ECLI:NL:RBOBR:2025:6764

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht, kantonrechter, zittingsplaats Eindhoven Vonnis van 16 oktober 2025 in de (gevoegde) zaak met zaaknummer 10776507 CV EXPL 23-6614: [eiser] , wonende in [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. I.C.K. Mol, tegen [gedaagde] , wonende in [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde: mr. F.P.G.F. de Moel. [eiser] wordt hierna genoemd: verhuurder. [gedaagde] wordt verder aangeduid als: huurder. 1Het vervolg van de procedure 1.1 Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 19 juni 2025, de akte in conventie en reconventie, tevens wijziging van eis in conventie, ook antwoordakte, van 17 juli 2025 van verhuurder met producties 35, 36 en 37, de akte uitlating van 17 juli 2025 van huurder met producties 44 en 45. 1.2 Daarna is bepaald dat vonnis wordt gewezen. 2De verdere beoordeling in conventie en reconventie Inleiding 2.1 Deze zaak gaat over vochtoverlast en lekkages in de door huurder van verhuurder gehuurde bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte. De centrale vraag is of de vochtproblematiek in (delen van) het gehuurde is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, en zo ja of dat gebrek voor rekening en risico van verhuurder of huurder komt. 2.2 In het tussenvonnis van 19 juni 2025 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het cruciaal is om eerst inzicht te krijgen in de oorzaak of oorzaken van de vochtproblematiek en dat daarvoor onderzoek door een deskundige noodzakelijk is. Bij aktes van 17 juli 2025 hebben verhuurder en huurder zich over het aangekondigde deskundigenonderzoek uitgelaten. Daarnaast hebben zij uitvoerig op elkaars (concept) standpunten en producties gereageerd. Verhuurder en huurder hebben namelijk een week voor indiening bij de rechtbank de aktes met elkaar gedeeld. 2.3 De kantonrechter wijst nu opnieuw een tussenvonnis. In dit vonnis staan drie onderwerpen centraal: A. Deskundigenonderzoek B. Ingangsdatum huurkorting en datum herstelwerkzaamheden lekkage definitief voltooid C. Wijziging van eis in conventie 2.4 Hierna komen om te beginnen een aantal specifieke onderdelen van het deskundigenonderzoek aan bod. Het gaat dan onder meer om de door de deskundige te beantwoorden vragen en het voorschot van de deskundige. Bij bespreking van het voorschot wordt onder andere ingegaan op de vraag of moet worden teruggekomen op de beslissing die de kantonrechter in het tussenvonnis van 19 juni 2025 daarover heeft genomen. Bij de beantwoording van deze vraag is de maatstaf relevant die geldt bij de beoordeling van de vraag wanneer een rechter is gebonden aan een zogeheten bindende eindbeslissing. Die maatstaf zal verderop in dit tussenvonnis nog twee keer worden toegepast, namelijk bij het bepalen van de ingangsdatum van de lekkage/huurkorting in de woonruimte en bij de beoordeling van de door verhuurder gedane wijziging van eis in conventie. Deze wijziging van eis ziet kort gezegd op twee onderdelen van de woonruimte: 1) de honden en 2) de indexering van de huurprijs. A. Deskundigenonderzoek Persoon/specialisatie 2.5 In dit tussenvonnis wordt het aangekondigde deskundigenonderzoek bevolen. Verhuurder en huurder hebben aangegeven zich te kunnen verenigen met het voornemen van de kantonrechter om een deskundige te benoemen, maar zij hebben geen overeenstemming bereikt over de persoon van de deskundige. Daarom vragen verhuurder en huurder de kantonrechter een onafhankelijke deskundige te benoemen. Daar zal de kantonrechter bij een later vonnis toe overgegaan. De kantonrechter zal bij het zoeken naar een geschikte deskundige (mede) rekening houden met de door verhuurder gevraagde specialisatie, te weten het kunnen verrichten van onderzoek naar bouwkundige gebreken bij zowel woonruimtes als bedrijfsruimtes met bijzondere kennis van vochtproblematiek. Vragen 2.6 Verhuurder en huurder hebben geen bezwaar of opmerkingen gemaakt over de in het eerdere tussenvonnis door de kantonrechter voorgestelde vragen met betrekking tot de bedrijfsruimte (zie 4.23) en woonruimte (zie 4.44). Dat betekent dat deze vragen in ieder geval aan de deskundige zullen worden voorgelegd. 2.7 Verder hebben verhuurder en huurder in de aktes opgemerkt dat zij allebei nog een vraag willen toevoegen. 2.8 Verhuurder heeft de hierna verwoorde aanvullende vraag voorgesteld voor de bedrijfsruimte: “Kunt u bij uw onderzoek in het bijzonder de kwaliteit betrekken van de wijzigingen die de huurder in de bedrijfsruimte heeft aangebracht? De bedrijfsruimte was een kale ruimte en deed (voordat huurder het gebruik nam) dienst als bankgebouw. Huurder heeft hierin wijzigingen aangebracht teneinde het geschikt te maken voor het door haar beoogde gebruik. Huurder heeft aparte massage ruimtes gerealiseerd, twee douchevoorzieningen (waarvan er één zich bevindt in een ruimte die oorspronkelijk als bankkluis dienst deed) en een toilet aangebracht.” 2.9 Huurder heeft opgemerkt dat de door verhuurder gesuggereerde vraag dubbelop is, gegeven de al door de kantonrechter in het tussenvonnis geformuleerde onderzoeksvragen, maar huurder maakt verder geen bezwaar tegen het opnemen van deze vraag. 2.10 De kantonrechter vindt dat de door verhuurder aangedragen vraag geen herhaling is van een al andere te beantwoorden vraag en daarbij komt dat deze vraag bijdraagt aan een volledig inzicht van de vochtproblematiek in het gehuurde. Daarom wordt de door verhuurder voorgestelde vraag toegevoegd aan de door de deskundige te beantwoorden vragen, met dien verstande dat de woorden ‘in het bijzonder’ in de eerste zin van de aanvullende vraag zullen worden vervangen door het woord ‘ook’. De in de aanvullende vraag genoemde wijzigingen die huurder in de bedrijfsruimte heeft aangebracht zijn in de gedingstukken genoemd als mogelijke oorzaak van de vochtproblematiek in die bedrijfsruimte, naast diverse andere mogelijke oorzaken die partijen hebben genoemd. De kantonrechter ziet geen noodzaak om in de vraagstelling een van de genoemde mogelijke oorzaken te verheffen boven de andere genoemde oorzaken. 2.11 Huurder wil de hierna verwoorde vraag toevoegen bij de woonruimte: “Is sprake van een vochtprobleem in andere delen van de gehuurde woonruimte (zoals de woonkamer en entree)? Zo ja: 1. Wat is daarvan de oorzaak of wat zijn de mogelijke oorzaken? 2. In hoeverre houdt dit verband met het eerder geconstateerde gebrek aan de cv-leiding of met bouwkundige gebreken? 3. Had dit voorkomen kunnen worden, en zo ja, op welke wijze?” 2.12 Verhuurder heeft zich tegen toevoeging van deze vraag verzet, met name omdat het standpunt van huurder zich steeds heeft geconcentreerd op de schimmelvorming in de slaapkamermuur en de lekkage ten gevolge van de kapotte cv-leiding. Deze lekkage is hersteld. De nu verwoorde vraag verruimt het standpunt van huurder. 2.13 De kantonrechter passeert het verzet van verhuurder.

