ECLI:NL:RBNHO:2020:2826
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/289288 / HA ZA 19-371
Vonnis van 22 april 2020
in de zaak van
1 [eiser sub 1] ,
wonende te [plaats] ,
2. [eiser sub 2 (1)],
wonende te [plaats] en
[eiser sub 2 (2)]
,
wonende te [plaats] ,
3. [eiser sub 3],
wonende te [plaats] ,
4. [eiser sub 4],
wonende te [plaats] ,
5. [eiser sub 5],
wonende te [plaats] ,
6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser sub 6] B.V.,
gevestigd te [plaats] ,
7. [eiser sub 7],
wonende te [plaats] ,
8. MOHAMED SOBHI IBRAHIM EL GEBALY,
wonende te [plaats] ,
9. [eiser sub 9 (1)] en
[eiser sub 9 (2)]
beiden wonende te [plaats] ,
10. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser sub 10] HOLDING B.V.,
gevestigd te [plaats] ,
11. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser sub 11 (1)] HOLDING B.V.,
gevestigd te [plaats] en
[eiser sub 11 (2)]
,
wonende te [plaats] ,
eisers,
advocaten mr. L.E. de Geer en mr. T.S. van Zaal te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ZANDVOORT,
zetelend te Zandvoort,
gedaagde,
advocaten mr. P.F.P. Nabben en mr. J. Jacobs te Haarlem.
Eisers zullen hierna gezamenlijk worden genoemd de erfpachters en/of ieder afzonderlijk worden aangeduid bij hun naam en/of eiser [nummer]. Gedaagde zal de gemeente worden genoemd.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 16 oktober 2019
het proces-verbaal van comparitie van 25 februari 2020.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. De erfpachters hebben erfpachtrechten op een perceel grond, kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie C, nummers [percelen] , lokaal bekend [adressen] . Op deze percelen zijn kiosken gebouwd.
2.2. Twee bouwondernemers, de heren [A] en [B] (hierna: [A] en [B] ) hebben eind 1962 besprekingen gevoerd met de gemeente over de ontwikkeling van een perceel grond. De in deze procedure aan de orde zijnde percelen, belast met de erfpachtrechten, zijn naderhand na splitsing uit dit perceel ontstaan. [A] en [B] wilden het perceel bij voorkeur in eeuwigdurende erfpacht verkrijgen met recht van koop binnen tien jaar na voltooiing van de opstallen. In het verslag van een bespreking op 11 december 1962 van burgemeester en wethouders van de gemeente met [A] en [B] valt te lezen dat gesproken is over de lengte en de mogelijkheid van beëindiging van het erfpachtrecht:
(…)De Voorzitter [rechtbank: Burgemeester Van Fenema] merkt op, dat dit weliswaar theorie is omdat de gemeente natuurlijk nimmer van plan is om een einde te maken aan de rechten van de heer [A] . De mogelijkheid van beëindiging is echter inderdaad in theorie aanwezig.(…) Wethouder Kerkman wil nog eens duidelijk stellen, dat het bepaald niet de bedoeling van het gemeentebestuur is om straks weer terug te halen wat nu in erfpacht wordt uitgegeven. Het gemeentebestuur wil alleen de zekerheid hebben dat wat als openbare weg is aangegeven ook altijd openbare weg zal blijven. Spreker heeft er echter geen bezwaar tegen, dat in de akte een bepaling wordt opgenomen, dat zal worden gevestigd een eeuwigdurende erfdienstbaarheid van openbare weg (voetpad) en dat dan de heer [A] eigenaar wordt. (…)
2.3. In een raadsbesluit van de gemeente van 18 december 1962, nummer 156, waarin is beslist over de erfpachtuitgifte, is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
II. tot de erfpachtuitgifte, met recht van koop, van de op de bij dit besluit behorende tekening no. 16.01-46 (…) aangegeven grond onder de hierna sub 1 tot en met 14 gestelde voorwaarden:
1. In erfpacht wordt uitgegeven:
A. aan [A] ’ Exploitatie Maatschappij N.V. de grond in gele en rode kleur aangegeven met een oppervlakte van ± 7817 resp. ± 1373 m² en een totale waarde van f. 350.000,--;
B. aan Zeebad Zandvoort N.V. de grond in groene kleur aangegeven, met een oppervlakte van ± 3640 m² en een waarde van f. 650.000,--;
C. aan een combinatie van beide N.V.’s de grond in oranje kleur aangegeven, met een oppervlakte van ± 6418 m² en een waarde van f. 200.000,--.
2. De erfpachtuitgifte geschiedt voor de tijd van 50 jaar, met de mogelijkheid van verlenging na die termijn, tenzij het gemeentebelang zich daartegen verzet.
(…)
4. De erfpachters hebben het recht van koop binnen 10 jaar na de datum van de erfpachtakte tegen de sub 1 onder A, B en C genoemde koopprijzen.
(…)
14. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de voorwaarden nader uit te werken en waar nodig aan te vullen.
2.4. In een raadsbesluit van 18 oktober 1966, nummer 20, aangepast op 25 juni 1968 heeft de gemeente het volgende beslist:
het raadsbesluit van 18 december 1962 no. 18, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland bij besluit van 3 mei 1963 no. 284, in te trekken voor wat betreft de erfpachtsuitgifte van de grond, welke op de (…) tekening no. 16.01-77 gestippeld is aangegeven;
de op deze tekening in gele kleur aangegeven grond met een oppervlakte van ± 770 m² op de in vorenbedoeld raadsbesluit vermelde voorwaarden in erfpacht uit te geven, met dien verstande, dat de canon wordt berekend naar 5 ½ % per jaar van een grondprijs van
f. 57.750,-.
2.5. De hiervoor sub 2.1 genoemde erfpachtrechten, die destijds nog niet gesplitst waren, zijn uitgegeven met ingang van 24 januari 1969, voor een periode van 50 jaar. De notariële akte van uitgifte in erfpacht houdt onder meer het volgende in:
(…)
De comparanten gaven te kennen:
dat bij raadsbesluit van de Gemeente Zandvoort van achttien oktober negentienhonderd zes en zestig nummer 20, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland, bij besluit van een en dertig januari negentienhonderd zeven en zestig nummer 107, welk raadsbesluit is gewijzigd eerst bij besluit van vier en twintig juni negentienhonderd acht en zestig nummer 17, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten voornoemd, bij besluit van zestien juli negentienhonderd acht en zestig nummer 348, laatstelijk bij raadsbesluit van vier en twintig september negentienhonderd acht en zestig nummer 9, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten voornoemd, bij besluit van negen en twintig oktober negentien honderd acht en zestig nummer 613 is besloten tot de erfpachtsuitgifte, met recht van koop, van ongeveer negenhonderd dertig vierkante meter grond, gelegen nabij de [adres] te [plaats] , zulks onder de in gemelde raadsbesluiten omschreven bepalingen, welke nader door Burgemeester en Wethouders van Zandvoort zijn uitgewerkt en aangevuld.
Overgaande tot bedoelde uitgifte in erfpacht verklaarde comparant ter ene zijde (…) in tijdelijke erfpacht uit te geven aan de Heer [B] (…) en wel voor de tijd van vijftig jaar, ingaande heden en mitsdien eindigende vier en twintig januari tweeduizend negentien: (…) zulks onder de verplichting voor de erfpachter tot betaling aan de Gemeente Zandvoort als eigenares van de in erfpacht uitgegeven grond van een jaarlijkse canon, groot VIERDUIZEND VIJFHONDERD DRIE EN DERTIG GULDEN EN VIJF EN ZEVENTIG CENT (f. 4.533,75), welke canon is berekend naar een basis van vijf en een/half procent per jaar van de grondprijs ad negenenzestig duizend zevenhonderd vijftig gulden (f. 69.750,--).
