ECLI:NL:RBDHA:2019:15146

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/548013 / HA ZA 18-180 Vonnis van 5 juni 2019 in de zaak van GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING BEDRIJVENSCHAP HARNASCHPOLDER te Schipluiden, eiseres, advocaat: mr. J.S. Procee te Den Haag, tegen [gedaagde] te [plaats] , gedaagde, advocaat: mr. J. Hiemstra te Delft, en 1COÖPERATIEVE RABOBANK U.A. te Delft, 2. RABOHYPOTHEEKBANK N.V. te Utrecht, interveniënten, advocaat: mr. J.A. Dullaart te Naaldwijk. Partijen worden hierna het bedrijvenschap, [gedaagde] en Rabobank c.s. genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de vonnissen van 27 juni 2018 (en de daarin genoemde stukken) en 22 augustus 2018; het herstelvonnis van 5 september 2018; het concept-deskundigenrapport; de reactie op het concept-deskundigenrapport van 3 december 2018 van de zijde van het bedrijvenschap; de reactie op het concept-deskundigenrapport van 3 december 2018, met bijlagen, van de zijde van [gedaagde] ; het definitieve deskundigenrapport van 21 februari 2019; de brief van 12 maart 2019 waarbij pleidooi is bepaald op 4 april 2019; de brief van 22 maart 2019, met bijlagen, van de zijde van [gedaagde] ; de brief van 25 maart 2019, met bijlage, van de zijde van het bedrijvenschap; de brief van 28 maart 2019, met bijlagen, van de deskundigencommissie; de brief van 28 maart 2019, met bijlagen, van de zijde van [gedaagde] ; het proces-verbaal van het op 4 april 2019 gehouden pleidooi, met aangehecht de pleitaantekeningen van het bedrijvenschap en [gedaagde] . 1.2. Op de pleidooizitting van 4 april 2019 is de procedure samen met de procedures C/09/548017/ HA ZA 18-183, C/09/547995/ HA ZA 18-173 en C/09/548006/ HA ZA 18-179 behandeld (hierna: de overige procedures). 1.3. Na het pleidooi heeft de rechtbank ontvangen: de brief van 10 april 2019, met bijlagen, van de zijde van [gedaagde] ; de brief van 19 april 2019 van de zijde van het bedrijvenschap; de brief van 25 april 2019 van de zijde van [gedaagde] . 1.4. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling Inleiding 2.1. Bij vonnis van 22 augustus 2018 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van het bedrijvenschap van: het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectieletter] , nummer [I] , totaal groot 00.04.27 hectare ( [grondplannummer 1] ); het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectieletter] , nummer [II] , totaal groot 00.03.85 hectare ( [grondplannummer 2] ); het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectieletter] , nummer [III] , totaal groot 00.09.85 hectare ( [grondplannummer 3] ); vrij van alle op de zaken rustende lasten en rechten. 2.2. Het onteigende betreft een vrijstaand woonhuis met bijbehorende siertuin, een bedrijfsruimte en bijbehorend verhard en onverhard erf, met een gezamenlijke oppervlakte van 1.797 m2, plaatselijk bekend als [adres 1 en adres 2] . Het object is gelegen aan de oostelijke zijde van de Harnaschwetering. 2.3. Ter plaatse van het onteigende vigeert het bestemmingsplan “Harnaschpolder Zuid 2014”, laatstelijk vastgesteld bij besluit van 27 juni 2017 (en onherroepelijk geworden op 31 januari 2018), waarbij aan het onteigende de bestemming “bedrijventerrein” is toegekend, met de dubbelbestemmingen “waarde-archeologie” en “waterstaat-waterkering”. Voorheen gold het bestemmingsplan “Harnaschpolder-Weteringzone”, vastgesteld op 29 maart 2005, op grond waarvan aan het onteigende de bestemming “gemengde doeleinden, uit te werken” was toegekend. Het aanvankelijk op 7 juni 2009 op basis van dit bestemmingsplan vastgestelde uitwerkingsplan, op grond waarvan onder meer bedrijven (categorie 1 of 2), culturele en maatschappelijke voorzieningen en woningen werden toegestaan, is vernietigd bij uitspraak van 29 december 2010 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling, ECLI:NL:HR:RVS:2010:BO9188) omdat in het uitwerkingsplan geen rekening was gehouden met het “Inpassingsplan Wateringen Zoetermeer (380 kV-leiding)”. 