ECLI:NL:RBDHA:2024:3616

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/639849 / HA ZA 22-1050 Vonnis van 20 maart 2024 in de zaak van 1 [eiser] , 2. [eiseres], beiden te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , eisers, advocaat mr. F.M. Aarts te Heilig Landstichting, tegen de commanditaire vennootschap ONTWIKKELINGSBEDRIJF DE WESTLANDSE ZOOM C.V., te Monster, gemeente Westland, gedaagde, advocaat mr. J.J. Linker te Rotterdam. Partijen zullen hierna [eiser] c.s. (in mannelijk enkelvoud) en OBWZ genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 13 december 2022; de akte overlegging producties van [eiser] c.s. van 21 december 2022, met producties 1 tot en met 10; de conclusie van antwoord van 22 maart 2023, met producties 1 tot en met 4; het tussenvonnis van 31 mei 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; de akte houdende overlegging van producties tevens akte wijziging eis van [eiser] c.s. van 21 december 2023, met producties 11 tot en met 13; de akte overlegging producties van OBWZ van 21 december 2023, met producties 5 tot en met 9. 1.2. Op 21 december 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen zijn verschenen en zijn bijgestaan door hun advocaten. Beide advocaten hebben spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat partijen tijdens de zitting hebben gezegd. Die aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier. 1.3. Ten slotte is een (nadere) datum voor vonnis bepaald.

2.1. OBWZ is een commanditaire vennootschap met als beherend vennoot Ontwikkelingsbedrijf De Westlandse Zoom B.V. en als commanditaire vennoot (onder meer) de gemeente [gemeente] . OBWZ is opgericht om nieuwe woongebieden te realiseren, onder meer ten noordoosten van de dorpskern van [plaats] . OBWZ heeft in dat kader, onder de projectnaam “ [het project] ”, kavels bouwrijpe grond te koop aangeboden, waarop kopers binnen de gestelde randvoorwaarden een woning konden bouwen. 2.2. In een door OBWZ overgelegde notitie van Borgdorff Makelaars van 20 juli 2022 zijn de te ontwikkelen woongebieden in project [het project] als volgt schematisch weergegeven: Deze afbeelding is wel opgenomen in het oorspronkelijke vonnis, maar niet in deze geanonimiseerde versie ivm privacy-overwegingen. 2.3. Een van de woongebieden die onderdeel uitmaken van project [het project] is [woongebied 1] in [plaats] , met vrije bouwkavels voor de bouw van vrijstaande woningen, waarvan een gedeelte van de kavels gelegen is aan een watergang (hierna: de watergang). De watergang is eigendom van de gemeente [gemeente] . De watergang staat in verbinding met de [naam water] . 2.4. Het Hoogheemraadschap [gebied] (hierna: het Hoogheemraadschap) is nautisch beheerder van onder meer de watergang en de [naam water] en daarmee het bevoegd gezag met betrekking tot het verlenen van ontheffingen voor gemotoriseerd vaarverkeer op die wateren. 2.5. Op 25 april 2015 is de door het Hoogheemraadschap vastgestelde Vaarverordening [gebied] (hierna: de vaarverordening) in werking getreden. De watergang is in de vaarverordening niet aangewezen als vaarwater. Verder mag ingevolge de vaarverordening niet zonder ontheffing gemotoriseerd worden gevaren op de [naam water] . Een ontheffing kan worden verleend aan particulieren die aan de [naam water] wonen of aan dat water een perceel in eigendom of huur hebben. 2.6. [eiser] c.s. was geïnteresseerd in de aankoop van een bouwkavel aan de watergang en is in 2016 in contact gekomen met een door OBWZ ingeschakelde verkoopadviseur. In dat kader is aan [eiser] c.s. het sfeermagazine “ [sfeermagazine] ” ter beschikking gesteld. 2.7. Over het woongebied [woongebied 1] , met bouwkavels grenzend aan de watergang, is in het sfeermagazine onder meer vermeld: “Tussen [woongebied 2] en [woongebied 1] (…) is een haventje aangelegd. Laat uw sloepje te water vanuit uw eigen tuin of vanaf dit openbare haventje en verken het [gemeente] vanaf een heel andere kant.” En over de bouwregels voor deelgebied [woongebied 1] is onder meer vermeld: “T1 is een verhoogde rand die een duinencoulisse vormt langs de uit te geven grond. In deze zone mogen geen wijzigingen aan het landschap of de ondergrond worden uitgevoerd. (…) T4 is een tuinzone (4 meter diep) waarin inhammen gerealiseerd kunnen worden t.b.v. het aanleggen van bootjes (1 per woning).” 2.8. Op 12 oktober 2016 is tussen OBWZ als verkoper en [eiser] c.s. als koper een schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten ten aanzien van een perceel grond aan het water, aangeduid als kavelnummer [nummer] van project [woongebied 1] ( [fasenummer] ), met kadastrale aanduiding [plaats] sectie [sectie letter] nr. [kadastraal nummer] (gedeeltelijk) (hierna: de kavel). De koopprijs bedroeg € 262.000. 2.9. In een bijlage bij de koopovereenkomst is opgenomen dat het [eiser] c.s. is toegestaan om bij de kavel een haventje te creëren: “ Op grond en ter uitvoering van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst worden bij deze de navolgende kwalitatieve verplichtingen gevestigd en aanvaard, zulks ten behoeve van de gemeente [gemeente] en/of verkoper: (…) 2. De kwalitatieve verplichting om de bij oplevering aanwezige beschoeiing en het aanwezige talud, alsmede de hellingshoek hiervan niet te wijzigen of te verwijderen, alsmede het kettingbeding om het talud en de beschoeiing in stand houden, met uitzondering van een zelf te creëren haventje conform de regelgeving in het vastgestelde uitwerkingsplan.” 2.10. Bij notariële akte van 17 januari 2017 heeft OBWZ de kavel aan [eiser] c.s. geleverd. De onder 2.9 geciteerde kwalitatieve verplichting, met de uitzondering voor het haventje, is ook opgenomen in de akte van levering. 2.11. [eiser] c.s. heeft op de kavel een vrijstaande woning laten bouwen ( [adres] te [plaats] ). Hij heeft bij de kavel geen haventje, maar een aanlegsteiger laten aanleggen. 2.12. Bij brief van 24 januari 2022 heeft [eiser] c.s. OBWZ aansprakelijk gesteld voor de schade die hij lijdt doordat het hem niet is toegestaan gemotoriseerd te varen op de watergang en de [naam water] , als OBWZ niet alsnog garandeert dat [eiser] c.s. gemotoriseerd zal kunnen varen.

3.1. [eiser] c.s. vordert, na wijziging van eis, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I primair voor recht verklaart dat OBWZ toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst van 1 april 2016; II subsidiair voor recht verklaart dat sprake is van dwaling waarbij de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel worden gewijzigd; III meer subsidiair voor recht verklaart dat sprake is van dwaling waarbij de overeenkomst partieel wordt vernietigd en de koopprijs wordt aangepast en waarbij de inhoud van de overeenkomst voor het overige onverminderd blijft bestaan; IV zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser] c.s. geleden schade, althans het geleden dwalingsnadeel van een bedrag van € 77,764,47, althans een door uw rechtbank in redelijkheid vast te stellen bedrag, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot de dag der algehele voldoening; V zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ veroordeelt tot het verwijderen van de aanlegsteiger en de beschoeiing, inclusief het verzorgen van de benodigde vergunningen, alsmede veroordeelt tot het dempen van de sloot, alles voor rekening en risico van OBWZ en uit te voeren binnen een redelijke termijn van drie maanden na het vonnis, versterkt door een dwangsom, althans OBWZ veroordeelt tot vergoeding van de in verband met voornoemde verwijdering en demping te maken kosten, begroot op een bedrag van € 56.002,43, te vermeerderen met de wettelijke rente; VI zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ veroordeelt tot vergoeding van de geleden schade in verband met gederfd woongenot van € 200 per maand vanaf de dag der dagvaarding tot aan het moment dat het gederfd woongenot voortduurt, althans berekend over een periode van 30 jaar, althans gedurende een door de rechtbank in redelijkheid te bepalen periode dan wel te bepalen bedrag; VII zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ veroordeelt tot betaling van de door [eiser] c.s. gemaakte kosten van € 2.419,95, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente; VIII zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van € 1.552,64, te vermeerderen met de wettelijke rente; IX zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over die proceskosten, en de nakosten. 3.2. Aan deze vorderingen legt [eiser] c.s., samengevat, het volgende ten grondslag. Op grond van de koopovereenkomst mocht [eiser] c.s. verwachten dat hij (in publiekrechtelijke zin) gemotoriseerd (met een sloep) zou mogen varen van en naar de kavel naar doorgaande vaarroutes in het [gemeente] en vice versa. Dit is echter gelet op de vaarverordening niet toegestaan en [eiser] c.s. kan geen ontheffing krijgen. Primair is OBWZ daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen jegens [eiser] c.s. en schadeplichtig. Subsidiair en meer subsidiair stelt [eiser] c.s. zich op het standpunt dat sprake is van dwaling, omdat OBWZ hem onjuist heeft ingelicht over de vaarmogelijk-heden en/of haar mededelingsplicht heeft geschonden, althans dat zowel [eiser] c.s. als OBWZ er ten onrechte vanuit gingen dat op de watergang en de [naam water] gemotoriseerd gevaren mocht worden. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiser] c.s. de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) hebben gesloten. [eiser] c.s. verzoekt de rechtbank zijn dwalingsnadeel op te heffen, althans de koopovereenkomst partieel te vernietigen met aanpassing van de koopprijs. Volgens [eiser] c.s. bestaat zijn schade, althans het dwalingsnadeel, uit a) het waardeverschil tussen de kavel met en zonder mogelijkheid van gemotoriseerd varen, b) de kosten van het aanbrengen en verwijderen van de aanlegsteiger en van de beschoeiing, c) gederfd woongenot en d) taxatiekosten. Daarnaast maakt [eiser] c.s. aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 1.552,64. 3.3. OBWZ concludeert tot afwijzing van de vorderingen. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Geen inhoudelijke beoordeling van de klachtplicht 4.1. OBWZ heeft onder meer aangevoerd dat [eiser] c.s., voor zover al sprake is van een gebrek in het geleverde, geen beroep kan doen op non-conformiteit, omdat hij te laat heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De rechtbank zal niet inhoudelijk op dit verweer ingaan omdat, zo hierna zal blijken, van de gestelde non-conformiteit geen sprake is. Geen non-conformiteit 4.2. Bij koop moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 BW). Dit wordt het conformiteitsvereiste genoemd. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, en eigenschappen die nodig zijn voor bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De rechtbank verder neemt tot uitgangspunt dat het moment waarnaar moet worden beoordeeld welke eigenschappen een koper mag verwachten, het moment van het sluiten van de koopovereenkomst is. 4.3. De vraag of de kavel de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik daarvan en voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien, beantwoordt de rechtbank aan de hand van de uitleg van de koopovereenkomst en de totstandkomingsgeschiedenis daarvan. Zij komt op basis daarvan tot het oordeel dat de door [eiser] c.s. aangevoerde feiten en omstandigheden onvoldoende zijn voor de conclusie dat hij daaraan de gerechtvaardigde verwachting kon ontlenen dat de kavel de eigenschap zou bezitten dat zonder publiekrechtelijke beperkingen gemotoriseerd van en naar doorgaande vaarroutes en open vaarwater gevaren zou kunnen worden. Daarvoor is het volgende redengevend. 