ECLI:NL:RBNNE:2024:5258

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Groningen Zaaknummer: 9614210 CV EXPL 22-5 Vonnis van 17 december 2024 in de vrijwaringszaak van HEINEKEN NEDERLAND B.V., gevestigd te Amsterdam, eiseres, hierna te noemen: Heineken, gemachtigden: mrs. J. Verstoep en M. Zinkhann, tegen VASTGOED HORECA GRONINGEN B.V., gevestigd te Groningen, gedaagde, hierna te noemen: VHG, gemachtigden: mrs. M. Dijsselhof en J.S. Knot.

1.1. Op 5 maart 2024 is in deze vrijwaringszaak vonnis gewezen, evenals in de daarmee verband houdende hoofdzaak tussen Drie Gezusters Groningen B.V. (hierna te noemen: Drie Gezusters) en Heineken, welke zaak bij deze rechtbank is geregistreerd onder zaaknummer 9248149 CV EXPL 21-3178. In de hoofdzaak was dat een eindvonnis (waarover hierna meer). In de vrijwaringszaak zijn in dat vonnis enkel de procesgang en de vorderingen vermeld en is de beslissing vooralsnog drie maanden aangehouden. De uitspraak in de vrijwaringszaak is nader bepaald op heden.

2.1. In de hoofdzaak zijn de feiten in die zaak vastgesteld. De hoofdzaak en de vrijwaringszaak vormen echter twee zelfstandige procedures en de hoofdzaak speelt tussen andere procespartijen dan de vrijwaringsprocedure. Hetgeen in de hoofdzaak vaststaat, kan derhalve niet zonder meer in de vrijwaringszaak als vaststaand worden aangenomen. De kantonrechter moet in deze vrijwaringszaak daarom apart vaststellen wat de feiten zijn. Verder geldt dat het overleggen van processtukken uit de hoofdzaak niet voldoende is om hetgeen in die stukken aan stellingen en feiten is te vinden, te beschouwen als aangevoerd in de vrijwaringszaak. De partij die zulke stellingen en feiten in de vrijwaringszaak wil inroepen, dient dit op een zodanige wijze te doen dat dit voor de rechter en de wederpartij duidelijk is. Met inachtneming daarvan stelt de kantonrechter de feiten in deze vrijwaringszaak als volgt vast. 2.2. Heineken huurt (krachtens huurovereenkomst van 4 maart 2011, hierna te noemen: de hoofdhuurovereenkomst) sinds 1 januari 2011 van VHG de panden aan de Grote Markt 36(b), 36(d), 37/37a, 38 en 39 en het pand aan de Oosterstraat 7a te Groningen met eventuele bijgebouwen, terrassen en/of een buitenterrein (hierna te noemen: het gehuurde). 2.3. VHG is een professionele vastgoedbelegger, opgericht met het doel om vastgoed te verwerven, te exploiteren en/of te ontwikkelen. Solide Vastgoed BV (hierna: Solide Vastgoed) beheert het gehuurde voor VHG. [Architect] is een architect die wel eens door VHG/Solide Vastgoed wordt ingeschakeld. 2.4. VHG heeft in 2011 de vastgoedportefeuille, waaronder het gehuurde, gekocht uit de boedel van het faillissement van Plassania Beheer BV (hierna: Plassania). 2.5. Op 2 februari 2011 is met betrekking tot het gehuurde tussen Heineken als verhuurder en Horeca Combinatie Groningen (hierna: HCG) als huurder een onderhuurovereenkomst (hierna te noemen: de onderhuurovereenkomst) tot stand gekomen. De ingangsdatum van deze onderhuurovereenkomst is 1 januari 2011. 2.6. Drie Gezusters is krachtens akte van indeplaatsstelling van 13 maart 2017 met ingang van 1 maart 2017 (in plaats van HCG) huurder geworden van het gehuurde. 2.7. Drie Gezusters maakt deel uit van een groep waarvan [Beheerbedrijf] B.V. (hierna: [Beheerbedrijf] ) indirect enig aandeelhouder is. Bestuurders van [Beheerbedrijf] zijn de heren [Bestuurder 1] en [bestuurder 2] . [Bedrijfsleider] is de bedrijfsleider van Drie Gezusters. 2.8. Vanuit het gehuurde vindt (door Drie Gezusters) de exploitatie plaats van café “De Drie Gezusters”, café “De Drie Gezusters Pub”, café “De Groote Griet”, café “Hoppe” en “hotel “De Doelen”. 2.9. De huurprijs die Heineken aan VHG verschuldigd is, is gelijk aan de huurprijs die Drie Gezusters aan Heineken moet betalen. 2.10. In de hoofdhuurovereenkomst (VHG - Heineken) is onder meer bepaald: “1.2 Het Gehuurde wordt casco verhuurd en wordt aanvaard in de staat zoals is aangegeven in het bij deze huurovereenkomst behorende opnamerapport, zoals aangehecht in bijlage 2. Onder het Gehuurde zijn niet begrepen de bij aanvang van deze overeenkomst in het Gehuurde aanwezige installaties. 1.3 Onder ‘casco’ verstaan Partijen de constructieve onderdelen van het Gehuurde, waaronder onder meer begrepen de puien, kozijnen, buitenramen en buitendeuren, de fundering en de nuts-voorzieningen tot waar de (hoofd)meter zich bevindt danwel tot een ander primair aansluitpunt. (…) 6.1 Het Gehuurde is geheel bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf inclusief de opslag van biertanks. (…) 6.5 Voor zover het het casco betreft dient Verhuurder ervoor zorg te dragen, dat het Gehuurde bij aanvang van en tijdens de duur van deze overeenkomst bij voortduring overeenkomstig de overeengekomen bestemming zal kunnen worden gebruikt en zal voldoen aan de op het Gehuurde betrekking hebbende voorschriften (…). (…) 7.1 Alle herstellingen aan het Gehuurde, waaronder Partijen onder meer begrijpen onderhoud, reparaties en vernieuwingen daaraan en al het buitenschilderwerk, zijn voor rekening van de Verhuurder. Onder vernieuwingen wordt verstaan de vervanging van al datgene waarvan redelijkerwijze door de Verhuurder niet meer gevergd kan worden, dat het nog onderhouden of gerepareerd wordt.” 7.2 De Brouwerij [kantonrechter: dat is Heineken] is verplicht zorg te dragen voor alle overige herstellingen aan het Gehuurde, waaronder Partijen onder meer begrijpen onderhoud, reparatie en vernieuwing van hang- en sluitwerk, binnenruiten en -ramen, rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), behang- en binnenschilderwerk, gootstenen, sanitair en kranen, voor zover behorend bij het Gehuurde. 7.3 De Brouwerij is verplicht de (rook)afvoerkanalen regelmatig te laten vegen en het periodieke onderhoud en herstellingen aan centrale verwarmingsinstallaties en alle andere installaties behorend tot het Gehuurde voor haar rekening te doen uitvoeren. Voorts komen voor rekening van de Brouwerij herstellingen aan leidingen van gas, water en elektriciteit vanaf de meter of hoofdkraan met al wat daartoe behoort.” 2.11. In de onderhuurovereenkomst (Heineken - Drie Gezusters) is onder meer bepaald: “1.2 Het gehuurde wordt casco verhuurd en wordt aanvaard in de staat zoals is aangegeven in het bij deze huurovereenkomst behorende opnamerapport. Onder het gehuurde zijn niet begrepen de bij aanvang van deze overeenkomst in het gehuurde aanwezige installaties. 1.3 Onder casco verstaan partijen de constructieve onderdelen van het gehuurde, waaronder onder meer begrepen de puien, kozijnen, buitenramen en -deuren, de funderingen en de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter zich bevindt danwel tot een ander primair aansluitpunt. 1.4 Voorzover in deze overeenkomst niet anders is bepaald, komen partijen overeen dat een gebrek, in de zin van de wet, uitsluitend betrekking kan hebben op een staat of eigenschap van het gehuurde. (…) 3.2 Partijen komen overeen, dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2012 en vervolgens op 1 januari van ieder daaropvolgend jaar, zal worden gewijzigd. De nieuwe huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt 4 (vier) kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt 16 (zestien) kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. De hierbedoelde indexering vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Indien dit indexcijfer niet meer door het C.B.S. wordt verstrekt, zal daarvoor in de plaats treden het indexcijfer dat volgens het C.B.S.

