ECLI:NL:RBDHA:2022:4381

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/547995 / HA ZA 18-173 Vonnis van 4 mei 2022 in de zaak van GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING BEDRIJVENSCHAP HARNASCHPOLDER te Schipluiden, eiseres, advocaat: mr. J.S. Procee te Den Haag, tegen [gedaagde] te [plaats] , gedaagde, advocaat mr. M.S. van der Hoek te Den Haag. Partijen worden hierna het Bedrijvenschap en [gedaagde] genoemd.

1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 10 juli 2019 en de daarin genoemde stukken; de pleitnota van mr. Van der Hoek voor de bijeenkomst van 6 november 2019; de nadere toelichting van mr. Procee voor de bijeenkomst van 6 november 2019; het verslag van de bespreking van 6 november 2019; de e-mail van mr. van der Hoek van 3 december 2019; de brief van mr. Procee van 9 december 2019; het conceptrapport (aanvullend advies) van 17 maart 2020; de brief van mr. Procee van 1 mei 2020 (reactie concept); de brief van mr. Van der Hoek van 28 april 2020 (reactie concept); het conceptrapport (aanvullend advies) van 3 augustus 2020; het conceptrapport (aanvullend advies) van 17 december 2020; de brief van mr. Procee van 28 januari 2021 (reactie concept); de brief van mr. Van der Hoek van 28 januari 2021 (reactie concept); het (definitieve) aanvullend advies van 28 mei 2021; het proces-verbaal van het op 24 januari 2022 gehouden pleidooi; de e-mail van de deskundigen van 4 februari 2022 (kostenopgave); de brief van mr. Van der Hoek van 3 februari 2022, met bijbehorende (nagekomen) stukken; de brief van mr. Procee van 23 februari 2022; de brief van mr. Van der Hoek van 7 maart 2022; 1.2. Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om eventuele onjuistheden in dit proces-verbaal kenbaar te maken, waarbij is medegedeeld dat aan aanvulling van stellingen voorbij wordt gegaan. Partijen hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. 1.3. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling Inleiding 2.1. Onteigend is een onbebouwd perceel grond ter grootte van 1038 m², gelegen aan de [adres] , gemeente [gemeente] . Dit eindvonnis gaat over planschade, bijkomende schade, rente en de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen en van juridische en deskundige bijstand van de onteigende. In het tussenvonnis van 5 juni 2019 is een eindbeslissing genomen over de complexwaarde. De rechtbank blijft bij die beslissing. Planschade 2.2. In het tussenvonnis van 5 juni 2019 heeft de rechtbank overwogen dat aanvullend advies moet worden ingewonnen over mogelijk planologisch nadeel en planschade, die in de schadeloosstelling dient te worden verdisconteerd. In het tussenvonnis van 10 juli 2019 is de heer mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen tot deskundige benoemd. Aan hem zijn de in het tussenvonnis geformuleerde vragen ter beantwoording voorgelegd. Van Heesbeen heeft, met instemming van partijen daartoe, de nadere deskundigheid ingeschakeld van twee taxateurs, de heren ing. A. van Gellicum MRE RT MRICS (Van Gellicum) en ir. H. Leonard RT (Leonard). Op 28 mei 2021 hebben Van Heesbeen, Van Gellicum en Leonard (hierna gezamenlijk: Van Heesbeen c.s. of de deskundigen) in commissieverband hun definitieve rapport uitgebracht (hierna: het aanvullend advies). 2.3. Het aanvullend advies houdt – kort gezegd – in dat de aanspraak op een tegemoetkoming in de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gewaardeerd wordt op € 124.771,-- (onderdeel D van het aanvullend advies). Naar aanleiding van een overweging van de rechtbank in het tussenvonnis van 5 juni 2019 over de redelijke toepassing van artikel 40e Ow, hebben de deskundigen aanvullend geadviseerd dat een redelijk handelend koper bereid zou zijn om voor de “planschadeclaim” een bedrag van € 63.000,-- te betalen bij een veronderstelde overdracht daarvan op de peildatum van de onteigening (onderdeel E van het aanvullend advies). 2.4. Partijen hebben tegen het aanvullend advies bezwaren aangevoerd. De rechtbank zal deze bezwaren hierna bespreken. De rechtbank zal eerst ingaan op het beoordelingskader van artikel 40e Ow.

2.5. Met de invoering van artikel 40e Ow heeft de wetgever de mogelijkheid geopend om planschade toe te kennen binnen het kader van de onteigeningsprocedure, voor zover het de invloed van het bestemmingsplan op de waarde van het onteigende betreft. Op grond van dit artikel wordt – voor zover hier relevant – door de onteigeningsrechter bij het bepalen van de werkelijke waarde de prijs vermeerderd met nadelen ten gevolge van bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen. Een en ander voor zover deze nadelen “ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijs niet (geheel) ten laste van de onteigende behoren te blijven”. 2.6. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de hiervoor geciteerde zinsnede – waarvan de strekking overeenkomt met de ‘redelijkerwijs’-formule van artikel 6.1 Wro (en artikel 49 WRO (oud)) – en de wetgeschiedenis dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat vergoeding van planschade op de voet van artikel 40e Ow geschiedt aan de hand van de criteria uit het planschaderecht. [gedaagde] stelt dat risicoaanvaarding en normaal maatschappelijk risico geen rol mogen spelen omdat het bij onteigening gaat om ontneming van eigendom en bij planschade om een beperking van het eigendomsrecht. Hij verwijst ondermeer naar HR 21 november 2008. In die zaak gaat het naar het oordeel van de rechtbank om wezenlijk andere omstandigheden in het kader van artikel 41 Ow, zodat de conclusies van de Hoge Raad in die zaak niet een op een in deze zaak kunnen worden toegepast. In deze zaak oordeelt de rechtbank of [gedaagde] , naast de vergoeding van de werkelijke waarde, zoals door Vermeulen c.s. begroot, recht heeft op vergoeding van een planschadeclaim, zodat hij daarvoor geen separate planschadeprocedure hoeft te voeren (zie r.o. 2.28 van het tussenvonnis van 5 juni 2019). Naar het oordeel van de rechtbank biedt artikel 40e Ow daartoe de mogelijkheden. Dit betekent onder meer dat – anders dan [gedaagde] betoogt – bij de beoordeling van planschade in het kader van artikel 40e Ow de beperkende planschadecriteria, zoals het normaal maatschappelijke risico en de voorzienbaarheid, in beginsel net zo moeten worden toegepast als binnen het planschaderecht. De deskundigen hebben dit ook als uitgangspunt gehanteerd in het aanvullend advies. 