ECLI:NL:RBNHO:2024:7758

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Vonnis van 31 juli 2024 in de hoofdzaak met zaaknummer C/15/337826 / HA ZA 23-160 van [eiseres] , te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. W.J.T. Ursem, tegen 1 [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] , advocaat: mr. P. Thole (voorheen mr. N. Lubach), 2. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring], te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , advocaat: mr. P. Thole (voorheen mr. N. Lubach), 3. [de makelaar] MAKELAARS B.V., te Enkhuizen, gedaagde partij. hierna te noemen: [de makelaar] , advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers, en in de vrijwaringszaak met zaaknummer C/15/341483 / HA ZA 23-367 van 1 [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] , 2. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring], beide te [woonplaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie, advocaat: mr. P. Thole (voorheen mr. N. Lubach), tegen [de makelaar] MAKELAARS B.V., te Enkhuizen, gedaagde partij in conventie, eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie, advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers. [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] worden hierna samen [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] genoemd. De zaken in het kort [eiseres] heeft een woning gekocht en geleverd gekregen van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] [eiseres] ging ervan uit dat bij de woning een vergund balkon behoorde. Volgens [eiseres] bleek dat achteraf niet het geval, waardoor zij het balkon heeft moeten verwijderen en schade heeft geleden. [eiseres] stelt dat die schade [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en makelaar [de makelaar] valt toe te rekenen, omdat zij in het kader van de verkoop over het balkon onjuiste dan wel misleidende mededelingen hebben gedaan. De rechtbank oordeelt dat [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de door [eiseres] gestelde schade. Omdat de vorderingen in de hoofdzaak niet toewijsbaar zijn, komt de grondslag te ontvallen aan de vorderingen die [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben ingesteld in de vrijwaringszaak tegen [de makelaar] . Die vorderingen worden daarom ook afgewezen. De voorwaardelijke vorderingen in reconventie van [de makelaar] behoeven geen behandeling.

1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit: - de dagvaarding van 15 maart 2023 met producties 1-16; - de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring; - de conclusie van antwoord in incident; - het vonnis in het vrijwaringsincident van 14 juni 2023, waarbij de rechtbank heeft toegestaan dat [de makelaar] door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] wordt gedagvaard; - de conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] ; - de conclusie van antwoord van de zijde van [de makelaar] met producties 1-2; - het tussenvonnis van 8 november 2023, waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen; - het rolbericht van 29 december 2023 van de zijde van [eiseres] met productie 17; - het rolbericht van 8 januari 2024 van de zijde van [de makelaar] met productie 3;- het rolbericht van 2 mei 2024 van de zijde van [eiseres] met producties 18 en 19. 1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: - de dagvaarding van 4 juli 2023 met producties 1-4; - de conclusie van antwoord in vrijwaring van de zijde van [de makelaar] tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1-2; - de conclusie van antwoord in reconventie; - het tussenvonnis van 8 november 2023, waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen; - het rolbericht van 8 januari 2024 van de zijde van [de makelaar] met productie 3. 1.3. Op 29 mei 2024 heeft de mondelinge behandeling van de zaken plaatsgevonden. De zaken zijn tegelijk behandeld. Op de zitting is [eiseres] verschenen, bijgestaan door F. Salomons, tolk in de Portugese taal, en door mrs. W.J.T. Ursem en A. Hartland. Daarnaast zijn verschenen [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , bijgestaan door mr. N. Lubach, en [bestuurder] , bestuurder van [de makelaar] , bijgestaan door mr. M.J.G. Boender-Lamers. 1.4. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mrs. Ursem en Lubach hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank hebben overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken. 1.5. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat op 10 juli 2024 of enkele weken later vonnis zal volgen in beide zaken. 2

