ECLI:NL:RBNHO:2026:426

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/370606 / KG ZA 25-648 Vonnis in kort geding van 14 januari 2026 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser] B.V. , gevestigd te [plaats 1] , eisende partij in de hoofdzaak, gedaagde partij in het incident, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. V.C. Audiffred, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2] , wonende te [plaats 2] , gedaagde partijen in de hoofdzaak, eisende partijen in het incident, hierna samen te noemen: [gedaagden] , gemachtigde: mr. ing. M. van Beelen, Stichting Achmea Rechtsbijstand, 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met [adres 3] producties van 11 november 2025 van [eiser] , - de aanvullende producties 20 tot en met 37 van [eiser] ,- de incidentele conclusie van onbevoegdheid, tevens conclusie van antwoord inzake kort geding met daarbij twee producties,- de mondelinge behandeling van [adres 3] november 2025, waarbij zowel mr. Audiffred als mr. van Beelen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan door de griffier voor het overige aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ter zitting is de zaak op verzoek van partijen aangehouden tot 26 november 2025 om te bezien of partijen tot overeenstemming konden komen en een vonnis dus niet meer nodig zou zijn. Op 3 december 2025 ontving de rechtbank aanvullende producties 38 en 39 van de zijde van [eiser] met daarbij een begeleidend schrijven dat het partijen niet was gelukt tot overeenstemming te komen. De voorzieningenrechter heeft beslist de aanvullende producties alsnog toe te staan en heeft [gedaagden] de gelegenheid geboden op de aanvullende producties van [eiser] te reageren. Op 15 december 2025 ontving de rechtbank de akte inhoudende reactie op nagekomen producties, tevens akte overlegging producties 40 en 41 van de zijde van [gedaagden] Vervolgens heeft de voorzieningenrechter naar aanleiding van het verzoek van 16 december 2025, [eiser] in de gelegenheid gesteld op de producties te reageren. Op 30 december 2025 ontving de rechtbank de akte inhoudende een reactie op de aanvullende productie 40 en 41 van de zijde van [gedaagden] . 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eiser] is een kleine projectontwikkelaar. Op dit moment ontwikkelt [eiser] samen met een andere partij een appartementengebouw met 16 appartementen aan het [straat] in [plaats 3] . Het project draagt de naam: “ [naam] ”. 2.2. Op 14 februari 2025 sloten [gedaagden] met [eiser] een koopovereenkomst voor het appartement (met [nummer] ) aan het [adres 1] , ( [postcode] ) te [plaats 3] (hierna: het appartement) en twee inpandige parkeerplaatsen voor een koopprijs van € 1.270.000. [gedaagden] bedongen dat zij tot aan de levering van het appartement geen aanbetaling en geen waarborgsom hoefden te voldoen. [eiser] stemde daarmee in omdat [gedaagden] geen financieringsvoorbehoud maakten. De levering van het appartement zou plaatsvinden uiterlijk 1 juni 2025. Nadien kwamen partijen overeen de levering uit te stellen naar 1 juli 2025. 2.3. De koopovereenkomst vermeldt voor zover van belang het volgende: “ Artikel 2 1. De levering van het (de) onder I van deze akte bedoelde appartementsrecht(en), hierna in deze akte te noemen: “de levering”, zal geschieden bij akte te verlijden ten overstaan van de Notaris, diens plaatsvervanger of opvolger, op een door de Notaris te bepalen tijdstip: uiterlijk 1 juni 2025 na het laatste van de hierna onder sub a. en b. bedoelde tijdstippen: a. (…) b. Wanneer de werkzaamheden, zoals bedoeld in het in artikel 3 van deze akte bedoelde opnamerapport, zijn voltooid.” En: “ Artikel 3 Tussen partijen wordt een schriftelijk opnamerapport opgemaakt, dat als bijlage aan deze overeenkomst wordt gehecht. (…) In het opnamerapport wordt opgenomen een productomschrijving van het (de) verkochte, onder