De kantonrechter: het deskundigenonderzoek 3.1 beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen: A. Bedrijfsruimte 1. Welke mankementen treft u aan in de gehuurde bedrijfsruimte, waar bevinden deze mankementen zich precies in de bedrijfsruimte en waarom en in welke mate doen deze mankementen afbreuk aan het huurgenot? Voor de goede orde wordt vermeld dat met ‘mankementen’ wordt bedoeld gebreken die leiden tot vermindering van het huurgenot, dat men mag verwachten van een goed onderhouden pand. 2. Wat is de oorzaak of wat zijn de oorzaken van deze mankementen in het gehuurde? Licht uw antwoord per mankement toe. 3. Hadden deze mankementen voorkomen kunnen worden en zo ja, voor welke mankementen geldt dit en hoe hadden die mankementen (per stuk beschreven) voorkomen kunnen worden? Zo nee, waarom niet? Wilt u bij de beantwoording de standpunten van partijen uit de procedure tot nu toe betrekken? 4. Kunt u bij uw onderzoek ook de kwaliteit betrekken van de wijzigingen die de huurder in de bedrijfsruimte heeft aangebracht? De bedrijfsruimte was een kale ruimte en deed (voordat huurder het gebruik nam) dienst als bankgebouw. Huurder heeft hierin wijzigingen aangebracht teneinde het geschikt te maken voor het door haar beoogde gebruik. Huurder heeft aparte massage ruimtes gerealiseerd, twee douchevoorzieningen (waarvan er één bevindt in een ruimte die oorspronkelijk als bankkluis dienst deed) en een toilet aangebracht. 5. Heeft u nog overige opmerkingen die in de hiervoor genoemde vragen niet aan bod zijn geweest en die u wel van belang acht? B. Woonruimte 1. Wat is de oorzaak of wat zijn de oorzaken van de schimmelvorming in de slaapkamer? Licht uw antwoord toe. 2. Had deze schimmelvorming voorkomen kunnen worden en zo ja op welke wijze? Zo nee, waarom niet? Wilt u bij de beantwoording de standpunten van partijen uit de procedure tot nu toe betrekken? 3. Is sprake van een vochtprobleem in andere delen van de gehuurde woonruimte? Zo ja: 1. In welke andere delen is een vochtprobleem vastgesteld en waaruit bestaat dat probleem? 2. Wat is de oorzaak of wat zijn de oorzaken van de vastgestelde vochtproblematiek in de andere delen van de woonruimte? 3. In hoeverre houdt de geconstateerde vochtproblematiek in de andere delen van de woning verband met het eerder geconstateerde gebrek aan de cv-leiding dan wel met bouwkundige gebreken indien geconstateerd? 4. Had de vochtproblematiek voorkomen kunnen worden, en zo ja, op welke wijze? Indien de vochtproblematiek zich in meerdere delen van de woonruimte voordoet, dan de subvragen per onderdeel beantwoorden. 4. Heeft u nog overige opmerkingen die in de hiervoor genoemde vragen niet aan bod zijn geweest en die u wel van belang acht? 3.2 bepaalt dat de deskundige bij afzonderlijk vonnis zal worden benoemd, het voorschot 3.3 bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende: - de deskundige moet binnen twee weken na ontvangst van het verzoek van de kantonrechter om als deskundige op te treden een begroting van de kosten opgeven aan de griffie van de kantonrechter, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten, - de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen, - partijen kunnen desgewenst binnen twee weken na dagtekening van de brief/het bericht van de griffie schriftelijk bij de kantonrechter bezwaar maken tegen de begroting, - als niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige worden vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag, - als wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot door de kantonrechter worden vastgesteld, het onderzoek 3.4 bepaalt dat verhuurder – na vaststelling van het voorschot – het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen, 3.5 bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats, 3.6 wijst de deskundige erop dat: - de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl), - de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot, - de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn, - de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken, - de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid moet bieden dit onderzoek bij te wonen; als slechts één partij (althans niet alle partijen) bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan, - als partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd, 3.7 bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten, het schriftelijk rapport 3.8 wijst de deskundige erop dat: - uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd, - de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden, 3.9 bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren, overige bepalingen 3.10 bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van donderdag 27 november 2025, 3.11 draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen zodra een deskundige bereid is gevonden de benoeming als deskundige te aanvaarden, 3.12 houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C. Schollen-den Besten op 16 oktober 2025. De andere, verwante, procedures zijn bij deze rechtbank bekend met zaaknummers: 10795662 CV EXPL 23-6985 (hoofdzaak) en 11102451 CV EXPL 24-3371 (vrijwaring).

