ECLI:NL:RBNHO:2024:3640

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Afdeling Privaatrecht Sectie Kanton – locatie Haarlem Zaaknr./rolnr.: 7906145 \ CV EXPL 19-10188 Uitspraak: 10 april 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 1 [eiser 1]2. [eiser 2] beiden wonende te [plaats] eisende partijen hierna te noemen [eisers] gemachtigde mr. J.C. Brouwer tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PCI NEDERLAND B.V. gevestigd te Lijnden, gemeente Haarlemmermeer gedaagde partij hierna te noemen: PCI gemachtigde: mr. E.C.A. Brand

1.1. Bij tussenvonnis van 9 november 2022 heeft de kantonrechter een deskundige benoemd om te adviseren over de kosten die gemoeid zouden zijn geweest met het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden in de voorheen door [eisers] aan PCI verhuurde kantoorruimte. De deskundige heeft zijn rapport op 4 december 2023 naar de rechtbank gestuurd. Naar aanleiding daarvan hebben beide partijen op 7 februari 2024 een akte uitlating deskundigenbericht genomen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling De aan de deskundige gestelde vragen 2.1. De kantonrechter heeft in voormeld tussenvonnis de volgende vragen aan de deskundige geformuleerd: Welke kosten zijn redelijkerwijs verbonden aan het uitvoeren van de volgende werkzaamheden in het gehuurde: - werkzaamheden die samenhangen met het verwijderen van het inbouwpakket: * klein bouwkundig werk (r.o. 2.8 vonnis 24 maart 2021), * klein demontage werkzaamheden (r.o. 2.8 vonnis 24 maart 2021),* herstel plafonds (r.o. 2.10 vonnis 24 maart 2021),* het afkoppelen van water- en afvoerleidingen tot aan hoofdleiding / kanaal (r.o. 2.11 vonnis 3 augustus 2022) - het opvullen en aansmeren van gaten in de vloeren en het verwijderen van lijmresten en het wegschuren van hobbels op de vloeren (inclusief het herstel van het gat in de vloer van de serverruimte) en het egaliseren van de vloeren, zodanig dat deze zonder verdere bewerking geschikt zijn voor het aanbrengen van een vorm van vloerbedekking (r.o. 2.4 en 2.6 vonnis 3 augustus 2022)- het verwijderen van de aircoleidingen, inclusief het openen en sluiten van de plafonds en het herstellen van doorvoeringen in de vloeren (r.o. 2.20 vonnis 24 maart 2021).De kosten dienen te worden weergegeven naar prijspeil mei 2017 en naar prijspeil november 2022. Hoeveel tijd (in dagen) is redelijkerwijs gemoeid met het uitvoeren van voormelde werkzaamheden? U wordt verzocht een onderbouwing te geven van de totale bouwtijd die gepaard gaat met de uitvoering van de werkzaamheden:- te rekenen vanaf moment prijs- en contractvorming (offerte- en gunningsfase), totstandkoming opdracht, voorbereiding van werkzaamheden, levertijden van materialen, inplannen van capaciteit arbeid en doorlooptijden van de opgedragen bouwactiviteiten;- daarbij moet rekening worden gehouden met een ordentelijke uitvoering met een logische, gestructureerde volgorde op locatie met inachtneming van een voor-oplevermoment en een eindoplevering waarbij de volledige bouwplaats/locatie schoon en schadevrij wordt overgedragen aan opdrachtgever. Zijn er nog andere punten die u naar voren wil brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de beoordeling van de zaak? 2.2. De kantonrechter heeft het aan de deskundige overgelaten om te bepalen op welke wijze hij zijn onderzoek wilde verrichten. Hij moest wel het gehele procesdossier van partijen ontvangen zodat hij kennis kon nemen van de tussenvonnissen, de overgelegde foto’s en eerder opgemaakte rapporten. De deskundige moest in elk geval de volgende stukken in zijn onderzoek betrekken: de rapporten van Cushman & Wakefield, de offerte van Van der Worp en het rapport van Stone Projectmanagement. Als de deskundige een bezichtiging van het gehuurde noodzakelijk achtte voor zijn onderzoek, zou hij daartoe over kunnen gaan, waarbij hij beide partijen in de gelegenheid zou moeten stellen om daarbij, indien gewenst vergezeld van hun eigen deskundigen, aanwezig te zijn. De deskundige moest in zijn rapport vermelden of en in hoeverre het moment waarop de foto’s zijn gemaakt en/of