ECLI:NL:RBOVE:2025:4290

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: 11400818 \ CV EXPL 24-2237 Vonnis van 1 juli 2025 in de zaak van 1 [eiser 1], 2. [eiser 2], beide wonende te [woonplaats 1], eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers], gemachtigde: mr. M. de Winkel, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: mr. D.F. Briedé. 1De zaak in het kort 1.1. [eisers] en [gedaagde] hebben op 28 november 2023 een koopovereenkomst gesloten voor de aan-/verkoop van de woning van [eisers] In deze zaak vorderen [eisers] dat [gedaagde] de contractuele boete betaalt, omdat hij de woning niet heeft afgenomen. [gedaagde] vindt dat hij de contractuele boete niet verschuldigd is. Mocht hij de boete wel verschuldigd zijn, dan doet hij een beroep op matiging van die boete. 1.2. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de contractuele boete verschuldigd is en dat hem geen beroep op matiging toekomt. [gedaagde] moet dan ook een bedrag van € 17.600,-- betalen aan [eisers] De kantonrechter wijst de overige vorderingen van [eisers] nagenoeg geheel toe.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 7 november 2024 met producties 1 tot en met 14,- de conclusie van antwoord van 28 januari 2025 met producties 1 en 2, - de akte overlegging producties van [eisers] van 26 mei 2025 met aanvullende producties 15 en 16, - de spreekaantekeningen van mr. De Winkel van 4 juni 2025, - de spreekaantekeningen van mr. Briedé van 4 juni 2025, - de mondelinge behandeling van 4 juni 2025, waar partijen zijn verschenen bijgestaan door hun advocaten en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. Op 21 en 22 december 2021 hebben partijen een koopovereenkomst (NVM-model 2021) ondertekend, waarbij [eisers] hun woning hebben verkocht aan [gedaagde] tegen een koopsom van € 176.000,--. Door verschillende omstandigheden is de levering van de woning door partijen een aantal keer uitgesteld, waarna die koopovereenkomst feitelijk is ontbonden. 3.2. Op 28 november 2023 hebben partijen een nieuwe koopovereenkomst (NVM-model 2021) ondertekend, waarbij [eisers] hun woning wederom aan [gedaagde] hebben verkocht tegen een koopsom van € 176.000,--. 3.3. In de koopovereenkomst van 28 november 2023 staat, voor zover van belang, het volgende: artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 23 januari 2024 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (….). artikel 7 Feitelijke levering/ Overdracht aanspraken (…) 7.2. Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering (…) leeg en ontruimd is. artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…) 3.4. Op 19 januari 2024 heeft [gedaagde] een mail gestuurd aan de makelaar van [eisers] waarin hij heeft gemeld dat het lastig is om een hypotheek te krijgen en hij heeft voorgesteld de levering van de woning uit te stellen tot 1 december 2024. 3.5. Bij brief van 23 januari 2024 heeft de verkopend makelaar namens [eisers] aan [gedaagde] gemeld dat hij in gebreke is gebleven de woning af te nemen en dat hij een termijn van 8 dagen krijgt om alsnog zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. 3.6. Bij brief van 26 januari 2024 heeft [gedaagde] gemeld dat het voor hem niet haalbaar is om de woning op 23 januari 2024 af te nemen en heeft daarbij benoemd dat het moeilijker is geworden voor hem om een hypotheek af te sluiten. Hij heeft voorgesteld de levering van de woning te verplaatsen naar 1 december 2024. 3.7. Bij brief van 1 februari 2024 heeft de verkopend makelaar namens [eisers] gemeld dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat [gedaagde] op grond van artikel 11.2 van die koopovereenkomst de contractuele boete van € 17.600,-- binnen 7 dagen moet betalen. 3.8. Per e-mailbericht van 7 februari 2024 is namens [gedaagde] gemeld dat hij de contractuele boete niet zal betalen. [gedaagde] heeft de contractuele boete ook niet betaald.