3.1. Bij de beoordeling van deze vrijwaringszaak stelt de kantonrechter voorop dat hetgeen in de hoofdzaak is vastgesteld, daarmee nog niet vast staat in de vrijwaringszaak, omdat de hoofdzaak en de vrijwaringszaak zelfstandige procedures zijn die niet tussen dezelfde procespartijen spelen. De uitkomst van de vrijwaringszaak hoeft dus niet per definitie gelijk te zijn aan die van de hoofdzaak. De uitkomst van beide zaken, die op hun eigen merites moeten worden beoordeeld, hangt met name af van wat partijen daarin hebben aangevoerd en de wijze van hun procesvoering. 3.2. In het tussenvonnis van 5 maart 2024 zijn de vorderingen van Heineken in deze vrijwaringszaak genoemd. De kantonrechter zal hierna de nummering van de vorderingen aanhouden zoals weergegeven in dat vonnis. Die vorderingen hebben onder meer betrekking op: - huurprijsvermindering in verband met gebreken (vordering II.), - huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie (vorderingen III., t/m VI.), - artikel 3.2 van de onderhuurovereenkomst (vorderingen VIII. en IX.). Huurprijsvermindering in verband met gebreken (vordering II.) 3.3. De kantonrechter heeft in het vonnis van 5 maart 2024 in de hoofdzaak (de procedure tussen Drie Gezusters en Heineken) geoordeeld en voor recht verklaard dat de door Drie Gezusters aan Heineken te betalen huurprijs voor het gehuurde in verband met vermindering van het huurgenot per 1 maart 2017 wordt verminderd op de wijze en met de percentages zoals is overwogen in r.o. 4.38 en 4.39 van dat vonnis, met een maximale huurkorting van 40%, tot de gebreken zijn verholpen. 3.4. Heineken vindt in deze vrijwaringszaak in essentie dat het voorgaande ook heeft te gelden voor de huurprijs die zij uit hoofde van de hoofdhuurovereenkomst aan VHG moet betalen. VHG denkt daar anders over. 3.5. De kantonrechter stelt voorop dat partijen in deze vrijwaringszaak veel stukken hebben geproduceerd en overgelegd. Het is niet de taak van de rechter om zelf in stukken te gaan zoeken naar mogelijke feitelijke en juridische gronden of wat wel of niet relevant is bij het beoordelen van de vorderingen. Heineken lijkt daarvan uit te gaan. Zo heeft zij bijvoorbeeld processtukken uit de hoofdzaak als productie in het geding gebracht onder de vermelding dat wat Drie Gezusters daarin heeft gesteld over het vermeende achterstallig onderhoud, in de vrijwaringszaak als herhaald en ingelast moet worden beschouwd en dat Heineken deze stellingen van Drie Gezusters tot de hare maakt. 3.6. In dat verband overweegt de kantonrechter voorts dat volgens vaste rechtspraak de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem of haar ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept. Dat geldt ook voor het overleggen in een vrijwaringszaak van processtukken uit de hoofdzaak. Het overleggen van processtukken uit de hoofdzaak is niet voldoende om hetgeen in die stukken aan stellingen en feiten is te vinden, te beschouwen als aangevoerd in de vrijwaringszaak. De partij die zulke stellingen en feiten in de vrijwaringszaak wil inroepen, dient dit eveneens op een zodanige wijze te doen dat dit voor de rechter en de wederpartij duidelijk is. 3.7. Waar Heineken niet expliciet heeft gemaakt of nader heeft onderbouwd welke punten uit de door haar overgelegde stukken uit de hoofdzaak relevant zijn voor de vrijwaringszaak, dienen deze daarom in beginsel buiten de beoordeling te blijven. 3.8. In het licht van het voorgaande oordeelt de kantonrechter verder als volgt. 3.9. Feitelijk heeft Heineken in haar dagvaarding alleen uiteengezet dat Drie Gezusters (overeenkomstig de volgens Heineken gemaakte afspraken) zich voor wat betreft het onderhoud steeds rechtstreeks tot VHG heeft gewend. Heineken heeft in die dagvaarding niet expliciet genoemd welke gebreken er volgens haar zijn op grond waarvan ook voor de hoofdhuurovereenkomst vermindering van de huurprijs in de rede ligt. Heineken verwijst in dit verband slechts naar de dagvaarding van Drie Gezusters in de hoofdzaak en de daarbij gevoegde producties. Dat staat naar het oordeel van de kantonrechter op gespannen voet met wat hiervoor is overwogen over het overleggen in een vrijwaringszaak van processtukken uit de hoofdzaak. Dat geldt temeer nu Heineken wel verwijst naar de bij de dagvaarding in de hoofdzaak van Drie Gezusters behorende producties maar die niet in het geding heeft gebracht. 3.10. Heineken heeft vervolgens bij akte van 15 maart 2022 voor wat betreft de gestelde gebreken nog nadere stukken in het geding gebracht. Een toelichting daarop ontbreekt echter. Zoals hiervoor is vastgesteld, is het niet de taak van de rechter om zelf in stukken te gaan zoeken naar mogelijke feitelijke en juridische gronden of wat wel of niet relevant is bij het beoordelen van een vordering. 3.11. Ondanks dat Heineken in haar dagvaarding niet expliciet heeft genoemd wat volgens haar de gebreken aan het gehuurde zijn, is VHG in haar conclusie van antwoord uitgebreid ingegaan op de door Drie Gezusters in de hoofdzaak genoemde gebreken. VHG heeft de juistheid daarvan per onderdeel (daken en schoorsteen, gevels, schilderwerk, trapleuningen en kozijnen) uitvoerig en gedetailleerd weersproken. VHG is van mening dat het gehuurde zowel in 2011 (toen HCG onderhuurder werd) als in 2017 (toen Drie Gezusters onderhuurder werd) in goede staat verkeerde en dat er ook nadien geen sprake is geweest van gebreken, althans niet zodanig dat dit een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. De geringe tekortkomingen die er wel waren, zijn volgens VHG meteen en adequaat opgelost. 3.12. Gezien deze uitgebreide (gemotiveerde) betwisting van de door Drie Gezusters genoemde gebreken, lag het op de weg van Heineken om de aanwezigheid van die gebreken in haar conclusie van repliek alsnog te onderbouwen. Dat heeft Heineken echter nagelaten. Heineken voert in die conclusie aan dat VHG bekend was met ‘de gebreken’, maar het door VHG per onderdeel (zie hiervoor) gevoerde verweer met betrekking tot de door Drie Gezusters genoemde gebreken, wordt door Heineken op geen enkele wijze weerlegd. 3.13. Heineken heeft bij aktes van 19 oktober 2022 en 20 december 2022 nog aanvullende producties in het geding gebracht. Een toelichting daarop ontbreekt ook hier. Zoals eerder is overwogen is het niet de taak van de rechter om zelf in stukken te gaan zoeken naar mogelijke feitelijke en juridische gronden of wat wel of niet relevant is bij het beoordelen van een vordering. Het enkel inbrengen van die stukken kan Heineken daarom niet baten. 3.14. Op grond van voorgaande overwegingen komt de kantonrechter tot het oordeel dat Heineken haar stelling dat er sprake is van zodanige gebreken aan het gehuurde dat een huurprijsvermindering in de rede ligt, niet althans onvoldoende heeft onderbouwd. Omdat Heineken met betrekking tot de gestelde gebreken niet heeft voldaan aan haar stelplicht, is voor bewijslevering geen plaats. De vorderingen van Heineken met betrekking tot vermindering van de huurprijs in verband met gebreken, zullen daarom worden afgewezen.

3.27. Naar het oordeel van de kantonrechter telt voor het deel van het omzetverlies dat bestaat uit de verminderde huuropbrengst in deze vrijwaringzaak alleen mee de in de onderhuurrelatie (Heineken - Drie Gezusters) geldende ‘coronakorting’. De in die huurrelatie geldende huurkorting in verband met gebreken kan dus niet aan de berekening van dat omzetverlies ten grondslag worden gelegd. Ter verduidelijking een voorbeeld op basis van fictieve cijfers: Drie Gezusters moet aan Heineken normaal gesproken € 10.000,- per maand aan huur betalen. Door de korting in verband met gebreken wordt die prijs met 40% verlaagd zodat de verminderde huurprijs € 6.000,- per maand bedraagt. Op basis van de formule van de Hoge Raad wordt de door Drie Gezusters aldus te betalen huurprijs in verband met corona verlaagd met 25%. In verband met corona wordt de door Drie Gezusters te betalen huurprijs dus met € 1.500,- verlaagd. In dit voorbeeld geldt voor de berekening van het deel van het omzetverlies dat bestaat uit verminderde huuropbrengst alleen het bedrag van € 1.500,-. 3.28. Omdat de conclusiewisseling in de vrijwaringszaak al was afgerond op het moment dat eindvonnis in de hoofdzaak werd gewezen, heeft Heineken het voorgaande nog niet in haar berekening van de ‘coronakorting’ kunnen meenemen. Heineken zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om daar een nieuwe berekening van te maken. In verband met de komende feestdagen zal Heineken daarvoor meer tijd worden gegund dan de gebruikelijke termijn van 4 weken. Vanzelfsprekend zal VHG de gelegenheid krijgen om op de akte van Heineken te reageren. 3.29. VHG noemt met betrekking tot het omzetverlies nog wel dat Drie Gezusters tijdens de gedwongen sluiting voor alternatieve inkomsten had kunnen zorgen, maar die stelling kan verder onbesproken blijven omdat het in deze vrijwaringszaak gaat om de tussen VHG en Heineken geldende huurprijs. Bovendien is Drie Gezusters geen partij in deze vrijwaringszaak. 3.30. Verder overweegt de kantonrechter met betrekking tot de hiervoor genoemde berekeningen van Heineken in haar conclusie van repliek, dat Heineken in die conclusie heeft aangegeven dat zij weliswaar geen TVL heeft aangevraagd maar dat zij voor de berekeningen wel wil doen (en heeft gedaan) alsof zij in verband met het gehuurde de maximale TVL heeft ontvangen. De kantonrechter heeft geconstateerd dat in die berekeningen inderdaad drie verschillende TVL-bedragen worden genoemd (de eerste maanden € 2.529,- per maand daarna een aantal maanden € 2.557,- per maand en tot slot nog twee maanden € 2.626,- per maand). VHG heeft hiertegen geen verweer gevoerd, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. 3.31. Verder is in die berekeningen te zien dat Heineken op het totaal van de berekende huurkortingen wegens corona 2 maanden huur in mindering heeft gebracht vanwege het feit, zo begrijpt de kantonrechter, dat zij al 2 maanden huurkorting aan Drie Gezusters heeft gegeven, waarvan VHG al 1 maand aan Heineken ‘heeft vergoed’. Ook daartegen is VHG niet opgekomen, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat Heineken dat op de juiste wijze heeft berekend. 3.32. In afwachting van de nog te nemen akte van Heineken en de reactie van VHG daarop zal iedere verdere beslissing over de coronakorting worden aangehouden. Wijziging artikel 3.2 van de huurovereenkomst (vorderingen VIII. en IX.) 3.33. Drie Gezusters heeft in de hoofdzaak gevorderd dat artikel 3.2 van de onderhuurovereenkomst (de indexering) wordt gewijzigd. Heineken vordert in deze vrijwaringszaak dat als de vordering van Drie Gezusters in de hoofdzaak wordt toegewezen, (voor recht wordt verklaard dat) artikel 3.2 van de hoofdhuurovereenkomst op gelijke wijze voor dezelfde duur zal worden gewijzigd. 3.34. Bij vonnis van 5 maart 2024 is genoemde vordering in de hoofdzaak van Drie Gezusters afgewezen, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van deze vorderingen van Heineken. De overige vorderingen van Heineken 3.35. Heineken vordert verder: I. VHG te veroordelen tot al hetgeen waartoe Heineken als gedaagde in de hoofdzaak ten behoeve van Drie Gezusters mocht worden veroordeeld en om, mutatis mutandis, dezelfde verklaringen voor recht uit te spreken. De kantonrechter oordeelt daarover dat Heineken in de hoofdzaak behalve de hierna te bespreken proceskosten niet tot betaling is veroordeeld, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van de vordering in de vrijwaringszaak tot veroordeling van VHG tot enig bedrag. Voor het uitspreken van dezelfde verklaringen voor recht is geen plaats omdat in de huurrelatie tussen VHG en Heineken de huurprijs niet in verband met gebreken wordt verminderd. VII. VHG te veroordelen tot betaling aan Heineken van het bedrag waarmee de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdhuurovereenkomst zal worden verminderd, althans een door de kantonrechter met inachtneming van hetgeen opgenomen in de conclusie van repliek in goede justitie te bepalen bedrag, en de daarover te rekenen wettelijke handelsrente, vanaf de dag van de conclusie van repliek, tot de datum van algehele voldoening. De kantonrechter oordeelt daarover dat nu Heineken geen concreet bedrag heeft gevorderd, deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. X. Voor zover op vordering van Drie Gezusters Heineken in de hoofdzaak zal worden veroordeeld tot betaling van enig bedrag te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, VHG gelijkelijk te veroordelen tot betaling aan Heineken van hetzelfde bedrag aan wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf dezelfde dag. De kantonrechter oordeelt daarover dat Heineken in de hoofdzaak niet is veroordeeld tot betaling van rente, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van deze vordering in de vrijwaringszaak. XI. Voor zover op vordering van Drie Gezusters de door haar verschuldigde huurprijs in de hoofdzaak zal worden verminderd met enig ander bedrag per maand met ingang van een bepaalde datum tot aan een bepaalde datum, de door Heineken aan VHG verschuldigde huurprijs te verminderen met hetzelfde bedrag en met ingang van dezelfde datum tot aan dezelfde datum, onder veroordeling van VHG tot terugbetaling aan Heineken althans restitutie van hetgeen VHG aldus in het verleden te veel aan huur heeft ontvangen, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst door VHG van het te veel betaalde tot aan de dag van restitutie. De kantonrechter oordeelt daar allereerst over dat de huurprijs in de vrijwaringzaak niet zal worden verlaagd tot dezelfde huurprijs in de hoofdzaak. Verder heeft Heineken voor wat betreft de eventuele terugbetalingsverplichting van VHG geen concreet bedrag gevorderd. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. XII. Voor zover op vordering van Drie Gezusters Heineken in de hoofdzaak zal worden veroordeeld tot betaling van enig ander bedrag wegens buitengerechtelijke kosten VHG gelijkelijk te veroordelen tot betaling aan Heineken van hetzelfde bedrag. De kantonrechter oordeelt daarover dat Heineken in de hoofdzaak niet is veroordeeld tot betaling van incassokosten, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van deze vordering in de vrijwaringszaak. XIII.

