] een bedrag van nihil. 2.8. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat het deskundigenrapport onvoldoende grondslag en onderbouwing biedt om de schadeloosstelling voor hem vast te stellen op het door de deskundigen geadviseerde bedrag. [requirant] heeft de door de deskundigen begrote aan hem te betalen schadeloosstelling (nog) op één punt betwist. 2.9. De standpunten van partijen ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten, zullen conform de in het deskundigenrapport onderscheiden paragrafen worden behandeld. Waarde van het onteigende 2.10. Ter plaatse van het onteigende vigeert het bestemmingsplan “Glastuinbouwgebied Kanaalzone”, vastgesteld op 26 juni 2008 door de raad van de gemeente Terneuzen. Het plan is op 4 november 2008 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zeeland. Dit plan voorziet in de komst van een nieuw glastuinbouwgebied in (gedeelten van) de Koegorspolder, de Smidsschorrepolder en de Autrichepolder. Het onteigende is gelegen in de Smidsschorrepolder. Op grond van voornoemd bestemmingsplan rustte op de peildatum op het onteigende de bestemming “glastuinbouwdoeleinden (GL)”, met voor een deel de dubbelbestemming “buisleidingenstrook toetsingsgebied”.Voorafgaand aan de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Glastuinbouwgebied Kanaalzone” gold voor het onteigende het bestemmingsplan “Axelse Vlakte I”, met de bestemming “agrarische doeleinden”. Wijze van gebruik 2.11. Het onteigende betreft een rechthoekig perceel van 54.965 m², dat door [requirant] , die is gehuwd met één van de eigenaren, wordt gebruikt ten behoeve van zijn akkerbouwbedrijf. Pacht 2.12. [requirant] stelt dat hij het onteigende pacht van [gedaagden] Aanvankelijk heeft hij het onteigende gepacht op basis van een schriftelijke en door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst met [vader] (vader van [gedaagden] ). Deze overeenkomst is aangegaan per 1 januari 2009 en eindigde per 31 december 2014. Op 2 april 2012 heeft [vader] het onteigende overgedragen aan zijn kinderen, [gedaagden] [requirant] stelt dat hij op enig moment een nieuwe mondelinge pachtovereenkomst heeft gesloten met [gedaagden] voor onbepaalde tijd. 2.13. De gemeente stelt dat op de peildatum geen pachtovereenkomst bestaat, althans dat die overeenkomst per 31 december 2014 is geëindigd. 2.14. De deskundigen gaan uit van waardering van het onteigende in verpachte staat. Zij stellen dat er op de peildatum een pachtovereenkomst bestond tussen [gedaagden] en [requirant] . De omstandigheid dat het onteigende op 2 april 2012 is overgedragen aan [gedaagden] heeft slechts tot gevolg dat de persoon van de verpachter is gewijzigd; de pachtovereenkomst is in stand gebleven, aldus de deskundigen. 2.15. De rechtbank onderschrijft de conclusie van de deskundigen op dit punt en maakt dit oordeel tot het hare. 2.16. Ingevolge artikel 40a Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende bepaald te worden op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende.