2.7. De deskundigen hebben tijdens het pleidooi toegelicht dat zij hoofdstuk E enkel in het aanvullend advies hebben opgenomen, omdat zij op grond van r.o. 2.29 van het tussenvonnis van 5 juni 2019 als vaststaand hebben aangenomen dat een redelijke toepassing van artikel 40e Ow inhoudt dat een inschatting moet worden gemaakt van de kans op een vergoeding voor planschade en een waardering daarvan bij een veronderstelde verkoop aan een redelijk handelend koper op de peildatum. Zonder laatstgenoemde overweging zouden deskundigen na hoofdstuk D van het aanvullend advies zijn gestopt, zodat hoofdstuk E in dat geval niet in het deskundigenrapport zou zijn opgenomen. 2.8. Partijen hebben bezwaar gemaakt tegen deze wijze van toepassing van artikel 40e Ow door de deskundigen. De bezwaren van zowel het Bedrijvenschap als van [gedaagde] komen in de kern erop neer dat een juiste toepassing van artikel 40e OW met zich brengt dat de vertaalslag die de deskundigen in hoofdstuk E van het aanvullend advies hebben toegepast achterwege moet blijven. 2.9. Onder verwijzing naar het beoordelingskader in 2.5 en 2.6 is de rechtbank met de deskundigen en partijen van oordeel dat voor een correctie op de door de deskundigen vastgestelde planschade in de zin van artikel 6.1 Wro, vanwege de verdiscontering van de kans op planschade bij de beoordeling in het kader van artikel 40e Ow, geen plaats is. In zoverre ziet de rechtbank aanleiding om terug te komen op genoemde overweging in haar tussenvonnis van 5 juni 2019. Dit betekent dat de rechtbank het aanvullend advies van de deskundigen in hoofdstuk E niet zal volgen. Tegemoetkoming in de (plan)schade in de zin van artikel 6.1 Wro 2.10. In onderdeel D van het aanvullend advies stellen de deskundigen de schade in de zin van artikel 6.1 Wro vast op €128.800,-- (€ 201.460,-- min € 72.660,--). Met inachtneming van een drempel van 2% vanwege het normale maatschappelijke risico, komt € 124.771-- voor vergoeding in aanmerking, aldus de deskundigen. 2.11. Partijen hebben bezwaren aangevoerd tegen de overwegingen van de deskundigen ten aanzien van (i) de planvergelijking/tijdelijk voordeel, (ii) de vaststelling van de planologische mogelijkheden onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone, (iii) de risicoaanvaarding en (iv) het normaal maatschappelijk risico. Daarnaast hebben partijen bezwaren aangevoerd tegen de door de deskundigen bij de waardering gehanteerde uitgangspunten en de hoogte van de vastgestelde tegemoetkoming in de planschade. Planvergelijking/ tijdelijk voordeel 2.12. In het tussenvonnis van 5 juni 2019 is bepaald dat voor de vaststelling van mogelijk (planologisch) nadeel in de zin van artikel 40e Ow een planvergelijking moet worden gemaakt tussen het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone uit 2005 en het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014. De deskundigen hebben dit in hun aanvullend advies tot uitgangspunt genomen. 2.13. Het Bedrijvenschap bestrijdt dit uitgangspunt voor de planvergelijking, althans betoogt dat eventuele planschade op basis van deze planvergelijking in het aanvullend advies niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat sprake is van tijdelijk voordeel. Daarbij verwijst zij naar een – volgens haar – bestendige lijn in de jurisprudentie van de Afdeling sinds 21 december 2011, die werd bevestigd in de uitspraak van de Afdeling van 4 december 2019. Volgens het Bedrijvenschap hadden de onteigende percelen van [gedaagde] ten tijde van aankoop een agrarische bestemming. De kassencomplexen in het gebied zijn door het Bedrijvenschap (althans haar rechtsvoorganger) aangekocht, om de transformatie van een kassengebied naar het bedrijventerrein mogelijk te maken. Het is dus het Bedrijvenschap geweest die de omstandigheden heeft gecreëerd om de gemengde bestemming, die inzet is van de planschadediscussie, mogelijk te maken. Door het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone werd aan deze percelen vervolgens een uit te werken gemengde bestemming toegekend (bedoeld voor wonen en bedrijvigheid), wat een wezenlijke waardevermeerdering van de percelen met zich bracht. Voor [gedaagde] was dit een windfall profit, omdat hij hiervoor niets heeft hoeven doen. Hij heeft geen ondernemersrisico’s hoeven nemen en geen investeringen hoeven plegen; de waardevermeerdering is [gedaagde] “domweg overkomen”. Deze waardevermeerdering is met de invoering van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 weer gedeeltelijk vervallen, aldus het Bedrijvenschap. 2.14. De rechtbank volgt het hiervoor onder 2.13 omschreven standpunt van het Bedrijvenschap niet. De door partijen overgelegde stukken bieden de rechtbank en de deskundigen geen of onvoldoende inzage in de planologische situatie ten tijde van de eigendomsverkrijging, om vast te kunnen stellen dat (en in hoeverre) sprake is van een tijdelijk voordeel, waarvoor onteigenden ‘niets’ zouden hebben hoeven doen. De rechtbank kan op grond van de beschikbare gegevens dus ook niet beoordelen in hoeverre de onderhavige situatie vergelijkbaar is met die in de uitspraken waarnaar het Bedrijvenschap verwijst, waaronder voormelde uitspraak van de Afdeling van 4 december 2019, waarin niet in geschil was dat het nadeel voor de belanghebbende bestond uit het wegvallen van een tijdelijk voordeel. De rechtbank ziet onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat de onderhavige situatie daarmee vergelijkbaar is.

2.47. Al met al acht de rechtbank het aanvullend advies van de deskundigen voldoende begrijpelijk en navolgbaar, met uitzondering hoofdstuk E en de door de deskundigen gehanteerde correctie voor bouwrijp maken (vgl. 2.38). Dit betekent dat naar het oordeel van de rechtbank de schadeloosstelling op grond van artikel 40e Ow moet worden vermeerderd met een bedrag van € 136.007,-- ((€ 212.926 - € 72.660,--) – 2% NMR (€ 4.259))--, zijnde de (plan)schade die redelijkerwijs niet ten laste van [gedaagde] behoort te blijven. Bijkomende schade 2.48. [gedaagde] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van de kosten van een vervangende onroerende zaak. Vermeulen c.s. hebben in het definitieve deskundigenrapport van 19 februari 2019 geconcludeerd dat [gedaagde] daarvoor niet in aanmerking komt, omdat geen sprake is van een duurzame belegging en evenmin van een dringend belang dat herbelegging van de schadeloosstelling in een vervangende onroerende zaak vordert. 2.49. De rechtbank is, op dezelfde gronden als die door Vermeulen c.s. aan hun advies op dit punt ten grondslag zijn gelegd, van oordeel dat voor een vergoeding van de kosten van aankoop van een vervangende onroerende zaak geen plaats is. Tegen het oordeel van deskundigen op dit punt zijn door [gedaagde] bovendien geen bezwaren aangevoerd, terwijl daartoe wel gelegenheid is geweest. De rechtbank neemt het oordeel van deskundigen op dit punt over. Schade van derde-belanghebbenden 2.50. Zoals overwogen in het tussenvonnis van 5 juni 2019 volgt de rechtbank het advies van Vermeulen c.s. om de schade aan derde-belanghebbenden op nihil te stellen.

