ECLI:NL:RBLIM:2025:7928
RECHTBANK
LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11126105 \ CV EXPL 24-2738
Vonnis van 6 augustus 2025
in de zaak van
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
te Kerkrade,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
beiden te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
gemachtigde: [gemachtigde] (Klaverblad Verzekeringen).
Partijen worden hierna aangeduid als Heemwonen en [gedaagden] (gedaagden in conventie gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud).
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 17 mei 2024;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 oktober 2024;
- de akte van Heemwonen, tevens vermeerdering van eis in conventie;
- de antwoordakte van [gedaagden] , tevens vermeerdering van eis in reconventie;
- de akte van Heemwonen naar aanleiding van eisvermeerdering in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.1. Heemwonen verhuurt sinds 1 februari 2016 aan [gedaagden] de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde).
2.2. Op 1 november 2022 heeft [gedaagden] schriftelijk bij Heemwonen geklaagd over water in de kruipruimte en zwarte schimmel in de woonkamer.
2.3. Heemwonen heeft daarop een vochtspecialist van [bedrijfsnaam] ingeschakeld. Deze heeft op 7 november 2022 een onderzoek uitgevoerd in het gehuurde maar geen onregelmatigheden vastgesteld.
2.4. Per brief van 22 maart 2023 heeft [gedaagden] opnieuw aan Heemwonen gemeld dat sprake is van “vocht door een lekkage in de kruipruimte met schimmelvorming tot gevolg” en heeft hij Heemwonen een termijn van zes weken gegeven om dit te herstellen.
2.5. Heemwonen heeft daarop expertisebureau [bouwkundig adviesbureau] ingeschakeld om de woning te inspecteren. [adviseur] heeft op 24 april 2023 een inspectierapport opgemaakt. Het advies van [bouwkundig adviesbureau] luidde als volgt:
“(…)Naar aanleiding van het bovenstaande wordt geadviseerd om de luchtdichtheid van de begane grondvloer te verbeteren door alle leidingdoorvoeren zorgvuldig af te dichten met PUR-schuim en het toepassen van een kruipluik met een rondgaand afdichtingsprofiel ter plaatse van de oplegging, zonder duimgat.
Bij een toekomstige verduurzaming waarbij ook maatregelen aan de kruipruimte worden getroffen, wordt een combinatie tussen damprem en isolatie geadviseerd, bijvoorbeeld een dampdichte laag onder bg-vloer (PUR) of een dampremmer als bodemafsluiting met bodemisolatie.
Verder het advies om de isolatie in de nabijheid van de schimmelplek te herstellen.
Ook met bovenstaande maatregelen blijft een correct gebruik van de woning van belang.(…)”.
2.6. [gedaagden] heeft op 22 mei 2023 bij de huurcommissie een verzoekschrift ingediend waarin hij om een tijdelijke huurprijsverlaging heeft verzocht vanwege de vermindering van het woongenot als gevolg van ernstige onderhoudsgebreken. [gedaagden] heeft daaraan de volgende klachten ten grondslag gelegd:
- schimmel in de woonkamer;
- vocht;
- lekkage;
- schimmel in de kruipruimte;
- schimmel en roest (door vocht) in badkamer.
2.7. Per brief van 23 mei 2023 heeft (de gemachtigde van) [gedaagden] nogmaals aan Heemwonen verzocht om de eerder gemelde gebreken voor 31 mei 2023 te herstellen.
2.8. Per brief van 30 mei 2023 heeft Heemwonen de conclusie en het advies van [bouwkundig adviesbureau] met [gedaagden] gedeeld en aan [gedaagden] meegedeeld dat zij alle adviezen van [bouwkundig adviesbureau] zou gaan opvolgen.
2.9. Per brief van 5 juni 2023 heeft [gedaagden] de conclusie van [bouwkundig adviesbureau] betwist en aan Heemwonen bericht dat hij een contra-expertise zou laten uitvoeren.
2.10. Op 30 juni 2023 heeft Heemwonen de volgende werkzaamheden laten uitvoeren:
- de leidingdoorvoeren zijn afgedicht met PUR-schuim;
- bij het kruipluik is een afdichtingsprofiel geplaatst;
- er is een dampremmer als bodemafsluiting aangebracht;
- de ‘gaten’ die een verbinding vormen tussen de kruipruimte en de begane grond zijn gedicht.