De kantonrechter: 4.1. stelt Heineken in de gelegenheid om op de rolzitting van 11 februari 2025 een akte te nemen over hetgeen in r.o. 3.28 is overwogen; 4.2. bepaalt dat VHG daarna de gelegenheid zal krijgen om daarop te reageren; 4.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. c688/mh ECLI:NL:HR:2005:AR6186 ECLI:NL:HR:2008:BE7201 ECLI:NL:HR:2005:AR6186 ECLI:NL:HR:2017:404 ECLI:NL:HR:2008:BE7201 ECLI:NL:HR:2021:1974 ECLI:NL:PHR:2021:902 Zie ook ECLI:NL:RBROT:2022:9602 ECLI:NL:HR:2011:BQ6079

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Groningen Zaaknummer: 9614210 CV EXPL 22-5 Vonnis van 17 december 2024 in de vrijwaringszaak van HEINEKEN NEDERLAND B.V., gevestigd te Amsterdam, eiseres, hierna te noemen: Heineken, gemachtigden: mrs. J. Verstoep en M. Zinkhann, tegen VASTGOED HORECA GRONINGEN B.V., gevestigd te Groningen, gedaagde, hierna te noemen: VHG, gemachtigden: mrs. M. Dijsselhof en J.S. Knot.

1.1. Op 5 maart 2024 is in deze vrijwaringszaak vonnis gewezen, evenals in de daarmee verband houdende hoofdzaak tussen Drie Gezusters Groningen B.V. (hierna te noemen: Drie Gezusters) en Heineken, welke zaak bij deze rechtbank is geregistreerd onder zaaknummer 9248149 CV EXPL 21-3178. In de hoofdzaak was dat een eindvonnis (waarover hierna meer). In de vrijwaringszaak zijn in dat vonnis enkel de procesgang en de vorderingen vermeld en is de beslissing vooralsnog drie maanden aangehouden. De uitspraak in de vrijwaringszaak is nader bepaald op heden.

2.1. In de hoofdzaak zijn de feiten in die zaak vastgesteld. De hoofdzaak en de vrijwaringszaak vormen echter twee zelfstandige procedures en de hoofdzaak speelt tussen andere procespartijen dan de vrijwaringsprocedure. Hetgeen in de hoofdzaak vaststaat, kan derhalve niet zonder meer in de vrijwaringszaak als vaststaand worden aangenomen. De kantonrechter moet in deze vrijwaringszaak daarom apart vaststellen wat de feiten zijn. Verder geldt dat het overleggen van processtukken uit de hoofdzaak niet voldoende is om hetgeen in die stukken aan stellingen en feiten is te vinden, te beschouwen als aangevoerd in de vrijwaringszaak. De partij die zulke stellingen en feiten in de vrijwaringszaak wil inroepen, dient dit op een zodanige wijze te doen dat dit voor de rechter en de wederpartij duidelijk is. Met inachtneming daarvan stelt de kantonrechter de feiten in deze vrijwaringszaak als volgt vast. 2.2. Heineken huurt (krachtens huurovereenkomst van 4 maart 2011, hierna te noemen: de hoofdhuurovereenkomst) sinds 1 januari 2011 van VHG de panden aan de Grote Markt 36(b), 36(d), 37/37a, 38 en 39 en het pand aan de Oosterstraat 7a te Groningen met eventuele bijgebouwen, terrassen en/of een buitenterrein (hierna te noemen: het gehuurde). 2.3. VHG is een professionele vastgoedbelegger, opgericht met het doel om vastgoed te verwerven, te exploiteren en/of te ontwikkelen. Solide Vastgoed BV (hierna: Solide Vastgoed) beheert het gehuurde voor VHG. [Architect] is een architect die wel eens door VHG/Solide Vastgoed wordt ingeschakeld. 2.4. VHG heeft in 2011 de vastgoedportefeuille, waaronder het gehuurde, gekocht uit de boedel van het faillissement van Plassania Beheer BV (hierna: Plassania). 2.5. Op 2 februari 2011 is met betrekking tot het gehuurde tussen Heineken als verhuurder en Horeca Combinatie Groningen (hierna: HCG) als huurder een onderhuurovereenkomst (hierna te noemen: de onderhuurovereenkomst) tot stand gekomen. De ingangsdatum van deze onderhuurovereenkomst is 1 januari 2011. 2.6. Drie Gezusters is krachtens akte van indeplaatsstelling van 13 maart 2017 met ingang van 1 maart 2017 (in plaats van HCG) huurder geworden van het gehuurde. 2.7. Drie Gezusters maakt deel uit van een groep waarvan [Beheerbedrijf] B.V. (hierna: [Beheerbedrijf] ) indirect enig aandeelhouder is. Bestuurders van [Beheerbedrijf] zijn de heren [Bestuurder 1] en [bestuurder 2] . [Bedrijfsleider] is de bedrijfsleider van Drie Gezusters. 2.8. Vanuit het gehuurde vindt (door Drie Gezusters) de exploitatie plaats van café “De Drie Gezusters”, café “De Drie Gezusters Pub”, café “De Groote Griet”, café “Hoppe” en “hotel “De Doelen”. 2.9. De huurprijs die Heineken aan VHG verschuldigd is, is gelijk aan de huurprijs die Drie Gezusters aan Heineken moet betalen. 2.10. In de hoofdhuurovereenkomst (VHG - Heineken) is onder meer bepaald: “1.2 Het Gehuurde wordt casco verhuurd en wordt aanvaard in de staat zoals is aangegeven in het bij deze huurovereenkomst behorende opnamerapport, zoals aangehecht in bijlage 2. Onder het Gehuurde zijn niet begrepen de bij aanvang van deze overeenkomst in het Gehuurde aanwezige installaties. 1.3 Onder ‘casco’ verstaan Partijen de constructieve onderdelen van het Gehuurde, waaronder onder meer begrepen de puien, kozijnen, buitenramen en buitendeuren, de fundering en de nuts-voorzieningen tot waar de (hoofd)meter zich bevindt danwel tot een ander primair aansluitpunt. (…) 6.1 Het Gehuurde is geheel bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf inclusief de opslag van biertanks. (…) 6.5 Voor zover het het casco betreft dient Verhuurder ervoor zorg te dragen, dat het Gehuurde bij aanvang van en tijdens de duur van deze overeenkomst bij voortduring overeenkomstig de overeengekomen bestemming zal kunnen worden gebruikt en zal voldoen aan de op het Gehuurde betrekking hebbende voorschriften (…). (…) 7.1 Alle herstellingen aan het Gehuurde, waaronder Partijen onder meer begrijpen onderhoud, reparaties en vernieuwingen daaraan en al het buitenschilderwerk, zijn voor rekening van de Verhuurder. Onder vernieuwingen wordt verstaan de vervanging van al datgene waarvan redelijkerwijze door de Verhuurder niet meer gevergd kan worden, dat het nog onderhouden of gerepareerd wordt.” 7.2 De Brouwerij [kantonrechter: dat is Heineken] is verplicht zorg te dragen voor alle overige herstellingen aan het Gehuurde, waaronder Partijen onder meer begrijpen onderhoud, reparatie en vernieuwing van hang- en sluitwerk, binnenruiten en -ramen, rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), behang- en binnenschilderwerk, gootstenen, sanitair en kranen, voor zover behorend bij het Gehuurde. 7.3 De Brouwerij is verplicht de (rook)afvoerkanalen regelmatig te laten vegen en het periodieke onderhoud en herstellingen aan centrale verwarmingsinstallaties en alle andere installaties behorend tot het Gehuurde voor haar rekening te doen uitvoeren. Voorts komen voor rekening van de Brouwerij herstellingen aan leidingen van gas, water en elektriciteit vanaf de meter of hoofdkraan met al wat daartoe behoort.” 2.11. In de onderhuurovereenkomst (Heineken - Drie Gezusters) is onder meer bepaald: “1.2 Het gehuurde wordt casco verhuurd en wordt aanvaard in de staat zoals is aangegeven in het bij deze huurovereenkomst behorende opnamerapport. Onder het gehuurde zijn niet begrepen de bij aanvang van deze overeenkomst in het gehuurde aanwezige installaties. 1.3 Onder casco verstaan partijen de constructieve onderdelen van het gehuurde, waaronder onder meer begrepen de puien, kozijnen, buitenramen en -deuren, de funderingen en de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter zich bevindt danwel tot een ander primair aansluitpunt. 1.4 Voorzover in deze overeenkomst niet anders is bepaald, komen partijen overeen dat een gebrek, in de zin van de wet, uitsluitend betrekking kan hebben op een staat of eigenschap van het gehuurde. (…) 3.2 Partijen komen overeen, dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2012 en vervolgens op 1 januari van ieder daaropvolgend jaar, zal worden gewijzigd. De nieuwe huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt 4 (vier) kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt 16 (zestien) kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. De hierbedoelde indexering vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Indien dit indexcijfer niet meer door het C.B.S. wordt verstrekt, zal daarvoor in de plaats treden het indexcijfer dat volgens het C.B.S.