2.51. Op grond van het voorgaande zal de rechtbank de schadeloosstelling voor [gedaagde] vaststellen op € 208.667,--,-- (€ 72.660,-- + € 136.007,--). 2.52. De rechtbank zal de te vergoeden (samengestelde) rente over het verschil tussen het voorschot (€ 67.470,----) en de definitief vast te stellen schadeloosstelling (€ 208.667,--) bepalen op 1% per jaar. Vermeulen c.s. hebben in hun laatste advies van 21 februari 2019 een rentepercentage van 1,5 % geadviseerd. In recente schadeloosstellingszaken wordt gerekend met een rentepercentage van 0,5 %. De rechtbank ziet in het tijdsverloop tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en dit vonnis en de rentedaling redenen om te middelen en het rentepercentage op 1 % vast te stellen. 2.53. Het Bedrijvenschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] de wettelijke rente over de door haar nog te betalen schadeloosstelling dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening. Kosten Kosten deskundigen 2.54. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens opgave van (i) Vermeulen c.s. van 28 maart 2019 (€ 15.791,71, inclusief inschatting kosten t/m pleidooi van 4 april 2019) en (ii) Van Heesbeen van 4 februari 2022 (€ 20.963,25 inclusief btw). Deskundigen Van Gellicum en Leonard hebben hun totale kosten in de zaken Harnaschpolder opgegeven zonder uitsplitsing naar de verschillende onteigeningsdossiers (brief kantoor Gloudemans van 4 februari 2022). De rechtbank zal deze kosten in vier gelijke delen over de zaken Harnaschpolder verdelen en begroot de kosten van (iii) Van Gellicum en van (iv) Leonard in deze procedure op respectievelijk € 3.217,00 (inclusief btw) en € 4.123,83 (inclusief btw). 2.55. Het Bedrijvenschap heeft tijdens het pleidooi op 4 april 2019 aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de kostenopgave van Vermeulen c.s. Op de kostenopgave van Van Heesbeen c.s. heeft het Bedrijvenschap niet gereageerd, hoewel zij daartoe door de rechtbank wel in de gelegenheid is gesteld. De kostenopgaven van Vermeulen c.s. , Van Heesbeen, Van Gellicum en Leonard komen de rechtbank redelijk voor en zij verstaat daarom dat het Bedrijvenschap als onteigenaar voornoemde bedragen aan kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen. Kosten juridische en deskundige bijstand 2.56. In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening het Bedrijvenschap. Bij de beoordeling van deze kosten wordt de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets gehanteerd. 2.57. De rechtbank constateert dat in het door [gedaagde] overgelegde overzicht van de juridische kosten overlap zit, al dan niet vanwege een wisseling in ICT systeem. De rechtbank leidt uit de brieven van 3 februari en 7 maart 2022 met bijbehorende (nagekomen) stukken van [gedaagde] af, dat hij aanspraak maakt op € 59.401,57 inclusief btw aan juridische kosten voor de bijstand van [Advocatenkantoor] (€ 27.625,72 + € 4.208,40 € 4.236,82 + € 22.619,75 + € 710,88). Daarvan ziet € 27.625,72 op de periode tot en met 9 april 2019 en de resterende € 31.775,85 op de periode nadien (hierna achtereenvolgens: ‘de kosten vóór pleidooi’ en ‘de kosten ná pleidooi’). [gedaagde] maakt daarnaast aanspraak op € 18.581,06 inclusief btw voor deskundige bijstand van AAB (waarvan € 12.810 vóór pleidooi en € 5.770,19 daarna) en € 7.241,85 inclusief btw voor deskundige bijstand van SAOZ (contra-expertise). In totaal maakt [gedaagde] dus aanspraak op € 85.224,48 aan kosten voor deskundige en juridische bijstand (€ 59.401,57 + € 18.581,06 + € 7.241,85). 2.58. Deze zaak is door de rechtbank gezamenlijk behandeld met de drie andere onteigeningszaken Harnaschpolder. [Advocatenkantoor] heeft, naast [gedaagde] , diens broer in een van de andere drie zaken juridisch bijgestaan; AAB heeft in beide zaken deskundige bijstand verleend; deze twee zaken worden hierna gezamenlijk aangeduid met ‘de zaken [gedaagde] c.s.’. 2.59. Het Bedrijvenschap maakt bezwaar tegen de hoogte van de kosten van [Advocatenkantoor] . Ten aanzien van de kosten vóór pleidooi stelt zij zich op het standpunt dat de zaken [gedaagde] c.s. juridisch een grote overlap vertonen, zodat een efficiënte tijdsbesteding mocht worden verwacht. Het werken door meerdere advocaten aan deze zaken heeft echter tot onnodige kosten geleid. Zo zijn in totaal 5 advocaten betrokken bij dit dossier. Er is voor de zitting van 4 april 2019 voor twee advocaten in beide zaken 7 uur per persoon in rekening gebracht, terwijl één van hen nauwelijks bij het pleidooi betrokken was en de mondelinge behandeling van één van beide zaken eerder eindigde. Ook is te veel tijd gespendeerd aan “studie dossier” (circa 6 uur) en het bestuderen van jurisprudentie en literatuur (25 uur); de 30 uur voor telefonie, e-mail, besprekingen correspondentie met de deskundige van AAB is buitenproportioneel. De uren voor correspondentie komen in de administratie van AAB ook niet terug. Verder voert het Bedrijvenschap aan dat op verschillende dagen overlap zit in de declaraties in beide zaken (in totaal 28 uur), zodat deze uren zonder nadere toelichting niet voor vergoeding in aanmerking komen. Volgens het Bedrijvenschap is de zaak van [gedaagde] verder vrijwel identiek aan één van de drie andere onteigeningszaken, zodat voor de hoogte van de vergoeding voor juridische bijstand moet worden aangesloten bij de vergoeding in die zaak, te weten € 21.675,37. Voor wat betreft de kosten ná pleidooi voert het Bedrijvenschap aan dat de opgevoerde kosten in de zaken [gedaagde] c.s. (veel) hoger zijn dan kosten in de andere onteigeningszaken. Dat bevreemdt het Bedrijvenschap, omdat de zaken [gedaagde] c.s. ná het pleidooi van 4 april 2019 door dezelfde advocaat werden behandeld en inhoudelijk niet afwijken van de overige zaken. Gelet daarop zou verwacht mogen worden dat de zaken [gedaagde] c.s. gezamenlijk slechts marginaal meer tijd zouden kosten dan ieder van de andere twee zaken. Dat is echter niet het geval. De ná het pleidooi in de zaken [gedaagde] c.s. bestede tijd van in totaal 270 uur, waarvan 159,3 uur in onderhavige zaak is buitensporig. Ter illustratie wijst zij op het aantal uren dat door [Advocatenkantoor] in beide zaken gezamenlijk is besteed aan het pleidooi van 24 januari 2022 (37,6 uur) en de reacties op het conceptrapport van 17 maart 2020 en het aanvullend advies (respectievelijk 44 uur en 40 uur). Aan voornoemde werkzaamheden is door de advocaten in de andere zaken per persoon veel minder tijd besteed. Dit is een terugkerende patroon, terwijl juist ruimte bestaat voor een efficiëntieslag. De kosten van [Advocatenkantoor] kunnen de dubbele redelijkheidstoets dus niet doorstaan. Gelet op een redelijke tijdsbesteding van 60 uur per zaak en de grote overlap, acht het Bedrijvenschap een tijdsbesteding van 45 uur in de zaken [gedaagde] c.s. (in totaal 90 uur) redelijk. Uitgaande van een – gelet op de tussentijdse wijziging van tarieven – gemiddeld uurtarief van € 215 uur, komt dat neer op een vergoeding van € 9.675,-- per zaak voor de kosten ná pleidooi, aldus het Bedrijvenschap. 2.60. [gedaagde] voert in reactie aan dat de zaken [gedaagde] c.s. zowel feitelijk als juridisch complex zijn, omdat partijen uiteenlopende standpunten hebben verdedigd over eliminatie en planschade. Beide zaken zijn feitelijk complex, omdat het Bedrijvenschap veel onjuiste standpunten heeft ingenomen. [gedaagde] , althans diens broer, heeft vele uren besteed aan feitelijk onderzoek; [Advocatenkantoor] en/of AAB moest(en) de bevindingen daarvan beoordelen.