De kantonrechter merkt op dat ervanuit wordt gegaan dat verhuurder bij punt 7 in de akte bij de berekening van de huurachterstand per abuis “4x € 75,00 tekort” heeft vermeld bij “april 2025 tot en met juni 2025”, en dat dit “3x € 75,00 tekort” moet zijn.

Weliswaar is in het tussenvonnis van 19 juni 2025 specifiek ingegaan op de vocht/schimmelplek in de slaapkamer, maar door huurder is bij de akte van 17 juli 2025 met foto’s onderbouwd gesteld dat het vocht op meerdere plekken in de woonruimte aanwezig is (geweest). Zoals hiervoor ook bij de voorgestelde vraag van verhuurder is vermeld, wil de kantonrechter in deze omvangrijke zaak zo volledig mogelijk inzicht hebben in de problematiek. Dit impliceert duidelijkheid over de algehele staat van de gehuurde bedrijfsruimte en woonruimte op het gebied van vochtoverlast en lekkages. Daarom wordt ook de door huurder voorgestelde vraag toegevoegd, met dien verstande dat deze vraag iets scherper zal worden geformuleerd. Na herformulering zal de vraag luiden: “Is sprake van een vochtprobleem in andere delen van de gehuurde woonruimte? Zo ja: 1. In welke andere delen is een vochtprobleem vastgesteld en waaruit bestaat dat probleem? 2. Wat is de oorzaak of wat zijn de oorzaken van de vastgestelde vochtproblematiek in de andere delen van de woonruimte? 3. In hoeverre houdt de geconstateerde vochtproblematiek in de andere delen van de woning verband met het eerder geconstateerde gebrek aan de cv-leiding dan wel met bouwkundige gebreken indien geconstateerd? 4. Had de vochtproblematiek voorkomen kunnen worden, en zo ja, op welke wijze? Indien de vochtproblematiek zich in meerdere delen van de woonruimte voordoet, dan de subvragen per onderdeel beantwoorden.” 2.14 Alle aan de deskundige voor te leggen vragen worden hierna onder de beslissing vermeld. Hierbij wordt duidelijk onderscheid gemaakt tussen de bedrijfsruimte en de woonruimte. Voorschot, maatstaf terugkomen bindende eindbeslissing 2.15 In 4.24 van het tussenvonnis van 19 juni 2025 is overwogen dat de kantonrechter geen aanleiding heeft om af te wijken van het uitgangspunt dat de eisende partij in conventie (in dit geval dus verhuurder) het voorschot op de kosten van de deskundige moet betalen. Bij akte van 17 juli 2025 heeft verhuurder aangegeven het daar om verschillende redenen niet mee eens te zijn. Hij vindt primair dat huurder het voorschot moet dragen en subsidiair dat het voorschot tussen partijen moet worden verdeeld. 2.16 De kantonrechter begrijpt verhuurder zo dat hij vraagt om terug te komen van de beslissing dat verhuurder het voorschot op de deskundigenkosten dient te voldoen. Het antwoord op deze vraag moet worden gegeven aan de hand van de volgende maatstaf. 2.17 De rechter kan in een tussenuitspraak een beslissing geven over een feitelijk of juridisch geschilpunt. Als deze beslissing uitdrukkelijk en zonder voorbehoud wordt gegeven, wordt doorgaans gesproken van een ‘bindende eindbeslissing’. De rechter is, in beginsel, voor het verloop van de procedure aan een dergelijke eindbeslissing gebonden en mag daarvan niet op een later moment in de procedure terugkomen. De achtergrond ligt in de eisen van de goede procesorde. Om een voortvarende procesgang te kunnen waarborgen eist de goede procesorde dat het processuele debat moet worden beperkt. Voorkomen moet worden dat partijen binnen eenzelfde instantie blijven debatteren over geschilpunten die de rechter al heeft afgedaan. Dit kan immers tot een ongewenste vertraging van de rechtsgang leiden. Als een partij het niet eens is met de wijze waarop de rechter over een geschilpunt heeft beslist, dan is het aanwenden van een rechtsmiddel de geëigende weg, dus hoger beroep instellen. 