ECLI:NL:RBNHO:2023:12031

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie locatie Haarlem Zaaknr./rolnr.: 10738831 \ VV EXPL 23-140 Uitspraakdatum: 14 november 2023 Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: [eiseres] wonende te [plaats 1] eiseres verder te noemen: [eiseres] gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS) tegen [gedaagde] wonende te [plaats 2] gedaagde verder te noemen: [gedaagde] procederend in persoon 1Het procesverloop 1.1. [eiseres] heeft [gedaagde] op 12 oktober 2023 gedagvaard. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] per e-mailbericht van 30 oktober 2023 nog stukken toegezonden. [gedaagde] heeft ter zitting nog producties overgelegd.

2.1. [eiseres] is eigenaar van een woning aan de [adres] in [plaats 2] (hierna: de woning). 2.2. [eiseres] en [gedaagde] hebben onderhandeld over de verkoop van de woning aan [gedaagde]. Bij die onderhandelingen is aan de orde gekomen dat [gedaagde] de woning pas in juli 2023 kon financieren, maar de woning al wel graag wilde betrekken. 2.3. Ten tijde van de onderhandelingen rustte er conservatoir beslag op de woning. De beslaglegger had onder voorwaarden toestemming gegeven om de woning onderhands te verkopen. 2.4. Op 24 december 2022 heeft [gedaagde] een bedrag van € 7.500,00 contant aan [eiseres] betaald en is hij in de woning gaan wonen. 2.5. Door [eiseres] is over de afspraken tussen partijen het volgende op papier gezet (inclusief doorhalingen), waarbij R.G. voor roerende goederen staat, met [betrokkene] de makelaar wordt bedoeld en met [gedaagde] wordt aangeduid:Koopcontract Onkenhout: na 17 januari 2023koopprijs 380.000R.G. via [betrokkene] tekenen bij koopovereenkomst op na 17 januari 2023RG = € 20.000,= te voldoen vóór levering bij Notaris 20 7-2023RG komen niet in leveringsovereenkomstAfspraak [betrokkene] vóór notaris voor betaling 20.000[gedaagde] mag tot levering gratis zonder huurpenning in de woning verblijven. [gedaagde] betaalt gas, water, elektra, per maand op voorschot: € 125,- 2.6. Per e-mails van 4 en 7 april 2023 heeft [eiseres] [gedaagde] verzocht de woning per 1 mei 2023 te verlaten. Als reden noemt [eiseres] dat “het sluiten van een koopovereenkomst tussen ons niet was gelukt”. 2.7. [gedaagde] heeft daarop (onder meer) per e-mail van 15 april 2023 geantwoord dat hij niet van plan is de woning (al) te verlaten. 2.8. Per aangetekende brief van 26 april 2023 heeft [eiseres] aan [gedaagde] onder meer geschreven:Ik verzocht u op 4 april 2023 via e-mail de woning aan de [adres] te [plaats 2] per 1 mei te verlaten. Met excuses voor het feit dat ik in deze e-mail de wettelijke opzegtermijn niet in acht nam – ik meende u geld te besparen – verzoek ik u per 31 mei 2023 de woning te verlaten. Graag zie ik de huurpenningen à € 1.500 evenals het voorschot op de energiekosten voor de maand mei vóór 30 april 2023 op mijn bankrekening gestort. (…)Ik spreek hier nogmaals de hoop uit op een normale, zakelijke en vredige manier de zaken met u te kunnen regelen vóór uw vertrek uit de woning op 31 mei 2023. Ik hoop dan ook op de korst mogelijke termijn van u te horen omtrent het onderhoud en een voor u geschikte opleverdatum vóór 1 juni 2023. 2.9. Vervolgens heeft [eiseres] op 27 april 2023 per WhatsAppbericht aan [gedaagde] laten weten:Ik kom samen met een makelaar opleveren als je mij deze gelegenheid geeft. Ik wil dan wel graag een tijd hebben waarop we op de [adres] de oplevering kunnen doen plaatshebben. Ik hoor graag van je, zodat ik eea kunnen inplannen. Thx! 2.10. [gedaagde] heeft daarop op 28 april 2023 geantwoord:Leontien, ben ik niet duidelijk genoeg dat ik mij geld terug wil voor de aanbetaling van het huis ? Je hebt het zelf op papier gezet. Ik overhandig jou de sleutel als ik mij geld heb niet eerder. 2.11. [gedaagde] heeft de woning niet verlaten. Per e-mail van 8 juni 2023 heeft hij aan [eiseres] onder meer geschreven:Zoals vaker gezegd zodra jij de € 7500,- terug heb geretourneerd van de aankoop van het huis ben ik binnen 2 dagen het huis uit. 2.12. Partijen hebben nadien nog gecorrespondeerd over de mogelijkheid voor [gedaagde] om (alsnog) de woning te kopen. 2.13. Op 19 september 2023 is het conservatoir beslag op de woning omgezet in executoriaal beslag. Aangezien op de woning ook een hypotheek rust, heeft de hypotheekhouder (de bank) gebruik gemaakt van zijn mogelijkheid om de openbare verkoop van de woning over te nemen. 2.14. Per e-mail van 15 oktober 2023 heeft [eiseres] aan [gedaagde] laten weten dat de deadline om de woning aan hem te verkopen is verstreken. 2.15. [eiseres] heeft bij dagvaarding van 26 oktober 2023 [gedaagde] gedagvaard in een bodemprocedure. In die procedure vordert [eiseres] onder meer ontruiming van de woning en betaling van achterstallige huurpenningen.