2.68. Uit het voorgaande volgt dat het Bedrijvenschap zal worden veroordeeld tot betaling van in totaal € 81.618,65 inclusief btw aan kosten van juridische en deskundige bijstand (€ 55.795,74 + € 18.581,06 + € 7.241,85) 2.69. De gemaakte kosten die het Bedrijvenschap thans niet hoeft te vergoeden dienen voor rekening te komen van de betreffende adviseurs, tenzij zij op dit punt met [gedaagde] andere afspraken hebben gemaakt. Zij worden geacht zelf een inschatting te kunnen maken van de redelijkheid van de door hen in het kader van de onteigening te maken advieskosten. Griffierechten 2.70. Het Bedrijvenschap zal worden veroordeeld tot betaling van het griffierecht van [gedaagde] . In onderhavige procedure heeft [gedaagde] € 895,-- aan griffierecht betaald. Publicatie 2.71. Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

De rechtbank: 3.1. stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 208.667,-- (€ 72.660,-- + € 136.007,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 67.470,--, zodat het nog door het Bedrijvenschap uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 141.197,-- bedraagt, vermeerderd met een samengestelde rente van 1% per jaar vanaf 19 oktober 2018 tot heden; 3.2. veroordeelt het Bedrijvenschap tot betaling aan [gedaagde] van € 141.197,--, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening; 3.3. verstaat dat het Bedrijvenschap de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen volgens hun opgave zoals weergegeven onder 2.54; 3.4. veroordeelt het Bedrijvenschap in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 81.618,65 inclusief btw; 3.5. veroordeelt het Bedrijvenschap tot betaling aan [gedaagde] van € 895,--, ter zake van het door hem betaalde griffierecht; 3.6. wijst het “Algemeen Dagblad/Haagsche Courant” en de “Delftse Post” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. A.F.L. Geerdes en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022. type: 2968 Vgl. Kamerstukken I 1980/81, 15978, nr. 135b, p. 1. ECLI:NL:HR:2008:BF0145; NJ 2009,303 ABRvS 21 november 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU8882. ABRvS 4 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4086. HR 9 juni 2017, ECLI:NLHR:2017:1069 (r.o. 4.1.1.- 4.1.4.). Zie o.a. ABRvS 19 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:529 (in het kader van een planologische wijziging op de gronden van verzoeker) en ABRvS 17 april 2013, ECLI:NL:RVS:BZ7707 (in het kader van een planologische wijziging op de gronden van derden). ABRvS 12 september 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2971. Zie o.a. ABRvS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582 (overzichtsuitspraak). Zie o.a. ABRvS 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402 (overzichtsuitspraak). ABRvS 4 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:672 € 32.878,33 – € 5.252,61 (openstaande maar niet gedeclareerde kosten). Zie het overzicht zoals opgenomen in de brief van mr. Van der Hoek van 25 april 2019 (pagina 4). Dit is de som van de door [gedaagde] als bijlage 6 bij de brief van 3 februari 2022 overgelegde facturen uit het systeem ‘Next’ vanaf 9 mei 2019. Zie de factuur die door [gedaagde] is overgelegd als bijlage 2 bij de brief van 7 maart 2022. Bij de kostenopgave [gedaagde] na het pleidooi van 4 april 2019 (van € 86.312,12) waren de kosten tot en met 9 april 2019 meegenomen

Daarbij betrekt de rechtbank het gegeven dat (i) de onteigenden (ter zitting maar ook al eerder in de procedure) hebben betoogd dat de agrarische bestemming ook bewoning toestond, dat (ii) rond 2000 het gebruik van de kassen moest worden beëindigd en dat deze kassen moesten worden opgeruimd, dat (iii) (de rechtsvoorganger van) het Bedrijvenschap hun gronden heeft gekocht, maar dat (kennelijk als onderdeel van deze deal) overeengekomen is dat de tuinders een gedeelte van hun gronden aan de [Y] buiten deze transactie konden houden voor het realiseren van woningen, waarvoor bevestiging kan worden gevonden in de Structuurschets “Harnaschpolder e.o. 2002”. In dit geval had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van het Bedrijvenschap gelegen om ter onderbouwing van haar standpunt ter zake op een eerder moment (nadere) stukken te verstrekken aan de deskundigen dan wel die stukken in de procedure in te brengen, die inzage geven in de planologische situatie ten tijde van de eigendomsverkrijging, of de ‘windfall profit’ onderbouwen. Dat heeft het Bedrijvenschap nagelaten. Gelet op het verloop van de procedure tot nu toe en de wijze waarop het debat zich op dit punt heeft ontwikkeld, ziet de rechtbank geen aanleiding om het Bedrijvenschap daartoe alsnog in de gelegenheid te stellen en/of om op dit punt ambtshalve nader onderzoek te (laten) verrichten. De rechtbank acht daarbij in het bijzonder van belang dat de deskundigen partijen al in het (eerste) conceptrapport van 17 maart 2020 hebben gewezen op voornoemde uitspraak van 4 december 2019 met daarbij de toelichting dat zij op basis van het procesdossier geen inzage hebben in de planologische situatie ten tijde van de eigendomsverkrijging. Desondanks heeft het Bedrijvenschap ook nadien aan de deskundigen geen nadere gegevens verschaft over de planologische situatie ter plaatse van het onteigende van vóór 2005. Planologische mogelijkheden bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone 2.15. De deskundigen hebben bij hun planologische vergelijking wat betreft het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone tot uitgangspunt genomen dat de invulling van de uit te werken bestemming naar redelijke verwachting een ontsluitingsweg, al dan niet in combinatie met een woonbestemming zou zijn. Bij hun onderzoek hebben de deskundigen kennis genomen van de uitwerkingsregels, de toelichting op het bestemmingsplan, de beschrijving in hoofdlijnen met Structuurschets Harnaschpolder e.o. 2002 en het “Beeldkwaliteitsplan bedrijventerrein de Harnasch”. 2.16. Het Bedrijvenschap kan zich niet vinden in dit oordeel van de deskundigen en stelt dat voor de gronden de naar redelijke verwachting uit te werken bestemming een bedrijfsbestemming was. 2.17. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat een ontsluitingsweg geen redelijke invulling van de uit te werken bestemming is. Volgens [gedaagde] hebben de deskundigen ten onrechte stukken van ná de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone – waarin ter plaatse geen onteigeningsweg is opgenomen – niet betrokken bij hun oordeel over de redelijke verwachting, zoals ook SAOZ concludeert in het rapport van 23 december 2021. Op grond van de stukken die de deskundigen wél in aanmerking hebben genomen, lag een ontsluitingsweg op het onteigende bovendien niet in de lijn der (redelijke) verwachting, maar zou dit de meest ongunstige invulling zijn, aldus [gedaagde] . 2.18. De rechtbank volgt de keuze van de deskundigen om een ontsluitingsweg, al dan niet in combinatie met een woonbestemming als uitgangspunt te nemen. De door de deskundigen gehanteerde uitgangspunten, zijn in lijn met de relevante rechtspraak van de Afdeling. Voor zover het Bedrijvenschap en [gedaagde] deze stukken anders interpreteren dan de deskundigen, ziet de rechtbank hierin geen aanleiding om af te wijken van het aanvullend advies. Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen in reactie op de bezwaren van partijen over de redelijke verwachting bovendien hun standpunt gehandhaafd en daarbij te kennen gegeven dat zij (ook) in het SAOZ rapport geen aanleiding zien om hun advies aan te passen. De rechtbank neemt de overwegingen van de deskundigen over en maakt deze tot de hare. Risicoaanvaarding 2.19. De deskundigen concluderen in het aanvullend advies dat van actieve risicoaanvaarding niet is gebleken. In hun conceptrapport van 17 maart 2020 hebben de deskundigen nog geconcludeerd dat wél sprake was van passieve risicoaanvaarding. Daartoe hebben zij overwogen dat met de publicatie van (één van de zes scenario’s zoals beschreven in) de notitie “Ontwikkeling Woud-Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder” van 14 november 2013 (hierna: de notitie van 14 november 2013) op de website van de gemeente Midden-Delfland, sprake was van een voorteken van een negatieve planologische ontwikkeling. Gelet op de publicatie van deze notitie op de gemeentelijke website, was voorts sprake van een kenbaar beleidsvoornemen, omdat het binnen de gemeente niet ongebruikelijk was om informatie omtrent ruimtelijke ontwikkelingstrajecten te delen op de website. [gedaagde] had bovendien tot de datum waarop het bestemmingplan Harnaschpolder Zuid 2014 ter inzage werd gelegd (15 juni 2015) voldoende gelegenheid gehad om een uitwerkingsplan aan te vragen ten behoeve van de realisatie van woningbouw op het onteigende. Nadien zijn de deskundigen hierop teruggekomen. In het aanvullend advies overwegen zij dat uit de nader overgelegde stukken blijkt dat sprake was van serieuze en concrete plannen van het Bedrijvenschap om tot aankoop van de percelen van [gedaagde] over te gaan, zodat hem (bij nader inzien) geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. 2.20. Het Bedrijvenschap meent dat de deskundigen in hun eerste conceptrapport terecht en op goede gronden hebben aangenomen dat aan [gedaagde] passieve risicoaanvaarding kan worden tegenworpen en dat de deskundigen vervolgens ten onrechte op dit oordeel zijn teruggekomen. Het Bedrijvenschap voert in dit verband, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 12 september 2018, aan dat gesprekken over de verwerving van gronden de passieve risicoaanvaarding ten aanzien van bouw- en gebruiksmogelijkheden niet doorbreken. Dit wordt pas anders als sprake is van vergevorderde onderhandelingen. Volgens het Bedrijvenschap doet een dergelijke situatie zich hier niet voor. Anders dan de deskundigen aannemen, heeft het Bedrijvenschap de gronden van [gedaagde] niet via het aankoopbeding willen kopen. [gedaagde] heeft de gronden juist aan het Bedrijvenschap aangeboden en zich op het standpunt gesteld dat het Bedrijvenschap deze moest afnemen. Vanwege fundamentele verschillen van inzicht over hoe de koopprijs zou moeten worden bepaald, heeft dit niet tot serieuze onderhandelingen geleid. Voor [gedaagde] moet bij voorbaat duidelijk zijn geweest dat het Bedrijvenschap de gronden niet wilde kopen onder zijn voorwaarden. [gedaagde] heeft zelfs een civiele procedure gestart om het Bedrijvenschap tot aankoop te ‘dwingen’. [gedaagde] had dus niet de intentie om de uit te werken bestemming te realiseren en kan dan ook geen aanspraak maken op enige vergoeding vanwege het vervallen van bouwmogelijkheden, aldus het Bedrijvenschap. 2.21. [gedaagde] kan zich vinden in het (uiteindelijke) oordeel van de deskundigen over de passieve risicoaanvaarding. Wel maakt hij bezwaar tegen het oordeel van de deskundigen dat hij als redelijk handelend eigenaar rekening moest houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in voor hem ongunstige zin. Zijns inziens gaf de enkele publicatie van de notitie van 14 november 2013 daartoe onvoldoende aanleiding.