het moment waarop de bezichtiging plaatsvond, van invloed is op de uitkomsten van zijn onderzoek. Het rapport van de deskundige 2.3. Blijkens het rapport heeft de deskundige kennis genomen van: - de tussenvonnissen van 25 (bedoeld is 24) juni 2020, 24 maart 2021, 4 augustus 2021, 3 augustus 2022 en 9 november 2022; - het proces-verbaal van constatering deurwaarder, tevens akte depot USB-stick met foto’s en video’s van de constatering van 23 december 2020;- opname rapport van 11 mei 2017 van Cushman & Wakefield;- globale kostenraming van 31 mei 2017 van Cushman & Wakefield;- globale kostenraming van 31 juli 2020 gespecificeerd naar kosten herstel inbouwpakket en kosten herstel in oude toestand;- begroting herstel Van der Worp van 4 oktober 2017;- offerte Van der Worp van 13 augustus 2020;- rapport Stone Management van 6 oktober 2020. Verder heeft de deskundige op 16 augustus 2023 met gespecialiseerde bedrijven een rondgang gehad op de nu nog enige niet verhuurde eerste verdieping van het pand van [eisers] De deskundige heeft aangegeven dat op basis van de enige niet verhuurde eerste verdieping een beeld is verkregen wat er op andere verdiepingen ook aanwezig geweest moet zijn en dat de andere verdiepingen via foto’s en films zijn verwerkt. Een en ander heeft geleid tot een concept rapportage waarop partijen commentaar hebben mogen leveren. Blijkens de reacties van de deskundige aan partijen van 4 december 2023 heeft hij het commentaar van partijen gedeeltelijk verwerkt in zijn eindrapport en daarbij ook aangegeven waarom hij sommige bezwaren van partijen niet had verwerkt. 2.4. De deskundige heeft de kosten van de volgende werkzaamheden begroot:- klein bouwkundig werk en kleine demontage werkzaamheden;- vloeren;- plafonds;- installaties, afkoppelen water- en afvoerleidingen tot aan de hoofdleiding/kanaal, verwijderen van aircoleidingen binnen en buiten het pand.Conform de opdracht heeft de deskundige de kosten en de duur van de werkzaamheden begroot voor het jaar 2017 en voor het jaar 2023. - Voor het jaar 2017 komt de deskundige op een totaal bedrag van € 91.112,82 inclusief stelposten, staartkosten en btw. De looptijd voor herstel op locatie heeft hij begroot op twaalf weken. - Voor het jaar 2023 komt de deskundige op een totaal bedrag van € 134.974,58 inclusief stelposten, staartkosten en btw. De looptijd voor herstel op locatie heeft hij begroot op dertien weken. De ene week extra ten opzichte van 2017 wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van huurders. In beide gevallen geldt volgens de deskundige een voorbereidingstijd van negen weken. Daarin is de deskundige uitgegaan van één week voor het maken van afspraken en het aanleveren van benodigde gegevens aan de opdrachtnemer, vier weken voor calculatie en offertevorming en vier weken voor opdracht inkoop en werkvoorbereiding. De bezwaren van [eisers] 2.5. Beide partijen hebben bezwaren tegen het deskundigenbericht naar voren gebracht. De bezwaren van [eisers] laten zich samenvatten als volgt. a) In zijn concept rapport is de deskundige uitgegaan van een bouwtijd van veertien weken voor 2017 en vijftien weken voor 2023. In zijn definitieve rapport heeft de deskundige dit veranderd in twaalf weken (2017) respectievelijk veertien weken (2023). De deskundige heeft deze wijziging niet toegelicht. b) De deskundige heeft als reden voor het verschil in bouwtijd tussen de jaren 2017 en 2023 aangegeven dat dit is gelegen in de ontruimde staat (in 2017) en verhuurde staat (in 2023). Volgens [eisers] is één week veel te kort als de huurders wegens de te verrichten werkzaamheden het gehuurde moeten ontruimen en vervolgens weer moeten terugverhuizen. De deskundige is hier onvoldoende op in gegaan. c) De deskundige heeft in zijn rapport geen begroting opgenomen van de kosten die verbonden zijn aan het (tijdelijk) verhuizen van de huurders in verband met de uit te voeren werkzaamheden. d) Uit de planningen van de deskundige blijkt niet of onvoldoende dat daarin is rekening gehouden met een vooroplevering, een eindoplevering en een termijn voor uitvoering van eventuele restpunten.

