ECLI:NL:RBROT:2020:3684

RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 8222341 CV EXPL 19-7975 uitspraak: 9 april 2019 vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht, in de zaak van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Wielwijk Convenience Center B.V., gevestigd te Amsterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk, tegen de vennootschap onder firma 1. [gedaagde 1] , gevestigd te [vestigingsplaats] , vertegenwoordigd door [gedaagde 3] en [gedaagde 2] , vennoten, en 2. [gedaagde 2] , vennoot van gedaagde sub 1, 3. [gedaagde 3] , vennoot van gedaagde sub 1, beiden wonende te [woonplaats] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, die voor zichzelf optreden. Partijen worden hierna aangeduid als ‘Wielwijk’ en ‘gedaagden’. 1. Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 9 december 2019, met producties; de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties; de conclusie van antwoord in reconventie, met productie; de akte van de zijde van gedaagden, met producties; het tussenvonnis van 19 december 2019 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; de aantekening dat de comparitie heeft plaatsgevonden op 6 maart 2020; de door gedaagden ter mondelinge behandeling overgelegde aantekeningen. Het vonnis is bepaald op heden. 2. De vaststaande feiten 2.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast. 2.2 Gedaagden huren met ingang van 1 december 2017 van Wielwijk een bedrijfsruimte gelegen te Dordrecht aan het [adres] . 2.3 De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 december 2017 en lopende tot en met 30 november 2022. 2.4 De huurprijs is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd. In de huurovereenkomst staat verder, voor zover hier van belang, het volgende: “Artikel 4 Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, promotiebijdrage, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting en betaalperiode […] 4.5 Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 1 december voor het eerst met ingang van 1 december 2018 aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen. […] 4.7.1 De betalingsverplichting van huurder bestaat uit: De huurprijs; De over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting; Het voorschot op de servicekosten met de daarover verschuldigde omzetbelasting; De promotiebijdrage met de daarover verschuldigde omzetbelasting. […] 4.10 De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. Artikel 7. Bankgarantie Het in artikel 26.1 van de algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie is vastgesteld op een bedrag ter grootte van de betalingsverplichting van drie maanden – derhalve huur, promotiekosten en voorschot servicekosten, vermeerderd met omzetbelasting – in totaal € 10.793,19.” 2.5 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In de algemene bepalingen staat, voor zover hier van belang, het volgende: “ Betalingen […] 25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaan, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand. […] Kosten, verzuim 30.1 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte aan verhuurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000,-. […]” 2.6 Bij brief van 29 augustus 2019 heeft de gemachtigde van Wielwijk gedaagden in gebreke gesteld vanwege de huurachterstand die is ontstaan. 3. De vordering en het verweer in conventie 3.1 Wielwijk heeft gevorderd bij vonnis in conventie, uitvoerbaar bij voorraad: de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, en gedaagden, hoofdelijk, te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het [adres] te Dordrecht geheel te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken en door afgifte van de sleutels aan Wielwijk ter vrije en algehele beschikking te stellen met machtiging van Wielwijk om, wanneer gedaagden daarmee binnen de gestelde termijn in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en/of justitie, en gedaagden, hoofdelijk, te veroordelen om aan Wielwijk te betalen het bedrag van € 34.323,64 en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 december 2019 tot de dag de huurovereenkomst wordt ontbonden, een bedrag van € 3.768,64 (nog te verhogen met eventuele indexeringen, en gedaagden, hoofdelijk, te veroordelen om aan Wielwijk ter zake van schadevergoeding te betalen € 3.768,64 per maand (nog te verhogen met eventuele indexeringen) vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden tot en met de ontruimingsdatum, en gedaagden, hoofdelijk te veroordelen om aan Wielwijk ter zake van schadevergoeding te betalen € 3.786,64 per maand (nog te verhogen met eventuele indexeringen) vanaf de maand na ontruiming tot aan de dag waarop Wielwijk erin slaagt de bedrijfsruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren, ten hoogste tot en met 30 november 2022, en gedaagden, hoofdelijk, te veroordelen om aan Wielwijk te betalen de overeengekomen boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,- per maand over de openstaande maandbedragen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat de algehele vordering is voldaan; gedaagden, hoofdelijk, te veroordelen in de proceskosten. 3.2 Aan haar vorderingen heeft Wielwijk het volgende ten grondslag gelegd.