2.18 Het hiervoor beschreven uitgangspunt geldt echter niet onverkort. Lange tijd was de lijn van de Hoge Raad dat de rechter bij het maken van een uitzondering grote terughoudendheid diende te betrachten. Terugkomen van een bindende eindbeslissing was namelijk pas mogelijk als er sprake was van bijzondere, door de rechter in zijn nieuwe beslissing nauwkeurig omschreven omstandigheden die het onaanvaardbaar zouden maken dat hij aan de desbetreffende eindbeslissing zou zijn gebonden. Dit kon met name het geval zijn indien sprake was van een evidente feitelijke of juridische misslag van de rechter of indien de desbetreffende eindbeslissing bleek te berusten op een, niet aan de belanghebbende partij toe te rekenen, onjuiste feitelijke grondslag. Inmiddels is deze lijn (dat bij het maken van een uitzondering grote terughoudend dient worden te betracht) versoepeld. De beperking tot een evidente feitelijke of juridische misslag die het vasthouden aan de eindbeslissing onaanvaardbaar zou maken, is niet langer noodzakelijk. Het uitgangspunt is nog altijd dat de rechter voor het verdere verloop van de procedure gebonden is aan een bindende eindbeslissing, maar ook de eisen van een goede procesorde kunnen met zich brengen dat de rechter van zo’n eindbeslissing terugkomt. Zo is de rechter (ook) bevoegd een eindbeslissing te heroverwegen als hem is gebleken dat die eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag en handhaving van deze (onjuiste) lezing zou leiden tot een einduitspraak waarvan hij overtuigd is dat deze ondeugdelijk is. 2.19 Uitgaande van deze maatstaf is de kantonrechter met verhuurder van oordeel dat in 4.24 van het tussenvonnis van 19 juni 2025 een onjuiste beslissing is genomen. De kantonrechter is tot het inzicht gekomen dat zij met betrekking tot toedeling van het voorschot van de kosten van de deskundige een conclusie heeft getrokken die niet houdbaar is, bezien in het licht van alles wat voorafgaand aan 4.24 in dat tussenvonnis is overwogen en vastgesteld. Zo is in 4.15 vermeld dat volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv de huurder dient te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een gebrek (en dus van inbreuk op zijn huurgenot), en dat op verhuurder de stelplicht rust en zo nodig de bewijslast van toerekening van dat gebrek aan de huurder. Daarna staat in 4.20 dat de kantonrechter niet met voldoende zekerheid kan vaststellen wat de oorzaak van de vochtproblematiek en de lekkages is, en met name niet of de problematiek een gevolg is van omstandigheden die aan verhuurder of aan huurder zijn toe te rekenen. Dit is vervolgens in 4.20.1 tot en met 4.20.5 uitgelegd. Uit deze overwegingen blijkt dat van zowel verhuurder als huurder meer onderbouwing had mogen worden verwacht. Gelet op dit alles vindt de kantonrechter het, na heroverweging, onjuist om de kosten voor het voorschot volledig bij verhuurder neer te leggen. 2.20 De kantonrechter ziet daarom reden om terug te komen op haar eerdere beslissing omtrent toedeling van het voorschot en zal nu beslissen dat de kosten voor het voorschot van de deskundige gelijk moet worden verdeeld, dus 50% voor verhuurder en 50% voor huurder. Weliswaar heeft verhuurder er op gewezen dat huurder degene is die zich in conventie en in reconventie beroept op de rechtsgevolgen van een rechtsregel, maar daar staat tegenover dat huurder haar standpunt dat er sprake is van een (aan de verhuurder toe te rekenen) gebrek van een zekere onderbouwing heeft voorzien terwijl verhuurder zijn standpunt dat dit gebrek een gevolg is van omstandigheden die huurder zijn toe te rekenen in aanmerkelijk mindere mate heeft onderbouwd. Gelet daarop is een verdeling van het voorschot naar het oordeel van de kantonrechter redelijk. 2.21 Verder overweegt de kantonrechter van oordeel te zijn dat er onvoldoende belang is bij het stellen van een vervangende zekerheid zoals verhuurder (subsidiair) heeft gevraagd. Partijen hebben immers over en weer behoorlijk wat vorderingen ingesteld, en duidelijk is dat huurder een aantal aanspraken heeft die te honoreren zijn (bijvoorbeeld huurkorting voor de woonruimte omdat de vloer tijdelijk verwijderd was).

