ECLI:NL:RBDHA:2022:9216

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

nv/c

Zaak-/rolnr.: 9492011 RL EXPL 21-17062

25 augustus 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap Orange Property B.V.,

gevestigd te Warmond,eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.

Partijen worden hierna “Orange Property” en “ [huurster] ” genoemd.

1 Procedure

1.1. De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 27 september 2021 met producties 1 tot en met 6;

de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie met producties 1 tot en met 9;

de akte uitlaten na comparitie aan de zijde van [huurster] met producties 10 tot en met 16;

de akte uitlaten na comparitie aan de zijde van Orange Property.

1.2. Op 30 maart 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen [naam] namens Orange Property, bijgestaan door mr. Riessen voornoemd, en [huurster] in persoon, bijgestaan door mr. Ruessink voornoemd. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens hebben partijen ieder een akte genomen (zie onder 1.1.) en is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2 Feiten

2.1. Orange Property is eigenaar en verhuurder van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2. Tussen Orange Property en [huurster] is op 13 maart 2020 een huurovereenkomst gesloten, op basis waarvan Orange Property het gehuurde per 1 april 2020 heeft verhuurd aan [huurster] , tegen een kale huurprijs van € 875,- per maand.

2.3. Op 7 mei 2020 heeft [huurster] een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie.

2.4. De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 10 mei 2020 uitspraak gedaan. Hiertegen is Orange Property in verzet gegaan.

2.5. Energielabel Haaglanden B.V. heeft op 15 juni 2020 een opname in het gehuurde gedaan en vervolgens de energie-index van het gehuurde vastgesteld op 1.56 (ofwel energielabel C). Diezelfde dag is de energie-index ook geregistreerd.

2.6. Op 14 juli 2021 is het verzet tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie behandeld. De uitspraak van de Huurcommissie – die is verzonden op 3 augustus 2021 – luidt, voor zover in deze procedure van belang, als volgt:

“(…) Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:

 (…)

 Het is voor rekening en risico van verhuurder om tijdig een energieprestatie te registreren. (…)

Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:

 (…)

 De energie-index van de woonruimte is 1,56. Dit moet leiden tot 15 extra punten. In de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte staat de redelijkheid centraal. In deze zaak is het naar mijn mening redelijk om de energie-index mee te nemen in de waardering, omdat alle voorzieningen al bij aanvang van de huurperiode aanwezig waren.

 In dat verband wijs ik op zaak 21683 van de Huurcommissie. In deze zaak is besloten dat de feitelijke situatie leidt tot het alsnog meenemen van de energie-index, omdat de voorzieningen al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. De rechtbank Zeeland is in uitspraak 5802 (ECLI:NL:RBZWB:2018:5802) tot dezelfde conclusie gekomen. De rechter gaf verder aan dat het niet meenemen van de energie-index in situaties als deze kan leiden tot onbillijke situaties.

(…)

Beoordeling van het verzet

(…)

Over het energielabel of de energie-index merkt de commissie op dat deze zijn geregistreerd op www.ep-online.nl. De Huurcommissie gebruikt de informatie op deze site als uitgangspunt voor het vaststellen van de energie-index. Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs is de ingangsdatum van de huurovereenkomst de geldende peildatum. Wanneer een energie-index ontbreekt op de peildatum, dan wordt volstaan met een waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt te hebben op grond van het bouwjaar van de woning. Op de datum van ingang van de huurovereenkomst, op 1 april 2020, stond er geen energie-index voor de onderhavige woonruimte geregistreerd. Het energie-index rapport dat de verhuurder bij zijn verzet heeft gevoegd is opgemaakt op 15 juni 2020. Dit is na ingangsdatum van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de commissie kan dit rapport dan ook niet gebruikt worden in de woningwaardering. De rapporteur is terecht uitgegaan van het bouwjaar van de woning, waarvoor geen punten zijn toegekend.

Dat in sommige kantonrechtersuitspraken anders is geoordeeld, doet niet af aan het bestendige beleid dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd, en dat ook in jurisprudentie is bevestigd, dat de peildatum van de procedure bepalend is bij de beoordeling of er een energie-index is opgenomen en geregistreerd.