4.4. [eiser] c.s. stelt dat hij op grond van uitlatingen van OBWZ mocht verwachten dat hij gemotoriseerd mocht varen van en naar de kavel. Hij heeft hiertoe allereerst gewezen op door OBWZ verstrekte informatie in het hiervoor aangehaalde sfeermagazine “Kavels in [het project] ”. Daarop sluit volgens [eiser] c.s. aan dat het hem volgens de koopovereenkomst was toegestaan om een haventje aan te leggen. [eiser] c.s. had de mogelijkheid om nog één keer te verhuizen en wilde aan vaarwater gaan wonen. Een vriend van hem wees hem op het project [het project] in [plaats] . Hij is daar gaan kijken en zag toen bootjes in het water bij de kavels. Vervolgens kwam hij in contact met een verkoopadviseur van OBWZ. Volgens [eiser] c.s. heeft hij er in de diverse gesprekken die hij heeft gehad met de verkoopadviseur nooit enig misverstand over laten bestaan dat de doorslaggevende reden om de kavel te kopen was de mogelijkheid van een eigen aanlegplek en varen met een sloep vanaf het eigen huis. De verkoopadviseur zou hebben meegedeeld dat varen vanaf de kavel mogelijk was via de zuidzijde en dat in de toekomst, vanaf 2019, ook de noordzijde bevaarbaar zou worden. 4.5. Het krijgen van een vaarontheffing of het gemotoriseerd mogen varen in aangrenzend water, welk water geen onderdeel uitmaakt van het gekochte, kan in zijn algemeenheid niet worden aangemerkt als een eigenschap die nodig is voor normaal gebruik van een bouwkavel voor een particuliere woning. Voor wat betreft bijzonder gebruik bij overeenkomst voorzien, stelt de rechtbank vast dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet gesproken hebben over eventuele publiekrechtelijke eisen of beperkingen ten aanzien van het gebruik van de watergang en/of daarop aangesloten water als vaarwater. Ook is niet gesteld of anderszins komen vast te staan dat OBWZ in dit verband toezeggingen heeft gedaan aan [eiser] c.s.. De omstandigheid dat het [eiser] c.s. volgens een bijlage bij de koopovereenkomst was toegestaan een haventje te creëren, brengt niet zonder meer mee dat het gemotoriseerd mogen varen in de koopovereenkomst als een bijzonder gebruik is voorzien. In de koopovereenkomst is immers niets bepaald over het gebruik van het aan de kavel grenzende water, terwijl over de bevoegdheid om gemotoriseerd te varen helemaal niet gerept wordt. Het overeengekomen bijzonder gebruik van de kavel ziet dan ook slechts toe op de fysieke ligging van de kavel aan een watergang waarop feitelijk met een bootje gevaren kan worden. In zoverre voldoet de door OBWZ geleverde kavel aan het overeengekomen bijzondere gebruik. 4.6. [eiser] c.s. stelt dat de mogelijkheid om van en naar de kavel te varen een belangrijk ‘selling point’ was bij de promotie van het project [het project] door OBWZ op haar website en in brochures. Ook zou in het verkooptraject zonder voorbehoud door de verkoopadviseur van OBWZ zijn gezegd dat met een sloep van en naar de kavel gevaren zou kunnen worden. Al uitgaande van de juistheid van de door [eiser] c.s. gestelde (behalve het sfeermagazine niet overgelegde) schriftelijke en/of mondelinge uitlatingen van OBWZ over varen vanaf de kavel voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, zijn deze naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om er gerechtvaardigd op te mogen vertrouwen dat gemotoriseerd varen publiekrechtelijk gezien ook is toegestaan en/of dat daarvoor door het bevoegd gezag een vaarontheffing zou worden verleend. In ieder geval kan daaruit niet de conclusie worden getrokken dat OBWZ in dit verband enige verbintenis tegenover [eiser] c.s. op zich nam. Daarbij is ook van belang dat het water grenzend aan de kavel geen onderdeel is van het gekochte en dat OBWZ geen eigenaar of beheerder is van het betreffende water. 4.7. [eiser] c.s. heeft ook nog gesteld dat OBZW haar mededelingsplicht heeft geschonden omdat zij al in 2016 moest weten dat niet gemotoriseerd gevaren mocht worden op de watergang en dat [eiser] c.s. geen ontheffing zou krijgen voor gemotoriseerd varen op de [naam water] . Ook door deze schending van de mededelingsplicht zou bij [eiser] c.s. de gerechtvaardigde verwachting zijn ontstaan dat hij op de watergang en de [naam water] gemotoriseerd zou mogen varen. 4.8. OBWZ heeft betwist dat zij in 2016 wist of had moeten weten dat niet gemotoriseerd gevaren mocht worden. Zij heeft aangevoerd dat dit gegeven pas eind 2018/begin 2019 binnen OBWZ bekend is geworden. Daartegenover heeft [eiser] c.s. onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd. Weliswaar ligt voor de hand dat OBWZ zich als ontwikkelaar verdiept in de omgevingsregels die gelden in het gebied dat zij in ontwikkeling heeft, omdat deze regels in positieve of negatieve zin van invloed kunnen zijn op de ontwikkelingsmogelijkheden. Dit is echter onvoldoende om - in het kader van de beoordeling van het beroep op non-conformiteit - te concluderen dat OBWZ had moeten weten dat varen op de watergang en de [naam water] voor [eiser] c.s. publiekrechtelijk gezien niet mogelijk zou zijn, of dat de kans op die uitkomst reëel was. Hieruit volgt dat OBWZ op dit punt geen mededelingsplicht had en die dus ook niet heeft geschonden. De door [eiser] c.s. aangevoerde omstandigheid dat de gemeente [gemeente] commanditaire vennoot is van OBWZ maakt dat niet anders. De gemeente is immers, net zo min als OBWZ, geen bevoegd gezag met betrekking tot het nautisch beheer van de watergang en de [naam water] . Het is het Hoogheemraadschap dat de vaarverordening heeft vastgesteld en dat over het verlenen van ontheffingen beslist. 4.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gemotoriseerd mogen varen van de kavel naar doorgaande vaarroutes in het [gemeente] en vice versa niet kan worden aangemerkt als eigenschap van de kavel nodig voor normaal gebruik of voor een bijzonder gebruik dat bij de koopovereenkomst is voorzien.

