ECLI:NL:OGHACMB:2021:50

Burgerlijke zaken over 2021 Registratienummers: CUR201602094-CUR2019H00029 Uitspraak: 9 februari 2021 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba VONNIS in de zaak van: 1[Appellante 1], wonende te Curaçao, 2. [Appellant 2], wonende te Curaçao, 3. de besloten vennootschap FREELANDS PROPERTIES & PRODUCTIONS B.V., gevestigd te Curaçao, in eerste aanleg gedaagden, thans appellanten, gemachtigde: mr. Q.D.A. Carrega, tegen [Geïntimeerde], wonende te Curaçao, in eerste aanleg eiser, thans geïntimeerde. gemachtigde: mr. S.C. Larmonie. De partijen zullen hierna [Appellante 1], [Appellant 2], Freelands B.V. en [Geïntimeerde] worden genoemd. [Appellante 1], [Appellant 2] en Freelands B.V gezamenlijk zullen [Appellanten c.s.] worden genoemd. 1Het verloop van de procedure 1.1 Voor de procesgang in eerste aanleg en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) wordt verwezen naar de vonnissen van 4 juni 2018 en 17 december 2018 in de zaak met nummer CUR201602094. 1.2 Bij akte van appel van 25 januari 2019, ingekomen ter griffie op 28 januari 2019, zijn [Appellanten c.s.] tijdig in hoger beroep gekomen van die vonnissen (hierna: de bestreden vonnissen). 1.3 Bij op 11 maart 2019 ingekomen memorie van grieven hebben [Appellanten c.s.] zes grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, al dan niet onder verbetering van gronden, de vordering van [Geïntimeerde] alsnog zal afwijzen met veroordeling van [Geïntimeerde] in de kosten van de procedures in eerste aanleg en in hoger beroep. 1.4 Bij memorie van antwoord heeft [Geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof [Appellanten c.s.] in hun hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren en/of dat hoger beroep zal afwijzen en het bestreden vonnis van 17 december 2018, al dan niet onder aanvulling, verbetering en/of wijziging van gronden, zal bevestigen en [Appellanten c.s.] zal veroordelen in de algehele proceskosten in beide in instanties inclusief de buitengerechtelijke incassokosten. 1.5 Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd. 1.6 Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.

2.1 In hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende, door het Gerecht onder 2.2 tot en met 2.13 van het bestreden vonnis vastgestelde, feiten. 2.2 [ Appellant 2] is makelaar van beroep en heeft een makelaarskantoor. 2.3 [ Appellant 2] heeft in 2007 een opstal op een terrein te Cabo Verde gekocht van 4.000 vierkante meter. Daartoe heeft hij in totaal NAf 15.000,- betaald. 2.4 Op 24 april 2008 heeft [Appellant 2] een aanvraagformulier voor legalisatie van een perceel met nummer 2008-21883 bij Bureau Domeinbeheer ingediend. 2.5 Bij de stukken bevindt zich een koopovereenkomst d.d. 1 juni 2014, waarin het volgende is opgenomen: “De ondergetekenden: De heer [Appellant 2], economisch eigenaar van het te verkopen perceel met opstal hierna te noemen:”verkoper” En [Appellante 1] hierna te nomen “koper” Verkoper verkoopt aan koper die van verkoper koopt: betreffende huurgrond, waarop het verkochte is gesticht, behoort toe aan het Land Curaçao (voorheen het eilandgebied Curaçao) en is dus een overheidsgrond en staat geregistreerd in het register met registratienummer 2008/21883 De op het perceel huurgrond, ter grootte van 1812m2, plaatselijk bekend als Cabo Verde gestichte opstal, zoals op de door partijen gewaarmerkte situatietekening aangegeven, hierna te noemen: “het verkochte”. Alsmede de huurrechten van het bovengenoemde perceel. (…) De totale koopsom van het verkochte bedraagt: ANG 20.000.- (…) Artikel 2 Feitelijke levering, staat van het verkochte (…) 5. Verkoper zal na het sluiten van deze koopovereenkomst verantwoordelijk blijven voor de betaling van de eventuele huurpenningen aan de grondeigenaar, totdat de huurrechten zijn overgedragen en geregistreerd op naam van koper. 