2.15. Het voorgaande betekent dat PCI aan kosten voor werkzaamheden die zij ten onrechte niet heeft verricht een bedrag van € 91.112,82 aan [eisers] zal moeten voldoen. PCI zal daartoe worden veroordeeld. Hoogte huurprijs mei 2017 2.16. Resteert nog de vraag in hoeverre PCI nog verplicht is huur te betalen. In het tussenvonnis van 24 juni 2020 is al overwogen en beslist dat PCI in ieder geval nog de huur over de periode 1 tot en met 11 mei 2017 moet betalen. [eisers] heeft er in de akte uitlating deskundigenbericht van 7 februari 2024 op gewezen dat in dat tussenvonnis ten onrechte is uitgegaan van een huurprijs van € 68.948,12 per maand, omdat de huurprijs in 2017 € 75.749,14 inclusief btw per maand bedroeg. 2.17. In de dagvaarding heeft [eisers] hierover aangevoerd: 23. De huurprijs bedraagt € 683.783,04 excl btw per jaar (zie artikel 3 Huurovereenkomst). De door PCI aan verhuurders verschuldigde gebruiksvergoeding voor de maand mei 2017 is gelijk aan de huurpenningen voor een maand en bedraagt derhalve een bedrag ad. € 68.948,12 inclusief btw. Het totale door [eisers] bij dagvaarding gevorderde bedrag was € 562.731,49. Daarin was als gebruiksvergoeding voor de maand mei 2017 opgenomen een bedrag van € 68.948,12 inclusief btw. De overige bedragen zagen op herstelwerkzaamheden, airco-installaties en het voortijdig beëindigen van de servicecontracten. Bij conclusie van repliek van 29 april 2020 heeft [eisers] zijn eis gewijzigd in die zin dat hij daarin heeft gevorderd te verklaren voor recht dat PCI aansprakelijk is voor alle door [eisers] geleden en te lijden schade als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van PCI, welke schade nader zal worden opgemaakt bij staat. Bij akte van 2 september 2020 heeft [eisers] zijn eis wederom gewijzigd in die zin dat het gevorderde totaal bedrag is verhoogd naar € 635.227,55. Deze verhoging zag op de herstelkosten. 2.18. Het voorgaande betekent dat de kantonrechter in het tussenvonnis van 24 juni 2020 voor wat betreft de hoogte van de huurprijs in mei 2017 is uitgegaan van hetgeen [eisers] daarover in de dagvaarding heeft aangevoerd en ter zake heeft gevorderd. In alle processtukken die verder zijn gewisseld heeft [eisers] over de (hoogte van de) huurprijs niets meer aangevoerd. De eiswijzigingen van [eisers] hadden ook geen betrekking op de hoogte van de huurprijs, althans de kantonrechter kan dit daarin niet lezen en PCI heeft dat ook niet zo begrepen of hoeven te begrijpen. In de akte van 7 februari 2024 is geen eisvermeerdering opgenomen. Zo [eisers] dat al wel bedoeld zou hebben, is dat gelet op de lange duur van deze procedure en het stadium waarin dit gebeurt, in strijd met de goede procesorde. De kantonrechter gaat daarom uit van een huurprijs van € 68.948,12 per maand. Zoals reeds beslist, is PCI op basis van dat bedrag in ieder geval een vergoeding verschuldigd tot 11 mei 2017. Misgelopen huurinkomsten 2.19. In voornoemd tussenvonnis is ook overwogen dat het oordeel over de verschuldigdheid van schadevergoeding over de periode na 11 mei 2017 zou worden aangehouden evenals het oordeel over de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht. [eisers] heeft in dat verband aangevoerd dat het gehuurde vanwege de ondeugdelijke oplevering door PCI niet aan derden verhuurd kon worden. Voor de misgelopen huurinkomsten houdt [eisers] PCI aansprakelijk. PCI heeft de aansprakelijkheid weersproken en aangevoerd dat het op de weg van [eisers] had gelegen om schadebeperkende maatregelen te nemen waarvan niet is gebleken. 2.20. Voor wat betreft de gevorderde verklaring voor recht geldt dat inmiddels is komen vast te staan dat PCI voor een deel geen uitvoering heeft gegeven aan de op haar rustende opleveringsverplichting. In zoverre is de vordering toewijsbaar. Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding geldt als uitgangspunt dat de rechter de schade voor zover mogelijk in het vonnis begroot. Alleen als die begroting niet mogelijk is wordt een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat uitgesproken (zie artikel 612 Rv). De kantonrechter is van oordeel dat de schade in dit vonnis kan worden begroot omdat het nog slechts gaat om de gemiste huurinkomsten. De verdere schade als gevolg van het niet deugdelijk opleveren van het gehuurde is immers al begroot of afgewezen. [eisers] heeft overigens ook niet aangevoerd welke andere schade hij nog zou hebben geleden. 2.21. De vraag is dan welk bedrag aan gemiste huurinkomsten moet worden toegewezen. In het tussenvonnis van 24 juni 2020 is al overwogen dat als de huurder bij het einde van de huur niet voldoet aan zijn opleveringsverplichting, de huurder een vergoeding van tenminste de voorheen geldende huurprijs verschuldigd is over de periode waarin hij het gehuurde onder zich heeft gehouden. Tevens is overwogen dat oplevering impliceert dat de verhuurder van het gehuurde op de door hem gewenste wijze gebruik kan maken. Daaruit volgt dat het gehuurde op de juiste wijze moet zijn opgeleverd. Vast staat dat dit niet is gebeurd en dat PCI nog nadere werkzaamheden had moeten verrichten. Uit het rapport van de deskundige volgt dat met het voorbereiden en uitvoeren van die werkzaamheden nog een periode van negen plus twaalf weken gemoeid is, er van uitgaande dat het gehuurde niet aan derden is verhuurd. [eisers] heeft op basis daarvan betoogd dat de huur nog tot 3 augustus 2017 verschuldigd is en aangevoerd dat de schade (uitgaande van een huurbedrag van € 75.749,14 per maand) op € 251.682,63 kan worden vastgesteld. 2.22. Zoals in het voorgaande al is overwogen en beslist, moet in deze de schade abstract worden berekend en gaat de kantonrechter daarom uit van het moment waarop de schade is ontstaan, te weten 1 mei 2017. Dat betekent dat voor wat betreft de termijn waarover nog huur moet worden betaald, ook uitgegaan zal worden van de situatie dat het gehuurde nog niet aan derden was verhuurd. PCI zal worden veroordeeld om als schade als gevolg van het niet tijdig en niet correct opleveren van het gehuurde een bedrag gelijk aan de huur tot 3 augustus 2017 te betalen, waarbij de kantonrechter zoals hiervoor overwogen, zal uitgaan van een huurbedrag van € 68.948,12 per maand. In de periode waarin de werkzaamheden nog uitgevoerd moesten worden, had [eisers] immers niet de beschikking over het gehuurde in die zin dat hij daarvan op de door hem gewenste wijze gebruik kon maken. Verhuur aan derden was in die periode ook niet mogelijk. Overigens is gesteld noch gebleken dat [eisers] destijds het gehuurde op de markt heeft aangeboden of een kandidaat-huurder had die het gehuurde tegen een hogere huur eerder dan 3 augustus 2017 had willen huren, zodat met dergelijke gemiste inkomsten (dus het verschil tussen die hogere huur en de voor PCI geldende huurprijs), voor zover al gevorderd, geen rekening wordt gehouden. Uitgaande van een huurbedrag van € 68.948,12 per maand, zal PCI over de periode 1 mei 2017 tot 3 augustus 2017 nog moeten betalen: € 206.844,36 (3 x € 68.948,12) plus € 6.672,40 (3/31e x € 68.948,12) = € 213.516,76. Overige posten 2.23. In het tussenvonnis is iedere beslissing over de vorderingen tot betaling van buitengerechtelijke kosten, van kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid, (wettelijke handels)rente en proceskosten (waaronder beslagkosten) aangehouden tot het eindvonnis. Hierop zal de kantonrechter hierna ingaan. Buitengerechtelijke incassokosten 2.24. [eisers] heeft aan buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 5.553,90 inclusief btw gevorderd. [eisers] heeft daartoe aangevoerd dat hij genoodzaakt was de vordering uit handen te geven, waardoor de betreffende kosten zijn gemaakt.