3.1. Bij de beoordeling van deze vrijwaringszaak stelt de kantonrechter voorop dat hetgeen in de hoofdzaak is vastgesteld, daarmee nog niet vast staat in de vrijwaringszaak, omdat de hoofdzaak en de vrijwaringszaak zelfstandige procedures zijn die niet tussen dezelfde procespartijen spelen. De uitkomst van de vrijwaringszaak hoeft dus niet per definitie gelijk te zijn aan die van de hoofdzaak. De uitkomst van beide zaken, die op hun eigen merites moeten worden beoordeeld, hangt met name af van wat partijen daarin hebben aangevoerd en de wijze van hun procesvoering. 3.2. In het tussenvonnis van 5 maart 2024 zijn de vorderingen van Heineken in deze vrijwaringszaak genoemd. De kantonrechter zal hierna de nummering van de vorderingen aanhouden zoals weergegeven in dat vonnis. Die vorderingen hebben onder meer betrekking op: - huurprijsvermindering in verband met gebreken (vordering II.), - huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie (vorderingen III., t/m VI.), - artikel 3.2 van de onderhuurovereenkomst (vorderingen VIII. en IX.). Huurprijsvermindering in verband met gebreken (vordering II.) 3.3. De kantonrechter heeft in het vonnis van 5 maart 2024 in de hoofdzaak (de procedure tussen Drie Gezusters en Heineken) geoordeeld en voor recht verklaard dat de door Drie Gezusters aan Heineken te betalen huurprijs voor het gehuurde in verband met vermindering van het huurgenot per 1 maart 2017 wordt verminderd op de wijze en met de percentages zoals is overwogen in r.o. 4.38 en 4.39 van dat vonnis, met een maximale huurkorting van 40%, tot de gebreken zijn verholpen. 3.4. Heineken vindt in deze vrijwaringszaak in essentie dat het voorgaande ook heeft te gelden voor de huurprijs die zij uit hoofde van de hoofdhuurovereenkomst aan VHG moet betalen. VHG denkt daar anders over. 3.5. De kantonrechter stelt voorop dat partijen in deze vrijwaringszaak veel stukken hebben geproduceerd en overgelegd. Het is niet de taak van de rechter om zelf in stukken te gaan zoeken naar mogelijke feitelijke en juridische gronden of wat wel of niet relevant is bij het beoordelen van de vorderingen. Heineken lijkt daarvan uit te gaan. Zo heeft zij bijvoorbeeld processtukken uit de hoofdzaak als productie in het geding gebracht onder de vermelding dat wat Drie Gezusters daarin heeft gesteld over het vermeende achterstallig onderhoud, in de vrijwaringszaak als herhaald en ingelast moet worden beschouwd en dat Heineken deze stellingen van Drie Gezusters tot de hare maakt. 3.6. In dat verband overweegt de kantonrechter voorts dat volgens vaste rechtspraak de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem of haar ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept. Dat geldt ook voor het overleggen in een vrijwaringszaak van processtukken uit de hoofdzaak. Het overleggen van processtukken uit de hoofdzaak is niet voldoende om hetgeen in die stukken aan stellingen en feiten is te vinden, te beschouwen als aangevoerd in de vrijwaringszaak. De partij die zulke stellingen en feiten in de vrijwaringszaak wil inroepen, dient dit eveneens op een zodanige wijze te doen dat dit voor de rechter en de wederpartij duidelijk is. 3.7. Waar Heineken niet expliciet heeft gemaakt of nader heeft onderbouwd welke punten uit de door haar overgelegde stukken uit de hoofdzaak relevant zijn voor de vrijwaringszaak, dienen deze daarom in beginsel buiten de beoordeling te blijven. 3.8. In het licht van het voorgaande oordeelt de kantonrechter verder als volgt. 3.9. Feitelijk heeft Heineken in haar dagvaarding alleen uiteengezet dat Drie Gezusters (overeenkomstig de volgens Heineken gemaakte afspraken) zich voor wat betreft het onderhoud steeds rechtstreeks tot VHG heeft gewend. Heineken heeft in die dagvaarding niet expliciet genoemd welke gebreken er volgens haar zijn op grond waarvan ook voor de hoofdhuurovereenkomst vermindering van de huurprijs in de rede ligt. Heineken verwijst in dit verband slechts naar de dagvaarding van Drie Gezusters in de hoofdzaak en de daarbij gevoegde producties. Dat staat naar het oordeel van de kantonrechter op gespannen voet met wat hiervoor is overwogen over het overleggen in een vrijwaringszaak van processtukken uit de hoofdzaak. Dat geldt temeer nu Heineken wel verwijst naar de bij de dagvaarding in de hoofdzaak van Drie Gezusters behorende producties maar die niet in het geding heeft gebracht. 3.10. Heineken heeft vervolgens bij akte van 15 maart 2022 voor wat betreft de gestelde gebreken nog nadere stukken in het geding gebracht. Een toelichting daarop ontbreekt echter. Zoals hiervoor is vastgesteld, is het niet de taak van de rechter om zelf in stukken te gaan zoeken naar mogelijke feitelijke en juridische gronden of wat wel of niet relevant is bij het beoordelen van een vordering. 3.11. Ondanks dat Heineken in haar dagvaarding niet expliciet heeft genoemd wat volgens haar de gebreken aan het gehuurde zijn, is VHG in haar conclusie van antwoord uitgebreid ingegaan op de door Drie Gezusters in de hoofdzaak genoemde gebreken. VHG heeft de juistheid daarvan per onderdeel (daken en schoorsteen, gevels, schilderwerk, trapleuningen en kozijnen) uitvoerig en gedetailleerd weersproken. VHG is van mening dat het gehuurde zowel in 2011 (toen HCG onderhuurder werd) als in 2017 (toen Drie Gezusters onderhuurder werd) in goede staat verkeerde en dat er ook nadien geen sprake is geweest van gebreken, althans niet zodanig dat dit een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. De geringe tekortkomingen die er wel waren, zijn volgens VHG meteen en adequaat opgelost. 3.12. Gezien deze uitgebreide (gemotiveerde) betwisting van de door Drie Gezusters genoemde gebreken, lag het op de weg van Heineken om de aanwezigheid van die gebreken in haar conclusie van repliek alsnog te onderbouwen. Dat heeft Heineken echter nagelaten. Heineken voert in die conclusie aan dat VHG bekend was met ‘de gebreken’, maar het door VHG per onderdeel (zie hiervoor) gevoerde verweer met betrekking tot de door Drie Gezusters genoemde gebreken, wordt door Heineken op geen enkele wijze weerlegd. 3.13. Heineken heeft bij aktes van 19 oktober 2022 en 20 december 2022 nog aanvullende producties in het geding gebracht. Een toelichting daarop ontbreekt ook hier. Zoals eerder is overwogen is het niet de taak van de rechter om zelf in stukken te gaan zoeken naar mogelijke feitelijke en juridische gronden of wat wel of niet relevant is bij het beoordelen van een vordering. Het enkel inbrengen van die stukken kan Heineken daarom niet baten. 3.14. Op grond van voorgaande overwegingen komt de kantonrechter tot het oordeel dat Heineken haar stelling dat er sprake is van zodanige gebreken aan het gehuurde dat een huurprijsvermindering in de rede ligt, niet althans onvoldoende heeft onderbouwd. Omdat Heineken met betrekking tot de gestelde gebreken niet heeft voldaan aan haar stelplicht, is voor bewijslevering geen plaats. De vorderingen van Heineken met betrekking tot vermindering van de huurprijs in verband met gebreken, zullen daarom worden afgewezen.