6. Koper dient, na het sluiten van deze koopovereenkomst, zelf zorg te dragen dat de grondeigenaar (het Land Curaçao) een nieuwe relatie/overeenkomst met koper aangaat ten aanzien van de grond, op naam van koper waarin koper zijn betalingen, op de gebruikelijke wijze, verder laat registreren cq voldoen.” 2.6 Bij de stukken bevindt zich een schriftelijke machtiging van 1 september 2014 waarin staat dat [Appellant 2], h.o.d.n. Freelands Properties B.V., werd gemachtigd om [Appellante 1] te vertegenwoordigen bij de “verkoop van de opstal en overdracht van de huurgrond terrein te Cabo Verde domein registratie 2008/21883”. 2.7 [ Geïntimeerde] heeft zich gewend tot Freeland B.V. naar aanleiding van advertenties die [Appellant 2] in de kranten plaatste waarbij hij bouwkavels te koop aanbood omdat hij op zoek was naar onroerend goed/een kavel waarop hij een woonhuis met appartementen kon bouwen. 2.8 Op 12 september 2014 is een koopovereenkomst ondertekend door [Appellant 2] als gemachtigde van [Appellante 1] als verkoper en [Geïntimeerde] als koper, waarin het volgende is opgenomen: “De ondergetekenden: Mevrouw [Appellante 1] (…) economisch eigenaar van het te verkopen perceel met opstal hierna te noemen: ”verkoper” En De heer [Geïntimeerde] (…) hierna te nomen “koper” Verkoper verkoopt aan koper die van verkoper koopt: betreffende huurgrond, waarop het verkochte is gesticht, behoort toe aan het Land Curaçao (voorheen het eilandgebied Curaçao) en is dus een overheidsgrond en staat geregistreerd in het register met registratienummer 2008/21883 De op het perceel huurgrond, ter grootte van 1812m2, plaatselijk bekend als Cabo Verde gestichte opstal, zoals op de door partijen gewaarmerkte situatietekening aangegeven, hierna te noemen: “het verkochte”. Alsmede de huurrechten van het bovengenoemde perceel. (…) De totale koopsom van het verkochte bedraagt: ANG 23.000.- (…) Artikel 2 Feitelijke levering, staat van het verkochte (…) 5. Verkoper zal na het sluiten van deze koopovereenkomst verantwoordelijk blijven voor de betaling van de eventuele huurpenningen aan de grondeigenaar, totdat de huurrechten zijn overgedragen en geregistreerd op naam van koper. 6. Koper dient, na het sluiten van deze koopovereenkomst, zelf zorg te dragen dat de grondeigenaar (het Land Curaçao) een nieuwe relatie/overeenkomst met koper aangaat ten aanzien van de grond, op naam van koper waarin koper zijn betalingen, op de gebruikelijke wijze, verder laat registreren cq voldoen.” 7. (…) 8. Verkoper cq oud-huurder zal al het nodige doen bewerkstelligen zodat koper de huurrechten jegens de grondeigenaar (het Land Curaçao), ten aanzien van het perceel huurgrond waarop het verkochte gebouwd staat, op zijn naam gesteld zal krijgen.” 2.9 [ Geïntimeerde] heeft de koopsom in twee deelbetalingen cash aan [Appellant 2] betaald. 2.10 Bij de stukken bevindt zich een kwitantie van 13 september 2014 waarop staat dat [Appellante 1] een bedrag van NAf 20.000,- heeft ontvangen van [Appellant 2] “Als betaling voor het verkopen van een opstal te Cabo Verde, op een kavel van 1812 m2, met de domein registratie nummer 2008/21883”. 2.11 Op 15 september 2014 is er een aanvraagformulier voor omzetting huur in erfpacht op naam van [Geïntimeerde] ingediend bij het Ministerie van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning, UO Domeinbeheer, waarin het verzoek is opgenomen tot legalisatie, overdracht en omzetting van huur in erfpacht van een perceel gelegen in Cabo Verde. 2.12 In juli 2015 heeft [Geïntimeerde] aan (het Hof leest:) Freelands B.V. medegedeeld dat hij niet meer wilde wachten op de overdracht van het terrein en dat hij de originele papieren zou terugbrengen, zodat [Appellant 2] de koopprijs kon terugbetalen. 2.13 Bij brief van 21 oktober 2015 aan [Appellant 2], h.o.d.n. Freeland B.V. heeft [Geïntimeerde] een beroep gedaan op de vernietiging van de koopovereenkomst wegens gebrekkige totstandkoming, primair op grond van bedrog en subsidiair op grond van dwaling, en gesommeerd de koopprijs terug te betalen.

3.1 Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht: - de koopovereenkomst van 12 september 2014 vernietigd op grond van bedrog; - [ Appellante 1], [Appellant 2] en Freelands B.V. hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [Geïntimeerde] van een bedrag van NAf 23.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 12 september 2014 - [ Appellante 1], [Appellant 2] en Freelands B.V. veroordeeld in de proceskosten, en het meer of anders gevorderde afgewezen. 3.2 In r.ov. 3.4-3.6 van het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst op grond van bedrog beoordeeld. Die rechtsoverwegingen luiden als volgt: “3.4 In de overeenkomst tussen [Appellante 1] en [Geïntimeerde] staan vele feitelijke onjuistheden. Boven de koopovereenkomst tussen [Appellante 1] en [Geïntimeerde] staat dat [Appellante 1] “economisch eigenaar“ was “van het te verkopen perceel met opstal”. Vervolgens staat dat er dat de koop betrekking heeft op “huurgrond, waarop het verkochte is gesticht, behoort toe aan het Land Curaçao”, terwijl het totale perceel en dus ook het deelperceel nooit in huur is uitgegeven. In artikel 2 lid 5 is bepaald dat [Appellante 1] verantwoordelijk bleef “voor de betaling van de eventuele huurpenningen aan de grondeigenaar, totdat de huurrechten zijn overgedragen en geregistreerd op naam van” [Geïntimeerde]. Dit terwijl [Appellante 1] geen huurrechten had om over te dragen. Vervolgens staat er in artikel 2 lid 6 dat [Geïntimeerde] zelf zorg diende “te dragen dat de grondeigenaar (het Land Curaçao) een nieuwe relatie/overeenkomst met koper aangaat ten aanzien van de grond”, terwijl er geen bestaande relatie met het Land was ten aanzien van de grond. In artikel 2 lid 8 staat vervolgens dat [Appellante 1] al het nodige zou doen om te “bewerkstelligen dat koper de huurrechten jegens de grondeigenaar (het Land Curaçao), ten aanzien van het perceel huurgrond waarop het verkochte gebouwd staat, op zijn naam gesteld zal krijgen”, wederom terwijl er bij het ontbreken daarvan geen huurrechten konden worden overgedragen. Ook de machtiging van [Appellante 1] aan [Appellant 2] spreekt over “overdracht van het huurgrond terrein”. 3.5 [ Appellant 2] erkent dat geen sprake is van huurgrond en dat al deze passages dus onjuist zijn. Aan het verweer van [Appellant 2] dat [Geïntimeerde] wist dat er geen huurovereenkomst was tussen [Appellante 1] en het Land omdat hem dat duidelijk was gemaakt wordt voorbij gegaan. Partijen zijn het er weliswaar over eens dat met de verkoop slechts werd beoogd een recht van erfpacht op het perceel te verkrijgen, dat daartoe een aanvraag moest worden ingediend en dat de opstal op zichzelf geen waarde had. [Geïntimeerde] heeft echter gemotiveerd betwist dat hij wist dat het geen huurgrond betrof en dat [Appellante 1] niet over huurrechten beschikte. Tegenover deze betwisting heeft [Appellant 2] zijn stelling niet (voldoende gemotiveerd) nader toegelicht. Het op 15 september 2014 bij Domeinbeheer ingediende aanvraagformulier duidt niet op enige wetenschap van [Geïntimeerde] dat geen sprake was van huurgrond. Nog afgezien van de omstandigheid dat niet in geschil is dat dit formulier door [Appellant 2] en niet door [Geïntimeerde] zelf is ingediend/ingevuld, betrof het een aanvraag tot “omzetting huur in erfpacht”. Dat wijst er eerder op dat [Geïntimeerde] juist niet ervan op de hoogte was dat het in werkelijkheid geen huurgrond was. Bovendien valt niet in te zien waarom, indien beide partijen ervan op de hoogte waren dat het perceel geen huurgrond betrof, in de overeenkomst dan desondanks steevast over huurgrond en huurrechten zou worden gesproken. 3.6 [ Appellant 2] wist dat [Geïntimeerde] op zoek was naar een perceel om te kunnen bebouwen en dat hij niet genoeg geld had om eigendomsgrond te kopen. Naar eigen zeggen heeft [Appellant 2] [Geïntimeerde] voorgehouden dat hij door de aankoop het perceel in erfpacht zou verkrijgen en op die manier dus goedkoop aan een bouwperceel kon komen. Het omzetten van huurrecht in een recht van erfpacht is, in tegenstelling tot verkrijging van een recht van erfpacht na illegale bebouwing, een relatief korte procedure. Door in de koopovereenkomst steeds te benadrukken dat het ging om huurgrond en huurrechten, kan het niet anders dan dat dit is gedaan om [Geïntimeerde] tot de aankoop te verleiden. Een andere aannemelijke verklaring voor de steevaste vermelding van die termen heeft [Appellant 2] niet aangevoerd. Aldus heeft [Appellant 2] [Geïntimeerde] in strijd met de waarheid voorgehouden dat [Appellante 1] over huurrechten beschikte die konden worden omgezet in een recht van erfpacht. [Geïntimeerde] is aldus bewogen tot het aangaan van de koopovereenkomst op grond van opzettelijk gedane onjuiste mededelingen, dan wel heeft [Appellant 2] willens en wetens de kans aanvaard dat [Geïntimeerde] door die mededelingen was misleid voor wat betreft zijn kansen op het verkrijgen van het recht van erfpacht op het perceel. Aangezien de opstal zelf geen waarde had en het voor [Geïntimeerde] dus essentieel was dat hij de rechten over het perceel kon verkrijgen, moet duidelijk zijn geweest dat [Geïntimeerde] de overeenkomst niet zou hebben gesloten indien hij daarmee geen aanspraak op een recht van erfpacht op het perceel verkreeg. Waar bedrog is gepleegd, past geen beroep op de onderzoeksplicht. Dat [Geïntimeerde], indien hij voorzichtiger was geweest en zich vooraf tot Domeinbeheer had gewend, had kunnen weten dat sprake was van onjuiste mededelingen levert immers voor de pleger van het bedrog geen bevrijdende omstandigheid op. De primair gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst van 12 september 2014 op grond van bedrog is dan ook toewijsbaar.” 3.3 Deze hiervoor geciteerde rechtsoverwegingen 3.4-3.6 van het betreden vonnis neemt het Hof over en maakt hij tot de zijne. Daaromtrent wordt voorts nog het volgende overwogen. 3.4 Hiermee is ook het beroep op eigen schuld aan de zijde van [Geïntimeerde] verworpen. Dit is gebaseerd op de stelling dat [Geïntimeerde] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden en gaat niet op omdat, zoals is overwogen aan het slot van r.ov. 3.6 van het bestreden vonnis, ingeval van bedrog geen beroep op de onderzoeksplicht past. 3.5 In de toelichting op zijn grieven benadrukken [Appellanten c.s.] andermaal dat [Appellant 2] [Geïntimeerde] duidelijk heeft gemaakt en dat hem ook duidelijk was dat het perceel als zodanig niet verkocht kon worden, dat hij slechts de opstal zou kopen, dat het domeingrond betrof en dat hij legalisatie moest vragen en verder uitgelegd hoe alles procedureel in zijn werk zou gaan. [Geïntimeerde] heeft dit opnieuw betwist en ook in hoger beroep hebben [Appellanten c.s.] deze stellingen onvoldoende onderbouwd. In het bijzonder hebben [Appellanten c.s.] ook nu niet onderbouwd waarom, niettegenstaande deze gestelde wetenschap aan de zijde van [Geïntimeerde], de koopovereenkomst zoveel onjuistheden bevat en steevast spreekt van huurgrond. In de memorie van grieven staat zelfs vermeld dat de procedure bij de verkoop van de opstal op domeingrond/huurgrond, wat hier te lande zeer gebruikelijk is, als volgt is dat de akte van verkoop wordt opgesteld en dat partijen dan aan Domeinbeheer aangeven dat de koper de huur of aanvraag zal overnemen. 3.6 Voorts hebben {Appellanten c.s.] aangevoerd dat voor bedrog opzet een vereiste is en dat daarvan geen sprake is geweest. Dit wordt door het Hof verworpen: die opzet leidt het Hof af uit de structureel onjuiste omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst – zodat geen sprake is van een verschrijving o.i.d. – hoewel [Appellante 1] als eigenaar wist althans had moeten en kunnen weten wat de juridische status van de grond was, hetgeen evenzo geldt voor [Appellant 2], makelaar van beroep, als haar gemachtigde.

Het Hof: bevestigt de bestreden vonnissen; veroordeelt [Appellanten c.s.] hoofdelijk in de kosten van dit hoger beroep, in die zin dat als de een betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, gevallen aan de zijde van [Geïntimeerde] en tot aan dit vonnis begroot op NAf 6.346,50; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, Th.G. Lautenbach en O. Nijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 9 februari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.