4.42. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het dwalingsnadeel van [eiser] c.s. wordt begroot op een bedrag van € 14.148. OBWZ moet daarvan 60%, te weten € 8.488,80 aan [eiser] c.s. vergoeden. In zoverre zal het gevorderde onder IV worden toegewezen. Bij deze stand van zaken heeft [eiser] c.s. geen afzonderlijk belang bij de onder II en III gevorderde verklaringen voor recht, zodat deze vorderingen zullen worden afgewezen. Buitengerechtelijke kosten 4.43. [eiser] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.552,64, gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. OBWZ heeft betwist dat de gevorderde vergoeding voldoet aan de dubbele redelijkheidstoets. 4.44. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet van toepassing op de in deze procedure toegewezen vordering van [eiser] c.s. Het gaat hier immers niet om een vordering tot voldoening van een geldsom die voortvloeit uit een overeenkomst of om een verbintenis tot vervangende schadevergoeding in de zin van artikel 6:87 BW. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. 4.45. [eiser] c.s. heeft gesteld dat de werkzaamheden voor de kosten waarvan vergoeding wordt gevorderd eruit bestaan dat de gemachtigde en de advocaat van [eiser] c.s. hebben gecorrespondeerd met de advocaat van OBWZ. Daarmee heeft [eiser] c.s. onvoldoende onderbouwd dat de gevorderde kosten - waarvan OBWZ de redelijkheid heeft betwist - als "buitengerechtelijke" werkzaamheden zijn aan te merken. Het gevorderde onder VIII zal dan ook worden afgewezen. Proceskosten 4.46. OBWZ zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief de nakosten) van [eiser] c.s. Deze proceskosten worden als volgt begroot, waarbij de rechtbank voor het toepasselijke liquidatietarief aansluiting heeft gezocht bij het toe te wijzen bedrag, in plaats van bij de omvang van de (initiële) vordering van [eiser] c.s.: - dagvaarding € 125,03 - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 1.302,50 (2,5 punten × tarief I) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing Totaal: € 2.906,53 4.47. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Aanhouding / uitvoerbaarheid bij voorraad / artikel 6:105 BW 4.48. OBWZ heeft de rechtbank verzocht de uitspraak aan te houden, althans de vorderingen van [eiser] c.s. niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, totdat duidelijk is of het Hoogheemraadschap de watergang bij de kavel alsnog kwalificeert als vaarwater dat geschikt is voor gemotoriseerde vaartuigen en aan [eiser] c.s. op grond van een gewijzigde visie alsnog ontheffing verleent voor gemotoriseerd varen in de [naam water] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft OBWZ daarnaast een beroep gedaan op artikel 6:105 BW. Zij heeft verzocht de begroting van de schade van [eiser] c.s. uit te stellen (lid 1), althans te bepalen dat de uitspraak kan worden gewijzigd als gemotoriseerd varen van en naar de kavel alsnog door het Hoogheemraadschap wordt toegestaan (lid 2). 4.49. Tijdens de mondelinge behandeling heeft OBWZ toegelicht dat zij bezig is met een watersysteemanalyse om helder te krijgen welke maatregelen nodig zijn om het water in het plangebied geschikt te maken voor gemotoriseerd varen. Het streven is om in de zomer van 2024 met het Hoogheemraadschap te bekijken of gemotoriseerd varen mogelijk is. Daar beslist het Hoogheemraadschap uiteindelijk over. Het is goed mogelijk dat er geen verbinding zal komen tussen de kavel en het omliggende water in het [gemeente] . De toenemende aandacht voor milieubescherming maakt het niet eenvoudiger. 4.50. Uit deze toelichting maakt de rechtbank op dat niet in de lijn der verwachtingen ligt dat de watergang zal worden aangewezen als water voor gemotoriseerd varen of dat de vaarverordening of het beleid met betrekking tot het verlenen van ontheffingen voor het bevaren van de [naam water] zal worden aangepast. Bij deze stand van zaken is er geen aanleiding om het vonnis aan te houden of het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en is evenmin sprake van “nog niet ingetreden schade”, zoals bedoeld in artikel 6:105 lid 1 BW. Nu OBWZ niet wordt veroordeeld tot betaling van periodiek uit te keren bedragen, vindt ook artikel 6:105 lid 2 BW geen toepassing.

De rechtbank 5.1. veroordeelt OBWZ om aan [eiser] c.s. te betalen een bedrag van € 8.488,80, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 maart 2024 tot aan de dag van de algehele voldoening; 5.2. veroordeelt OBWZ in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op € 2.906,53, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als OBWZ niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet OBWZ € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. veroordeelt OBWZ in de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan tot aan de dag van de algehele voldoening; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. L. Kelkensberg en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024. De rechtbank begrijpt: de hiervoor onder 2.8 bedoelde koopovereenkomst van 12 oktober 2016. HR 18 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321 en de conclusie van de AG voor dat arrest, ECLI:NL:PHR:2002:AD7321 en HR 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910 en de conclusie AG voor dat arrest, ECLI:NL:PHR:2019:680. HR 18 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321. HR 11 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA3765.

