ECLI:NL:RBNHO:2014:11238

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 14/1888 uitspraak van de meervoudige kamer van 2 december 2014 in de zaak tussen [eiser], te [woonplaats], eiser, en het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Uitgeest, verweerder.

Bij besluit van [datum.bip] (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiser om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van [datum.bob] (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op [datum.zitting]. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. N.A.F. Zuurbier.

1. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, onder c van de Wro is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a van de Wro betrekken burgemeesters en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak. Op grond van artikel 1.5, eerste lid, van de Invoeringswet Wabo wordt een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10, eerste lid, dat onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel 2.1 van de Wabo van kracht en onherroepelijk is, gelijkgesteld met een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van die wet. 2.1 Eiser is sinds juni 1997 eigenaar van het perceel, plaatselijk bekend [perceel]. Hij heeft verweerder op 2 mei 2012 verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij lijdt als gevolg van het projectbesluit “herinrichting sportpark de Koog en woningbouw De Kuil” van 2 maart 2010. Voordien vigeerde het bestemmingsplan “De Koog, sector 1”. 2.2 Bij het in bezwaar gehandhaafde besluit heeft verweerder de aanvraag afgewezen. Daarbij heeft verweerder zich gebaseerd op het advies van augustus 2013 van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). De SAOZ heeft zich op het standpunt gesteld dat de planologische mutatie ten tijde van de aankoop van eisers perceel voorzienbaar was. Daartoe is redengevend dat in de “Structuurvisie Uitgeest 2010” (hierna: structuurvisie), vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 24 februari 1994, sportcomplex De Koog is beschreven en aangeduid als potentiële bouwlocatie 3. Van een reële bouwlocatie op korte termijn was geen sprake omdat de herinrichting van het sportterrein werd gezien als kapitaalvernietiging. Dat wel is vastgehouden aan de bouwlocatie als beleidstreven, blijkt volgens verweerder uit de vaststelling van het bestemmingsplan “De Koog – Sector 1, eerste herziening”, vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 29 januari 1998, waarbij invulling is gegeven aan bouwlocatie 3. Op grond van dit bestemmingsplan heeft ook eiser zijn woning kunnen bouwen. 3. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van het advies van de SAOZ omdat daarin ten onrechte is gesteld dat de planologische ontwikkeling voorzienbaar was. Uit een letterlijke lezing van de structuurvisie volgt immers dat locatie 3 niet beschikbaar was als bouwlocatie. De met het projectbesluit mogelijk gemaakte bebouwing was voor hem dan ook niet voorzienbaar. 4.1 De rechtbank stelt vast dat partijen verdeeld zijn over de vraag of de bij het projectbesluit mogelijk gemaakte ontwikkeling voorzienbaar was. 4.2 Onder verwijzing naar jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie onder meer de uitspraak van 12 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:403) overweegt de rechtbank dat als ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, de planschade voorzienbaar is en voor rekening van de koper dient te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat zodanig beleidsvoornemen een formele status heeft. 4.3 Vaststaat dat het projectbesluit betrekking heeft op een gedeelte van de gronden die in hoofdstuk 5 van de structuurvisie zijn aangewezen als potentiele bouwlocatie 3 – sportcomplex/zwembad, één van de acht in dit hoofdstuk aangewezen potentiële bouwlocaties in de gemeente Uitgeest. De potentiële bouwlocaties zijn ook als zodanig ingetekend in afbeelding 13. In hoofdstuk 5.2 zijn de potentiële bouwlocaties vervolgens aan de hand van de in hoofdstuk 5.1 opgenomen criteria beoordeeld. Voor zover hier van belang is daar aangegeven dat bouwlocatie 3 op zich een goede bouwlocatie is, maar dat deze in verband met kapitaalvernietiging niet beschikbaar is. Voor de juistheid van de lezing van verweerder dat deze opmerking in tijd is beperkt en dat uit de structuurvisie moet worden begrepen dat de bedoelde gronden slechts voor korte termijn niet beschikbaar zijn, ziet de rechtbank in de tekst van de structuurvisie geen aanknopingspunten. Na beoordeling van de acht potentiële bouwlocaties is in hoofdstuk 5 geconcludeerd dat van deze acht potentiële bouwlocaties alleen de locaties 1 en 8 als reële mogelijkheid overblijven en dat van deze beide locaties de Limmerkoog (locatie 8) de meest geschikte bouwlocatie op de middellange termijn is. De structuurvisie gelezen, vormen de hoofdstukken 1 tot en met 5, waarin achtereenvolgens de onderwerpen vigerend beleid, functionele beschrijving, infrastructuur, landschap en potentiële bouwlocaties zijn behandeld, de opmaat naar hoofdstuk 6 waarin – ook onder die noemer – de daadwerkelijke structuurvisie is opgetekend alsook verbeeld in afbeelding 19, aangeduid als UITGEEST - STRUCTUURVISIE 2010. In de (afbeelding van de) structuurvisie is de in hoofdstuk 5 aangewezen potentiële bouwlocatie 3 niet aangeduid als een “toekomstig woongebied”, maar zijn deze gronden aangewezen overeenkomstig de toen geldende bestemming(en). Voor haar oordeel ziet de rechtbank voorts grond in de tekst van hoofdstuk 6 waar er nogmaals op is gewezen dat de locatie aan de zuid-westzijde (zijnde de potentiële bouwlocatie 3) niet beschikbaar is om redenen van kapitaalvernietiging alsook omdat het beleid van de gemeente er tot op heden op is gericht om de sportvoorzieningen op die plaats te concentreren. 4.5 Gelet op de opbouw en inhoud van de structuurvisie, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden geoordeeld dat eiser rekening heeft moeten houden met de ontwikkeling die door het projectbesluit mogelijk is gemaakt. De omstandigheid dat op grond van het bestemmingsplan “De Koog – Sector 1, eerste herziening”, vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 29 januari 1998, woningbouw mogelijk is gemaakt op een gedeelte van de gronden die in de structuurvisie waren aangewezen als potentiële bouwlocatie 3 maakt niet dat eiser, in weerwil van hetgeen hiervoor is overwogen over de structuurvisie, rekening had moeten houden met woningbouw op de gronden waarop het projectbesluit betrekking heeft, te minder omdat voornoemd bestemmingsplan niet ziet op die gronden. 5. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Het bestreden besluit wordt vernietigd omdat het, in strijd met het bepaalde in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht, onzorgvuldig is voorbereid. De rechtbank ziet in dit geval geen mogelijkheid om tot een finale geschilbeslechting te komen. Daartoe is van belang de door verweerder nader te maken beoordeling in welk verband de rechtbank voorziet dat met het nemen van een nieuw besluit enige tijd zal zijn gemoeid. Verweerder zal derhalve opnieuw moeten beslissen op het bezwaar, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. 6.

De rechtbank - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 165,00 aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Kaajan, voorzitter, en mr. J.M. Janse van Mantgem en mr. W.B. Klaus, leden, in aanwezigheid van mr. P.C. van der Vlugt, griffier.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 december 2014. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 14/1888 uitspraak van de meervoudige kamer van 2 december 2014 in de zaak tussen [eiser], te [woonplaats], eiser, en het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Uitgeest, verweerder.

Bij besluit van [datum.bip] (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiser om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van [datum.bob] (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op [datum.zitting]. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. N.A.F. Zuurbier.

1. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, onder c van de Wro is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a van de Wro betrekken burgemeesters en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak. Op grond van artikel 1.5, eerste lid, van de Invoeringswet Wabo wordt een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10, eerste lid, dat onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel 2.1 van de Wabo van kracht en onherroepelijk is, gelijkgesteld met een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van die wet. 2.1 Eiser is sinds juni 1997 eigenaar van het perceel, plaatselijk bekend [perceel]. Hij heeft verweerder op 2 mei 2012 verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij lijdt als gevolg van het projectbesluit “herinrichting sportpark de Koog en woningbouw De Kuil” van 2 maart 2010. Voordien vigeerde het bestemmingsplan “De Koog, sector 1”. 2.2 Bij het in bezwaar gehandhaafde besluit heeft verweerder de aanvraag afgewezen. Daarbij heeft verweerder zich gebaseerd op het advies van augustus 2013 van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). De SAOZ heeft zich op het standpunt gesteld dat de planologische mutatie ten tijde van de aankoop van eisers perceel voorzienbaar was. Daartoe is redengevend dat in de “Structuurvisie Uitgeest 2010” (hierna: structuurvisie), vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 24 februari 1994, sportcomplex De Koog is beschreven en aangeduid als potentiële bouwlocatie 3. Van een reële bouwlocatie op korte termijn was geen sprake omdat de herinrichting van het sportterrein werd gezien als kapitaalvernietiging. Dat wel is vastgehouden aan de bouwlocatie als beleidstreven, blijkt volgens verweerder uit de vaststelling van het bestemmingsplan “De Koog – Sector 1, eerste herziening”, vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 29 januari 1998, waarbij invulling is gegeven aan bouwlocatie 3. Op grond van dit bestemmingsplan heeft ook eiser zijn woning kunnen bouwen. 3. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van het advies van de SAOZ omdat daarin ten onrechte is gesteld dat de planologische ontwikkeling voorzienbaar was. Uit een letterlijke lezing van de structuurvisie volgt immers dat locatie 3 niet beschikbaar was als bouwlocatie. De met het projectbesluit mogelijk gemaakte bebouwing was voor hem dan ook niet voorzienbaar. 4.1 De rechtbank stelt vast dat partijen verdeeld zijn over de vraag of de bij het projectbesluit mogelijk gemaakte ontwikkeling voorzienbaar was. 4.2 Onder verwijzing naar jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie onder meer de uitspraak van 12 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:403) overweegt de rechtbank dat als ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, de planschade voorzienbaar is en voor rekening van de koper dient te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat zodanig beleidsvoornemen een formele status heeft. 4.3 Vaststaat dat het projectbesluit betrekking heeft op een gedeelte van de gronden die in hoofdstuk 5 van de structuurvisie zijn aangewezen als potentiele bouwlocatie 3 – sportcomplex/zwembad, één van de acht in dit hoofdstuk aangewezen potentiële bouwlocaties in de gemeente Uitgeest. De potentiële bouwlocaties zijn ook als zodanig ingetekend in afbeelding 13. In hoofdstuk 5.2 zijn de potentiële bouwlocaties vervolgens aan de hand van de in hoofdstuk 5.1 opgenomen criteria beoordeeld. Voor zover hier van belang is daar aangegeven dat bouwlocatie 3 op zich een goede bouwlocatie is, maar dat deze in verband met kapitaalvernietiging niet beschikbaar is. Voor de juistheid van de lezing van verweerder dat deze opmerking in tijd is beperkt en dat uit de structuurvisie moet worden begrepen dat de bedoelde gronden slechts voor korte termijn niet beschikbaar zijn, ziet de rechtbank in de tekst van de structuurvisie geen aanknopingspunten. Na beoordeling van de acht potentiële bouwlocaties is in hoofdstuk 5 geconcludeerd dat van deze acht potentiële bouwlocaties alleen de locaties 1 en 8 als reële mogelijkheid overblijven en dat van deze beide locaties de Limmerkoog (locatie 8) de meest geschikte bouwlocatie op de middellange termijn is. De structuurvisie gelezen, vormen de hoofdstukken 1 tot en met 5, waarin achtereenvolgens de onderwerpen vigerend beleid, functionele beschrijving, infrastructuur, landschap en potentiële bouwlocaties zijn behandeld, de opmaat naar hoofdstuk 6 waarin – ook onder die noemer – de daadwerkelijke structuurvisie is opgetekend alsook verbeeld in afbeelding 19, aangeduid als UITGEEST - STRUCTUURVISIE 2010. In de (afbeelding van de) structuurvisie is de in hoofdstuk 5 aangewezen potentiële bouwlocatie 3 niet aangeduid als een “toekomstig woongebied”, maar zijn deze gronden aangewezen overeenkomstig de toen geldende bestemming(en). Voor haar oordeel ziet de rechtbank voorts grond in de tekst van hoofdstuk 6 waar er nogmaals op is gewezen dat de locatie aan de zuid-westzijde (zijnde de potentiële bouwlocatie 3) niet beschikbaar is om redenen van kapitaalvernietiging alsook omdat het beleid van de gemeente er tot op heden op is gericht om de sportvoorzieningen op die plaats te concentreren. 4.5 Gelet op de opbouw en inhoud van de structuurvisie, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden geoordeeld dat eiser rekening heeft moeten houden met de ontwikkeling die door het projectbesluit mogelijk is gemaakt. De omstandigheid dat op grond van het bestemmingsplan “De Koog – Sector 1, eerste herziening”, vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 29 januari 1998, woningbouw mogelijk is gemaakt op een gedeelte van de gronden die in de structuurvisie waren aangewezen als potentiële bouwlocatie 3 maakt niet dat eiser, in weerwil van hetgeen hiervoor is overwogen over de structuurvisie, rekening had moeten houden met woningbouw op de gronden waarop het projectbesluit betrekking heeft, te minder omdat voornoemd bestemmingsplan niet ziet op die gronden. 5. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Het bestreden besluit wordt vernietigd omdat het, in strijd met het bepaalde in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht, onzorgvuldig is voorbereid. De rechtbank ziet in dit geval geen mogelijkheid om tot een finale geschilbeslechting te komen. Daartoe is van belang de door verweerder nader te maken beoordeling in welk verband de rechtbank voorziet dat met het nemen van een nieuw besluit enige tijd zal zijn gemoeid. Verweerder zal derhalve opnieuw moeten beslissen op het bezwaar, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. 6.

De rechtbank - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 165,00 aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Kaajan, voorzitter, en mr. J.M. Janse van Mantgem en mr. W.B. Klaus, leden, in aanwezigheid van mr. P.C. van der Vlugt, griffier.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 december 2014. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 14/1888 uitspraak van de meervoudige kamer van 2 december 2014 in de zaak tussen [eiser], te [woonplaats], eiser, en het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Uitgeest, verweerder.

Bij besluit van [datum.bip] (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiser om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van [datum.bob] (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op [datum.zitting]. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. N.A.F. Zuurbier.

1. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, onder c van de Wro is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a van de Wro betrekken burgemeesters en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak. Op grond van artikel 1.5, eerste lid, van de Invoeringswet Wabo wordt een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10, eerste lid, dat onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel 2.1 van de Wabo van kracht en onherroepelijk is, gelijkgesteld met een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van die wet. 2.1 Eiser is sinds juni 1997 eigenaar van het perceel, plaatselijk bekend [perceel]. Hij heeft verweerder op 2 mei 2012 verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij lijdt als gevolg van het projectbesluit “herinrichting sportpark de Koog en woningbouw De Kuil” van 2 maart 2010. Voordien vigeerde het bestemmingsplan “De Koog, sector 1”. 2.2 Bij het in bezwaar gehandhaafde besluit heeft verweerder de aanvraag afgewezen. Daarbij heeft verweerder zich gebaseerd op het advies van augustus 2013 van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). De SAOZ heeft zich op het standpunt gesteld dat de planologische mutatie ten tijde van de aankoop van eisers perceel voorzienbaar was. Daartoe is redengevend dat in de “Structuurvisie Uitgeest 2010” (hierna: structuurvisie), vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 24 februari 1994, sportcomplex De Koog is beschreven en aangeduid als potentiële bouwlocatie 3. Van een reële bouwlocatie op korte termijn was geen sprake omdat de herinrichting van het sportterrein werd gezien als kapitaalvernietiging. Dat wel is vastgehouden aan de bouwlocatie als beleidstreven, blijkt volgens verweerder uit de vaststelling van het bestemmingsplan “De Koog – Sector 1, eerste herziening”, vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 29 januari 1998, waarbij invulling is gegeven aan bouwlocatie 3. Op grond van dit bestemmingsplan heeft ook eiser zijn woning kunnen bouwen. 3. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van het advies van de SAOZ omdat daarin ten onrechte is gesteld dat de planologische ontwikkeling voorzienbaar was. Uit een letterlijke lezing van de structuurvisie volgt immers dat locatie 3 niet beschikbaar was als bouwlocatie. De met het projectbesluit mogelijk gemaakte bebouwing was voor hem dan ook niet voorzienbaar. 4.1 De rechtbank stelt vast dat partijen verdeeld zijn over de vraag of de bij het projectbesluit mogelijk gemaakte ontwikkeling voorzienbaar was. 4.2 Onder verwijzing naar jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie onder meer de uitspraak van 12 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:403) overweegt de rechtbank dat als ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, de planschade voorzienbaar is en voor rekening van de koper dient te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat zodanig beleidsvoornemen een formele status heeft. 4.3 Vaststaat dat het projectbesluit betrekking heeft op een gedeelte van de gronden die in hoofdstuk 5 van de structuurvisie zijn aangewezen als potentiele bouwlocatie 3 – sportcomplex/zwembad, één van de acht in dit hoofdstuk aangewezen potentiële bouwlocaties in de gemeente Uitgeest. De potentiële bouwlocaties zijn ook als zodanig ingetekend in afbeelding 13. In hoofdstuk 5.2 zijn de potentiële bouwlocaties vervolgens aan de hand van de in hoofdstuk 5.1 opgenomen criteria beoordeeld. Voor zover hier van belang is daar aangegeven dat bouwlocatie 3 op zich een goede bouwlocatie is, maar dat deze in verband met kapitaalvernietiging niet beschikbaar is. Voor de juistheid van de lezing van verweerder dat deze opmerking in tijd is beperkt en dat uit de structuurvisie moet worden begrepen dat de bedoelde gronden slechts voor korte termijn niet beschikbaar zijn, ziet de rechtbank in de tekst van de structuurvisie geen aanknopingspunten. Na beoordeling van de acht potentiële bouwlocaties is in hoofdstuk 5 geconcludeerd dat van deze acht potentiële bouwlocaties alleen de locaties 1 en 8 als reële mogelijkheid overblijven en dat van deze beide locaties de Limmerkoog (locatie 8) de meest geschikte bouwlocatie op de middellange termijn is. De structuurvisie gelezen, vormen de hoofdstukken 1 tot en met 5, waarin achtereenvolgens de onderwerpen vigerend beleid, functionele beschrijving, infrastructuur, landschap en potentiële bouwlocaties zijn behandeld, de opmaat naar hoofdstuk 6 waarin – ook onder die noemer – de daadwerkelijke structuurvisie is opgetekend alsook verbeeld in afbeelding 19, aangeduid als UITGEEST - STRUCTUURVISIE 2010. In de (afbeelding van de) structuurvisie is de in hoofdstuk 5 aangewezen potentiële bouwlocatie 3 niet aangeduid als een “toekomstig woongebied”, maar zijn deze gronden aangewezen overeenkomstig de toen geldende bestemming(en). Voor haar oordeel ziet de rechtbank voorts grond in de tekst van hoofdstuk 6 waar er nogmaals op is gewezen dat de locatie aan de zuid-westzijde (zijnde de potentiële bouwlocatie 3) niet beschikbaar is om redenen van kapitaalvernietiging alsook omdat het beleid van de gemeente er tot op heden op is gericht om de sportvoorzieningen op die plaats te concentreren. 4.5 Gelet op de opbouw en inhoud van de structuurvisie, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden geoordeeld dat eiser rekening heeft moeten houden met de ontwikkeling die door het projectbesluit mogelijk is gemaakt. De omstandigheid dat op grond van het bestemmingsplan “De Koog – Sector 1, eerste herziening”, vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 29 januari 1998, woningbouw mogelijk is gemaakt op een gedeelte van de gronden die in de structuurvisie waren aangewezen als potentiële bouwlocatie 3 maakt niet dat eiser, in weerwil van hetgeen hiervoor is overwogen over de structuurvisie, rekening had moeten houden met woningbouw op de gronden waarop het projectbesluit betrekking heeft, te minder omdat voornoemd bestemmingsplan niet ziet op die gronden. 5. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Het bestreden besluit wordt vernietigd omdat het, in strijd met het bepaalde in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht, onzorgvuldig is voorbereid. De rechtbank ziet in dit geval geen mogelijkheid om tot een finale geschilbeslechting te komen. Daartoe is van belang de door verweerder nader te maken beoordeling in welk verband de rechtbank voorziet dat met het nemen van een nieuw besluit enige tijd zal zijn gemoeid. Verweerder zal derhalve opnieuw moeten beslissen op het bezwaar, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. 6.

De rechtbank - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 165,00 aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Kaajan, voorzitter, en mr. J.M. Janse van Mantgem en mr. W.B. Klaus, leden, in aanwezigheid van mr. P.C. van der Vlugt, griffier.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 december 2014. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.