3.1. [eiseres] vordert in deze procedure (samengevat) dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening: I. voor recht verklaart “dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde op het adres [adres] ([postcode]) te [plaats 2] door een tijdige berichtgeving al per 30 juni 2023 is ontbonden en gedaagde thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft”;II. [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis;III. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure. 3.2. [eiseres] legt aan de vorderingen ten grondslag – kort weergegeven – dat zij met [gedaagde] een mondelinge huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft gesloten. Zij heeft [gedaagde] tijdig over het einde van die huurovereenkomst geïnformeerd, zodat deze op 30 juni 2023 tot een einde is gekomen. Vanaf die datum verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de woning, zodat hij verplicht is de woning te ontruimen. Maar ook als de huurovereenkomst nog zou voortduren, dient [gedaagde] de woning te ontruimen. In dat geval heeft hij zich namelijk niet als een goed huurder gedragen: hij heeft een huurachterstand laten ontstaan, komt zijn onderhoudsverplichtingen niet na en heeft schade aangericht aan diverse eigendommen van [eiseres]. Dit alles rechtvaardigt in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend ontruiming van het gehuurde, aldus [eiseres]. 3.3. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Hij betwist dat hij met [eiseres] een huurovereenkomst heeft gesloten. Volgens [gedaagde] is sprake van bruikleen en was de afspraak dat hij tot aan het moment van levering van de woning aan hem in de woning mocht verblijven. De betaling van € 7.500,00 diende als aanbetaling op de koopprijs. Volgens [gedaagde] had [eiseres] dit geld direct nodig om in haar privéuitgaven te voorzien. Toen [eiseres] de verkoop niet wilde doorzetten, heeft [gedaagde] om terugbetaling van de € 7.500,00 gevraagd. Omdat [eiseres] dit weigerde, is hij in de woning gebleven.