2.22 Tenslotte is de kantonrechter van oordeel dat is voldaan aan het beginsel van hoor en wederhoor, dat in acht moet worden genomen bij het terugkomen op een bindende eindbeslissing. Partijen hebben de na tussenvonnis genomen aktes immers gewisseld voordat deze bij de rechtbank zijn ingediend, met het doel op de ingenomen standpunten van de ander te kunnen reageren. Huurder heeft zich in haar akte daadwerkelijk uitgelaten over het verzoek aan de kantonrechter om terug te komen op haar hiervoor besproken bindende eindbeslissing omtrent toerekening van het voorschot. De kantonrechter heeft de standpunten van verhuurder en huurder bij haar heroverweging betrokken. Medewerking 2.23 De kantonrechter wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De kantonrechter zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de kantonrechter daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij. Contact 2.24 Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de andere partij verstrekken. B. Ingangsdatum huurkorting en datum herstelwerkzaamheden lekkage definitief voltooid Tussenvonnis 19 juni 2025 2.25 Kort gezegd is in 4.46 tot en met 4.50 van het tussenvonnis van 19 juni 2025 overwogen dat de lekkage (met gevolgen) die zich eind 2024 heeft voorgedaan in de woonruimte een huurkorting rechtvaardigt, omdat huurder tijdelijk niet in de woonruimte heeft kunnen wonen doordat de vloer (als gevolg van die lekkage) verwijderd was. Vervolgens is de vraag aan de orde geweest over welke periode de huurkorting moet worden vastgesteld. Daarover is in het hiervoor genoemde tussenvonnis overwogen dat de kantonrechter voorshands van oordeel is dat vanaf 23 december 2024 (moment melding huurder) tot een nader te bepalen datum (herstel lekkage definitief voltooid) de huurprijs dient te worden verlaagd tot 20% van de vastgestelde/geldende huurprijs. Omdat niet duidelijk is op welke dag de lekkage definitief is verholpen, krijgen partijen de mogelijkheid zich daarover bij akte uit te laten. Reactie partijen 17 juli 2025 2.26 In reactie hierop heeft verhuurder bij akte van 17 juli 2025 aangevoerd dat de lekkage in de woonruimte op 14 januari 2025 definitief is hersteld. Bovendien heeft verhuurder zich in diezelfde akte op het standpunt gesteld dat de kantonrechter in het tussenvonnis van 19 juni 2025 ten onrechte heeft overwogen dat de lekkage in de woonruimte zich vanaf 23 december 2024 heeft voorgedaan, althans dat de oorzaak van de op 2 januari 2025 door [A] gedane constatering (een lek van de cv-leiding) zich reeds vanaf 23 december 2024 voordeed. Ook op dit punt, dus de ingangsdatum van de lekkage/huurkorting, begrijpt de kantonrechter het zo dat verhuurder vraagt dat de kantonrechter terugkomt op een eerder gegeven beslissing. In dit verband heeft verhuurder bij akte aangevoerd dat huurder weliswaar op 23 december 2024 melding heeft gemaakt van een lekkage in de woonruimte, maar deze lekkage is door [A] de volgende dag al opgelost, dus op 24 december 2024. Deze lekkage bleek veroorzaakt te zijn door een verstopte afvoer. Tussen 24 december 2024 en 30 december 2024 heeft huurder geen contact opgenomen met verhuurder of [A] . Vervolgens heeft huurder op 30 of 31 december 2024 weer melding gemaakt van lekkage in de woonruimte. Dat ziet volgens verhuurder op een andere, nieuwe lekkage omdat sprake is van een andere oorzaak/bron, te weten een lek van een cv-leiding. Uit het rapport van [A] van 2 januari 2025 blijkt niet dat de op dat moment geconstateerde lekkage (afkomstig vanuit een cv-leiding) reeds voor 30 december 2024 aanwezig was (zie productie 18B van verhuurder en productie 32 van huurder). Gelet op dit alles stelt verhuurder zich dus op het standpunt dat als periode voor de huurkorting moet worden genomen 30 december 2024 tot en met 14 januari 2025. 2.27 Huurder ziet dat anders. Zij heeft op 23 december 2024 via haar gemachtigde een e-mail aan de gemachtigde van verhuurder gestuurd met daarbij beelden (foto’s en video’s) van de lekkage in de woonruimte, met het uitdrukkelijke verzoek om zo spoedig mogelijk maatregelen te treffen om verdere schade en overlast te voorkomen (zie productie 25 van huurder). Weliswaar heeft [A] op 24 december 2024 geconstateerd dat sprake was van een verstopte afvoer, maar de zichtbare waterschade aan het plafond is volgens huurder niet te rijmen met een eenvoudige afvoerverstopping. [A] heeft op dat moment (dus op 24 december 2024) volgens huurder niet de juiste diagnose gesteld en evenmin het mankement verholpen. Omdat verhuurder in gebreke bleef en geen doeltreffende actie ondernam, heeft huurder op eigen initiatief opdracht gegeven tot verder onderzoek door [A] . Bij dat nadere onderzoek is op 2 januari 2025 wel de juiste oorzaak vastgesteld: een lek in de cv-leiding onder de houten vloer van de woonruimte. Volgens huurder is de schade en lekkage voortdurend aanwezig geweest en niet nieuw ontstaan eind december zoals verhuurder stelt. Bovendien heeft huurder op 30 december 2024 expliciet aan verhuurder geschreven (productie 28): “Cliënte betwist nadrukkelijk dat het gaat om een verstopping. (…) Er komt water uit de verwarmingsbuizen gelopen en de ketel geeft een foutmelding. (…) Inmiddels is de houten vloer van cliënte hierdoor centimeters omhoog gekomen. (…)” Verder heeft huurder zich op het standpunt gesteld dat de lekkage en daarmee samenhangende gebreken niet eerder dan op 21 februari 2025 definitief zijn verholpen. In dit verband verwijst zij naar productie 44, waarin onder meer is gedocumenteerd dat de verwarming pas op 21 februari 2025 weer functioneerde. Volgens huurder heeft de lekkage zich dus voorgedaan vanaf 23 december 2024 tot 21 februari 2025. Oordeel kantonrechter 2.28 De kantonrechter is, alles overziende, van oordeel dat in 4.50 van het tussenvonnis van 19 juni 2025 met betrekking tot 23 december 2024 als ingangsdatum van de huurkorting een onjuiste (voorlopige) beslissing is genomen. Het moet, na heroverweging op basis van wat daarover bij aktes van 17 juli 2025 door partijen naar voren is gebracht, 30 december 2024 zijn. Daarom zal op de eerdere (voorlopige) beslissing worden teruggekomen en zal nu worden beslist dat de ingangsdatum van de huurkorting 30 december 2024 is. Dit wordt uitgelegd als volgt. 2.29.1 De kantonrechter is bij het nauwkeurig nalopen van de gedingstukken op basis van wat partijen daarop nader hebben toegelicht tot de conclusie gekomen dat niet is komen vast te staan dat sprake is van één en dezelfde lekkage in de woonruimte eind december 2024. In de eerste plaats staat niet voldoende vast dat de lekkage op 23 december 2024 en op 30 december 2024 dezelfde oorzaak/bron hebben. In de tweede plaats heeft de lekkage op 23 december 2024 zich gemanifesteerd in het plafond van de woonruimte, terwijl de lekkage op 30 december 2024 zich heeft gemanifesteerd in de vloer van de woonruimte en het plafond van de daaronder gelegen bedrijfsruimte. Gelet op dit alles kan niet in voldoende mate worden vastgesteld dat er sprake is van zoals huurder het noemt: ‘een voortdurende lekkage’.