In dat kader heeft overleg plaatsgevonden tussen [Advocatenkantoor] , AAB en [gedaagde] . Dat [Advocatenkantoor] voor correspondentie met AAB meer tijd in rekening heeft gebracht dan andersom, kan worden verklaard doordat [Advocatenkantoor] meer schriftelijk heeft gecorrespondeerd dan AAB. Daarnaast was sprake van bijzondere rechtsvragen, die zelden voorkomen in soortgelijke zaken. De uren voor bestudering van “jurisprudentie en literatuur” (25) en “studie dossier” (5) zijn daarom redelijk. Omdat de zaak inhoudelijk complex was, hebben [Advocatenkantoor] en AAB aanzienlijke tijd gespendeerd aan het begrijpelijk maken van de juridische benaderingen voor [gedaagde] . Ook hierover hebben [Advocatenkantoor] en AAB moeten corresponderen. Voor zover er overlap was op feitelijk en juridisch gebied tussen beide dossiers, zijn de uren naar rato verdeeld. Het Bedrijvenschap stelt zich ten onrechte op het standpunt dat het werken met meerdere advocaten aan de zaak tot onnodige kosten heeft geleid. Er was sprake van een taakverdeling, wat juist aan een kostenbeperking heeft bijgedragen. Gelet op deze taakverdeling was het ook van groot belang dat twee advocaten tijdens de zitting aanwezig waren. De 7 uur voor de zitting is door beide advocaten bovendien in rekening gebracht tegen 50% uurtarief en reis- en wachttijd is niet in rekening gebracht. Van overlappende werkzaamheden die tweemaal in rekening zijn gebracht is dus geen sprake. De kosten van de andere kantoorgenoten zijn beperkt en bovendien te verantwoorden, aldus [gedaagde] . 2.61. Over de kosten van [Advocatenkantoor] ná het pleidooi voert [gedaagde] aan dat het geschil zich na april 2019 toespitste op de planschade, waarbij wederom sprake was van feitelijke en juridische complexiteit. Het standpunt van het Bedrijvenschap dat de vier onteigeningsprocedures ná het pleidooi van 4 april 2019 inhoudelijk hetzelfde waren, is onbegrijpelijk. Voor zover [gedaagde] kan nagaan, waren er in de zaken [gedaagde] c.s. aanzienlijk meer geschilpunten dan in de andere twee onteigeningszaken. Bovendien verschillen de inhoudelijke geschilpunten in de zaken [gedaagde] c.s. onderling van elkaar. Voorts wijst [gedaagde] erop dat de advocaten in de andere zaken een strikte taakverdeling hebben gemaakt. Zonder die samenwerking was in die zaken dus 50% extra tijd besteed. Dit voordeel voor het Bedrijvenschap kan aan [gedaagde] niet worden tegengeworpen. Daar komt bij dat [gedaagde] ervan uitgaat dat de advocaten in de andere zaken een hoger uurtarief hanteren, wat impliceert dat zij voor vergelijkbare werkzaamheden minder tijd nodig hebben, aldus nog altijd [gedaagde] . 2.62. De rechtbank neemt de declaraties van [Advocatenkantoor] en AAB tot uitgangspunt en beoordeelt deze aan de hand van de concrete bezwaren van het Bedrijvenschap. [gedaagde] heeft toereikend onderbouwd dat en waarom de kosten in de zaken [gedaagde] c.s. niet vergelijkbaar zijn met die van de andere onteigeningszaken, zodat de rechtbank op dit punt aan het standpunt van het Bedrijvenschap voorbij gaat. 2.63. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de advocaat van [gedaagde] daarentegen onvoldoende toegelicht waarom het in de zaken [gedaagde] c.s. voor pleidooi noodzakelijk was om, naast de overige gedeclareerde uren, in totaal zo’n 30 uren aan correspondentie (telefonie, e-mail en besprekingen) met AAB te besteden. De rechtbank neemt wel aan dat (nauwe) samenwerking tussen een advocaat en een deskundige in een complexe zaak als deze ten goede komt, maar daarmee zijn niet alle aan correspondentie met AAB bestede uren verklaard. Daarbij overweegt de rechtbank dat deze uren blijkens de nadere toelichting van [Advocatenkantoor] kennelijk met name zijn besteed aan schriftelijke (uitgaande) correspondentie en dus niet aan – bijvoorbeeld – het bestuderen van ingekomen stukken. Dat voor het ‘begrijpelijk maken’ van deze zaak (ook) overleg tussen [Advocatenkantoor] en AAB noodzakelijk was valt, mede gelet op het verschil in expertise tussen deze partijen, zonder nadere toelichting niet in te zien. De conclusie van de rechtbank is dan ook dat de door [Advocatenkantoor] opgevoerde tijdsbesteding van in totaal 30 uren in de zaken [gedaagde] c.s. onredelijk is. De rechtbank ziet aanleiding om ter zake 15 uren in mindering te brengen, tegen het gemiddelde tarief van beide advocaten, wat per zaak neerkomt op een bedrag van € 1.973.82 (7,5 uren à € 217,50 + 21% btw). De rechtbank acht het voorts niet redelijk dat de twee bij het pleidooi van 4 april 2019 aanwezige advocaten in elk van de zaken [gedaagde] c.s. ieder 7 uur in rekening hebben gebracht. Dat daarbij door beide advocaten 50% van hun uurtarief in rekening is gebracht, maakt dit niet anders. Onder aan de streep komt dit immers nog altijd neer op in totaal 14 uur tegen voltarief in de gezamenlijke zaken. De rechtbank acht dit gelet op de onderlinge taakverdeling van de advocaten ter zitting niet redelijk. De rechtbank ziet hierin aanleiding om 50% van deze kosten tegen het gemiddelde tarief van beide advocaten in mindering te brengen, wat per zaak neerkomt op een bedrag van € 921,12 ((3,5 uren à € 217,50 + 21% btw). 2.64. Ten aanzien van de kosten ná het pleidooi geldt dat [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid geen aanspraak maken op vergoeding van de kosten die verband houden met de discussie over de kosten van [Advocatenkantoor] (de € 710,88 als bedoeld onder 2.57). Bovendien heeft het Bedrijvenschap niet meer op deze factuur kunnen reageren. 2.65. Voor een verdere matiging van de kosten van [Advocatenkantoor] ziet de rechtbank geen aanleiding, gelet op de hiervoor omschreven nadere toelichting van [gedaagde] in reactie op de door het Bedrijvenschap geuite (concrete) bezwaren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de advocaat van [gedaagde] in reactie op de bezwaren van het Bedrijvenschap de door [Advocatenkantoor] gemaakte uren overigens voldoende verantwoord. Dit betekent dat de rechtbank de kosten van [Advocatenkantoor] zal matigen met € 3.605,83 (€ 1.973,82 + € 921,12 + € 710,88), en het totaal te vergoeden bedrag voor juridische bijstand dus vast zal stellen op een bedrag van in totaal € 55.795,74 (€ 59.401,57 - € 3.605,83). Kosten deskundige bijstand AAB en SAOZ 2.66. Anders dan het Bedrijvenschap, acht de rechtbank het door AAB gehanteerde uurtarief, gezien de bij ABB aanwezige deskundigheid, niet onredelijk. Ook de in deze zaak door AAB in totaal in rekening gebrachte kosten van € 18.581,06 inclusief btw acht de rechtbank redelijk. 2.67. Aan het standpunt van het Bedrijvenschap dat de kosten voor de contra-expertise van SAOZ van € 7.241,85 inclusief btw niet voor vergoeding in aanmerking komen, gaat de rechtbank eveneens voorbij. Het inschakelen van een eigen deskundige in een planschadeschadeprocedure is niet ongebruikelijk en komt bij toewijzing van de aanvraag bovendien in beginsel voor vergoeding in aanmerking, zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd. Gelet hierop acht de rechtbank de inschakeling van SAOZ voor een contra-expertise in dit geval redelijk, evenals de door SAOZ in rekening gebrachte kosten waarop [gedaagde] aanspraak maakt.