De comparanten (…) verklaarden dat de uitgifte in erfpacht is geschied:
Onder de Algemene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor industriële doeleinden, vastgesteld door de Gemeenteraad van Amsterdam bij zijn besluit van drie maart negentienhonderd zeven en dertig nummer 51, gehecht aan een notarieel verleden akte van depot en met die akte overgeschreven ten hypotheekkantore te Amsterdam op twee en twintig juli negentienhonderd acht en dertig in deel 3082 nummer 76, zoals gewijzigd bij besluit van de Gemeenteraad van Amsterdam op vijf en twintig mei negentienhonderd vijf en vijftig nummer 528, voorzover van die Algemene Bepalingen hierna in deze akte onder b niet is afgeweken (…)
onder de navolgende Bijzondere Bepalingen, waarin met de terreinen worden bedoeld de bij deze akte in erfpacht uitgegeven en aanvaarde grond, te weten:
(…)
5. Gedurende een termijn, aanvangende heden en eindigende tien jaar na heden, zal de erfpachter, eventueel zijn opvolgers in het erfpachtsrecht, het recht van koop hebben van de bij deze akte in tijdelijke erfpacht uitgegeven en aanvaarde grond en wel voor een koopsom van negen en zestigduizend zevenhonderd vijftig gulden (f. 69.750,--), kosten voor rekening van de koper. (…)
7. De afwijkingen van de bovenbedoelde Algemene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor industriële doeleinden, zijn de navolgende:
a. artikel 4 wordt niet van toepassing verklaard.
b. in de artikelen 7, 10, 17, 18 en 33 wordt voor “het college van deskundigen”, gelezen “de deskundigen”.
c. in artikel 8 wordt voor “binnen drie jaren na de datum van die akte” gelezen “binnen de termijn, welke in de Bijzondere Bepalingen sub 4 is vermeld”.
d. in artikel 23 wordt gelezen voor “Arrondissements-Rechtbank te Amsterdam”, “Arrondissements-Rechtbank te Haarlem”.
e. artikel 29 wordt niet van toepassing verklaard en in plaats daarvan gelden de volgende bepalingen:
1. de deskundigen, bedoeld in de artikelen 7, 10, 17, 18 en 33 worden zodra nodig, door Burgemeester en Wethouders aangewezen, ten getale van tenminste twee.
2. in het geval, bedoeld in artikel 18 lid 6 en 8, komen de kosten van deze deskundigen voor rekening van de erfpachter.
In alle overige gevallen worden deze kosten door de Gemeente gedragen.
f. in artikel 35 wordt gelezen voor “Amsterdam”, “Zandvoort”. (…)
2.6. De Algemene bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor industriële doeleinden 1955 (hierna: de AB55) houden, voor zover toepasselijk verklaard, onder meer het volgende in:
(…)
Art. 7
De erfpachter kan, nadat drie jaren zijn vestreken sedert de uitgifte van het onroerende goed of sedert het tijdstip, waarop de akte betreffende een verlenging, als in dit artikel bedoeld, is verleden, doch uiterlijk drie jaren vóór het einde van het erfpachtsrecht, van den Gemeenteraad een beslissing vorderen omtrent de verlenging van het erfpachtsrecht met een termijn, ten hoogste gelijk aan dien, welke reeds sedert de erfpachtsuitgifte of de laatstelijk plaats gehad hebbende verlenging van het erfpachtsrecht is verstreken.
Hij richt daartoe een met redenen omkleed schrijven tot Burgemeester en Wethouders, onder vermelding van het aantal jaren, waarvoor de verlenging gevraagd wordt.
Binnen zes maanden nadat een schrijven, als bedoeld in het voorgaande lid, is ingekomen, berichten Burgemeester en Wethouders den erfpachter, welk voorstel zij voornemens zijn ter zake bij den Gemeenteraad in te dienen. Indien dat voorstel strekt tot geheele of gedeeltelijke inwilliging, doen Burgemeester en Wethouders daarbij mededeeling van het bedrag, dat zij als canon voor den duur der verlenging zullen voorstellen, alsmede van de algemeene bepalingen, welke niet van toepassing zullen zijn, en van de bijzondere bepalingen, welke worden gesteld.
Indien Burgemeester en Wethouders den erfpachter hebben bericht, dat zij niet bereid zijn bij den Gemeenteraad een voorstel tot verlenging van den erfpachtstermijn tot den door den erfpachter gevraagden tijdsduur in te dienen, of indien de erfpachter bezwaren heeft, hetzij tegen het bedrag van den gevraagden canon, hetzij tegen de bijzondere bepalingen, kan de erfpachter binnen drie maanden na de ontvangst van het in het vorige lid bedoelde bericht zijn verzoek rechtstreeks bij den Gemeenteraad indienen.
Indien de erfpachter niet binnen drie maanden na de ontvangst van het in het derde lid bedoelde bericht in een aan Burgemeester en Wethouders gericht schrijven verklaart, zich met het door Burgemeester en Wethouders bij den Gemeenteraad in te dienen voorstel te kunnen vereenigen, noch gehandeld heeft op de wijze als in het vorige lid bedoeld, wordt zijn verzoek geacht te zijn vervallen.
Indien de erfpachter gehandeld heeft op de wijze als in het vierde lid bedoeld, neemt de Gemeenteraad geen beslissing, dan nadat ter zake het advies is ingewonnen van een uit zijn midden benoemde commissie van ten minste drie personen, welke commissie zich doet voorlichten door het college van deskundigen bedoeld in art. 29.
(…)
Art. 15
Indien het erfpachtsrecht eindigt door het verstrijken van den termijn, waarvoor het recht is verleend, kan de Gemeente vorderen, dat het terrein alsdan wordt opgeleverd, ontdaan van opstallen en zooveel mogelijk in den toestand waarin het werd uitgegeven.
Art. 16
Aan het erfpachtsrecht kan te allen tijde bij raadsbesluit een einde worden gemaakt, indien de Gemeenteraad zal hebben bepaald, dat het algemeen nut de beëindiging tegen een in het desbetreffende besluit genoemden datum wenschelijk maakt.
Tusschen dien datum en den datum van het raadsbesluit zal een termijn van ten minste drie jaren liggen.
Art. 17
1. De erfpachter kan met medewerking van den eerst ingeschreven hypotheekhouder van zijn recht afstand doen, indien de Gemeenteraad op een verzoek om verlenging van het erfpachtsrecht, als bedoeld in art. 7, afwijzend heeft beschikt, dan wel voor den duur der verlenging een hoogere canon of bezwarender bepalingen worden gesteld, dan waartoe het college van deskundigen (…) ingevolge het 6de lid van art. 7, adviseert.
(…)
Art. 21
In geval van beëindiging van het erfpachtsrecht door het verstrijken van den termijn, als bedoeld in art. 15 (…) kan de erfpachter ontheven worden van de verplichting tot slooping der opstallen.
Hij richt daartoe een schriftelijk verzoek tot het Gemeentebestuur uiterlijk drie jaren vóór het verstrijken van den termijn, bedoeld in art. 15, dan wel gelijktijdig bij het indienen van de verklaring van afstand, als bedoeld in art. 17.
(…)
5. De Gemeente aanvaardt, nadat het erfpachtsrecht zal zijn geëindigd, geen aansprakelijkheid voor waardevermindering of te niet gaan van de opstallen, door welke oorzaak ook ontstaan.
6. De Gemeente is, nadat het erfpachtsrecht zal zijn geëindigd, te allen tijde bevoegd, tot slooping van de opstallen over te gaan en de door haar gemaakte kosten en betaalde lasten met de gestorte waarborgsom te verrekenen. Hetgeen na aftrek van die waarborgsom en van de opbrengst der slooping overblijft, wordt aan den vroegeren erfpachter of diens rechtsverkrijgende uitbetaald.
(…)
Art. 23
1. Indien aan het erfpachtsrecht een einde wordt gemaakt krachtens het bepaalde in art. 16
(het algemeen nut), zal de Gemeente vergoeden de schade, welke het gevolg is van de beëindiging van het recht.
2. Wordt ten aanzien van deze vergoeding geen overeenstemming tusschen partijen verkregen, dan wordt het bedrag van de schadeloosstelling bepaald door drie scheidslieden, wier uitspraak voor partijen bindend is.
(…)
Art. 24
1. Indien het erfpachtsrecht is geëindigd door het verstrijken van den termijn, als bedoeld in art. 15 (…) en indien de erfpachter, met inachtneming van het bepaalde in art. 21, is vrijgesteld van de verplichting tot slooping van de opstallen, zal de koopprijs, welke bij hernieuwede uitgifte van den grond eventueel kan worden bedongen voor het recht op de opstallen, door de Gemeente worden uitgekeerd, onder aftrek van haar ter zake van den verkoop gemaakte kosten en onder aftrek van andere ter zake van de opstallen gemaakte kosten en betaalde lasten, voor zoover die niet kunnen worden verhaald op de waarborgsom, bedoeld in art. 21.
(…)
Art. 26.
1. De vergoeding en uitkeering, bedoeld in de artt. 23, 24 en 25, geschieden tegen volledige kwijting aan den erfpachter, wiens recht is geëindigd, of diens rechtverkrijgenden, (…)
3. Geen betaling, als in dit artikel bedoeld, zal geschieden, voordat het terrein en de opstallen geheel vrij ter beschikking van de Gemeente zijn gesteld.
(…)
Art. 29
Het college van deskundigen, bedoeld in de artikelen 7, 10, 17, 18 en 33, bestaat uit negen personen.
De leden van het onder 1 bedoelde college, worden door den Gemeenteraad benoemd. (…)
Art. 31
Voor zooveel in de bepalingen, waaronder een erfpachtsuitgifte heeft plaats gevonden, een termijn is gesteld of naar een termijn wordt verwezen, zal de Gemeente nimmer tot eenige ingebrekestelling of gerechtelijke aanmaning gehouden zijn, doch zal de erfpachter steeds in gebreke zijn enkel door het verloop van den termijn.