2.1. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] waren vanaf 31 oktober 2008 eigenaar van een woon-/winkelpand met ondergrond en verdere aanhorigheden aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hadden op de begane grond een winkel gerealiseerd en de eerste en tweede verdieping ingericht als woonruimte. 2.2. In 2021 hebben [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] makelaar [de makelaar] de opdracht verstrekt om voor hen te bemiddelen bij de verkoop van de woning. Eind juni 2021 is de woning te koop aangeboden. De vraagprijs voor de woning was € 449.000,- k.k. 2.3. [de makelaar] heeft voor de verkoop een verkoopbrochure opgesteld, een advertentie en een woningvideo geplaatst op haar eigen website en een advertentie geplaatst op de website van Funda. Het was verder de taak van [de makelaar] om de organisatie en de begeleiding van de bezichtigingen voor haar rekening te nemen. 2.4. In de verkoopbrochure heeft [de makelaar] de woning onder meer als volgt omschreven: “Verder beschikt het pand over een stadstuin, balkon en een schilderachtig uitzicht tot aan de Zuider Havendijk. (..) In combinatie met het balkon op de verdieping geniet u hier een heerlijke buitenruimte middenin het centrum, rijk aan privacy en comfort. (..) De slaapkamer beschikt over airco en openslaande deuren naar het balkon op het zuiden.” 2.5. Op de plattegrond en op de foto’s in de verkoopbrochure en in de advertenties is te zien dat bij de woning een balkon op de eerste verdieping grenzend aan de slaapkamer hoort.In de woningvideo wordt door [de makelaar] ook verteld dat de woning beschikt over een balkon. Het balkon komt meerdere malen in beeld. De situatie zag er ten tijde van de verkoop als volgt uit: Aan de rechterzijde op de eerste verdieping (bezien vanuit de slaapkamer) bevindt zich een houten scherm, loodrecht op de (buiten)muur geplaatst. Daarachter bevinden zich een airco en een lichtkoepel in het dak van de berging, welke berging toebehoort aan de buren van [adres 3] (met het raampje dat uitkijkt op de tuin van de woning). 2.6. Bij de verkoopbrochure zat een door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] ingevulde vragenlijst met betrekking tot de woning, die, voor zover hier van belang, als volgt luidt: “ Bijzonderheden 1 B. Zijn er mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende Nee percelen? (Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin, overeenkomsten met meerdere buren, toezeggingen, erfafscheidingen) Bijzonderheden 1 D. Is een gedeelte van uw pand, schuur, garage of schutting gebouwd op grond Nee van de buren of andersom? Zo ja, graag nader toelichten. Diversen 9 K. Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder Nee omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning)? Zo ja, welke?” 2.7. Op 29 juni 2021 heeft [eiseres] samen met haar bouwkundig adviseur K. Breur de woning bezichtigd, in het bijzijn van [de makelaar] . Ter plaatse heeft [eiseres] een mondeling bod gedaan van € 550.000,- zonder enig voorbehoud, welk bod door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] is geaccepteerd. 2.8. [de makelaar] heeft een koopovereenkomst opgesteld (NVM Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning, model 2018, hierna: de koopovereenkomst), die [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] op 30 juni 2021 en [eiseres] op 1 juli 2021 hebben ondertekend. 2.9. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben vervolgens hun buurman aan de [adres 2] op de hoogte gesteld van de verkoop van de woning. 2.10. Op 23 juli 2021 is namens deze buurman een e-mail aan de gemeente [woonplaats] gezonden, met [de makelaar] in de cc, waarin het volgende is vermeld, voor zover van belang:“Ik mail namens mijn oom (..) uit de [adres 2] . (..) De buren aan de andere kant hebben een aantal jaar geleden tijdens zijn afwezigheid (..) een balkon aan de achterkant gebouwd. Ze hebben daarbij zonder overleg en toestemming het huis van mijn oom gebruikt om het balkon op te construeren en ze hebben dit balkon BOVEN het perceel van mijn oom gebouwd. (..)Door het balkon heeft mijn oom een groot deel van zijn privacy in moeten leveren. Alles is zonder toestemming gedaan maar waarschijnlijk ook zonder vergunning voor zover dat voor dit soort constructies noodzakelijk is. (..) Hij wil deze ontstane situatie/constructie graag beëindigd zien worden en verneemt graag van de gemeente [woonplaats] of dit balkon is gerealiseerd volgens de regels, of hiervoor een vergunning benodigd was en zo ja of deze is aangevraagd en is verleend?(..)”2.11. [de makelaar] heeft deze e-mail direct doorgestuurd aan [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft op 24 juli 2021 contact opgenomen met de buurman om een en ander onderling te regelen. Op haar verzoek is de e-mail aan de gemeente ingetrokken. 