3.27. Naar het oordeel van de kantonrechter telt voor het deel van het omzetverlies dat bestaat uit de verminderde huuropbrengst in deze vrijwaringzaak alleen mee de in de onderhuurrelatie (Heineken - Drie Gezusters) geldende ‘coronakorting’. De in die huurrelatie geldende huurkorting in verband met gebreken kan dus niet aan de berekening van dat omzetverlies ten grondslag worden gelegd. Ter verduidelijking een voorbeeld op basis van fictieve cijfers: Drie Gezusters moet aan Heineken normaal gesproken € 10.000,- per maand aan huur betalen. Door de korting in verband met gebreken wordt die prijs met 40% verlaagd zodat de verminderde huurprijs € 6.000,- per maand bedraagt. Op basis van de formule van de Hoge Raad wordt de door Drie Gezusters aldus te betalen huurprijs in verband met corona verlaagd met 25%. In verband met corona wordt de door Drie Gezusters te betalen huurprijs dus met € 1.500,- verlaagd. In dit voorbeeld geldt voor de berekening van het deel van het omzetverlies dat bestaat uit verminderde huuropbrengst alleen het bedrag van € 1.500,-. 3.28. Omdat de conclusiewisseling in de vrijwaringszaak al was afgerond op het moment dat eindvonnis in de hoofdzaak werd gewezen, heeft Heineken het voorgaande nog niet in haar berekening van de ‘coronakorting’ kunnen meenemen. Heineken zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om daar een nieuwe berekening van te maken. In verband met de komende feestdagen zal Heineken daarvoor meer tijd worden gegund dan de gebruikelijke termijn van 4 weken. Vanzelfsprekend zal VHG de gelegenheid krijgen om op de akte van Heineken te reageren. 3.29. VHG noemt met betrekking tot het omzetverlies nog wel dat Drie Gezusters tijdens de gedwongen sluiting voor alternatieve inkomsten had kunnen zorgen, maar die stelling kan verder onbesproken blijven omdat het in deze vrijwaringszaak gaat om de tussen VHG en Heineken geldende huurprijs. Bovendien is Drie Gezusters geen partij in deze vrijwaringszaak. 3.30. Verder overweegt de kantonrechter met betrekking tot de hiervoor genoemde berekeningen van Heineken in haar conclusie van repliek, dat Heineken in die conclusie heeft aangegeven dat zij weliswaar geen TVL heeft aangevraagd maar dat zij voor de berekeningen wel wil doen (en heeft gedaan) alsof zij in verband met het gehuurde de maximale TVL heeft ontvangen. De kantonrechter heeft geconstateerd dat in die berekeningen inderdaad drie verschillende TVL-bedragen worden genoemd (de eerste maanden € 2.529,- per maand daarna een aantal maanden € 2.557,- per maand en tot slot nog twee maanden € 2.626,- per maand). VHG heeft hiertegen geen verweer gevoerd, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. 3.31. Verder is in die berekeningen te zien dat Heineken op het totaal van de berekende huurkortingen wegens corona 2 maanden huur in mindering heeft gebracht vanwege het feit, zo begrijpt de kantonrechter, dat zij al 2 maanden huurkorting aan Drie Gezusters heeft gegeven, waarvan VHG al 1 maand aan Heineken ‘heeft vergoed’. Ook daartegen is VHG niet opgekomen, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat Heineken dat op de juiste wijze heeft berekend. 3.32. In afwachting van de nog te nemen akte van Heineken en de reactie van VHG daarop zal iedere verdere beslissing over de coronakorting worden aangehouden. Wijziging artikel 3.2 van de huurovereenkomst (vorderingen VIII. en IX.) 3.33. Drie Gezusters heeft in de hoofdzaak gevorderd dat artikel 3.2 van de onderhuurovereenkomst (de indexering) wordt gewijzigd. Heineken vordert in deze vrijwaringszaak dat als de vordering van Drie Gezusters in de hoofdzaak wordt toegewezen, (voor recht wordt verklaard dat) artikel 3.2 van de hoofdhuurovereenkomst op gelijke wijze voor dezelfde duur zal worden gewijzigd. 3.34. Bij vonnis van 5 maart 2024 is genoemde vordering in de hoofdzaak van Drie Gezusters afgewezen, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van deze vorderingen van Heineken. De overige vorderingen van Heineken 3.35. Heineken vordert verder: I. VHG te veroordelen tot al hetgeen waartoe Heineken als gedaagde in de hoofdzaak ten behoeve van Drie Gezusters mocht worden veroordeeld en om, mutatis mutandis, dezelfde verklaringen voor recht uit te spreken. De kantonrechter oordeelt daarover dat Heineken in de hoofdzaak behalve de hierna te bespreken proceskosten niet tot betaling is veroordeeld, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van de vordering in de vrijwaringszaak tot veroordeling van VHG tot enig bedrag. Voor het uitspreken van dezelfde verklaringen voor recht is geen plaats omdat in de huurrelatie tussen VHG en Heineken de huurprijs niet in verband met gebreken wordt verminderd. VII. VHG te veroordelen tot betaling aan Heineken van het bedrag waarmee de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdhuurovereenkomst zal worden verminderd, althans een door de kantonrechter met inachtneming van hetgeen opgenomen in de conclusie van repliek in goede justitie te bepalen bedrag, en de daarover te rekenen wettelijke handelsrente, vanaf de dag van de conclusie van repliek, tot de datum van algehele voldoening. De kantonrechter oordeelt daarover dat nu Heineken geen concreet bedrag heeft gevorderd, deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. X. Voor zover op vordering van Drie Gezusters Heineken in de hoofdzaak zal worden veroordeeld tot betaling van enig bedrag te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, VHG gelijkelijk te veroordelen tot betaling aan Heineken van hetzelfde bedrag aan wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf dezelfde dag. De kantonrechter oordeelt daarover dat Heineken in de hoofdzaak niet is veroordeeld tot betaling van rente, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van deze vordering in de vrijwaringszaak. XI. Voor zover op vordering van Drie Gezusters de door haar verschuldigde huurprijs in de hoofdzaak zal worden verminderd met enig ander bedrag per maand met ingang van een bepaalde datum tot aan een bepaalde datum, de door Heineken aan VHG verschuldigde huurprijs te verminderen met hetzelfde bedrag en met ingang van dezelfde datum tot aan dezelfde datum, onder veroordeling van VHG tot terugbetaling aan Heineken althans restitutie van hetgeen VHG aldus in het verleden te veel aan huur heeft ontvangen, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst door VHG van het te veel betaalde tot aan de dag van restitutie. De kantonrechter oordeelt daar allereerst over dat de huurprijs in de vrijwaringzaak niet zal worden verlaagd tot dezelfde huurprijs in de hoofdzaak. Verder heeft Heineken voor wat betreft de eventuele terugbetalingsverplichting van VHG geen concreet bedrag gevorderd. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. XII. Voor zover op vordering van Drie Gezusters Heineken in de hoofdzaak zal worden veroordeeld tot betaling van enig ander bedrag wegens buitengerechtelijke kosten VHG gelijkelijk te veroordelen tot betaling aan Heineken van hetzelfde bedrag. De kantonrechter oordeelt daarover dat Heineken in de hoofdzaak niet is veroordeeld tot betaling van incassokosten, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van deze vordering in de vrijwaringszaak. XIII.

De kantonrechter: 4.1. stelt Heineken in de gelegenheid om op de rolzitting van 11 februari 2025 een akte te nemen over hetgeen in r.o. 3.28 is overwogen; 4.2. bepaalt dat VHG daarna de gelegenheid zal krijgen om daarop te reageren; 4.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. c688/mh ECLI:NL:HR:2005:AR6186 ECLI:NL:HR:2008:BE7201 ECLI:NL:HR:2005:AR6186 ECLI:NL:HR:2017:404 ECLI:NL:HR:2008:BE7201 ECLI:NL:HR:2021:1974 ECLI:NL:PHR:2021:902 Zie ook ECLI:NL:RBROT:2022:9602 ECLI:NL:HR:2011:BQ6079

