ECLI:NL:RBMNE:2025:1355

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/586618 / KG ZA 25-1 Vonnis in kort geding van 27 maart 2025 in de zaak van [eisende partij] B.V., te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eisende partij] , advocaat: mr. M.E. Berends-de Weerd, tegen GEMEENTE ZEIST, te Zeist, gedaagde partij, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. A.C.M. Kusters en mr. H.A. Bijkerk, met als tussenkomende partij BPD ONTWIKKELING B.V., te Amsterdam, hierna te noemen: BPD, advocaat: mr. P. Heijnsbroek en mr. E.S.C. van der Hoek.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 januari 2025 met 13 producties,- de incidentele conclusie tot tussenkomst subsidiair voeging van BPD, - de conclusie van antwoord met 9 producties, - de akte voor de mondelinge behandeling van BPD met 1 productie,- de mondelinge behandeling van 13 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de spreekaantekeningen van [eisende partij] ,- de spreekaantekeningen van de gemeente. 1.2. In de dagvaarding heeft [eisende partij] een incident opgeworpen waarin zij eist dat de gemeente wordt veroordeeld bepaalde stukken te overleggen. De voorzieningenrechter heeft dit incident met partijen besproken tijdens de mondelinge behandeling. Gebleken is dat de gemeente de door [eisende partij] gevraagde documenten bij de conclusie van antwoord al heeft overgelegd, zodat de voorzieningenrechter hierover geen beslissing meer hoeft te nemen. 1.3. Tijdens de mondelinge behandeling is het incident tot tussenkomst subsidiair voeging behandeld. De voorzieningenrechter heeft vervolgens beslist dat het BPD wordt toegestaan om in het kort geding tussen te komen en heeft de proceskosten in het incident begroot op nihil. 1.4. Aan het einde van de mondelinge behandeling is bepaald dat er op 27 maart 2025 een vonnis (in de hoofdzaak van dit kort geding) zal komen. 2De kern van de zaak 2.1. De gemeente heeft in december 2024 het voornemen bekendgemaakt om een stuk grond aan BPD te verkopen. [eisende partij] is van mening dat zij gelegenheid had moeten krijgen om mee te dingen bij de verwerving van het stuk grond. Volgens [eisende partij] heeft de gemeente in strijd met de Didam-regels gehandeld. De gemeente stelt dat BPD als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het stuk grond. Verder stelt de gemeente dat [eisende partij] geen gegadigde voor de koop van het stuk grond zou zijn, in het hypothetische geval dat BPD niet de enige serieuze gegadigde is. Als dat zo is, heeft [eisende partij] geen belang bij haar vorderingen. De voorzieningenrechter volgt dit standpunt van de gemeente. [eisende partij] heeft namelijk niet laten zien dat zij in staat zou zijn geweest om het plan van de gemeente om het gebied te herontwikkelen uit te voeren. Daarom worden de vorderingen van [eisende partij] afgewezen. Ten overvloede zal de voorzieningenrechter ook ingaan op de stelling van de gemeente dat BPD de enige serieuze gegadigde is. 3De achtergrond van het geschil 3.1. In de gemeente Zeist ligt het gebied Dijnselburg. In dit gebied liggen onder andere het Landgoed Dijnselburg, het voormalig recreatiepark Dijnselburg, een zwembad, een sporthal, een atletiekbaan en een restaurant. De gemeente wil dit gebied herontwikkelen. Onderdeel van deze herontwikkeling is dat op het voormalige recreatiepark woningbouw wordt gerealiseerd (circa 120 woningen). Dit gedeelte wordt ‘de Woonkamer’ genoemd. In 2018 is voor het gehele project een Kadernotitie vastgesteld met daarin de kaders die betrokken moeten worden bij de verdere visie- en planvorming van het gebied Dijnselburg. Op 14 november 2024 is de Gebiedsvisie Dijnselburg door de Gemeenteraad vastgesteld. 3.2. De gemeente is eigenaar van het perceel met kadastrale aanduiding gemeente Zeist, sectie P, nummer 1756. De gemeente wil een gedeelte van dit perceel, circa 21.300 m² (hierna: de Grond), verkopen aan BPD. Het gaat om het noordelijke deel van dit perceel. 3.3. BPD is eigenaar van het perceel kadastraal aangeduid als gemeente Zeist, sectie P, nummer 1736. 3.4. Het voormalige recreatiepark is gelegen op de Grond en het perceel van BPD. Vroeger was hier een camping, inmiddels staan er huisjes. 3.5. [eisende partij] is sinds 3 november 2017 eigenaar van het kadastrale perceel met aanduiding gemeente Zeist, sectie P, nummer 1663. Op dit perceel staat Landgoed Dijnselburg. 3.6. De Grond ligt tussen het perceel van BPD en Landgoed Dijnselburg in. In de dagvaarding is een luchtfoto opgenomen om de situatie te illustreren, waarbij het Landgoed Dijnselburg met groene arcering is weergegeven, de Grond met rode arcering en het perceel van BPD met blauwe arcering. 3.7. De Gemeente heeft het voornemen om de Grond aan BPD te verkopen op 18 december 2024 door middel van publicatie in het Gemeenteblad bekendgemaakt. De gemeente heeft vier criteria geformuleerd, op basis waarvan zij stelt dat BPD als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de Grond: 1. BPD heeft een unieke grondpositie; 2. De gemeente wil de ontwikkeling bij één partij houden; 3. De gemeente stelt haalbaarheid en spoedige realisatie als voorwaarden; 4. BPD is een professionele woningbouwontwikkelaar.

Spoedeisend belang 4.1. Het spoedeisend belang van [eisende partij] bij haar vorderingen is met de aard van de zaak voldoende gegeven en overigens ook niet betwist. De Didam-arresten 4.2. De voorzieningenrechter overweegt dat de voorgenomen verkoop van het perceel een privaatrechtelijke transactie tussen de gemeente en BPD betreft. Daarvoor geldt het beginsel van contractsvrijheid, zij het dat nu de overheid daarbij betrokken is óók de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (waaronder het gelijkheidsbeginsel) in acht moeten worden genomen (artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek, BW). 4.3. De Hoge Raad heeft in het eerste Didam-arrest (Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een aan een overheidslichaam toebehorende onroerende zaak als volgt uitgewerkt, voor zover van belang: “3.1.4. Uit het gelijkheidsbeginsel - dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen - vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. 3.1.5. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 3.1.6. De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.” 4.4. In het tweede Didam-arrest (Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661) heeft de Hoge Raad de Didam-regels verduidelijkt en onder meer overwogen:“3.5.2 (…) Ingevolge rov. 3.1.6 van het Didam-arrest zal in het geval dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moeten maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Deze regel strekt ertoe een gegadigde die meent volgens de gestelde criteria in aanmerking te komen voor aankoop, of die meent dat de criteria niet aan de daaraan te stellen eisen voldoen, alsnog de mogelijkheid te bieden op een gelijke kans bij aankoop van de onroerende zaak. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regel moeten houden. (…)” 4.5. Het staat niet ter discussie dat de Didam-regels van toepassing zijn op het onderhavige geschil. De gemeente heeft haar voornemen om de Grond te verkopen tijdig gepubliceerd 4.6. [eisende partij] verwijt de gemeente ten eerste dat zij haar voornemen om de Grond te verkopen aan BPD al in 2023 kenbaar had moeten maken, zodat [eisende partij] op dat moment al kon meedingen naar de verkoop van de Grond. De gemeente zou in strijd met de Didam-regels hebben gehandeld door dit voornemen pas op 18 december 2024 kenbaar te maken. 4.7. Van een schending van de Didam-regels is op dit punt geen sprake. Uit het Didam-arrest volgt dat een overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen (zie hiervoor onder 4.3, rov. 3.1.6). Tussen BPD en de gemeente is (ruim) voor december 2024 al gesproken over de realisatie van de woningbouw en zijn er plannen gemaakt voor de herontwikkeling, ook al in 2023, maar de gemeente stelt onbetwist dat zij met BPD nog geen overeenkomst heeft gesloten. Van een verkoop is op dit moment dus nog geen sprake. [eisende partij] wordt dus niet voor voldongen feiten gesteld, en heeft door de publicatie de gelegenheid gekregen zich tot de rechter te wenden en te klagen over schending van de Didam-regels. Dat maakt dat de gemeente haar voornemen tijdig heeft gepubliceerd en wat dat betreft niet in strijd heeft gehandeld met de Didam-regels. Dat de gemeente om een andere reden haar voornemen om de Grond aan BPD te verkopen eerder bekend had moeten maken, is gesteld noch gebleken. [eisende partij] kwalificeert niet als (potentieel) gegadigde 4.8. Voor een partij die wil opkomen tegen een voorgenomen onderhandse verkoop aan de, in de visie van een overheidslichaam, ‘enige serieuze gegadigde’ en ervoor wil zorgen dat er alsnog een selectieprocedure wordt georganiseerd, is van belang dat die partij zelf in ieder geval kwalificeert als (potentieel) gegadigde. Alleen in die situatie moet immers mededingingsruimte in de vorm van gelijke kansen op verwerving worden geboden. In dit geschil is het daarom van belang om vast te stellen of [eisende partij] zelf kwalificeert als (potentieel) gegadigde. 4.9. Volgens de gemeente kwalificeert [eisende partij] niet als gegadigde. Daarvoor is volgens haar allereerst van belang dat [eisende partij] niet beschikt over het perceel van BPD, waardoor [eisende partij] niet in staat is om tot de door de gemeente gewenste integrale ontwikkeling van de Woonkamer door één partij over te gaan. Ook zou [eisende partij] volgens de gemeente geen professionele ontwikkelaar van woningbouwprojecten zijn en beschikt zij niet over ontwikkelkracht, in financiële en technische zin, voor projecten van deze omvang. De gemeente kent [eisende partij] niet als ontwikkelaar en [eisende partij] zou niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij beschikt over voldoende kennis, ervaring en financiële middelen. Ook heeft [eisende partij] , volgens de gemeente, nog geen actie ondernomen om een samenwerkingsverband met BPD van de grond te krijgen.

4.16. De slotsom is dat de vorderingen van [eisende partij] moeten worden afgewezen. 4.17. [eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente en BPD worden allebei begroot op: - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.661,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.553,00 4.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eisende partij] af, 5.2. veroordeelt [eisende partij] tot betaling aan de gemeente van: de proceskosten van € 2.553,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.3. veroordeelt [eisende partij] tot betaling aan BPD van: de proceskosten van € 2.553,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. N.A.J. Purcell en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2025. WM (5442)

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/586618 / KG ZA 25-1 Vonnis in kort geding van 27 maart 2025 in de zaak van [eisende partij] B.V., te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eisende partij] , advocaat: mr. M.E. Berends-de Weerd, tegen GEMEENTE ZEIST, te Zeist, gedaagde partij, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. A.C.M. Kusters en mr. H.A. Bijkerk, met als tussenkomende partij BPD ONTWIKKELING B.V., te Amsterdam, hierna te noemen: BPD, advocaat: mr. P. Heijnsbroek en mr. E.S.C. van der Hoek.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 januari 2025 met 13 producties,- de incidentele conclusie tot tussenkomst subsidiair voeging van BPD, - de conclusie van antwoord met 9 producties, - de akte voor de mondelinge behandeling van BPD met 1 productie,- de mondelinge behandeling van 13 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de spreekaantekeningen van [eisende partij] ,- de spreekaantekeningen van de gemeente. 1.2. In de dagvaarding heeft [eisende partij] een incident opgeworpen waarin zij eist dat de gemeente wordt veroordeeld bepaalde stukken te overleggen. De voorzieningenrechter heeft dit incident met partijen besproken tijdens de mondelinge behandeling. Gebleken is dat de gemeente de door [eisende partij] gevraagde documenten bij de conclusie van antwoord al heeft overgelegd, zodat de voorzieningenrechter hierover geen beslissing meer hoeft te nemen. 1.3. Tijdens de mondelinge behandeling is het incident tot tussenkomst subsidiair voeging behandeld. De voorzieningenrechter heeft vervolgens beslist dat het BPD wordt toegestaan om in het kort geding tussen te komen en heeft de proceskosten in het incident begroot op nihil. 1.4. Aan het einde van de mondelinge behandeling is bepaald dat er op 27 maart 2025 een vonnis (in de hoofdzaak van dit kort geding) zal komen. 2De kern van de zaak 2.1. De gemeente heeft in december 2024 het voornemen bekendgemaakt om een stuk grond aan BPD te verkopen. [eisende partij] is van mening dat zij gelegenheid had moeten krijgen om mee te dingen bij de verwerving van het stuk grond. Volgens [eisende partij] heeft de gemeente in strijd met de Didam-regels gehandeld. De gemeente stelt dat BPD als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het stuk grond. Verder stelt de gemeente dat [eisende partij] geen gegadigde voor de koop van het stuk grond zou zijn, in het hypothetische geval dat BPD niet de enige serieuze gegadigde is. Als dat zo is, heeft [eisende partij] geen belang bij haar vorderingen. De voorzieningenrechter volgt dit standpunt van de gemeente. [eisende partij] heeft namelijk niet laten zien dat zij in staat zou zijn geweest om het plan van de gemeente om het gebied te herontwikkelen uit te voeren. Daarom worden de vorderingen van [eisende partij] afgewezen. Ten overvloede zal de voorzieningenrechter ook ingaan op de stelling van de gemeente dat BPD de enige serieuze gegadigde is. 3De achtergrond van het geschil 3.1. In de gemeente Zeist ligt het gebied Dijnselburg. In dit gebied liggen onder andere het Landgoed Dijnselburg, het voormalig recreatiepark Dijnselburg, een zwembad, een sporthal, een atletiekbaan en een restaurant. De gemeente wil dit gebied herontwikkelen. Onderdeel van deze herontwikkeling is dat op het voormalige recreatiepark woningbouw wordt gerealiseerd (circa 120 woningen). Dit gedeelte wordt ‘de Woonkamer’ genoemd. In 2018 is voor het gehele project een Kadernotitie vastgesteld met daarin de kaders die betrokken moeten worden bij de verdere visie- en planvorming van het gebied Dijnselburg. Op 14 november 2024 is de Gebiedsvisie Dijnselburg door de Gemeenteraad vastgesteld. 3.2. De gemeente is eigenaar van het perceel met kadastrale aanduiding gemeente Zeist, sectie P, nummer 1756. De gemeente wil een gedeelte van dit perceel, circa 21.300 m² (hierna: de Grond), verkopen aan BPD. Het gaat om het noordelijke deel van dit perceel. 3.3. BPD is eigenaar van het perceel kadastraal aangeduid als gemeente Zeist, sectie P, nummer 1736. 3.4. Het voormalige recreatiepark is gelegen op de Grond en het perceel van BPD. Vroeger was hier een camping, inmiddels staan er huisjes. 3.5. [eisende partij] is sinds 3 november 2017 eigenaar van het kadastrale perceel met aanduiding gemeente Zeist, sectie P, nummer 1663. Op dit perceel staat Landgoed Dijnselburg. 3.6. De Grond ligt tussen het perceel van BPD en Landgoed Dijnselburg in. In de dagvaarding is een luchtfoto opgenomen om de situatie te illustreren, waarbij het Landgoed Dijnselburg met groene arcering is weergegeven, de Grond met rode arcering en het perceel van BPD met blauwe arcering. 3.7. De Gemeente heeft het voornemen om de Grond aan BPD te verkopen op 18 december 2024 door middel van publicatie in het Gemeenteblad bekendgemaakt. De gemeente heeft vier criteria geformuleerd, op basis waarvan zij stelt dat BPD als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de Grond: 1. BPD heeft een unieke grondpositie; 2. De gemeente wil de ontwikkeling bij één partij houden; 3. De gemeente stelt haalbaarheid en spoedige realisatie als voorwaarden; 4. BPD is een professionele woningbouwontwikkelaar.

Spoedeisend belang 4.1. Het spoedeisend belang van [eisende partij] bij haar vorderingen is met de aard van de zaak voldoende gegeven en overigens ook niet betwist. De Didam-arresten 4.2. De voorzieningenrechter overweegt dat de voorgenomen verkoop van het perceel een privaatrechtelijke transactie tussen de gemeente en BPD betreft. Daarvoor geldt het beginsel van contractsvrijheid, zij het dat nu de overheid daarbij betrokken is óók de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (waaronder het gelijkheidsbeginsel) in acht moeten worden genomen (artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek, BW). 4.3. De Hoge Raad heeft in het eerste Didam-arrest (Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een aan een overheidslichaam toebehorende onroerende zaak als volgt uitgewerkt, voor zover van belang: “3.1.4. Uit het gelijkheidsbeginsel - dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen - vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. 3.1.5. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 3.1.6. De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.” 4.4. In het tweede Didam-arrest (Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661) heeft de Hoge Raad de Didam-regels verduidelijkt en onder meer overwogen:“3.5.2 (…) Ingevolge rov. 3.1.6 van het Didam-arrest zal in het geval dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moeten maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Deze regel strekt ertoe een gegadigde die meent volgens de gestelde criteria in aanmerking te komen voor aankoop, of die meent dat de criteria niet aan de daaraan te stellen eisen voldoen, alsnog de mogelijkheid te bieden op een gelijke kans bij aankoop van de onroerende zaak. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regel moeten houden. (…)” 4.5. Het staat niet ter discussie dat de Didam-regels van toepassing zijn op het onderhavige geschil. De gemeente heeft haar voornemen om de Grond te verkopen tijdig gepubliceerd 4.6. [eisende partij] verwijt de gemeente ten eerste dat zij haar voornemen om de Grond te verkopen aan BPD al in 2023 kenbaar had moeten maken, zodat [eisende partij] op dat moment al kon meedingen naar de verkoop van de Grond. De gemeente zou in strijd met de Didam-regels hebben gehandeld door dit voornemen pas op 18 december 2024 kenbaar te maken. 4.7. Van een schending van de Didam-regels is op dit punt geen sprake. Uit het Didam-arrest volgt dat een overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen (zie hiervoor onder 4.3, rov. 3.1.6). Tussen BPD en de gemeente is (ruim) voor december 2024 al gesproken over de realisatie van de woningbouw en zijn er plannen gemaakt voor de herontwikkeling, ook al in 2023, maar de gemeente stelt onbetwist dat zij met BPD nog geen overeenkomst heeft gesloten. Van een verkoop is op dit moment dus nog geen sprake. [eisende partij] wordt dus niet voor voldongen feiten gesteld, en heeft door de publicatie de gelegenheid gekregen zich tot de rechter te wenden en te klagen over schending van de Didam-regels. Dat maakt dat de gemeente haar voornemen tijdig heeft gepubliceerd en wat dat betreft niet in strijd heeft gehandeld met de Didam-regels. Dat de gemeente om een andere reden haar voornemen om de Grond aan BPD te verkopen eerder bekend had moeten maken, is gesteld noch gebleken. [eisende partij] kwalificeert niet als (potentieel) gegadigde 4.8. Voor een partij die wil opkomen tegen een voorgenomen onderhandse verkoop aan de, in de visie van een overheidslichaam, ‘enige serieuze gegadigde’ en ervoor wil zorgen dat er alsnog een selectieprocedure wordt georganiseerd, is van belang dat die partij zelf in ieder geval kwalificeert als (potentieel) gegadigde. Alleen in die situatie moet immers mededingingsruimte in de vorm van gelijke kansen op verwerving worden geboden. In dit geschil is het daarom van belang om vast te stellen of [eisende partij] zelf kwalificeert als (potentieel) gegadigde. 4.9. Volgens de gemeente kwalificeert [eisende partij] niet als gegadigde. Daarvoor is volgens haar allereerst van belang dat [eisende partij] niet beschikt over het perceel van BPD, waardoor [eisende partij] niet in staat is om tot de door de gemeente gewenste integrale ontwikkeling van de Woonkamer door één partij over te gaan. Ook zou [eisende partij] volgens de gemeente geen professionele ontwikkelaar van woningbouwprojecten zijn en beschikt zij niet over ontwikkelkracht, in financiële en technische zin, voor projecten van deze omvang. De gemeente kent [eisende partij] niet als ontwikkelaar en [eisende partij] zou niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij beschikt over voldoende kennis, ervaring en financiële middelen. Ook heeft [eisende partij] , volgens de gemeente, nog geen actie ondernomen om een samenwerkingsverband met BPD van de grond te krijgen.

4.16. De slotsom is dat de vorderingen van [eisende partij] moeten worden afgewezen. 4.17. [eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente en BPD worden allebei begroot op: - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.661,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.553,00 4.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eisende partij] af, 5.2. veroordeelt [eisende partij] tot betaling aan de gemeente van: de proceskosten van € 2.553,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.3. veroordeelt [eisende partij] tot betaling aan BPD van: de proceskosten van € 2.553,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. N.A.J. Purcell en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2025. WM (5442)

4.10. Hiertegenover heeft [eisende partij] in haar spreekaantekeningen (randnummer 1.25 – 1.28) gesteld dat zij weliswaar slechts een juridisch vehikel voor vastgoedbeheer en -ontwikkeling is, maar dat bij [eisende partij] betrokken partijen wel ervaring hebben op het gebied van gebied- en vastgoedontwikkelingen. [eisende partij] voert dit echter voor het eerst op de zitting aan en heeft dit niet met stukken onderbouwd. Ook heeft zij geenszins toegelicht in hoeverre zij in financiële zin in staat is om het gebied te herontwikkelen. Niet is daarom gebleken dat [eisende partij] beschikt over de voor dit project vereiste kennis, ervaring en financiële middelen. Verder stelt [eisende partij] weliswaar dat zij kan samenwerken met BPD met betrekking tot de te realiseren woningbouw in de Woonkamer, maar deze door het gestelde samenwerking is door haar verder op geen enkele wijze uitgewerkt en onweersproken is door zowel de gemeente als BPD aangevoerd dat [eisende partij] en BPD niet eens contact met elkaar hebben gehad. [eisende partij] heeft, gelet op de betwisting van de gemeente, onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat zij te kwalificeren is als gegadigde. 4.11. Omdat [eisende partij] redelijkerwijs niet als (potentieel) gegadigde kan worden aangemerkt, strekt de norm niet tot het beschermen van het door [eisende partij] gestelde belang, waarmee zij geen dan wel onvoldoende belang heeft bij haar vorderingen, zodat deze zullen worden afgewezen. Ten overvloede: de gemeente heeft goed onderbouwd dat BPD de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van de Grond 4.12. Als de voorzieningenrechter – ten overvloede – het handelen van de gemeente nader toetst aan de Didam-regels zoals nader weergegeven onder 4.3 en 4.4, dan is het ook aannemelijk geworden dat de gemeente terecht aanvoert dat er maar één serieuze gegadigde is voor de aankoop van de Grond, namelijk BPD. 4.13. De in de publicatie genoemde criteria zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter objectief, toetsbaar en redelijk. De eerste drie criteria zijn sterk met elkaar verweven en lopen in elkaar over. Het uitgangspunt en het plan van de gemeente is dat op de locatie van het voormalige recreatiepark één integrale gebiedsontwikkeling moet plaatsvinden, en dat dit zo snel mogelijk gebeurt. Het is logisch dat de gemeente dan bij BPD uitkomt. Omdat BPD eigenaar is van ongeveer de helft van het voormalige recreatiepark, ligt het voor de hand dat zij de partij is die de woningbouw zal realiseren. Het is evident dat de ontwikkeling van de Woonkamer makkelijker en efficiënter zal verlopen als het totale oppervlakte in bezit is bij één projectontwikkelaar, die afspraken kan maken de gemeente over de aankoop van de Grond. Dit draagt bij aan de haalbaarheid en spoedige realisatie van de ontwikkeling. Terecht stelt de gemeente dat als de Grond verkocht zou worden via een openbare biedingsprocedure, te verwachten valt dat het plan van de gemeente minder snel en efficiënt uitgevoerd zal kunnen worden en misschien wel in het geheel niet kan worden gerealiseerd. Als de Grond aan een ander dan BPD wordt verkocht, zullen er om te beginnen afspraken moeten worden gemaakt tussen twee projectontwikkelaars en dit kan tot bijvoorbeeld onderlinge discussies leiden. Omdat BPD nu eenmaal de partij is die al een deel van het recreatiepark in handen heeft is het logisch dat zij voor de gemeente de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van de Grond. 4.14. De criteria op basis waarvan BPD als enige serieuze gegadigde is aangemerkt zijn bovendien niet oneigenlijk toegeschreven naar BPD. Het uitgangspunt en de wens van de gemeente is om zo snel mogelijk woningbouw te realiseren in de Woonkamer. Dat heeft zij verwoord in het derde criterium (haalbaarheid en spoedige realisatie) en is geheel te volgen, en staat los van de vraag wie de woningbouw gaat realiseren. De behoefte van de gemeente om een dergelijk te project te starten en snel te willen realiseren is goed te begrijpen en dit criterium is dan ook op geen enkele manier toegeschreven naar BPD. Hiermee samen hangt het tweede criterium (ontwikkeling door één partij). De gemeente heeft, zoals hiervoor al is overwogen, voldoende uitgelegd waarom zij de ontwikkeling bij één partij wil houden en dat dit ten goede komt van de haalbaarheid en spoedige realisatie van de woningbouw. Dit criterium is dus een logisch voortvloeisel uit de primaire wens van de gemeente om zo snel mogelijk woningbouw in de Woonkamer te realiseren. Ook het eerste criterium (de unieke grondpositie van BPD) is niet oneigenlijk toegeschreven naar BPD. Het is een gegeven dat BPD een unieke grondpositie heeft. Het is de wens van de gemeente om op de locatie van het voormalige recreatiepark één integrale gebiedsontwikkeling te realiseren en de helft van die locatie is nu eenmaal in handen van BPD. Omdat de gemeente zo snel mogelijk wil ontwikkelen, ligt het daarom voor de hand dat het BPD is die gaat (her)ontwikkelen. Ook het vierde criterium (professionele woningbouwontwikkelaar) is niet specifiek toegeschreven naar BPD. Het is een begrijpelijke wens van de gemeente dat zij de woningen wil laten realiseren door een professionele woningbouwontwikkelaar. Daar zijn er natuurlijk meerdere van. Niet valt daarom in te zien dat dit criterium zou zijn toegeschreven naar BPD. De gemeente heeft ook niet op andere wijze onbehoorlijk gehandeld 4.15. Tot slot heeft [eisende partij] nog gesteld dat de gemeente onbehoorlijk heeft gehandeld door de bezwaren van [eisende partij] tegen de intentieovereenkomst van de gemeente met BPD te negeren. Ook zou niet blijken dat de belangen van [eisende partij] zijn meegenomen bij de besluitvorming door de gemeente. Verder zou de gemeente niet kenbaar hebben gemaakt waarom het gelijkheidsbeginsel terzijde kon worden gesteld, wat de criteria moeten zijn om in aanmerking te komen voor de aankoop en op grond van welke criteria kan worden vastgesteld dat BPD als enige gegadigde aangemerkt kon worden. Het is de voorzieningenrechter niet duidelijk wat [eisende partij] met deze verwijten wil, nu ze inhoudelijk samenvallen met wat [eisende partij] stelt in het kader van haar beroep op de Didam-regels, waarop hiervoor al is ingegaan. Aan dit in de dagvaarding genoemde aparte verwijt van “Onbehoorlijk gehandeld” gaat de voorzieningenrechter daarom voorbij.

4.10. Hiertegenover heeft [eisende partij] in haar spreekaantekeningen (randnummer 1.25 – 1.28) gesteld dat zij weliswaar slechts een juridisch vehikel voor vastgoedbeheer en -ontwikkeling is, maar dat bij [eisende partij] betrokken partijen wel ervaring hebben op het gebied van gebied- en vastgoedontwikkelingen. [eisende partij] voert dit echter voor het eerst op de zitting aan en heeft dit niet met stukken onderbouwd. Ook heeft zij geenszins toegelicht in hoeverre zij in financiële zin in staat is om het gebied te herontwikkelen. Niet is daarom gebleken dat [eisende partij] beschikt over de voor dit project vereiste kennis, ervaring en financiële middelen. Verder stelt [eisende partij] weliswaar dat zij kan samenwerken met BPD met betrekking tot de te realiseren woningbouw in de Woonkamer, maar deze door het gestelde samenwerking is door haar verder op geen enkele wijze uitgewerkt en onweersproken is door zowel de gemeente als BPD aangevoerd dat [eisende partij] en BPD niet eens contact met elkaar hebben gehad. [eisende partij] heeft, gelet op de betwisting van de gemeente, onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat zij te kwalificeren is als gegadigde. 4.11. Omdat [eisende partij] redelijkerwijs niet als (potentieel) gegadigde kan worden aangemerkt, strekt de norm niet tot het beschermen van het door [eisende partij] gestelde belang, waarmee zij geen dan wel onvoldoende belang heeft bij haar vorderingen, zodat deze zullen worden afgewezen. Ten overvloede: de gemeente heeft goed onderbouwd dat BPD de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van de Grond 4.12. Als de voorzieningenrechter – ten overvloede – het handelen van de gemeente nader toetst aan de Didam-regels zoals nader weergegeven onder 4.3 en 4.4, dan is het ook aannemelijk geworden dat de gemeente terecht aanvoert dat er maar één serieuze gegadigde is voor de aankoop van de Grond, namelijk BPD. 4.13. De in de publicatie genoemde criteria zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter objectief, toetsbaar en redelijk. De eerste drie criteria zijn sterk met elkaar verweven en lopen in elkaar over. Het uitgangspunt en het plan van de gemeente is dat op de locatie van het voormalige recreatiepark één integrale gebiedsontwikkeling moet plaatsvinden, en dat dit zo snel mogelijk gebeurt. Het is logisch dat de gemeente dan bij BPD uitkomt. Omdat BPD eigenaar is van ongeveer de helft van het voormalige recreatiepark, ligt het voor de hand dat zij de partij is die de woningbouw zal realiseren. Het is evident dat de ontwikkeling van de Woonkamer makkelijker en efficiënter zal verlopen als het totale oppervlakte in bezit is bij één projectontwikkelaar, die afspraken kan maken de gemeente over de aankoop van de Grond. Dit draagt bij aan de haalbaarheid en spoedige realisatie van de ontwikkeling. Terecht stelt de gemeente dat als de Grond verkocht zou worden via een openbare biedingsprocedure, te verwachten valt dat het plan van de gemeente minder snel en efficiënt uitgevoerd zal kunnen worden en misschien wel in het geheel niet kan worden gerealiseerd. Als de Grond aan een ander dan BPD wordt verkocht, zullen er om te beginnen afspraken moeten worden gemaakt tussen twee projectontwikkelaars en dit kan tot bijvoorbeeld onderlinge discussies leiden. Omdat BPD nu eenmaal de partij is die al een deel van het recreatiepark in handen heeft is het logisch dat zij voor de gemeente de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van de Grond. 4.14. De criteria op basis waarvan BPD als enige serieuze gegadigde is aangemerkt zijn bovendien niet oneigenlijk toegeschreven naar BPD. Het uitgangspunt en de wens van de gemeente is om zo snel mogelijk woningbouw te realiseren in de Woonkamer. Dat heeft zij verwoord in het derde criterium (haalbaarheid en spoedige realisatie) en is geheel te volgen, en staat los van de vraag wie de woningbouw gaat realiseren. De behoefte van de gemeente om een dergelijk te project te starten en snel te willen realiseren is goed te begrijpen en dit criterium is dan ook op geen enkele manier toegeschreven naar BPD. Hiermee samen hangt het tweede criterium (ontwikkeling door één partij). De gemeente heeft, zoals hiervoor al is overwogen, voldoende uitgelegd waarom zij de ontwikkeling bij één partij wil houden en dat dit ten goede komt van de haalbaarheid en spoedige realisatie van de woningbouw. Dit criterium is dus een logisch voortvloeisel uit de primaire wens van de gemeente om zo snel mogelijk woningbouw in de Woonkamer te realiseren. Ook het eerste criterium (de unieke grondpositie van BPD) is niet oneigenlijk toegeschreven naar BPD. Het is een gegeven dat BPD een unieke grondpositie heeft. Het is de wens van de gemeente om op de locatie van het voormalige recreatiepark één integrale gebiedsontwikkeling te realiseren en de helft van die locatie is nu eenmaal in handen van BPD. Omdat de gemeente zo snel mogelijk wil ontwikkelen, ligt het daarom voor de hand dat het BPD is die gaat (her)ontwikkelen. Ook het vierde criterium (professionele woningbouwontwikkelaar) is niet specifiek toegeschreven naar BPD. Het is een begrijpelijke wens van de gemeente dat zij de woningen wil laten realiseren door een professionele woningbouwontwikkelaar. Daar zijn er natuurlijk meerdere van. Niet valt daarom in te zien dat dit criterium zou zijn toegeschreven naar BPD. De gemeente heeft ook niet op andere wijze onbehoorlijk gehandeld 4.15. Tot slot heeft [eisende partij] nog gesteld dat de gemeente onbehoorlijk heeft gehandeld door de bezwaren van [eisende partij] tegen de intentieovereenkomst van de gemeente met BPD te negeren. Ook zou niet blijken dat de belangen van [eisende partij] zijn meegenomen bij de besluitvorming door de gemeente. Verder zou de gemeente niet kenbaar hebben gemaakt waarom het gelijkheidsbeginsel terzijde kon worden gesteld, wat de criteria moeten zijn om in aanmerking te komen voor de aankoop en op grond van welke criteria kan worden vastgesteld dat BPD als enige gegadigde aangemerkt kon worden. Het is de voorzieningenrechter niet duidelijk wat [eisende partij] met deze verwijten wil, nu ze inhoudelijk samenvallen met wat [eisende partij] stelt in het kader van haar beroep op de Didam-regels, waarop hiervoor al is ingegaan. Aan dit in de dagvaarding genoemde aparte verwijt van “Onbehoorlijk gehandeld” gaat de voorzieningenrechter daarom voorbij.