2.11. Het onderzoek van de huurcommissie heeft plaatsgevonden op 2 januari 2024. In haar uitspraak van 25 maart 2024 heeft de huurcommissie geoordeeld dat sprake is van schimmelvorming op de wand van de woonkamer aan de voorgevel en bij de achterwand van de meterkast als gevolg van doorslaand of optrekkend vocht. Dit heeft de huurcommissie beschouwd als gebreken in categorie C9. De huurcommissie heeft daarin aanleiding gezien om de op 31 maart 2023 geldende huurprijs vanaf 1 april 2023 te verminderen tot 40%, naar een bedrag van € 289,90 per maand.
in conventie
3.1. Heemwonen vordert – na eisvermeerdering – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- een verklaring voor recht dat de door [gedaagden] gestelde gebreken aan het gehuurde geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en/of de op artikel 7:241 BW gebaseerde Bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte en dat van een recht op huurprijsvermindering daarom geen sprake kan zijn;
Subsidiair:
- een verklaring voor recht dat de door [gedaagden] gestelde gebreken aan het gehuurde geen recht geven op enige huurprijsvermindering;
Meer subsidiair:
- een verklaring voor recht dat de door [gedaagden] gestelde gebreken aan het gehuurde slechts recht geven op een zeer beperkte huurprijsvermindering zoals door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;
Primair, subsidiair en meer subsidiair:
- [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 1.337,05 uit hoofde van vermogensschade ex artikel 6:96 lid 2 sub b BW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid tot de dag van algehele voldoening;
- een veroordeling van [gedaagden] in de proces- en nakosten.
in reconventie
3.2. [gedaagden] vordert – na eisvermeerdering – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- de uitspraak van de huurcommissie te herzien, in die zin dat de door [gedaagden] aan Heemwonen verschuldigde huurprijs van € 707,25 per maand per
1 november 2022 tot en met de dag dat de gebreken deugdelijk zijn hersteld tot € 282,90 (40% van de oorspronkelijke huurprijs) per maand wordt verlaagd;
- Heemwonen te veroordelen om de onverschuldigd betaalde huur over de periode 1 november 2022 tot en met de dag dat de gebreken deugdelijk door Heemwonen zijn hersteld aan [gedaagden] te betalen;
Subsidiair:
- de uitspraak van de huurcommissie te bekrachtigen, in die zin dat de door [gedaagden] aan Heemwonen verschuldigde huurprijs van € 707,25 per maand per 1 maart 2023 tot en met de dag dat de gebreken deugdelijk door Heemwonen zijn hersteld tot € 282,90 (40% van de oorspronkelijke huurprijs) per maand wordt verlaagd;
- Heemwonen te veroordelen de onverschuldigd betaalde huur over de periode
1 november 2022 tot en met de dag dat de gebreken deugdelijk door Heemwonen zijn hersteld aan [gedaagden] te betalen;
Meer Subsidiair:
- de uitspraak van de huurcommissie te herzien, in die zin dat de door [gedaagden] aan Heemwonen verschuldigde huurprijs van € 707,25 vanaf een door de kantonrechter vast te stellen dag tot en met de dag dat de gebreken deugdelijk door Heemwonen zijn hersteld tot € 282,90 (40% van de oorspronkelijke huurprijs) per maand wordt verlaagd;
- Heemwonen te veroordelen de onverschuldigd betaalde huur over de door de kantonrechter vastgestelde datum tot en met de dag dat de gebreken deugdelijk door Heemwonen zijn hersteld aan [gedaagden] te betalen;
- Heemwonen te veroordelen om de vocht doorlatende voordeur van het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, deugdelijk te hebben hersteld;
- Heemwonen te veroordelen om de versleten voegen in de badkamer van het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, deugdelijk te hebben hersteld;
- Heemwonen te veroordelen om de split rond de fundering in het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, deugdelijk te hebben hersteld;
Primair, subsidiair en meer subsidiair:
- een veroordeling van Heemwonen in de proces- en nakosten.
in conventie en reconventie
3.3. Partijen voeren over en weer verweer en concluderen beiden tot afwijzing van elkaars vorderingen.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang in deze
procedure, nader ingegaan.
4.1. Omdat de vorderingen in conventie en reconventie nauw met elkaar samenhangen, worden deze hier gezamenlijk besproken.
4.2. Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Door het instellen van een zodanige vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie volledig van rechtswege. Bekrachtiging of herziening van die uitspraak hoeft dan ook niet te worden gevorderd.
4.3. De uitspraak van de huurcommissie in deze zaak is verzonden op 25 maart 2024 en de dagvaarding is uitgebracht op 17 mei 2024. De vordering is daarmee tijdig ingesteld. Het gevolg hiervan is dat de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen en dat de kantonrechter het geschil tussen partijen in volle omvang dient te beoordelen.