het beste vergeleken kan worden met bedoeld indexcijfer. (…) 6Gebruik (…) ”6.3 De brouwerij [kantonrechter: dat is ook in dit geval Heineken] verschaft de huurder het vrije genot van het gehuurde slechts in zoverre haar door de pandeigenaar dit vrije genot wordt verschaft. Indien de pandeigenaar zijn verplichtingen jegens de brouwerij ingevolge de tussen de pandeigenaar en de brouwerij gesloten overeenkomst van huur en verhuur terzake van het gehuurde niet nakomt, zal de brouwerij, indien de pandeigenaar in gebreke is, op verzoek van de huurder, van de pandeigenaar nakoming vorderen en deze zo nodig in rechte aanspreken. (…) 6.6 De brouwerij is niet gehouden de huurder schadeloos te stellen voor schade aan eigendommen van de huurder of van derden of voor enig nadeel, bedrijfs- en gevolgschade daaronder begrepen, tenzij dwingend recht anders bepaalt. (…) 7.1 Alle herstellingen aan het casco, waaronder partijen onder meer begrijpen onderhoud, reparaties en vernieuwingen daaraan en al het buitenschilderwerk zijn voor rekening van de brouwerij c.q. de pandeigenaar. Onder vernieuwingen wordt verstaan de vervanging van al datgene waarvan redelijkerwijze door de brouwerij niet meer kan worden gevergd dat het nog wordt onderhouden of gerepareerd. 7.2 De huurder is verplicht voor eigen rekening zorg te dragen voor alle overige herstellingen, waaronder partijen onder meer begrijpen onderhoud, reparatie en vernieuwing van hang- en sluitwerk, rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), behang- en binnenschilderwerk, gootstenen, sanitair, kranen en aan leidingen van gas, water en elektriciteit vanaf de meter of hoofdkraan met al wat daartoe behoort. 7.3 Alle onderhoud, reparaties en vernieuwingen aan hetgeen de huurder zelf aan het gehuurde heeft aangebracht zijn voor rekening van huurder. 7.4 Huurder is verplicht voor eigen rekening de (rook)afvoerkanalen regelmatig te laten vegen en het periodieke onderhoud en herstellingen aan centrale verwarmingsinstallaties en alle andere installaties voor zijn rekening te doen uitvoeren. De huurder is gehouden hiervoor een onderhoudscontract af te sluiten en daarvan op eerste verzoek van de brouwerij een kopie te verstrekken aan de brouwerij. De huurder is gehouden de dakgoten regelmatig schoon te houden en om putten en aan- en afvoerbuizen regelmatig te ontstoppen. Voorts komen voor rekening van huurder herstellingen aan leidingen van gas, water en elektriciteit vanaf de meter of hoofdkraan met al wat daartoe behoort. (…) 7.10 Indien de huurder gebreken aan het gehuurde of aan het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt ontdekt moet hij daarvan onverwijld aan de brouwerij kennis geven, bij gebreke waarvan de huurder verplicht is de daardoor ontstane schade te vergoeden. Een mondelinge kennisgeving dient direct door de huurder schriftelijk bevestigd te worden.” 2.12. Op 20 juli 2017 berichtte Heineken onder meer aan VHG: “Het verhuurdersonderhoud (casco) dient aangepakt te worden. E.e.a. wordt in tweeën gesplitst: *Hotel gedeelte wordt meegenomen in de hotel verbouwing plannen. De heer [bestuurder 2] laat offerte maken en neemt het casco onderhoud ook mee. Zodra dit bekend is volgt er overleg over hoe verder. *De rest wordt asap aangepakt o.b.v. het door de heer [bestuurder 2] gemaakt onderhoudsrapport. (…) Ook hier is de optie dat er een bedrag beschikbaar wordt gesteld zodat de heer [bestuurder 2] het casco onderhoud in eigen regie kan uitvoeren. (…) De heer [bestuurder 2] dringt eropaan dat er snel een begin moet worden gemaakt met onderhoud. VHG beaamt dit en zegt toe direct na de inventarisatie te kunnen beginnen.” 2.13. Op 30 september 2017 berichtte Drie Gezusters onder meer aan [Architect] (de architect die soms voor VHG werkt): “Zoals je mogelijk al had gehoord, gaan wij zoveel mogelijk van het onderhoud (aan de panden) in eigen beheer doen. Dit houdt in dat wij het offerte traject starten en vervolgens contact hebben met vastgoed Groningen.” 2.14. Bij de processtukken bevindt zich een op 16 januari 2019 geprint en door Drie Gezusters gemaakt rapport met betrekking tot het gehuurde. 2.15. Op 1 februari 2019 berichtte Drie Gezusters per e-mail onder meer aan Solide Vastgoed: “bijgevoegd een iets gedetailleerdere lijst van de onderhouds elementen (een gedeelte aangegeven en een gedeelte niet) mogelijk kunnen we deze gelijk bespreken bij het volgende bezoek. Had jij al een datum in gedachten waarop wij een vervolg afspraak kunnen maken voor het opnemen van het onderhoud?” 2.16. Op 8 april 2019 heeft Heineken een bijgewerkte onderhoudslijst aan VHG toegezonden. 2.17. Bij e-mail van 27 november 2020 heeft [Beheerbedrijf] aan Solide Vastgoed en Heineken geschreven, voor zover relevant: “Zoals aangegeven is het schilderwerk een grote aanfluiting. (…) Er is niet geschuurd, over gebreken heen geschilderd, veel verf op ramen, niks af gekit, maar ook het schilderwerk zelf is niks. Daarnaast hebben ze toegang gekregen via de hotelkamers. Niets is afgedekt, waardoor er nu ook verf op tapijt zit. Schilder deed laconiek dat dit er wel van zelf uit zou gaan. Niet dus. Maar ook veel verf schilfers. Kortom wederom weer schade. (…) Bovendien zijn er ook tijdens het schilderwerk 2 of 3 ruitjes gebroken. Daarnaast zijn de hotelkamers niet meer te verhuren omdat als je naar buiten kijkt naar een bouwval ziet en naar amateur schilderwerk kijkt. Je snapt dat dit zeker niet representatief is. Hebben we het ook nog niet over het achterstallig onderhoud van de gevels. Oja er staat dus ook nog een houten bouwwerk waar een steiger op staat. Ook mooie decoratie. Voor wat de kozijnen, zijn de huidige draairamen verwijderd en zijn er nu vaste kozijnen en ramen ingezet. Althans zo moeten we het noemen, terwijl de werkelijkheid 4 latten zijn met een stukje glas erin. Je kan ook langs ingezet stuk naar buiten kijken. Ook hier dus weer amateur werk. Je gaf ook aan dat je monumentenzorg erbij gehaald zou worden voor deze kozijnen. Ik wil je graag nog aan een document herinneren waarbij alles al een keer aan de orde is geweest. Volgens mij is dit al van 2016. Kortom in die ruim 4 jaar is dit niet gebeurd of contact geweest met monumentenzorg. Overigens staat hier ook een mooi verf advies beschreven. (…) Gezien alle werkzaamheden, schades en dergelijke hebben we eerder aangegeven dat we er inmiddels veel tijd in hebben zitten en veel begeleiding hebben gedaan. Ik heb aangegeven dat [Bedrijfsleider] bedrijfsleider is van de Drie gezusters en geen bouwbegeleider of dat hij steeds mensen moet rond leiden door het pand. Dit gaat namelijk ten koste van zijn normale functie.

Op hetgeen partijen met betrekking tot de gestelde gebreken nog verder hebben aangevoerd, hoeft daarom niet te worden ingegaan. Huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronapandemie (vorderingen III. t/m VI.) 3.15. In het vonnis van 5 maart 2024 in de hoofdzaak (de procedure tussen Drie Gezusters en Heineken) is geoordeeld en voor recht verklaard dat de geldende huurprijs over de periode 15 oktober 2020 tot en met 25 februari 2022 en na vermindering van de huurprijs in verband met gebreken, als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis wordt verminderd conform de door de Hoge Raad gehanteerde formule waarbij de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) wordt vastgesteld op basis van een verdeling van de omzet die Drie Gezusters over de betreffende periode heeft behaald ten opzichte van de omzet van [Beheerbedrijf] geconsolideerd. Evenals met betrekking tot de vermindering van de huurprijs in verband met gebreken, is Heineken van mening dat zij jegens VHG eveneens aanspraak kan maken op huurprijsvermindering als gevolg van de coronapandemie. Ook hier is VHG het niet mee eens. 3.16. Met betrekking tot de vraag of een huurder van bedrijfsruimte jegens haar verhuurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering vanwege gedwongen sluiting in de periode van de coronapandemie, heeft de Hoge Raad in antwoord op prejudiciële vragen op 24 december 2021samengevat het volgende geoordeeld. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. 3.17. Uit de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad en de conclusie van de Procureur-Generaal van 30 september 2021 kan naar het oordeel van de kantonrechter worden afgeleid dat ook een tussen(ver)huurder in aanmerking kan komen voor huurkorting. Dat dit mogelijk is, staat tussen partijen overigens ook niet ter discussie. Van concrete aanwijzingen dat de hiervoor bedoelde omstandigheid (mogelijke (gedeeltelijke) sluiting als gevolg van een pandemie) in de hoofdhuurovereenkomst tussen VHG en Heineken is verdisconteerd, is niet gebleken. Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde (als horecaruimte) ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. VHG erkent in haar conclusie van antwoord dat Heineken voor haar omzet (deels) afhankelijk is van de komst van publiek. Door de gedwongen (soms gedeeltelijke) sluiting tijdens de coronapandemie is de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde naar het oordeel van de kantonrechter zo sterk verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van VHG en Heineken in ernstige mate is verstoord. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst kan worden aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. 3.18. De Hoge Raad heeft in genoemde prejudiciële beslissing geoordeeld dat de vermindering van de huurprijs berekend kan worden overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’, bestaande uit de volgende stappen: De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)). Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. 3.19. Als uitgangspunt geldt dus dat de hoogte van de in verband met de coronapandemie te verminderen huurprijs moet worden berekend via de hiervoor genoemde formule. De Hoge Raad heeft in dit verband overwogen dat de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel. Daarvoor bestaat naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding. Niet relevant is voorts dat Heineken een grote speler op de biermarkt is, omdat VHG evenmin als een kleine ondernemer kan worden aangemerkt. Dat het concern van Heineken in zijn totaliteit tijdens corona goede zaken heeft gedaan, is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin van belang. Zoals hierna zal worden overwogen, gaat het om de verminderde omzet in het gehuurde tijdens de gedwongen sluiting vanwege de coronapandemie. Andere steekhoudende argumenten tegen een andere verdeling zijn niet aangevoerd. Voor de berekening van de huurkorting in verband met corona dient naar het oordeel van de kantonrechter daarom de door de Hoge Raad genoemde formule te worden gevolgd. 3.20. De eerste vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is wat onder “omzetvermindering” verstaan moet worden. De kantonrechter oordeelt daarover het volgende. Het gehuurde wordt door Heineken van VHG gehuurd en vervolgens door Heineken onderverhuurd aan Drie Gezusters. Het bier neemt Drie Gezusters (verplicht) van Heineken af. Met betrekking tot het gehuurde bestaan de inkomsten van Heineken dus zowel uit de door Drie Gezusters aan Heineken te betalen huur als uit de verkoop van bier aan Drie Gezusters. De omzet van Heineken in het gehuurde bestaat dus eveneens zowel uit die huur als uit die verkoop en dat geldt daarom ook voor de omzetvermindering. Voor de berekening van de huurkorting in verband met corona telt dus mee de verminderde huuropbrengst in het gehuurde (de huur die Drie Gezusters aan Heineken moet betalen) en de verminderde omzet van de verkoop van dranken in het gehuurde.

