ECLI:NL:RBNNE:2015:3718

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Locatie Groningen zaak-/rolnummer: 3500827 CV EXPL 14-14955 vonnis van de kantonrechter d.d. 29 juli 2015 inzake Gerardus Johannes [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , die woont in [plaats] , eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. R.W. Lagerwaard, die kantoor houdt in Roden, tegen [verweerder in conventie/eiser in reconventie] , die woont in [plaats] , gedaagde in conventie, eiser in reconventie, advocaat mr. H.J. van Balen, die kantoor houdt in Groningen. Partijen worden hierna [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [verweerder in conventie/eiser in reconventie] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het vonnis van 27 mei 2015 - de akten van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] van 24 juni 2015. 1.2. Tenslotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie 2.1. Partijen hebben hun vorderingen gebaseerd op de stelling dat tussen hen sprake is van een huurkoopovereenkomst in de zin van de Tijdelijk wet huurkoop onroerende zaken (Twho). Art. 2 lid 1 van de Twho bepaalt dat een huurkoopovereenkomst ten aanzien van onroerende zaken bij notariële akte wordt aangegaan. Aan deze voorwaarde is door partijen niet voldaan. De kantonrechter verbindt hieraan de conclusie dat tussen partijen geen huurkoopovereenkomst in de zin van de Twho is ontstaan. Dit laat echter onverlet dat zij een andersoortige overeenkomst kunnen hebben gesloten op grond waarvan [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tegen een bepaalde prijs gebruik kan maken van het bedrijfspand. Met dit oordeel volgt de kantonrechter het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een andere procedure tussen partijen over het bedrijfspand (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 3 maart 2015, ECLI:NL:GHARL: 2015:1521, r.o. 9.6), hoewel over de betekenis van de notariële akte in het kader van de Twho ook anders kan worden gedacht (zie de conclusie van AG Bakels van 2 februari 2002, verwijzend naar de parlementaire geschiedenis, in ECLI:NL:PHR:2001: AA9769). 2.2. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de vraag hoe hun rechtsverhouding tegen deze achtergrond moet worden begrepen. Zij hebben elk een akte genomen. Daarbij heeft [eiser in conventie/verweerder in reconventie] zijn eis gewijzigd. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] heeft daarop bij akte kunnen reageren. Omdat de kantonrechter van oordeel is dat deze eiswijziging, alsmede de eerdere eiswijziging, niet in strijd is met de goede procesorde, zal hierna van de gewijzigde eis(en) worden uitgegaan. 2.3. Om vast te stellen welke verplichtingen over en weer voor partijen uit de overeenkomst voortvloeien zal worden vastgesteld hoe zij hun rechtsverhouding precies hebben geregeld. Dit zal gebeuren door de overeenkomst tussen partijen uit te leggen. Bij die uitleg heeft als uitgangspunt te gelden dat de partijen bij een overeenkomst in beginsel vrij zijn om hun rechtsverhouding zo te regelen als zij dat willen. 2.4. Bij de uitleg van een overeenkomst geldt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of deze overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kunnen omstandigheden een rol spelen als de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren en de rechtskennis die van hen verwacht mag worden. 2.5. Partijen hebben in 2005 een huurovereenkomst gesloten tot 1 december 2010, die door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] tegen die datum is opgezegd. Voor het einde van die overeenkomst hebben partijen onderhandeld over een wijziging van hun rechtsverhouding. Daarbij is op enig moment de koop van het pand door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] overeengekomen en is gesproken over door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] te betalen maandtermijnen van € 3.361,-- excl. BTW. Niet in geschil is dat partijen hun rechtsverhouding laatstelijk hebben geregeld zoals dat is neergelegd in de akte van 19 april 2010. Deze akte luidt: “HUURKOOPOVEREENKOMST Wij ondergetekenden spraken 15-4-2010 een huurkoopovereenkomst af van het pand [naam pand] van, na [verweerder in conventie/eiser in reconventie] ’s aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] gedane betalingen en tegen overname door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] van asbestsanering en onderhoudsverplichtingen: € 280.000,-- à € 2.500,-- per maand, nader binnenkort uit te werken door notaris Holland te Roden. Na ondertekening van deze zeer verkorte weergave van de overeenkomst trekt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] het kort geding van 21-4-2010 in. Bij ondertekening van de huurkoopovereenkomst bij de notaris betaalt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] € 4.000,-- in het kader van de huur voor de maand april 2010. Tot zekerheid van de gedane betalingen heeft [verweerder in conventie/eiser in reconventie] het recht om te vestigen een derde hypotheek op het bedrijfspand [naam pand] van € 60.000,00.” 