2.4. In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op een bedrag van € 781.750,00, waarvan een bedrag van € 140.000,00 door het bedrijvenschap rechtstreeks aan Rabobank c.s. betaald dient te worden. Voorts is in het onteigeningsvonnis bepaald dat het bedrijvenschap, voor wat betreft de kosten die Rabobank c.s. in het kader van de interventie heeft gemaakt, een bedrag van € 3.946,00 aan Rabobank c.s. betaalt en dat aan [gedaagde] het voortgezet gebruik van de onteigende percelen toekomt tot 18 januari 2019, waarbij het aan het bedrijvenschap is toegestaan om reeds voor die datum op de onteigende percelen een bodemonderzoek en asbestinventarisatie uit te (doen) voeren. 2.5. Op 19 oktober 2018 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven. 2.6. Bij rapport van 21 februari 2019, ter griffie gedeponeerd op 22 februari 2019, hebben de deskundigen omtrent de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd: Waarde € 700.000,00 Bijkomende schade [gedaagde] € 153.800,00 Schade van derde-belanghebbenden gene -------------- Totaal € 853.800,00 2.7. Partijen hebben schriftelijk en bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport.

De wijze van waardering Artikel 40 c Ow 2.8. Bij het begroten van de schadeloosstelling hebben deskundigen geoordeeld dat het onteigende perceel zijn hoogste waarde ontleend aan voortzetting van het huidig gebruik als woning, zoals toegestaan op grond van het in het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 opgenomen overgangsrecht. 2.9. [gedaagde] heeft primair bepleit dat het vigerend bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 bij de waardering dient te worden geëlimineerd op grond van artikel 40c Ow. De bestaande woning met vrijstaande bedrijfsruimte met 797 m2 bij- behorende grond wordt door de partijadviseur van [gedaagde] , [Naam] van AAB, getaxeerd op € 670.000. De resterende oppervlakte van 1000m2 waardeert hij als bouwperceel ten behoeve van twee woningen op € 600 per m2, ofwel € 600.000. Het gehele object wordt dus gewaardeerd op € 1.270.000. 2.10. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat voor eliminatie van de huidige bestemming op grond van artikel 40c Ow geen aanleiding bestaat. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 2.11. Bij het vaststellen van de schadeloosstelling ten gevolge van een onteigening is uitgangspunt dat, behoudens de in artikel 40d Ow neergelegde beperkingen, rekening moet worden gehouden met de exploitatie die het geldend bestemmingsplan op het onteigende toelaat. Eliminatie op grond van artikel 40c Ow van een in een bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming vormt een uitzondering op dit uitgangspunt, die volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (HR) terughoudend moet worden toegepast. Bovendien volgt uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 40c Ow dat art. 40c, aanhef en onder 1°, Ow betrekking heeft op ‘werken die tot stand worden gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW’ (hierna: overheidswerken, vgl. ECLI:NL:HR:2016:25, Goense/Zeeland, r.o. 3.8.2 e.v.). overheidswerk 2.12. De deskundigen hebben terecht en op goede gronden geoordeeld dat geen sprake is van een overheidswerk in voorbedoelde zin. Het bedrijvenschap (de sinds 3 januari 2014 bestaande Gemeenschappelijke Regeling Bedrijvenschap Harnaschpolder, waarin participeren de gemeenten Midden-Delfland en Den Haag) is aan te merken als een openbaar en rechtspersoonlijkheid bezittend lichaam als bedoeld in artikel 2:1 lid 2 BW. Niet gebleken is dat het bedrijvenschap het werk waarvoor onteigend wordt (het tot stand brengen van het ingevolge het geldend bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 ter plaatse voorziene bedrijventerrein) voor eigen rekening en risico uitvoert. Tot het werk behoren voorbereidingswerkzaamheden, zoals het egaliseren, bouwrijp maken en ontsluiten van het terrein alsook de realisering van de voorziene bedrijfsgebouwen en kantoren. Het bedrijvenschap houdt zich bezig met de grondexploitatie. Zij biedt bouwrijpe kavels te koop aan ten behoeve van de realisering door bedrijven en marktpartijen van daarop voorziene bedrijfsgebouwen. De deskundigen hebben terecht geoordeeld dat deze situatie vergelijkbaar is met die in laatstgenoemd arrest. 