De rechtbank: 3.1. verzoekt de deskundigen een nader rapport uit te brengen op basis van de uitgangspunten zoals genoemd in r.o. 2.23 en 2.28, en verwijst de zaak daartoe naar de rol van 14 december 2016, 3.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit, mr. H.A. Witsiers en mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2016. FM

Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagden] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen. Eliminatie van de bestemming “glastuinbouwdoeleinden”? 2.17. De deskundigen nemen als uitgangspunt dat ingevolge artikel 40c Ow bij het bepalen van de schadeloosstelling - en als onderdeel daarvan: bij de waardering van het onteigende - geen rekening wordt gehouden met voor- of nadelen, teweeggebracht door (1) het werk waarvoor onteigend wordt, (2) de overheidswerken die daarmee in verband staan en (3) de plannen voor de werken sub 1 en 2. Volgens vaste rechtspraak kan een bestemmingsplan in beginsel niet worden gekwalificeerd als een “plan voor het werk waarvoor onteigend wordt”. Dit is anders indien - kort gezegd - het bestemmingsplan slechts is vastgesteld om de planologische onderbouwing te geven van een al bestaand concreet plan voor het werk, aldus de deskundigen. In een voorkomend geval wordt het bestemmingsplan in zoverre beschouwd als behorende bij het plan voor het werk als bedoeld in artikel 40c onder 1 en 3 Ow (dat moet worden weggedacht). 2.18. Onder verwijzing naar voornoemd kader stellen de deskundigen vast dat in dit geval bij de waardering van het onteigende het bestemmingsplan “Glastuinbouwgebied Kanaalzone”, en daarmee de ingevolge dit bestemmingsplan op het onteigende rustende bestemming “glastuinbouwdoeleinden”, moet worden geëlimineerd en dat derhalve bij de waardering van het onteigende moet worden teruggevallen op het voorheen geldende bestemmingsplan “Axelse vlakte I” dat ter plaatse de bestemming “agrarische doeleinden” projecteerde. De deskundigen geven in hun rapport (p. 25 en 26) een overzicht van de voorgeschiedenis van het bestemmingsplan “Glastuinbouwgebied Kanaalzone” en de afspraken over de realisering daarvan. Met inachtneming van de door hen geschetste ontwikkelingen concluderen zij dat er - voorafgaand aan de vaststelling van dit bestemmingsplan - al een voldoende concreet plan voor het werk was. In dat kader is volgens de deskundigen relevant dat het plan voor het werk nog niet geheel hoeft te zijn uitgewerkt op het moment dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld.Daarnaast is het bestemmingsplan “Glastuinbouwgebied Kanaalzone” volgens de deskundigen vastgesteld om de juridisch planologische onderbouwing te geven voor het plan voor het werk. De deskundigen hebben naar aanleiding van de “15 januari-arresten” van de Hoge Raad hun conclusie dat aan alle vereisten voor eliminatie is voldaan gehandhaafd. Ten aanzien van het vereiste “overheidswerk” hebben de deskundigen nader toegelicht dat blijkens het arrest Goense/Zeeland (ECLI:NL:HR:2016:25) alleen eliminatie van een bestemming kan plaatsvinden, indien het bewuste werk voor rekening en risico van een rechtspersoon als bedoeld in artikel 2:1 lid 1 en 2 BW wordt uitgevoerd. In het onderhavige geval zal de op het onteigende geprojecteerde glastuinbouwbestemming worden gerealiseerd door N.V. Zeeland Seaports. Hoewel dit op zichzelf geen publiekrechtelijke rechtspersoon is, is van belang dat 100% van de aandelen van N.V. Zeeland Seaports in eigendom is bij de Gemeenschappelijke Regeling Zeeland Seaports (GR). Deze GR is op haar beurt een samenwerkingsverband tussen de provincie Zeeland, en de gemeenten Terneuzen, Vlissingen en Borssele. Het werk wordt dus uiteindelijk voor rekening en risico van overheden uitgevoerd, aldus de deskundigen. In een dergelijke situatie is er naar het oordeel van de deskundigen voldaan aan het vereiste van een overheidswerk, ook al wordt de bestemming verwezenlijkt door een NV. Indien dit anders zou zijn, kan er bijvoorbeeld bij onteigeningen door de besloten vennootschap ProRail ten behoeve van de aanleg van spoorwegen nimmer sprake zijn van een overheidswerk. Dit zou als consequentie hebben dat de bestemming/aanduiding “spoorweg” nooit kan worden geëlimineerd. Dat kan niet de bedoeling zijn geweest van de Hoge Raad met de “15-januari arresten”, aldus de deskundigen. 