Hem wordt verder ten onrechte verweten dat hij niet om uitwerking heeft gevraagd terwijl het meest ongunstige scenario onteigening tot gevolg zou hebben. De realisatie van bouw- en gebruiksmogelijkheden moet enig doel hebben. Daarbij is van belang dat het voor de hand ligt dat een redelijk handelend eigenaar bij het nemen van een beslissing om al dan niet te investeren in nieuwe woonbebouwing mede de vraag zal betrekken of hij die investeringen kan terugverdienen. Zijn situatie verschilt verder met die uit de uitspraak van de Afdeling van 12 september 2018, waarop het Bedrijvenschap zich beroept (zie noot 7), omdat in die casus (r.o. 12.2), anders dan in zijn casus, niet aannemelijk was gemaakt dat de belanghebbende zou worden onteigend, indien geen overeenstemming zou worden bereikt over minnelijke verwerving. 2.22. De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling voor de beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen passief heeft aanvaard, van belang is of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Voor het aannemen van passieve risicoaanvaarding is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in voor hem ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Indien wordt geoordeeld dat de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was, dient vervolgens de vraag beantwoord te worden of onder het oude planologische regime concrete pogingen tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn ondernomen. Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en als er geen concrete pogingen zijn gedaan om tot realisering te komen van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dergelijke pogingen van een redelijk handelende eigenaar verlangd hadden mogen worden. In geval van vervallen bouwmogelijkheden bestaat een concrete poging in vorenbedoelde zin in het indienen van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan. 2.23. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen terecht en op goede gronden hebben geconcludeerd, dat in dit geval met de publicatie van de notitie van 14 november 2013 op de website van de gemeente sprake was van een voldoende kenbaar voorteken van een (voor [gedaagde] ) negatieve planologische ontwikkeling en dat de nog beschikbare benuttingsperiode in beginsel voldoende moet worden geacht om ter zake een uitwerkingsplan aan te vragen. Voorts staat vast dat [gedaagde] een principeverzoek ter realisatie van een woning heeft gedaan maar geen aanvraag tot vaststelling van een uitwerkingsplan heeft ingediend. Hieruit volgt dat hij geen concrete poging tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden heeft ondernomen, zoals hiervoor omschreven onder 2.22. 2.24. Vervolgens moet worden beoordeeld of aan [gedaagde] ook kan worden tegengeworpen dat hij een dergelijke poging niet heeft ondernomen. Uit de uitspraak van de Afdeling van 12 september 2018 (zie noot 7) volgt dat het vooruitzicht te worden onteigend een omstandigheid is die kan worden meegewogen. Deskundigen hebben in het aanvullend advies nader toegelicht waarom zij van oordeel zijn dat van passieve risicoaanvaarding in dit geval geen sprake kan zijn. Volgens de deskundigen is uit nader overgelegde stukken gebleken dat [gedaagde] ter zake het onteigende een aankoopbeding is overeengekomen met een ontwikkelaar, dat [gedaagde] het onteigende tijdens de benuttingsperiode vervolgens aan het Bedrijvenschap als rechtsopvolger van de ontwikkelaar heeft aangeboden, dat het Bedrijvenschap heeft bevestigd te handelen conform de met de ontwikkelaar overeengekomen taxatieprocedure, maar dat partijen het nadien niet eens zijn geworden over de koopsom. Daarvoor is een procedure gestart die op dit moment nog bij het gerechtshof loopt. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat op grond van deze omstandigheden van [gedaagde] , als redelijk handelend eigenaar, niet kan worden verlangd dat hij concrete pogingen onderneemt tot realisering van de bouwmogelijkheden ter plaatse van het onteigende, die in het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 zijn komen vervallen. De rechtbank laat daarbij ook meewegen dat, zoals [gedaagde] ook heeft betoogd, een redelijk handelend eigenaar er rekening mee houdt dat hij, indien het op onteigening aankomt, het risico loopt dat hij zijn kosten, die verband houden met die realisering, niet vergoed krijgt. 2.25. Gelet op het voorgaande kan aan [gedaagde] geen passieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. De deskundigen zijn daarvan in het aanvullend advies dan ook terecht uitgegaan. Normaal maatschappelijk risico 2.26. De deskundigen hebben bij de waardering van de planschade een normaal maatschappelijk risico van 2% als uitgangspunt genomen. Het Bedrijvenschap meent dat het normale maatschappelijk risico te laag is vastgesteld door de deskundigen. Zij voert aan dat de planologische ontwikkelingen in het gebied een drempel van 3% rechtvaardigen. 2.27. [gedaagde] betoogt dat het normale maatschappelijke risico in dit geval op nihil moet worden gesteld, omdat de forfaitaire drempel van artikel 6.2 Wro (2%) niet van toepassing is op gevallen van directe schade en omdat een planologische wijziging van woondoeleinden naar bedrijfsbestemming niet in de lijn der verwachting lag. 2.28. De rechtbank ziet – evenals de deskundigen – in de door partijen geuite bezwaren geen aanleiding om af te wijken van de door de deskundigen in het aanvullend advies toegepaste drempel van 2% vanwege het normaal maatschappelijke risico. Zij overweegt daartoe als volgt. 2.29. In artikel 6.2 lid 1 Wro is bepaald dat binnen het normaal maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Bij het vaststellen van de omvang van deze drempel is van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Daarbij komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. 2.30. De deskundigen hebben in overeenstemming met het onder 2.29 weergegeven beoordelingskader de drempel vanwege het normale maatschappelijke risico vastgesteld. Zij hebben inzichtelijk gemaakt dat en waarom een wijziging van woondoeleinden naar een bedrijfsbestemming ter plaatse van het onteigende naar hun oordeel niet in de lijn der verwachtingen lag. Vervolgens hebben de deskundigen overwogen dat op basis van het gevoerde planologische beleid ter plaatse van het onteigende, waaronder de uit te werken bestemming, verschillende ontwikkelingen tot de mogelijkheden behoorden.