[Appellanten c.s.] voeren nog aan dat in de volksmond domeingrond vaak “huurgrond” wordt genoemd en dat met “huurgrond” domeingrond was bedoeld. Wat daarvan ook zij, ook als juist zou zijn dat in de volksmond domeingrond en huurgrond door elkaar wordt gehaald, miskent het dat [Appellante 1] onjuiste mededelingen heeft gedaan over het te verkopen object: het was geen huurgrond en [Appellante 1] had geen huurrechten, terwijl de koopovereenkomst daar wel meermaals van spreekt. 3.7 Niet is van belang of [Geïntimeerde] in aanmerking zou komen voor legalisatie van de domeingrond. Ook als dat juist zou zijn, blijft de conclusie dat sprake is van bedrog. 3.8 Voor zover de grieven zich richten tegen de overwegingen en beslissingen van het Gerecht met betrekking tot het gestelde bedrog, gaan deze dan ook niet op. 3.9 De grondslag ‘dwaling’ behoeft niet te worden besproken omdat indien, zoals in casu het geval, het bedrog is komen vast te staan daarmee tevens vast staat dat sprake is geweest van dwaling te wijten aan een inlichting van de wederpartij (dwalingsgrond artikel 6:228 lid 1 sub a BW) en gezien de feitelijke gang van zaken die aan het bedrog ten grondslag liggen is ook aan de overige vereisten van een beroep op dwaling voldaan. Zonder de opzettelijke onjuiste mededeling zou [Geïntimeerde] de koopovereenkomst immers niet hebben gesloten, terwijl die wetenschap voor [Appellante 1] (maar ook voor [Appellant 2]) kenbaar was dan wel behoorde te zijn. 3.10 Bij de koopovereenkomst zijn uitsluitend [Appellante 1] en [Geïntimeerde] partijen, zodat de vernietiging (en de gevolgen daarvan) uitsluitend hen rechtstreeks treft. Doordat de vernietiging terugwerkende kracht heeft, wordt de koopovereenkomst geacht nimmer te zijn gesloten. Daarom is [Appellante 1] op grond van onverschuldigde betaling gehouden tot de terugbetaling van de koopsom van NAf 23.000,-. 3.11 [ Geïntimeerde] stelt dat [Appellant 2] niet zorgvuldig heeft gehandeld en dat diens onrechtmatige gedragingen in het maatschappelijk verkeer tevens kunnen worden aangemerkt als (onrechtmatige) gedragingen van Freelands B.V. 3.12 Daaromtrent wordt overwogen dat de koopovereenkomst is aangegaan door [Appellant 2] als gemachtigde van [Appellante 1]. [Appellant 2] heeft [Geïntimeerde] opzettelijk in strijd met de waarheid voorgehouden dat het huurgrond betrof en dat [Appellante 1] over huurrechten beschikte en hem meegedeeld dat de koper goedkoop terrein kon verwerven voor de bouw van een woning en dit perceel daarna zou kunnen omzetten in erfpacht, hetgeen een forse waardevermindering van de onroerende zaak met zich mee zou brengen (zie MvG randnummer 14), wetende dat het zonder huurrechten vrijwel onmogelijk is om erfpacht te verkrijgen en een woning te kunnen en mogen bouwen. Dat is in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en dus onrechtmatig. 3.13 [ Appellanten c.s.] voeren ten aanzien van [Appellant 2] en Freelands B.V. onder meer ten verwere aan dat op Curaçao geen regels voor makelaars in de zin van opleidingsvereisten etc. bestaan, dat feitelijk de makelaar een verkoop- of verhuurvertegenwoordiger van onroerende zaken is en dat [Appellant 2] geen opleiding tot makelaar heeft gevolgd of iets dergelijks en een ‘sales man’ is die zijn roeping heeft gevonden bij de verkoop en verhuur van onroerende zaken. 3.14 Anders dan [Appellanten c.s.] menen, is dat in dit verband niet van belang. Wat daarvan ook zij, hetgeen [Appellant 2] en Freelands B.V. daaromtrent aanvoeren kan nimmer een rechtvaardiging vormen voor het niet in acht nemen van de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt door bedrog te (laten) plegen jegens [Geïntimeerde]. 3.15 Door onrechtmatig te handelen jegens [Geïntimeerde], is [Appellant 2] aansprakelijk voor de schade die [Geïntimeerde] als gevolg daarvan heeft geleden. Deze is gelijk aan de door [Geïntimeerde] betaalde koopsom. 