In conventie 5.1 Op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn gedaagden gehouden de huurpenningen aan Wielwijk te voldoen. Huurprijs 5.2 Partijen zijn verdeeld over de hoogte van de overeengekomen maandelijkse huurprijs. Gedaagden stellen dat de huurprijs € 3.468,44 per maand bedraagt en niet € 3.768,64. In dat laatstgenoemde bedrag heeft Wielwijk immers de boeterente van € 300,- al meegerekend. Dit wordt door Wielwijk betwist. Wielwijk voert in dat kader aan dat de huurprijs tot december 2019 inderdaad € 3.468,44 was, maar dat de huurprijs met ingang van december 2019 is verhoogd, gelet op artikel 4.5 van de huurovereenkomst, en vanaf december 2019 € 3.768,64 bedraagt (bestaande uit een kale huurprijs van € 3.598,33 en uit service- en promotiekosten van € 170,31). Ingevolge artikel 4.5 van de huurovereenkomst kan de verhuurder de huurprijs en de service- en promotiekosten jaarlijks per 1 december aanpassen. Gedaagden hebben nagelaten te onderbouwen dat de huurprijs per 1 december 2019 € 3.468,44 bedraagt en kunnen dan ook niet worden gevolgd in hun stelling dat in de huurprijs van € 3.768,64 een bedrag van € 300,- aan boeterente is opgenomen. 5.3 De ter zitting aangevoerde stelling van gedaagden dat er met Wielwijk een vaste huurprijs voor een periode van vijf jaar is afgesproken, kan hun evenmin baten nu dit door gedaagden niet, althans onvoldoende, gemotiveerd is onderbouwd en Wielwijk zich gemotiveerd op artikel 4.5 van de huurovereenkomst beroept. 5.4 De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat tussen partijen over de maanden februari 2019 tot en met november 2019 een huurprijs van € 3.468,44 was overeengekomen en vanaf december 2019 een huurprijs van € 3.768,64. Huurachterstand 5.5 Gedaagden erkennen dat zij een huurachterstand hebben. Zij betwisten echter de hoogte van de huurachterstand en de berekeningswijze van Wielwijk. Wielwijk heeft ter onderbouwing van haar vordering bij repliek een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd en gesteld dat de huurachterstand momenteel € 27.570,54 bedraagt over de periode februari 2019 tot en met februari 2020. Daarbij is de bankgarantie van € 10.973,33 al verrekend met de huurachterstand. Deze actuele specificatie van de huurachterstand hebben gedaagden niet weersproken. Het had op de weg van gedaagden gelegen om nader te onderbouwen dat de huurachterstand € 15.632,63 bedraagt en wat er volgens hun niet aan de huurachterstand klopt. Dit hebben zij nagelaten. Voor zover gedaagden zich erop beroepen dat zij drie maanden minder huur verschuldigd zijn, doordat Wielwijk de bankgarantie heeft geïncasseerd, kan dit hun niet baten. Vast staat immers dat door gedaagden niet is voldaan aan de betalingsverplichtingen. Aan Wielwijk kwam daardoor, gelet op artikel 26.1 van de algemene bepalingen, de bevoegdheid toe om de bankgarantie te incasseren. Bovendien heeft Wielwijk terecht opgemerkt dat als zij de bankgarantie niet had geïncasseerd de huurachterstand thans drie maanden hoger was geweest. 5.6 Nu gedaagden verder geen verweer hebben gevoerd tegen de gevorderde huurachterstand wordt dit bedrag, € 27.237,95, berekend over de maanden februari 2019 tot en met november 2019 toegewezen. Uiteraard strekken nadien door gedaagden verrichte betalingen in mindering op dit bedrag. Ontbinding & ontruiming 5.7 Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (tijdig) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De vraag is of de tekortkoming van gedaagden voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. 5.8 Vastgesteld is dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding € 27.237,95 bedraagt, hetgeen neerkomt op een achterstand van 10 maanden. Dit is een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de bedrijfsruimte in beginsel toewijsbaar is. 5.9 Gedaagden hebben financiële en persoonlijke omstandigheden aangevoerd op basis waarvan zij betogen dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd is. Hoe ingrijpend en moeilijk deze omstandigheden voor gedaagden ook mogen zijn, deze vormen geen reden om de ontbinding af te wijzen. Daarbij is van belang dat het betalingsgedrag van gedaagden al geruime tijd problematisch is. Bovendien is namens Wielwijk tweemaal een voorstel gedaan aan gedaagden om de huurovereenkomst minnelijk te beëindigen. Gedaagden zijn met beide voorstellen niet akkoord gegaan. Gelet daarop is geen sprake van omstandigheden die leiden tot het oordeel dat de tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de bedrijfsruimte worden dan ook toegewezen. 5.10 De ontruimingstermijn wordt gesteld op één week na betekening van dit vonnis. Gevraagde machtiging 5.11 De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen, omdat de deurwaarder daartoe op grond van de artikel 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering al zonder rechterlijke tussenkomst bevoegd is, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van gedaagden komen. Schadevergoeding 5.12 De nog te vervallen huurpenningen vanaf de maand december 2019 tot en met de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst en de schadevergoeding tot aan de ontruiming is eveneens toewijsbaar. 5.13 Ook de gevorderde schadevergoeding wegens huurderving is als onweersproken toewijsbaar en zal worden toegewezen als hierna gemeld. Wordt een huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden dan is ingevolge artikel 6:277 lid 1 BW de partij wiens tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Dit betekent dat gedaagden vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot in beginsel 30 november 2022 aan Wielwijk een schadevergoeding wegens het niet naar behoren nakomen van de huurovereenkomst moet betalen. Of de einddatum daadwerkelijk 30 november 2022 zal zijn, hangt af van het antwoord op de vraag of Wielwijk het voor die datum lukt een andere huurder voor de bedrijfsruimte te vinden.