(…)

De commissie stelt het puntenaantal van de woning vast op 122 punten. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 614,31 per maand. De huurprijs van € 875,00 per maand is dan ook niet redelijk. (…) Derhalve stelt de commissie de huurprijs per 1 april 2020 vast op de maximaal redelijke huurprijs van € 614,31 per maand. (…)”

3 Vordering, grondslag en verweer

in conventie

3.1. Orange Property vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie van 14 juli 2021;

II. te verklaren voor recht dat sprake is van een woning waarvan de aanvangshuur gebaseerd is op 137 punten, te weten € 689,84;

III. [huurster] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder het salaris gemachtigde.

3.2. Orange Property legt aan deze vorderingen, naast voormelde feiten, samengevat het volgende ten grondslag

Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie geldt de ingangsdatum van de huurovereenkomst als peildatum. Indien een energie-index ontbreekt op deze peildatum, wordt volstaan met een waardering van de energieprestatie die de woning geacht wordt te hebben op grond van het bouwjaar van de woning. In dit geval heeft de Huurcommissie de energie-index niet gewaardeerd vanwege het feit dat deze is geregistreerd na aanvang van de huurovereenkomst. De voorzieningen die hebben geleid tot deze energie-index, waren echter bij aanvang van de huurovereenkomst al in het gehuurde aanwezig. Dit staat ook niet ter discussie. Gelet hierop is het standpunt van de Huurcommissie ten aanzien van de energie-index veel te rigide en daarom niet redelijk.

Orange Property vordert dan ook vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie en de woningwaardering – met inachtneming van de aan de energie-index toe te kennen punten – vast te stellen op 137 punten.

3.3. [huurster] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan.

in reconventie

3.4. [huurster] vordert, bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. te verklaren voor recht dat het gehuurde per 1 april 2020 moet worden gewaardeerd met 122 punten en dat de door [huurster] te betalen maandelijkse prijs bedraagt € 614,31 kale huur en € 100,- voorschot servicekosten, in totaal zijnde € 714,31;

II. Orange Property te veroordelen om binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en tegen bewijs van kwijting, aan [huurster] te betalen € 3.633,31, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 november 2021;

subsidiair

III. te verklaren voor recht dat het gehuurde per 1 april 2020 moet worden gewaardeerd met 137 punten en dat de door [huurster] te betalen maandelijkse prijs bedraagt € 694,52 kale huur en € 100,- voorschot servicekosten, in totaal zijnde € 794,52;

IV. Orange Property te veroordelen om binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en tegen bewijs van kwijting aan [huurster] te betalen € 2.029,41, minus € 80,21 per maand vanaf december 2021 tot en met de maand waarin eindvonnis wordt gewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 november 2021;

primair en subsidiair

V. Orange Property te veroordelen om binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en tegen bewijs van kwijting aan [huurster] te betalen € 250,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 november 2021;

VI. Orange Property te veroordelen in de kosten van de procedure, zo mogelijk met een bedrag aan salaris voor de gemachtigde en de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.5. [huurster] legt aan deze vorderingen, naast voormelde feiten, samengevat het volgende ten grondslag.

Ongeacht de vraag of het energieprestatiecertificaat in de waardering van het gehuurde moet worden betrokken, heeft [huurster] te veel huur betaald. Het gehuurde dient namelijk per 1 april 2020 te worden gewaardeerd op 122 punten of 137 punten, waarbij de kale huurprijs € 614,31 respectievelijk € 694,52 per maand bedraagt. Vanaf 1 april 2020 tot de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie heeft [huurster] evenwel een kale huurprijs van € 875,- betaald. Orange Property dient het bedrag aan te veel betaalde huur aan [huurster] terug te betalen, een en ander conform de door [huurster] als productie 8 overgelegde berekening.

Verder heeft [huurster] onder de noemer ‘verhuurkosten’ een bedrag van € 250,- aan Orange Property voldaan. Het beding op grond waarvan [huurster] dit bedrag heeft voldaan, is echter nietig op grond van artikel 7:264 BW. [huurster] heeft hiervoor namelijk geen diensten ontvangen waar zij baat bij had en voor zover er al kosten zijn gemaakt, zijn dit kosten die Orange Property ten behoeve van zichzelf heeft gemaakt. Het bedrag van € 250,- is dan ook onverschuldigd betaald, aldus [huurster] .

3.6. Orange Property heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan.

4 Beoordeling

4.1. Op grond van artikel 7:249 BW kan een huurder (onder de in dit artikel gestelde voorwaarden) de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De Huurcommissie beoordeelt een dergelijk verzoek aan de hand van de in artikel 10 lid 1 en artikel 11 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) gegeven regels. Deze regels zijn te vinden in het Besluit huurprijzen woonruimte en de daarbij behorende bijlagen, waaronder het waarderingsstelsel voor de kwaliteit van woonruimte. Op basis hiervan worden punten toegekend aan diverse aspecten van de woonruimte, waaronder de energieprestatie. De kwaliteit van de woonruimte komt vervolgens tot uitdrukking in het puntentotaal. Indien de overeengekomen huurprijs niet in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte, wordt de huurprijs vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst verlaagd tot dat bedrag dat nog net als redelijk kan worden aangemerkt (de maximale huurprijsgrens).