3.16 [ Appellant 2] is in zijn hoedanigheid van makelaar opgetreden als gemachtigde van [Appellante 1]. In de schriftelijke machtiging van 1 september 2014 heeft [Appellante 1] “[Appellant 2] (handelde onder Freelands Properties bv)” gemachtigd hem te vertegenwoordigen bij de verkoop. Zijn werkzaamheden als makelaar verricht hij in dienst van Freelands B.V., van welke vennootschap hij volgens de inschrijving in het Handelsregister de enige bestuurder is. Daarom worden de onrechtmatige gedragingen van [Geïntimeerde] als makelaar (tevens) als gedragingen van Freelands B.V. aangemerkt, zodat ook Freelands B.V. uit eigen hoofde op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is. Zowel [Appellant 2] als Freelands B.V. is dus aansprakelijk voor de door [Geïntimeerde] geleden schade. 3.17 Voor zover [Appellanten c.s.] met hun stellingen dat [Geïntimeerde] niet langer wilde wachten op formalisering (verzoek ingediend in 2008 en in april 2014 is nog niet beslist op het verzoek) en dat het niet mogelijk bleek een aansluiting van Aqualectra te krijgen, een beroep willen doen op eigen schuld dan wel een schadebeperkingsplicht van [Geïntimeerde] dan verwerpt het Hof dat beroep. Het is [Appellant 2] die [Geïntimeerde] heeft verteld wat voor procedure hij moest volgen om de huurrechten in erfpacht om te laten zetten. Het kan van [Geïntimeerde] bezwaarlijk worden verwacht dat hij weet of kon weten dat het inzetten van de legalisatieprocedure feitelijk betekende dat [Appellante 1] niet over de huurrechten beschikte, nog daargelaten dat de legalisatieprocedure is gestart na het sluiten van de koopovereenkomst. Het kan [Geïntimeerde] evenmin worden verweten dat hij niet langer wilde wachten tot de legalisatieprocedure was afgerond, juist temeer nu hij al die tijd geen aansluiting kon krijgen van Aqualectra, terwijl water en stroom toch essentiële en primaire levensbehoeften zijn. 3.17 [ Appellant 2] en Freelands B.V. hebben een beroep gedaan op dwaling maar dit beroep ziet, naar het Hof begrijpt, niet op het feit dat het verkochte geen huurgrond betreft. Bovendien zal een beroep op dwaling [Appellant 2] en Freelands B.V. jegens [Geïntimeerde] hoe dan ook niet kunnen baten: immers, (i) zij hebben niets aangevoerd waaruit kan worden geconcludeerd dat de gestelde dwaling verschoonbaar is, (ii) zij hebben geen vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd (en dat is het juridische gevolg van een geslaagd beroep op dwaling) en (iii) dat ook niet met succes kunnen vorderen nu zij bij die koopovereenkomst geen partij zijn. 3.18 [ Appellanten c.s.] hebben opgeworpen dat [Geïntimeerde] te laat heeft geklaagd. Het Hof begrijpt dat [Appellanten c.s.] daarmee een beroep doen op artikel 6:89 BW en/of artikel 7:23 lid 1 BW. Het beroep snijdt geen hout, wat betreft [Geïntimeerde] niet omdat niets is gesteld of gebleken over het tijdstip waarop [Geïntimeerde] ontdekte dat het perceel niet over huurrechten beschikte en dat daarom het verzoek tot legalisatie zou worden afgewezen. Voor wat betreft [Appellant 2] en Freelands B.V. geldt dat een beroep op de klachtplicht niet opgaat. De klachtplicht van artikel 6:89 resp. artikel 7:23 lid 1 BW heeft betrekking op gebrekkige prestaties, dat wil zeggen prestaties van een schuldenaar (resp. verkoper) die niet aan de verbintenis beantwoorden. De klachtplicht ziet derhalve niet op een vordering uit onrechtmatige daad. Dat laatste is slechts anders indien de vordering uit onrechtmatige daad is gericht tegen de schuldenaar (resp. verkoper) en is gegrond op feiten die tevens de stelling zouden rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de verbintenis (resp. de koopovereenkomst) beantwoordt (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). Dat laatste is in casu niet het geval. 3.18 Indien [Appellant 2] en Freelands B.V.