2.29.2 Ter verdere toelichting tekent de kantonrechter aan dat huurder bij akte van 17 juli 2025 niet voldoende heeft betwist dat de eerste lekkage (op 23 december 2024) een andere oorzaak (verstopte afvoer/goot) heeft dan de daarna door [A] op 30 december 2024/2 januari 2025 onderzochte lekkage (lek in cv-leiding). Weliswaar heeft huurder aangevoerd dat een eenvoudige afvoerverstopping niet te rijmen is met de waterschade aan het plafond van de woonruimte, maar dat heeft zij verder niet onderbouwd. De door [A] ter plaatse vastgestelde oorzaak, waarover is verklaard in de door verhuurder overgelegde productie 18b, heeft huurder met die enkele (blote) stelling onvoldoende weerlegd. Bij het bepalen van de ingangsdatum van de huurkorting, moet in ogenschouw worden genomen dat een verstopte afvoer/goot (in beginsel) aan huurder is toe te rekenen. Huurder is immers verantwoordelijk voor het schoonhouden van de goten (daar heeft verhuurder huurder ook meermaals op gewezen). 2.29.3 Uit het rapport van [A] van 2 januari 2025, opgemaakt na de melding van 30 december 2024, blijkt dat er een lek in de cv-leiding onder de vloer is. Tussen partijen is niet in geschil dat met ‘de vloer’ is bedoeld de vloer van de woonruimte. Vast staat dat onder die vloer zich het plafond van de beneden gelegen bedrijfsruimte bevindt. Verder schrijft [A] in haar rapport van 2 januari 2025 dat bij het op druk zetten van het cv-systeem er water langs de lichtspot in het plafond van de bedrijfsruimte naar beneden komt (zie 4.46 van het tussenvonnis van 19 juni 2025). Dit is ook te zien op beeldmateriaal dat huurder als productie 17 heeft overgelegd. Wat [A] op 2 januari 2025 constateert, is dus een andere waterschade dan die zich heeft voorgedaan bij de eerdere lekkage op 23 december 2024. Bij die eerdere lekkage kwam er namelijk vanuit het plafond in de woonruimte (langs onder meer de plafondlamp) water naar beneden. Ook dat is te zien op het hiervoor genoemde beeldmateriaal. Op de beelden is ook te zien dat de lamp in de woonruimte (waar voor kerst water langs liep), aanmerkelijk verschilt met die in de bedrijfsruimte (waar op 2 januari 2025 water langs liep). 2.29.4 Bij al het voorgaande komt nog dat niet valt te begrijpen hoe een lek in een cv-leiding onder de vloer van de woonruimte waterschade kan veroorzaken in het plafond van die woonruimte. 2.29.5 Omdat een lek in de cv-leiding in de vloer is toe te rekenen aan verhuurder, wordt 30 december 2024 als ingangsdatum voor de huurkorting genomen. 2.30 Voor het bepalen van de einddatum van de huurkorting is vervolgens de vraag aan de orde wanneer de herstelwerkzaamheden van de lekkage definitief zijn voltooid. De kantonrechter gaat uit van 11 februari 2025, omdat vanaf dat moment volgens verhuurder alle door hem aan [A] opgedragen werkzaamheden in het gehuurde gereed waren. Op dat moment lag er dus (ook) weer een vloer in de woonruimte. Of die vloer al eerder dan 11 februari 2025 gereed en bruikbaar was, is uit de gedingstukken, waaronder in het bijzonder de documentatie van [A] , (zie productie 18b van verhuurder, pagina 1, laatste alinea) niet op te maken en dat manco laat de kantonrechter voor rekening van verhuurder. Vanaf het moment dat er weer een bruikbare vloer lag, was de woonruimte weer bewoonbaar en was er voldoende huurgenot mogelijk. De kantonrechter gaat niet mee in het standpunt van huurder dat uitgegaan moet worden van 21 februari 2025 omdat toen pas de verwarming weer functioneerde. Uit de hierboven aangehaalde documentatie van [A] blijkt namelijk dat [A] op 19 februari 2025 is terug geweest naar het gehuurde omdat er problemen zouden zijn met de verwarming, maar