2.29. Toegewezen worden:- de gevorderde verklaring voor recht dat PCI aansprakelijk is voor alle door [eisers] geleden schade als gevolg van het toerekenbaar tekort schieten in de opleveringsverplichting voor zover het betreft de posten: klein bouwkundig werk, klein demontage werkzaamheden, herstel plafonds, herstel en egalisatie van vloeren, verwijdering aircoleidingen, en het afkoppelen van water- en afvoerleidingen;- veroordeling van PCI tot betaling van een bedrag van € 91.112,82 aan kosten herstelwerkzaamheden, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 mei 2017;- veroordeling van PCI tot betaling van een bedrag van € 213.516,76 aan gemiste huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum waarop de respectievelijke huurtermijnen verschuldigd waren;- de kosten van Cushman & Wakefield en van Van der Worp tot een bedrag van € 2.000,-. 2.30. Afgewezen worden: - de herstelkosten voor zover deze het hiervoor toegewezen bedrag van € 91.112,82 overstijgen;- de gemiste huurinkomsten / gebruiksvergoeding voor zover deze het hiervoor toegewezen bedrag van € 213.516,76 overstijgen;- de kosten voor het beëindigen van de service-contracten;- de kosten voor vervanging van de airco-installaties;- de buitengerechtelijke incassokosten;- de kosten van Cushman & Wakefield en van Van der Worp voor zover deze het hiervoor toegewezen bedrag van € 2.000,- overstijgen. Uitvoerbaar bij voorraad? 2.31. [eisers] heeft gevorderd dat de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. PCI heeft daartegen verweer gevoerd en aangevoerd dat sprake is van een reëel restitutierisico. Dit verweer wordt gepasseerd. Sinds de ondeugdelijke oplevering door PCI zijn inmiddels zeven jaren verstreken zodat [eisers] er gerechtvaardigd belang bij hebben dat de betaling van hun vorderingen niet wordt vertraagd door een eventuele procedure in hoger beroep. Voor wat betreft het restitutierisico geldt dat PCI ter verzekering van haar eventuele vordering tot restitutie beslag kan leggen op het gehuurde en, voor zover daarop hypotheekrechten zouden rusten, op de inkomsten die [eisers] inmiddels met de verhuur van het pand genereren. Proceskosten 2.32. Omdat een groot deel van de vorderingen wordt toegewezen, komen de proceskosten (inclusief nakosten) voor rekening van PCI, met dien verstande dat de kosten voor de getuigenverhoren voor rekening van [eisers] blijven omdat deze maar in zeer beperkte mate aan het door [eisers] te leveren bewijs hebben bijgedragen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 106,55 - griffierecht € 486,00 - salaris gemachtigde € 5.978,50 (5,50 punten × € 1.087,00) - nakosten € 131,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 6.702,05 2.33. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Beslagkosten 2.34. [eisers] vordert PCI te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 1.227,77 voor kosten deurwaardersexploten, € 297,00 voor griffierecht en € 1.087,00 voor salaris gemachtigde (1,0 punt(en) × € 1.087,00), totaal € 2.611,77. Kosten door kantonrechter benoemde deskundige 2.35. De kosten van de eindnota van de deskundige (€ 3.291,20) komen voor rekening van CPI, omdat hij voor een groot deel ongelijk krijgt. Deze kosten dient CPI aan [eisers] te voldoen, omdat deze de eindnota van de deskundige heeft betaald.

De kantonrechter: 3.1. verklaart voor recht dat PCI aansprakelijk is voor alle door [eisers] geleden schade als gevolg van het toerekenbaar tekort schieten in de opleveringsverplichting voor zover het betreft de posten: klein bouwkundig werk, klein demontage werkzaamheden, herstel plafonds, herstel en egalisatie van vloeren, verwijdering aircoleidingen, en het afkoppelen van water- en afvoerleidingen, 3.2. veroordeelt PCI tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 91.112,82 aan kosten herstelwerkzaamheden, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 mei 2017, 3.3. veroordeelt PCI tot betaling van een bedrag van € 213.516,76 aan gemiste huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum waarop de respectievelijke huurtermijnen verschuldigd waren, 3.4. veroordeelt PCI tot betaling van € 2.000,- aan kosten van Cushman & Wakefield en van Van der Worp, 3.5. veroordeelt PCI in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 2.611,77, 3.6. veroordeelt PCI in de proceskosten van € 6.702,05, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als PCI niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet PCI ook de kosten van betekening betalen, 3.7. veroordeelt PCI in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 3.8. veroordeelt PCI tot betaling van de kosten van de eindnota van de deskundige van € 3.291,20 aan [eisers] , 3.9. verklaart dit vonnis voor wat betreft de onderdelen 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7 en 3.8 uitvoerbaar bij voorraad, 3.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2024. vgl. Hoge Raad 28 juni 2013 (ECLI:NL:HR:2013:40) r.o. 3.2.