2.13. Ook volgt de rechtbank het standpunt van de deskundigen dat aan de doelomschrijving van het bedrijvenschap in de Gemeenschappelijke regeling bedrijvenschap Harnaschpolder, waarin niet alleen wordt gesproken over het verwerven van gronden ten behoeve van bedrijfsterreinen, maar ook over het stichten, verwerven, vervreemden en exploiteren van bedrijfsgebouwen, geen doorslaggevende betekenis toekomt, nu van het exploiteren van bedrijfsgebouwen feitelijk niet gebleken is en het voorziene bedrijventerrein feitelijk niet door en voor rekening van het bedrijvenschap wordt gerealiseerd. Anders dan [gedaagde] en de overige onteigenden in de overige procedures hebben aangevoerd, volgt uit de door hen gestelde omstandigheden dat het bedrijvenschap de aanleg van riolering en ontsluiting heeft gerealiseerd, het risico draagt van niet te verkopen c.q. te verhuren grond, zorg draagt voor de openbare inrichting, het onderhoud en de bewaking van de terreinen en dat zij daarin zou worden bijgestaan door een externe parkmanagementorganisatie, nog niet dat het voorziene bedrijventerrein voor eigen rekening en risico van het bedrijvenschap wordt uitgevoerd. 2.14. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen dat geen sprake is van een overheidswerk en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen over. bestaand concreet plan 2.15. [gedaagde] stelt dat de geldende bestemming dient te worden geëlimineerd, omdat ten tijde van de vaststelling van het Bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 reeds sprake was van een concreet plan, gericht op het amoveren van de woningen aan de [Y] ten behoeve van de realisatie van het bedrijventerrein, waarvoor wordt onteigend. Het geldend bestemmingsplan is slechts vastgesteld teneinde daarmee de juridisch - planologische onderbouwing en een regeling te bieden die de beoogde aanleg van het concrete plan waarvoor onteigend wordt, mogelijk maakt. [gedaagde] wijst op een notitie van de Gemeente Midden - Delfland van 14 november 2013 “Ontwikkeling Woud- Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder”. In deze notitie worden zes toekomst scenario’s onderzocht voor het gebied Woud-Harnasch (het deelgebied waarin het onteigende perceel ligt en dat deel uitmaakt van bedrijventerrein HarnaschPolder). Volgens [gedaagde] is in deze notitie gekozen voor scenario 2: het slopen van de woningen aan de [Y] ten behoeve van het bedrijventerrein, waaruit volgt, zo begrijpt de rechtbank [gedaagde] , dat daarom sprake is van een bestaand concreet plan. Van [gedaagde] beroept zich in dit verband ook nog op een - niet gepubliceerd - businessplan van het bedrijvenschap uit 2013, waaruit de concrete keuze voor scenario 2 zou blijken. [gedaagde] heeft ter zitting betoogd dat het bedrijvenschap sterk gestuurd heeft op scenario 2 en dat de Raad van Midden-Delfland in 2014 ten tijde van de vaststelling van het van het Bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 geen andere keus meer had dan die voor scenario 2. 2.16. De deskundigen hebben - “ten overvloede” - de vraag beantwoord of in dit geval de aan het onteigende gegeven bestemming “Bedrijventerrein” zo rechtstreeks voortvloeit uit een reeds bestaand concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, dat die bestemming met het plan moet worden vereenzelvigd. Zij hebben gewezen op de terughoudendheid die volgens de HR bij toepassing van artikel 40c Ow moet worden betracht. Volgens deskundigen heeft de notitie van 14 november 2013 van de Gemeente Midden - Delfland de bestemming niet ‘bepaald’. De deskundigen overwegen dat, voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014, door de gemeenten Midden - Delfland en Den Haag alsmede de raad van Midden - Delfland de keus is gemaakt om af te stappen van de eerdere planologische opzet om de bestaande woningen aan de [Y] te handhaven en om op daarvoor in aanmerking komende plekken langs de [Y] woon - werk - kavels mogelijk te maken. De aanleiding daarvoor was de tegenvallende verkoop op het bedrijventerrein die werd toegeschreven aan de aanwezigheid van woningen langs de [Y] enerzijds en anderzijds de onaantrekkelijkheid van het wonen op een bedrijventerrein. Onder die omstandigheden is vervolgens gekozen voor de financieel minst ongunstige variant, in genoemde notitie omschreven als scenario 2: het ontwikkelen van het hele gebied als bedrijventerrein en het slopen van de woningen op de [Y] . Dit scenario is de basis van het geldend bestemmingsplan geworden, waarbij in het uiteindelijke bestemmingsplan op tekening toch net een andere invulling is gegeven dan de schets van scenario 2 in genoemde notitie.

