ECLI:NL:RBLIM:2022:7162

RECHTBANK limburg Zittingsplaats Roermond Bestuursrecht zaaknummer: ROE 20/3080 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 september 2022 in de zaak tussen [eiseres 1] , wonend te [woonplaats 1] , [eiseres 2] , wonend te [woonplaats 2] , en [eiser] , wonend te [woonplaats 2] , eisers, (gemachtigde: mr. N.A. Rijsterborgh), en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht, verweerder (gemachtigde: mr. T. Goessens).

Bij besluit van 17 september 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder eisers een tegemoetkoming in planschade toegekend, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 5 december 2017. Eisers hebben daartegen bezwaar gemaakt. Bij besluit van 14 oktober 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers wat betreft de hoogte van de tegemoetkoming ongegrond verklaard, aan eisers kostenvergoedingen wegens rechtskundige bijstand en deskundigenbijstand toegekend van € 865,95 respectievelijk € 450 en een vergoeding van de rechtsbijstandskosten van bezwaar van € 1.050,-. Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft meerdere verweerschriften ingediend. Eisers hebben hier schriftelijk op gereageerd. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juni 2022. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde en door [naam makelaar] , makelaar/taxateur bij Corio Makelaars B.V.. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam planschadedeskundige] , planschadedeskundige bij [naam bedrijf] , en [naam planjurist] , planjurist bij de gemeente Maastricht.

Waar gaat deze zaak over? 1. Eisers zijn sinds 31 december 2009 eigenaar van het perceel kadastraal bekend [kadasternummer] , plaatselijk gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (perceel). Het betreft een dubbelperceel grond, waar vroeger twee woningen op stonden, met een totale oppervlakte van 1.405 m². 2. Eisers stellen schade te hebben geleden als gevolg van het bestemmingsplan ‘Heer-Scharn’ (bestemmingsplan). Het bestemmingsplan is op 13 februari 2012 in werking getreden en op 19 december 2012 onherroepelijk geworden. Op basis van het bestemmingsplan heeft het perceel, voor zover van belang, de bestemming “Wonen”. Op basis van planregel 17.2.2, aanhef en onder a, is nieuwbouw uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduidingen “specifieke bouwaanduiding-woning toegestaan 1” (wtl)” en “specifieke bouwaanduiding-woning toegestaan 2” (wt2)”. Deze aanduidingen zijn niet opgenomen voor het perceel. Gelet daarop is het op basis van het bestemmingsplan niet mogelijk om woningen op het perceel te realiseren. 3. Voorheen gold voor het perceel het bestemmingsplan “De Heeg-Eyldergaard Vroendaal” (het oude bestemmingsplan). Op basis van het oude bestemmingsplan rustte op het perceel de bestemming “Woongebied (WG)”. Ter plaatse konden twee woningen met de daarbij behorende bijgebouwen en andere bouwwerken worden gerealiseerd. 4. Eisers wensten in het najaar van 2017 een woningbouwplan op het perceel in ontwikkeling te brengen en hebben daarover een gesprek gehad met een gemeenteambtenaar. Tijdens dat gesprek constateerde de ambtenaar dat het oprichten van een of twee woningen op basis van het bestemmingsplan niet was toegestaan. Gelet daarop hebben eisers de gemeente bij brief van 13 september 2017 verzocht om het bestemmingsplan aan te passen in die zin dat woningbouw weer mogelijk was. De gemeente heeft daar geen gehoor aan gegeven. 5. Eisers hebben op 5 december 2017 in verband met het vervallen van de bouwtitels op het perceel verweerder verzocht om een tegemoetkoming in de planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). 6. In februari 2018 hebben eisers bij de gemeente een principeverzoek ingediend teneinde de bouwtitels te herstellen. Verweerder heeft eisers bij brief van 30 mei 2018 bericht hieraan geen medewerking te verlenen. 7. Op 27 september 2018 heeft [naam planschadedeskundige] ( [naam planschadedeskundige] ) ten aanzien van het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade een conceptadvies uitgebracht. Eisers hebben bij brief van 24 oktober 2018 hun zienswijze hierover gegeven. Eisers hebben bij die brief een rapport gevoegd van [naam makelaar] , taxateur bij Corio Makelaars B.V. ( [naam makelaar] ) van 22 oktober 2018. 