(…)
2.7. Bij notariële akte van 20 juni 1972 is het erfpachtrecht op de aan [B] in erfpacht uitgegeven grond gesplitst in 24 afzonderlijke percelen. In de jaren daarna, tussen 1989 en 2009, hebben de erfpachters dan wel hun rechtsvoorgangers hun erfpachtrechten verworven. De erfpachters voeren hun ondernemingen in de op de percelen gebouwd kiosken dan wel verhuren de percelen en/of daarop gebouwde kiosken aan derden die daar hun ondernemingen voeren.
2.8. Bij brief van 4 juli 2007 heeft de gemeente aan de erfpachters meegedeeld dat een voorkeursrecht werd gevestigd op de aan hen toekomende erfpachtrechten.
2.9. In een brief van 7 februari 2008 heeft de gemeente de erfpachters bericht dat het eerder gevestigde voorkeursrecht is komen te vervallen omdat het bestemmingsplan Middenboulevard, in verband waarmee het voorkeursrecht was gevestigd, niet was goedgekeurd door Gedeputeerde Staten.
2.10. In een brief van 14 augustus 2008 aan de erfpachters heeft de gemeente meegedeeld dat zij een nieuw bestemmingsplan zal moeten vaststellen. Verder heeft zij in die brief meegedeeld:
(…)
Voor de duidelijkheid benadrukken wij dat van onderhandelingen nog geen sprake is.
Bij toekomstige onderhandelingen over erfpacht of koop zal de gemeente werken vanuit een aantal vertrekpunten. Deze zijn:
Voor zover panden zullen blijven staan, zal de gemeente aan de erfpachter de keuze voor òf een nieuwe erfpachtovereenkomst òf koop van de grond (het zogenaamde blote eigendom) voorleggen.
(…)
De gemeente Zandvoort zal de onderhandelingen daartoe minimaal 3 jaar voor het verstrijken van de huidige erfpachttermijn starten.
Een voorstel voor de nieuwe erfpachtcanon en de koopprijs zal marktconform worden samengesteld en voor de start van de onderhandelingen aan de eigenaren worden bekendgemaakt, tezamen met de door de gemeenteraad vast te stellen algemene bepalingen,
In de onderhandelingen kunnen per aflopend erfpachtsrecht eventuele nadere specifieke bepalingen worden betrokken. Daarbij kan gedacht worden aan (achterstallig) onderhoud, (vervangings-)investeringen e.d.
De erfpachtcanon zal worden geïndexeerd. De frequentie wordt nog nader bepaald.
Het door de gemeente aan te bieden erfpachtrecht zal een voortdurend erfpachtrecht zijn, met de mogelijkheid de verplichting tot betaling van een erfpachtcanon voor vijftig jaar af te kopen.
(…)
2.11. In een brief van 31 december 2008 aan de individuele erfpachters heeft de gemeente het volgende meegedeeld:
(…)
Wij stellen u in kennis van de stand van zaken omtrent het aflopende erfpachtrecht.
De gemeente heeft meerdere mogelijkheden tot haar beschikking te weten 1) het verkopen van de grond; of 2) het in erfpacht uitgeven van de grond, of 3) het anderszins in gebruik geven van de grond, bijvoorbeeld het verhuren.
De gemeenteraad heeft bepaald dat, indien het nieuw vast te stellen bestemmingsplan dit mogelijk maakt, de eerste twee genoemde mogelijkheden open staan. De gemeente vindt dat de keuze tussen erfpacht of koop door de erfpachter gemaakt mag worden.
Tevens is bepaald dat de onderhandelingen over een nieuw te sluiten overeenkomst (koop of erfpacht) drie jaar voor de afloop van het desbetreffende erfpachtrecht gestart dienen te worden.
Echter de keuze voor erfpacht of koop kan pas gedaan worden als de erfpachter weet welke prijs geldt bij koop of erfpacht.
De waarde bij koop of erfpacht wordt mede bepaald door de bestemming van een perceel. Er wordt momenteel gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan.
Omdat wij begrijpen, dat de situatie voor u als erfpachter een bepaalde mate van onzekerheid met zich meebrengt, heeft het college de volgende gedachtegang. Zes jaar voorafgaand aan het eindigen van de erfpacht worden de waarden voor koop of erfpacht door een extern bureau bepaald. Vervolgens worden deze waarden voorgelegd aan de erfpachter zodat deze een keuze kan maken voor koop of erfpacht, waarna de onderhandelingen plaatsvinden. Uitdrukkelijk wordt vermeld dat het een waardebepaling is van dat moment.
Dat houdt in, dat die waarde, tegen de tijd dat de nieuw te sluiten overeenkomst ingaat, geactualiseerd dient te worden aan de hand van de dan geldende waarde (…)
Wij delen u mee dat naar verwachting in februari 2009 de notitie erfpacht opnieuw aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd teneinde deze te laten vaststellen. De notitie geeft kaders voor het omgaan met de aflopende erfpachtrechten die betrekking hebben op gronden gesitueerd in het plangebied Middenboulevard. (…)
2.12. Op 24 februari 2009 heeft de gemeente de ‘Notitie erfpacht Middenboulevard’ vastgesteld. In die notitie is onder meer vermeld dat met betrekking tot de erfpacht van de percelen aan de [B] , met een looptijd tot 24 januari 2019, in de eerste helft van 2013 een waardebepaling zal plaatsvinden, dat de erfpachter in de tweede helft van 2013 een keuze kan maken voor koop of erfpacht en dat in 2014 de onderhandelingen zullen starten met de erfpachter. Voorts is in de notitie het volgende bepaald:
(…)
2. WAT ZIJN DE CONSEQUENTIES VAN DE AFLOPENDE ERFPACHTEN?
2.1 Mogelijkheden erfverpachter
Zodra het erfpachtrecht is geëindigd door (bijvoorbeeld) tijdsverloop komt de vraag aan de orde hoe de gemeente als erfverpachter zijnde wil omgaan met haar eigendom binnen het plangebied.
De gemeente heeft meerdere mogelijkheden tot haar beschikking, te weten:
het verkopen van de grond; of
het in erfpacht uitgeven van de grond; of
het anderszins in gebruik geven van de grond, bijvoorbeeld het verhuren;
(…)
Ad 2: opnieuw in erfpacht uitgeven
(…)
Duidelijk wordt gesteld dat van het begrip verlenging geen sprake kan zijn, omdat aan de tijdelijke erfpachtrechten een einde gaat komen. De algemene en bijzonder bepalingen van die overeenkomsten zijn dusdanig verouderd dat verlenging alleen al om die reden geen optie meer kan zijn. Bovendien is ook de hoogte van de canon niet meer marktconform.
(…)
2.2 Keuze voor erfpacht of koop
De gemeenteraad heeft tevens bepaald, dat de keuze voor
nieuwe
erfpacht of voor koop van het zogeheten blote eigendom wordt overgelaten aan de erfpachter voor zover de in erfpacht uitgegeven percelen en/of gebouwen gehandhaafd zullen blijven.
(…)
5 SLOT
In het plangebied Middenboulevard liggen percelen die in de vorige eeuw voor vijftig jaar in tijdelijke erfpacht zijn uitgegeven. De betreffende erfpachtrechten expireren in de periode tussen 2013 en 2019. De expiratie valt ongeveer samen met het voornemen van het gemeentebestuur om het gebied Middenboulevard te herontwikkelen.
(…)
2.13. In de maanden juni, juli en augustus 2011 hebben er gesprekken plaatsgevonden van de gemeente met individuele erfpachters. Daarin zijn door de gemeente verschillende opties aangedragen voor het einde van de erfpachtrechten. Als opties zijn onder meer genoemd verwerving van het erfpachtrecht door de gemeente in ruil voor een andere locatie of compensatie aan het einde van het erfpachtrecht. Van die gesprekken zijn gespreksverslagen gemaakt die met een voorstel aan de gemeenteraad zouden worden verstrekt.
2.14. Bij brief van 7 februari 2012 van de gemeente aan de erfpachters heeft de gemeente meegedeeld dat het de bedoeling was om voornoemde gespreksverslagen eind 2011/begin 2012 met een bijpassend raadsvoorstel aan de gemeenteraad voor te leggen maar dat een en ander met enkele maanden is vertraagd.
2.15. Bij brief van 21 november 2012 heeft de gemeente de erfpachters het volgende meegedeeld:
(…)
Op 7 februari 2012 hebben wij u, als erfpachter (…) van een of meerdere panden aan de [B] , geïnformeerd over de stand van zaken op dat moment. Inmiddels zijn de gespreksverslagen in juli 2012 ter informatie verstrekt aan de raad.