2.12. Op 26 juli 2021 heeft [de makelaar] aan [eiseres] een e-mail gestuurd waarin het volgende is vermeld, voor zover van belang:“The sellers would like to invite you to come over to the [adres 1] , as unfortunately something is been going on with the neighbour regarding the terrace on the roof. (..)After selling their home, the sellers (..) were told by the neighbour the he claims ‘his roof’ back and does not agree to have the terrace there anymore. Ofcourse a part of the terrace belongs to our home, but the roofterrace will not remain the size you have seen during the viewing. (..)The sellers want you to be happy and therefore we would like to show the situation to you and meet in personal at the house, to talk about it and talk about a solution eventually or a compensation if you want.” 2.13. Op 11 augustus 2021 is [eiseres] naar de woning gegaan, waar zij [de makelaar] in het bijzijn van [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] heeft gesproken. Omdat het gebruiksoppervlak van het balkon maar iets kleiner zou worden, heeft zij de situatie geaccepteerd en is zij niet ingegaan op het gedane aanbod tot compensatie. 2.14. Op 9 september 2021 heeft de schouw plaatsgevonden, waarbij [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] , [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , [de makelaar] , [eiseres] en een vriend van [eiseres] , [naam] , aanwezig waren. Na afloop heeft er nog WhatsApp-contact plaatsgevonden tussen [eiseres] en [de makelaar] . 2.15. Op 10 september 2021 is de woning aan [eiseres] geleverd. 2.16. Na de levering wilde [eiseres] een wenteltrap realiseren op de plaats waar op de onder 2.5. weergegeven foto een ladder staat. De buren van [adres 1] maakten direct bezwaar en vertelden [eiseres] dat het balkongedeelte waar de lichtkoepel zich bevindt hen in eigendom toehoort en dat het balkon volgens hen niet legaal was gebouwd. 2.17. Op 10 december 2021 zijn op uitnodiging van [eiseres] de buren van [adres 1] en van [adres 2] bij haar langsgekomen om de situatie te bespreken. 2.18. Bij brieven van 20 december 2021 heeft (de toenmalige advocaat van) [eiseres] [de makelaar] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] verweten onjuiste voorlichting te hebben gegeven en hen aansprakelijk gesteld voor de geleden schade.

3.1. [eiseres] vordert na eisvermindering ter zitting - samengevat - in de hoofdzaak dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. (primair) voor recht verklaart dat [de makelaar] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] door [eiseres] onjuiste of misleidende informatie te verstrekken met betrekking tot de woning; voor recht verklaart van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende mededelingsplicht jegens [eiseres] ; [de makelaar] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door [eiseres] geleden schade met betrekking tot het balkon ad € 40.000,-, althans een bedrag door de rechtbank vast te stellen op grond van artikel 6:97 van het Burgerlijk Wetboek (BW), althans een bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, vermeerderd met de wettelijke rente; [de makelaar] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door [eiseres] geleden schade met betrekking tot het huurverlies van € 50.000,-, althans een bedrag door de rechtbank vast te stellen op grond van artikel 6:97 BW, althans een bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, althans een bedrag door een door de rechtbank ingeschakelde deskundige te bepalen, vermeerderd met de wettelijke rente; [de makelaar] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 907,50 aan deskundigenkosten en € 2.961,41aan kosten van de aannemer, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; (subsidiair) de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] gedeeltelijk ontbindt en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] veroordeelt tot de ongedaanmakingsverplichting betreffende de terugbetaling van het evenredige bedrag aan de omvang van de niet geleverde prestatie ad € 40.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; (meer subsidiair) de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] wijzigt aldus dat het nadeel dat [eiseres] lijdt wegens dwaling wordt opgeheven door vaststelling van een koopprijsvermindering ad € 40.000,- en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] veroordeelt tot terugbetaling van het evenredige bedrag, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;II. (primair, subsidiair en meer subsidiair) [de makelaar] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.175,- exclusief btw (€ 1.421,75 inclusief btw) aan buitengerechtelijk kosten; III. (primair, subsidiair en meer subsidiair) [de makelaar] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hoofdelijk veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] voeren verweer in de hoofdzaak. 