2.24. De rechtbank is vooralsnog niet overtuigd geraakt van de overwegingen van de deskundigen, gelet op het volgende. 2.25. Artikel 40e Ow is bedoeld om het mogelijk te maken dat planschade vergoed wordt in het kader van de onteigening, teneinde op die manier het voeren van separate planschadeprocedures te voorkomen. 2.26. Een redelijke toepassing van artikel 40e Ow in deze zaak houdt in, dat op de peildatum van de onteigening een inschatting wordt gemaakt van de kans, dat een verzoek om vergoeding van planschade zou worden toegewezen bij een veronderstelde verkoop aan een redelijk handelend koper, de onteigening weggedacht; planschade, die het gevolg is van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014. Immers, bij een dergelijke veronderstelde verkoop bestaat de mogelijkheid om de planschadeclaim aan de koper over te dragen, die daaraan een zekere waarde zal toekennen. 2.27. Voor de inschatting van die waarde dient een planvergelijking te worden gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan en het voordien geldende bestemmingsplan “Harnaschpolder-Weteringzone” (inwerking getreden in 2005). Voorts moet (in ieder geval) worden onderzocht of er sprake is van risico aanvaarding. planvergelijking 2.28. Als peildatum voor de planvergelijking geldt de datum waarop het nieuwe bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 in werking is getreden. 2.29. De rechtbank is er, gelet op rechtspraak van de Afdeling (zie onder meer ECLI:NL:RVS:2013:BZ7707), niet van overtuigd geraakt dat de deskundigen bij de planvergelijking voldoende rekening hebben gehouden met de mogelijkheden, die van de uit te werken bestemming “Gemengde doeleinden” in het oude plan mochten worden verwacht. 2.30. De onteigende percelen hadden blijkens het bestemmingsplan “Harnaschpolder-Weteringzone” uit 2005 een uit te werken bestemming “gemengde doeleinden”, die onder meer een uitwerking naar een bestemming “wonen” mogelijk maakte. 2.31. Een uit te werken bestemming houdt in beginsel niet in dat het bevoegd gezag “op verzoek” moet uitwerken. Een eigenaar kan altijd om uitwerking verzoeken, maar het is niet gezegd dat daar ook positief op wordt beslist. Er kunnen allerlei motieven voor het bevoegd gezag zijn om bij de uitwerking zelf de regie te voeren. 2.32. Uitgangspunt is, dat een uit te werken bestemming een zekere (verwachtings)waarde met zich brengt. De hoogte daarvan is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden en het beleid, zoals dat door het bevoegd gezag wordt voorgestaan. Bij voorbeeld beleidsnotities en - rapporten, die voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan zijn gemaakt en de toelichting op het bestemmingsplan kunnen daarover meer duidelijkheid verschaffen. 2.33. In dit verband is mogelijk van belang dat volgens de structuurschets Harnaschpolder e.o. 2002, die uitgangspunt is geweest voor het bestemmingsplan uit 2005, het perceel van [gedaagde] gelegen is in een strook ‘wonen en werken in het groen’. Ook uit de toelichting op het bestemmingsplan 2005 lijkt te volgen dat aan de [Y] nieuwe woningen konden worden gebouwd. 