I van deze akte bedoelde, privé-gedeelte(n). In deze productomschrijving wordt onder meer gespecificeerd wat wel en niet tot dit (deze) privé-gedeelte(n) behoort/behoren. Voor zover partijen in het opnamerapport niet anders zijn overeengekomen, is / zijn op dit (deze) privé-gedeelte(n) de oorspronkelijke technische omschrijving met de eventuele staten van wijziging van toepassing. Daarnaast bevat het opnamerapport een omschrijving van nog uit te voeren (afbouw)werkzaamheden, alsmede een weergave van de op het moment van de opname aanwezige technische gebreken en tekortkomingen. De Ondernemer verplicht zich de nog niet uitgevoerde (afbouw)werkzaamheden voor de Levering uit te voeren en zal de eventuele gebreken en tekortkomingen zoveel mogelijk voor de oplevering van het (de) onderhavige privé-gedeelte(n), zoals bedoeld in artikel 8 van de Algemene Voorwaarden, herstellen.” En: “ Artikel 15 (…) Indien de Ondernemer een procedure aanhangig wil maken, moet hij eerst de Verkrijger bij aangetekende brief een termijn van ten minste één (1) maand stellen voor diens schriftelijk bericht of hij het geschil door de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen dan wel de gewone rechter beslecht wil hebben. De Ondernemer is gebonden aan de door de Verkrijger gemaakte keuze. Maakt de Verkrijger binnen de gestelde termijn geen keuze dan heeft ook de Ondernemer de vrijheid te kiezen voor de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen dan wel de gewone rechter.” 2.4. per e-mail van 13 mei 2025 met als onderwerp: “ voorlopige oplevering appartement bnr. 2” schrijft [gedaagde 1] aan de makelaar dat hij machtiging verstrekt aan [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ). De e-mail vermeldt voor zover relevant: “ Zoals besproken bevestigen wij het volgende: Datum voorschouw 27/05/25 om 08:00 uur ter plaatse. Wij hebben voor deze activiteit een machtiging verstrekt aan de heer [betrokkene] van Interieur Bouw, (…) Gaarne deze afspraak rechtstreeks bevestigen aan [betrokkene] met een cc aan ons .” 2.5. Op 22 mei 2025 heeft [betrokkene] met de aannemer van [eiser] een ronde door het appartement van [gedaagden] gemaakt. [betrokkene] heeft toen gewezen op enkele opleverpunten. Ook heeft [betrokkene] het document getiteld “ proces verbaal van oplevering koopwoning” ondertekend bij de naam van [gedaagde 1] . 2.6. De geplande juridische levering van het appartement aan [gedaagden] op 1 juli 2025 en de betaling van de koopsom van € 1.270.000 door [gedaagden] aan [eiser] heeft niet plaatsgevonden. 2.7. Per 10 juli 2025 oefent de aannemer, [bedrijf] (hierna: de aannemer), het retentierecht uit op de twee appartementen ( [adres 2] en [adres 3] ) die, op het moment van dagvaarden, nog niet door [eiser] in eigendom waren overgedragen aan de kopers van de appartementen. 2.8. [gedaagden] hebben hun huidige woning nog niet verkocht. 2.9. Op 5 december 2025 is de eigendom van andere appartement (met huisnummer [adres 3] ) overgedragen aan de kopers ervan. De aannemer heeft het retentierecht dat ook rustte op het appartement van [gedaagden] prijsgegeven. [eiser] beschikt sindsdien over de sleutel van het door [gedaagden] gekochte appartement. 2.10. [eiser] heeft eveneens op 5 december 2025 een bedrag van € 75.000 bij de notaris in depot gesteld als zekerheid bedoeld voor het voltooien van de (gemeenschappelijke) tuin. Ook heeft [eiser] toegezegd na de eigendomsoverdracht van het appartement aan [gedaagden] het in het depot geplaatste bedrag te verhogen met € 50.000. 