4.1. [eisers] vorderen - samengevat – dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt: om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 17.600,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2024; om aan [eisers] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.150,71, te vermeerderen met de wettelijke rente; in de proces-en nakosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] de contractuele boete van € 17.600,-- moet betalen omdat hij zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. [gedaagde] heeft de woning niet op de contractueel afgesproken tijd afgenomen en ook niet binnen de termijn die hem daarna is gegeven. 4.3. [gedaagde] betwist dat hij de contractuele boete verschuldigd is. Hij voert daartoe aan dat de brief van 23 januari 2024 niet is ondertekend, niet blijkt dat de verkopend makelaar gemachtigd was tot het sturen van die brief en dat uit de brief niet blijkt dat [eisers] bereid zijn om de woning te leveren. Gelet op het tijdsverloop tussen de eerste koop en tweede koop is het ook niet redelijk en billijk om aanspraak te maken op het contractuele boetebeding. Subsidiair doet [gedaagde] een beroep op matiging van de contractuele boete (tot nihil). Hij voert daartoe aan dat [eisers] niet hebben aangetoond schade te hebben geleden als gevolg van het feit dat [gedaagde] de woning niet heeft afgenomen. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1. Aan de orde is de vraag of [gedaagde] de contractuele boete verschuldigd is en zo ja, of [gedaagde] in dat geval een beroep op matiging van de contractuele boete toekomt. Contractuele boete 5.2. Uit artikel 11.1 en 11.2 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd is als de koopovereenkomst is ontbonden op grond van een toerekenbare tekortkoming. Voorafgaand aan die ontbinding moeten [eisers] een ingebrekestelling aan [gedaagde] hebben gestuurd met daarin een termijn van acht dagen, waarbinnen [gedaagde] alsnog de verplichting(en) uit de koopovereenkomst kan nakomen. Komt [gedaagde] niet binnen 8 dagen de verplichting(en) uit de koopovereenkomst na, dan kunnen [eisers] de koopovereenkomst ontbinden. [gedaagde] is dan de contractuele boete verschuldigd. Juridisch kader ingebrekestelling 5.3. Uit artikel 6:82 BW volgt dat een ingebrekestelling aan de volgende vereisten moet voldoen: de ingebrekestelling moet in een schriftelijke vorm worden opgesteld; er moet worden aangegeven welke verplichting niet is nagekomen; er moet een termijn voor nakoming worden gesteld; de gevolgen van niet-nakoming moeten worden benoemd. Oordeel kantonrechter 5.4. De kantonrechter oordeelt dat geen van de verweren van [gedaagde] ten aanzien van de brief van 23 januari 2024 stand houdt. De genoemde brief voldoet aan de wettelijke eisen zoals genoemd. De makelaar heeft immers met deze brief schriftelijk aan [gedaagde] gemeld dat hij zijn verplichting om de woning af te nemen niet is nagekomen en dat hij een termijn van 8 dagen krijgt om alsnog deze verplichting na te komen. Ook is in deze brief benoemd dat wanneer [gedaagde] zijn verplichting niet nakomt, [eisers] het recht hebben de koopovereenkomst te ontbinden. Dat deze brief niet is ondertekend heeft geen invloed op de rechtsgeldigheid van de ingebrekestelling. Ook een uitdrukkelijke machtiging van [eisers] aan de makelaar is geen wettelijk vereiste voor een rechtsgeldige ingebrekestelling. Of [eisers] wel of niet bereid zijn de woning te leveren staat los van de vraag of er sprake is van een rechtsgeldige ingebrekestelling. Bovendien volgt de bereidheid tot levering van de woning van [eisers] impliciet uit de ingebrekestelling, waarin immers uitdrukkelijk een termijn wordt gesteld aan [gedaagde] om alsnog af te nemen. Tussenconclusie – contractuele boete verschuldigd 5.5. Nu [gedaagde] op 23 januari 2024 een rechtsgeldige ingebrekestelling heeft ontvangen en niet binnen de termijn alsnog aan zijn verplichting tot afname van de woning heeft voldaan, hebben [eisers] op 1 februari 2024 de koopovereenkomst rechtsgeldig kunnen ontbinden op grond van een toerekenbare tekortkoming. De kantonrechter oordeelt dan ook dat [gedaagde] op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst in beginsel de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd is. 5.6. De kantonrechter acht het verweer dat de contractuele boete niet kan worden toegewezen omdat dit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid, passen bij de behandeling van het subsidiaire standpunt van [gedaagde] dat de boete moet worden gematigd (tot nihil) en zal dit verweer daarom hieronder bespreken. Juridisch kader matiging boete 5.7. Bij de beoordeling van het verzoek tot matiging van de contractuele boete zijn de volgende algemene uitgangspunten van belang. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de kantonrechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Deze maatstaf moet dus terughoudend worden toegepast. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Als de boete mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden, betekent dat nog niet automatisch dat de boete ook buitensporig hoog is. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend. Standpunt [gedaagde] 5.8. heeft ten aanzien van zijn beroep op matiging (tot nihil) de volgende omstandigheden aangevoerd: er is geen sprake van aantoonbare schade aan de zijde van [eisers] waardoor toewijzing van de boetevordering in volle omvang disproportioneel zou zijn en in strijd met de redelijkheid en billijkheid; dat gelet op het tijdsverloop tussen de eerste koop en tweede koop een aanspraak op de contractuele boete niet redelijk en billijk is. Standpunt [eisers] 5.9. stellen dat de door [gedaagde] genoemde omstandigheden niet zo zwaarwegend zijn dat matiging (tot nihil) op zijn plek is. [eisers] noemen de volgende omstandigheden: partijen zijn de contractuele boete (tweemaal) overeengekomen; als [gedaagde] de 10% onredelijk had gevonden, dan had hij daar vooraf over moeten onderhandelen. Dat heeft hij niet gedaan en daarom is hij de contractuele boete in volle omvang verschuldigd; zij waren verplicht de woning leeg en ontruimd achter te laten en hebben daarom op 17 januari 2024 een groot deel van hun inboedel laten ophalen door Twente Milieu. Toen de levering van de woning niet doorging zaten zij met een grotendeels ongemeubileerd huis en moesten zij andere meubels kopen. Mee te wegen omstandigheden bij het beroep op matiging 5.10. Bij de beoordeling van het beroep van [gedaagde] op matiging van de contractuele boete, betrekt de kantonrechter de volgende omstandigheden. 