2.34. Ook het gegeven dat in 2009 een (later vernietigd) uitwerkingsplan is vastgesteld, waarin aan de onteigende percelen een woonbestemming is gegeven, geeft verder voldoende aan dat het bevoegd gezag kennelijk voorstond dat ter plaatse woningen gebouwd konden worden. [gedaagde] heeft er in dit verband op gewezen dat in het beeldkwaliteitsplan bij het uitwerkingsplan door de gemeente een kavelinrichting is gemaakt, waarop op het onteigende drie bouwkavels (inclusief de bestaande woning) zijn ingetekend (screenshot beeldkwaliteitsplan bij uitwerkingsplan Wetering zone 2009, op genomen op bladzijde 12 van het deskundig partijadvies van [Naam] van AAB van 27 oktober 2017, overgelegd bij de vervroegde opname en als bijlage 34 opgenomen en toegelicht bij de brief van mrs. Hiemstra en Van der Hoek aan de deskundigen van 3 december 2018). De vernietiging van het uitwerkingsplan lijkt uitsluitend ingegeven te zijn doordat onvoldoende rekening was gehouden met een inpassingsplan ter realisatie van een voorziene 380kV-verbinding, die ook niet in de weg lijkt te hebben gestaan aan woningbouw aan de [Y] . risicoaanvaarding 2.35.

2.36. De rechtbank is van oordeel dat de overwegingen van de deskundigen geen recht doen aan de verslechterde positie, waarin [gedaagde] als gevolg van het huidig bestemmingsplan is komen te verkeren. Het oordeel van de deskundigen dat er geen sprake is van planschade, die aanleiding geeft voor de toekenning van een tegemoetkoming, heeft de rechtbank niet overtuigd en de rechtbank ziet daarin reden het advies van de deskundigen op dit punt niet te volgen. 2.37. Dit betekent dat er aanvullend advies moet worden ingewonnen over mogelijk planologisch nadeel en planschade, die in de schadeloosstelling dient te worden verdisconteerd. aanvullend advies 2.38. De rechtbank is voornemens om mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen te benoemen als aanvullend deskundige, die zich bereid heeft verklaard als deskundige op te treden. De rechtbank is voornemens hem op basis van het volledige dossier, met inbegrip van de stukken uit de vervroegde opneming, de volgende vragen voor te leggen: 1. Is sprake van (planologisch) nadeel in de zin van artikel 40e Ow? 2. Indien u van oordeel bent dat er planologisch nadeel is, kunt u aangeven op welk bedrag die schade moet worden begroot en welk bedrag terzake van planschade in de schadeloosstelling moet worden opgenomen? 3. Wilt u daarbij ook betrekken of en hoe met een exploitatiebijdrage of kostenverhaal rekening zou moeten worden gehouden? 4. Is voor de beantwoording van de vorige vragen het inroepen van andere deskundigheid noodzakelijk en zo ja, welke? 5. Over welke mogelijke aanvullende stukken dient u nog te kunnen beschikken? 6. Waarop baseert u uw oordeel als deskundige? 7. Heeft u verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn? 2.39. De rechtbank zal de procedure verwijzen naar de rol van 19 juni 2019 teneinde partijen gelegenheid te geven zich uit te laten over de te benoemen deskundige en de aan hem te stellen vragen. De kosten voor deze deskundige komen voor rekening van het bedrijvenschap. Schade aan derde-belanghebbenden 2.40. Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben, is niet gebleken. De deskundigen begroten deze schaden op nihil. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen. bijkomende schade 2.41. De rechtbank zal de beslissing omtrent de bijkomende schade aanhouden in afwachting van het aanvullend advies. Schadeloosstelling 2.42. De rechtbank zal de beslissing omtrent de schadeloosstelling (en de te vergoeden rente) aanhouden in afwachting van het aanvullend advies. Kosten 2.43. De rechtbank zal de beslissing omtrent de kosten aanhouden in afwachting van het aanvullend advies.