8. Op 5 november 2018 heeft [naam planschadedeskundige] het definitieve advies uitgebracht. Het advies houdt in dat de waarde van het perceel onmiddellijk voorafgaand aan de planologische wijziging op 13 februari 2012 circa € 325 per m² bedroeg en de waarde toen dus 1.405 x € 325 = € 456.625 was. De waarde van het perceel onmiddellijk na de planologische wijziging (restwaarde) bedroeg volgens het definitief advies € 160,- per m². Gelet daarop adviseerde [naam planschadedeskundige] verweerder om een tegemoetkoming van € 231.825,- toe te kennen. De schade kon volgens het advies echter ook in natura worden vergoed, door middel van herstel van de voorheen bestaande bouwmogelijkheden. 9. Op 17 september 2019 heeft verweerder het primaire besluit genomen. Daarbij is eisers een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 231.825,- vermeerderd met wettelijke rente vanaf 5 december 2017. Eisers hebben daartegen bezwaar gemaakt. Het bezwaar is gericht tegen de hoogte van de tegemoetkoming en tegen het achterwege blijven van een vergoeding voor de door eisers gemaakte deskundigenkosten. Zij hebben het bezwaar op 29 mei 2020 mondeling toegelicht aan verweerder. 10. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar wat betreft de hoogte van de tegemoetkoming ongegrond verklaard. Verweerder heeft alsnog aan eisers een vergoeding van € 865,95 toegekend in verband met tijdens de aanvraagprocedure gemaakte rechtsbijstandskosten en een vergoeding van € 450 voor de kosten van het rapport van Corio. Tevens is aan eisers een bedrag van € 1.050 wegens in bezwaar gemaakte rechtsbijstandskosten vergoed. 11. Eisers kunnen zich niet verenigen met het bestreden besluit. Ze betwisten niet dat het perceel voorafgaand aan de planologische wijziging een gemiddelde waarde per m² had van € 325. Zij vinden echter dat [naam planschadedeskundige] , en verweerder, van een te hoge restwaarde is uitgegaan. Bovendien achten eisers de vergoeding die verweerder voor de tijdens de aanvraagfase en bezwaarfase gemaakte rechtsbijstandskosten heeft toegekend te laag. 12. Verweerder heeft ter zitting verklaard bereid te zijn eisers alsnog tegemoet te komen door medewerking te verlenen aan het opnieuw planologisch mogelijk maken van woningbouw op het perceel. Eiser hebben echter aangegeven, gelet ook op hun eerdere tevergeefse pogingen om verweerder tot herstel van een bouwtitel te bewegen, daar geen vertrouwen in te hebben en dat zij daarom de behandeling van het beroep wensen voort te zetten. De rechtbank overweegt als volgt. Wat is het wettelijk kader? 13. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro, voor zover thans van belang, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan. Ingevolge artikel 6.5, aanhef, onder a, van de Wro, vergoeden burgemeester en wethouders, indien zij een tegemoetkoming toekennen, daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand. Is de hoogte van de tegemoetkoming voldoende gemotiveerd? 14. Eisers hebben aangevoerd dat het bestreden besluit wat betreft de hoogte van de tegemoetkoming onvoldoende is gemotiveerd. In het bestreden besluit is niet toegelicht waarom de staffelmethode voor het bepalen van de marktwaarde van het perceel na de planologische wijziging een aanvaardbare waardebepalingsmethode is. Verder blijkt niet hoe die methode in dit geval is toegepast. [naam planschadedeskundige] gaat volgens eisers ten onrechte uit van de veronderstelling dat de eigenaren van omliggende percelen bereid zijn gedeelten van het perceel te kopen nu deze eigenaren, althans sommige van hen, reeds over voldoende parkeergelegenheid beschikken en al een redelijk diepe tuin hebben, zodat zij waarschijnlijk geen behoefte hebben aan extra grond. Ook heeft [naam planschadedeskundige] geen rekening gehouden met de, bij aankoop door de buren, te maken kosten voor het aanleggen en vestigen van een mandelige toegangsweg en het rooien van bomen en de extra kosten voor de koopwilligen als een of meer omwonenden niet willen meedoen. [naam planschadedeskundige] gaat daarom ten onrechte uit van een gemiddelde restwaarde van de grond van € 160,-/m². Volgens eisers is waarde onder het nieuwe bestemmingsplan € 32,- per m². Eisers baseren deze waarde op het rapport van [naam makelaar] van 22 oktober 2018. Daarin stelt deze taxateur dat een restwaarde van 10% van de marktwaarde, € 32,50 per m², een reëel uitgangspunt is en dat dit de markt reflecteert.