5.11. De koopovereenkomst tussen partijen is gebaseerd op een modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, waarin een eenheidsboete van tien procent van de koopprijs is opgenomen voor elk tekortschieten in de nakoming van een of meer verplichtingen uit de overeenkomst, zonder enige differentiatie. Daarnaast is niet gebleken dat partijen over het boetebeding hebben gesproken of onderhandeld. Partijen zijn tweemaal dezelfde koopovereenkomst met elkaar aangegaan en hadden hiertoe dus genoeg gelegenheid. Aangezien het om de verkoop van een particuliere woning gaat, waarbij verkopers maximale zekerheid willen hebben dat de verkoop doorgaat, is de aard van de overeenkomst geen reden tot matiging. Ook de inhoud en strekking van het boetebeding zijn geen aanleiding tot matiging aangezien dit beding – naast fixatie van de schade – juist een prikkel tot nakoming van de overeenkomst bevat. 5.12. Verder weegt de kantonrechter mee de omstandigheden waaronder [eisers] een beroep hebben gedaan op het contractuele boetebeding. De betreffende woning was in december 2021 al verkocht aan [gedaagde] waarna het meerdere malen niet tot afname van de woning is gekomen. Partijen hebben toen op 28 november 2023 opnieuw een koopovereenkomst getekend. Kort voordat de woning zou worden afgenomen op 23 januari 2024, namelijk op 19 januari 2024, heeft [gedaagde] gemeld dat hij de woning niet kan afnemen en heeft hij voorgesteld de afname met ruim 11 maanden uit te stellen tot december 2024.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 17.600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag van volledige voldoening, 6.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 951,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.790,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald. 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M. ter Riet en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025. HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638

De reden die hij hiervoor gaf was het feit dat hij de hypotheek niet rond kreeg. Deze omstandigheden, in samenhang bezien, leveren geen reden tot matiging van de boete op. 5.13. Ten slotte neemt de kantonrechter in aanmerking de verhouding tussen de gevorderde boete en de door [eisers] gestelde geleden schade. [eisers] hebben gesteld dat zij schade hebben geleden: zij hebben een deel van hun meubilair laten ophalen door Twente Milieu en moeten deze meubels opnieuw aanschaffen. [gedaagde] heeft betwist dat [eisers] schade hebben geleden omdat van de hoogte daarvan geen bewijs is geleverd. Dat [eisers] door de wanprestatie van [gedaagde] schade hebben geleden, acht de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. Zij hebben immers nieuwe meubels moeten aanschaffen. Daarbij wordt overwogen dat de aard van het onderhavige beding met zich brengt dat de schade op voorhand is gefixeerd en dat op [eisers] niet de plicht rust om de werkelijke omvang van de schade te bewijzen. Dat de daadwerkelijke schade mogelijk lager is dan uit het beding voortvloeit, vormt op zichzelf geen reden tot matiging van de boete, nu deze omstandigheid niet automatisch betekent dat de boete buitensporig hoog is. Eindconclusie 5.14. De kantonrechter is van oordeel dat de hierboven genoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, niet meebrengen dat toepassing van de contractuele boete van 10% tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De kantonrechter overweegt dat [eisers] weliswaar summier hebben gesteld schade te hebben geleden, maar daar staat tegenover dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft aangevoerd dat deze omstandigheid op zichzelf maakt dat er sprake is van een buitensporig hoge contractuele boete en dat toewijzen daarvan tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Het toewijzen van de contractuele boete is gelet op alle omstandigheden ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] de contractuele boete van € 17.600,-- verschuldigd is. [gedaagde] zal dit bedrag aan [eisers] moeten betalen. Wettelijke rente 5.15. [gedaagde] heeft gesteld dat de wettelijke rente die door [eisers] worden gevorderd moet worden afgewezen. Nu deze stelling niet nader is gemotiveerd of onderbouwd, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. De door [eisers] gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom van € 17.600,-- vanaf 1 februari 2024 zal worden toegewezen. Buitengerechtelijke incassokosten 5.16. [eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 1.150,71. Het ‘Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten’ (hierna: ‘het Besluit’) is van toepassing. [gedaagde] heeft gesteld dat [eisers] geen buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eisers] hebben daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Volgens het Besluit bedraagt die vergoeding echter € 951,-- bij een hoofdsom van € 17.600,--. De kantonrechter wijst daarom een bedrag van € 951,-- aan buitengerechtelijke kosten toe. Het overig gevorderde bedrag wordt afgewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen nu [gedaagde] daartegen geen zelfstandig verweer heeft gevoerd. Uitvoerbaar bij voorraad 5.17. [gedaagde] heeft de kantonrechter verzocht om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter gaat aan dit verzoek voorbij, omdat [gedaagde] niet voldoende heeft onderbouwd waarom een uitzondering moet worden gemaakt op de hoofdregel dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Proceskosten 5.18. [gedaagde] is de partij die in het ongelijk wordt gesteld en hij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eisers] betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 137,38 - griffierecht € 706,00 - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten × € 406,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.790,38 5.19. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.