De gemeenteraad heeft op 9 oktober 2012 het besluit genomen om het project Middenboulevard te heroverwegen. Het besluit van de gemeenteraad houdt o.a. in dat het project Middenboulevard is gestopt (in zijn huidige vorm) en dat de projecten Entree Zandvoort en Metropoolboulevard zijn gestart. (…)
Voor u betekent dit concreet dat de gemeente op dit moment geen stappen onderneemt voor de panden aan de [B] . De erfpacht loopt af in januari 2019 en de gemeente is nog steeds voornemens de panden niet opnieuw in erfpacht uit te geven.
(…)
2.16. Begin 2015 heeft de gemeente de erfpachters nogmaals bericht dat de grond niet opnieuw in erfpacht uitgegeven zal worden en dat zij de erfpachters in principe geen vergoeding verschuldigd is voor hun opstallen op de grond.
2.17. In een brief van 27 mei 2015 aan de gemeente stellen eisers sub 11, erfpachters van [adressen] (hierna ook: [eisers sub 11] ) dat partijen destijds vergeten zijn om tegelijk met het erfpachtrecht ook een opstalrecht te vestigen. Deze erfpachters willen daarom bij beëindiging van het erfpachtrecht, de waarde van de opstal en de schade die ze lijden vergoed krijgen.
2.18. Bij brief van 6 juli 2015 wijst de gemeente het standpunt van [eisers sub 11] over het opstalrecht en het verzoek om schadevergoeding af.
2.19. Bij brief van 21 januari 2016 verzoekt de advocaat van [eisers sub 11] Burgemeester en Wethouders van de gemeente om verlenging van het erfpachtrecht met een periode van 50 jaar. Burgemeester en Wethouders wijzen het verlengingsverzoek in een brief van 29 juni 2016 van hun advocaat gemotiveerd af. In deze brief schrijft de advocaat verder onder meer dat de in artikel 7 lid 4 AB55 bedoelde bevoegdheid na de Wet dualisering niet meer bij de gemeenteraad maar bij het college van B&W ligt.
2.20. De advocaat van [eisers sub 11] dient vervolgens namens [eisers sub 11] bij brief van 26 september 2016 hun verlengingsverzoek in bij de gemeenteraad op grond van artikel 7 AB55.
2.21. Bij brief van 24 april 2017 aan (onder meer) eisers sub 1 tot en met 10 schrijft de gemeente het volgende:(…)Zoals reeds in de brief van 21 november 2012 (kenmerk 2012/11/001761) is aangegeven, is de gemeente nog steeds voornemens de panden niet opnieuw in erfpacht uit te geven.
De gemeente wil geen onduidelijkheid laten bestaan over de beëindiging van de erfpacht en over de gevolgen daarvan. Om die reden moeten wij u thans deze mededeling doen en beschrijven wij kort de gang van zaken rond de beëindiging van de erfpacht.
(…)
3. Artikel 7 lid 1 AB voorziet in de mogelijkheid om tot uiterlijk 3 jaren voor het einde van de
erfpacht (en dus tot 23 januari 2016) verlenging te vragen. Verlenging is niet gevraagd
zodat de erfpacht op 23 januari 2019 zal eindigen. Wellicht ten overvloede merken wij op
dat een op verlenging gericht verzoek – indien tijdig gedaan – afgewezen zou zijn.
4. Het recht van erfpacht eindigt door verloop van de tijd waarvoor het is verleend. Voor die gevallen bepaald art. 15 AB dat de gemeente kan vorderen dat het terrein leeg en dus vrij van opstallen wordt opgeleverd. De gemeente maakt van die mogelijkheid gebruik en legt u bij deze dan ook een sloopverplichting op. De gemeente overlegt graag met u over de invulling van de sloopverplichting en over het gewenste opleveringsniveau.
5. Bij het einde van de erfpacht bestaat geen aanspraak op een vergoeding voor de door de erfpachter zelf gebouwde of overgenomen opstallen, tenzij de akte of de AB anders bepalen. Art. 24 AB bepaalt dat alleen aanspraak op een vergoeding bestaat indien de gemeente u ontslaat van de sloopverplichting, hetgeen gelet op het voorgaande niet aan de orde is.
(…)
2.22. Bij e-mail van 2 augustus 2017 meldt de advocaat van [eisers sub 11] de gemeente vanaf dat moment ook namens (onder meer) de overige erfpachters (eisers sub 1 tot en met 10) op te treden:
(…)
Eind 2016 heb ik met u gecorrespondeerd over het erfpachtrecht op de percelen lokaal bekend als [adressen] te [plaats] .
Inmiddels hebben zich ook tot mij gewend de erfpachters van de percelen lokaal bekend als [adressen] . Ik treed voor het verdere dus op als advocaat van de erfpachters van alle voornoemde percelen gezamenlijk (…)
Cliënten stellen zich op achter het door mij namens [eisers sub 11] geformuleerde standpunt (…) Om te bezien of er een minnelijke regeling mogelijk is, zou ik voor willen stellen dat ik samen met een vertegenwoordiger van de erfpachters (…) met u in een eerste gesprek de mogelijkheden daarvan aftast.
(…)
2.23. Bij e-mail van 9 oktober 2017 laat de gemeente de erfpachters weten te willen overleggen en dat zij het standpunt dat bezwaar bij de gemeenteraad niet mogelijk is handhaaft. Bij e-mail van 26 oktober 2017 schrijft de advocaat van de gemeente aan de advocaat van erfpachters dat de gemeente (toch) voornemens is het verzoek met betrekking tot de te volgen procedure voor de verlengingsverzoeken te honoreren en de weg van artikel 7 AB55 te volgen.
2.24. Bij per e-mail verstuurde brief van 9 februari 2018 aan de advocaat van [eisers sub 11] deelt de ‘adviescommissie raad inzake de verzoeken om verlenging van de erfpacht [adressen] (hierna: de raadscommissie) mee dat het verlengingsverzoek van [eisers sub 11] in behandeling is genomen.
In een e-mail van 12 februari 2018 vraagt de advocaat van de erfpachters aan de raadscommissie bevestiging dat ook het verlengingsverzoek van de erfpachters genoemd in zijn e-mail van 2 augustus 2017, waaronder eisers sub 1 t/m 10 in behandeling is genomen.
2.25. De raadscommissie geeft in haar brief van 22 februari 2018 als voorlopig oordeel onder meer dat eisers sub 1 t/m 10 het verlengingsverzoek te laat ingediend hebben en dat de e-mail van 2 augustus 2017 mede daardoor niet als rechtsgeldig verlengingsverzoek kan worden aangemerkt . Eisers sub 1 t/m 10 zien vervolgens af van de door de raadscommissie geboden termijn van vier weken om zich uit te laten over dit voorlopige oordeel en zijn verder geen partij meer in de procedure bij de raadscommissie en de gemeenteraad.
2.26. Namens [eisers sub 11] vult hun advocaat bij brief van 21 maart 2018 aan de raadscommissie de gronden van het verlengingsverzoek aan. De hoorzitting vindt op 4 april 2018 plaats.
2.27. De raadscommissie adviseert in haar advies van 27 augustus 2018 om het verlengingsverzoek van [eisers sub 11] niet in te willigen. De raad van de gemeente Zandvoort neemt dit advies over en besluit op 30 oktober 2018 het verlengingsverzoek niet in te willigen. Het besluit wordt in een brief van de gemeente van 8 november 2018 aan de advocaat van [eisers sub 11] medegedeeld.
De gemeente schrijft in dezelfde brief het volgende:
(…)
Dit besluit is een vervolg op en afronding van eerdere besluiten en uitlatingen van de gemeente. Volgens de erfpachtovereenkomst eindigt de erfpacht op 24 januari 2019. Op de voet van art. 5:98 BW laat de gemeente reeds nu weten dat zij na die datum de erfpacht daadwerkelijk als geëindigd beschouwt. (…)
2.28. Bij brief van 11 januari 2019 heeft de advocaat van de erfpachters onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van de gemeente:
(…)
Uw cliënte heeft tijdens de bespreking van 21 december 2018 aan vertegenwoordigers van cliënten een tweetal aanbiedingen gedaan.
Zij heeft de erfpachters aangeboden dat 1) de panden waarin nog een ondernemer actief is in bruikleen kunnen worden gegeven voor de duur van een jaar en dat die panden dan leeg dienen te worden opgeleverd en 2) dat zij bereid is de sloopkosten op zich te nemen indien de erfpachters afzien van een procedure waarbij de schade wordt verhaald. (…)
Cliënten achten voor discussie vatbaar of de sloopverplichting, die is verstopt in artikel 17 lid 3 van de AB55 en niet in de vestigingsakte (en evenmin in de leveringsaktes is opgenomen) mede in het licht van artikel 6:233 b BW, gelding heeft, en of zij derhalve tot sloop kunnen worden gehouden. Uit de toepasselijke wettelijke regeling volgt dit in ieder geval niet. Daarnaast komt hen deze bepaling ook onredelijk bezwarend voor. Zij vernietigen de bepaling daarom bij deze met een beroep op artikel 6:233 a BW.
