ECLI:NL:RBOVE:2024:2365

RECHTBANK OVERIJSSEL Civielrecht Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: 10711277 / CV EXPL 23-2118 Vonnis van 30 april 2024 in de zaak van: STICHTING REGGEWOON, te Nijverdal, eiseres, verder te noemen Reggewoon, gemachtigden mr. K.E.M. Wigger en J.G. van het Laar, gerechtsdeurwaarders te Almelo, tegen [gedaagde 1] , en [gedaagde 2] , beiden wonende [woonplaats] , gedaagden, verder ook te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , gemachtigde mr. G.J. Hollema, advocaat te Almelo.

- de dagvaarding van 12 september 2023, - de conclusies van antwoord, - de e-mail en brief met producties van Reggewoon, - de mondelinge behandeling op 3 april 2024. Samenvatting Partijen zijn verhuurder en huurder en hebben een geschil over de vraag of een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Anders dan de huurcommissie komt de kantonrechter tot een tijdelijke verlaging van 10%. [gedaagde 1] is huurder, [gedaagde 2] niet. Daarom wordt de vordering tegen [gedaagde 2] afgewezen.

1.1. Reggewoon vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad primair: a. a) Te verklaren voor recht dat de door gedaagden in het verzoekschrift tot huurprijsvermindering d.d. 17 november 2022 genoemde punten, niet zijn aan te merken als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW en/of artikel 7:241 BW. b) Te verklaren voor recht dat er geen recht op huurprijsvermindering bestaat. c) Te verklaren voor recht dat de huurprijs van het gehuurde € 620,99 (kale huurprijs: € 604,29) per maand bedraagt, behoudens jaarlijkse indexering of huurprijsverhoging bij verbetering van de woning of het inkomen van huurder(s). d) Gedaagden te veroordelen om tegen bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 516,84 wegens de achterstallige huurpenningen tot 1 oktober 2023, vermeerderd met de wettelijke rente per jaar over € 516,84 en vermeerderd met de achterstallige huurpenningen per maand vanaf 1 oktober 2023 tot en met heden, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente over die hoofdsom. Subsidiair vordert Reggewoon: e) Indien U kantonrechter van oordeel bent dat er toch sprake is van een mogelijk gebrek aan de woning, verzoekt eiseres een verklaring voor recht dat dit niet een huurprijsvermindering van veertig procent van de huurprijs rechtvaardigt, maar een lager percentage door u kantonrechter naar redelijkheid en billijkheid vast te stellen. f) Gedaagden te veroordelen om tegen bewijs van kwijting aan eiseres te betalen het totale verschil tussen € 362,57 en de door U kantonrechter vastgestelde huurprijs per maand, vanaf het door U kantonrechter bepaalde tijdstip van ingang van de tijdelijke huurprijsvermindering tot aan het eindigen van de tijdelijke huurprijsvermindering, vermeerderd met de wettelijke rente per jaar over de hoofdsom. g) Zowel primair, als subsidiair, gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder inbegrepen een bedrag aan salaris voor de gemachtigde van eiseres, alsmede de nakosten voor afwikkeling van het dossier na het in deze te wijzen vonnis 1.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen en de veroordeling van Reggewoon in de proceskosten, vermeerderd met rente en nakosten. 2.1. Vast staat dat Reggewoon aan [gedaagde 1] al ruim zestig jaar de woning aan de [adres 1] verhuurt. De woning is in 1961 gebouwd. [gedaagde 2] is haar zoon en woont eveneens in de woning. De kale huurprijs bedraagt € 604,29 per maand. 2.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn van mening dat Reggewoon zich niet houdt aan haar verplichting gebreken te herstellen en [gedaagde 1] heeft daarom op 17 november 2022 bij de huurcommissie een verzoekschrift tot huurprijsvermindering ingediend. De huurcommissie heeft op 15 juni 2023 (verzonden op 18 juli 2023) geoordeeld dat sprake is van ernstige schimmelvorming, vocht en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte) (gebrek C, V1) en ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte (gebrek C, V3). De huurprijs is ingaande 1 augustus 2022 met 60% verlaagd tot € 362,57. 2.3. Reggewoon kan zich met dit oordeel van de huurcommissie niet verenigen en heeft daarom [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 12 september 2023 gedagvaard. Dat was op de valreep, namelijk net binnen acht weken na 18 juli 2023. 2.4. De kantonrechter zal beoordelen of de door [gedaagde 1] gestelde gebreken bestaan/bestonden en of die het huurgenot verminderen/verminderden (art. 7:207 BW). De eventuele aantasting van het huurgenot moet wel substantieel zijn. Op blz. 18 van Kamerstukken II 1997-1998, 26089, nr. 3, valt te lezen: ‘Nodig is dat het zover komt dat er a. een gebrek ontstaat van zodanige importantie, dat dat b. tot een substantiële aantasting leidt van het huurgenot dat hij daadwerkelijk mocht verwachten. Dat een dak aan vernieuwing toe is, is niet voldoende; wel dat het dak lekt.’ Het te verwachten huurgenot van de woning is mede afhankelijk van het soort woning: van een nieuwbouwwoning mag meer huurgenot worden verwacht dan van een oudere woning. 2.5. De vordering tegen [gedaagde 2] zal worden afgewezen omdat hij geen huurder is. Hij woont wel samen met zijn moeder in de woning, maar heeft geen positie als huurder. [gedaagde 2] voert namens zijn moeder het woord en is namens haar op de mondelinge behandeling verschenen, maar dat maakt hem nog geen huurder. In de zaak tegen [gedaagde 2] zal Reggewoon in de proceskosten worden veroordeeld, te bepalen op één punt à € 232,00 omdat de advocaat wel een aparte conclusie van antwoord heeft ingediend, maar namens beide gedaagden op de mondelinge behandeling is verschenen en het partijdebat toen beperkt is gebleven tot het geschil inzake de gebreken en dat gaat juridisch gezien alleen [gedaagde 1] aan. 2.6. Uit HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657 volgt dat indien een van de partijen tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:262 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. Daarmee strookt dat de kantonrechter ook dient te beslissen over eventueel andere bij de huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten dan die welke Reggewoon aan de kantonrechter heeft voorgelegd. Het is dus niet nodig dat [gedaagde 1] deze andere geschilpunten bij wege van verweer of door middel van een vordering in reconventie aan de kantonrechter voorlegt, zo volgt uit de uitspraak van Hoge Raad voor de onderhavige zaak. 2.7.