2.6. Uit de akte blijkt dat partijen de bedoeling hebben gehad dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] het pand tegen een maandelijkse betaling van € 2.500,-- zou gebruiken en dat wanneer in totaal € 280.000,-- was betaald en asbestsaneringen en onderhoudsverplichtingen door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] werden overgenomen, hij eigenaar van het bedrijfspand zou worden. Er zijn geen feiten gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat partijen een andere bedoeling hebben gehad dan uit de tekst van de akte spreekt. Van zulke feiten is de kantonrechter ook niet gebleken. Integendeel, partijen verwijzen als het gaat om wat zij laatstelijk zijn overeengekomen, beiden naar deze akte. 2.7. De kantonrechter beoordeelt de vorderingen van partijen tegen deze achtergrond en overweegt als volgt. In conventie Betaling van termijnen en ontbinding van de overeenkomst 2.8. De kantonrechter gaat uit van de bij conclusie van repliek gewijzigde eis, nu de laatste eiswijziging tot uitgangspunt neemt dat sprake is van een bepaalde in de akte omschreven huurovereenkomst, en aan die voorwaarde niet wordt voldaan. 2.9. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] vordert in conventie de betaling van achterstallige maandtermijnen en de ontbinding van de overeenkomst. Daarover wordt als volgt overwogen. 2.10. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] heeft meermalen aangevoerd dat hij tot 1 februari 2011 trouw de maandtermijnen heeft betaald. Nadien is niet meer betaald. Niet kan worden aangenomen dat het gevorderde bedrag is voldaan doordat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] eerder te veel aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft betaald. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] , op wie de bewijslast van deze stelling rust, heeft in dit verband aangevoerd dat is overeengekomen dat betalingen op de hoofdsom als betalingen op de maandelijkse termijnen gelden als de koop niet door zou gaan, waarbij hij zich beroept op een driepartijenovereenkomst. Alle aspecten van dit verweer worden door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] gemotiveerd, onder verwijzing naar bewijsmiddelen, weersproken. Zo stelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] in zijn opstelling kosten opvoert die betrekking hebben op asbestsanering, terwijl die kosten volgens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] voor rekening van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] komen, een stelling die steun vindt in de tekst van de akte van 19 april 2010. Daarnaast zijn er volgens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ook kosten in mindering gebracht op de schuld aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] .

3.1. Omdat de vordering tot ontbinding in conventie wordt toegewezen, wordt toegekomen aan de vordering in reconventie. De kantonrechter overweegt als volgt. Terugbetaling van betaalde termijnen 3.2. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert de (terug)betaling van door hem onder de overeenkomst betaalde bedragen. In het kader van de beoordeling van de gestelde betalingsachterstand is reeds overwogen dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] in het licht van het gemotiveerde verweer van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] niet inzichtelijk heeft gemaakt wat hij heeft betaald en dat hij heeft betaald. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] voert in reconventie geen wezenlijk andere feiten aan dan in conventie, zodat de kantonrechter in reconventie tot hetzelfde oordeel komt. Daar komt bij dat niet is in te zien welke grondslag de gestelde verplichtingen hebben. Gesteld noch gebleken is immers dat partijen een dergelijke terugbetaling zijn overeengekomen, en, nu de Twho niet van toepassing is, volgen deze verplichtingen evenmin uit art. 11 lid 3 van deze wet. De vergoeding voor aangebrachte wijzigingen ex art. 7:216 lid 3 BW 3.3. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert de betaling van een vergoeding ex art. 7:216 lid 3 BW nader op te maken bij staat. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.4. Ingevolge art. 7:216 lid 3 BW kan de huurder voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover de huurder daardoor ongerechtvaardigd wordt verrijkt (art. 6:212 BW). 3.5. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] stelt niet op grond waarvan moet worden aangenomen dat is voldaan aan de voorwaarden die art. 7:216 lid 3 BW en art. 6:212 BW stellen. Zo stelt hij niet dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de betreffende veranderingen en toevoegingen. Ook is [verweerder in conventie/eiser in reconventie] niet ingegaan op de vraag wat maakt dat sprake is van een verarming/verrijking. Dit had van hem wel mogen worden verwacht, gelet op het verweer van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , alsmede de inhoud van het proces-verbaal van de deurwaarder, waaruit onder meer blijkt van (ernstige) beschadigingen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verweerder in conventie/eiser in reconventie] hiermee niet aan zijn stelplicht voldaan, zodat deze vordering zal worden afgewezen. De vergoeding van schade ex art. 7:208 BW 3.6. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert ook de vergoeding van door onderhoudsgebreken veroorzaakte schade. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.7. Ingevolge art. 7:208 BW is de verhuurder tot vergoeding verplicht van de door een gebrek veroorzaakte schade, als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede als het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had. 3.8. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] geeft een summiere toelichting op zijn vordering. Hij stelt dat de schade door onderhoudsgebreken alleen al blijkt uit de volledige vernieuwing en verbetering van de rotte gelagkamervloer en uit de verklaring van [naam getuige] . [verweerder in conventie/eiser in reconventie] specificeert niet om welke gebreken het gaat, terwijl hij eerder over de gelagkamervloer heeft gesteld dat die al bij aanvang van de huur gebrekkig was en uit de verklaring van [naam getuige] niet meer blijkt dan dat er in het verleden iemand was die een schuur van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] wilde huren voor € 1.500,-- per maand, maar daarvan heeft afgezien vanwege de staat van die schuur. In het licht van het gemotiveerde verweer van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft [verweerder in conventie/eiser in reconventie] daarmee naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld om deze vordering toe te wijzen. De vergoeding van schade wegens niet nakoming van de koopoptie 3.9. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert de vergoeding van schade die hij lijdt op de grond dat de koopoptie in de huurovereenkomst niet is nagekomen. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.10. Op deze vordering geeft [verweerder in conventie/eiser in reconventie] bij conclusie van eis in reconventie de volgende toelichting: "Door Van Opzeelands niet-nakoming van de contractuele koopoptie in de huurovereenkomst miste [verweerder in conventie/eiser in reconventie] de verlaging van zijn 4.760,-- euro maand-termijnen tot 2.295,83 euro overeenkomstig de hypotheekofferte-Sparck 28-1-08 à 4.000€: een verlaging van ca. 40% met 2.464,17 euro per maand sinds febr. 2008! – nader op te maken bij staat-." 3.11. De kantonrechter is van oordeel dat deze summiere en moeilijk te begrijpen toelichting in het licht van het gemotiveerde verweer van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] onvoldoende is om de vordering te kunnen toewijzen. De vergoeding van andere schade 3.12. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert ten slotte ook vergoeding van schade door “ [eiser in conventie/verweerder in reconventie] misbruik van bedrieglijk verzwegen betalingen door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en exekutie van daarop gebaseerde vonnissen dd 14-2-13, 1-3-13 en 4-10-13”. De omschrijving van deze vordering is summier en opnieuw moeilijk te begrijpen. Dit klemt te meer gelet op het verstrekkende karakter van de stellingen die kennelijk aan die vordering ten grondslag liggen. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.

3.13. De kantonrechter komt tot de slotsom dat alle vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] zal daarbij als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld.

in conventie 1. veroordeelt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] van een bedrag van € 92.537,44 te vermeerderen met de rente ex art. 6:119a BW vanaf 8 augustus 2013 tot de dag der algehele voldoening, 2. ontbindt de overeenkomst tussen partijen, 3. veroordeelt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] van een bedrag van € 50.000,-- aan dwangsommen, 4. veroordeelt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] van de door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] bij de ontruiming aangerichte schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, 5. wijst het anders of meer gevorderde af, in reconventie 6. wijst het gevorderde af, in conventie en in reconventie 7. veroordeelt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 462,-- aan griffierecht en € 2.450,-- aan salaris advocaat, 8. verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wat betreft 1 t/m 4 en 7. Aldus gewezen door mr. S. Dijkstra, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 juli 2015 in tegenwoordigheid van de griffier. sd/357

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Locatie Groningen zaak-/rolnummer: 3500827 CV EXPL 14-14955 vonnis van de kantonrechter d.d. 29 juli 2015 inzake Gerardus Johannes [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , die woont in [plaats] , eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. R.W. Lagerwaard, die kantoor houdt in Roden, tegen [verweerder in conventie/eiser in reconventie] , die woont in [plaats] , gedaagde in conventie, eiser in reconventie, advocaat mr. H.J. van Balen, die kantoor houdt in Groningen. Partijen worden hierna [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [verweerder in conventie/eiser in reconventie] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het vonnis van 27 mei 2015 - de akten van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] van 24 juni 2015. 1.2. Tenslotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie 2.1. Partijen hebben hun vorderingen gebaseerd op de stelling dat tussen hen sprake is van een huurkoopovereenkomst in de zin van de Tijdelijk wet huurkoop onroerende zaken (Twho). Art. 2 lid 1 van de Twho bepaalt dat een huurkoopovereenkomst ten aanzien van onroerende zaken bij notariële akte wordt aangegaan. Aan deze voorwaarde is door partijen niet voldaan. De kantonrechter verbindt hieraan de conclusie dat tussen partijen geen huurkoopovereenkomst in de zin van de Twho is ontstaan. Dit laat echter onverlet dat zij een andersoortige overeenkomst kunnen hebben gesloten op grond waarvan [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tegen een bepaalde prijs gebruik kan maken van het bedrijfspand. Met dit oordeel volgt de kantonrechter het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een andere procedure tussen partijen over het bedrijfspand (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 3 maart 2015, ECLI:NL:GHARL: 2015:1521, r.o. 9.6), hoewel over de betekenis van de notariële akte in het kader van de Twho ook anders kan worden gedacht (zie de conclusie van AG Bakels van 2 februari 2002, verwijzend naar de parlementaire geschiedenis, in ECLI:NL:PHR:2001: AA9769). 2.2. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de vraag hoe hun rechtsverhouding tegen deze achtergrond moet worden begrepen. Zij hebben elk een akte genomen. Daarbij heeft [eiser in conventie/verweerder in reconventie] zijn eis gewijzigd. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] heeft daarop bij akte kunnen reageren. Omdat de kantonrechter van oordeel is dat deze eiswijziging, alsmede de eerdere eiswijziging, niet in strijd is met de goede procesorde, zal hierna van de gewijzigde eis(en) worden uitgegaan. 2.3. Om vast te stellen welke verplichtingen over en weer voor partijen uit de overeenkomst voortvloeien zal worden vastgesteld hoe zij hun rechtsverhouding precies hebben geregeld. Dit zal gebeuren door de overeenkomst tussen partijen uit te leggen. Bij die uitleg heeft als uitgangspunt te gelden dat de partijen bij een overeenkomst in beginsel vrij zijn om hun rechtsverhouding zo te regelen als zij dat willen. 2.4. Bij de uitleg van een overeenkomst geldt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of deze overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kunnen omstandigheden een rol spelen als de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren en de rechtskennis die van hen verwacht mag worden. 2.5. Partijen hebben in 2005 een huurovereenkomst gesloten tot 1 december 2010, die door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] tegen die datum is opgezegd. Voor het einde van die overeenkomst hebben partijen onderhandeld over een wijziging van hun rechtsverhouding. Daarbij is op enig moment de koop van het pand door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] overeengekomen en is gesproken over door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] te betalen maandtermijnen van € 3.361,-- excl. BTW. Niet in geschil is dat partijen hun rechtsverhouding laatstelijk hebben geregeld zoals dat is neergelegd in de akte van 19 april 2010. Deze akte luidt: “HUURKOOPOVEREENKOMST Wij ondergetekenden spraken 15-4-2010 een huurkoopovereenkomst af van het pand [naam pand] van, na [verweerder in conventie/eiser in reconventie] ’s aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] gedane betalingen en tegen overname door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] van asbestsanering en onderhoudsverplichtingen: € 280.000,-- à € 2.500,-- per maand, nader binnenkort uit te werken door notaris Holland te Roden. Na ondertekening van deze zeer verkorte weergave van de overeenkomst trekt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] het kort geding van 21-4-2010 in. Bij ondertekening van de huurkoopovereenkomst bij de notaris betaalt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] € 4.000,-- in het kader van de huur voor de maand april 2010. Tot zekerheid van de gedane betalingen heeft [verweerder in conventie/eiser in reconventie] het recht om te vestigen een derde hypotheek op het bedrijfspand [naam pand] van € 60.000,00.” 2.6. Uit de akte blijkt dat partijen de bedoeling hebben gehad dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] het pand tegen een maandelijkse betaling van € 2.500,-- zou gebruiken en dat wanneer in totaal € 280.000,-- was betaald en asbestsaneringen en onderhoudsverplichtingen door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] werden overgenomen, hij eigenaar van het bedrijfspand zou worden. Er zijn geen feiten gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat partijen een andere bedoeling hebben gehad dan uit de tekst van de akte spreekt. Van zulke feiten is de kantonrechter ook niet gebleken. Integendeel, partijen verwijzen als het gaat om wat zij laatstelijk zijn overeengekomen, beiden naar deze akte. 2.7. De kantonrechter beoordeelt de vorderingen van partijen tegen deze achtergrond en overweegt als volgt. In conventie Betaling van termijnen en ontbinding van de overeenkomst 2.8. De kantonrechter gaat uit van de bij conclusie van repliek gewijzigde eis, nu de laatste eiswijziging tot uitgangspunt neemt dat sprake is van een bepaalde in de akte omschreven huurovereenkomst, en aan die voorwaarde niet wordt voldaan. 2.9. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] vordert in conventie de betaling van achterstallige maandtermijnen en de ontbinding van de overeenkomst. Daarover wordt als volgt overwogen. 2.10. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] heeft meermalen aangevoerd dat hij tot 1 februari 2011 trouw de maandtermijnen heeft betaald. Nadien is niet meer betaald. Niet kan worden aangenomen dat het gevorderde bedrag is voldaan doordat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] eerder te veel aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft betaald. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] , op wie de bewijslast van deze stelling rust, heeft in dit verband aangevoerd dat is overeengekomen dat betalingen op de hoofdsom als betalingen op de maandelijkse termijnen gelden als de koop niet door zou gaan, waarbij hij zich beroept op een driepartijenovereenkomst. Alle aspecten van dit verweer worden door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] gemotiveerd, onder verwijzing naar bewijsmiddelen, weersproken. Zo stelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] in zijn opstelling kosten opvoert die betrekking hebben op asbestsanering, terwijl die kosten volgens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] voor rekening van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] komen, een stelling die steun vindt in de tekst van de akte van 19 april 2010. Daarnaast zijn er volgens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ook kosten in mindering gebracht op de schuld aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] .