3.3. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] vorderen - samengevat - in de vrijwaringszaak dat, in het geval zij in de hoofdzaak tot enige betaling aan [eiseres] worden veroordeeld, de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [de makelaar] gelijktijdig veroordeelt tot betaling aan [eiseres] (de rechtbank begrijpt: [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] ) van al datgene waartoe [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in de hoofdzaak worden veroordeeld, met inbegrip van de verschuldigde proceskosten en met veroordeling van [de makelaar] in de kosten van het geding in de hoofd- en vrijwaringszaak. 3.4. [de makelaar] voert verweer in de vrijwaringszaak. [de makelaar] stelt daarnaast in de vrijwaringszaak tegenvorderingen in, die volgens haar bedoeld zijn voor het geval dat zowel [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] als [de makelaar] in de hoofdzaak door de rechtbank hoofdelijk aansprakelijk wordt geacht en zij uit dien hoofde gehouden zijn enige schade aan [eiseres] te vergoeden. 3.5. [de makelaar] vordert in (voorwaardelijke) reconventie - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht verklaart dat in het geval van hoofdelijke aansprakelijkheid in de hoofdzaak [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in de onderlinge verhouding met [de makelaar] voor 100% draagplichtig zijn; II. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] veroordeelt om aan [de makelaar] datgene te betalen waartoe [de makelaar] in de hoofdzaak wordt veroordeeld om als hoofdelijk schuldenaar aan [eiseres] te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente, waarbij betaling alleen hoeft plaats te vinden als [eiseres] [de makelaar] aanspreekt om aan de veroordeling in de hoofdzaak te voldoen; II. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.6. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] voeren verweer in de vrijwaringszaak in (voorwaardelijke) reconventie. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in de hoofdzaak 4.1. De vorderingen tot betaling van schadevergoeding / compensatie richten zich zowel tegen [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] als tegen [de makelaar] . [eiseres] verwijt [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] dat zij haar in het kader van de verkoop van de woning onjuist hebben geïnformeerd en misleid. [eiseres] ging ervan uit een woning met een vergund balkon te hebben gekocht, maar na de levering bleek volgens haar dat het balkon aan beide zijden over de erfgrens heen was gebouwd, dat zij maar een klein gedeelte van het balkon in eigendom kreeg en dat er geen vergunning was voor de gehele balkonconstructie. 4.2. [eiseres] stelt dat [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] hiervan op de hoogte waren, althans behoorden te zijn, maar dat zij deze informatie niet hebben vermeld in de verkoopbrochure en de advertenties. Evenmin hebben [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] deze informatie met [eiseres] gedeeld tijdens haar bezoeken aan de woning en de diverse (telefonische) contacten, terwijl [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] wisten dat het voor haar van wezenlijk belang was dat zij vanaf het balkon, via een te realiseren wenteltrap, de tuin zou kunnen bereiken. Volgens [eiseres] heeft zij [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] daarop meermaals geattendeerd en hebben zij haar bevestigd dat realisering van een wenteltrap aan de rechterkant van het balkon (bezien vanuit de slaapkamer) mogelijk was, omdat dat deel ook tot haar eigendom behoorde. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] hebben echter verzwegen dat het illegale balkon daar niet zou mogen blijven, wat betekende dat de wenteltrap nimmer kon worden aangebracht. 4.3. Door deze cruciale informatie niet te delen hebben [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] hun mededelingsplicht geschonden, aldus [eiseres] , en haar op het verkeerde been gezet. [eiseres] stelt het balkon te hebben moeten verwijderen en houdt [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [de makelaar] hoofdelijk aansprakelijk voor de dientengevolge geleden schade, omdat zij samen aan die schade hebben bijgedragen. [eiseres] vordert een schadevergoeding van € 90.000,-, bestaande uit een waardevermindering van de woning van € 40.000,- en een huurverlies van € 50.000,- als gevolg van het ontbreken van het balkon. Omdat er geen andere mogelijkheid is om vanaf de eerste verdieping toegang te krijgen tot de tuin dan via de begane grond, is de begane grond niet verhuurbaar, aldus [eiseres] . De vorderingen tegen [de makelaar] 4.4. [eiseres] grondt haar vorderingen tegen [de makelaar] op onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW. 4.5. De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat een verkopend makelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper handelt indien de makelaar jegens de aspirant-koper niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen. 4.6. Met toepassing van deze maatstaf komt de rechtbank tot het oordeel dat [de makelaar] niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] . Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. Vóór en ten tijde van de koop 4.7. [de makelaar] heeft in de verkoopbrochure, de advertenties en de woonvideo aangegeven dat de woning over een balkon beschikte. Die algemene informatie was op zichzelf niet onjuist. Bij de verkoopbrochure zat een plattegrond van de eerste verdieping, waarop grenzend aan de slaapkamer een balkon van 3.64m breed was getekend. Daaruit blijkt dat het om een klein balkon ging dat niet aan beide zijden over de erfgrens was gesitueerd, zodat ook in zoverre geen sprake is van foutieve informatie. 4.8. Dat de situatie visueel anders oogde – door de inrichting en wijze van gebruik van de gehele balkenconstructie – leidt niet tot schending van de mededelingsplicht door [de makelaar] . [de makelaar] heeft aangevoerd dat hij heeft uitgelegd wat wel en niet tot het balkon van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] behoorde en dat het voor [eiseres] duidelijk moet zijn geweest wat te koop werd aangeboden, mede gezien de plattegrond in de verkoopbrochure en de aan de rechterzijde op het balkon aanwezige houten afscheiding en de aan die zijde aanwezige airco (van de buren). Gelet op de betwisting door [de makelaar] kan niet worden vastgesteld dat [de makelaar] vóór en/of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst onjuist heeft verklaard over de afmetingen van het te koop aangeboden balkon. Voor het tegendeel heeft [eiseres] onvoldoende gesteld. Daarbij betrekt de rechtbank dat de dagvaarding niets vermeldt over wat er tussen [eiseres] en [de makelaar] is besproken tijdens de eerste bezichtiging (zie hiervoor onder 2.7), kort voor het sluiten van de koopovereenkomst. Daardoor is ook onduidelijk op welke wijze [eiseres] als aspirant-koper aan haar onderzoeksplicht ter zake van het balkon invulling heeft gegeven. 4.9. Ten aanzien van de stelling van [eiseres] dat [de makelaar] de juridische status van het balkon had moeten nagaan en haar daarover had moeten berichten overweegt de rechtbank als volgt. [de makelaar] heeft in het kader van de verkoop van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] informatie ontvangen over de totstandkoming van het balkon, die werd aangevuld door de mededelingen van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in het vragenformulier. Uit die informatie kwam naar voren dat het balkon al jaren aanwezig was. Rond 2008 is het balkon als een overkapping gebouwd ter vervanging van een glazen overkapping die aan vervanging toe was. Verder bleek uit die informatie dat de overkapping in samenwerking en met toestemming van beide buren recht was gemaakt (met aanhechting aan de drie woningen), waarvoor de buren ook een financiële bijdrage hebben geleverd. In de loop van de jaren zijn [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] naar eigen zeggen de overkapping als balkon gaan inrichten en gebruiken, wederom met toestemming van de buren. In dit kader is door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in de vragenlijst verklaard dat er geen verbouwingen of uitbreidingen waren uitgevoerd zonder omgevingsvergunning. 4.10. De rechtbank volgt [de makelaar] in haar verweer dat er voor haar geen aanleiding bestond te twijfelen aan voormelde informatie van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] die inhield dat het balkon rechtmatig was aangebracht. [de makelaar] was niet gehouden uit eigen beweging nader onderzoek te doen naar de juistheid van de door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] ingevulde vragenlijst en in het bijzonder naar de juridische status van het balkon. Daarvoor bestonden geen concrete aanknopingspunten. [de makelaar] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat de bestaande situatie al jarenlang zo was en dat de balkonconstructie van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] vergelijkbaar was met balkonconstructies die elders in het centrum van [woonplaats] volop aanwezig zijn en door de gemeente [woonplaats] worden toegestaan.