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt het bestreden besluit voor wat betreft de toegekende tegemoetkoming in planschade en voor wat betreft de toegekende vergoeding voor in de aanvraagfase gemaakte rechtsbijstandskosten; stelt de tegemoetkoming in planschade vast op € 321.393,75 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 5 december 2017, en stelt de vergoeding van rechtsbijstandskosten in de aanvraagfase vast op € € 2.841,48, en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het bestreden besluit; draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 178 aan eisers te vergoeden; veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.518. Deze uitspraak is gedaan door mr. D.J.E. Hamers-Aerts, rechter, in aanwezigheid van mr. A.G.P.M. Zweipfenning, griffier.

griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: 21 september 2022 Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.

14.1. Verweerder heeft, in navolging van een tweetal toelichtende rapporten van [naam planschadedeskundige] van 8 februari 2021 respectievelijk 6 mei 2022, in beroep ten aanzien van de restwaarde, samengevat, het volgende verweer gevoerd. “De staffelmethode is in dit geval een goede methode om de restwaarde van het perceel te bepalen omdat daardoor de afnemende meerwaarde tot uitdrukking wordt gebracht vanwege het vervallen van de mogelijkheid om een woning op te richten, in combinatie met de waarde die gronden hebben voor omliggende woonbestemmingen. De hoogste waarde genereren de gronden bij verkoop aan omliggende eigenaren. Getaxeerd is daarom wat de waarde van de gronden is bij verkoop aan de aanliggende eigenaren. Daarbij is als uitgangspunt genomen de waardestijging van onroerende zaken van de aanliggende eigenaren als gevolg van de toevoeging van gronden aan hun percelen met inachtneming van alle relevante feiten en omstandigheden van het geval. De relevante omstandigheden zijn in hoofdzaak de toevoeging van de gronden als zodanig in relatie tot de grootte van de percelen van de betreffende aanliggende eigenaren en de omstandigheid dat daarmee voor de aanliggende percelen een achterontsluiting met parkeermogelijkheid ontstaat met de mogelijkheid om bijgebouwen op te richten. Dit is getaxeerd. De waarde van de gronden is bepaald op basis van de waarde die deze gronden onder de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan hebben voor een aanliggende eigenaar. De afwaardering van circa 50% van de waarde van het perceel, van € 325 naar € 160, is het resultaat van een taxatie door [naam planschadedeskundige] . Deze waarde is onderbouwd met de staffelmethode. Daartoe heeft [naam planschadedeskundige] het perceel opgesplitst naar gebruiksmogelijkheden: 1. De hoofdkavel waarop de bestaande woning met direct omsluitende grond is geplaatst; 2. De kavel met tuin en bijgebouwen; 3. Bij grotere kavels de tuingrond zonder bijgebouwen; 4. De restgrond. Er zijn geen ‘vaste’ verdelingsregels, maar als vuistregel kan worden genomen: — Ad 1: circa 2 x de bebouwde oppervlakte, dan wel oppervlakte bestemming; — Ad 2: maximaal dezelfde oppervlakte als onder 1; — Ad 3: maximaal een- tot tweemaal de oppervlakte van de oppervlakte onder 2; — Ad 4: de restgrond.... Qua waarde komt dit neer op de volgende vuistregel: 1. Staffel 1 = 100%, in casu € 325; 2. Staffel 2 = circa 50-70% van staffel 1. In casu € 225 tot € 160; 3. Staffel 3 = circa 25-40% van staffel 1. In casu € 130 tot € 80; 4. Staffel 4 = circa 15-25% van staffel 1. In casu € 80 - € 50. Gezien de oppervlakten van de aanliggende woningen aan de [adres 2] (nr. [nummer 1] 320 m², nr. [nummer 2] 380 m², en nr. [nummer 3] 395 m²) en [adres 3] (325 m²) valt te stellen dat hun uitbreiding te scharen valt onder staffel ‘2’ (€ 225/m²), en de uitbreiding van [adres 4] onder staffel ‘4’ (€ 75/m²). Voormelde woningen aan de [adres 2] krijgen daarbij een uitbreiding met respectievelijk 200 m², 170 m² en 140 m². Daarnaast wordt aan die woningen een gezamenlijk deel van 465 m² met toegang naar hun kavel toebedeeld zodat er achterop het perceel een garage gerealiseerd kan worden. [adres 3] ontvangt een uitbreiding naast de woning van 430 m². Deze toedeling van gedeelten van het perceel leidt tot een gemiddelde restwaarde van het perceel van € 161/m²”. 