2.19. De gemeente schaart zich achter de conclusie en de overwegingen van de deskundigen op dit punt. Zij stelt dat het vigerende bestemmingsplan “Glastuinbouwgebied Kanaalzone” niet meer is dan de juridisch-planologische onderbouwing van een vóór de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan (zoals kenbaar uit de “Streekplanherziening Glastuinbouw” uit 2003 en de Nota Ruimte uit 2004 en in het bijzonder de “Zoekactie glastuinbouwlocatie Terneuzen” uit 2004 en het Omgevingsplan Zeeland 2006-2012).De omstandigheid dat het onderhavige werk tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van N.V. Zeeland Seaports, die niet kwalificeert als een publiekrechtelijke rechtspersoon in de zin van artikel 2:1 lid 1 en 2 BW, staat volgens de gemeente niet aan eliminatie in de weg. De gemeente stelt dat de Hoge Raad in het arrest Goense/Zeeland het begrip overheidswerk koppelt aan de rechtspersonen als bedoeld in artikel 2:1 BW op basis van door hem concreet aangeduide vindplaatsen uit de parlementaire geschiedenis. Volgens de gemeente lijkt de Hoge Raad evenwel te miskennen dat de betreffende vindplaatsen betrekking hebben op een ontwerp van wet dat uiteindelijk – in de toenmalige vorm – de eindstreep niet heeft gehaald.In het ontwerp van 19 december 1979 (Kamerstukken II, 1979-80, 15978, nr. 2) luidde artikel 40c namelijk:“Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak of een beperkt zakelijk recht daarop wordt geen rekening gehouden met de voordelen of nadelen, teweeggebracht door activiteiten van de onteigenaar of van een publiekrechtelijk lichaam”. De passages uit de parlementaire geschiedenis die de Hoge Raad voor ogen heeft verduidelijken wat de wetgever voor ogen stond met het in dat ontwerp gebruikte begrip “publiekrechtelijk lichaam”, aldus de gemeente. Het ontwerp is nadien – bij nota van wijziging van 24 december 1980 – echter ingrijpend gewijzigd, hetgeen resulteerde in de huidige tekst. Hierbij is het oorspronkelijk beoogde artikel 40c in delen geknipt. Het “werk waarvoor onteigend wordt” is niet per definitie een werk dat door een publiekrechtelijk lichaam wordt uitgevoerd. Die eis geldt alleen ten aanzien van de werken als bedoeld in art. 40c onder 2 (en de plannen voor die werken). De ingevolge art. 40c onder 1 eventueel te elimineren werken (en – op grond van sub 3 – plannen voor die werken) kunnen “gewoon” door een willekeurige derde worden uitgevoerd. Als dat toevallig geen publiekrechtelijk lichaam is, staat dat niet in de weg aan de mogelijkheid van eliminatie. Bepalend is of aan die partij de uitvoering van een werk, dat in het publiek belang onteigening vordert, is toegestaan. De focus die de Hoge Raad legt op de uitvoering door een publiekrechtelijk lichaam, vindt dus – anders dan de Hoge Raad kennelijk meent – geen grondslag in de wetsgeschiedenis, aldus de gemeente.Zelfs als dit anders zou zijn, en toch zou moeten worden vastgehouden aan het “overheidswerk”, dan ziet de gemeente aanleiding om (ook) het glastuinbouwgebied als zodanig aan te merken. Weliswaar is N.V. Zeeland Seaports geen publiekrechtelijk lichaam, zij is wel een naamloze vennootschap waarvan alle aandelen worden gehouden door een rechtspersoon die kwalificeert als een publiekrechtelijk lichaam, namelijk de Gemeenschappelijke Regeling Zeeland Seaports; een samenwerkingsverband tussen andere publiekrechtelijke lichamen, de provincie Zeeland en de gemeenten Terneuzen, Vlissingen en Borssele. De ontwikkeling van het glastuinbouwgebied is een publiek werk dat aan N.V. Zeeland Seaports is toegestaan en opgedragen en ter verwezenlijking waarvan in voorkomend geval kan en mag worden onteigend. Dat is een andere situatie dan die waarin het werk wordt gerealiseerd door bijvoorbeeld een projectontwikkelaar. De gemeente stelt dat de deskundigen terecht de vergelijking trekken met ProRail.