De rechtbank: 3.1. verwijs de procedure naar de rol van 19 juni 2019 voor uitlating partijen als omschreven in 2.39; 3.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mrs. I.A.M. Kroft, A.F.L. Geerdes en W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2019.

In de visie van deskundigen hebben de gemeenten Midden - Delfland en Den Haag op een rationele en voor de hand liggende wijze gereageerd op de constatering dat het bedrijventerrein Harnaschpolder in de eerder gedachte opzet niet met succes zou kunnen worden ontwikkeld omdat de combinatie van wonen en werken langs de [Y] en daaromheen beoogde bedrijven geen gelukkige bleek te zijn. De omstandigheid dat voorafgaand aan de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan overleg is gepleegd met alle betrokkenen, waaronder ook de bewoners van de [Y] , over een eventuele andere opzet van het beoogde bedrijventerrein impliceert in de visie van de deskundigen niet dat het geldend bestemmingsplan vervolgens zou moeten worden vereenzelvigd met het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend. 2.17. De rechtbank neemt de motivering van de deskundigen op dit punt over en maakt deze tot de hare. Daar komt het volgende bij. De notitie van 14 november 2013 is naar het oordeel van de rechtbank geen bestaand concreet plan, in de zin van artikel 40c aanhef en onder 3° Ow, alleen al omdat in de notitie zes verschillende scenario’s worden benoemd, als mogelijke oplossing voor de tegenvallende verkoop op en ontwikkeling van het bedrijventerrein HarnaschPolder en in de notitie geen keuze gemaakt is voor één concreet scenario. Een keuze volgt ook niet uit de opmerking in de notitie dat scenario 2 het financieel minst ongunstige scenario is. Het niet gepubliceerde businessplan waarin (kennelijk) scenario 2 als financieel minst ongunstige scenario is doorgerekend, kan evenmin gezien worden als een bestaand concreet plan. Het is goed mogelijk dat dit business - plan een (belangrijke) rol heeft gespeeld bij het bepalen van het scenario voor het vast te stellen bestemmingsplan. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het dan om een - gangbare - onderbouwing van de financiële haalbaarheid van de te realiseren (nieuwe) planologische visie in het vast te stellen bestemmingsplan. Voor zover het bedrijvenschap met de notitie van 14 november 2013, het niet gepubliceerde businessplan of anderszins gestuurd heeft op scenario 2 als de (meest haalbare) te realiseren ruimtelijk visie, volgt daar uit nog niet dat het bestemmingplan Harnaschpolder Zuid 2014 niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld. De rechtbank is er niet van overtuigd geraakt dat zich omstandigheden hebben voorgedaan die nopen tot een uitzondering op het uitgangspunt dat rekening moet worden gehouden met de exploitatie die het geldende bestemmingsplan op het onteigende toelaat, mede in het licht van de voorgeschreven terughoudendheid in de rechtspraak van de HR (in het bijzonder ECLI:NL:HR:2016:25,Goense/Zeeland, r.o. 3.5, 3.6.1. en 3.6.2.). 2.18. Uit het voorgaande vloeit voort dat de deskundigen op juiste gronden geoordeeld hebben dat het onteigende moet worden gewaardeerd als te handhaven woning met bedrijfsruimte en siertuin en niet zijn meegegaan in het standpunt van [gedaagde] dat een deel van het onteigende moet worden gewaardeerd als bouwperceel ten behoeve van twee extra woningen. Waardering als te handhaven woning met bedrijfsruimte en siertuin 2.19. In het conceptrapport van 16 april 2018 hebben deskundigen het perceel en de zich daarop bevindende woning en overige opstallen gewaardeerd op een bedrag van € 650.000, naar peildatum van het conceptrapport. In het definitieve rapport hebben deskundigen, na zich wederom te hebben georiënteerd op mogelijke referentieobjecten en na indexatie van de eerder gebruikte transactieprijzen naar de definitieve peildatum van 19 oktober 2018, de waarde aangepast tot een bedrag van € 700.000. De deskundigen hebben hun oordeel toegelicht met een overzicht van de diverse transacties die door partijen en de deskundigen zelf zijn gevonden, bijlage 3 bij het definitieve rapport. Daarbij hebben de deskundigen opgemerkt dat het wel of niet bruikbaar zijn van een vergelijkingsobject een inschatting betreft waarbij een harde grens tussen wel en niet vergelijkbaar vaak niet te geven is. In veel gevallen gaat het om objecten die minder vergelijkbaar zijn of in beginsel wel bruikbaar als referentie maar met correcties voor aard, oppervlak, constructie etc. 2.20. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen voldoende inzichtelijk waarom zij transacties meer of minder geschikt achten als vergelijkingsreferentie en hoe de waardering van het onteigende op basis van hun inschatting tot stand is gekomen. Ook hebben zij in voldoende mate toegelicht waarom zij de waardering in het definitieve rapport hebben aangepast naar € 700.000, door onder meer te wijzen op de ontwikkelingen op de woningmarkt en nieuwe vergelijkingstransacties. Voorts hebben de deskundigen ter zitting afdoende onderbouwd dat de reacties van (de deskundigen van) het bedrijvenschap en van [gedaagde] geen aanleiding geven de definitieve waardering op € 700.000 te herzien. De rechtbank neemt de overwegingen van de deskundigen over en maakt deze tot de hare. bijkomende schade 2.21. In het conceptrapport van 16 april 2018 hebben deskundigen overwogen dat [gedaagde] een vervangende woonruimte met een vergelijkbaar woongenot kan verwerven voor een koopsom van € 715.000. In het definitieve rapport hebben deskundigen, na zich wederom te hebben georiënteerd op referentieobjecten en ontwikkelingen op de woningmarkt de koopsom voor een vervangende woning met vergelijkbaar woongenot aangepast tot een bedrag van € 770.000. Zij hebben verder geoordeeld dat een gedeelte van de koopsom ter grootte van € 700.000 voldaan kan worden uit de waarde van het onteigende. Het resterende bedrag zal naar inschatting van de deskundigen onder hypothecair verband geleend kunnen worden. Op basis van die uitgangspunten hebben de deskundigen de bijkomende kosten als volgt begroot: a. a) € 31.000,00: kosten gemoeid met aankoop en overdracht vervangend object; b) € 80.000,00: kosten van bouwkundige aanpassing en herinrichting vervangend object; c) € 17.500,00: financieringslasten vervangend object; d) € 6.000,00: kosten van verhuizing naar tijdelijke vervangende huurwoning; e) € 19.800,00: kosten van tijdelijke huisvesting (inclusief opslag inboedel); f) minus: € 500,00 ter zake van voordeel uit hoofde van voortgezet gebruik om niet van het onteigende. 2.22. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen bij de begroting van de bijkomende kosten, de juistheid van hun uitgangspunten - vervanging door een bestaande woning met een koopsom van € 770.000, waarvan het meerdere boven € 700.000 met een hypotheek gefinancierd moet worden - voldoende inzichtelijk gemaakt. Dat geldt ook voor de onderbouwing van alle bijkomende schadeposten. Voorts hebben de deskundigen ter zitting afdoende onderbouwd dat de reacties van de zijde van het bedrijvenschap en van [gedaagde] op de uitgangspunten en de begrote schadeposten geen aanleiding geven de begroting van die posten tot een totaal bedrag van € 153.800 te herzien. De rechtbank neemt de overwegingen van de deskundigen over en maakt deze tot de hare. Artikel 40e OW deskundigen 2.23. De deskundigen overwegen dat door de vaststelling van het thans geldende bestemmingsplan, ter uitvoering waarvan wordt onteigend, geen sprake is van een planologisch nadeel voor [gedaagde] . Het perceel van [gedaagde] is gelet op de daar aangegeven bestemming “Bedrijventerrein” niet minder waard geworden dan indien het perceel nog de uit te werken bestemming “Gemengde doeleinden” zou hebben gehad. Indien de uit te werken bestemming op de peildatum voor de schadeloosstelling zou moeten worden uitgewerkt, ligt in de rede dat de invulling daarvan, aldus deskundigen, zou overeenkomen met de huidige beleidsinzichten omtrent het beoogde bedrijventerrein.