4.17. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [de makelaar] niet uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk kan worden gehouden voor de gestelde schade. De vorderingen tegen [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] Geen tekortkoming 4.18. [eiseres] legt aan haar vorderingen tegen [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] primair ten grondslag dat [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat zij schadeplichtig zijn op grond van artikel 7:17 lid 2 jo 6:74 lid 1 BW. Volgens [eiseres] hebben [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] niet geleverd wat zij hebben verkocht, namelijk een woning met een vergund balkon. Die gestelde tekortkoming steunt op schending van de mededelingsplicht door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] 4.19. De schadevordering tegen [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] richt zich - net als die tegen [de makelaar] - op het feit dat het gekochte balkon er niet mocht zijn. Gelet op de manier waarop de schadevordering is ingesteld - zie hiervoor 4.13. - kan deze alleen maar de vergunningskwestie als fundament hebben: door het ontbreken van de omgevingsvergunning heeft [eiseres] het balkon moeten verwijderen. Daarmee is het belang komen te ontvallen aan de discussie tussen [eiseres] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] over wat er door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] is gezegd over de grootte van het balkon, in het bijzonder of het deel bij de lichtkoepel daarbij hoorde, en de plaatsing van een wenteltrap. Die informatie - zo al misleidend of foutief - heeft immers niet veroorzaakt dat het hele balkon is verwijderd en kan dan ook niet tot de gevorderde schade hebben geleid. 4.20. Over de (voor de schadevordering wel relevante) vergunningskwestie stelt [eiseres] dat zij op basis van het antwoord van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] op de onder 2.6. weergegeven vraag 9K uit de vragenlijst, er vanuit mocht gaan dat de gehele balkonconstructie met omgevingsvergunning was uitgevoerd. Dat bleek volgens [eiseres] achteraf onjuiste informatie. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben erkend verzuimd te hebben een vergunning aan te vragen. Het gevolg daarvan was dat het balkon uiteindelijk moest worden verwijderd, aldus [eiseres] . 4.21. De rechtbank volgt [eiseres] hierin niet. De rechtbank stelt vast dat [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in hun brief van 31 december 2021 aan de toenmalige advocaat van [eiseres] hebben bericht dat zij de overkapping in de loop van de jaren als balkon zijn gaan inrichten - met een hekje, een paar planten en een zitje - én met toestemming van de buren van [adres 2] als zodanig zijn gaan gebruiken en dat zij er daardoor nooit meer aan hebben gedacht om een vergunning voor het balkon aan te vragen. Dat betekent echter nog niet dat een (omgevings)vergunning voor het balkon daadwerkelijk nodig was. 4.22. Zoals de rechtbank hiervoor onder 4.14 heeft overwogen blijkt de vergunningplichtigheid van het balkon nergens uit. [eiseres] heeft dienaangaande geen relevante (bewijs)stukken van de gemeente [woonplaats] in het geding gebracht. De rechtbank kan daardoor de door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] gegeven antwoorden op de vragenlijst niet afzetten tegen de positie die de gemeente desgevraagd zou innemen met betrekking tot de (on)rechtmatigheid van de balkonconstructie. Daaruit volgt dat de rechtbank niet kan vaststellen dat de onder 2.6 weergegeven passage uit de vragenlijst, waarop [eiseres] zich beroept, onjuiste mededelingen bevat en dat [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] daarmee hun mededelingsplicht hebben geschonden. Van een tekortkoming is dus geen sprake. 4.23. Verder is niet gebleken dat een omgevingsvergunning, indien al nodig, niet alsnog verkregen kon worden en dat een en ander daarom moest worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat. Het lag op de weg van [eiseres] om de gestelde noodzaak van de afbraak van het balkon aan de hand van (bewijs)stukken te onderbouwen, nu [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] - met dezelfde motivering als [de makelaar] - hebben aangevoerd dat het balkon wel degelijk gelegaliseerd kon worden als [eiseres] een omgevingsvergunning had aangevraagd. Die onderbouwing heeft [eiseres] in het geheel niet gegeven. 4.24. De rechtbank concludeert daarom, onder verwijzing naar wat zij onder 4.14., 4.15. en 4.16. heeft overwogen, dat onvoldoende is komen vast te staan dat [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tekort zijn geschoten in de op hen rustende mededelingsplicht en dat het gevolg daarvan was dat het hele balkon moest worden verwijderd. Hierom kan de door [eiseres] primair gevorderde schadevergoeding niet worden toegewezen. Geen gedeeltelijke ontbinding 4.25. Subsidiair vordert [eiseres] gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, wat het balkon betreft, met vermindering van de koopprijs op grond van artikel 6:265 jo. 6:270 BW. Deze vordering komt evenmin voor toewijzing in aanmerking. [eiseres] voert namelijk geen feiten of omstandigheden aan - anders dan die ter onderbouwing van de gestelde wanprestatie die de rechtbank gelet op het voorgaande heeft gepasseerd - waaruit volgt dat enig handelen van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] een tekortkoming oplevert die de gedeeltelijke ontbinding rechtvaardigt. Geen dwaling 4.26. Meer subsidiair stelt [eiseres] dat zij door toedoen van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst als bedoeld in artikel 6:228 BW. Zij vordert in dat verband compensatie van haar nadeel als bedoeld in artikel 6:228 BW jo. 6:230 lid 2 BW, te weten een koopprijsvermindering van € 40.000,-. 