ProRail is evenmin een publiekrechtelijk lichaam, maar wel - net als N.V. Zeeland Seaports - een privaatrechtelijke rechtspersoon, waarvan de aandelen worden gehouden door de overheid, de Staat. Het is niet goed voorstelbaar dat de Hoge Raad in zijn arrest Goense/Zeeland een einde heeft willen maken aan de eliminatie van bestemmingen voor bijvoorbeeld spoorwegdoeleinden. Die moeten gewoon als “overheidswerk” blijven worden beschouwd, ook al worden zij door een privaatrechtelijke rechtspersoon als hiervoor beschreven gerealiseerd.Het voorgaande brengt naar de mening van de gemeente met zich dat bij de waardering van het onteigende, de huidige bestemming “glastuinbouwdoeleinden (GL)” moet worden weggedacht. In plaats daarvan dient te worden teruggevallen op de voorheen geldende bestemming “agrarische doeleinden”. 2.20. [gedaagden] stelt dat de deskundigen bij de begroting van de schadeloosstelling ten onrechte het huidige bestemmingsplan “Glastuinbouwgebied Kanaalzone” en de bestemming “glastuinbouwdoeleinden” hebben geëlimineerd. Volgens [gedaagden] is er geen plaats voor eliminatie, nu er geen sprake is van een overheidswerk en een concreet plan waarvoor wordt onteigend.Ten aanzien van het vereiste “overheidswerk” voert van [gedaagden] aan dat N.V. Zeeland Seaports weliswaar een gemeenschappelijke regeling als aandeelhouder heeft, maar dat dat de NV nog geen overheid maakt. De GR heeft er bewust voor gekozen om een NV op te richten en daarmee de financiële risico’s buiten de overheid te plaatsen. Daarmee is geen sprake meer van een publiekrechtelijke rechtspersoon als bedoeld door de Hoge Raad in de “15 januari-arresten”. De GR kan in haar positie van aandeelhouder geen invloed uitoefenen op het beleid van de NV. De NV is in het rechtsverkeer een zelfstandig opererende privaatrechtelijke entiteit, niet zijnde een overheid. Reeds om die reden kunnen de deskundigen niet worden gevolgd in hun redenering, aldus [gedaagden] stelt verder dat de vergelijking die de deskundigen maken met de situatie rond ProRail mank gaat. Ten eerste heeft ProRail zelf de bevoegdheid om de (vervroegde) onteigening te vorderen en heeft zij om die reden al een bijzondere positie ten opzichte van (in dit geval) N.V. Zeeland Seaports, die deze bevoegdheid niet heeft. Daarnaast vinden onteigeningen door ProRail plaats in het algemeen (niet lucratief) belang (goede spoorverbindingen), terwijl de onderhavige ontwikkeling slechts is ingezet om lucratieve doeleinden (waardeverhogende bestemmingen benutten door gronduitgifte). De gemeente is slechts een doorgeefluik, zij ontwikkelt (als overheid) zelf niets. Een beroep op eliminatie van het lucratieve bestemmingsplan past niet in zo’n situatie, en is juist niet wat de Hoge Raad heeft bedoeld met zijn 15 januari-arresten. Uit die arresten volgt dat, alleen als er in het algemeen belang onteigend en ontwikkeld wordt, de grondeigenaren niet de waarde van de lucratieve bestemming krijgen. voert verder aan dat, nu sprake is van een bewuste verzelfstandiging van N.V. Zeeland Seaports, het werk waarvoor onteigend wordt niet meer voor rekening en risico van de overheid wordt uitgevoerd en dus geen overheidswerk is. Daarnaast is inmiddels duidelijk geworden dat de feitelijke verwezenlijking van de glastuinbouwbestemming niet door de gemeente maar door N.V. Zeeland Seaports wordt gerealiseerd. Deze is overgegaan tot het bouwrijp maken van de gronden en het uitgeven van de kavels aan particuliere marktpartijen. In het 15-januari arrest “Perkpolder” is bevestigd dat voorbereidingswerkzaamheden als het bouwrijp maken van gronden ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, nog niet maakt dat wordt onteigend ten behoeve van een overheidswerk.Voor zover de rechtbank van oordeel is dat sprake is van een overheidswerk, stelt [gedaagden] gemotiveerd dat voor toepassing van de eliminatieregel alsnog onvoldoende grondslag is, nu een concreet plan daarvoor ontbreekt. 2.21. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40c Ow wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden met voor- en nadelen veroorzaakt door het werk waarvoor onteigend wordt en door de plannen voor dit werk. Een bestemmingsplan is niet een plan voor het werk als bedoeld in artikel 40c sub 3 Ow en wordt dus in beginsel niet geëlimineerd. Dit is anders als de in het bestemmingsplan gegeven bestemming is bepaald door een ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan bestaand (concreet) plan voor een werk ter plaatse van het onteigende, zodat de vastgestelde bestemming slechts de juridisch-planologische onderbouwing en regeling geeft om de beoogde realisering van het werk mogelijk te maken.In het arrest Goense/Provincie Zeeland (“Perkpolder”) van 15 januari 2016 (ECLI:NL:HR2016:25) heeft de Hoge Raad ten aanzien van het criterium “het werk waarvoor onteigend wordt” als volgt overwogen.“Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 40c Ow volgt dat art. 40c, aanhef en onder 1°, Ow betrekking heeft op werken die tot stand worden gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in artikel 2:1 lid 1 en 2 BW (hierna: overheidswerken). Zie de passages uit de parlementaire geschiedenis geciteerd in de conclusie van de waarnemend Advocaat-Generaal onder (het tweede) 3.12, in samenhang met de daaraan voorafgaande Kamerstukken II 1979-1980, 15 978 nrs. 3-4, p. 7 en 10. Ook bij de toepassing van art. 40c, aanhef en onder 1°, Ow geldt dus de beperking van het daarmee samenhangende art. 40c, aanhef en onder 2°, Ow. Dat de eliminatieregel alleen betrekking heeft op overheidswerken, volgt ook uit de rechtspraak (…).”Hieruit volgt dat eliminatie alleen betrekking heeft op overheidswerken. Het verweer van de gemeente dat de Hoge Raad ten onrechte het begrip “overheidswerk” koppelt aan de rechtspersonen als bedoeld in artikel 2:1 lid 1 BW kan haar niet baten. De Hoge Raad heeft uitdrukkelijk aldus in zijn arrest overwogen. Hij stelt buiten twijfel dat eliminatie alleen betrekking heeft op overheidswerken. Ook de rechtbank gaat daarvan uit. Een overheidswerk is volgens de Hoge Raad een werk dat tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van een rechtspersoon als bedoeld in artikel 2:1 lid 1 en 2 BW. Daarmee is bedoeld dat dit werk feitelijk voor rekening en risico van deze overheids-rechtspersoon tot stand is of wordt gebracht. De regel is niet beperkt tot die werken die slechts voor rekening en risico van een overheidsrechtspersoon tot stand kunnen worden gebracht. Wil sprake zijn van een voor de toepassing van de eliminatieregel relevant “overheidswerk”, moet het werk volledig en uitsluitend voor rekening en risico van de overheid gerealiseerd worden. In gevallen waarin rekening en risico tenminste in enige mate buiten de overheid liggen, leidt dit niet tot eliminatie. 2.22. Vast staat dat het werk in onderhavig geval tot stand wordt gebracht door N.V. Zeeland Seaports. Naar het oordeel van de rechtbank is N.V. Zeeland Seaports geen overheidsorgaan. Het is geen publiekrechtelijke rechtspersoon. De omstandigheid dat alle aandelen worden gehouden door de GR Zeeland Seaports maakt dit niet anders. Door oprichting van N.V. Zeeland Seaports heeft de GR er kennelijk bewust voor gekozen om de financiële risico’s van het uit te voeren werk niet voor rekening en risico van de overheid te laten komen. De rechtbank is met [gedaagden] van oordeel dat de vergelijking met ProRail niet opgaat. ProRail heeft - in tegenstelling tot N.V. Zeeland Seaports - zelf de bevoegdheid om (vervroegde) onteigening te vorderen. Bovendien vinden de onteigeningen door ProRail plaats in het algemeen belang (goede spoorwegverbindingen). In onderhavig geval fungeert de onteigenende partij, de gemeente, slechts als doorgeefluik - zij heeft ter zitting erkend dat zij geen activiteiten op de grond heeft ondernomen, voordat zij deze doorverkocht aan N.V. Zeeland Seaports - , terwijl het door N.V. Zeeland Seaports aan te leggen glastuinbouwgebied een ontwikkeling in verband met lucratieve doeleinden betreft.