1. verpulverde isolatie in de spouw 5. optrekkend vocht binnenmuur 7. gevelproblemen/zoutuitslagen 3.1. Reggewoon stelt op grond van een in haar opdracht door Vochtadvies Nederland op 6 september 2022 in vier woningen aan de [adres 1] (waaronder die van [gedaagde 1] ) uitgevoerd onderzoek, dat de spouwmuurisolatie inderdaad niet meer optimaal was, maar ook dat die in de loop van 2023 is aangepakt. De werkzaamheden zijn aan de hand van het advies van Vochtadvies Nederland begin 2023 gestart en, naar de kantonrechter heeft begrepen, in mei 2023 afgerond. Begonnen is met de woning aan de [adres 2] en daarna is de woning van [gedaagde 1] aangepakt. Vochtadvies Nederland heeft de spouwmuurisolatie vanaf de fundering tot 50 cm. boven het maaiveld verwijderd en de aldus leeggekomen ruimte opnieuw geïsoleerd. Valspecie in de spouw is verwijderd. Verder zijn de spouwmuren bijgeïsoleerd. De gevels zijn geïmpregneerd zodat vocht niet meer in de stenen kan trekken. Het voegwerk is vanaf 50 cm boven het maaiveld tot ruim onder de bestrating vervangen. 3.2. [gedaagde 1] heeft niet bestreden dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd, maar vraagt zich af of de werkzaamheden wel naar behoren zijn verricht. [gedaagde 1] heeft geen reden opgegeven op grond waarvan dat niet zo zou kunnen zijn en ter zitting is namens Reggewoon onweersproken verklaard dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd onder toezicht van een medewerker van haar. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de werkzaamheden correct zijn uitgevoerd. 3.3.