3.1. Omdat de vordering tot ontbinding in conventie wordt toegewezen, wordt toegekomen aan de vordering in reconventie. De kantonrechter overweegt als volgt. Terugbetaling van betaalde termijnen 3.2. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert de (terug)betaling van door hem onder de overeenkomst betaalde bedragen. In het kader van de beoordeling van de gestelde betalingsachterstand is reeds overwogen dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] in het licht van het gemotiveerde verweer van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] niet inzichtelijk heeft gemaakt wat hij heeft betaald en dat hij heeft betaald. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] voert in reconventie geen wezenlijk andere feiten aan dan in conventie, zodat de kantonrechter in reconventie tot hetzelfde oordeel komt. Daar komt bij dat niet is in te zien welke grondslag de gestelde verplichtingen hebben. Gesteld noch gebleken is immers dat partijen een dergelijke terugbetaling zijn overeengekomen, en, nu de Twho niet van toepassing is, volgen deze verplichtingen evenmin uit art. 11 lid 3 van deze wet. De vergoeding voor aangebrachte wijzigingen ex art. 7:216 lid 3 BW 3.3. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert de betaling van een vergoeding ex art. 7:216 lid 3 BW nader op te maken bij staat. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.4. Ingevolge art. 7:216 lid 3 BW kan de huurder voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover de huurder daardoor ongerechtvaardigd wordt verrijkt (art. 6:212 BW). 3.5. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] stelt niet op grond waarvan moet worden aangenomen dat is voldaan aan de voorwaarden die art. 7:216 lid 3 BW en art. 6:212 BW stellen. Zo stelt hij niet dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de betreffende veranderingen en toevoegingen. Ook is [verweerder in conventie/eiser in reconventie] niet ingegaan op de vraag wat maakt dat sprake is van een verarming/verrijking. Dit had van hem wel mogen worden verwacht, gelet op het verweer van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , alsmede de inhoud van het proces-verbaal van de deurwaarder, waaruit onder meer blijkt van (ernstige) beschadigingen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verweerder in conventie/eiser in reconventie] hiermee niet aan zijn stelplicht voldaan, zodat deze vordering zal worden afgewezen. De vergoeding van schade ex art. 7:208 BW 3.6. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert ook de vergoeding van door onderhoudsgebreken veroorzaakte schade. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.7. Ingevolge art. 7:208 BW is de verhuurder tot vergoeding verplicht van de door een gebrek veroorzaakte schade, als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede als het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had. 3.8. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] geeft een summiere toelichting op zijn vordering. Hij stelt dat de schade door onderhoudsgebreken alleen al blijkt uit de volledige vernieuwing en verbetering van de rotte gelagkamervloer en uit de verklaring van [naam getuige] . [verweerder in conventie/eiser in reconventie] specificeert niet om welke gebreken het gaat, terwijl hij eerder over de gelagkamervloer heeft gesteld dat die al bij aanvang van de huur gebrekkig was en uit de verklaring van [naam getuige] niet meer blijkt dan dat er in het verleden iemand was die een schuur van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] wilde huren voor € 1.500,-- per maand, maar daarvan heeft afgezien vanwege de staat van die schuur. In het licht van het gemotiveerde verweer van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft [verweerder in conventie/eiser in reconventie] daarmee naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld om deze vordering toe te wijzen. De vergoeding van schade wegens niet nakoming van de koopoptie 3.9. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert de vergoeding van schade die hij lijdt op de grond dat de koopoptie in de huurovereenkomst niet is nagekomen. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.10. Op deze vordering geeft [verweerder in conventie/eiser in reconventie] bij conclusie van eis in reconventie de volgende toelichting: "Door Van Opzeelands niet-nakoming van de contractuele koopoptie in de huurovereenkomst miste [verweerder in conventie/eiser in reconventie] de verlaging van zijn 4.760,-- euro maand-termijnen tot 2.295,83 euro overeenkomstig de hypotheekofferte-Sparck 28-1-08 à 4.000€: een verlaging van ca. 40% met 2.464,17 euro per maand sinds febr. 2008! – nader op te maken bij staat-." 3.11. De kantonrechter is van oordeel dat deze summiere en moeilijk te begrijpen toelichting in het licht van het gemotiveerde verweer van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] onvoldoende is om de vordering te kunnen toewijzen. De vergoeding van andere schade 3.12. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] vordert ten slotte ook vergoeding van schade door “ [eiser in conventie/verweerder in reconventie] misbruik van bedrieglijk verzwegen betalingen door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en exekutie van daarop gebaseerde vonnissen dd 14-2-13, 1-3-13 en 4-10-13”. De omschrijving van deze vordering is summier en opnieuw moeilijk te begrijpen. Dit klemt te meer gelet op het verstrekkende karakter van de stellingen die kennelijk aan die vordering ten grondslag liggen. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.