4.2. In dit geval heeft de Huurcommissie de maximaal redelijke huurprijs per 1 april 2020 in haar uitspraak vastgesteld op € 614,31, waarbij onder meer is geoordeeld dat de energieprestatie van het gehuurde dient te worden beoordeeld op grond van het bouwjaar van de woning, omdat op de door de Huurcommissie gehanteerde peildatum – de ingangsdatum van de huurovereenkomst – geen energie-index was geregistreerd (zie 2.6.).

Op grond van artikel 7:262 BW worden de huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dit geval heeft Orange Property zich binnen genoemde termijn tot de kantonrechter gewend, zodat van de veronderstelde overeenstemming geen sprake is.

Het geschil dat partijen thans verdeeld houdt, is de vraag of de Huurcommissie de energieprestatie van het gehuurde had moeten waarderen conform de energie-index die is opgenomen en geregistreerd na de ingangsdatum van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.

Orange Property stelt zich op het standpunt dat deze energie-index inderdaad dient te worden meegenomen in de waardering van het gehuurde, aangezien de voorzieningen die hebben geleid tot deze energie-index op de peildatum ook al aanwezig waren. [huurster] heeft dit, onder verwijzing naar Richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 2010 (hierna: de Richtlijn) en het Besluit energieprestatie gebouwen (hierna: Beg), betwist.

4.3. Uit artikel 12 van de Richtlijn – die (deels) is gewijzigd door richtlijn (EU) 2018/844 van het Europees parlement en de Raad van 30 mei 2018 – volgt voor lidstaten de verplichting om 1) ervoor te zorgen dat een energieprestatiecertificaat wordt afgegeven voor gebouwen die worden verhuurd 2) te eisen dat bij de verhuur van een gebouw het energieprestatiecertificaat of een kopie daarvan aan de nieuwe huurder wordt getoond en overhandigd en 3) te eisen dat wanneer gebouwen met een energieprestatiecertificaat te huur worden aangeboden, de energieprestatie-indicator in de advertentie wordt vermeld. In dit verband wordt met energieprestatiecertificaat bedoeld een erkend certificaat waarin het resultaat van de berekening van de energieprestatie is opgenomen.

Deze richtlijn is omgezet in Nederlandse regelgeving, onder meer in het Beg. Op grond van artikel 2.1 lid 3 Beg is de verhuurder verplicht om aan de huurder een afschrift van een geldig energielabel over te leggen, waarbij de geldigheid van dit label ingaat vanaf de datum van opname daarvan (artikel 2.1 lid 7 Beg).

4.4. Voor de volledigheid wordt nog opgemerkt, dat door de jaren heen verschillende terminologie is gebruikt voor de waardering van de energieprestatie van woningen in het woningwaarderingsstelsel (en daarbuiten). Tot 1 januari 2015 ging men hiervoor uit van het energielabel van de woning en vanaf 1 januari 2015 van de energie-index.

In verband met de herziening van de Richtlijn is de methode voor het bepalen van de energieprestatie van een woning per 1 januari 2021 gewijzigd (uitgegaan wordt van de ‘NTA 8800’) en wordt op basis daarvan (weer) een energielabel afgegeven.

Wel is het zo dat een voor 1 januari 2021 afgegeven energielabel dan wel energie-index 10 jaar geldig blijft (vanaf de datum van registratie daarvan).

4.5. De vraag of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat in de waardering van het gehuurde mag worden betrokken, wordt in de rechtspraak verschillend beantwoord. Zo zijn er enerzijds uitspraken waarbij een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat niet in de waardering wordt betrokken, bijvoorbeeld in de volgende zaken:

rechtbank Amsterdam, 4 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2281;

gerechtshof Amsterdam, 10 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:837;

rechtbank Limburg, 3 januari 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:17;

rechtbank Noord-Holland, 11 juli 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:5868;

rechtbank Rotterdam, 7 december 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:10066;

rechtbank Midden-Nederland, 27 mei 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3248:

gerechtshof Amsterdam, 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1836,

rechtbank Noord-Holland, 4 november 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10127;

en anderzijds uitspraken waarbij wordt gekeken naar de feitelijke situatie en ook een na aanvang van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat in de woningwaardering is betrokken, bijvoorbeeld in de volgende zaken:

rechtbank Amsterdam, 14 november 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:8003;

rechtbank Noord-Nederland, 10 augustus 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:4509;

rechtbank Amsterdam, 24 april 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:10189;

rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19 september 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:5802;

rechtbank Midden-Nederland, 19 augustus 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3398;

rechtbank Midden-Nederland, 10 februari 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:315.

4.6. Gelet op het feit dat de onder 4.5. genoemde vraag in de rechtspraak verschillend wordt beoordeeld en deze vraag ook vaak aan de orde komt in huurcommissiezaken, heeft [huurster] verzocht prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Ter onderbouwing van dit verzoek heeft [huurster] verder gesteld dat het antwoord op deze vraag niet alleen van belang is voor procedures ex artikel 11 Uhw, maar ook voor procedures ex artikel 13 en artikel 14 Uhw, omdat in al deze gevallen de huurprijs wordt beoordeeld op grond van de (administratieve) toestand van het gehuurde op een bepaald punt in de tijd. Ter zitting heeft Orange Property het belang van het stellen van prejudiciële vragen onderkend.

4.7. De kantonrechter stelt allereerst vast dat de onder 4.5. genoemde vraag een rechtsvraag betreft en dat het antwoord hierop nodig is om in de onderhavige zaak op de vorderingen in conventie en in reconventie te beslissen. Verder geldt dat het antwoord op deze vraag ook van belang is voor de beslechting of beëindiging van de talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen. Immers blijkt uit de onder 4.5. genoemde uitspraken dat hierover geen consensus bestaat. Gelet hierop zal de kantonrechter de hierna in het dictum geformuleerde vragen – over de inhoud waarvan partijen zich hebben uitgelaten – aan de Hoge Raad voorleggen. Deze vragen hebben een wat ruimer bereik dan uitsluitend de onderhavige zaak vanwege het belang van een goede afdoening van soortgelijke, maar in detail soms verschillende zaken.

4.8. Zoals ter zitting met partijen is besproken, zal iedere verdere beslissing – in afwachting van de uitspraak van de Hoge Raad – worden aangehouden.

5 Beslissing

De kantonrechter:

5.1. bepaalt dat aan de Hoge Raad de volgende vragen worden gesteld ex artikel 392 Rv:

Is het, in het geval van een verzoek ex artikel 7:249 BW jo. artikel 11 Uhw en in het licht van artikel 2.1 lid 3 Beg, voor de waardering van de energieprestatie van het gehuurde op basis van het energieprestatiecertificaat (hierna: EPC), in plaats van waardering op basis van het bouwjaar, van belang dat het EPC uiterlijk bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder is overhandigd of beschikbaar is gesteld?

Ongeacht het antwoord op de eerste vraag: Geldt in geval van een verzoek op grond van artikel 7:249 BW jo. artikel 11 Uhw dat de energieprestatie van het gehuurde gewaardeerd dient te worden aan de hand van het EPC, ook als het EPC pas is opgenomen én geregistreerd na de datum genoemd in artikel 11 lid 5 Uhw (hierna: de peildatum)?

Indien het antwoord op de tweede vraag nee is: Geldt voor het waarderen van de energieprestatie op basis van het EPC dat de opname- en de registratiedatum beide gelegen moeten zijn uiterlijk op de peildatum of is het voldoende dat de opnamedatum is gelegen uiterlijk op de peildatum?

Indien het voldoende is dat de opnamedatum is gelegen uiterlijk op de peildatum, geldt voor waardering van de energieprestatie op basis van het EPC een termijn waarbinnen het EPC geregistreerd moet zijn, zo ja: hoe lang is die termijn?

Indien het antwoord op de tweede vraag ja is: Geldt een termijn na de peildatum waarbinnen het EPC uiterlijk moet zijn opgenomen en geregistreerd? Zo ja, hoe lang is deze termijn en geldt die termijn gerekend vanaf de peildatum tot de opnamedatum of tot de registratiedatum?

Geldt het antwoord op bovenstaande vragen onverkort voor procedures op grond van artikel 13 Uhw respectievelijk artikel 14 Uhw?

5.2. bepaalt dat de griffier onverwijld een afschrift van dit vonnis stuurt aan de civiele griffie van de Hoge Raad;

5.3. bepaalt dat de griffier afschriften van andere op deze procedure betrekking hebbende stukken op diens verzoek aan de griffier van de Hoge Raad stuurt;

5.4. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E.A.W. Schippers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 augustus 2022.