3.4. Eerder, op 10 januari 2023, heeft de rapporteur wel vastgesteld dat de spouw van de woning aan de [adres 2] - eenzelfde type woning - was vervuild met valspecie en dat de spouwisolatie ter hoogte van het maaiveld voelbaar vochtig was. Deze constatering sluit aan op het rapport van Vochtadvies Nederland die op 6 september 2022 heeft vastgesteld dat de maaiveldzone niet waterdicht is, het voegwerk in het maaiveld slecht is en dat er water in de spouw loopt. Bij onderzoek in de spouw zijn ook open ruimtes in de isolatie waargenomen. In het rapport staat: ‘Wat nat is koelt af en veroorzaakt spouwcondensatie met als gevolg natte spouwisolatie die niet isoleert’. Schimmelvorming en vochtplekken heeft ook Vochtadvies Nederland niet vastgesteld. 3.5. Uit het vorenstaande in onderling verband en samenhang beschouwd volgt, dat de buitenmuur en spouwisolatie gebrekkig waren. Reggewoon heeft dat ook ingezien en heeft herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. [gedaagde 1] mag vanwege de ouderdom van de woning niet verwachten dat de woning optimaal, conform de huidige normen die voor nieuwbouwwoningen gelden, geïsoleerd is en blijft, maar mag wel verwachten dat de buitenmuur geen water doorlaat en dat de al bestaande isolatie droog blijft en niet ten gevolge van vochttoetreding aan de onderkant van de muur haar functie in elk geval deels verliest. In het op art. 7:241 BW gebaseerde Besluit Gebreken wordt als gebrek in de categorie C aangemerkt een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmte afgeeft waardoor adequate verwarming niet mogelijk is. Een gebrekkig werkende spouwmuurisolatie in combinatie met een lekkende gevel is hiermee vergelijkbaar: voor een adequate verwarming van de woning is niet alleen een goedwerkende verwarmingsinstallatie nodig, maar ook een goed werkende isolatie en waterdichte gevel, waarbij ook de gestegen energieprijzen een rol spelen. In de wintermaanden als de woning verwarmd wordt, vormen een gebrekkige isolatie en gevel daarom een substantieel gebrek. Van belang is echter ook dat Reggewoon adequaat heeft gehandeld nadat duidelijk was geworden dat de isolatie van de woning tegen koude en vocht te wensen overliet. De kantonrechter zal de huurprijsvermindering gedurende het stookseizoen (in het algemeen van 1 oktober 2022 tot 1 mei 2023) vaststellen op 10% van de huurprijs. Bij een kale huurprijs van € 604,29 tot 1 juli 2023 gaat het om een bedrag van € 60,43 per maand gedurende zeven maanden. 3.6. De stelling van [gedaagde 1] dat een binnenmuur op een bepaalde plek vochtig is, is door Reggewoon bestreden en door [gedaagde 1] niet aannemelijk gemaakt. Volgens Reggewoon is de plek op de door [gedaagde 1] overgelegde foto (productie 1 antwoord) op vochtgehalte gecontroleerd en daarbij is geen afwijking vastgesteld. [gedaagde 1] heeft dat niet bestreden. De rapporteur van de huurcommissie heeft bij onderzoek in de woning ook geen afwijkingen geconstateerd. Het rapport van Vochtadvies Nederland ondersteunt deze klacht ook niet. Hetzelfde geldt voor de klacht inzake optrekkend vocht elders in de binnenmuren. De zoutuitslagen zijn door [gedaagde 1] niet toegelicht en de rapporteur van de huurcommissie heeft die uitslagen niet geconstateerd. In zoverre is de klacht ongegrond. 2. mechanische ventilatie werkt niet goed 4.1. De kantonrechter stelt vast dat de rapporteur van de huurcommissie geen gebrek aan de mechanische ventilatie heeft vastgesteld. Dat geldt ook voor Vochtadvies Nederland. Reggewoon heeft gesteld dat in november 2021 de radiatorventilatie is verwijderd en dat de mechanische ventilatieboxen in de keuken en de badkamer zijn hersteld/vervangen. Reggewoon is van plan later, in het kader van woningverduurzaming, een nieuw ventilatiesysteem in de woning aan te brengen. 4.2. [gedaagde 1] heeft haar klacht niet voldoende toegelicht. Volgens [gedaagde 1] heeft in opdracht van Reggewoon een onderzoek in de woning plaatsgevonden en dient Reggewoon het rapport ervan in het geding te brengen. Reggewoon heeft hieraan voldaan en als productie 16 het rapport van [bedrijf 1] (mevrouw [naam] ) van 3 oktober 2023 in het geding gebracht. Uit haar rapport blijkt, kort gezegd, niet dat de ventilatie in de woning gebrekkig is en al helemaal niet dat grond bestaat voor een huurprijsvermindering in verband met een niet goed werkende mechanische ventilatie. Volgens het rapport is gebleken dat ‘de aanwezige ventilatievoorzieningen voldoende capaciteit hebben om te voldoen aan de eisen uit het bouwbesluit.’ 4.3. De klacht geeft geen grond voor huurprijsvermindering. 3. slechte ventilatie/luchtcirculatievloeren/geen isolatie 5.1. [gedaagde 1] verwijst naar het rapport van Vochtadvies Nederland in welke rapport wordt geadviseerd om de kruipruimteventilatie te verbeteren en te voorzien van een goede isolatie. Met dat advies is volgens [gedaagde 1] niets gedaan. Zij heeft last van een koude vloer. 5.2. De kantonrechter overweegt dat op de bodem van de kruipruimte een klimaatdeken is aangebracht. Volgens Vochtadvies Nederland is dat niet de beste keuze omdat de folie ervan beschadigd kan raken, vervolgens water in de isolatie terecht kan komen waarna de deken niet meer isoleert. 5.3. Uit het rapport van Vochtadvies Nederland blijkt niet dat de klimaatdeken in de kruipruimte daadwerkelijk nat is geworden. Dat er een betere isolatiemethode bestaat zal best zo zijn, maar betekent niet dat sprake is van een gebrek dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt. De rapporteur van de huurcommissie heeft ten aanzien van de klimaatdeken en de ventilatie van de kruipruimte geen gebreken kunnen vaststellen. 5.4. Vochtadvies Nederland heeft geadviseerd kruipruimteventilatie bij te plaatsen. Volgens Reggewoon zijn de roosters in de kruipruimte vervangen. De kantonrechter is van oordeel dat voor zover de ventilatie van de kruipruimte en de klimaatdeken al gebrekkig zouden zijn, wat [gedaagde 1] overigens niet heeft aangetoond, dat geen grond geeft voor huurprijsvermindering. [gedaagde 1] kan niet van een oudere woning als de onderhavige verwachten dat de vloer niet koud aanvoelt. Die vloer neemt nu eenmaal de temperatuur aan van de kruipruimte en van de woning zelf. Voor een warme vloer is vloerverwarming nodig. 4. RC-waarde buitenwand keuken voldoet niet aan normbesluit 6.1. [gedaagde 1] beroept zich op het rapport van Vochtadvies Nederland waarin staat dat bij het realiseren van de aanbouw ‘HSB’ (naar de kantonrechter begrijpt: houtskeletbouw) is toegepast en dat een gevelplaat is aangebracht. Deze gevelplaat meet aan de onderkant nat, omdat het lood aan de onderkant van deze plaat doorloopt tot in het maaiveld. Volgens [gedaagde 1] heeft Reggewoon met deze bevinding niets gedaan. 6.2. De kantonrechter is van oordeel dat Reggewoon niet gehouden is alle adviezen van Vochtadvies Nederland te volgen. Waar het nu om gaat is of er sprake is van substantiële gebreken. Wat betreft de gevelplaat heeft [gedaagde 1] niet aannemelijk gemaakt dat haar huurgenot daardoor substantieel is verminderd. 6.3. De klacht geeft geen grond voor huurprijsvermindering. 6. geluidshinder/gehorigheid (buren - o.a. sluiten voordeur) 7.1. [gedaagde 1] stelt dat Reggewoon al sinds 2008 bekend is met klachten over geluidshinder en gehorigheid. Volgens [gedaagde 1] is een onderzoek toegezegd in de vorm van een geluidsmeting.