3.13. De kantonrechter komt tot de slotsom dat alle vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] zal daarbij als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld.

in conventie 1. veroordeelt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] van een bedrag van € 92.537,44 te vermeerderen met de rente ex art. 6:119a BW vanaf 8 augustus 2013 tot de dag der algehele voldoening, 2. ontbindt de overeenkomst tussen partijen, 3. veroordeelt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] van een bedrag van € 50.000,-- aan dwangsommen, 4. veroordeelt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] van de door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] bij de ontruiming aangerichte schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, 5. wijst het anders of meer gevorderde af, in reconventie 6. wijst het gevorderde af, in conventie en in reconventie 7. veroordeelt [verweerder in conventie/eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 462,-- aan griffierecht en € 2.450,-- aan salaris advocaat, 8. verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wat betreft 1 t/m 4 en 7. Aldus gewezen door mr. S. Dijkstra, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 juli 2015 in tegenwoordigheid van de griffier. sd/357

Ook betwist [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , onder verwijzing naar in het geding gebrachte bankafschriften, dat de gestelde betalingen zijn gedaan. Gelet op de wijze waarop [eiser in conventie/verweerder in reconventie] het verweer heeft weersproken had het op de weg van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] gelegen om concreet te maken en te onderbouwen wat hij heeft betaald en ook dat hij heeft betaald en om dat te doen op een voor de rechter en wederpartij begrijpelijke wijze. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gebeurd. Dit wordt niet anders door de verwijzing van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] naar stukken die in de kort geding procedure zijn overgelegd en naar een tweetal bijlagen. Wil de kantonrechter rekening kunnen houden met stukken dan is het noodzakelijk dat er met een voldoende precisie naar die stukken wordt verwezen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR: 2014: 3593), hetgeen impliceert dat die stukken ook in de procedure moeten zijn ingebracht en dat is niet met betrekking tot alle stukken het geval. De stukken die [verweerder in conventie/eiser in reconventie] wel heeft overgelegd, betreffen een getypt overzicht van bedragen, die een onvoldoende onderbouwing vormen omdat ze worden betwist en de herkomst en betekenis ervan onduidelijk blijft. 2.11. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] gaat in zijn laatste akte verder in op een overeenkomst d.d. 20 mei 2009 en op de door hem in dat en andere kaders betaalde bedragen. Hij legt daarbij onder meer opstellingen over van een accountant en enkele bankafschriften. De kantonrechter laat deze stukken buiten beschouwing, wegens strijd met de goede procesorde. De gelegenheid om te reageren op de eiswijziging wordt gebruikt om in een uiterst laat stadium van de procedure het primaire verweer, dat in het verleden is betaald, verder te onderbouwen, terwijl niet aannemelijk is geworden dat dit niet eerder kon. 2.12. Op grond van het bovenstaande neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] een achterstand in de betaling van de maandtermijnen heeft laten ontstaan zoals door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] wordt gesteld. 2.13. Het beroep dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] op rechtsverwerking doet, leidt niet tot het oordeel dat de vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] tot betaling van die achterstand niet mogen worden toegewezen. Daarover wordt als volgt overwogen. 2.14. Van rechtsverwerking is sprake wanneer een gerechtigde zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht onverenigbaar is (vgl. HR 7 juni 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0271). Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan, hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de aanspraak niet (meer) geldend wordt gemaakt, hetzij de positie van de wederpartij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als de aanspraak alsnog geldend zou worden gemaakt (vgl. HR 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827). [verweerder in conventie/eiser in reconventie] baseert zijn beroep op rechtsverwerking op de stelling dat sprake is van stelselmatige tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] . [verweerder in conventie/eiser in reconventie] stelt niet dat door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] verwachtingen zijn gewekt dat hij niet meer zou hoeven te betalen en stelt niet dat hij wordt benadeeld doordat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] alsnog betaling vordert. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] stelt kortom geen omstandigheden die met zich kunnen brengen dat sprake kan zijn van rechtsverwerking. 