Dat betekent dat geen sprake is van non-conforme levering of een tekortkoming in de nakoming door OBWZ, zodat de rechtbank de daarop gebaseerde (primaire) vorderingen zal afwijzen. Wederzijdse dwaling 4.10. Vervolgens komt de rechtbank toe aan het beroep van [eiser] c.s. op (wederzijdse) dwaling. [eiser] c.s. stelt bij de koop te hebben gedwaald over de mogelijkheid om gemotoriseerd te varen van en naar de kavel. 4.11. Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar wanneer (a) deze te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of moest te weten, de dwalende had moeten inlichten of (c) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had hoeven begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt onder meer dat vernietiging van een overeenkomst niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende moet blijven. 4.12. De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak sprake is geweest van wederzijdse dwaling die niet, althans niet geheel, voor rekening van [eiser] c.s. moet blijven. De rechtbank licht dit oordeel hierna toe. 4.13. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] c.s. ervan is uitgegaan dat hij in de watergang en de [naam water] gemotoriseerd zou mogen varen. Dit terwijl op grond van de ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geldende vaarverordening (en nog steeds) gemotoriseerd varen in de watergang niet was toegestaan en [eiser] c.s. niet voldoet aan de voorwaarden voor het krijgen van een ontheffing om gemotoriseerd te varen op de [naam water] . [eiser] c.s. heeft, mede gelet op wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gekomen over de wijze waarop hij juist bij het project [het project] is uitgekomen (zie onder 4.4), voldoende toegelicht dat de mogelijkheid om met een gemotoriseerde sloep vanaf de kavel de openbare wateren van het [gemeente] te bevaren een doorslaggevende reden was om juist deze kavel - gelegen aan het water - te kopen en dat, wanneer hij geweten had dat gemotoriseerd varen op de watergang en de [naam water] niet zou zijn toegestaan, de koopovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen, althans niet onder dezelfde voorwaarden. De rechtbank gaat voorbij aan de suggestie van OBWZ, dat het kunnen varen vanaf de kavel voor [eiser] c.s. pas een rol is gaan spelen in het kader van dit geschil met OBWZ. 4.14. Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat [eiser] c.s. bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedwaald. Uit de overwegingen hiervoor over het beroep op non-conformiteit volgt dat deze dwaling niet te wijten is aan een mededeling van OBWZ of een schending van een mededelingsplicht. 4.15. Op basis van de stukken die door partijen zijn overgelegd en wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gekomen, stelt de rechtbank vast dat ook OBWZ ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ervan is uitgegaan dat op de watergang en op de [naam water] gemotoriseerd gevaren mocht worden. Namens OBWZ is verklaard dat zij pas eind 2018/begin 2019 ervan op de hoogte is geraakt dat op de watergang niet gemotoriseerd gevaren mag worden. Dit terwijl het varen op de watergang een belangrijk aspect was voor OBWZ bij de ontwikkeling van het gebied waarvan de kavel onderdeel uitmaakt. 4.16. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen wederzijds hebben gedwaald omtrent de mogelijkheid om gemotoriseerd te varen van en naar de kavel. In de kern komt dit - hoewel verweven met feitelijkheden - neer op een dwaling omtrent het recht. Partijen waren zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst immers niet bewust van de inhoud van de geldende vaarverordening. Zij wisten op dat moment dus niet dat op de watergang niet gemotoriseerd mag worden gevaren en dat [eiser] c.s. niet voldoet aan de voorwaarden voor het krijgen van een ontheffing voor gemotoriseerd varen op de [naam water] . Dat het hier in wezen gaat om een beroep op rechtsdwaling, staat er naar het oordeel van de rechtbank niet aan in de weg dit beroep gelijk te behandelen als een beroep op feitelijke dwaling, met toepassing van artikel 6:228 BW. Dat zou anders zijn als [eiser] c.s. met de door hem ingestelde vorderingen had beoogd dat de vaarverordening buiten toepassing zou worden gesteld en/of dat ten gunste van hem van de vaarverordening zou worden afgeweken. [eiser] c.s. vordert echter - kort gezegd - vergoeding van het nadeel dat hij als gevolg van deze dwaling ondervindt, omdat hij meent dat dit nadeel niet voor zijn risico zou moeten blijven. 4.17. OBWZ heeft nog gesteld dat zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had hoeven te begrijpen dat [eiser] c.s. daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden (de ‘tenzij-formulering’ van artikel 6:228 lid 1 sub c BW), omdat OBWZ niet had hoeven te begrijpen dat het gemotoriseerd mogen varen voor [eiser] c.s. essentieel was. Mede in het licht van wat [eiser] c.s. daarover naar voren heeft gebracht (zie ook onder 4.4), heeft OBWZ die stelling echter onvoldoende onderbouwd. Dat lag wel op haar weg, aangezien het hier gaat om een bevrijdend verweer. Dit verweer wordt dus verworpen. 4.18. Het voorgaande leidt tot de conclusie de koopovereenkomst vernietigbaar is, tenzij de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval geheel voor rekening van [eiser] c.s. zou moeten blijven. 4.19. Volgens OBWZ moet de dwaling voor rekening van [eiser] c.s. blijven omdat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De rechtbank volgt OBWZ niet in dat standpunt. [eiser] c.s. had inderdaad de vaarverordening voorafgaand aan de koop kunnen raadplegen, maar dat geldt ook, en temeer, voor OBWZ. Zij is een professionele partij als het aankomt op de ontwikkeling van woongebieden en de verkoop van bouwkavels. [eiser] c.s. is een particuliere koper en een juridische leek. Het lag eerder voor de hand dat OBWZ als projectontwikkelaar bij de ontwikkeling van een waterrijk gebied zich ervan had vergewist of ten aanzien van het water in dat gebied, en zeker het water grenzend aan de door haar verkochte kavels, beperkingen golden voor recreatief gebruik daarvan. Dat geldt temeer nu zij dat recreatief gebruik als een van de onderscheidende, aantrekkelijke kenmerken van door haar te verkopen bouwkavels presenteerde richting aspirant-kopers, waaronder [eiser] c.s. Deze omstandigheden leiden tot de slotsom dat de dwaling in de onderlinge verhouding tussen [eiser] c.s. en OBWZ niet geheel voor rekening van [eiser] c.s. moet komen. Opheffing van het nadeel van [eiser] c.s. 4.20. [eiser] c.s. vordert subsidiair geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar verlangt wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel dat hij bij instandhouding van de overeenkomst lijdt (artikel 6:230 lid 2 BW). De rechter heeft een discretionaire bevoegdheid in de wijze waarop hij de gevolgen van een vernietigbare overeenkomst wijzigt en ook in de wijze waarop en de mate waarin het nadeel wordt opgeheven. In geval van wederzijdse dwaling staat het de rechter vrij het dwalingsnadeel over beide partijen te verdelen.