Gelet hierop en op de scenario’s die zijn opgenomen in de notitie “Ontwikkeling Woud-Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder” concluderen de deskundigen dat “de ontwikkeling in enige mate in de lijn der verwachting lag.” Bij dit oordeel hebben de deskundigen in aanmerking genomen dat het in dit geval gaat om een geval van directe schade en niet van indirecte schade (waar een wettelijke drempel van minimaal 2% geldt). Gelet op het voorgaande is de het oordeel van de deskundigen over het normaal maatschappelijke risico begrijpelijk en navolgbaar. De rechtbank volgt het advies van de deskundigen op dit punt. Waardering 2.31. Teneinde de tegemoetkoming in de planschade te bepalen hebben de deskundigen het onteigende tweemaal gewaardeerd, (i) rekening houdend met het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone (‘voor’) en (ii) met het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 (‘na’). Waardering onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone 2.32. Het onteigende betreft een perceel onbebouwde grond van 1038m2. De deskundigen waarderen de marktwaarde van het gedeelte van het onteigende waarop een woonkavel is voorzien onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone op peildatum 18 augustus 2017 op € 175.000,-- en de gronden waarop de ontsluitingsweg wordt voorzien op € 26.460,--, resulterend in een totale waarde van € 201.460,--. Daarbij hebben zij tot uitgangspunt genomen dat de redelijke verwachting ter plaatse van het onteigende een ontsluitingsweg zou zijn, al dan niet in combinatie met een woonbestemming, (zie 2.15). Voor de waardering van het onteigende gingen de deskundigen in het conceptadvies van 17 december 2020 nog uit van de complexwaarde, omdat naar hun oordeel voor de gronden waarop de ontsluitingsweg wordt gerealiseerd, geen markt bestaat. In het aanvullend advies hebben de deskundigen dit oordeel herzien, in die zin dat zij de complexwaarde (van € 70,-- per m²) enkel nog hebben gehanteerd voor een gedeelte van 378 m² waarop (naar hun oordeel) de ontsluitingsweg is voorzien; voor de waardering van de resterende 660 m² hebben zij onderzoek gedaan naar referenties van woonkavels en hebben daarbij de “schillentheorie” toegepast. Op de uitkomst hebben zij diverse correcties toegepast. De deskundigen gaan ervan uit dat op het onteigende één woning zou kunnen worden gerealiseerd. 2.33. [gedaagde] voert onder verwijzing naar het SAOZ rapport van 23 december 2021 aan dat de deskundigen, uitgaande van een redelijke invulling van de gronden, ten onrechte de schillentheorie hebben toegepast. Uit het rapport van SAOZ volgt dat het gehele perceel van 1038 m² als bouwgrond zou kunnen worden aangemerkt, goed voor twee woningen, in welk geval beide kavels binnen de eerste schil vallen. Voor zover de schillentheorie al toegepast zou moeten worden, hebben de deskundigen deze methode bovendien onjuist toegepast. Dat de deskundigen voor de eerste schil van 500 m² een waarde van € 650,-- en voor de tweede schil een waarde van € 325,-- per m² hanteren is gelet op de door de deskundigen zelf aangehaalde vergelijkingstransacties onbegrijpelijk. SAOZ verwijst ter onderbouwing van deze stelling naar de vergelijkingstransacties in de notitie van AAB naar aanleiding van het conceptrapport van 17 december 2020. De deskundigen lijken daarmee niets te hebben gedaan. 2.34. Partijen hebben verder, ieder voor zich, bezwaar gemaakt tegen de correcties die de deskundigen in het aanvullend advies hebben doorgevoerd op de waardering van de bouwgrond op basis van de vergelijkingstransacties, te weten (in volgorde van toepassing) (i) een afslag van 10% vanwege de ligging, (ii) een correctie voor de btw, (iii) een afslag van 10% vanwege de ontwikkelwinst van de betrokken ontwikkelaar, (iv) kosten van € 20,-- per m² voor grondwerkzaamheden om het perceel bouwrijp te maken, (v) een aftrek van € 50,-- per m² als exploitatiebijdrage en (vi) een afslag van 15% wegens het planrisico in verband met de uit te werken bestemming ter plaatse van het onteigende. 2.35. De bezwaren van het Bedrijvenschap tegen de ‘feitelijke’ waardering van de woonkavel en tegen het hanteren van de complexwaarde voor de grond waar de ontsluitingsweg is voorzien worden hierna onder 2.44 - 2.46 besproken. Daaruit volgt dat de rechtbank de door de deskundigen toegepaste waarderingen overneemt. Het Bedrijvenschap voert verder, zo begrijpt de rechtbank, ten aanzien van de door de deskundigen in hoofdstuk D van het advies gehanteerde correcties op de planschade – samengevat – aan dat de afslagen vanwege de ligging en het planrisico in de conceptrapporten van de deskundigen achtereenvolgens op 25% en 35% waren vastgesteld. De verlaging van deze afslagen in het aanvullend advies (naar 10% en 15%) is onvoldoende onderbouwd en derhalve onbegrijpelijk. De door de deskundigen vastgestelde exploitatiebijdrage van € 50,-- per m² is daarnaast te laag ingeschat. Ook de kosten van € 20,-- per m² voor het bouwrijp maken zijn door de deskundigen te laag vastgesteld, gelet op te verwachten kosten van bodemsanering vanwege in het gebied aangetroffen asbesthoudend materiaal, het verwijderen van kabels, leidingen en riolering en van grondverbetering. 2.36. [gedaagde] maakt bezwaar tegen de volgorde waarop de deskundigen de afslagen hebben toegepast bij de waardering van het gedeelte van het onteigende waarop een woonkavel is voorzien. Uit de berekening van SAOZ in het rapport van 23 december 2021 blijkt dat het hanteren van een andere volgorde leidt tot een waarde van € 188.000,-- in plaats van € 175.000,--. Daarnaast betoogt [gedaagde] onder verwijzing naar voormeld rapport van SAOZ dat de aftrek vanwege planrisico’s op maximaal 7,5% moet worden vastgesteld. Ook de correctie van 10% wegens de beweerdelijk nadelige invloed van de nabijgelegen bedrijfsobjecten en vanwege parkeren op eigen terrein is onjuist, zoals blijkt uit de notitie van AAB ter zake. Hetzelfde geldt voor de afslag van 10% wegens ontwikkelwinst, omdat de meest gerede koper een particulier is (en dus niet een ontwikkelaar). De aftrekpost van € 20,-- per m² voor het bouwrijp maken van het perceel is onjuist, omdat de grond al in 2011 bouwrijp is gemaakt. Het oordeel van de deskundigen dat uitgegaan moet worden van een exploitatiebijdrage van € 50,-- per m² is niet onderbouwd en om die reden onbegrijpelijk. Uit de door AAB genoemde vergelijkingstransacties volgt immers dat in de omgeving géén rekening wordt gehouden met kostenverhaal, aldus [gedaagde] . 2.37. Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen in reactie op de bezwaren van partijen over de kosten van € 20,-- per m² voor het bouwrijp maken toegelicht dat deze kosten alleen zien op het ophogen van het perceel. De deskundigen hebben de saneringskosten en kosten van verwijdering van onder meer kabels/leidingen niet meegenomen. De deskundigen zagen daartoe in dit geval geen aanleiding, onder meer vanwege de ligging van het onteigende in het buitengebied en omdat zij voor deze specifieke percelen geen stukken hebben ontvangen die erop wijzen dat sprake is van bodemverontreiniging. Voorts hebben de deskundigen tijdens het pleidooi – in aanwezigheid van partijen – de hoogtekaarten van Nederland bekeken en geconstateerd dat de percelen van [gedaagde] en zijn broer beiden hoger liggen dan de percelen van de overige onteigenden.