2.23. De rechtbank volgt dan ook niet de conclusie van de deskundigen dat sprake is van een overheidswerk in de zin van artikel 40c Ow. Voor toepassing van de eliminatieregel is geen plaats. De aan [gedaagden] in het kader van onderhavige onteigening te betalen schadeloosstelling kan daarom niet worden vastgesteld aan de hand van de uitgangspunten in het huidige rapport.Aan de deskundigen wordt verzocht een nader rapport uit te brengen, waarbij als uitgangspunt geldt een waardebepaling van de grond in verpachte staat op basis van de vigerende bestemming. Derde-belanghebbenden Schadeloosstelling [requirant] 2.24. Volgens de deskundigen is de vraag of er al dan niet sprake is van een mondelinge pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd niet zonder meer relevant. Ook indien deze overeenkomst er niet zou zijn, zou er op grond van artikel 42a lid 2 Ow immers – bij het bepalen van de schadeloosstelling – rekening moeten worden gehouden met de mogelijkheid dat de pachtovereenkomst zou worden verlengd. Een dergelijke verlenging ligt, naar het oordeel van de deskundigen, mede gelet op de familieverhoudingen en het feit dat [requirant] sinds 2001 pacht, in de rede. 2.25. De deskundigen gaan ervan uit dat [requirant] vervangende grond moet aankopen.Ten aanzien van het verweer van de gemeente dat zij geen inzicht hebben gegeven in hun overwegingen voor hun keuze voor reconstructie in plaats van liquidatie, hebben de deskundigen toegelicht dat [requirant] al langere tijd pachter is en dat niet is gebleken dat zijn activiteiten verliesgevend zouden zijn. Zij zien niet in waarom liquidatie aan de orde zou zijn. Zij hebben de indruk dat [requirant] op deze wijze, mede door zijn relatie met [gedaagden] , een fatsoenlijk bestaan in de maatschappij heeft opgebouwd en dat hij dat wil voortzetten. Verder is volgens de deskundigen van belang dat er in de omgeving van het onteigende geen gronden beschikbaar zijn om te pachten. Om die reden moet volgens de deskundigen worden uitgegaan van de situatie dat [requirant] genoodzaakt is om vervangende grond aan te kopen. De daarmee verband houdende kosten hebben zij berekend op € 166.740,00. 2.26. De gemeente stelt dat aan [requirant] geen schadeloosstelling toekomt. Volgens de gemeente bestaat er op de peildatum ofwel geen pachtrelatie meer, ofwel zou die relatie pas eind 2014 aflopen, waardoor [requirant] zijn oogst van 2014 nog van het land kon halen. Er hoeft bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening te worden gehouden met de mogelijke verlenging van de pachtovereenkomst. De gemeente stelt voorts dat de deskundigen (nog steeds) geen inzicht hebben gegeven in hun overwegingen voor hun keuze voor reconstructie in plaats van liquidatie. Zij acht het oordeel van de deskundigen onvoldoende begrijpelijk en stelt een nadere toelichting op prijs. 2.27. [requirant] stelt dat aan hem als pachter een schadeloosstelling moet worden betaald. In gevolge artikel 42a Ow heeft een pachter recht op volledige schadeloosstelling. Bovendien moet bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening worden gehouden met een verlenging van de pachtovereenkomst. Zulks geldt te meer, nu [requirant] het perceel al sinds twaalf jaar pacht en bovendien getrouwd is met één van de huidige eigenaren. [requirant] stelt dat moet worden uitgegaan van de situatie dat er vervangende grond moet worden aangekocht. Hij heeft de door de deskundigen berekende schadeloosstelling niet langer betwist, met uitzondering van de post “financieringsrente”. 2.28. De rechtbank is met de deskundigen en [requirant] van oordeel dat op grond van artikel 42a lid 2 Ow jo artikel 7:325 BW moet worden uitgegaan van een verlenging van de pachtrelatie tussen [gedaagden] en [requirant] . Voorts is de rechtbank met de gemeente van oordeel dat de deskundigen hun uitgangspunt voor de berekening van de schadeloosstelling, te weten schadeloosstelling op basis van aankoop van vervangende grond, onvoldoende hebben gemotiveerd. In het algemeen geldt dat bij de onteigening van een onroerende zaak die is verpacht de inkomenspositie van de pachter zoveel mogelijk in tact dient te blijven. De rechtbank beoordeelt of deze regel wordt nageleefd door de schadeloosstelling te berekenen hetzij op grond van verplaatsing, hetzij op grond van liquidatie. Zij kiest de oplossing die het meest in de rede ligt. Wanneer beide oplossingen even redelijk zijn, dient de goedkoopste te worden gekozen. Het is derhalve niet zo dat als uitgangspunt geldt een recht op vergoeding gebaseerd op verplaatsing van het bedrijf. De rechtbank zou aan de hand van het huidige advies van de deskundigen moeten kunnen beoordelen of het in de rede ligt dat [requirant] als redelijk handelend ondernemer vervangende grond zou aankopen. Daarbij is - naast de door de deskundigen genoemde omstandigheden - van belang of de investering in verhouding tot de te behalen winst redelijk is. De gegevens die nodig zijn voor die beoordeling ontbreken in het rapport. Er dient meer duidelijkheid te worden verschaft over de bedrijfsvoering van [requirant] , de omvang van het uit het onteigende behaalde inkomen in verhouding tot de met de reconstructie gepaard gaande investeringen en de vraag of [requirant] een dergelijke investering kan financieren. Aan de deskundigen wordt verzocht op dit punt eveneens een nader rapport uit te brengen. 2.29. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.