Artikel 6:230 lid 2 BW heeft de strekking om het contractuele evenwicht bij een onder invloed van dwaling aangegane overeenkomst te herstellen. Het nadeel dat deze bepaling beoogt op te heffen, is hetzelfde nadeel als het nadeel dat door vernietiging van de overeenkomst zou worden opgeheven. Bij een koopovereenkomst komt wijziging van de overeenkomst ter opheffing van dwalingsnadeel vaak neer op koopprijsvermindering. De wijziging ter opheffing van dwalingsnadeel ex artikel 6:230 lid 2 BW kan niet op een lijn gesteld worden met schadevergoeding (waarbij ter begroting van de schade doorgaans gewerkt wordt met een hypothetische vermogensvergelijking). Onderlinge verdeling van het nadeel 4.21. [eiser] c.s. stelt zich op het standpunt dat zijn gehele nadeel moet worden opgeheven. Volgens (het meer subsidiaire standpunt van) OBWZ moet het nadeel bij helfte worden verdeeld. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op wat onder 4.19 is overwogen, het nadeel dat [eiser] c.s. lijdt voor 60% moet worden gedragen door OBWZ en voor 40% bij [eiser] c.s. moet blijven rusten. Doorslaggevend hiervoor is de verschillende positie van partijen. De rechtbank komt hiermee uit op een andere verdeling dan in de zaak C/09/633699 / HA ZA 22/696 tussen OBWZ en een andere koper van een bouwkavel in het project [het project] . In die zaak woog in de onderlinge verdeling van het nadeel mee dat de gemeente [gemeente] - commandite in OBWZ en tevens 50% aandeelhouder van beherend vennoot OBWZ B.V - er al in 2015 van op de hoogte was dat in de watergang niet gemotoriseerd gevaren mocht worden. Die omstandigheid is in de onderhavige zaak niet gesteld of anderszins komen vast te staan en valt daarmee buiten de grenzen van de rechtsstrijd van deze zaak. Begroting van de omvang van het nadeel 4.22. Het door [eiser] c.s. gestelde nadeel bestaat uit de volgende posten: teveel betaalde koopprijs; de kosten van het aanbrengen en verwijderen van de aanlegsteiger en van de beschoeiing; gederfd woongenot; taxatiekosten. Deze posten worden hierna besproken. Ad a) teveel betaalde koopprijs 4.23. [eiser] c.s. stelt dat hij een bedrag van € 54.040 teveel voor de kavel heeft betaald. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eiser] c.s. bij akte houdende overlegging producties tevens akte wijziging eis een (tweede) rapport van [makelaar 2] B.V. (hierna: [makelaar 2] ) overgelegd van 14 juli 2023. In dit rapport is de marktwaarde van de bouwkavel van [eiser] c.s. op 17 januari 2017, zonder de mogelijkheid van gemotoriseerd varen, getaxeerd op € 198.790 en is de marktwaarde van deze bouwkavel met de mogelijkheid van gemotoriseerd varen getaxeerd op € 252.830. Het waardeverschil bedraagt € 54.040. OBWZ heeft de bruikbaarheid en op onderdelen de juistheid van dit rapport betwist. 4.24. De rechtbank constateert dat in het rapport van [makelaar 2] de prijzen van bouwkavels in verschillende gebieden in het [gemeente] met elkaar vergeleken worden. De prijzen van kavels “aan vaarwater” en de prijzen van kavels “aan geen vaarwater” worden naast elkaar gelegd en daaruit wordt een gemiddeld prijsverschil berekend van € 140 per m2. Uit het rapport en de bijlagen wordt voor de rechtbank echter niet duidelijk of de kavels “aan geen vaarwater” helemaal niet aan water grenzen, of aan water dat niet gemotoriseerd bevaren mag worden. 4.25. OBWZ heeft bij conclusie van antwoord een notitie van [makelaar 1] Makelaars (hierna: [makelaar 1] ) overgelegd van 20 juli 2022. Bij akte overlegging producties heeft OBWZ een tweede notitie van [makelaar 1] overgelegd van 8 september 2023. Onder verwijzing naar deze notities heeft OBWZ aangevoerd dat, als al sprake is van enig nadeel voor wat betreft de waarde van de kavel, dat nadeel niet méér kan bedragen dan 3% van de koopprijs van de kavel. Tegen het rapport van [makelaar 2] heeft OBWZ onder meer ingebracht dat het feitelijke onjuistheden bevat, nu daarin vermelde bouwkavels “aan geen vaarwater” helemaal niet aan water grenzen en bouwkavels “aan vaarwater” weliswaar grenzen aan water, maar dat dat water is waarop niet gemotoriseerd mag worden gevaren. Dit betoog heeft OBWZ onderbouwd met foto’s uit Google Maps en Google Streetview en met de notities van [makelaar 1] . 4.26. [eiser] c.s. heeft aangevoerd dat [makelaar 1] aan de zijde van OBWZ betrokken was bij het project en (dus) geen onafhankelijke taxateur is en dat de door OBWZ overgelegde notities van [makelaar 1] niet gelijk te stellen vallen met een taxatierapport dat is opgesteld conform de richtlijnen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit neemt echter niet weg dat in de notities van [makelaar 1] vermelde feitelijke gegevens (zoals verkoopprijzen en oppervlakten van bouwkavels in het project [het project] , waartoe ook de kavel van [eiser] c.s. behoort) wel bruikbaar zijn ter (mede) bepaling van de wijze waarop het nadeel van [eiser] c.s. moet worden opgeheven. [eiser] c.s. heeft de juistheid van deze feitelijke gegevens ook niet bestreden. 