e) In het rapport ontbreken begrotingen voor kosten voor voorzieningen personeel op de bouwplaats, de inrichting en beheer van het bouwterrein, het transport en logistiek en inzet klein materieel. Enige motivering hiervoor ontbreekt ook. f) De deskundige heeft voor de gehele werkvoorbereiding, uitvoering en nazorg een bedrag van € 4.908 respectievelijk € 5.980 opgenomen. Dit is 5,9% van de aanneemsom en daarmee aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddelde en het percentage waar Bouwend Nederland vanuit gaat. De deskundige heeft alleen aangegeven dat deze kosten marktconform zijn, maar dat wordt door [eisers] betwist. De deskundige rekent een bedrag van € 58,50 per uur voor een projectleider, maar gemiddeld geldt daarvoor een tarief van € 92,20 per uur plus opslagen. Verder is het aantal uur dat de deskundige voor een projectleider en een uitvoerder/werkvoorbereider heeft begroot, ook veel lager dan in de markt gebruikelijk is. g) De deskundige heeft voor de posten algemene kosten, winst en risico een percentage van 10,5 gerekend, waar een percentage van 13,5 volgens Bouwend Nederland gebruikelijk is. De deskundige heeft niet gemotiveerd waarom hij van het lagere percentage is uitgegaan. Op grond van het voorgaande concludeert [eisers] dat de deskundige zijn rapport moet aanpassen en aanvullen. 2.6. [eisers] heeft verder nog aangevoerd dat inmiddels vast staat dat het gehuurde op de einddatum van de huur (1 mei 2017) niet op de juiste wijze is opgeleverd. Daarom is PCI over de periode die voor de herstelwerkzaamheden begroot is, de huur nog onverkort verschuldigd. Dit is volgens [eisers] het geval tot 10 augustus 2017 (uitgaande van de door de deskundige opgenomen bouwtijd van dertien weken plus voorbereidingstijd van negen weken bij herstel in 2023). Verder moet voor wat betreft het te hanteren prijspeil worden uitgegaan van 2023 omdat de werkelijke schade vergoed moet worden. Doordat PCI weigerde de werkzaamheden die voor haar rekening kwamen uit te voeren, zijn de kosten hoger uitgevallen, hetgeen voor haar rekening moet komen, aldus [eisers] De bezwaren van PCI 2.7. De bezwaren van PCI laten zich samenvatten als volgt. a) De deskundige is bij het opmaken van zijn begroting niet uitgegaan van het ter beschikking gestelde beeldmateriaal (foto’s en films), maar van zijn opname van de eerste verdieping, waarbij hij per verdieping een gemiddelde heeft genomen. Hierdoor zijn in zijn kostenbegroting werkzaamheden meegenomen die niet uitgevoerd hoeven worden omdat zij al door PCI zijn verricht of omdat er geen beschadiging aanwezig was. b) Ten onrechte is de vierde etage meegenomen in de kostenbegroting. [eisers] heeft immers steeds aangegeven dat deze etage kan dienen als uitgangspunt voor de wijze waarop PCI het gehuurde had moeten opleveren. Daaruit volgt dat op die etage (vrijwel) geen herstelwerkzaamheden nodig zijn, zodat een groot deel van de kostenbegroting voor deze verdieping moet vervallen. c) Ook voor de overige verdiepingen zijn posten in de begroting opgenomen die daarin, gelet op hetgeen uit het ter beschikking gestelde beeldmateriaal volgt, niet thuis horen. Het door PCI aan de deskundige toegestuurde memo van Stone Projects moet hierin leidend zijn. d) Voor de vloeren is vlakmaken en schuren overbodig als daarop een egalinelaag wordt aangebracht. Daarmee wordt immers al bereikt dat de vloeren zonder verdere bewerking geschikt zijn voor het aanbrengen van een vorm van vloerbedekking. e) Voor meerdere posten gaat de deskundige uit van een te hoge prijs per vierkante meter. PCI verwijst in dit verband naar het door haar aan de deskundige overgelegde memo van Stone Projects. f) Ten onrechte is een post bouwplaatsvoorzieningen opgenomen in de begroting: dergelijke voorzieningen zijn immers al in het pand aanwezig. De deskundige heeft dit ook niet