2.15. Het verweer van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] levert evenmin een geslaagd beroep op opschorting op. Dat beroep wordt alleen expliciet ten aanzien van de betaling van huurtermijnen gedaan - en die betalingen liggen hier niet ter beoordeling voor - en een dergelijk beroep is niet te verenigen met de uitvoerige uiteenzettingen van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] dat de termijnen wel degelijk zijn voldaan. Ook anderszins kunnen de stellingen van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] er niet toe leiden dat de vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in conventie moeten worden afgewezen, bijvoorbeeld, omdat niet is voldaan aan het vereiste van verzuim. 2.16. De kantonrechter is van oordeel dat op grond van het bovenstaande de vordering tot betaling van de achterstallige termijnen voor toewijzing gereed ligt. Hetzelfde geldt, gelet op de aard en de ernst van de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] , voor de vordering tot ontbinding van de overeenkomst. De ontruiming 2.17. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] vordert ook de betaling van dwangsommen die [verweerder in conventie/eiser in reconventie] volgens hem op basis van het vonnis van de voorzieningenrechter van 4 oktober 2013 is verbeurd, herstel van de bij de ontruiming door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] veroorzaakte schade op straffe van lijfsdwang en, subsidiair, veroordeling van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tot betaling van schadevergoeding en de verwijzing naar de schadestaatprocedure. Daarover wordt als volgt overwogen. 2.18. In het vonnis van de voorzieningenrechter is [verweerder in conventie/eiser in reconventie] veroordeeld om, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,-- per dag en een maximum van € 50.000,-- : binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand (…)met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] zijn, zodoende alles wat aard- en nagelvast is, waaronder de laserverlichtingsinstallatie op het dak van het pand, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen met afgifte van sleutels in lege en behoorlijke staat er vrije beschikking van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden. 2.19. Bij de beoordeling van de vordering gaat de kantonrechter er vanuit dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] het pand heeft achtergelaten in de toestand zoals die blijkt uit het proces-verbaal van bevindingen van de deurwaarder van 18 oktober 2013 dat door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in het geding is gebracht. Voor zover op dit punt verweer is gevoerd, is dit onvoldoende gemotiveerd gelet op het feit dat het hier gaat om een op ambtseed opgemaakt stuk. 2.20. Uit het proces-verbaal en de bijbehorende foto's blijkt dat de deurwaarder onder meer doorgeknipte elektriciteitskabels heeft aangetroffen, een volledige gestripte barruimte, een afgezaagde houten vloer, kapotte ramen, verwijderde plafonds, leidingen die vrij uit de vloer komen, vervuiling en vernielingen. Het betreft een toestand die redelijkerwijs niet kan worden aangemerkt als het 'in lege en behoorlijke staat' achterlaten van het pand. Daarnaast is niet gesteld of gebleken dat het pand destijds in een dergelijke toestand aan [verweerder in conventie/eiser in reconventie] ter beschikking is gesteld. 2.21. Het verweer van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tegen de verschuldigdheid van de dwangsommen kan tegen deze achtergrond niet slagen.

Ook betwist [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , onder verwijzing naar in het geding gebrachte bankafschriften, dat de gestelde betalingen zijn gedaan. Gelet op de wijze waarop [eiser in conventie/verweerder in reconventie] het verweer heeft weersproken had het op de weg van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] gelegen om concreet te maken en te onderbouwen wat hij heeft betaald en ook dat hij heeft betaald en om dat te doen op een voor de rechter en wederpartij begrijpelijke wijze. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gebeurd. Dit wordt niet anders door de verwijzing van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] naar stukken die in de kort geding procedure zijn overgelegd en naar een tweetal bijlagen. Wil de kantonrechter rekening kunnen houden met stukken dan is het noodzakelijk dat er met een voldoende precisie naar die stukken wordt verwezen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR: 2014: 3593), hetgeen impliceert dat die stukken ook in de procedure moeten zijn ingebracht en dat is niet met betrekking tot alle stukken het geval. De stukken die [verweerder in conventie/eiser in reconventie] wel heeft overgelegd, betreffen een getypt overzicht van bedragen, die een onvoldoende onderbouwing vormen omdat ze worden betwist en de herkomst en betekenis ervan onduidelijk blijft. 2.11. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] gaat in zijn laatste akte verder in op een overeenkomst d.d. 20 mei 2009 en op de door hem in dat en andere kaders betaalde bedragen. Hij legt daarbij onder meer opstellingen over van een accountant en enkele bankafschriften. De kantonrechter laat deze stukken buiten beschouwing, wegens strijd met de goede procesorde. De gelegenheid om te reageren op de eiswijziging wordt gebruikt om in een uiterst laat stadium van de procedure het primaire verweer, dat in het verleden is betaald, verder te onderbouwen, terwijl niet aannemelijk is geworden dat dit niet eerder kon. 2.12. Op grond van het bovenstaande neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] een achterstand in de betaling van de maandtermijnen heeft laten ontstaan zoals door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] wordt gesteld. 