4.27. [eiser] c.s. heeft zijn kavel in 2016 voor een koopprijs van € 262.000 gekocht, ervan uitgaande dat hij van en naar zijn kavel gemotoriseerd zou kunnen varen. Omdat de rechtbank ervan uitgaat dat [eiser] c.s. de kavel niet voor die prijs zou hebben gekocht als hij niet had gedwaald over de vaarmogelijkheden vanaf zijn kavel, is zij van oordeel dat in deze zaak het bedrag aan door [eiser] c.s. teveel betaalde koopprijs in aanmerking komt als vergoeding ter opheffing van dwalingsnadeel, ter herstel van het contractuele evenwicht. De omvang daarvan moet worden bepaald aan de hand van een vergelijking van prijzen van bouwkavels gelegen aan water en bouwkavels gelegen aan vaarwater (dat wil zeggen: water waarover gemotoriseerd gevaren mag worden). Die vergelijking moet betrekking hebben op soortgelijke bouwkavels als die van [eiser] c.s., die zijn verkocht in dezelfde periode. 4.28. Uit het dossier blijkt dat het project [het project] dat OBWZ in de gemeente [gemeente] ontwikkelde bestond uit drie deelgebieden: [woongebied 2] , [woongebied 1] en [woongebied 3] . Uit de notitie van [makelaar 1] van 20 juli 2022 en uit het eerder aangehaalde sfeermagazine blijkt dat OBWZ binnen [woongebied 2] en [woongebied 1] bouwkavels aanbood in drie zones (A, B en C). In deelgebied Madewater werden bouwkavels in zones B en C aangeboden. De bouwkavels in alle zones C grenzen aan water. Zie ook de schematische afbeeldingen weergegeven onder 2.2. [eiser] c.s. heeft een kavel gekocht in zone C van het deelgebied [woongebied 1] , in de veronderstelling dat het aangrenzende water vaarwater betrof. Met datzelfde idee heeft OBWZ de kavel aan [eiser] c.s. verkocht. 4.29. In de notitie van [makelaar 1] van 20 juli 2022 is een overzicht opgenomen van de verschillen in koopprijzen tussen de bouwkavels in het project [het project] . De gemiddelde koopprijzen per m2 van bouwkavels in de zones A en B van [woongebied 2] liggen ongeveer 11% respectievelijk 10% lager dan de gemiddelde koopprijs per m2 van de bouwkavels in zone C. De gemiddelde koopprijzen van bouwkavels in de zones A en B van [woongebied 1] liggen ongeveer 16% respectievelijk 8% lager dan de gemiddelde koopprijs per m2 van de bouwkavels in zone C. De gemiddelde koopprijs van bouwkavels in zone B van Madewater ligt ongeveer 9% lager dan de gemiddelde koopprijs per m2 van de bouwkavels in zone C van dat deelgebied. De rechtbank stelt op basis van deze gegevens vast dat [eiser] c.s.

voor de ligging in zone C aan - wat hij en OBWZ dachten te zijn - vaarwater 10,8% (te weten: (11 + 10 + 16 + 8 + 9) / 5) extra heeft betaald ten opzichte van een bouwkavel in hetzelfde project in de zones A of B. 4.30. Daarmee is nog niet gegeven wat het als gevolg van dwaling door [eiser] c.s. teveel betaalde deel van de koopprijs is. De kavel van [eiser] c.s. ligt immers, anders dan de bouwkavels in de zones A en B van het project, wel aan water. Dat heeft, naar OBWZ terecht heeft betoogd, een prijsverhogend effect ten opzichte van een ligging niet aan water. Daarnaast wijken de bouwkavels in de zones A, B en C van het project [het project] blijkens het sfeermagazine en de notitie van [makelaar 1] van 20 juli 2022 ook op andere punten onderling van elkaar af. Zo golden voor de verschillende zones verschillende regels voor bebouwing en beplanting, hebben bouwkavels in de zones A meer hoogteverschillen dan die in de zones C en hebben bouwkavels in de zones B meer nabije buren dan die in de zones C. Ook dit zal de hogere koopprijs in de zones C deels verklaren. 4.31. Het gegeven dat een bouwkavel grenzend aan water - in zijn algemeenheid - meer waard is dan een vergelijkbare bouwkavel die niet grenst aan water, wordt ondersteund door de informatie over verkoopprijzen in het rapport van [makelaar 2] en in de notities van [makelaar 1] . OBWZ stelt zich, onder verwijzing naar de notities van [makelaar 1] , op het standpunt dat het prijsverschil tussen bouwkavels gelegen aan water en bouwkavels gelegen niet aan water kan worden bepaald op 4,6%. OBWZ gaat hierbij uit van prijzen in het gebied [wijk in gemeente 2] in de gemeente Den Haag; een ander ontwikkelgebied in een andere gemeente dus. Wat in het project [het project] het verschil in waarde tussen kavels gelegen aan water (niet zijnde vaarwater) en kavels gelegen niet aan water zou zijn geweest, kan uit geen van de overgelegde taxatierapporten en notities worden opgemaakt. Evenmin kan op basis van die stukken worden berekend in hoeverre het prijsverschil van ongeveer 10,8 % (tussen de zones A en B enerzijds en de zones C anderzijds) wordt bepaald door de gemotoriseerde bevaarbaarheid van het water waaraan de bouwkavels in de zones C gelegen zijn en in hoeverre het prijsverschil wordt bepaald door andere verschillen tussen de bouwkavels/zones. 