toegelicht. g) De door de deskundige opgenomen kosten voor elektra en water gaan uit van een extreem hoog verbruik. De deskundige heeft dit niet nader toegelicht. h) Ten onrechte heeft de deskundige rekening gehouden met kosten in verband met de aanwezigheid van huurders, zoals verhuiskosten. Dit onderdeel behoorde niet tot de opdracht van de deskundige. Het onderscheid tussen de jaren 2017 en 2023 ziet alleen op het prijspeil en de feitelijke situatie in deze is niet relevant. i) De door de deskundige bepaalde periode voor herstelwerkzaamheden moet naar beneden toe worden bijgesteld omdat, zoals PCI heeft betoogd, het aantal uit te voeren werkzaamheden minder is dan waarvan de deskundige is uitgegaan. Verder is de deskundige er kennelijk vanuit gegaan dat alle werkzaamheden door één persoon worden uitgevoerd, terwijl dit normaliter door koppels van twee personen gebeurt. De bouwtijd is dan veel korter. 2.8. Volgens PCI moet uitsluitend worden uitgegaan van prijspeil 2017. Toen had aangevangen kunnen worden met de herstelwerkzaamheden en PCI heeft dat toen ook aangeboden, hetgeen door [eisers] is geweigerd. Verder moet ervan worden uitgegaan dat de herstelwerkzaamheden niet meer zullen worden uitgevoerd: de ruimtes zijn immers opnieuw verhuurd, aldus PCI. PCI concludeert dat de deskundige het deskundigenbericht moet aanpassen dan wel dat de deskundige nader wordt gehoord. Uitgangspunten rechterlijke beoordeling deskundigenrapport 2.9. Bij de rechterlijke beoordeling van een deskundigenrapport gelden de volgende uitgangspunten. De kantonrechter heeft een deskundige ingeschakeld omdat partijen ieder eigen stukken ter onderbouwing van de herstelkosten hadden overgelegd, waarbij beide partijen ieder tot geheel verschillende uitkomsten kwamen. De kantonrechter is geen bouwkundige en beschikt niet over de benodigde specialistische kennis om zelf de omvang van de herstelkosten vast te stellen en kan zonder inbreng van een deskundige ook niet zelf bepalen welke methode daarvoor het meest geëigend is. De rechterlijke beoordeling van het deskundigenrapport is daardoor noodzakelijkerwijs begrensd. In beginsel neemt de rechter de bevindingen van de deskundige over, gesteld dat het rapport voldoet aan de beginselen van relevantie, kwaliteit, consistentie en coherentie, en vergt het volgen van die bevindingen in de regel geen verdere motivering. Alleen wanneer de kantonrechter de bevindingen van de deskundige niet volgt, moet zij dat oordeel motiveren. Die motivering moet voldoende inzicht geven in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om deze zowel voor partijen als voor derden controleerbaar en aanvaardbaar te maken. De kantonrechter zal wel moeten toetsen of het rapport voldoet aan de beginselen van relevantie, kwaliteit, consistentie en coherentie. Relevantie 2.10. Voor wat betreft de relevantie kan de beoordeling kort zijn: de deskundige heeft antwoord gegeven op de vragen die de kantonrechter, nadat partijen hierop hun visie hebben kunnen geven, aan de deskundige gesteld had. Dat heeft hij gedaan nadat alle processtukken hem waren verschaft, hij daarvan kennis heeft genomen en nadat hij een deel van het gehuurde had bezichtigd. Gelet daarop is het rapport voldoende relevant. Kwaliteit 2.11. Ten aanzien van de kwaliteit geldt dat deskundige door de beide deskundigen van partijen zelf is voorgedragen. De onderneming waar de deskundige werkzaam is, houdt zich bezig met onderhoud en advies en gesteld noch gebleken is dat hij niet beschikt over de benodigde expertise. Dat hij bij zijn onderzoek partijdig heeft gehandeld, is evenmin gesteld of gebleken. Partijen hebben commentaar op het concept rapport kunnen geven en de deskundige heeft dat commentaar beoordeeld en daarop gereageerd. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee de kwaliteit voldoende is gewaarborgd.