2.13. Het beroep dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] op rechtsverwerking doet, leidt niet tot het oordeel dat de vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] tot betaling van die achterstand niet mogen worden toegewezen. Daarover wordt als volgt overwogen. 2.14. Van rechtsverwerking is sprake wanneer een gerechtigde zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht onverenigbaar is (vgl. HR 7 juni 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0271). Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan, hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de aanspraak niet (meer) geldend wordt gemaakt, hetzij de positie van de wederpartij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als de aanspraak alsnog geldend zou worden gemaakt (vgl. HR 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827). [verweerder in conventie/eiser in reconventie] baseert zijn beroep op rechtsverwerking op de stelling dat sprake is van stelselmatige tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] . [verweerder in conventie/eiser in reconventie] stelt niet dat door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] verwachtingen zijn gewekt dat hij niet meer zou hoeven te betalen en stelt niet dat hij wordt benadeeld doordat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] alsnog betaling vordert. [verweerder in conventie/eiser in reconventie] stelt kortom geen omstandigheden die met zich kunnen brengen dat sprake kan zijn van rechtsverwerking. 2.15. Het verweer van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] levert evenmin een geslaagd beroep op opschorting op. Dat beroep wordt alleen expliciet ten aanzien van de betaling van huurtermijnen gedaan - en die betalingen liggen hier niet ter beoordeling voor - en een dergelijk beroep is niet te verenigen met de uitvoerige uiteenzettingen van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] dat de termijnen wel degelijk zijn voldaan. Ook anderszins kunnen de stellingen van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] er niet toe leiden dat de vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in conventie moeten worden afgewezen, bijvoorbeeld, omdat niet is voldaan aan het vereiste van verzuim. 2.16. De kantonrechter is van oordeel dat op grond van het bovenstaande de vordering tot betaling van de achterstallige termijnen voor toewijzing gereed ligt. Hetzelfde geldt, gelet op de aard en de ernst van de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] , voor de vordering tot ontbinding van de overeenkomst. De ontruiming 2.17. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] vordert ook de betaling van dwangsommen die [verweerder in conventie/eiser in reconventie] volgens hem op basis van het vonnis van de voorzieningenrechter van 4 oktober 2013 is verbeurd, herstel van de bij de ontruiming door [verweerder in conventie/eiser in reconventie] veroorzaakte schade op straffe van lijfsdwang en, subsidiair, veroordeling van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tot betaling van schadevergoeding en de verwijzing naar de schadestaatprocedure. Daarover wordt als volgt overwogen. 2.18. In het vonnis van de voorzieningenrechter is [verweerder in conventie/eiser in reconventie] veroordeeld om, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,-- per dag en een maximum van € 50.000,-- : binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand (…)met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] zijn, zodoende alles wat aard- en nagelvast is, waaronder de laserverlichtingsinstallatie op het dak van het pand, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen met afgifte van sleutels in lege en behoorlijke staat er vrije beschikking van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden. 2.19. Bij de beoordeling van de vordering gaat de kantonrechter er vanuit dat [verweerder in conventie/eiser in reconventie] het pand heeft achtergelaten in de toestand zoals die blijkt uit het proces-verbaal van bevindingen van de deurwaarder van 18 oktober 2013 dat door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in het geding is gebracht. Voor zover op dit punt verweer is gevoerd, is dit onvoldoende gemotiveerd gelet op het feit dat het hier gaat om een op ambtseed opgemaakt stuk. 2.20. Uit het proces-verbaal en de bijbehorende foto's blijkt dat de deurwaarder onder meer doorgeknipte elektriciteitskabels heeft aangetroffen, een volledige gestripte barruimte, een afgezaagde houten vloer, kapotte ramen, verwijderde plafonds, leidingen die vrij uit de vloer komen, vervuiling en vernielingen. Het betreft een toestand die redelijkerwijs niet kan worden aangemerkt als het 'in lege en behoorlijke staat' achterlaten van het pand. Daarnaast is niet gesteld of gebleken dat het pand destijds in een dergelijke toestand aan [verweerder in conventie/eiser in reconventie] ter beschikking is gesteld. 2.21. Het verweer van [verweerder in conventie/eiser in reconventie] tegen de verschuldigdheid van de dwangsommen kan tegen deze achtergrond niet slagen.