volgens [A] was er met de cv-installatie van de woonruimte toen niets (meer) aan de hand. 2.31 De conclusie is dat als termijn waarbinnen een aanspraak op huurkorting gerechtvaardigd is, wordt aangehouden 30 december 2024 tot en met 11 februari 2025. C. Wijziging van eis in conventie Gewijzigde vordering verhuurder 2.32 De vordering van verhuurder in conventie is in het tussenvonnis van 19 juni 2025 omschreven in 3.1.1. Daaruit volgt dat de vordering bestaat uit drie delen, met subonderdelen, namelijk:  primaire vordering met onderdelen I. tot en met XII.,  subsidiaire vordering met onderdelen I. II. en III.,  primaire en subsidiaire vordering met onderdelen I. tot en met IV. 2.33 Bij akte van 17 juli 2025 heeft verhuurder in punt 13 een wijziging van eis in conventie aangekondigd. Het gaat om meerdere wijzigingen (toevoegingen) over alleen de woonruimte. De wijziging van eis ziet eerst op de subsidiaire vordering. Daaraan wil verhuurder onderdelen IV. tot en met VII. toevoegen. Deze onderdelen gaan samengevat over de vermeende overlast door de honden van huurder en zijn toegelicht in punt 12 van de akte. Verder heeft de wijziging van eis in conventie betrekking op de primaire en subsidiaire vordering. Hier komt onderdeel V. bij. Deze wijziging gaat kort gezegd over de indexatie van de huurprijs en dit is uitgelegd in punt 7 van de akte. 2.34 Meer specifiek luidt de wijziging van eis in conventie als volgt: 2.34.1 [eiser] voegt aan zijn eis subsidiair de hierna te noemen onderdelen IV. tot en met VII. toe: IV. huurder te veroordelen om binnen 4 weken na het vonnis alle (huis)dieren, zoals maar niet beperkt tot honden, uit de woonruimte c.a. te verwijderen op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag (waarbij een dagdeel als volledige dag wordt gezien) met een maximum van € 20.000,00 als zij hier geen uitvoering aan geeft en vervolgens daaruit verwijderd te houden, V. huurder te veroordelen om binnen 5 weken na het vonnis aan verhuurder een verklaring af te geven dat zij uitvoering heeft gegeven aan haar verwijderingsverplichting als hiervoor genoemd in onderdeel IV. op verbeurte van een dwangsom van € 20.000,00, VI. voor zover huurder geen uitvoering geeft aan de veroordeling onder IV. en V., verhuurder te machtigen, op kosten van huurder, uitvoering te geven aan de veroordeling tot verwijdering van alle (huis)dieren uit de woonruimte c.a., met dien verstande dat hij de verwijderde (huis)dieren tijdelijk zal onder (laten) brengen in een opvanglocatie zolang deze locatie bereid is deze dieren op te vangen maar nooit langer als huurder de kosten die met deze opvang gepaard gaan niet telkens op eerste verzoek van verhuurder aan hem vergoedt, waarbij deze verwijdering feitelijk wordt uitgevoerd door een deurwaarder die (met inachtneming van het bepaalde in artikel 444 Rv) de woonruimte c.a. daartoe zal betreden en huurder te veroordelen tot betaling aan verhuurder van alle kosten die verband houden met de verwijdering en het tijdelijk opvangen van de te verwijderen (huis)dieren, VII. als huurder geen uitvoering geeft aan het (na verwijdering) vervolgens verwijderd houden van de (huis)dieren uit de woonruimte, haar te veroordelen tot een dwangsom van € 1.000,00 per dier per dag voor iedere dag (waarbij een dagdeel als volledige dag wordt gezien) dat huurder het verbod vervolgens overtreedt. 2.34.2 [eiser] voegt aan zijn eis primair en subsidiair het hierna te noemen onderdeel V. toe: V. huurder te veroordelen tot betaling van de huurachterstand voor de woonruimte van € 5.325,00 (berekend tot en met 10 juli 2025), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschillende data van verzuim.