Mochten cliënten echter wel aan artikel 17 lid 3 AB655 gebonden zijn, dan achten zij de voorwaarde het schadeverhaal te laten varen, zeker gezien de omstandigheden van het geval, onredelijk en onevenredig. Daarom zullen cliënten niet op het voorstel onder 2 van uw cliënten ingaan.
Zij wensen hun aanspraak op schadevergoeding (…) in ieder geval overeind te houden en zullen deze ook aan de rechter voorleggen.
(…)
2.29. De advocaat van de gemeente heeft per brief van 25 januari 2019 gereageerd en onder meer het volgende meegedeeld:
(…)
Naar het oordeel van de gemeente valt niet in te zien waarom de in de toepasselijke AB opgenomen sloopverplichting op grond van art. 6:233 sub b BW geen ‘gelding’ heeft, temeer nu het geen consumentenerfpacht betreft en de erfpacht onder de vigeur van het oud-BW is gevestigd. (…) De gemeente betwist dat de sloopverplichting onredelijk bezwarend is en dat die op de voet van art. 6:233 sub a BW kan worden vernietigd.
(…)
2.30. Eisers sub 2, 4 en 6 t/m 11 hebben een retentierecht (art.5:100 BW) ingeroepen op de aan hen in erfpacht uitgegeven zaken, zolang geen vergoeding is betaald.
2.31. Eiseres sub 3 heeft een verklaring getekend, die is opgenomen in een e-mail van 21 maart 2019, waarin zij instemt met beëindiging van het erfpachtrecht.
3 Het geschil
3.1. De erfpachters vorderen - samengevat - primair veroordeling van de gemeente om hun erfpachtrechten te verlengen met een periode van 50 jaar. Subsidiair vorderen de erfpachters om de gemeente te veroordelen aan hen te betalen een bedrag zoals per erfpachter aangegeven bij randnummer 3.24 in de dagvaarding. Zowel primair als subsidiair met veroordeling van de gemeente in de buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten.
3.2. De erfpachters leggen aan hun primaire vordering ten grondslag dat de gemeente gehouden is het in het raadsbesluit van 18 december 1962 opgenomen verlengingsrecht voor de erfpachtrechten na te komen. De subsidiare vordering is gegrond op de stelling dat de gemeente op basis van het erfpachtrecht danwel onrechtmatige daad (daarin bestaande dat de gemeente jegens hen heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur) schadeplichtig is geworden jegens hen.
3.3. De gemeente voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
Ontvankelijkheid
4.1. De gemeente heeft er onder meer op gewezen dat eiser sub 5 heeft meegewerkt aan de afsluiting van de nutsvoorzieningen, de sleutels van [B] 20 heeft ingeleverd en is vertrokken en om die reden niet kan worden ontvangen in zijn vordering.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat eiser sub 5 zijn sleutels heeft ingeleverd bij de gemeente.
Uit deze gang van zaken moet worden afgeleid dat eiser sub 5 instemt met de beëindiging van zijn erfpachtrecht. Niet is gesteld of gebleken dat hij dit slechts heeft gedaan onder protest of daarbij enig voorbehoud heeft gemaakt. Eiser sub 5 heeft onder deze omstandigheden geen recht meer op nakoming, zodat hij in de primaire vordering niet kan worden ontvangen. Omdat hij heeft ingestemd met de beëindiging van zijn erfpachtrecht, valt niet in te zien dat de gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Hij kan om die reden ook in de subsidiaire vordering tot schadevergoeding niet worden ontvangen.
Eiser sub 5 zal worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van de gemeente, zoals hierna onder de beslissing vermeld.
4.2. De gemeente heeft verder aangevoerd dat het door eisers sub 11 in 2016 ingediende verzoekschrift tot verlenging zich niet verhoudt met het ingenomen standpunt in deze procedure dat zij recht hebben op verlenging.
Voor zover de gemeente hiermee wil betogen dat deze eisers evenmin in hun vordering kunnen worden ontvangen, slaagt dit betoog niet. Het eerdere verzoek van eisers sub 11 kan worden opgevat als uitoefening van het door de erfpachters gestelde verlengingsrecht, zodat niet geoordeeld kan worden dat indiening van dat verzoek zich niet verdraagt met het thans ook door eisers sub 11 ingenomen standpunt. Eisers sub 11 kunnen derhalve worden ontvangen in hun vordering.
4.3. De gemeente heeft tijdens de comparitie van partijen haar beroep op niet-ontvankelijkheid van eiseres sub 3 ingetrokken.
De primaire vordering: nakoming verlengingsrecht
Standpunt erfpachters
4.4. De erfpachters voeren aan dat zij op grond van de aan hun (rechtsvoorgangers) in 1969 uitgegeven en in 1972 opgesplitste erfpachtrechten, na ommekomst van de overeengekomen termijn recht hebben op verlenging van het erfpachtrecht, tenzij een gemeentebelang zich daartegen verzet. Zij voeren daartoe het volgende aan.
4.5. Het recht op verlenging blijkt uit de vestigingsakte van 1969. Hierin is vermeld dat de erfpachtuitgifte plaatsvindt onder de in het raadsbesluit van 18 oktober 1966 vermelde bepalingen. In dat raadsbesluit van 18 oktober 1966 zijn de voorwaarden gehandhaafd, zoals deze ook zijn opgenomen in het raadsbesluit van 18 december 1962.
4.6. Het raadsbesluit van 1962 bepaalt dat de erfpachtuitgifte geschiedt voor een periode van 50 jaar en dat verlenging mogelijk is, tenzij het gemeentebelang zich daartegen verzet (hierna: de tenzij-bepaling). Deze tenzij-bepaling is naar aanleiding van een bespreking in 1962 tussen de gemeente en [A] en [B] (rechtsvoorgangers van de huidige erfpachters) opgenomen. Uit het gespreksverslag van deze bespreking volgt de bedoeling van partijen: de tenzij-bepaling moet zo worden uitgelegd dat de gemeente slechts onder zeer bijzondere omstandigheden van verlenging mag afzien.
4.7. De erfpachters verwijzen verder naar het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 24 april 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:CA2189) dat in een vergelijkbare zaak tussen de gemeente en andere erfpachters is gewezen. De rechtbank Amsterdam heeft daarin overwogen:
(…)
Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente een tijdelijk erfpachtrecht voor de duur van 50 jaar heeft uitgegeven aan de rechtsvoorgangers van de VvE c.s., welk erfpachtrecht eindigt op 30 oktober 2014. Ingevolge het besluit [het raadsbesluit van 18 december 1962, rechtbank] staat eveneens vast dat na afloop van die termijn van 50 jaar een mogelijkheid van verlenging bestaat, tenzij het gemeentebelang zich daartegen verzet.
(...)
Nu de rechtbank Amsterdam in dit vonnis heeft bepaald dat de erfpachters uit die procedure een verlengingsrecht toekomt, moet aan de erfpachters in deze zaak op grond van dezelfde argumentatie een recht op verlenging van het erfpachtrecht toekomen, aldus de erfpachters.
4.8. De gemeente baseert haar weigering om de erfpachtrechten te verlengen niet op de tenzij-bepaling, zij heeft daar geen beroep op gedaan. Zij wijst er alleen maar op dat de geldende algemene bepalingen en de verschuldigde canon niet meer up-to-date waren. Dit zijn volgens de erfpachters geen bijzondere omstandigheden als is bedoeld met de tenzij-bepaling.
4.9. Bovendien heeft de gemeente, omdat zij niet het recht op verlenging erkent, ook niet op de juiste wijze uitvoering gegeven aan de in artikel 16 AB55 aan haar toegekende bevoegdheid het erfpachtrecht te doen eindigen op basis van het algemeen nut, aldus nog steeds de erfpachters.
4.10. Voor zover komt vast te staan dat de gemeente een beroep kan doen op de tenzij-bepaling en zij niet gehouden is de vergoeding op grond van artikel 23 AB55 te voldoen, doen de erfpachters een beroep op artikel 6:248 lid 1 BW, ingevuld op basis van het in artikel 3:4 Awb neergelegde evenredigheidsbeginsel. Volgens de erfpachters brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid, ingevuld op basis van het in 3:4 Awb neergelegde evenredigheidsbeginsel, mee dat de gemeente het erfpachtrecht alleen mag eindigen wanneer op evenredige wijze het nadeel voor de erfpachters gecompenseerd wordt. Aangezien de gemeente niet compenseert, moet worden geoordeeld dat zij mee dient te werken aan verlenging van de erfpachtrechten, aldus de erfpachters.
Standpunt gemeente
4.11. De gemeente stelt voorop dat het raadsbesluit van 18 december 1962 niet relevant is voor de inhoud van de onderhavige erfpachtrechten, omdat in de akte van uitgifte erfpachtrecht uit 1969 niet naar dit raadsbesluit wordt verwezen. Verder voert de gemeente het volgende aan.
4.12. Voor zover het raadsbesluit van 18 december 1962 wel relevant zou zijn voor de erfpacht uit 1969 gaat het niet om een afdwingbaar recht op verlenging maar op een mogelijkheid tot verlenging waarvoor in artikel 7 AB55 de procedure is beschreven die moet worden gevolgd. Bij de beoordeling van een dergelijk verzoek moet een behoorlijke belangenafweging plaatsvinden. Een dergelijk verlengingsverzoek is ook ingediend door eisers sub 11 en door nog een andere erfpachter die geen partij is in deze procedure. De overige eisers trachtten zich na het verstrijken van de termijn van artikel 7 AB55 aan te sluiten bij het verlengingsverzoek van eisers sub 11. Zij hebben echter geen verlengingsverzoek gedaan, hetgeen door het verstrijken van de daarvoor geldende termijn ook niet meer mogelijk was. De ingediende verzoeken zijn op zorgvuldige wijze beoordeeld en afgewezen.
4.13. De tenzij-bepaling moet niet zo restrictief worden uitgelegd, dat de gemeente daarop alleen in zeer bijzondere omstandigheden een beroep kan doen. De gemeente benadrukt dat zij belang heeft bij het niet verlengen van de erfpachtrechten omdat het Passagegebied sterk verouderd is en door de voorgenomen herontwikkeling wordt gerevitaliseerd.
4.14. Verder is het raadsbesluit van 18 december 1962 geen overeenkomst tussen partijen maar legt het de interne bevoegdheid van de gemeente vast voor de erfpachtuitgifte. Het raadsbesluit behelst niet het erfpachtrecht zelf en het werkt ook zeker niet ten aanzien van rechtsopvolgers van de oorspronkelijke erfpachters. Dat de erfpachters ook beseffen dat er sprake is van een tijdelijk erfpachtrecht blijkt wel uit de ingediende verlengingsverzoeken. Indien men al van mening was geweest dat er een recht op verlenging bestond zou er immers niet om verlenging gevraagd hoeven te worden in een dergelijke procedure.
4.15. De verwijzing naar de artikelen 16 en 23 AB55 gaat hier niet op omdat die artikelen uitsluitend betrekking hebben op een situatie waarin een tussentijdse beëindiging van het erfpachtrecht plaatsvindt ten algemene nut en niet op een situatie waarin het erfpachtrecht eindigt doordat de termijn waarvoor het was uitgegeven is verstreken. Dat eerder met de erfpachters wel is gesproken over een mogelijke vergoeding kwam omdat de gemeente er toen naar streefde om de erfpacht voortijdig (minnelijk) te beëindigen. Die situatie doet zich thans, door het verstrijken van de termijn, echter niet meer voor en dat is ook de reden dat de gemeente op dit moment niet meer over een vergoeding wil spreken. Door het verstrijken van de termijn was een beroep op artikel 16 en 23 AB55 niet meer aan de orde en daarom heeft de gemeente dit ook niet gedaan.
4.16. De gemeente stelt dat het evenredigheidsbeginsel haar niet dwingt om de erfpachtrechten te verlengen. Toetsing aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is volgens de gemeente niet goed te onderscheiden van toetsing aan de redelijkheid en billijkheid. Van beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is in het goederenrecht niet snel sprake. Bij de toetsing aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het evenredigheidsbeginsel moet dus terughoudendheid in acht worden genomen. In de omstandigheden van het onderhavige geval is geen sprake van schending van het evenredigheidsbeginsel. Zij wijst er op dat het gebied waarin de in erfpacht uitgegeven grond is gelegen sterk verouderd is en dat herontwikkeling hard nodig is om het gebied te revitaliseren. Zij benadrukt dat er geen sprake is van onevenredig nadelige gevolgen voor de erfpachters. De erfpachters weten immers al zeer geruime tijd dat de gemeente niet voornemens was de erfpachtrechten te verlengen. En voor zover voor de erfpachters al enig nadeel bij niet-verlenging van de erfpacht hebben, weegt dat niet op tegen de duidelijke belangen van de gemeente, aldus nog steeds de gemeente.
Oordeel rechtbank
4.17. De rechtbank overweegt als volgt. De voorwaarden waaronder een perceel in erfpacht wordt gegeven, worden bepaald door de notariële vestigingsakte en de wettelijke bepalingen. De rechtszekerheid vereist dat een notariële vestigingsakte (van het erfpachtrecht) objectief moet worden uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte.
4.18. De vestigingsakte van het erfpachtrecht in 1969 verwijst naar een raadsbesluit van 18 oktober 1966. Dit besluit verwijst weer naar een raadsbesluit van 18 december 1962. Het raadsbesluit uit 1962 bepaalt dat de uitgifte van de erfpacht geschiedt voor een periode van 50 jaar met een mogelijkheid tot verlenging tenzij het gemeentebelang zich daartegen verzet.
4.19. De enkele verwijzing naar een raadsbesluit in de notariële vestigingsakte is niet voldoende om de in het raadsbesluit opgenomen voorwaarden onderdeel te laten zijn van de voorwaarden waaronder het erfpachtrecht is gevestigd. De inhoud van het erfpachtrecht volgt immers uit de akte van vestiging en krijgt zaaksgevolg door inschrijving van die akte in de openbare registers. Denkbaar is dat door een verwijzing in de vestigingsakte erfpachtrecht naar voorwaarden die niet in deze akte zijn opgenomen, deze voorwaarden toch onderdeel uitmaken van het erfpachtrecht. Daarvoor is dan wel vereist dat ook die voorwaarden door inschrijving in de openbare registers kenbaar zijn voor derden. Niet is gesteld of gebleken dat het raadsbesluit van 18 december 1962 in de openbare registers is ingeschreven, zodat aan het kenbaarheidsvereiste niet is voldaan. Hieruit volgt dat de voorwaarden in het raadsbesluit van 1962 geen onderdeel uitmaken van het erfpachtrecht.
4.20. De erfpachters beroepen zich nog op de partijbedoelingen zoals die blijken uit het besprekingsverslag van 18 december 1962. Die partijbedoelingen, en met name de gelding en de uitleg van de tenzij-bepaling, zou dan volgens de erfpachters doorwerken in de huidige relatie tussen erfpachters en de gemeente. Echter, niet de erfpachters maar hun rechtsvoorgangers zijn als partij betrokken geweest bij deze bespreking en de levering in 1969. De erfpachters beroepen zich dus op afspraken die niet zijzelf maar derden met de gemeente hebben gemaakt, terwijl die afspraken niet als zodanig in de erfpachtakte zijn vermeld, niet in de openbare registers zijn ingeschreven en niet is gesteld of gebleken dat (mogelijke) afspraken op enigerlei wijze aan de orde zijn geweest bij de aankoop van de verschillende erfpachtrechten door de erfpachters van hun rechtsvoorgangers. Zoals onder 4.17 is overwogen, dient de inhoud van het erfpachtrecht te worden vastgesteld op basis van objectieve uitleg van de notariële vestigingsakte. Dat brengt mee dat de niet in de vestigingsakte vastgelegde bedoelingen van de oorspronkelijk betrokken partijen niet relevant zijn. Om die reden treft het beroep van de erfpachters op die partijbedoelingen geen doel.
4.21. Uit het vorenstaande volgt dat de tenzij-bepaling die volgt uit het raadsbesluit van 18 december 1962 niet van toepassing is op de erfpachtrechten, zodat in het midden kan blijven hoe restrictief de tenzij-clausule uitgelegd moet worden. Echter, ook al zou de tenzij-bepaling gelden en bovendien restrictief geïnterpreteerd dienen te worden, dan nog mag de gemeente tot beëindiging van het erfpachtrecht overgaan. Naar normaal spraakgebruik genomen kan het gemeentebelang immers zeker ook bestaan uit het gebruik van de betrokken gronden door de gemeente om een in een nieuw bestemmingsplan opgenomen bestemming te verwezenlijken.
4.22. Dat de gemeente tot op heden geen beroep heeft gedaan op de tenzij-bepaling zal een gevolg zijn van de omstandigheid dat de gemeente van opvatting is dat die tenzij-bepaling hier geen rol speelt. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de gemeente terecht van die opvatting is uitgegaan.
4.23. Het betoog van de erfpachters dat de gemeente geen beroep heeft gedaan op een beëindiging van de erfpacht op grond van het algemeen nut en op onjuiste wijze invulling heeft gegeven aan artikel 16 AB55, slaagt evenmin. De artikelen 16 en 23 AB55 (hiervoor onder r.o. 2.6 weergegeven) zijn namelijk blijkens tekst en opbouw van de AB55 uitsluitend van toepassing op een tussentijdse beëindiging van een erfpachtrecht door de gemeente in het belang van het algemeen nut. Die situatie doet zich hier niet voor, zodat er ook op die grond geen verplichting tot verlenging bestaat.
4.24. Met betrekking tot het beroep van de erfpachters op artikel 6:248 lid 1 BW, ingevuld op basis van het in artikel 3:4 Awb neergelegde evenredigheidsbeginsel, overweegt de rechtbank dat zij - met de gemeente - van oordeel is dat artikel 6:248 BW in het goederenrecht, gelet op de vereiste rechtszekerheid, terughoudend moet worden toegepast. Gelet op hetgeen hieronder wordt overwogen is geen sprake van schending van het evenredigheidsbeginsel. Ook het beroep van de erfpachters op artikel 6:248 lid 1 BW gaat daarom niet op.
4.25. Uit het vorenstaande volgt dat de primaire vordering van de erfpachters moet worden afgewezen.
De subsidiaire vordering: schadevergoeding
Standpunt erfpachters
4.26. De erfpachters leggen aan hun subsidiaire vordering, tot schadevergoeding, primair ten grondslag dat de gemeente tekort schiet in de nakoming van de erfpachtovereenkomsten; zij voeren aan dat ze recht hebben op schadevergoeding op grond van art. 23 AB55 dan wel – subsidiair – op grond van artikel 6:248 lid 1 BW en het evenredigheidsbeginsel.
Subsidiair leggen de erfpachters aan hun vordering tot schadevergoeding ten grondslag dat de gemeente onrechtmatig jegens hen handelt omdat de gemeente in strijd handelt met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en meer in het bijzonder het evenredigheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het égalitébeginsel.
4.27. De erfpachters voeren aan dat de gemeente in strijd handelt met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen met zich mee dat de gemeente hen moet compenseren voor de schade die zij lijden. De erfpachters voeren daartoe onder meer aan dat voor zover zou komen vast te staan dat de gemeente een beroep op de tenzij-bepaling toekomt en dat zij niet gehouden is een vergoeding te betalen aan de erfpachters overeenkomstig het bepaalde in artikel 23 AB55, de eisen van redelijkheid en billijkheid, ingevuld op basis van het in 3:4 Awb neergelegde evenredigheidsbeginsel, meebrengen dat de gemeente het erfpachtrecht alleen mag eindigen wanneer op evenredige wijze het nadeel voor de erfpachters gecompenseerd wordt.
4.28. Verder stellen de erfpachters dat de gemeente handelt in strijd met het vertrouwensbeginsel. De gemeente heeft het vertrouwen gewekt dat de grond gekocht kon worden of het erfpachtrecht kon worden voortgezet. In dat verband wijzen zij op het in 2007 gevestigde voorkeursrecht op de erfpachtrechten. Erfpachters werd door de gemeente voorgehouden dat dit een waarde verhogend effect zou hebben. De vestiging van een dergelijk voorkeursrecht zou volgens de erfpachters overbodig zijn als de gemeente er toen van uit ging dat de erfpachtrechten niet zouden worden voortgezet. Verder wijzen de erfpachters op de brieven van de gemeente van 31 december 2008 aan de erfpachters (hiervoor weergegeven onder r.o. 2.11) en op de Notitie Erfpacht Middenboulevard 2009 (hiervoor onder r.o. 2.12). De gemeente wekt hiermee de indruk dat er gesprekken zouden komen over de voortzetting van het erfpachtrecht of koop van de grond. Deze gesprekken zouden plaatsvinden vanaf 2014. Verder is het vertrouwen gewekt dat bij beëindiging van de erfpachtrechten een schadevergoeding betaald wordt. In een enkel geval (bij Vastenburg) zijn concrete bedragen van € 30.000,- à € 40.000,- genoemd. Gelet op dit gewekte vertrouwen stond het de gemeente niet vrij om de erfpachtrechten niet te verlengen, aldus nog steeds de erfpachters.
4.29. De erfpachters verklaren voorts dat de gemeente zich schuldig heeft gemaakt aan schending van het gelijkheidsbeginsel. Zij stellen dat zij in een zeer nadelige positie zijn gebracht terwijl de gemeente met andere erfpachters in hetzelfde gebied, de erfpachtrechten voortzet. Dit terwijl in die gevallen sprake is van een tijdelijk erfpachtrecht dat onder identieke feitelijke omstandigheden en met dezelfde overwegingen en afwegingen tot stand is gekomen. Door thans hun erfpachtrechten niet te voort te zetten terwijl andere erfpachtrechten wel zijn voortgezet, heeft de gemeente zonder objectief gerechtvaardigde gronden gelijke gevallen niet op gelijke wijze behandeld, hetgeen onrechtmatig is jegens de erfpachters.
4.30. Door de erfpachters is nog een beroep gedaan op schending van het égalitébeginsel. De gemeente moet de erfpachters compenseren voor de onevenredige schade die ontstaat door haar uitoefening van een aan het publiekrecht ontleende bevoegdheid. De erfpachters stellen dat de planologische wijziging van het Passagegebied slechts mogelijk is door opoffering van hun belangen bij voortgezet erfpachtgebruik. Zij lijden hierdoor aanzienlijke vermogensschade. Niet valt in te zien waarom de plannen niet gewijzigd kunnen worden zodat de [B] blijft bestaan en de erfpachtrechten kunnen worden verlengd. De beëindiging van de erfpachtrechten was voor erfpachters niet voorzienbaar. Immers, bij vestiging van de erfpachtrechten is toegezegd dat het niet de bedoeling was dat de gemeente de grond zou terugnemen en omdat de gemeente in de periode 2008 t/m 2011 heeft aangekondigd dat de erfpachters een aanbod zouden ontvangen om het bloot eigendom van de grond te kopen of het erfpachtrecht voort te zetten. Er was derhalve voor hen op relevante momenten (bij de aankoop van het erfpachtrecht) dus geen aanleiding om te vermoeden dat de gemeente de erfpachtrechten zou beëindigen en haar toezeggingen zou schenden. De erfpachters dragen nu de lasten van de door de gemeente ten bate van het algemeen belang voorgestane wijziging van de ruimtelijke situatie, hetgeen volgens de erfpachters in strijd is met het égalitébeginsel.
4.31. Tot slot voeren de erfpachters aan dat zij in staat en bereid zijn de door de gemeente gewenste ruimtelijke aanpassingen zelf ter hand te nemen, binnen de randvoorwaarden zoals die op basis van de goede ruimtelijke ordening kunnen en mogen worden gesteld. De erfpachters hebben hiervoor in een brief van 8 februari 2020 concrete voorstellen aan de gemeente gedaan. Zij zijn bereid om deze ontwikkeling te laten plaatsvinden tegen een financiële tegenprestatie aan de gemeente die gelijk wordt gesteld aan de marktconforme canon of grondprijs die de gemeente had kunnen verkrijgen indien de erfpachtrechten zonder de ruimtelijke ontwikkeling zouden zijn voortgezet. Zij voeren aan dat de gemeente echter niet bereid is naar een dergelijke oplossing te zoeken en het standpunt inneemt dat op die manier een onterechte ‘bestemmingswinst’ wordt gemaakt, terwijl die bestemmingswinst aan de gemeente hoort toe te vallen. Zij stellen dat er voor hen helemaal geen bestemmingswinst in het verschiet ligt omdat zij (gerelateerd aan de situatie van voortzetting van het erfpachtrecht in de huidige staat) de waarde van hun opstallen verliezen en daarnaast opnieuw zullen moeten bouwen en dat het op geen enkele wijze redelijk en evenwichtig is dat de gemeente die bestemmingswinst zelf volledig kan innen terwijl de erfpachters met lege handen en een aanzienlijke schade achterblijven.
Standpunt gemeente
4.32. De gemeente voert aan dat geen sprake is van schending van het evenredigheidsbeginsel. Zij wijst er op dat het gebied waarin de in erfpacht uitgegeven grond is gelegen sterk verouderd is en dat herontwikkeling hard nodig is om het gebied te revitaliseren. Zij benadrukt dat er geen sprake is van onevenredig nadelige gevolgen voor de erfpachters. De erfpachters weten immers al zeer geruime tijd dat de gemeente niet voornemens was de erfpachtrechten te verlengen. En voor zover de erfpachters al enig nadeel bij niet-verlenging van de erfpacht hebben, weegt dat niet op tegen de duidelijke belangen van de gemeente.
4.33. De gemeente betwist verder dat in strijd met het vertrouwensbeginsel is gehandeld. Zij wijst er op dat de brief van 31 december 2008 dateert van 11 jaar geleden. Op dat moment hadden de erfpachtrechten nog een looptijd van 10 jaar. Zij benadrukt dat voorafgaande aan de brief van 31 december 2008 maar ook daarna de plannen voor de Middenboulevard herhaaldelijk zijn gewijzigd. Na het onthouden van de goedkeuring aan het bestemmingsplan door Gedeputeerde Staten, is het project Middenboulevard gestopt. Erfpachters zijn er steeds op gewezen dat hun mogelijkheden afhankelijk zouden zijn van een nog vast te stellen bestemmingsplan en/of van de vraag of de panden op de percelen waarop de erfpachtrechten rusten zouden worden gehandhaafd. Volgens de gemeente is geen vertrouwen gewekt dat gekocht of verlengd zou worden.