4.27. [eiseres] baseert ook deze vordering op schending van de mededelingsplicht door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] Volgens [eiseres] is het aan mededelingen van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] te wijten dat zij heeft gedwaald over de eigenschappen van de woning, meer specifiek over de mogelijkheid tot gebruik van het balkon en de aanwezigheid van een vergunning voor het balkon. 4.28. De rechtbank stelt vast dat de feitelijke grondslag van de vordering op grond van dwaling dezelfde is als die van de vordering op grond van wanprestatie. [eiseres] verwijt [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] concreet dat zij vraag 9K van de vragenlijst (‘er zijn geen verbouwingen uitgevoerd zonder omgevingsvergunning’) niet juist hebben ingevuld. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen kan echter niet worden gezegd dat [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] op dit punt hun mededelingsplicht hebben geschonden. [eiseres] heeft geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken. De rechtbank verwerpt dan ook het beroep op dwaling.

4.29. De conclusie is dat op grond van voormelde juridische grondslagen voor [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] geen verplichting bestaat tot betaling van een geldbedrag aan [eiseres] in verband met de verkoop van de woning.

4.30. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiseres] tegen [de makelaar] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] zullen worden afgewezen. Ook de vorderingen tot betaling van de deskundigenkosten, de kosten van de aannemer en de buitengerechtelijke kosten, die afhankelijk zijn van het welslagen van de daaraan voorafgaande hoofdvorderingen, falen. Wat partijen verder nog hebben aangevoerd behoeft geen bespreking meer. Proceskosten 4.31. [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.De proceskosten van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] worden begroot op: - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.907,00 De proceskosten van [de makelaar] worden begroot op: - griffierecht € 2.837,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.443,00 4.32. De door [de makelaar] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in de vrijwaringszaak in conventie 4.33. De vorderingen in de hoofdzaak tegen [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] zijn niet toewijsbaar. Daarmee komt de grondslag aan de vorderingen van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in de vrijwaringszaak te ontvallen. Die vorderingen moeten dan ook worden afgewezen. 4.34. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de makelaar] worden, gelet op de samenhang met de hoofdzaak, begroot op: - griffierecht € 2.837,00 - salaris advocaat € 1.214,00 (2 punten × 0,5 × € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.229,00 4.35. De door [de makelaar] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in voorwaardelijke reconventie 4.36. De vorderingen in reconventie zijn voorwaardelijk ingesteld (zie hierboven onder 3.4.). Uit de beslissing in de hoofdzaak vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vorderingen in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.

De rechtbank in de hoofdzaak 23-160 5.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af, 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tot een bedrag van € 3.907,00, te betalen aan [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [de makelaar] tot een bedrag van € 5.443,00, te betalen aan [de makelaar] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [de makelaar] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan [de makelaar] zijn betaald, 5.5. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2., 5.3. en 5.4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, in de vrijwaringszaak 23-367 in conventie 5.6. wijst de vorderingen van [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] af, 5.7. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de proceskosten van € 4.229,00, te betalen aan [de makelaar] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.8. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.9. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.7. en 5.8. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, in voorwaardelijke reconventie 5.10. verstaat dat de vorderingen van [de makelaar] geen behandeling behoeven. Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024. ST/ACH HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 met verwijzing naar HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162.