Bezwaar huurder 2.35 Huurder heeft tegen beide onderdelen van de eiswijziging (dus tegen de vermeende overlast van de honden en de indexatie van de huurprijs) nadrukkelijk bezwaar gemaakt. Dit bezwaar is uitgewerkt in onderdelen 35 tot en met 48 van haar akte. Oordeel kantonrechter 2.36 De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Voorop wordt gesteld dat in artikel 130 Rv is bepaald dat de eisende partij bevoegd is zijn eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen zolang de rechter nog geen einduitspraak heeft gedaan. Wel moet op de voet van artikel 130 lid 1 Rv beoordeeld worden of de eiswijziging of eisvermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Dat is volgens de parlementaire geschiedenis en vaste rechtspraak van de Hoge Raad het geval indien sprake is van onredelijke bemoeilijking van de verdediging dan wel onredelijke vertraging van het geding. Bij die beoordeling kan ook het stadium waarin de procedure verkeert van belang zijn. 2.37 Met betrekking tot het eerste onderdeel van de eiswijziging (de honden) heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 19 juni 2025 in 4.36.2 geoordeeld dat er geen belang bestaat bij de subsidiaire vordering van verhuurder om te verbieden dat huurder in de woonruimte huisdieren mag houden. De reden hiervoor is dat uit artikel 21 van de huurovereenkomst al voortvloeit dat het niet is toegestaan om huisdieren in het gehuurde te houden. 2.38 Bij wijziging van eis heeft verhuurder toegelicht dat zij wel degelijk belang heeft bij deze vordering, omdat uit het tussenvonnis van 19 juni 2025 blijkt dat de situatie op termijn gaat veranderen. Eerst huurde huurder het geheel, dus bedrijfsruimte en woonruimte, waardoor zij als het ware zichzelf overlast in de bedrijfsruimte bezorgde met de honden die in de woonruimte verbleven. Maar omdat de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte zal gaan eindigen terwijl de huurovereenkomst voor de woonruimte zal blijven bestaan, heeft verhuurder er belang bij zeker te stellen dat door huurder uitvoering wordt gegeven aan het verbod omdat huurder zich duidelijk niet houdt aan het verbod uit de huurovereenkomst. Daarom heeft verhuurder haar eis gewijzigd, en onder meer een dwangsom toegevoegd. Huurder verzet zich daartegen en heeft daartoe meerdere argumenten aangevoerd. 2.39 De kantonrechter vindt dat de beslissing zoals verwoord in 4.36.2 van het tussenvonnis van 19 juni 2025 op goede gronden is genomen en dat er geen reden is om terug te komen op deze bindende eindbeslissing. De hiervoor in dit vonnis bij 2.17, 2.18 en 2.36 weergegeven maatstaf beoogt niet om ruimte te geven aan partijen om een hen onwelgevallige bindende eindbeslissing in dezelfde instantie opnieuw ter discussie te stellen en daartoe – al dan niet nieuwe – argumenten aan te voeren. De regel van gebondenheid aan een bij tussenvonnis gegeven eindbeslissing strekt ertoe het partijdebat ten aanzien van de daarbij beslechtte onderdelen te beëindigen. Ongeacht het antwoord op de vraag of de honden inderdaad overlast bezorgen (wat niet is aangetoond) en of het klopt dat verhuurder er in het verleden stilzwijgend mee heeft ingestemd dat huurder een huisdier (in weerwil van het contractuele verbod) mag houden, ziet de kantonrechter geen noodzaak om terug te komen op de hier voorliggende eindbeslissing. Er is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een eindbeslissing die berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Het toelaten van de voorgestelde wijziging van eis zoals hiervoor omschreven in 2.34.1 is naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met de eisen van de goede procesorde. Indien verhuurder het oneens is met de beslissing uit het tussenvonnis van 19 juni 2025, kan hij te zijner tijd hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. 2.40 Voor het tweede onderdeel van de wijziging van eis (de indexering van de huurprijs), geldt het volgende. Uit de bij punt 7 van de akte gegeven toelichting, blijkt dat verhuurder zich op het standpunt stelt dat de huurprijs vanaf juli 2024 € 1.550,00 bedraagt en niet € 1.475,00. Dat brengt volgens verhuurder mee dat huurder vele maanden € 75,00 te weinig heeft betaald. De huurachterstand voor de woonruimte bedraagt volgens verhuurder, berekend tot en met juli 2025: € 5.325,00. Dit bedrag is samengesteld als volgt: juli 2024 tot en met december 2024 (6x € 75,00 tekort) + januari 2025 (€ 1.550,00) + februari (€ 1.550,00) + april 2025 tot en met juni 2025 (3x € 75,00 tekort) + juli 2025 (€ 1.550,00). Verhuurder voert aan dat de eisvermeerdering in het verlengde ligt van de al ingestelde vorderingen, waarover de kantonrechter zich nog niet heeft uitgelaten. Huurder is het niet eens met de indexering. Volgens huurder is in de huurovereenkomst woonruimte bepaald dat huurprijsindexering plaatsvindt per 1 januari van elk kalenderjaar. Een tussentijdse indexering per 1 juli is contractueel uitgesloten en wordt daarom door huurder betwist. Voor zover enige indexering kan worden toegepast, geldt deze volgens huurder pas vanaf 1 januari 2025 zodat de huurprijs tot 1 januari 2025 € 1.475,00 bedraagt. Ook voert huurder aan dat de huurprijs voor de maanden januari en februari 2025 slechts beperkt verschuldigd is gelet op de huurkorting tot 20%. 2.41 De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 5.1 van de huurovereenkomst woonruimte is kort gezegd bepaald dat de huurprijs jaarlijks op 1 januari wordt gewijzigd. Verhuurder heeft niet uitgelegd, laat staan inzichtelijk gemaakt aan de hand van stukken, waarom de huurprijs vanaf 1 juli 2024 € 1.550,00 is en niet € 1.475,00. Evenmin heeft hij toegelicht hoe deze verhoging zich verhoudt met de geldende huurafspraken, die enkel voorzien in een toegestane verhoging per 1 januari. De kantonrechter ziet geen reden om bij haar beoordeling af te wijken van het huurcontract en stelt vast dat de volledige huurprijs tot en met 31 december 2024 € 1.475,00 bedraagt en vanaf 1 januari 2025 € 1.550,00. Hiervan zal later in de procedure uit worden gegaan bij de berekening van de totale huurachterstand voor de woonruimte, waarbij vanzelfsprekend het oordeel over huurkorting wegens een gebrek of gebreken zal worden meegenomen. De wijziging van eis zoals verwoord bij 2.34.2 wordt dus toegestaan, met inachtneming van wat in deze overweging is vermeld. Tot slot 2.42 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.