4.4. [gedaagden] heeft gesteld dat hij op grond van een drietal gebreken in de woning recht heeft op huurprijsvermindering, namelijk:
1. lekkage in de kruipruimte met vocht- en schimmelvorming;
2. schimmelvorming op de wand in de woonkamer aan de voorgevel en bij de achterwand meterkast; en
3. vocht op het luik van de kruipruimte (deur laat water door).
4.5. De kantonrechter stelt voorop dat, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW, onder gebrek moet worden verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, in dit geval dus van een gemiddelde sociale huurwoning die dateert uit 1975. Het begrip gebrek heeft, volgens de parlementaire geschiedenis bij dit artikel, een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Uitgangspunt van de gebrekenregeling is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.
4.6. Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen dat zij samen en in onderling overleg een deskundige zouden aanwijzen die het gehuurde zou inspecteren, naar aanleiding van door partijen gezamenlijk geformuleerde vragen, en dat elke partij de helft van de kosten van die deskundige zou dragen.
4.7. Partijen hebben na de mondelinge behandeling samen onderzoeksbureau Strooming ingeschakeld om een binnenmilieu onderzoek in het gehuurde uit te voeren. Strooming heeft de metingen in het gehuurde van 11 december 2024 tot 2 januari 2025 uitgevoerd.
4.8. Uit het door Strooming op 16 januari 2025 opgemaakte deskundigenrapport blijkt dat Strooming de eerste twee door [gedaagden] gestelde gebreken niet heeft kunnen vaststellen in het gehuurde, hetgeen [gedaagden] in haar antwoordakte ook erkend heeft. Deze twee punten leveren dus ook geen gebrek op zoals in de wet bedoeld zodat op grond daarvan ook geen recht op huurprijsvermindering bestaan.
4.9. Ten aanzien van het derde door [gedaagden] gestelde gebrek heeft Strooming vastgesteld dat inderdaad vocht aanwezig is op het kruipluik, wat mogelijk veroorzaakt wordt door een lekkage langs de voordeur en langdurige blootstelling aan vocht door onvoldoende drainage aan de gevelzijde. Strooming heeft tevens aangegeven dat het probleem van bouwtechnische aard lijkt te zijn, mogelijk veroorzaakt door een ontbrekende of versleten tochtstrip of afdichting. Gelet op de in rechtsoverweging 4.5 genoemde ruime betekenis die aan het begrip gebrek gegeven moet worden levert dit naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Een huurder mag immers redelijkerwijs verwachten dat de voordeur van het gehuurde geen water doorlaat, ook als het om een woning uit 1975 gaat. Strooming heeft echter ook vastgesteld dat de omvang van dit gebrek is beperkt tot de directe omgeving van de voordeur en dat het woongenot hierdoor minimaal wordt beïnvloed. Bij antwoordakte heeft [gedaagden] vervolgens erkend dat hij voor dit gebrek geen huurprijsvermindering kan vorderen.
Verklaringen voor recht
4.10. Gelet op de vaststellingen in het rapport van Strooming zal de kantonrechter de door Heemwonen in conventie primair gevorderde verklaring voor recht toewijzen ten aanzien van de eerste twee door [gedaagden] gestelde gebreken (lekkage in de kruipruimte met vocht- en schimmelvorming als gevolg en schimmel op de wanden in de woonkamer en bij achterwand meterkast), namelijk dat de door [gedaagden] gestelde gebreken aan het gehuurde geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en/of de op artikel 7:241 BW gebaseerde Bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte, en dat van een recht op huurprijsvermindering daarom geen sprake kan zijn.
4.11. Nu Strooming heeft vastgesteld dat wel sprake is van het derde door [gedaagden] gestelde gebrek (vocht op het luik van de kruipruimte) en de kantonrechter eveneens van oordeel is dat dit een gebrek is, zal hij, mede gelet op de verklaring van Strooming over de invloed daarvan op het woongenot en de erkenning daarvan van [gedaagden] , ten aanzien van dit gebrek de door Heemwonen subsidiair gevorderde verklaring voor recht toewijzen, namelijk dat het door [gedaagden] gestelde gebrek geen recht geeft op enige huurprijsvermindering.
Kosten deskundige
4.12. Nu partijen tijdens de mondelinge behandeling zijn overeengekomen dat zij beiden voor de helft de kosten van de deskundige zouden dragen en dit ook op die manier is vastgelegd in het proces-verbaal van de zitting, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake kan zijn van een veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de andere helft van die kosten. Dit zou immers in strijd zijn met de tussen partijen ter zitting gemaakt afspraak. Deze vordering van Heemwonen zal daarom worden afgewezen.
Huurprijsvermindering en terugbetaling onverschuldigd betaalde huur
4.13. [gedaagden] heeft nagelaten om haar vorderingen in reconventie naar aanleiding van de vaststellingen van Strooming te verminderen. Nu echter vast is komen te staan dat geen sprake is van gebreken, dan wel van gebreken die recht geven op huurprijsvermindering liggen de vorderingen van [gedaagden] die daarop zien voor afwijzing gereed. Als gevolg daarvan zal de kantonrechter ook de vorderingen ten aanzien van de terugbetaling van onverschuldigd betaalde huur afwijzen, nu daar logischerwijze ook geen sprake van kan zijn.
Deugdelijk herstel overige gebreken
Vocht op het luik van de kruipruimte
4.14. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.9 al vastgesteld dat dit een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Heemwonen zal dit gebrek, op grond van hetgeen is bepaald in artikel 7:206 BW, moeten herstellen. In haar aktes van 12 februari 2025 en 11 juni 2025 heeft Heemwonen toegezegd nogmaals naar de afdichtingen van de voordeur te laten kijken. De kantonrechter gaat ervan uit dat Heemwonen zich aan deze toezeggingen heeft gehouden of nog zal houden. Voor het geval zij dat niet heeft gedaan of niet doet, zal de kantonrechter de veroordeling tot herstel van het gebrek toewijzen.
Daarbij zal een ruimere termijn dan gevorderd worden toegepast, namelijk een termijn van acht weken na betekening van dit vonnis.
Versleten voegen in de badkamer
4.15. [gedaagden] vordert in reconventie Heemwonen te veroordelen om de versleten voegen in de badkamer te herstellen. De kantonrechter stelt vast dat Strooming in haar rapport op pagina 21 onder 4.4 als advies heeft opgenomen om de voegen in de badkamer te herstellen omdat deze tekenen van slijtage vertonen. Deze zouden hersteld moeten worden om vochtproblemen in de toekomst te voorkomen. Dat momenteel sprake is van vochtproblemen (of andere problemen) in de badkamer vanwege de versleten voegen heeft Strooming echter niet geconstateerd of opgenomen in haar rapport. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de versleten voegen, op dit moment, geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW vormen. Deze vordering van [gedaagden] zal daarom worden afgewezen.
Split rond de fundering
4.16. [gedaagden] vordert in reconventie Heemwonen te veroordelen om de split rond de fundering van het gehuurde te herstellen. De kantonrechter stelt vast dat Strooming in haar rapport op pagina 17 heeft opgenomen dat het split vermoedelijk bijdraagt aan wateraccumulatie en capillaire werking in de onderste delen van de gevel en dat dit het risico op structurele vochtschade en schimmelgroei vergroot. In het rapport is bovendien ook opgenomen dat geen sprake is van doorslaand of optrekkend vocht in de wanden van de woonkamer aan de voorgevel zodat de kantonrechter daaruit afleidt dat het split ook niet heeft geleid tot (vocht)schade. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de split rond de fundering, op dit moment, geen gebrek in de zin van artikel 7:402 lid 2 BW vormt. Gelet op het voorgaande zal ook deze vordering van [gedaagden] worden afgewezen.
Proceskosten
in conventie
4.17. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Heemwonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,47
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
677,50
(2,5 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.079,97
in reconventie
4.18. [gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten) waarbij rekening is gehouden met de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie. De proceskosten van Heemwonen worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
338,75
(2,5 punten × factor 0,5 × € 271,00)
Totaal
€
338,75
in conventie en reconventie
4.19. De proceskostenveroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
De kantonrechter
in conventie
5.1. verklaart ten aanzien van de eerste twee door [gedaagden] gestelde gebreken (lekkage in de kruipruimte met vocht- en schimmelvorming als gevolg en schimmel op de wanden in de woonkamer en bij achterwand meterkast) voor recht dat de door [gedaagden] gestelde gebreken aan het gehuurde geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en/of de op artikel 7:241 BW gebaseerde Bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte, en dat van recht op huurprijsvermindering daarom geen sprake kan zijn,
5.2. verklaart ten aanzien van het derde door [gedaagden] gestelde gebrek (vocht op het luik van de kruipruimte) voor recht dat dit gebrek geen recht geeft op enige huurprijsvermindering,
5.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.079,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.4. veroordeelt Heemwonen om de vocht doorlatende voordeur van het gehuurde binnen acht weken na betekening van dit vonnis, deugdelijk te hebben hersteld,
5.5. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 337,75, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
5.6. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als hij niet tijdig aan de proceskostenveroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7. verklaart dit vonnis voor wat betreft de onder 5.3, 5.4 en 5.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.
LC
ECLI:NL:HR:2021:657.
MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14