In gesprekken tussen [de makelaar] en [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in het kader van de verkoopopdracht is de aanwezigheid van een vergunning ook niet ter sprake gekomen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [de makelaar] vóór en ten tijde van de koop niet wist en ook niet behoefde te weten dat het balkon er om juridische en/of technische redenen niet had mogen zijn. Hieruit volgt dat niet kan worden geoordeeld dat [de makelaar] op dit punt haar mededelingsplicht jegens [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] heeft geschonden. Na de koop 4.11. De feitelijke invulling door [eiseres] van haar verwijt dat [de makelaar] onjuiste en misleidende informatie heeft verstrekt ziet verder helemaal op de periode nadat de koopovereenkomst al was gesloten. Die gestelde uitspraken van [de makelaar] zijn juridisch niet relevant. Als er namelijk al van wordt uitgegaan dat [de makelaar] in dat stadium onjuiste of onvolledige mededelingen heeft gedaan over de omvang van het gekochte balkon (specifiek ter zake van het rechterdeel waar de lichtkoepel zich bevindt), de plaatsing van een wenteltrap of de aanwezigheid van een vergunning voor de balkonconstructie - zoals [eiseres] stelt maar [de makelaar] betwist - kan dat de aankoopbeslissing van [eiseres] niet hebben beïnvloed. [eiseres] was toen immers al aan de koopovereenkomst gebonden. Van belang is alleen of er voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst sprake is geweest van een door mededelingen van [de makelaar] veroorzaakte onjuiste of misleidende voorstelling van zaken en dat is, zoals hierboven is overwogen, niet het geval. Geen causaal verband 4.12. De vorderingen tegen [de makelaar] zijn ook om een andere (zelfstandige) reden niet toewijsbaar, zoals hierna wordt toegelicht. 4.13. [eiseres] baseert de gevorderde schade op een vergelijking die zij heeft gemaakt tussen de woonsituatie met een vergund balkon en de woonsituatie zonder een vergund balkon. Gelet op de manier waarop de schadevordering is ingesteld neemt [eiseres] tot uitgangspunt dat het balkon in zijn geheel moest worden verwijderd waardoor er thans geen balkon meer is (hoe klein ook) en er dus ook geen wenteltrap kan worden aangebracht. Deze situatie is echter niet het gevolg van de aan [de makelaar] verweten onrechtmatige gedragingen. Gesteld al dat [de makelaar] foutieve informatie heeft gegeven, dan heeft deze betrekking op het balkondeel met de lichtkoepel en de plaatsing aldaar van een wenteltrap. Dat het balkon geheel verwijderd is, heeft daarmee niets te maken. De oorzaak van de verwijdering zit naar eigen zeggen van [eiseres] in het feit dat er geen vergunning voor het balkon is. 4.14. Dat het te koop aangeboden balkon vergunningplichtig was, blijkt echter nergens uit. Evenmin heeft [eiseres] haar stelling onderbouwd dat het balkon niet voldoet aan de daarvoor geldende bouwnormen. Er is geen correspondentie met noch een besluit van de gemeente waaruit blijkt dat het balkon een illegale status had die bovendien niet gelegaliseerd kon worden en dat alles daarom moest worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat. 4.15. [eiseres] stelt dat zij dat heeft gedaan naar aanleiding van mondelinge mededelingen van een ambtenaar van de gemeente. Deze mededelingen, wat daar verder ook van zij, zijn onvoldoende, nu een met waarborgen omkleed (handhavings)besluit van de gemeente op dit punt ontbreekt en mededelingen van een ambtenaar ontoereikend zijn om te concluderen dat de gemeente ook daadwerkelijk conform die mededelingen zou hebben beslist en gehandhaafd. [de makelaar] heeft op dit punt bovendien naar voren gebracht dat haar ervaring is dat dit soort balkons in het centrum van [woonplaats] , voor zover nodig, door de gemeente worden vergund. [eiseres] heeft niet (onderbouwd) toegelicht waarom zij niet kon wachten met de verwijdering van het balkon totdat de gemeente daarover na een aanvraag definitief had beslist. De enkele stelling dat de buren het gebruik van het balkon niet meer wilden gedogen is in dit verband onvoldoende. 4.16. De rechtbank moet dan ook constateren dat [eiseres] uit eigen beweging het balkon heeft laten verwijderen zonder dat daartoe op dat moment enige noodzaak of verplichting was. Zij kan de gestelde schade als gevolg daarvan niet afwentelen op [de makelaar] . [eiseres] heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door [de makelaar] namelijk onvoldoende onderbouwd dat het balkon moest worden verwijderd als gevolg van de aan [de makelaar] verweten onrechtmatige gedragingen. Daardoor is het voor aansprakelijkheid benodigde causaal verband niet komen vast te staan. Voor bewijslevering is onder deze omstandigheden geen plaats.