3 Het geschil in de hoofdzaak 3.1. [eiser] vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagden] veroordelen de koopovereenkomst na te komen door binnen twee weken na dit vonnis volledig mee te werken aan de notariële levering van het appartement en de twee parkeerplaatsen aan hen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] voorafgaand aan en ten behoeve van de levering de koopsom ter hoogte van € 1.270.000, vermeerderd met de notariële kosten betalen op de bankrekening van het notariskantoor. [eiser] vordert dat [gedaagden] worden veroordeeld een dwangsom te betalen van € 2.500 voor elke dag (of gedeelte daarvan) dat zij niet aan de veroordeling voldoen, tot een maximum van € 250.000 is bereikt. Tot slot vordert [eiser] dat [gedaagden] in de proces- en nakosten worden veroordeeld. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat partijen op 14 februari 2025 een koopovereenkomst hebben gesloten voor de koop van een nieuwbouwappartement en twee parkeerplaatsen. Op grond van deze koopovereenkomst zijn [gedaagden] gehouden om bij de juridische levering van de eigendom van het appartement de overeengekomen koopsom van € 1.270.000 aan [eiser] te betalen. Volgens [eiser] is namens [gedaagden] de bouwkundige oplevering van het appartement geaccepteerd en zijn aangewezen opleverpunten daarna hersteld. Desondanks weigeren [gedaagden] de koopovereenkomst na te komen, omdat het buitenterrein nog niet helemaal klaar is. Volgens [eiser] zou het buitenterrein na de eigendomsoverdracht van het appartement aan [gedaagden] worden afgebouwd en zou dit volledig ingericht zijn op het moment dat [gedaagden] het appartement betrekken. Immers, [gedaagden] zullen het appartement niet eerder betrekken dan drie maanden na de eigendomsoverdracht omdat [gedaagden] het appartement eerst nog zullen laten afbouwen door onder meer een keuken en een vloer te laten plaatsen. [eiser] heeft spoedeisend belang bij betaling van de koopsom door [gedaagden] , omdat zij als kleine projectontwikkelaar niet over oneindige financieringsmogelijkheden beschikt. [eiser] heeft de koopprijs van het appartement van [gedaagden] nodig om aan haar verplichtingen aan de aannemer te kunnen voldoen. 3.3. [gedaagden] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , dan wel de vorderingen toe te wijzen zonder uitvoerbaar bij voorraad verklaring, althans daaraan de voorwaarde te verbinden dan [eiser] zekerheid stelt tot een bedrag van € 1.270.000. [gedaagden] vorderen tot slot een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren proceskostenveroordeling van [eiser] . 3.4. [gedaagden] voeren aan dat het appartement nog niet klaar is voor de juridische levering aan hen. Volgens [gedaagden] behoort tot het privé gedeelte van hun appartement een tuin dat bestaat uit een betegeld terras en beplanting. Het terras is nog niet gerealiseerd en daarbij is ook de balustrade dat het privé gedeelte van [gedaagden] afbakent van de gemeenschappelijke tuin behorend bij het appartementencomplex nog niet geplaatst. Van belang daarbij is dat de nog te plaatsen balustrade ook dient als valbeveiliging, omdat het privé gedeelte van de tuin behorend bij het appartement van [gedaagden] op een verhoogd talud ligt van 2.5 m hoogte ten opzichte van de gemeenschappelijke tuin. Daarbij hebben partijen nog geen opnamerapport zoals bedoeld in artikel 3 van de koopovereenkomst opgemaakt. Omdat artikel 2 van koopovereenkomst bepaalt dat de eigendomsoverdracht pas plaatsvindt nadat de werkzaamheden zoals omschreven in het opnamerapport zijn voltooid, kan ook om die reden de juridische levering van het appartement aan [gedaagden] nog niet plaatsvinden. Tot slot vermoeden [gedaagden] dat [eiser] over onvoldoende financiële middelen beschikt om het appartement en de daarbij behorende privé gedeelte van de tuin af te bouwen, omdat de aannemer retentierecht uitoefent onder andere op het appartement van [gedaagden] Daarmee staat volgens [gedaagden] vast dat [eiser] de koopovereenkomst niet kan nakomen, omdat zij de eigendom van het appartement niet vrij van lasten en beperkingen aan [gedaagden] kan overdragen. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling Incident strekkende tot onbevoegdheid 4.1. [gedaagden] vorderen voor alle weren dat de voorzieningenrechter zich onbevoegd verklaart om van het geschil kennis te nemen. Volgens [gedaagden] heeft [eiser] hen namelijk geen aangetekende brief gestuurd waarin zij [gedaagden] verzoeken een keuze te maken op grond van artikel 15 van de koopovereenkomst om het onderhavige geschil voor te leggen aan de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, dan wel aan de gewone rechter. 4.2. De voorzieningenrechter verklaart zich bevoegd om van het geschil kennis te nemen en legt dat hieronder uit. 4.3. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat zij [gedaagden] geen keuzemogelijkheid heeft geboden om het geschil voor te leggen aan de Raad van Arbitrage dan wel aan de gewone rechter. Uit de e-mail en brief van 23 juli 2025 aan de gemachtigde van [gedaagden] , die tevens per aangetekende post op 25 juli 2025 (rechtstreeks) bij [gedaagden] is bezorgd, volgt dat namens [eiser] die keuze wel degelijk aan [gedaagden] is voorgelegd. De brief van 23 juli 2025 vermeldt: “ Ik verneem in dat kader graag binnen een maand na ontvangst van deze brief door uw cliënten of uw cliënten dat geschil door de Raad van Arbitrage of de gewone rechter beslecht willen hebben.” Omdat [gedaagden] daarop niet binnen de gestelde termijn hebben gereageerd, staat het [eiser] vrij onderhavig geschil voor te leggen aan de gewone rechter. 4.4. Dat betekent dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem bevoegd is van het geschil kennis te nemen. De incidentele vordering van [gedaagden] wijst de voorzieningenrechter af. 4.5. De proceskosten in het incident komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen. De voorzieningenrechter begroot de proceskosten in het incident op nihil, aangezien de zaak in het incident gelijktijdig is behandeld met de hoofdzaak en [eiser] daarvoor geen extra kosten heeft moeten maken. Hoofdzaak [gedaagden] moeten meewerken aan de eigendomsoverdracht 4.6. De vraag die voorligt is of [gedaagden] de koopovereenkomst met [eiser] na moeten komen, in die zin dat zij mee moeten werken aan de eigendomsoverdracht van het appartement (inclusief twee parkeerplaatsen) aan hen en de koopsom van € 1.270.000 aan [eiser] moeten betalen. De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag bevestigend en legt dat hieronder uit. 4.7. Na de mondelinge behandeling van 19 november 2025 hebben partijen over en weer nagekomen producties ingediend en over en weer daarop gereageerd. Uit deze wisseling van stukken volgt dat één van de twee appartementen waarop de aannemer van [eiser] het retentierecht uitoefende op 5 december 2025 in eigendom is overgedragen aan de kopers ervan en dat na betaling van de koopsom aan [eiser] , [eiser] kennelijk haar betalingsverplichting aan de aannemer heeft voldaan. De aannemer heeft namelijk het retentierecht dat zij uitoefende op beide appartementen prijsgegeven. Daarnaast wijst [eiser] erop dat inmiddels ook een balustrade is geplaatst op de keerwand en heeft [eiser] een bedrag van € 75.000 in depot geplaatst als zekerheid dat de (gemeenschappelijke) tuin wordt voltooid. [eiser] heeft toegezegd na de eigendomsoverdracht van het appartement aan [gedaagden] daar nog eens een bedrag van € 50.000 aan toe te voegen, zo dat een bedrag van in totaal € 125.000 bij de notaris in depot zal worden gehouden voor de voltooiing van de tuin. Dat betekent dat [eiser] inmiddels tegemoet is gekomen aan de voornaamste bezwaren van [gedaagden] om het appartement niet af te nemen. 4.8. Hoewel [gedaagden] er terecht op hebben gewezen dat partijen geen opnamerapport als bedoeld in artikel 3 van de koopovereenkomst hebben opgesteld, staat dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aan de juridische levering van het appartement aan [gedaagden] in de weg. Volgens artikel 3 van de koopovereenkomst omvat het opnamerapport mede de nog uit te voeren (afbouw)werkzaamheden en vindt – volgens artikel 2 – levering plaats nadat die werkzaamheden zijn afgerond. De werkzaamheden die volgens [gedaagden] nog uitgevoerd of afgerond moesten worden voor de eigendomsoverdracht betroffen het plaatsen van de balustrade en het voltooien van de tuin, waaronder het leggen van de tegels van het privé terras van [gedaagden] Op 25 november 2025 schrijft de gemachtigde van [gedaagden] dat zij afzien van het leggen van het tegelwerk op het privé terras, maar dat de balustrade en de beplanting wel gereed moet zijn voor de eigendomsoverdracht. Gelet op wat hiervoor is overwogen is [eiser] aan die bezwaren tegemoet gekomen, of heeft zij voldoende zekerheid gesteld dat daaraan zal worden voldaan. Dat er nog andere werkzaamheden zijn die nog uitgevoerd of hersteld moeten worden is onvoldoende gebleken. Daarbij is van belang dat op 22 mei 2025 een ronde door het appartement van [gedaagden] is gemaakt waarbij [betrokkene] een “ proces verbaal van oplevering koopwoning” heeft ondertekend namens [gedaagden] Op grond van de daaraan voorafgaande e-mail van 13 mei 2025 mocht [eiser] er van uitgaan dat [gedaagden] [betrokkene] daarvoor heeft gemachtigd. Volgens [eiser] zijn de in het proces verbaal genoemde opleverpunten inmiddels door (of namens) [eiser] hersteld. Als dit niet juist is zal dit bij de inspectie die voorafgaat aan de juridische levering blijken. Dit betekent dat [gedaagden] nu geen enkele belang meer hebben bij het in artikel 3 van de koopovereenkomst bedoelde opnamerapport. 4.9. Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter dan ook van oordeel dat het belang van [gedaagden] (voor zover dat nog bestaat) om het appartement nog niet af te nemen te gering is ten opzichte van het belang van [eiser] tot verkrijging van betaling van de koopsom. De voorzieningenrechter wijst de vordering daarom toe en zal daarbij bepalen dat [eiser] alleen rechten aan de veroordeling van [gedaagden] kan ontlenen als de balustrade (daadwerkelijk) is geplaatst. [gedaagden] worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser] 4.10. [gedaagden] worden in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten dagvaarding € 121,02 - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.107,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.120,02 4.11. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5 De beslissing De voorzieningenrechter In het incident 5.1. wijst de vordering van [gedaagden] af, 5.2. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van [eiser] in het incident, begroot op nihil, In de hoofdzaak 5.3. veroordeelt [gedaagden] om de koopovereenkomst tussen partijen van 14 februari 2025 na te komen, door binnen twee weken na betekening van dit vonnis hun volledige medewerking te verlenen aan de notariële levering aan hen van het appartementsrecht dat betrekking heeft op de woning en twee parkeerplaatsen, plaatselijk bekend als [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 3] ( [nummer] ), onder de voorwaarde dat [gedaagden] vóórafgaand aan de notariële levering ten behoeve van [eiser] de koopsom ter hoogte van € 1.270.000,00 vrij op naam, vermeerderd met de notariële kosten voldoen op de daarvoor bedoelde bankrekening van het notariskantoor Gopisingh Van Os Notarissen kantoorhoudende aan de Boslaan 4 in Hoofddorp , 5.4. veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 2.500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.3 voldoen tot een maximum van € 250.000,00, 5.5. bepaalt dat [eiser] alleen rechten aan dit vonnis kan ontlenen als de balustrade is geplaatst, 5.6. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 2.120,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.7. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.8. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.9. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.