Consistentie en coherentie 2.12. Voor wat betreft de vereiste consistentie en coherentie overweegt de kantonrechter als volgt. Het gaat hier om de begroting van kosten voor werkzaamheden die in 2017 uitgevoerd hadden moeten worden. Weliswaar is van de situatie van destijds beeldmateriaal beschikbaar, maar het ligt voor de hand dat de deskundige, om een goed beeld van de situatie te krijgen, het gehuurde (althans een deel daarvan) ook zelf heeft moeten aanschouwen. Het tijdsverloop en de omstandigheid dat het gehuurde inmiddels grotendeels in gebruik is bij andere huurders en daarvoor ook is ingericht, brengt dan beperkingen mee. Verder gaat het om een inschatting van de tijd die met bepaalde werkzaamheden gemoeid is en gelden voor die werkzaamheden geen vaste prijzen. Dat betekent dat de door de deskundige opgestelde kostenbegroting moet worden gezien als een benadering van de te maken kosten en dat de ervaringen en inzichten van de deskundigen daarbij een belangrijke rol spelen. In de gegeven situatie is ook aanvaardbaar dat de deskundige op basis van de bezichtiging van de eerste etage en aan de hand van het overgelegde beeldmateriaal een begroting heeft opgezet en vervolgens voor de andere etages van gemiddelden is uitgegaan. Bezwaren betreffende (omvang) werkzaamheden, bouwtijd, bedragen en percentages 2.13. Gelet hierop gaat de kantonrechter voorbij aan de bezwaren die partijen hebben tegen de door de deskundige ingeschatte bouwtijd, de volgens de deskundige te verrichten werkzaamheden en de omvang daarvan en de door hem gebruikte richtbedragen en percentages (bezwaren c tot en met f zijdens [eisers] en bezwaren a tot en met g en i zijdens PCI). Daar komt bij dat partijen (een groot deel van) de betreffende bezwaren ook al hebben aangevoerd naar aanleiding van het concept rapport van de deskundige. Die heeft de door hem gegrond bevonden bezwaren verwerkt in het uiteindelijke rapport en ook aangegeven dat en waarom hij andere bezwaren niet gegrond achtte. De kantonrechter zal de deskundige hierin volgen: het gaat nu eenmaal om een benadering van de te maken kosten. Dat de kosten die door de deskundige zijn begroot hierdoor mogelijk op een lager of een hoger bedrag uitkomen dan de werkelijke kosten / schade, is inherent aan de omstandigheid dat [eisers] bij aanvang van de huur geen deugdelijke opleveringsrapport heeft opgesteld en dat PCI bij het einde van de huur niet alle werkzaamheden die zij had moeten verrichten, heeft uitgevoerd. Bezwaren betreffende peildatum kostenbegroting 2.14. De bezwaren a en b zijdens [eisers] en h zijdens PCI zien op de vraag per wanneer de kosten begroot moeten worden: uitgaande van 2017 toen de huur eindigde en PCI de betreffende werkzaamheden uitgevoerd had moeten hebben of uitgaande van heden omdat de werkzaamheden nog steeds niet zijn uitgevoerd? Het gaat hier om (een vorm van) schadevergoeding, te weten zaakschade, meer specifiek herstelkosten. In gevallen van zaaksbeschadiging is uitgangspunt dat de eigenaar van de beschadigde zaak door die beschadiging een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering die de zaak heeft ondergaan. Volgens vaste rechtspraak zal het geldbedrag waarin deze waardevermindering kan worden uitgedrukt in het algemeen gelijk zijn aan de - naar objectieve maatstaven berekende - kosten die met het herstel zijn gemoeid (vgl. HR 7 mei 2004, LJN AO2786, NJ 2005/76). De aard van zodanige schade rechtvaardigt dat de rechter bij het begroten daarvan in beginsel abstraheert van omstandigheden die de bijzondere situatie van de benadeelde eigenaar betreffen. Met het oog op de hanteerbaarheid van de schadeberekening bij zaaksbeschadiging dient terughoudendheid te worden betracht met het aanvaarden van uitzonderingen op het voormelde uitgangspunt. Wordt de schade zoals hier op ‘abstracte wijze’ vastgesteld, dan is de schade ontstaan op het tijdstip waarop de waardevermindering is opgetreden. Het onderhavige geval betreft schade aan kantoorruimte vanwege ondeugdelijke oplevering. Het tijdstip van waardevermindering is daarom 1 mei 2017, het schadeveroorzakende moment. Dat herstel nog niet is uitgevoerd en de herstelkosten inmiddels hoger zijn geworden, is geen omstandigheid om van prijspeil 2017 af te wijken. Welk herstel moest worden uitgevoerd, stond toen immers nog niet vast, omdat bij het aangaan van de huurovereenkomst een omschrijving van het gehuurde ontbrak. Dat is een omstandigheid die voor rekening van [eisers] moet blijven. Daarbij komt dat PCI (onvoldoende betwist) heeft betoogd dat zij nog bereid was om een aantal werkzaamheden in het gehuurde te verrichten en dat het juist [eisers] was die dat aanbod weigerde. Dat betekent dat de kantonrechter uit zal gaan van de door de deskundige opgestelde begroting met prijspeil 2017. Bij deze stand van zaken behoeven de bezwaren h van PCI en a en b van [eisers] geen verdere bespreking.