10.1. De subsidiaire vordering van Reggewoon is toewijsbaar. [gedaagde 1] heeft recht op 10% huurprijsvermindering gedurende zeven maanden (oktober 2022 t/m april 2023): 7 x € 60,43. Reggewoon heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde 1] over augustus 2022 en september 2022 telkens een bedrag van € 362,57 heeft betaald in plaats van € 620,99 per maand (kale huur van € 604,29 plus bijkomende kosten). [gedaagde 1] moet over deze twee maanden dus alsnog de volledige huur betalen en daarna, vanaf 1 oktober 2022 tot 1 mei 2023 (dus t/m april 2023) € 560,56 per maand. Met ingang van 1 mei 2023 is [gedaagde 1] weer de volledige huurprijs van € 620,99 per maand verschuldigd. Over het inmiddels ontstane tekort doordat [gedaagde 1] per maand minder heeft betaald dan dit vonnis uitwijst, is [gedaagde 1] de wettelijke rente verschuldigd. 10.2. Nu zowel Reggewoon als [gedaagde 1] deels in het gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.

De kantonrechter: 1. wijst de vordering af; 2. veroordeelt Reggewoon in de proceskosten aan de kant van [gedaagde 2] begroot op € 232,00 en € 116,00 nakosten, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vandaag tot de dag van de betaling; 3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

De kantonrechter: 1. verklaart voor recht dat de huurprijsvermindering over de periode 1 oktober 2022 tot en met 30 april 2023 10% van € 604,29 is € 60,43 per maand bedraagt; 2. veroordeelt [gedaagde 1] tegen bewijs van kwijting aan Reggewoon te betalen: a. het verschil tussen het door [gedaagde 1] over de maanden augustus 2022 en september 2022 betaalde bedrag van € 362,57 per maand en de normale huurprijs van € 620,99 per maand, b. het verschil tussen de verminderde huurprijs per maand van € 560,56 vanaf 1 oktober 2022 tot 1 mei 2023 (t/m april 2023) en de door [gedaagde 1] over deze maanden betaalde huur, c. tot betaling van de normale huur vanaf 1 mei 2023, het aldus per maand te berekenen tekort telkens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de maand waarover het tekort opeisbaar is tot de dag van de betaling; 3. compenseert de proceskosten aldus dat beide partijen de eigen kosten dragen; 4. verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5. wijst het meer of anders gevorderde af. Gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 30 april 2024.