Daarnaast hebben de deskundigen ter zitting via Google Streetview een foto van 4 december 2015 bekeken en toegelicht dat daarop te zien is dat het perceel van [gedaagde] op straathoogte lijkt te liggen, wat volgens hen zou betekenen dat het perceel al zou zijn opgehoogd. 2.38. De rechtbank overweegt dat uit het verhandelde ter zitting, waaronder de nadere toelichting van de deskundigen (zie 2.37), naar voren is gekomen dat de percelen van [gedaagde] al waren opgehoogd. Voorts acht de rechtbank, gelet op hun nadere toelichting op dit punt, de keuze van de deskundigen om geen rekening te houden met saneringskosten en kosten voan verwijdering van kabels/leidingen perceel begrijpelijk en navolgbaar. Dit betekent dat in het aanvullend advies bij de waardering van het gedeelte van het onteigende waarop een woonkavel is voorzien door de deskundigen ten onrechte rekening is gehouden met een aftrekpost van € 13.200,-- (op basis van een bouwkavel van 660 m² à € 20,--) voor grondwerkzaamheden om het perceel bouwrijp te maken. 2.39. De rechtbank ziet in de overige door partijen aangevoerde bezwaren over de waardering van het onteigende geen argumenten om af te wijken van het advies van de deskundigen. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. 2.40. In reactie op de door partijen geuite bezwaren, hebben de deskundigen tijdens het pleidooi nader toegelicht dat zij bij hun onderzoek slechts een beperkt aantal relevante vergelijkingstransacties hebben kunnen vinden, bovendien met uiteenlopende oppervlaktes. Zij hebben toegelicht dat zij daarom bewust hebben gekozen voor toepassing van de schillentheorie, om een vergelijking tussen kleinere en grotere kavels in de omgeving van het onteigende mogelijk te maken. Dat de bij de waardering gehanteerde grondprijzen lager zijn dan de absolute waarden van de door hen ingebrachte vergelijkingstransacties, is het gevolg van de toepassing van de schillentheorie. Zoals overwogen onder 2.18 volgt de rechtbank de deskundigen in hun oordeel dat de redelijk te verwachten invulling op het onteigende een ontsluitingsweg is, al dan niet in combinatie met een woonbestemming. De deskundigen hebben daarnaast in het aanvullend advies (zie nummer 94) en tijdens het pleidooi nader toegelicht dat en waarom zij bij de waardering zijn uitgegaan van een verdeling van 378 m² ontsluitingsweg en 660 m² woonkavel en niet – zoals [gedaagde] en SAOZ aanvoeren – van 1.038 m² woonkavel. De deskundigen hebben de optie van realisatie van twee bouwkavels op het onteigende in ogenschouw genomen, maar zij zijn van oordeel dat het realiseren van twee vrijstaande woningen op relatief kleine kavels niet aansluit bij de redelijkerwijs te verwachten ruimtelijke invulling van het gebied. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Op grond van het voorgaande is de rechtbank, anders dan [gedaagde] betoogt, van oordeel dat de deskundigen voldoende inzichtelijk hebben gemaakt waarom en hoe zij de schillentheorie in dit geval hebben toegepast, hoe zij tot de uitgangspunten voor toepassing van de schillentheorie zijn gekomen en waarom zij tot de door hen gehanteerde verdeling van gronden waarop een ontsluitingsweg dan wel woonkavel is voorzien zijn gekomen. De rechtbank acht de toelichting op de keuzes van de deskundigen begrijpelijk en verantwoord en volgt de deskundigen in de gemaakte keuzes. 2.41. In de bezwaren die partijen hebben geuit tegen de door de deskundigen gehanteerde correcties ziet de rechtbank evenmin aanleiding om op dit onderdeel van het aanvullend advies af te wijken. In het aanvullend advies hebben deskundigen inzichtelijk gemaakt dat zij bij het bepalen van de volgorde van toepassing van de correcties “zoveel als mogelijk” hebben aangesloten bij de volgorde die is gehanteerde in de uitspraak van de Afdeling van 4 maart 2020. De deskundigen hebben voorts – anders dan het Bedrijvenschap stelt – onderbouwd waarom zij de correcties vanwege de ligging hebben bijgesteld van 25% tot 10%. Door de deskundigen is toegelicht dat zij de vergelijkingstransacties naar aanleiding van de reactie van [gedaagde] op het conceptrapport van 17 december 2020 nogmaals hebben bestudeerd, waarbij zij verwijzen naar de door [gedaagde] ingebrachte transacties aan de [X] , opgenomen in de notitie van AAB (opgesteld naar aanleiding van het conceptrapport van 17 december 2020 Hetzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank voor het door de deskundigen gehanteerde uitgangspunt dat een ontwikkelende bouwer als meest gerede koper moet worden gezien. De rechtbank verwijst hier naar de nadere toelichting van de deskundigen tijdens het pleidooi dat zij deze keuze hebben gemaakt (i) omdat het gaat om kavels met een uit te werken bestemming, die nog ontwikkeld moeten worden, en (ii) vanwege het feit dat het verkrijgen van een financiering bij een bank voor een private partij ten behoeve van een dergelijke (nog onzekere) ontwikkeling vrijwel onmogelijk zal zijn. Ook de motivering van de deskundigen voor de bijstelling van de correctie wegens het planrisico in verband met de uit te werken bestemming ter plaatse acht de rechtbank begrijpelijk. De deskundigen hebben in het aanvullend advies toereikend onderbouwd waarom een correctie van 15 % moet worden toegepast vanwege het planrisico. Op de peildatum was het uitwerkingsplan vernietigd en bestond er geen zekerheid over de uit te werken bestemming. De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank verder toereikend gemotiveerd waarom zij een correctie van € 50,-- per m² hebben gehanteerd als exploitatiebijdrage, mede gelet op hun nadere toelichting in het aanvullend advies dat zij – los van de juridische afdwingbaarheid van kostenverhaal – van oordeel zijn dat een redelijk handelend koper bij een ontwikkeling als deze met dergelijke kosten rekening zal houden. Ook overigens nopen de bezwaren van partijen tegen de door de deskundigen gehanteerde correcties, althans de percentages/hoogte daarvan zoals omschreven onder 2.34 niet tot afwijking van het aanvullend advies. De rechtbank acht het advies van de deskundigen op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd en zal dit advies overnemen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat bij een taxatie zoals deze in zijn algemeenheid kennis, ervaring en intuïtie een grote rol spelen. Dit geldt temeer in onderhavig geval, nu sprake is van een samenloop van het planschaderecht en het onteigeningsrecht. 2.42. Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank het aanvullend advies volgt voor wat betreft de waardering van het onteigende onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone, met uitzondering van de door hen gehanteerde aftrek van € 13.200,-- voor het bouwrijp maken. Met inachtneming van de door de deskundigen gehanteerde volgorde van correcties, leidt dit tot de volgende berekening en een totale waarde van € 212.926,-- (vgl.

bijlage 1 bij het aanvullend advies): Waarde bouwrijpe grond VON: € 377.000 af: correctie ligging 10% van € 377.000 € 37.700 € 339.300 af: correctie btw 21% € € 58.887 € 280.413 af: ontwikkelwinst 10% van € 280.414 € 28.041 € 252.372 af: exploitatiebijdrage 660 m2 x € 50 € 33.000 € 219.372 af: planrisico’s 15% van € 219.372 € 32.906 € 186.466 bij: complexwaarde (verkeer) 378 m2 x € 70 € 26.460 waarde voor € 212.926 Waardering onder het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 2.43. De deskundigen waarderen de werkelijke waarde van het onteigende onder het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 op de peildatum 18 augustus 2017 op € 72.660,--. Zij volgen daarmee de waardering in het definitieve deskundigenrapport van Vermeulen c.s. , gebaseerd op de complexwaarde. 2.44. Volgens het Bedrijvenschap hebben de deskundigen – afgezien de gronden waarop een ontsluitingsweg is geprojecteerd en waar in beide gevallen is uitgegaan van de complexwaarde – bij het bepalen van de waarde “vóór” en “ná” inwerkingtreding van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 ten onrechte twee wezenlijk verschillende wijzen van waardering gehanteerd, namelijk een feitelijke taxatie respectievelijk een taxatie op basis van de complexwaarde. Om iets te kunnen concluderen over de daadwerkelijke (nadelige) gevolgen van dit bestemmingsplan, moet worden getaxeerd op basis van dezelfde ‘soort’ waarde. In dit geval zou dat de complexwaarde moeten zijn. Voor zover de deskundigen zouden worden gevolgd in hun keuze voor een feitelijke waardering (vóór), dan dient ook voor de gronden van [gedaagde] waarop de ontsluitingsweg is geprojecteerd te worden uitgegaan van de feitelijke waarde (in plaats van de complexwaarde). De feitelijke waarde voor dit soort niet-lucratieve infrastructuur moet dan op nihil of € 1,-- de massa worden bepaald, aldus het Bedrijvenschap. 2.45. De rechtbank ziet in de bezwaren als weergegeven onder 2.44 geen aanleiding om het advies van de deskundigen op dit onderdeel niet te volgen. De deskundigen hebben enerzijds toegelicht dat volgens hen meer in het algemeen voor een complexwaarde zoals deze wordt gehanteerd voor een onteigeningsschadeloosstelling bij de waardering van planschade in de zin van artikel 6.1 Wro geen plaats is. Echter, in dit geval achten zij het niettemin redelijk om bij de waardering (ná) aan te sluiten bij de door Vermeulen c.s. vastgestelde werkelijke waarde, omdat een redelijk handelend koper aansluiting zal zoeken bij de complexwaarde in verband met de (te verwachten) onteigeningsprocedure. In reactie op de bezwaren van het Bedrijvenschap ter zake hebben de deskundigen voorts te kennen gegeven dat zij hun advies om de complexwaarde te hanteren bij de taxatie ‘vóór’ ten aanzien van de gronden waarop de ontsluitingsweg is voorzien, handhaven, evenals de ‘feitelijke’ waardering voor de grond waarop een woning is voorzien. Uit het aanvullend advies blijkt verder dat de deskundigen het verschil in uitgangspunten tussen de waardering van Vermeulen c.s. op basis van onteigening en een waardering in het kader van de tegemoetkoming in de planschade in aanmerking hebben genomen, waaronder het verschil in peildata en in waarderingsgrondslag(en). 2.46. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de keuze van de deskundigen om bij de waardering van het onteigende onder het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 aansluiting te zoeken bij de door Vermeulen c.s.