4.34. De gemeente betwist dat zij het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. De gevallen waarop de erfpachters doelen, de Burgemeester van Fenemaflat en [A] Palace, zijn op een essentieel onderdeel ongelijk aan die van de erfpachters. Deze locaties zijn wel inpasbaar in de plannen van de gemeente. De gemeente betwist dat zij de plannen hierop heeft aangepast. De gemeente benadrukt dat meerdere erfpachtrechten in het plangebied zijn geëindigd en andere erfpachtrechten gaan eindigen. Zij wijst er op dat dit ook meermalen aan de erfpachters is toegelicht.
4.35. De gemeente betwist dat de nadelen voor de erfpachters van het besluit om de erfpachtrechten niet voort te zetten onevenredig zijn en buiten het normale maatschappelijke of bedrijfsrisico vallen. De erfpachters hebben een tijdelijk erfpachtrecht gekocht waarmee de gemeente niets van doen heeft. Gelet op de inhoud van de erfpachtakte hadden de erfpachters rekening behoren te houden met een aflopende erfpacht, aldus de gemeente.
4.36. De gemeente voert naar aanleiding van de stelling van de erfpachters dat zij in staat en bereid zijn de door de gemeente gewenste ruimtelijke aanpassingen zelf ter hand te nemen aan dat zij eigenaar is van de grond waarop de erfpachtrechten rusten en dat aan haar, na de beëindiging van de erfpachtrechten door het verstrijken van de termijn, het recht toekomt om die gronden zelf te betrekken in de door haar beoogde herontwikkeling. De gemeente wijst er op dat de erfpachters bij hun voorstel alleen uitgaan van hun eigen belang en voorbij gaan aan het belang van de gemeente als eigenaar van de grond. Zij verklaart dat zij moet kunnen kiezen voor een afgewogen plan, waarin naast andere erfpachten in het gebied de verouderde kiosken plaatsmaken voor nieuwe plannen met een ruime doorgang naar de kust. Voorts voert zij aan dat de plannen voorzien in een integrale herontwikkeling van het gebied waarvan het bouwdeel dat de erfpachters zouden willen realiseren slechts een onderdeel is, terwijl de realisatie van een integraal plan zekerder is als de eigendom van de daarvoor benodigde grond in één hand is. De gemeente stelt dat aan het voorstel van de erfpachters veel haken en ogen zitten en dat ingaan op dat voorstel indruist tegen haar eigen belang.
oordeel rechtbank
Artikel 23AB55
4.37. Zoals hierboven overwogen gaat het betoog van de erfpachters dat de gemeente ten onrechte de artikelen 16 en 23 AB55 niet toepast en geen beroep doet op beëindiging van de erfpacht op grond van het algemeen nut, niet op. De bepalingen van de artikelen 16 en 23 AB55 zijn uitsluitend van toepassing bij een tussentijdse beëindiging van een erfpachtrecht door de gemeente. Die situatie doet zich hier niet voor. De erfpacht is door het aflopen van de afgesproken termijn van vijftig jaar geëindigd. De gemeente is dan ook niet op grond van artikel 23 lid 1 AB55 verplicht om de erfpachters te compenseren.
Evenredigheidsbeginsel
4.38. Het evenredigheidsbeginsel houdt in dat de overheid ervoor moet zorgen dat de lasten of nadelige gevolgen van een overheidsbesluit voor een burger niet onevenredig zijn aan de met dat besluit te dienen doelen. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van strijdigheid met het evenredigheidsbeginsel. De gemeente heeft een duidelijk belang bij herontwikkeling van het [B] -gebied. De kiosken op de percelen waarop de erfpachtrechten rusten zijn vervallen en de herontwikkeling van het gebied is noodzakelijk om het gebied nieuw leven in te blazen. Het besluit tot herontwikkeling is onmiskenbaar van groot belang voor de ontwikkeling van de gemeente Zandvoort.
De erfpachters wisten dat er sprake was van tijdelijke erfpachtrechten, die (behoudens verlenging of her-uitgifte) in 2019 zouden aflopen. Bovendien wisten zij al vele jaren dat de gemeente niet van plan was tot verlenging of her-uitgifte van de erfpachtrechten, zodat zij op die situatie hadden kunnen inspelen. Dat zij dat mogelijk niet hebben gedaan, kunnen zij niet aan de gemeente tegenwerpen.
Vertrouwensbeginsel
4.39. De erfpachters stellen dat zij vooral aan de brieven en gesprekken in de periode 2008 t/m 2011 het gerechtvaardigd vertrouwen mochten ontlenen dat verlengd of gekocht zou kunnen worden. De rechtbank volgt erfpachters daarin niet. Uit de inhoud van de overgelegde brieven, ook de brieven na 2011, blijkt dat de gemeente steeds heeft laten weten dat geen sprake was van onderhandelingen en dat de gemeente zeker niet van plan was de erfpachtrechten te verlengen. De gesprekken met erfpachters over de toekomst van hun erfpachtrecht waren vrijblijvend en een en ander hing af van het bestemmingsplan dat nog vastgesteld moest worden.Bovendien was in ieder geval na ontvangst van de brief van 21 november 2012 (hiervoor weergegeven onder 2.15) voor de erfpachters duidelijk dat er van verlenging van hun erfpachtrechten dan wel heruitgifte van de erfpachtrechten geen sprake zou zijn. Bij gelegenheid van de zitting van 25 februari 2020 voeren de erfpachters ook aan dat alle plannen van de gemeente de afgelopen jaren voor herinrichting van het [B] -gebied tot gevolg hadden dat de zittende erfpachters in meerderheid hun boeltje bij elkaar moesten pakken. Reeds hieruit volgt dat het voor de erfpachters al langere tijd duidelijk was dat zij er niet op konden vertrouwen dat de erfpachtrechten zouden worden verlengd of vernieuwd. Ook het beroep van de erfpachters op strijdigheid met het vertrouwensbeginsel slaagt dus niet.
Gelijkheidsbeginsel
4.40. Geoordeeld wordt dat er ook geen sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel door de gemeente. In het licht van het uitgebreide verweer van de gemeente onderbouwen de erfpachters onvoldoende in welke concrete gevallen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank oordeelt dat het gelijkheidsbeginsel niet is geschonden.
Egalitébeginsel
4.41. De rechtbank overweegt als volgt. Het égalitébeginsel houdt in dat toerekenbare schade boven het normale maatschappelijke of ondernemersrisico (onevenredig nadeel) van de benadeelde, vergoed kan worden. Voorts moet de benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar getroffen worden.
4.42. Uit niets blijkt dat de erfpachters bij aankoop van hun erfpachtrecht gerechtvaardigd mochten vertrouwen dat dit aflopende recht in 2019 verlengd of vernieuwd zou worden. Mocht dit anders zijn, dan moet uit de vele mededelingen van de gemeente over de loop van de jaren duidelijk zijn dat de situatie wijzigde en niet meer op verlenging vertrouwd mocht worden. Daarbij komt dat niet is gesteld of gebleken dat de erfpachters onevenredig nadeel lijden. De gemeente is niet gehouden is tot enige nadeelcompensatie.
Ruimtelijke aanpassingen
4.43. De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheid dat de gemeente niet wil meegaan in het voorstel van de erfpachters om een deel van de herontwikkeling door de erfpachters te laten uitvoeren, niet onrechtmatig is jegens de erfpachters. Zoals uit de inhoud van dit vonnis blijkt bestaat er geen aanspraak op verlenging van de erfpachtrechten en heeft de gemeente na het verstrijken van de termijn van uitgifte (dus) weer de volledige eigendom van de grond. Als eigenaar van de grond mag zij ook zelf beschikken over de invulling van het gebruik van de grond, waaronder de keuze van de partij(en) die zij inschakelt voor de planontwikkeling. De rechtbank is van oordeel dat de gemeente haar besluit om niet in te gaan op het voorstel van de erfpachters in haar brief van 12 februari 2020 (door de gemeente overgelegd als prod. 24) ook voldoende heeft gemotiveerd.
Slotsom
4.44. Uit het vorenstaande volgt dat er geen grond bestaat voor schadevergoeding aan de erfpachters en dat ook de subsidiaire vordering moet worden afgewezen.
Proceskosten
4.45. De erfpachters worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op:
vastrecht € 4.030,00
salaris advocaat € 7.712,00 (2 punten à € 3.856,00)
totaal € 11.742,00
5 De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart eiser sub 5 niet-ontvankelijk in zijn vorderingen;
5.2. wijst het gevorderde af;
5.3. veroordeelt de erfpachters (inclusief eiser sub 5) tot betaling aan de gemeente van een bedrag van € 11.742,00 ter zake van de proceskosten;
5.4. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman, mr. P.M. Wamsteker en mr. N.B.F. Telders en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2020.
type: 1155
coll: