ECLI:NL:RBGEL:2022:7458

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Nijmegen zaakgegevens 9948966 \ CV EXPL 22-1838 \ 398 \ 858 uitspraak van vonnis in de zaak van [eiser] wonende te [woonplaats] eisende partij in conventie verwerende partij in voorwaardelijke reconventie gemachtigde mr. M.J. Wagemans tegen 1 [gedaagde 1] wonende te [woonplaats] 2. [gedaagde 2] wonende te [woonplaats] gedaagde partij in conventie eisende partij in voorwaardelijke reconventie gemachtigde Stichting Huurteams Nijmegen Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.

Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 24 juni 2022 en de daarin genoemde processtukken - de mondelinge behandeling van 16 september 2022.

2.1. Met ingang van 1 augustus 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verhuurd de zelfstandige woonruimte aan de [straatnaam] te [woonplaats] tegen een kale huurprijs van € 750,00 per maand. De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor de duur van twaalf maanden en is per 1 augustus 2021 verlengd voor onbepaalde tijd. 2.2. [eiser] verhuurt vanaf 1 augustus 2020 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de opbergruimte/berging aan de [straatnaam 2] te [woonplaats] . In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is het volgende overeengekomen: “Huurder gaat akkoord met het huren van deze vrij verhuurbare opbergruimte en gaat ermee akkoord dat deze huurovereenkomst alleen gelijktijdig met de huur van de woonruimte opgezegd kan worden.” 2.3. [gedaagde 2] heeft de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De voorzitter van de Huurcommissie heeft in zijn uitspraak van 23 december 2021 geoordeeld dat het puntenaantal van de woonruimte 96 punten bedraagt en dat daarbij een maximaal redelijke huurprijs hoort van € 487,63. 2.4. [eiser] is in verzet gegaan tegen voormelde uitspraak van de voorzitter. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 2 maart 2022, verzenddatum 31 maart 2022, het verzet van [eiser] gegrond verklaard en [eiser] veroordeeld tot betaling van de leges van € 300,00. Voorts heeft de Huurcommissie onder meer het volgende overwogen en beslist: “In het rapport van onderzoek [van 16 december 2021, toevoeging kantonrechter] wordt de woonruimte gewaardeerd met 96 punten. Het is de commissie bij nader inzien gebleken dat dit aangepast dient te worden. Voor een energielabel A dienen 32 punten toegekend te worden aan de puntentelling. Daarnaast is er volgens de verhuurder wel sprake van een buitenruimte. Er is ter zitting onweersproken verklaard dat er om de woonruimte heen een soort gezamenlijk te gebruiken, deels openbare buitenruimte aanwezig is. Deze ruimte wordt ook gebruikt als parkeerplaats. Het is niet mogelijk om vast te stellen welk deel gebruikt kan worden als buitenruimte, maar er is in ieder geval wel plaats voor het deels gebruiken van deze ruimte indien gewenst. Daarom vindt de commissie het niet meer dan redelijk om de 5 aftrekpunten voor het ontbreken van een buitenruimte te laten vallen. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 augustus 2020 vast op 96 + 32 (energielabel A) + 5 (aftrekpunten die vervallen in verband met het wel aanwezig zijn van enige vorm van buitenruimte) = 133 punten. Bij dit puntenaantal is de maximale huurgrens € 690,65 per maand. (…) In dit bedrag is de huur voor de berging, die bij afzonderlijke huurovereenkomst is aangegaan, inbegrepen: deze is namelijk, zoals ook de rapporteur al op merkt in zijn rapport, onderdeel van het gehuurde, opgenomen in de puntentelling en dus onderdeel van de kale huurprijs. De berging en de woonruimte zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Zonder de berging is de woonruimte niet te huur.” 3De vordering en het verweer in conventie 3.1. [eiser] vordert in conventie dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair: - verklaart voor recht dat de maandelijkse kale aanvangshuurprijs, met ingang van 1 augustus 2020, is vast te stellen op 148 punten; en - verklaart voor recht dat met ingang van 1 augustus 2020 sprake is van een geliberaliseerde kale huurprijs; - bepaalt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf 1 augustus 2020 de overeengekomen kale huurprijs van € 930,00 verschuldigd zijn; - [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt in de kosten van deze procedure en de kosten van de procedure bij de Huurcommissie, waaronder de door [eiser] verschuldigde leges van € 300,00, primair te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, subsidiair te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening/betekening van het vonnis en te vermeerderen met de nakosten. 3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de Huurcommissie in haar uitspraak van 2 maart 2022 niet is uitgegaan van de juiste feiten en omstandigheden, zodat zij een te lage aanvangshuurprijs heeft vastgesteld. [eiser] stelt dat aan de woonruimte 148 punten moeten worden toegekend, hetgeen neerkomt op een maximale huurprijs van € 772,93, die de liberalisatiegrens van € 737,14 overstijgt. De Huurcommissie had zich daarom onbevoegd, althans nietontvankelijk moeten verklaren. Omdat sprake is van een geliberaliseerde kale huurprijs, geldt de door partijen overeengekomen kale aanvangshuurprijs van in totaal € 930,00 per maand, aldus [eiser] . 3.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen tot afwijzing van de vorderingen in conventie, met de veroordeling van [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten. 3.4. Op de (overige) stellingen van partijen in conventie wordt hierna, voor zover van belang voor de beslissing, nader ingegaan. 4De vordering en het verweer in voorwaardelijke reconventie 4.1. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen in voorwaardelijke reconventie dat de kantonrechter, indien hij overeenkomstig de uitspraak van de Huurcommissie oordeelt of in goede justitie een huurprijs voor de woonruimte vaststelt: I. verklaart voor recht dat de berging onlosmakelijk is verbonden met de woonruimte; II. de aparte huurovereenkomst van de berging ontbindt, nu deze behoort tot de kale huurprijs van de woonruimte; III. de kale huurprijs met ingang van 1 augustus 2020 vaststelt op € 425,89 per maand, althans in goede justitie te bepalen bedrag; IV. [eiser] veroordeelt tot betaling van al het onverschuldigd betaalde vanaf 1 augustus 2020 tot de dag van de uitspraak, zijnde € 425,89 per maand, althans in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente; V. [eiser] veroordeelt in de proceskosten in reconventie, waaronder de nakosten. 4.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] leggen aan hun vorderingen in voorwaardelijke reconventie ten grondslag dat bij het bepalen van de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst uitgegaan moet worden van 99 punten conform de Huurprijscheck zelfstandige woonruimte (productie 14), hetgeen neerkomt op een maximale kale huurprijs van € 504,11. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat de verplicht gehuurde berging onlosmakelijk is verbonden met de gehuurde woning, zodat deze op grond van artikel 7:233 BW behoort te vallen onder de maximale kale huurprijs. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] volgt uit de door [eiser] overgelegde puntentelling van 148 punten (waarin de berging is gewaardeerd met 3 punten), dat partijen op dit punt overeenstemming hebben bereikt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat zij vanaf 1 augustus 2020 een totale kale huurprijs betalen van € 930,00 per maand, bestaande uit de kale huurprijs van de woning ad € 750,00 en de huurprijs van de onlosmakelijk verbonden berging ad € 180,00.

5.1. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk. 5.2. [eiser] is ontvankelijk in zijn vordering, nu hij binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW gestelde termijn van acht weken een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. 5.3. Partijen baseren hun vorderingen (onder meer) op de door hen overgelegde puntentellingen van de ‘Huurprijscheck zelfstandige woonruimte’. [eiser] gaat uit van 148 punten (productie 8 bij dagvaarding) en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gaan uit van 99 punten (productie 14 bij antwoord/voorwaardelijke eis in reconventie). Het verschil van 49 bestaat uit de volgende onderdelen, die hierna afzonderlijk worden besproken: bergruimte binnen (2,25 punten), energielabel A (32 punten), aanrecht (3 punten), (inductie)kookplaat (0,25 punten), (thermostatische) mengkraan (0,25 punten), buitenruimte (5 punten) en WOZ-waarde (6 punten). 5.4. Uit artikel 7:262 BW volgt dat de kantonrechter bij het vaststellen van de huurprijs gebonden is aan de desbetreffende bepalingen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW), het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) en het in Bijlage I onder B van het BHW vervatte waarderingsstelsel. Alvorens bovengenoemde geschilpunten te beoordelen, overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] baseren hun stellingen op het ‘Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte - versie april 2019’, dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd (hierna: het Beleidsboek). De kantonrechter stelt vast dat de versie april 2019 van toepassing was ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst in kwestie. In het Beleidsboek is de letterlijke tekst van Bijlage I onder B opgenomen, met een toelichting en/of nadere beschrijving daarop van de Huurcommissie. De kantonrechter zal bij de beoordeling aansluiting zoeken bij het Beleidsboek, nu hij de toetsing dient te verrichten aan de hand van dezelfde normen die de Huurcommissie heeft toegepast (Hof Den Haag 5 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1951). 5.5.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de punten voor het energielabel A erkend en heeft [eiser] erkend dat geen sprake is van een thermostatische mengkraan. Deze onderdelen behoeven daarom geen inhoudelijke bespreking. 5.5.1. Bergruimte binnen [eiser] stelt, verwijzend naar een plattegrond van een deel van de woning (productie 7 bij dagvaarding), dat de Huurcommissie ten onrechte een in de woning aanwezige bergruimte (van 2,03 x 1,30 meter) niet heeft gewaardeerd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de afmetingen van de bergruimte en voeren aan dat uit de metingen die zijn verricht door henzelf, hun gemachtigde en de rapporteur van de Huurcommissie, blijkt dat de bergruimte 1,23 m² groot is, zodat daaraan conform het gestelde op pagina 21 van het Beleidsboek geen punten kunnen worden toegekend. De kantonrechter is van oordeel dat de exacte afmeting van de bergruimte onvoldoende blijkt uit de door [eiser] overgelegde plattegrond. Gelet op de betwisting door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] had het op de weg van [eiser] gelegen om dit onderdeel voldoende te onderbouwen. Nu hij dit niet heeft gedaan, kan de kantonrechter niet uitgaan van de juistheid van de door [eiser] gestelde afmeting, zodat er geen punten worden toegekend aan de bergruimte. 5.5.2. Aanrecht en (inductie)kookplaat [eiser] stelt dat de Huurcommissie is uitgegaan van een aanrecht van 1 tot 2 meter, terwijl de juiste afmeting 2,10 meter is. Daarom moeten niet 4 maar 7 punten worden toegekend. Bovendien is de Huurcommissie uitgegaan van een ingebouwde kookplaat (gas/elektrisch), terwijl er een ingebouwde inductiekookplaat aanwezig is, aldus [eiser] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren, verwijzend naar het Beleidsboek, aan dat het kookgedeelte niet moet worden meegenomen in de berekening van de afmeting van het aanrecht, zodat de lengte van het aanrecht onder de 2 meter blijft. Verder betwisten zij dat de aanwezige kookplaat een inductiekookplaat is. De kantonrechter is van oordeel dat het Beleidsboek ter zake van de afmeting van het aanrecht helder is. Op pagina’s 34 en 35 staat dat ingebouwde spoelbakken wel, maar ingebouwde kookplaten niet moeten worden meegeteld. De kantonrechter ziet geen aanleiding hiervan af te wijken. Daarmee staat vast dat de lengte van het aanrecht ligt tussen 1 en 2 meter, zodat de door de Huurcommissie toegekende 4 punten worden gehandhaafd. Met betrekking tot het geschil over de inductiekookplaat is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende gemotiveerd en niet onderbouwd heeft weersproken, zodat ook ter zake hiervan de Huurcommissie wordt gevolgd. 5.5.3. Buitenruimte Naar aanleiding van het rapport van onderzoek van 16 december 2021 heeft voorzitter van de Huurcommissie in zijn uitspraak van 23 december 2021 een aftrek toegepast van 5 punten wegens de afwezigheid van privé-buitenruimte. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 2 maart 2022 geoordeeld dat ter zitting onweersproken is verklaard en daarmee voldoende vast is komen staan dat wel sprake is van een openbare buitenruimte, die wordt gebruikt als parkeerplaats, maar die ook deels gebruikt kan worden als buitenruimte. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren in deze procedure wel verweer op dit punt en zij voeren aan dat uit de door hen overgelegde foto (productie 13) volgt dat de buitenruimte grotendeels bestaat uit parkeerplaatsen. Voorts voeren zijn aan dat zij geen exclusief gebruiksrecht hebben van de buitenruimte, zodat op grond van hetgeen is gesteld op pagina 47 van het Beleidsboek een aftrek van 5 punten moet worden toegepast. De kantonrechter overweegt allereerst het volgende. Volgens het Beleidsboek (pagina 44) zijn privé-buitenruimten tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de bewoners van de desbetreffende woning krachtens de huurovereenkomst het exclusief gebruiksrecht hebben. Alleen privé-buitenruimten met een diepte en breedte van 1,5 m of meer worden gewaardeerd. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , dat zij geen exclusief gebruikrecht hebben van (een deel van) de buitenruimte, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Bovendien heeft hij niet gesteld wat de afmetingen zijn van de tot de woning behorende buitenruimte. Uit de overgelegde foto’s blijkt wel de aanwezigheid van buitenruimte, al dan niet bestaande uit voornamelijk parkeerplaatsen, maar dit is naar het oordeel van de kantonrechter enkel gemeenschappelijke buitenruimte, zonder afdwingbaar exclusief gebruiksrecht door huurders, zodat geen sprake is van privé-buitenruimte voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Daarom handhaaft de kantonrechter de door de Huurcommissie toegepaste puntenaftrek. 5.5.4. WOZ-waarde [eiser] stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van een WOZ-waarde van € 127.000,- (peildatum 1 januari 2019) en dat zij de op de peildatum 1 januari 2020 vastgestelde WOZ-waarde van € 159.000,- had moeten hanteren. [eiser] heeft in dit verband ter zitting, wijzend op het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633), gesteld dat de reële waarde van de woning van belang is en dat de WOZ-beschikking niet leidend is, maar dat de kantonrechter er rekening mee kan houden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen zich op het standpunt dat volgens het Beleidsboek de laatstelijk vastgestelde waarde bepalend is, zodat ten tijde van het ingaan van de huurovereenkomst de WOZ-beschikking van 2020 gold, met als peildatum 1 januari 2019. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit Bijlage I onder A, punt 9 Bhw dat aansluiting moet worden gezocht bij de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, waarvan op grond van artikel 18 Wet WOZ de peildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dat betekent dat in deze zaak in beginsel de WOZ-waarde van € 127.000,- met peildatum 1 januari 2019 geldt. Dit kan anders zijn indien een renovatie heeft plaatsgevonden die heeft geleid tot een investering van minimaal € 10.000,-. Dit is echter niet gesteld of gebleken, zodat de WOZ-waarde van € 127.000,- wordt gehanteerd en derhalve de door de Huurcommissie toegekende 29 punten worden gehandhaafd. De verwijzing naar voormelde uitspraak van de Hoge Raad maakt dit niet anders. De Hoge Raad heeft in die uitspraak prejudiciële vragen beantwoord over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin de WOZ-waarde niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. [eiser] heeft geen feiten en/of omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat de vastgestelde WOZ-waarde geen goed beeld geeft van de werkelijke waarde van het gehuurde. 5.5.5. Het voorgaande brengt met zich mee dat de kantonrechter 131 punten toekent aan de woning. Dit puntenaantal is gebaseerd op het door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] berekende puntenaantal van 99 punten, vermeerderd met 32 punten ter zake van het energielabel A. De maximale huur bij 131 punten bedraagt € 679,67 per maand. 5.6. Gelet op het voorgaande worden de vorderingen in conventie afgewezen. 5.7. Ter zake van de berging aan de [straatnaam 2] te [woonplaats] is de kantonrechter van oordeel dat uit artikel 1.3.

De kantonrechter in conventie 6.1. wijst de vorderingen af; 6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 124,00 aan nakosten, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 6.3. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; in reconventie 6.4. verklaart voor recht dat de berging onlosmakelijk is verbonden met de woning; 6.5. stelt de kale huurprijs met ingang van 1 augustus 2020 vast op € 679,67 per maand; 6.6. veroordeelt [eiser] tot betaling van al het onverschuldigd betaalde vanaf 1 augustus 2020 tot de dag van deze uitspraak, zijnde € 250,33 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 juni 2022 tot aan de dag van volledige betaling; 6.7. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 124,00 aan nakosten, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 6.8. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 6.9. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op