14.2. De rechtbank kan verweerder niet volgen in de wijze waarop toepassing is gegeven aan de staffelmethode. Staffel 2 (€ 225/m²) en staffel 4 (€ 75/m²) zijn bepaald op basis van de situatie dat op het perceel een hoofdkavel (woning met direct omsluitende grond) aanwezig is. Dat is echter onder het bestemmingsplan niet meer mogelijk. In het advies is niet aangegeven in hoeverre de afnemende meerwaarde tot uitdrukking kan worden gebracht in het geval de hoofdkavel ontbreekt. [naam planschadedeskundige] heeft niet anderszins onderbouwd waarom de restwaarde van het perceel € 160/m² zou zijn. De in zijn toelichtend rapport van 6 mei 2022 vermelde objecten [adres 5] en [adres 6] te Maastricht zijn immers, zoals [naam planschadedeskundige] ter zitting bevestigde, slechts gebruikt om aan te geven dat met de staffelmethode op basis van een analyse van verschillende verkoopgegevens van verkochte objecten de grondwaarde van de hoofdkavel en andere perceelsgedeelten van die objecten kan worden bepaald. Bovendien is in het geval van voornoemde objecten wel sprake van een hoofdkavel. Naar het oordeel van de rechtbank had verweerder daarom niet mogen afgaan op de adviezen van [naam planschadedeskundige] en is het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd. Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit kan wat betreft de hoogte van de tegemoetkoming in planschade niet in stand blijven. 15. In de contra-expertises van [naam makelaar] van 22 oktober 2018 wordt geoordeeld dat € 32/m² een reële restwaarde van het perceel is. Deze restwaarde wordt echter niet verder onderbouwd. [naam makelaar] heeft voorts in een nader rapport van 4 april 2022 nog een berekening gemaakt van de restwaarde, uitgaande van een waardering van het perceel volgens staffel 4 (€ 75/m²) en aftrek van kosten voor het aanleggen en vestiging van een mandelige weg en kosten voor het rooien van bomen. Hij komt dan uit op een restwaarde van € 47,-, maar die berekening kan alleen worden gemaakt voor het geval het gehele perceel aan de omwonenden verkocht kan worden, wat volgens [naam makelaar] niet aannemelijk is. Een restwaarde van € 47/m² acht [naam makelaar] dus kennelijk niet reëel. 16. De rechtbank stelt vast dat verweerder maar ook eisers de door hen verdedigde restwaarde niet voldoende hebben onderbouwd. Partijen hebben reeds langdurig een geschil over de hoogte van de tegemoetkoming in de door eisers geleden planschade hetgeen van elk van hen veel energie en kosten heeft gevraagd. De rechtbank acht het daarom aangewezen dat het geschil thans definitief wordt beslecht. De rechtbank zal daarom wat betreft de hoogte van de tegemoetkoming in planschade zelf in de zaak voorzien door, in goede justitie oordelend, deze tegemoetkoming vast te stellen op basis van de middelste waarde van de restwaarde die verweerder voorstaat en de restwaarde die eisers voorstaan, derhalve op basis van een restwaarde per m² van (€ 160 + € 32,50) : 2 = € 96,25. De tegemoetkoming wordt door de rechtbank daarom vastgesteld op € 456.625 – 1405 x € 96,25 = € 321.393,75 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 5 december 2017. Mocht verweerder de vergoeding van in de aanvraagfase gemaakte rechtsbijstandskosten baseren op het Besluit proceskosten bestuursrecht? 17. Eisers hebben aangevoerd dat verweerder de vergoeding van rechtsbijstandskosten in de aanvraagfase ten onrechte heeft gebaseerd op het tarief voor deskundigenkosten volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). De tarieven van het Bpb zijn niet van toepassing bij het bepalen van de vergoeding op grond van artikel 6.5 van de Wro. De kosten moeten bij een vergoeding op grond van artikel 6.5 van de Wro in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden en redelijk zijn. 17.1. Verweerder stelt zich op het standpunt dat voor de vergoeding van de rechtsbijstandskosten in de aanvraagfase terecht aansluiting is gezocht bij de tarieven volgens het Bpb. Het tarief voor deskundigenkosten is op basis van het Bpb € 121,95 en daarom is de vergoeding voor rechtsbijstandskosten bepaald op 7,1 (uren) x € 121,95 = € 865,95. Dit betreft een vergoeding voor kosten van geleverde rechtsbijstand welke aan eisers in rekening is gebracht in de overgelegde declaraties van 12 oktober 2018 en 8 november 2018. 17.2. De rechtbank kan verweerder niet volgen in zijn standpunt dat de tarieven van het Bpb moesten worden toegepast.

Volgens artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro dienen de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand te worden vergoed. In de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 6.10, overweegt de Afdeling dat de tarieven van het Bpb niet van toepassing zijn op de bepaling van de omvang van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro. Bepalend voor de redelijkheid van de omvang van de kosten is of deze in verhouding tot de verrichte werkzaamheden staan en redelijk zijn. Onder omstandigheden, onder meer wanneer de aanvrager de kosten niet inzichtelijk heeft gemaakt, wordt wel in de jurisprudentie aanvaard dat bij de tarieven van het Bpb aansluiting wordt gezocht. Uit de declaraties van 12 oktober 2018 en 8 november 2018 blijken de door de gemachtigde van eisers gehanteerde tarieven. Het tarief van het honorarium is € 315 per uur (exclusief BTW) en daarvan zijn 5% (exclusief BTW) als kantoorkosten in rekening gebracht. Voor toepassing van de tarieven van het Bpb bestaat daarom geen aanleiding. 17.3. Verweerder heeft dus ten onrechte het tarief van het Bpb toegepast. Ook deze beroepsgrond slaagt. Het bestreden besluit kan ook wat betreft de toegekende vergoeding van tijdens de aanvraagfase gemaakte rechtsbijstandskosten niet in stand blijven. 18. De rechtbank ziet geen aanleiding de door de gemachtigde gehanteerde tarieven voor het honorarium en de kantoorkosten als te hoog aan te merken. Verweerder had daarom aan eisers wegens in de aanvraagfase gemaakte rechtsbijstandskosten een vergoeding van 7,1 x € 315 x 1,05 x 1,21 = € 2.841,48 moeten toekennen. De rechtbank zal ook op dit punt, op voormelde wijze, zelf in de zaak voorzien. Dienen de rechtsbijstandskosten in bezwaar integraal vergoed te worden? 19. Verder vinden eisers dat hen een integrale vergoeding van de in bezwaar gemaakte rechtsbijstandskosten had moeten worden toegekend. De rechtsbijstandskosten zijn namelijk grotendeels veroorzaakt door de houding van verweerder (overtreding van termijnen, onbeantwoord laten van berichten en de wisselende houding ten aanzien van het alsnog verlenen van bouwtitels versus het toekennen van een tegemoetkoming). Zou verweerder zich aan de wettelijke termijnen hebben gehouden en niet zo lang getwijfeld hebben over de te kiezen route, dan zouden de werkzaamheden van de gemachtigde van eisers een stuk beperkter kunnen zijn geweest. 19.1. Verweerder heeft eisers een vergoeding van in bezwaar gemaakte rechtsbijstandskosten ten bedrage van € 1.050 (voor het bezwaarschrift en de hoorzitting) toegekend. 19.2. De rechtbank begrijpt deze beroepsgrond als een beroep op het bepaalde in artikel 2, derde lid, van het Bpb. Volgens die bepaling kan in bijzondere omstandigheden van de in het eerste lid van artikel 2 vermelde forfaitaire vergoedingen worden afgeweken. De mogelijkheid tot afwijking is volgens de wetsgeschiedenis en vaste jurisprudentie bedoeld voor uitzonderlijke gevallen waarin strikte toepassing van de (forfaitaire) regeling evident onrechtvaardig zou uitpakken. De rechtbank ziet reeds omdat eisers geen gespecificeerd inzicht hebben gegeven in de extra werkzaamheden en kosten die volgens hen door hun gemachtigde in bezwaar zijn gemaakt, onvoldoende aanleiding om te oordelen dat de forfaitaire vergoeding te laag is. De beroepsgrond dat de rechtsbijstandskosten die in de bezwaarfase zijn gemaakt integraal vergoed hadden moeten worden slaagt niet. Wat is de conclusie? 20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt. 21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bbp voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.