4.32. De nu nog openstaande en eventueel aan een deskundige voor te leggen vraag (wat in 2016 de koopprijs zou zijn geweest van een kavel in het project [het project] gelegen aan water, niet zijnde vaarwater) is een hypothetische. Een deskundige zal daarom waarschijnlijk op basis van dezelfde of vergelijkbare gegevens als die nu aan de rechtbank voorliggen, een schatting moeten maken. Met een deskundigenonderzoek en de voortzetting van de procedure die daarop volgt, zijn aanzienlijke tijd en kosten gemoeid. Ook als een berekening van het prijsverschil door de rechtbank minder nauwkeurig is dan een (uitvoerig) onderzoek van een deskundige, lijkt de toegevoegde waarde van zo’n deskundigenonderzoek in deze zaak niet op te wegen tegen de extra tijd en kosten die met een dergelijk onderzoek gemoeid zijn. De rechtbank acht het daarom, en gelet op de al lange looptijd van deze zaak en het feit dat het gaat om een koopovereenkomst uit 2016, van belang dat thans een eindvonnis wordt gewezen, en dat niet eerst nog een deskundige wordt benoemd om het dwalingsnadeel van [eiser] c.s. in de vorm van de teveel betaalde koopprijs (verder) te taxeren. Zij zal daarom gebruik maken van haar, hiervoor onder 4.20 genoemde, discretionaire bevoegdheid en ruime beoordelingsvrijheid in de wijze waarop dwalingsnadeel wordt opgeheven. 4.33. Gelet op al het voorgaande gaat de rechtbank ervan uit dat het gemiddelde koopprijsverschil van 10,8% tussen bouwkavels in de zones A en B enerzijds en de zones C anderzijds voor de helft wordt bepaald door de ligging aan vaarwater en voor de helft door andere factoren (zoals de ligging aan water en de grotere afstand tot de weg en tot buren dan bij de andere bouwkavels). Dat betekent dat het (hypothetische) koopprijsverschil tussen de kavel die [eiser] c.s. dacht te kopen en OBWZ dacht te verkopen (te weten: gelegen aan vaarwater) en het perceel dat hij heeft gekocht en zij heeft verkocht, wordt vastgesteld op (0,5 x 10,8% =) 5,4 %. 4.34. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank zal uitgaan van nadeel in de vorm van een (hypothetisch) koopprijsverschil van 5,4% van € 262.000 = € 14.148. 4.35. [eiser] c.s. heeft onder IV gevorderd dat OBWZ wordt veroordeeld tot betaling van – kort gezegd – de door [eiser] c.s. teveel betaalde koopsom, “te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het (…) vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening” (onderstreping rechtbank). Van verzuim van OBWZ in de nakoming van de koopovereenkomst is geen sprake. De rechtbank begrijpt dit onderdeel van de vordering dan ook zo, dat [eiser] c.s. wettelijke rente vordert over het in dit vonnis toe te wijzen bedrag, vanaf het moment dat dat bedrag opeisbaar is. Dat is, gelet op de constitutieve beslissing tot wijziging van de koopovereenkomst, de datum van dit vonnis. De rechtbank zal de wettelijke rente dan ook toewijzen met ingang van de datum van dit vonnis. Ad b) kosten voor het aanbrengen en verwijderen van een aanlegsteiger en de beschoeiing 4.36. [eiser] c.s. heeft ook gevorderd vergoeding van een bedrag van € 23.724,47 voor de kosten die hij heeft gemaakt voor het aanbrengen van de aanlegsteiger bij zijn kavel. Deze kosten zou [eiser] c.s. niet hebben gemaakt als hij niet ten onrechte in de veronderstelling had verkeerd dat hij gemotoriseerd van en naar zijn kavel zou kunnen varen, zo stelt hij. [eiser] c.s. vordert verder primair OBWZ te veroordelen tot het verwijderen van de aanlegsteiger en de beschoeiing en het dempen van de sloot, onder last van een dwangsom, en subsidiair tot vergoeding van de kosten daarvan, ter grootte van€ 56.002,43. OBWZ heeft aangevoerd dat deze kostenposten om verschillende redenen niet voor vergoeding in aanmerking komen. 4.37. Dit onderdeel van het door [eiser] c.s. gestelde nadeel bestaat enerzijds uit investeringen die hij in de gekochte zaak heeft gedaan die volgens [eiser] c.s., nu hij over de vaarmogelijkheden van en naar zijn kavel heeft gedwaald, hun waarde hebben verloren en anderzijds uit kosten voor de ongedaanmaking van die investeringen. OBWZ heeft betwist dat de investeringen hun waarde hebben verloren, omdat [eiser] c.s. wel gebruik kan maken van de aanlegsteiger, ook als hij niet gemotoriseerd mag varen over de watergang en de [naam water] . Wat daar ook van zij, vooropgesteld moet worden dat - zoals OBWZ ook heeft aangevoerd - het slagen van het beroep op dwaling niet betekent dat OBWZ jegens [eiser] c.s. schadeplichtig is. Om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding naast vernietiging - dan wel naast wijziging van een vernietigbare rechtshandeling - moet immers een afzonderlijke grondslag bestaan, bijvoorbeeld wanprestatie of onrechtmatige daad. Die grondslag ontbreekt: de rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat van non-conformiteit geen sprake is. [eiser] c.s. heeft niet gesteld dat anderszins sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door OBWZ of van onrechtmatig handelen. Nu het in deze zaak gaat om wederzijdse dwaling die niet te wijten is aan een onjuiste mededeling aan de zijde van OBWZ, is er geen grond voor toewijzing van de hier bedoelde kosten. Deze kosten zouden immers ook niet zonder meer aan [eiser] c.s. vergoed worden bij vernietiging van de koopovereenkomst wegens (wederzijdse) dwaling.