het beste vergeleken kan worden met bedoeld indexcijfer. (…) 6Gebruik (…) ”6.3 De brouwerij [kantonrechter: dat is ook in dit geval Heineken] verschaft de huurder het vrije genot van het gehuurde slechts in zoverre haar door de pandeigenaar dit vrije genot wordt verschaft. Indien de pandeigenaar zijn verplichtingen jegens de brouwerij ingevolge de tussen de pandeigenaar en de brouwerij gesloten overeenkomst van huur en verhuur terzake van het gehuurde niet nakomt, zal de brouwerij, indien de pandeigenaar in gebreke is, op verzoek van de huurder, van de pandeigenaar nakoming vorderen en deze zo nodig in rechte aanspreken. (…) 6.6 De brouwerij is niet gehouden de huurder schadeloos te stellen voor schade aan eigendommen van de huurder of van derden of voor enig nadeel, bedrijfs- en gevolgschade daaronder begrepen, tenzij dwingend recht anders bepaalt. (…) 7.1 Alle herstellingen aan het casco, waaronder partijen onder meer begrijpen onderhoud, reparaties en vernieuwingen daaraan en al het buitenschilderwerk zijn voor rekening van de brouwerij c.q. de pandeigenaar. Onder vernieuwingen wordt verstaan de vervanging van al datgene waarvan redelijkerwijze door de brouwerij niet meer kan worden gevergd dat het nog wordt onderhouden of gerepareerd. 7.2 De huurder is verplicht voor eigen rekening zorg te dragen voor alle overige herstellingen, waaronder partijen onder meer begrijpen onderhoud, reparatie en vernieuwing van hang- en sluitwerk, rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), behang- en binnenschilderwerk, gootstenen, sanitair, kranen en aan leidingen van gas, water en elektriciteit vanaf de meter of hoofdkraan met al wat daartoe behoort. 7.3 Alle onderhoud, reparaties en vernieuwingen aan hetgeen de huurder zelf aan het gehuurde heeft aangebracht zijn voor rekening van huurder. 7.4 Huurder is verplicht voor eigen rekening de (rook)afvoerkanalen regelmatig te laten vegen en het periodieke onderhoud en herstellingen aan centrale verwarmingsinstallaties en alle andere installaties voor zijn rekening te doen uitvoeren. De huurder is gehouden hiervoor een onderhoudscontract af te sluiten en daarvan op eerste verzoek van de brouwerij een kopie te verstrekken aan de brouwerij. De huurder is gehouden de dakgoten regelmatig schoon te houden en om putten en aan- en afvoerbuizen regelmatig te ontstoppen. Voorts komen voor rekening van huurder herstellingen aan leidingen van gas, water en elektriciteit vanaf de meter of hoofdkraan met al wat daartoe behoort. (…) 7.10 Indien de huurder gebreken aan het gehuurde of aan het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt ontdekt moet hij daarvan onverwijld aan de brouwerij kennis geven, bij gebreke waarvan de huurder verplicht is de daardoor ontstane schade te vergoeden. Een mondelinge kennisgeving dient direct door de huurder schriftelijk bevestigd te worden.” 2.12. Op 20 juli 2017 berichtte Heineken onder meer aan VHG: “Het verhuurdersonderhoud (casco) dient aangepakt te worden. E.e.a. wordt in tweeën gesplitst: *Hotel gedeelte wordt meegenomen in de hotel verbouwing plannen. De heer [bestuurder 2] laat offerte maken en neemt het casco onderhoud ook mee. Zodra dit bekend is volgt er overleg over hoe verder. *De rest wordt asap aangepakt o.b.v. het door de heer [bestuurder 2] gemaakt onderhoudsrapport. (…) Ook hier is de optie dat er een bedrag beschikbaar wordt gesteld zodat de heer [bestuurder 2] het casco onderhoud in eigen regie kan uitvoeren. (…) De heer [bestuurder 2] dringt eropaan dat er snel een begin moet worden gemaakt met onderhoud. VHG beaamt dit en zegt toe direct na de inventarisatie te kunnen beginnen.” 2.13. Op 30 september 2017 berichtte Drie Gezusters onder meer aan [Architect] (de architect die soms voor VHG werkt): “Zoals je mogelijk al had gehoord, gaan wij zoveel mogelijk van het onderhoud (aan de panden) in eigen beheer doen. Dit houdt in dat wij het offerte traject starten en vervolgens contact hebben met vastgoed Groningen.” 2.14. Bij de processtukken bevindt zich een op 16 januari 2019 geprint en door Drie Gezusters gemaakt rapport met betrekking tot het gehuurde. 2.15. Op 1 februari 2019 berichtte Drie Gezusters per e-mail onder meer aan Solide Vastgoed: “bijgevoegd een iets gedetailleerdere lijst van de onderhouds elementen (een gedeelte aangegeven en een gedeelte niet) mogelijk kunnen we deze gelijk bespreken bij het volgende bezoek. Had jij al een datum in gedachten waarop wij een vervolg afspraak kunnen maken voor het opnemen van het onderhoud?” 2.16. Op 8 april 2019 heeft Heineken een bijgewerkte onderhoudslijst aan VHG toegezonden. 2.17. Bij e-mail van 27 november 2020 heeft [Beheerbedrijf] aan Solide Vastgoed en Heineken geschreven, voor zover relevant: “Zoals aangegeven is het schilderwerk een grote aanfluiting. (…) Er is niet geschuurd, over gebreken heen geschilderd, veel verf op ramen, niks af gekit, maar ook het schilderwerk zelf is niks. Daarnaast hebben ze toegang gekregen via de hotelkamers. Niets is afgedekt, waardoor er nu ook verf op tapijt zit. Schilder deed laconiek dat dit er wel van zelf uit zou gaan. Niet dus. Maar ook veel verf schilfers. Kortom wederom weer schade. (…) Bovendien zijn er ook tijdens het schilderwerk 2 of 3 ruitjes gebroken. Daarnaast zijn de hotelkamers niet meer te verhuren omdat als je naar buiten kijkt naar een bouwval ziet en naar amateur schilderwerk kijkt. Je snapt dat dit zeker niet representatief is. Hebben we het ook nog niet over het achterstallig onderhoud van de gevels. Oja er staat dus ook nog een houten bouwwerk waar een steiger op staat. Ook mooie decoratie. Voor wat de kozijnen, zijn de huidige draairamen verwijderd en zijn er nu vaste kozijnen en ramen ingezet. Althans zo moeten we het noemen, terwijl de werkelijkheid 4 latten zijn met een stukje glas erin. Je kan ook langs ingezet stuk naar buiten kijken. Ook hier dus weer amateur werk. Je gaf ook aan dat je monumentenzorg erbij gehaald zou worden voor deze kozijnen. Ik wil je graag nog aan een document herinneren waarbij alles al een keer aan de orde is geweest. Volgens mij is dit al van 2016. Kortom in die ruim 4 jaar is dit niet gebeurd of contact geweest met monumentenzorg. Overigens staat hier ook een mooi verf advies beschreven. (…) Gezien alle werkzaamheden, schades en dergelijke hebben we eerder aangegeven dat we er inmiddels veel tijd in hebben zitten en veel begeleiding hebben gedaan. Ik heb aangegeven dat [Bedrijfsleider] bedrijfsleider is van de Drie gezusters en geen bouwbegeleider of dat hij steeds mensen moet rond leiden door het pand. Dit gaat namelijk ten koste van zijn normale functie.

Op hetgeen partijen met betrekking tot de gestelde gebreken nog verder hebben aangevoerd, hoeft daarom niet te worden ingegaan. Huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronapandemie (vorderingen III. t/m VI.) 3.15. In het vonnis van 5 maart 2024 in de hoofdzaak (de procedure tussen Drie Gezusters en Heineken) is geoordeeld en voor recht verklaard dat de geldende huurprijs over de periode 15 oktober 2020 tot en met 25 februari 2022 en na vermindering van de huurprijs in verband met gebreken, als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis wordt verminderd conform de door de Hoge Raad gehanteerde formule waarbij de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) wordt vastgesteld op basis van een verdeling van de omzet die Drie Gezusters over de betreffende periode heeft behaald ten opzichte van de omzet van [Beheerbedrijf] geconsolideerd. Evenals met betrekking tot de vermindering van de huurprijs in verband met gebreken, is Heineken van mening dat zij jegens VHG eveneens aanspraak kan maken op huurprijsvermindering als gevolg van de coronapandemie. Ook hier is VHG het niet mee eens. 3.16. Met betrekking tot de vraag of een huurder van bedrijfsruimte jegens haar verhuurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering vanwege gedwongen sluiting in de periode van de coronapandemie, heeft de Hoge Raad in antwoord op prejudiciële vragen op 24 december 2021samengevat het volgende geoordeeld. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. 3.17. Uit de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad en de conclusie van de Procureur-Generaal van 30 september 2021 kan naar het oordeel van de kantonrechter worden afgeleid dat ook een tussen(ver)huurder in aanmerking kan komen voor huurkorting. Dat dit mogelijk is, staat tussen partijen overigens ook niet ter discussie. Van concrete aanwijzingen dat de hiervoor bedoelde omstandigheid (mogelijke (gedeeltelijke) sluiting als gevolg van een pandemie) in de hoofdhuurovereenkomst tussen VHG en Heineken is verdisconteerd, is niet gebleken. Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde (als horecaruimte) ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. VHG erkent in haar conclusie van antwoord dat Heineken voor haar omzet (deels) afhankelijk is van de komst van publiek. Door de gedwongen (soms gedeeltelijke) sluiting tijdens de coronapandemie is de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde naar het oordeel van de kantonrechter zo sterk verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van VHG en Heineken in ernstige mate is verstoord. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst kan worden aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. 3.18. De Hoge Raad heeft in genoemde prejudiciële beslissing geoordeeld dat de vermindering van de huurprijs berekend kan worden overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’, bestaande uit de volgende stappen: De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)). Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. 3.19. Als uitgangspunt geldt dus dat de hoogte van de in verband met de coronapandemie te verminderen huurprijs moet worden berekend via de hiervoor genoemde formule. De Hoge Raad heeft in dit verband overwogen dat de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel. Daarvoor bestaat naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding. Niet relevant is voorts dat Heineken een grote speler op de biermarkt is, omdat VHG evenmin als een kleine ondernemer kan worden aangemerkt. Dat het concern van Heineken in zijn totaliteit tijdens corona goede zaken heeft gedaan, is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin van belang. Zoals hierna zal worden overwogen, gaat het om de verminderde omzet in het gehuurde tijdens de gedwongen sluiting vanwege de coronapandemie. Andere steekhoudende argumenten tegen een andere verdeling zijn niet aangevoerd. Voor de berekening van de huurkorting in verband met corona dient naar het oordeel van de kantonrechter daarom de door de Hoge Raad genoemde formule te worden gevolgd. 3.20. De eerste vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is wat onder “omzetvermindering” verstaan moet worden. De kantonrechter oordeelt daarover het volgende. Het gehuurde wordt door Heineken van VHG gehuurd en vervolgens door Heineken onderverhuurd aan Drie Gezusters. Het bier neemt Drie Gezusters (verplicht) van Heineken af. Met betrekking tot het gehuurde bestaan de inkomsten van Heineken dus zowel uit de door Drie Gezusters aan Heineken te betalen huur als uit de verkoop van bier aan Drie Gezusters. De omzet van Heineken in het gehuurde bestaat dus eveneens zowel uit die huur als uit die verkoop en dat geldt daarom ook voor de omzetvermindering. Voor de berekening van de huurkorting in verband met corona telt dus mee de verminderde huuropbrengst in het gehuurde (de huur die Drie Gezusters aan Heineken moet betalen) en de verminderde omzet van de verkoop van dranken in het gehuurde.

3.21. In dit verband overweegt de kantonrechter nog dat VHG in haar conclusie van antwoord (randnummer 190) heeft aangevoerd dat Heineken deels afhankelijk is van publiek, terwijl zij in haar conclusie van dupliek (randnummer 127) stelt dat Heineken voor haar omzet niet afhankelijk is van de komst van publiek. Dat is niet alleen tegenstrijdig, maar het is ook niet juist dat de omzet niet van publiek afhankelijk is. Zonder publiek wordt door Drie Gezusters geen bier verkocht en zal Heineken daar dus ook geen omzet uit kunnen genereren. Dat er sprake is van indirecte levering aan het publiek (via Drie Gezusters) is naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant. 3.22. De volgende vraag die moet worden beantwoord is waaruit de verminderde opbrengsten uit de levering van dranken bestaat. VHG heeft in haar conclusie van antwoord aangevoerd dat Heineken meer aan Drie Gezusters verkoopt dan alleen maar bier en dat Heineken daaromtrent geen cijfers in het geding heeft gebracht. Wat VHG daar precies mee bedoelt heeft zij niet toegelicht. Heineken heeft vervolgens bij conclusie van repliek gesteld dat in haar relatie tot Drie Gezusters de verminderde opbrengsten bestaat uit teruggelopen bierafname. VHG is in haar conclusie van dupliek hier niet meer op ingegaan. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de verminderde opbrengsten uit de levering van dranken bestaat uit teruggelopen bierafname. 3.23. Verder heeft VHG met betrekking tot de verminderde opbrengsten uit de levering van dranken aangevoerd dat niet gekeken moet worden naar de verkoop van bier aan Drie Gezusters maar naar de bredere omzetgevolgen voor Heineken. Als concern heeft Heineken volgens VHG in ieder geval in 2021 forse winst gerealiseerd met bier en aanverwante producten. Dat verweer gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Allereerst geldt dat waar VHG (mogelijk) doelt op de bedrijfsresultaten van Heineken N.V., dat een ander onderdeel van het concern van Heineken is. Het gaat in deze zaak immers om de huurrelatie tussen VHG en Heineken Nederland B.V. In zijn eerder genoemde conclusie voorafgaand aan voornoemd arrest van de Hoge Raad heeft de procureur-generaal aangegeven dat artikel 6:258 BW aangrijpt op een verstoring van het contractuele evenwicht door de coronacrisis en dat het omzetverlies daarom dient te worden bepaald voor het huurobject waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het gaat dus niet om de omzet die de huurder met andere activiteiten heeft behaald of de omzet die met vennootschappen die aan de huurder gelieerd zijn is behaald, aldus de procureur-generaal. Een afwijking van dit uitgangspunt is volgens de procureur-generaal mogelijk maar zal gemotiveerd dienen te worden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft VHG onvoldoende gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat een dergelijke afwijking in de rede ligt. In het onderhavige geval dient het omzetverlies daarom te worden bepaald voor het huurobject waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. 3.24. Heineken heeft bij conclusie van repliek (producties 23 en 24) overzichten in het geding gebracht van het omzetverlies bestaande uit verminderde bieromzet en verminderde huuropbrengsten. VHG heeft voor wat betreft de verminderde bieromzet de juistheid van de door Heineken verstrekte gegevens niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de juistheid van die gegevens. 3.25. Dat geldt niet voor de verminderde huuropbrengst volgens die overzichten, omdat Heineken niet van de juiste uitgangspunten is uitgegaan. De verminderde huuropbrengst ziet op de huur die Drie Gezusters uit hoofde van de onderhuurovereenkomst aan Heineken verschuldigd is. In het vonnis van 5 maart 2024 is in verband daarmee: a. bepaald dat de huurprijs voor het (door Drie Gezusters van Heineken) gehuurde van € 1.063.903,90 per jaar (te vermeerderen met btw) in verband met vermindering van het huurgenot per 1 maart 2017 wordt verminderd op de wijze en met de percentages zoals is overwogen in r.o. 4.38. en 4.39 van dat vonnis, met een maximale huurkorting van 40%, tot de gebreken zijn verholpen, voor recht verklaard dat de geldende huurprijs over de periode 15 oktober 2020 tot en met 25 februari 2022 en na vermindering van de huurprijs zoals bepaald onder a. als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis wordt verminderd conform de door de Hoge Raad gehanteerde formule waarbij de TVL wordt vastgesteld op basis van een verdeling van de omzet die Drie Gezusters over de betreffende periode heeft behaald ten opzichte van de omzet van [Beheerbedrijf] geconsolideerd. 3.26.

3.21. In dit verband overweegt de kantonrechter nog dat VHG in haar conclusie van antwoord (randnummer 190) heeft aangevoerd dat Heineken deels afhankelijk is van publiek, terwijl zij in haar conclusie van dupliek (randnummer 127) stelt dat Heineken voor haar omzet niet afhankelijk is van de komst van publiek. Dat is niet alleen tegenstrijdig, maar het is ook niet juist dat de omzet niet van publiek afhankelijk is. Zonder publiek wordt door Drie Gezusters geen bier verkocht en zal Heineken daar dus ook geen omzet uit kunnen genereren. Dat er sprake is van indirecte levering aan het publiek (via Drie Gezusters) is naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant. 3.22. De volgende vraag die moet worden beantwoord is waaruit de verminderde opbrengsten uit de levering van dranken bestaat. VHG heeft in haar conclusie van antwoord aangevoerd dat Heineken meer aan Drie Gezusters verkoopt dan alleen maar bier en dat Heineken daaromtrent geen cijfers in het geding heeft gebracht. Wat VHG daar precies mee bedoelt heeft zij niet toegelicht. Heineken heeft vervolgens bij conclusie van repliek gesteld dat in haar relatie tot Drie Gezusters de verminderde opbrengsten bestaat uit teruggelopen bierafname. VHG is in haar conclusie van dupliek hier niet meer op ingegaan. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de verminderde opbrengsten uit de levering van dranken bestaat uit teruggelopen bierafname. 3.23. Verder heeft VHG met betrekking tot de verminderde opbrengsten uit de levering van dranken aangevoerd dat niet gekeken moet worden naar de verkoop van bier aan Drie Gezusters maar naar de bredere omzetgevolgen voor Heineken. Als concern heeft Heineken volgens VHG in ieder geval in 2021 forse winst gerealiseerd met bier en aanverwante producten. Dat verweer gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Allereerst geldt dat waar VHG (mogelijk) doelt op de bedrijfsresultaten van Heineken N.V., dat een ander onderdeel van het concern van Heineken is. Het gaat in deze zaak immers om de huurrelatie tussen VHG en Heineken Nederland B.V. In zijn eerder genoemde conclusie voorafgaand aan voornoemd arrest van de Hoge Raad heeft de procureur-generaal aangegeven dat artikel 6:258 BW aangrijpt op een verstoring van het contractuele evenwicht door de coronacrisis en dat het omzetverlies daarom dient te worden bepaald voor het huurobject waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het gaat dus niet om de omzet die de huurder met andere activiteiten heeft behaald of de omzet die met vennootschappen die aan de huurder gelieerd zijn is behaald, aldus de procureur-generaal. Een afwijking van dit uitgangspunt is volgens de procureur-generaal mogelijk maar zal gemotiveerd dienen te worden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft VHG onvoldoende gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat een dergelijke afwijking in de rede ligt. In het onderhavige geval dient het omzetverlies daarom te worden bepaald voor het huurobject waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. 3.24. Heineken heeft bij conclusie van repliek (producties 23 en 24) overzichten in het geding gebracht van het omzetverlies bestaande uit verminderde bieromzet en verminderde huuropbrengsten. VHG heeft voor wat betreft de verminderde bieromzet de juistheid van de door Heineken verstrekte gegevens niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de juistheid van die gegevens. 3.25. Dat geldt niet voor de verminderde huuropbrengst volgens die overzichten, omdat Heineken niet van de juiste uitgangspunten is uitgegaan. De verminderde huuropbrengst ziet op de huur die Drie Gezusters uit hoofde van de onderhuurovereenkomst aan Heineken verschuldigd is. In het vonnis van 5 maart 2024 is in verband daarmee: a. bepaald dat de huurprijs voor het (door Drie Gezusters van Heineken) gehuurde van € 1.063.903,90 per jaar (te vermeerderen met btw) in verband met vermindering van het huurgenot per 1 maart 2017 wordt verminderd op de wijze en met de percentages zoals is overwogen in r.o. 4.38. en 4.39 van dat vonnis, met een maximale huurkorting van 40%, tot de gebreken zijn verholpen, voor recht verklaard dat de geldende huurprijs over de periode 15 oktober 2020 tot en met 25 februari 2022 en na vermindering van de huurprijs zoals bepaald onder a. als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis wordt verminderd conform de door de Hoge Raad gehanteerde formule waarbij de TVL wordt vastgesteld op basis van een verdeling van de omzet die Drie Gezusters over de betreffende periode heeft behaald ten opzichte van de omzet van [Beheerbedrijf] geconsolideerd. 3.26.