De kantonrechter: in conventie: ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte te Dordrecht, [adres] ; veroordeelt gedaagden om de bedrijfsruimte binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege gedaagden daar bevinden en de bedrijfsruimte onder overgave van de sleutels ter beschikking van Wielwijk te stellen; veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, aan Wielwijk te betalen een bedrag van € 31.315,33 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand november 2019, vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en vervallen contractuele (boete-)rente; veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Wielwijk te betalen € 3.768,64 per maand, met ingang van 1 december 2019 tot de ontbinding van de huurovereenkomst; veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Wielwijk te betalen een bedrag van € 3.768,64 voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat gedaagden de bedrijfsruimte, vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de dag van de ontruiming, in gebruik heeft gehouden; veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Wielwijk tegen kwijting te betalen een bedrag van € 3.768,64 voor iedere maand nadat de bedrijfsruimte is ontruimd, maar nog niet aan een ander is verhuurd, berekend tot uiterlijk 30 november 2022; veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Wielwijk te betalen de overeengekomen boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,- per maand vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Wielwijk vastgesteld op € 972,- aan griffierecht, € 81,83 aan dagvaardingskosten en € 1.440,- aan salaris voor de gemachtigde; verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde; in reconventie: wijst alle vorderingen af; veroordeelt gedaagden in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Wielwijk vastgesteld op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 35789

Of dit gebeurt en zo ja wanneer, is op dit moment niet duidelijk. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom, nu gedaagden daartegen geen afzonderlijk verweer hebben gevoerd, toegewezen tot uiterlijk 30 november 2022. Boeterente 5.14 Gedaagden voeren aan dat het door Wielwijk gevorderde bedrag aan boeterente onjuist berekend is. Voor zover gedaagden hebben bedoeld een beroep op matiging van de gevorderde boeterente te doen, wordt het volgende overwogen. 5.15 Volgens vaste rechtspraak moet de bevoegdheid van de kantonrechter tot matiging terughoudend worden toegepast. Er is enkel ruimte voor matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en met de omstandigheden waaronder het beding werd ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). 5.16 Gelet op dit toetsingskader, de vaststaande feiten en de omstandigheden die door gedaagden zijn aangevoerd ziet de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten om tot matiging van de boeterente over te gaan. Dat, zoals door gedaagden is aangevoerd, door Wielwijk boeterente is berekend over de maanden mei 2019, juni 2019 en over september 2019 tot en met november 2019 waarvan de huur is voldaan, doet aan het voorgaande niet af, omdat een verhuurder volgens artikel 25.3 van de algemene voorwaarden boeterente in rekening mag brengen als de huur niet op de vervaldag is voldaan. Gedaagden hebben verder niet gesteld noch is anderszins gebleken dat zij de huur wel op de vervaldag hebben voldaan. Bovendien kan uit de specificatie van de huurachterstand worden afgeleid dat de huur over de maanden mei 2019 en juni 2019 niet tijdig is voldaan en de huur over de maanden september 2019 tot en met november 2019 helemaal niet is betaald. Weliswaar is de bankgarantie ter hoogte van drie maanden huur na november 2019 geïncasseerd, maar dat betekent nog niet dat de huur over de maanden september 2019 tot en met november 2019 daarmee is voldaan. Toegegeven kan worden dat de te betalen boete aanzienlijk is, maar daar staat tegenover dat gedaagden, zo blijkt uit de specificatie huurachterstand, structureel en langdurig tekort zijn geschoten in hun betalingsverplichtingen. De omvang van de gevorderde boete is daar een gevolg van. 5.17 De boeterente ten bedrage van € 3.000,- wordt als verder onweersproken en op de toepasselijke algemene voorwaarden gegrond toegewezen. De gevorderde boeterente over de openstaande bedragen vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening zal als eveneens onweersproken en op de algemene voorwaarden gegrond worden toegewezen op de wijze zoals hierna vermeld. Buitengerechtelijke incassokosten 5.18 Wielwijk heeft voorts een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter begrijpt uit het verweer van gedaagden dat zij de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten betwisten vanwege een foutieve berekening. In artikel 30.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden is opgenomen dat Wielwijk gerechtigd is om buitengerechtelijke incassokosten in rekening te brengen, die worden begroot op 15% van de hoofdsom. Wielwijk heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Aan gedaagden kan echter worden toegegeven dat het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten hoger is dan het in het Besluit bepaalde tarief. Door Wielwijk is niet onderbouwd dat en waarom in dit geval een hoger bedrag dan in het Besluit genoemde bedrag redelijk is. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke incassokosten dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal gelet op het voorgaande worden toegewezen tot een bedrag van € 1.077,38. Proceskosten 5.19 In conventie worden gedaagden als de, grotendeels, in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. In reconventie Compensatie werkzaamheden meterkast 5.20 Gedaagden hebben ter onderbouwing van hun standpunt aangevoerd dat de meterkast tot aan het moment van de oplevering op slot heeft gezeten en dat tijdens de sleuteloverdracht duidelijk werd dat de elektrakabels op veel plaatsen was doorgeknipt. Gedaagden hebben hiervoor extra kosten moeten maken en vorderen dan ook een bedrag van € 4.500,- aan materialen en € 3.000,- aan werkzaamheden aan de meterkast. Wielwijk stelt hiertegenover dat een bedrijfspand op grond van artikel 9 van de huurovereenkomst wordt opgeleverd in de staat waarin het gehuurde zich bij aanvang van de huur bevindt. Volgens Wielwijk is de bedrijfsruimte casco aan gedaagden opgeleverd en valt volgens artikel 1 van de algemene bepalingen de bedrading van de meterkast niet onder het begrip casco. 5.21 Voor zover gedaagden hebben bedoeld te stellen dat Wielwijk onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld door hun niet te informeren over de doorgeknipte kabels in de meterkast, hebben zij dat onvoldoende onderbouwd. Bovendien kan uit het door gedaagden overgelegde proces-verbaal van oplevering worden afgeleid dat zij hebben getekend voor de staat waarin het gehuurde zich op dat moment bevond. Daarnaast kan nog worden opgemerkt dat gedaagden hebben nagelaten stukken te overleggen waaruit kan worden opgemaakt dat zij daadwerkelijk kosten hebben gemaakt aan de meterkast voor een bedrag van € 7.500,-. De vordering wordt dan ook afgewezen. Service- en promotiekosten 5.22 Gedaagden hebben gesteld dat zij de service- en promotiekosten sinds 1 december 2017 nodeloos hebben betaald. Ter onderbouwing daarvan voeren zij aan dat zij meerdere storingsmeldingen hebben gedaan waarvan de herstelwerkzaamheden altijd voor eigen rekening kwamen. Dit wordt door Wielwijk betwist. De kantonrechter is van oordeel dat gedaagden deze vordering onvoldoende hebben onderbouwd, zodat deze niet kan worden toegewezen. Gedaagden hebben niet toegelicht wanneer zij storingsmeldingen hebben gedaan bij Wielwijk en hebben evenmin met stukken onderbouwd dat zij kosten hebben moeten maken voor herstelwerkzaamheden. Daarnaast heeft Wielwijk aangevoerd dat de servicekosten en het voorschot daarop niet zien op het verhelpen van mankementen aan de bedrijfsruimte waarvoor gedaagden aansprakelijk zijn. Het had gelet hierop op de weg van gedaagden gelegen om nader toe te lichten dat zij herstelwerkzaamheden hebben (laten) verricht(en) aan de bedrijfsruimte waarvoor zij op grond van de huurovereenkomst niet aansprakelijk zijn, maar dat hebben gedaagden evenwel niet gedaan. De stelling van gedaagden dat zij de service- en promotiekosten nodeloos hebben betaald, moet daarom als onvoldoende feitelijk onderbouwd worden gepasseerd. Dit betekent dat ook deze vordering wordt afgewezen. Plaatsen verwarmingselementen 5.23 Gedaagden vorderen een bedrag van € 1.726,44 voor het plaatsen van extra verwarmingselementen in de bedrijfsruimte. Volgens gedaagden hebben zij daarvoor in 2018 en 2019 extra financiële kosten moeten maken. Dit wordt door Wielwijk betwist. Het ligt dan op de weg van gedaagden om met stukken te onderbouwen dat er daadwerkelijk extra verwarmingselementen in de bedrijfsruimte zijn geplaatst waardoor de energiekosten omhoog zijn gegaan. Dat hebben gedaagden echter niet gedaan.