Spoedeisend belang 4.1. De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu [gedaagde] volgens de stellingen van [eiseres] zonder recht of titel in de woning verblijft en [eiseres] er groot belang bij heeft dat de woning onbewoond kan worden verkocht. Verklaring voor recht 4.2. [eiseres] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen op 30 juni 2023 is geëindigd. Gelet op het voorlopige karakter van het kort geding, kan de kantonrechter in deze procedure echter slechts een voorlopig oordeel geven over de rechtsverhouding tussen partijen, en daarover niet een definitieve uitspraak doen. Dit betekent dat in een uitspraak in kort geding geen plaats is voor een verklaring voor recht (Hoge Raad 31 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:503 met verwijzing naar eerdere rechtspraak). [eiseres] zal dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard in dit onderdeel van haar vordering. Ontruiming van de woning 4.3. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of de vordering tot ontruiming kan worden toegewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. Dit zal hieronder worden uitgelegd. 4.4. Het debat tussen partijen gaat over de vraag op welke grondslag [gedaagde] de woning van [eiseres] in gebruik heeft gekregen. [eiseres] stelt zich primair op het standpunt dat tussen partijen (naar de kantonrechter begrijpt) een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand is gekomen die door tijdige aanzegging is geëindigd. [gedaagde] betwist dit echter. Hij voert aan dat hij de woning in bruikleen heeft gekregen en daar mocht verblijven tot het moment dat de woning aan hem werd geleverd. 4.5. De kantonrechter stelt voorop dat indien het standpunt van [eiseres] dat er sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst welke is geëindigd, wordt gevolgd, de vordering tot ontruiming (in beginsel) kan worden toegewezen, omdat [eiseres] in dat geval zonder recht of titel in de woning verblijft. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is echter onvoldoende gebleken dat, zoals [eiseres] stelt, tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Weliswaar heeft [eiseres] per e-mail van 23 december 2022 aan [gedaagde] een concept-huurovereenkomst toegestuurd, maar uit niets blijkt dat partijen over de inhoud daarvan overeenstemming hebben bereikt. Dat partijen (mondeling) een bepaalde maandelijkse huurprijs hebben afgesproken is evenmin gebleken. In de notitie van [eiseres] over de afspraken met [gedaagde] staat juist (zie hiervoor onder 2.5) dat [gedaagde] tot de levering “zonder huurpenning” in de woning mag verblijven. Dit duidt er naar het oordeel van de kantonrechter op dat partijen juist hebben beoogd om geen huurovereenkomst te sluiten. Enkel staat vast dat [gedaagde] dat (naast een maandelijks bedrag voor gas, water en elektra) op 24 december 2022 eenmalig contant een bedrag van € 7.500,00 aan [eiseres] heeft betaald. Dat dit een vooruitbetaling op de huur betrof, is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde] diende dit bedrag als aanbetaling voor de aankoop van de woning en had [eiseres] hier baat bij omdat zij dit bedrag direct nodig had om in haar privéuitgaven te voorzien. 4.6. Ook de andere omstandigheden wijzen niet op het bestaan van een huurovereenkomst tussen partijen. [eiseres] heeft er in dit verband nog op gewezen dat [gedaagde] in zijn reacties op haar verzoek om de woning te verlaten aanvankelijk een beroep heeft gedaan op huurbescherming en heeft gesproken over “doorhuren”. Uit deze uitlatingen volgt naar het oordeel van de kantonrechter echter niet dat [gedaagde] de intentie had een huurovereenkomst met [eiseres] te sluiten. [gedaagde] heeft ter zitting voldoende toegelicht dat hij niet de juiste bewoordingen heeft gekozen, maar dat het hem erom ging het gebruik van de woning voort te zetten. Het gebruikte woord “huurkoop” in de mail van 7 april 2023 duidt evenmin op het bestaan van een huurovereenkomst tussen partijen, nu [eiseres] hiermee juist tot uitdrukking wilde brengen dat het om een aanbetaling voor de woning ging. 4.7. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat tussen partijen geen sprake is van een huurovereenkomst maar van bruikleen, zoals door [gedaagde] is betoogd. Echter, ook dat betoog leidt in dit geval tot toewijzing van de vordering tot ontruiming. Partijen hebben volgens [gedaagde] immers afgesproken dat hij in de woning mocht blijven tot de woning in juli 2023 aan hem zou worden geleverd. Die datum is echter al lang verstreken. Weliswaar hebben partijen ook nadien nog gesproken over de verkoop van de woning aan [gedaagde], maar tot het ondertekenen van een koopcontract heeft dit niet geleid. Daarnaast is inmiddels gebleken dat de woning door de hypotheekgever openbaar zal worden verkocht, zodat voldoende aannemelijk is dat [eiseres] de woning ook niet meer aan [gedaagde] zou kunnen leveren. De voorwaarde waaronder [gedaagde] in de woning mocht verblijven, is daarmee - voor zover dat niet al in juli 2023 het geval was - definitief vervallen. Dat [gedaagde] ook inziet dat de bruikleen is geëindigd blijkt uit zijn meermaals in de correspondentie met [eiseres] ingenomen standpunt dat hij de woning zal verlaten zodra hij de aanbetaling van € 7.500,00 terugkrijgt. [gedaagde] doet daarmee kennelijk een beroep op opschorting. Dat beroep gaat echter niet op. Voor zover er in de gegeven omstandigheden voor [gedaagde] al gronden voor opschorting zouden bestaan, is het niet verlaten van de woning niet proportioneel. Het is dus niet zo dat [gedaagde] het recht heeft om in de woning te blijven totdat hij het geld terug heeft. 4.8. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure de vordering tot ontruiming zal toewijzen. Het belang van [eiseres] bij een spoedige ontruiming is groter dan het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven. Van belangen aan de zijde van [gedaagde] die zich tegen ontruiming verzetten is niet gebleken. Integendeel, [gedaagde] schrijft in zijn e-mail van 8 juni 2023 dat hij “binnen 2 dagen het huis uit” kan zijn. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming dan ook toewijzen. De ontruimingstermijn zal, zoals gevorderd, worden bepaald op zeven dagen na betekening van dit vonnis. 4.9. De gevorderde machtiging om de ontruiming van de woning zo nodig met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen, zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder heeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterkte arm in te roepen nodig. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Proceskosten 4.10. Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

De kantonrechter: 5.1. verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vordering onder I; 5.2. veroordeelt [gedaagde] de woning aan de [adres] ([postcode]) te [plaats 2], met alle daarin van zijnentwege aanwezige personen en goederen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen; 5.3. bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 5.4. verklaart de hiervoor onder 5.2. vermelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst de vordering voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. E. Kanninga-Jonker en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter