ECLI:NL:PHR:2025:1406

G.R.B. van Peursem In de zaak EG Retail (Netherlands) B.V., eiseres tot cassatie tegen [Verhuurder] B.V.,verweerster in cassatie Partijen worden hierna verkort aangeduid als EG Retail of Huurder en [Verhuurder] . Deze zaak gaat over de beëindiging van een huurovereenkomst van een onbemand tankstation in [plaats 1] – en loopt parallel met een identieke zaak tussen dezelfde partijen over een ander onbemand tankstation in [plaats 2] (aanhangig in cassatie onder zaaknummer 25/00557, waarin ik vandaag ook concludeer). Volgens de kantonrechter is zo’n tankstation geen ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW, zodat beëindiging van een huurovereenkomst van zo’n tankstation wordt beheerst door art. 7:228 lid 1 BW uit de algemene huurbepalingen. Dat betekent dat de huur die is aangegaan voor een periode van 16 jaar na verloop van die termijn eindigt (per 30 juni 2025), zonder dat daartoe opzegging is vereist. Dat oordeel is door het hof bekrachtigd. Leidend is hier de beschikking inzake de landingsbaan van Vliegveld Valkenburg (ECLI:NL:HR:2014:899) met regels over uitleg van ‘gebouwde onroerende zaak’ uit art. 7:230a BW. Daarbij kan in de eerste plaats gedacht worden aan ‘een gebouw’. Een gebouw is in die beschikking onder verwijzing naar de Woningwet gedefinieerd als ‘een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt’. Daar voldoet het onbemande tankstation volgens het hof niet aan (het gehuurde is niet met wanden omsloten). Tot het gehuurde behoort niet, zoals bij een bemand tankstation, een gebouwde verkoopruimte (tankshop) en dat geldt ook voor de ‘betaalpaal’; de paal die er eerst stond is door Verhuurder verwijderd, waarna Huurder zelf een andere betaalpaal heeft geplaatst. In Vliegveld Valkenburg is verder geoordeeld dat een zaak die niet (geheel) aan de omschrijving van een gebouw voldoet, onder omstandigheden toch kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak (wat ik aanduid als een ‘twijfelgeval-escape’). Behalve dat een enkele verharding of bewerking van de grond daartoe in de regel niet volstaat en ook niet of het gehuurde naar normaal spraakgebruik al dan niet is ‘gebouwd’, is de invulling daarvan in die beschikking open gelaten. In het ‘tussengebied’ van twijfelgevallen die niet volledig voldoen aan de ‘gebouw’-omschrijving, maar wel méér zijn dan een enkele verharding of bewerking van de grond, zou betekenis kunnen toekomen aan de strekking van de huurrechtelijke bescherming van art. 7:290 BW (‘plaatsgebondenheid’) en art. 7:230a BW (die strekking is voor deze categorie minder duidelijk). Volgens het bestreden oordeel zijn hier geen omstandigheden aanwezig die maken dat het gehuurde toch moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, waarbij is meegewogen dat ‘plaatsgebondenheid’ hier niet kon worden vastgesteld (afgedaan op niet voldoen aan de stelplicht door Huurder). Ook het gegeven dat hier geen contractuele keuze is gemaakt voor toepassing van het 290-huurregime, is door het hof van belang geacht. Huurder heeft cassatieberoep ingesteld. Ik zie geen van de klachten slagen en concludeer net als in de parallelle zaak tot verwerping. Gelet op de feitelijke, procedurele en inhoudelijke overlap van de onderhavige zaak met de zaak 25/00557, meen ik in de onderhavige conclusie te kunnen volstaan met een verkorte bespreking met, na weergave van de feiten en het procesverloop, een integrale verwijzing naar mijn conclusie van vandaag in de parallelle zaak met zaaknummer 25/00557.

1.1 Verhuurder is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s. 1.2 Huurder is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop van motorbrandstoffen. Huurder exploiteert een netwerk van zowel bemande als onbemande tankstations. 1.3 Tot medio 2009 exploiteerde Verhuurder een onbemand tankstation op haar terrein bij de autogarage aan de [b-straat 1] in [plaats 1] . 1.4 Per 1 juli 2009 heeft Verhuurder een deel van het genoemde perceel verhuurd aan een rechtsvoorganger van Huurder. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Tot het gehuurde behoren (onder meer) brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van zestien jaar, te weten van 1 juli 2009 tot 30 juni 2025. 1.5 Verhuurder heeft de ‘betaalpaal’ die bij het tankstation aanwezig was, verwijderd. Huurder heeft bij aanvang van de huur vervolgens een eigen betaalpaal geplaatst. Verder heeft Huurder op onder meer de luifel een eigen handelsnaam en eigen reclame-uitingen aangebracht. Het gehuurde ziet er als volgt uit: 1.6 In oktober 2010 hebben Verhuurder en Huurder de huur schriftelijk vastgelegd. De tekst van de schriftelijke overeenkomst is opgesteld door Huurder. De overeenkomst vermeldt onder meer: ‘1. Het gehuurde 1.1 Verhuurder verklaart aan Huurder te verhuren, gelijk Huurder verklaart van Huurder te huren, het op de als Bijlage 1 aan deze overeenkomst gehechte tekening rood gearceerde perceel inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren in de ruimste zin des woords, (…) 2Looptijd 2.1 De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van zestien (16) jaar ingaande 1 juli 2009 en eindigende 30 juni 2025. De aanvangsdatum en be[ë]indigings datum is tussen partijen schriftelijk vastgelegd. Uiterlijk 12 maanden voor het einde van de huurperiode van 16 jaar treden partijen in overleg over voortzetting van de huurovereenkomst. 2.2 Huurder is gerechtigd na afloop van de onderhavige overeenkomst al hetgeen zich in of ondergronds van het gehuurde perceel bevindt gedeeltelijk of in zijn geheel achter te laten. (…) 5Bestemming 5.1 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt (met toebehoren in de ruimste zin des woords) voor motorbrandstoffen. (…) 12Einde van de overeenkomst en oplevering (…) 12.2 Bij het einde van deze overeenkomst verplicht Verhuurder zich om Huurder zonder enige beperkingen in de gelegenheid te stellen de haar toebehorende en op het gehuurde aanwezige eigendommen, buitenpaal, identificatie- en reclamemateriaal tot zich te nemen. De luifel van het station is eigendom van de verhuurder en valt niet onder deze afspraak.’ 1.7 Verhuurder schrijft in een aangetekende brief aan Huurder van 7 december 2021 dat zij de huurovereenkomst voor de locatie in [plaats 1] opzegt en dat zij de ontruiming aanzegt, dit tegen 30 juni 2025 althans tegen de eerst mogelijke datum. In diezelfde brief heeft Verhuurder de huur voor een onbemand tankstation in [plaats 2] opgezegd (de beëindiging van de huur van het tankstation in [plaats 2] is als gezegd onderwerp van de samenhangende zaak 25/00557, waarin ik vandaag ook concludeer). 1.8 Huurder heeft in een brief van 11 augustus 2022 aan Verhuurder laten weten dat zij niet instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens Huurder leiden de opzegging en de aanzegging die zijn opgenomen in de brief van 7 december 2021 niet tot het eindigen van de huurovereenkomst.

2.1 Verhuurder vordert in eerste aanleg een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 30 juni 2025 zal eindigen met uitvoerbaar bij voorraad verklaarde ontruiming van het gehuurde door Huurder vóór 1 juli 2025, kosten rechtens. 2.2 De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. De kern van dat oordeel is dat geen sprake is van huur van een ‘gebouwde onroerende zaak’ volgens art. 7:230a BW of art. 7:290 BW, zodat deze bepalingen hier niet van toepassing zijn en beëindiging van de huurovereenkomst wordt beheerst door art. 7:228 BW. 2.3 Het hof heeft het appel van Huurder afgewezen en het vonnis bekrachtigd, waartoe onder meer als volgt is overwogen: ‘(…) 4.2 De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 11 april 2014 het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uitgelegd in het kader van artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Deze uitleg is ook van belang voor dit begrip in artikel 7:290 lid 2 BW, dat een definitie geeft van bedrijfsruimte. Uit genoemd arrest volgt dat in het kader van zowel artikel 7:230a BW als artikel 7:290 BW als uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). De Hoge Raad overwoog dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW (en dus ook niet in de zin van artikel 7:290 BW). 4.3 Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan. 4.4 In de huurovereenkomst is bepaald dat [Huurder] van [Verhuurder] een perceel huurt inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren en dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Niet in geschil is dat tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De betaalpaal maakt geen onderdeel uit van het gehuurde. 4.5 Met de kantonrechter stelt het hof voorop dat het gehuurde geen gebouw is in de zin van een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). Het geschil spitst zich dan toe op de vraag of er omstandigheden zijn die maken dat er toch sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW, zoals [Huurder] met een beroep op het samenstel van alle gehuurde elementen betoogt. Het hof oordeelt dat dat niet het geval is. 4.6 De (reeds bij aanvang van de huurovereenkomst) aanwezige bebouwing is niet toereikend om het gehuurde toch aan te merken als gebouw, ook niet als het hof daarbij (de omvang van) de constructie en fundering van de luifel betrekt. De luifel dient als ‘paraplu’ voor de klant en bevesti[gi]ngspunt voor verlichting van de tankplaatsen en voor het aanbrengen van reclame-uitingen. Daarmee levert het gebruik van de luifel evenmin een aanwijzing op dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Een onbemand tankstation met luifel zonder wanden zoals hier aan de orde, zal in het normale spraakgebruik doorgaans ook niet als een gebouw of als gebouwd worden aangemerkt. Voor zover de in- en uitritten tot het gehuurde behoren, wat volgens [Huurder] wel maar volgens [Verhuurder] niet het geval is, leidt dat niet tot een ander oordeel. Deze behoren tot de standaarduitrusting van een tankstation en niet valt in te zien waarom deze dan omstandigheden opleveren die tot de conclusie leiden dat het gehuurde toch een gebouw is. 4.7 [ Huurder] wijst er nog op dat het grootste deel van de elementen van het gehuurde meeweegt bij het bepalen van de WOZ-waarde en dat de bouw van een tankstation (met luifel voorzien van een fundering) gepaard gaat met hoge kosten en een uitgebreid bouwproces (met benodigde vergunningen, berekeningen, tekeningen, adviezen en keuringen). Deze omstandigheden maken afzonderlijk en ook in samenhang bezien echter niet dat het gehuurde alsnog als een gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW kwalificeert. De WOZ-waardebepaling is niet van belang bij de juridische kwalificatievraag van een gehuurde zaak, terwijl ook zaken die geen gebouwde onroerende zaak zijn kostbaar kunnen zijn om aan te leggen, een omvangrijke constructie kunnen omvatten en een uitgebreid bouwproces kunnen vergen. 4.8

4.9 De vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak gaat vooraf aan de kwalificatie van het gehuurde als 7:230a BW of (plaatsgebonden) 7:290 BW bedrijfsruimte. En voor zover toch van belang voor de vraag of het gehuurde voldoet aan de maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, oordeelt het hof dat [Huurder] in het licht van de betwisting door [Verhuurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van plaatsgebondenheid die bijzondere huurbescherming en daarmee kwalificatie van het gehuurde als gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW rechtvaardigt. 4.10 [ Huurder] heeft nog aangevoerd dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte (en dus een gebouwde onroerende zaak) te sluiten. Ter onderbouwing is door [Huurder] gewezen op de overeengekomen huurtermijn. De omstandigheid dat er een huurovereenkomst is gesloten voor zestien jaar is echter geen omstandigheid die ertoe kan leiden dat het gehuurde als gebouwde onroerende zaak moet worden gezien. Evenmin kan hieruit worden afgeleid dat partijen contractueel gekozen hebben voor het regime van artikel 7:290 BW. In de huurovereenkomst staan zowel de begindatum als de einddatum als zodanig benoemd en is bepaald dat partijen in overleg treden over voortzetting van de huurovereenkomst na het einde van de huurtermijn. Overleg over een nieuwe huurtermijn zonder automatische verlenging en het ontbreken van een opzegtermijn en opzegmogelijkheden, stroken niet met een afgesproken toepasselijkheid van het 290-huurregime. Aan dat standpunt van [Huurder] gaat het hof dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij. 4.11 De conclusie is dat afzonderlijk noch in samenhang bezien de door [Huurder] aangedragen omstandigheden kunnen leiden tot het oordeel dat toch sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW. Net als de kantonrechter oordeelt het hof daarom dat de huurovereenkomst met toepassing van artikel 7:228 BW eindigt op 30 juni 2025. (…)’ 2.4 Huurder heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Verhuurder heeft een verweerschrift ingediend. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna zijdens Huurder is gerepliceerd (Verhuurder heeft afgezien van dupliek). 3Bespreking van het cassatiemiddel Verkorte bespreking door middel van verwijzing naar par. 3 uit de conclusie in zaaknummer 25/00557 3.1 Gelet op de feitelijke, procedurele en inhoudelijke overlap van de onderhavige zaak over het onbemande tankstation in [plaats 1] met de zaak met zaaknummer 25/00557 tussen dezelfde partijen over het onbemande tankstation in [plaats 2] , die ook heeft geleid tot een identiek partijdebat in cassatie, komt het praktisch voor in deze conclusie voor de bespreking van het cassatiemiddel integraal te verwijzen naar paragraaf 3 uit de conclusie van vandaag in de parallelle zaak 25/00557 over het tankstation in [plaats 2] . Waar in die conclusie over een duur van de huurovereenkomst van vijftien jaar wordt gesproken, moet voor deze zaak over het tankstation in [plaats 1] worden gelezen: zestien jaar. Het enige feitelijk situationele verschil is verder dat het tankstation in [plaats 2] voorheen als bemand station werd geëxploiteerd door Verhuurder, terwijl het station in [plaats 1] voorheen door Verhuurder als onbemand tankstation werd geëxploiteerd. Deze minieme verschillen hebben geen (enkele) inhoudelijke weerslag op de inhoudelijke bespreking van de cassatiemiddelen.

Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Huurder heeft in beide zaken één s.t. gegeven en geeft daarin onder 2 aan dat in beide zaken weliswaar twee afzonderlijke hofarresten zijn gewezen, maar dat de inhoudelijke overwegingen volledig gelijkluidend zijn en dat de PI’s in beide zaken, op de plaatsnamen, feitelijke situaties ter plekke, de relevante data en de nummering van enkele rovv. in de bestreden arresten na, identiek zijn en de klachten aldus geheel overlappen.

Zie ook rov. 2.2-2.4 en 4.1 van het bestreden arrest. Rb. Noord-Nederland 5 september 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:3659, Prg. 2024/210, rov. 5. Art. 7:228 lid 1 BW luidt: ‘Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.’ Er is dan geen ontruimingsbescherming (art. 7:230a BW) en ook geen beëindigingsbescherming ex art. 7:290 e.v. BW. Onder verwijzing naar de al aangehaalde Vliegveld Valkenburg-beschikking (geen arrest), HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899. Onder verwijzing naar HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1193:ZC1138 (bedoeld zal zijn, aldus ook s.t. Huurder voetnoot 11: ECLI:NL:HR:1993:ZC1198) en HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7172. Beide zaken hebben dezelfde feitelijke aanleiding. Zie de in 1.7 aangehaalde brief van Huurder aan Verhuurder waarin zowel de huur van het onbemande tankstation in [plaats 1] als de huur van het onbemande tankstation in [plaats 2] wordt opgezegd. De feitelijke situatie kent ook geen voor de beoordeling relevante verschillen. Op beide locaties betreft het kort gezegd de huur van een onbemand tankstation met luifel (zonder wanden) en zonder shop, waarin door Huurder in beperkte mate (eigen betaalpaal en eigen handelsnaam en eigen reclame-uitingen) is geïnvesteerd. De inhoud van de door Huurder opgestelde huurovereenkomsten voor beide locaties is ook vrijwel gelijkluidend. Dat de huur ten aanzien van de locatie [plaats 1] is aangegaan voor zestien jaar en die van de locatie [plaats 2] voor vijftien jaar is voor de beoordeling evenmin relevant. Zowel de rechtbank als het hof heeft beide zaken gelijktijdig behandeld. De zaken zijn op dezelfde datum aangebracht, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft een gezamenlijke mondelinge behandeling plaatsgevonden, en zowel rechtbank als hof heeft op dezelfde datum uitspraak gedaan. De inhoudelijke overwegingen in het bestreden arrest in de onderhavige zaak en in de zaak 25/00557 zijn volledig identiek, op de beëindigingsdatum na. Er zijn afzonderlijke procesinleidingen ingediend in de beide zaken, maar in beide aanbiedingsbrieven staat dat ‘de inhoud van de procesinleiding in beide zaken – behoudens voor zover het de plaatsnamen, de feitelijke situatie ter plaatse, de relevante data en de nummering van enkele rechtsoverwegingen van het hof betreft – identiek is’. In voetnoot 1 is ook al de s.t. van Huurder onder 2 voor beide zaken geciteerd. Huurder heeft vervolgens in cassatie ook één repliek in beide zaken genomen. Verhuurder heeft in cassatie wel afzonderlijk verweer gevoerd in de beide zaken, maar de beide s.t.’s van Verhuurder verschillen inhoudelijk niet. De vindplaatsen in de gedingstukken in feitelijke instanties waarop Huurder zich in cassatie heeft beroepen, zijn ook identiek in de beide zaken (vergelijk PI 25/00557, voetnoten 17-25 en PI 25/00560, voetnoten 15-23). In beide zaken zijn door Huurder afzonderlijke conclusies van antwoord genomen op dezelfde datum (14 februari 2023). In beide zaken wordt in cassatie een beroep gedaan op CvA, 38 en 43, die niet verschillen. In beide zaken zijn door Huurder ook afzonderlijke memories van grieven genomen op dezelfde datum (19 maart 2024). In beide zaken wordt in cassatie een beroep gedaan op MvG, 4.6, 4.21 en 5.23-5.24, die ook niet verschillen. Verder is in beide zaken in cassatie een beroep gedaan op passages uit de spreekaantekeningen HB. Gelet op de gezamenlijke mondelinge behandeling hebben de spreekaantekeningen HB betrekking op beide zaken en zijn deze dus ook volledig gelijkluidend.

ECLI:NL:PHR:2025:1406 text/xml public 2026-04-10T10:30:25 2025-12-18 Raad voor de Rechtspraak nl Parket bij de Hoge Raad 2025-12-19 25/00560 Conclusie NL Civiel recht; Verbintenissenrecht Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2026:553 Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:PHR:2025:1406 text/html public 2026-01-08T10:10:24 2026-01-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:PHR:2025:1406 Parket bij de Hoge Raad , 19-12-2025 / 25/00560 Verbintenissenrecht; huurrecht bedrijfsruimte. Is dit onbemande tankstation een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW en/of art. 7:290 BW? Toepassing van HR 14 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899 (Vliegveld Valkenburg). PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN Nummer 25/00560 Zitting 19 december 2025 CONCLUSIE G.R.B. van Peursem In de zaak EG Retail (Netherlands) B.V., eiseres tot cassatie tegen [Verhuurder] B.V., verweerster in cassatie Partijen worden hierna verkort aangeduid als EG Retail of Huurder en [Verhuurder] . Deze zaak gaat over de beëindiging van een huurovereenkomst van een onbemand tankstation in [plaats 1] – en loopt parallel met een identieke zaak tussen dezelfde partijen over een ander onbemand tankstation in [plaats 2] (aanhangig in cassatie onder zaaknummer 25/00557, waarin ik vandaag ook concludeer ). Volgens de kantonrechter is zo’n tankstation geen ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW, zodat beëindiging van een huurovereenkomst van zo’n tankstation wordt beheerst door art. 7:228 lid 1 BW uit de algemene huurbepalingen. Dat betekent dat de huur die is aangegaan voor een periode van 16 jaar na verloop van die termijn eindigt (per 30 juni 2025), zonder dat daartoe opzegging is vereist. Dat oordeel is door het hof bekrachtigd. Leidend is hier de beschikking inzake de landingsbaan van Vliegveld Valkenburg (ECLI:NL:HR:2014:899) met regels over uitleg van ‘gebouwde onroerende zaak’ uit art. 7:230a BW. Daarbij kan in de eerste plaats gedacht worden aan ‘een gebouw’. Een gebouw is in die beschikking onder verwijzing naar de Woningwet gedefinieerd als ‘een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt’. Daar voldoet het onbemande tankstation volgens het hof niet aan (het gehuurde is niet met wanden omsloten). Tot het gehuurde behoort niet, zoals bij een bemand tankstation, een gebouwde verkoopruimte (tankshop) en dat geldt ook voor de ‘betaalpaal’; de paal die er eerst stond is door Verhuurder verwijderd, waarna Huurder zelf een andere betaalpaal heeft geplaatst. In Vliegveld Valkenburg is verder geoordeeld dat een zaak die niet (geheel) aan de omschrijving van een gebouw voldoet, onder omstandigheden toch kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak (wat ik aanduid als een ‘twijfelgeval-escape’). Behalve dat een enkele verharding of bewerking van de grond daartoe in de regel niet volstaat en ook niet of het gehuurde naar normaal spraakgebruik al dan niet is ‘gebouwd’, is de invulling daarvan in die beschikking open gelaten. In het ‘tussengebied’ van twijfelgevallen die niet volledig voldoen aan de ‘gebouw’-omschrijving, maar wel méér zijn dan een enkele verharding of bewerking van de grond, zou betekenis kunnen toekomen aan de strekking van de huurrechtelijke bescherming van art. 7:290 BW (‘plaatsgebondenheid’) en art. 7:230a BW (die strekking is voor deze categorie minder duidelijk). Volgens het bestreden oordeel zijn hier geen omstandigheden aanwezig die maken dat het gehuurde toch moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, waarbij is meegewogen dat ‘plaatsgebondenheid’ hier niet kon worden vastgesteld (afgedaan op niet voldoen aan de stelplicht door Huurder). Ook het gegeven dat hier geen contractuele keuze is gemaakt voor toepassing van het 290-huurregime, is door het hof van belang geacht. Huurder heeft cassatieberoep ingesteld. Ik zie geen van de klachten slagen en concludeer net als in de parallelle zaak tot verwerping. Gelet op de feitelijke, procedurele en inhoudelijke overlap van de onderhavige zaak met de zaak 25/00557, meen ik in de onderhavige conclusie te kunnen volstaan met een verkorte bespreking met, na weergave van de feiten en het procesverloop, een integrale verwijzing naar mijn conclusie van vandaag in de parallelle zaak met zaaknummer 25/00557. 1. Feiten 1.1 Verhuurder is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s. 1.2 Huurder is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop van motorbrandstoffen. Huurder exploiteert een netwerk van zowel bemande als onbemande tankstations. 1.3 Tot medio 2009 exploiteerde Verhuurder een onbemand tankstation op haar terrein bij de autogarage aan de [b-straat 1] in [plaats 1] . 1.4 Per 1 juli 2009 heeft Verhuurder een deel van het genoemde perceel verhuurd aan een rechtsvoorganger van Huurder. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Tot het gehuurde behoren (onder meer) brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van zestien jaar, te weten van 1 juli 2009 tot 30 juni 2025. 1.5 Verhuurder heeft de ‘betaalpaal’ die bij het tankstation aanwezig was, verwijderd. Huurder heeft bij aanvang van de huur vervolgens een eigen betaalpaal geplaatst. Verder heeft Huurder op onder meer de luifel een eigen handelsnaam en eigen reclame-uitingen aangebracht. Het gehuurde ziet er als volgt uit: 1.6 In oktober 2010 hebben Verhuurder en Huurder de huur schriftelijk vastgelegd. De tekst van de schriftelijke overeenkomst is opgesteld door Huurder. De overeenkomst vermeldt onder meer: ‘ 1. Het gehuurde 1.1 Verhuurder verklaart aan Huurder te verhuren, gelijk Huurder verklaart van Huurder te huren, het op de als Bijlage 1 aan deze overeenkomst gehechte tekening rood gearceerde perceel inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren in de ruimste zin des woords, (…) 2 Looptijd 2.1 De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van zestien (16) jaar ingaande 1 juli 2009 en eindigende 30 juni 2025. De aanvangsdatum en be[ë]indigings datum is tussen partijen schriftelijk vastgelegd. Uiterlijk 12 maanden voor het einde van de huurperiode van 16 jaar treden partijen in overleg over voortzetting van de huurovereenkomst. 2.2 Huurder is gerechtigd na afloop van de onderhavige overeenkomst al hetgeen zich in of ondergronds van het gehuurde perceel bevindt gedeeltelijk of in zijn geheel achter te laten. (…) 5 Bestemming 5.1 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt (met toebehoren in de ruimste zin des woords) voor motorbrandstoffen. (…) 12 Einde van de overeenkomst en oplevering (…) 12.2 Bij het einde van deze overeenkomst verplicht Verhuurder zich om Huurder zonder enige beperkingen in de gelegenheid te stellen de haar toebehorende en op het gehuurde aanwezige eigendommen, buitenpaal, identificatie- en reclamemateriaal tot zich te nemen. De luifel van het station is eigendom van de verhuurder en valt niet onder deze afspraak.’ 1.7 Verhuurder schrijft in een aangetekende brief aan Huurder van 7 december 2021 dat zij de huurovereenkomst voor de locatie in [plaats 1] opzegt en dat zij de ontruiming aanzegt, dit tegen 30 juni 2025 althans tegen de eerst mogelijke datum. In diezelfde brief heeft Verhuurder de huur voor een onbemand tankstation in [plaats 2] opgezegd (de beëindiging van de huur van het tankstation in [plaats 2] is als gezegd onderwerp van de samenhangende zaak 25/00557, waarin ik vandaag ook concludeer). 1.8 Huurder heeft in een brief van 11 augustus 2022 aan Verhuurder laten weten dat zij niet instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens Huurder leiden de opzegging en de aanzegging die zijn opgenomen in de brief van 7 december 2021 niet tot het eindigen van de huurovereenkomst.

2 Procesverloop 2.1 Verhuurder vordert in eerste aanleg een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 30 juni 2025 zal eindigen met uitvoerbaar bij voorraad verklaarde ontruiming van het gehuurde door Huurder vóór 1 juli 2025, kosten rechtens. 2.2 De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen . De kern van dat oordeel is dat geen sprake is van huur van een ‘gebouwde onroerende zaak’ volgens art. 7:230a BW of art. 7:290 BW, zodat deze bepalingen hier niet van toepassing zijn en beëindiging van de huurovereenkomst wordt beheerst door art. 7:228 BW . 2.3 Het hof heeft het appel van Huurder afgewezen en het vonnis bekrachtigd, waartoe onder meer als volgt is overwogen: ‘(…) 4.2 De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 11 april 2014 het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uitgelegd in het kader van artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Deze uitleg is ook van belang voor dit begrip in artikel 7:290 lid 2 BW, dat een definitie geeft van bedrijfsruimte. Uit genoemd arrest volgt dat in het kader van zowel artikel 7:230a BW als artikel 7:290 BW als uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). De Hoge Raad overwoog dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW (en dus ook niet in de zin van artikel 7:290 BW). 4.3 Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan. 4.4 In de huurovereenkomst is bepaald dat [Huurder] van [Verhuurder] een perceel huurt inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren en dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Niet in geschil is dat tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De betaalpaal maakt geen onderdeel uit van het gehuurde. 4.5 Met de kantonrechter stelt het hof voorop dat het gehuurde geen gebouw is in de zin van een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). Het geschil spitst zich dan toe op de vraag of er omstandigheden zijn die maken dat er toch sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW, zoals [Huurder] met een beroep op het samenstel van alle gehuurde elementen betoogt. Het hof oordeelt dat dat niet het geval is. 4.6 De (reeds bij aanvang van de huurovereenkomst) aanwezige bebouwing is niet toereikend om het gehuurde toch aan te merken als gebouw, ook niet als het hof daarbij (de omvang van) de constructie en fundering van de luifel betrekt. De luifel dient als ‘paraplu’ voor de klant en bevesti[gi]ngspunt voor verlichting van de tankplaatsen en voor het aanbrengen van reclame-uitingen. Daarmee levert het gebruik van de luifel evenmin een aanwijzing op dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Een onbemand tankstation met luifel zonder wanden zoals hier aan de orde, zal in het normale spraakgebruik doorgaans ook niet als een gebouw of als gebouwd worden aangemerkt. Voor zover de in- en uitritten tot het gehuurde behoren, wat volgens [Huurder] wel maar volgens [Verhuurder] niet het geval is, leidt dat niet tot een ander oordeel. Deze behoren tot de standaarduitrusting van een tankstation en niet valt in te zien waarom deze dan omstandigheden opleveren die tot de conclusie leiden dat het gehuurde toch een gebouw is. 4.7 [ Huurder] wijst er nog op dat het grootste deel van de elementen van het gehuurde meeweegt bij het bepalen van de WOZ-waarde en dat de bouw van een tankstation (met luifel voorzien van een fundering) gepaard gaat met hoge kosten en een uitgebreid bouwproces (met benodigde vergunningen, berekeningen, tekeningen, adviezen en keuringen). Deze omstandigheden maken afzonderlijk en ook in samenhang bezien echter niet dat het gehuurde alsnog als een gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW kwalificeert. De WOZ-waardebepaling is niet van belang bij de juridische kwalificatievraag van een gehuurde zaak, terwijl ook zaken die geen gebouwde onroerende zaak zijn kostbaar kunnen zijn om aan te leggen, een omvangrijke constructie kunnen omvatten en een uitgebreid bouwproces kunnen vergen. 4.8 Het oordeel van het hof wordt ook niet anders als bij de beoordeling wordt betrokken dat het gehuurde is bestemd en wordt gebruikt als tankstation. Het gaat hier om een onbemand tankstation met een luifel zonder shop maar met een betaalpaal, welke paal geen deel uitmaakt van het gehuurde. Exploitatie van een dergelijk tankstation maakt op zichzelf niet dat toch sprake is van een gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW. Een onbemand tankstation met enkel brandstofpompen en een betaalpaal zal immers in ieder geval niet een gebouwde onroerende zaak zijn. Daaruit volgt al dat de bestemming van het gehuurde van ‘onbemand verkooppunt (…) voor motorbrandstoffen’ niet bepalend is voor het antwoord op de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak. 4.9 De vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak gaat vooraf aan de kwalificatie van het gehuurde als 7:230a BW of (plaatsgebonden) 7:290 BW bedrijfsruimte. En voor zover toch van belang voor de vraag of het gehuurde voldoet aan de maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, oordeelt het hof dat [Huurder] in het licht van de betwisting door [Verhuurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van plaatsgebondenheid die bijzondere huurbescherming en daarmee kwalificatie van het gehuurde als gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW rechtvaardigt. 4.10 [ Huurder] heeft nog aangevoerd dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte (en dus een gebouwde onroerende zaak) te sluiten. Ter onderbouwing is door [Huurder] gewezen op de overeengekomen huurtermijn. De omstandigheid dat er een huurovereenkomst is gesloten voor zestien jaar is echter geen omstandigheid die ertoe kan leiden dat het gehuurde als gebouwde onroerende zaak moet worden gezien. Evenmin kan hieruit worden afgeleid dat partijen contractueel gekozen hebben voor het regime van artikel 7:290 BW. In de huurovereenkomst staan zowel de begindatum als de einddatum als zodanig benoemd en is bepaald dat partijen in overleg treden over voortzetting van de huurovereenkomst na het einde van de huurtermijn. Overleg over een nieuwe huurtermijn zonder automatische verlenging en het ontbreken van een opzegtermijn en opzegmogelijkheden, stroken niet met een afgesproken toepasselijkheid van het 290-huurregime. Aan dat standpunt van [Huurder] gaat het hof dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij. 4.11 De conclusie is dat afzonderlijk noch in samenhang bezien de door [Huurder] aangedragen omstandigheden kunnen leiden tot het oordeel dat toch sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW. Net als de kantonrechter oordeelt het hof daarom dat de huurovereenkomst met toepassing van artikel 7:228 BW eindigt op 30 juni 2025. (…)’ 2.4 Huurder heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Verhuurder heeft een verweerschrift ingediend. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna zijdens Huurder is gerepliceerd (Verhuurder heeft afgezien van dupliek).

3 Bespreking van het cassatiemiddel Verkorte bespreking door middel van verwijzing naar par. 3 uit de conclusie in zaaknummer 25/00557 3.1 Gelet op de feitelijke , procedurele en inhoudelijke overlap van de onderhavige zaak over het onbemande tankstation in [plaats 1] met de zaak met zaaknummer 25/00557 tussen dezelfde partijen over het onbemande tankstation in [plaats 2] , die ook heeft geleid tot een identiek partijdebat in cassatie , komt het praktisch voor in deze conclusie voor de bespreking van het cassatiemiddel integraal te verwijzen naar paragraaf 3 uit de conclusie van vandaag in de parallelle zaak 25/00557 over het tankstation in [plaats 2] . Waar in die conclusie over een duur van de huurovereenkomst van vijftien jaar wordt gesproken, moet voor deze zaak over het tankstation in [plaats 1] worden gelezen: zestien jaar. Het enige feitelijk situationele verschil is verder dat het tankstation in [plaats 2] voorheen als bemand station werd geëxploiteerd door Verhuurder, terwijl het station in [plaats 1] voorheen door Verhuurder als onbemand tankstation werd geëxploiteerd. Deze minieme verschillen hebben geen (enkele) inhoudelijke weerslag op de inhoudelijke bespreking van de cassatiemiddelen. 4 Conclusie Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Huurder heeft in beide zaken één s.t. gegeven en geeft daarin onder 2 aan dat in beide zaken weliswaar twee afzonderlijke hofarresten zijn gewezen, maar dat de inhoudelijke overwegingen volledig gelijkluidend zijn en dat de PI’s in beide zaken, op de plaatsnamen, feitelijke situaties ter plekke, de relevante data en de nummering van enkele rovv. in de bestreden arresten na, identiek zijn en de klachten aldus geheel overlappen. De feiten zijn ontleend aan het bestreden arrest: Hof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:7134, Prg. 2025/34 m.red.aant. H.L. Groenenboom, rov. 3.1-3.8. Zie ook rov. 2.2-2.4 en 4.1 van het bestreden arrest. Rb. Noord-Nederland 5 september 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:3659, Prg. 2024/210, rov. 5. Art. 7:228 lid 1 BW luidt: ‘Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.’ Er is dan geen ontruimingsbescherming (art. 7:230a BW) en ook geen beëindigingsbescherming ex art. 7:290 e.v. BW. Onder verwijzing naar de al aangehaalde Vliegveld Valkenburg -beschikking (geen arrest), HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899. Onder verwijzing naar HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1193:ZC1138 (bedoeld zal zijn, aldus ook s.t. Huurder voetnoot 11: ECLI:NL:HR:1993:ZC1198) en HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7172. Beide zaken hebben dezelfde feitelijke aanleiding. Zie de in 1.7 aangehaalde brief van Huurder aan Verhuurder waarin zowel de huur van het onbemande tankstation in [plaats 1] als de huur van het onbemande tankstation in [plaats 2] wordt opgezegd. De feitelijke situatie kent ook geen voor de beoordeling relevante verschillen. Op beide locaties betreft het kort gezegd de huur van een onbemand tankstation met luifel (zonder wanden) en zonder shop, waarin door Huurder in beperkte mate (eigen betaalpaal en eigen handelsnaam en eigen reclame-uitingen) is geïnvesteerd. De inhoud van de door Huurder opgestelde huurovereenkomsten voor beide locaties is ook vrijwel gelijkluidend. Dat de huur ten aanzien van de locatie [plaats 1] is aangegaan voor zestien jaar en die van de locatie [plaats 2] voor vijftien jaar is voor de beoordeling evenmin relevant. Zowel de rechtbank als het hof heeft beide zaken gelijktijdig behandeld. De zaken zijn op dezelfde datum aangebracht, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft een gezamenlijke mondelinge behandeling plaatsgevonden, en zowel rechtbank als hof heeft op dezelfde datum uitspraak gedaan. De inhoudelijke overwegingen in het bestreden arrest in de onderhavige zaak en in de zaak 25/00557 zijn volledig identiek, op de beëindigingsdatum na. Er zijn afzonderlijke procesinleidingen ingediend in de beide zaken, maar in beide aanbiedingsbrieven staat dat ‘de inhoud van de procesinleiding in beide zaken – behoudens voor zover het de plaatsnamen, de feitelijke situatie ter plaatse, de relevante data en de nummering van enkele rechtsoverwegingen van het hof betreft – identiek is’. In voetnoot 1 is ook al de s.t. van Huurder onder 2 voor beide zaken geciteerd. Huurder heeft vervolgens in cassatie ook één repliek in beide zaken genomen. Verhuurder heeft in cassatie wel afzonderlijk verweer gevoerd in de beide zaken, maar de beide s.t.’s van Verhuurder verschillen inhoudelijk niet. De vindplaatsen in de gedingstukken in feitelijke instanties waarop Huurder zich in cassatie heeft beroepen, zijn ook identiek in de beide zaken (vergelijk PI 25/00557, voetnoten 17-25 en PI 25/00560, voetnoten 15-23). In beide zaken zijn door Huurder afzonderlijke conclusies van antwoord genomen op dezelfde datum (14 februari 2023). In beide zaken wordt in cassatie een beroep gedaan op CvA, 38 en 43, die niet verschillen. In beide zaken zijn door Huurder ook afzonderlijke memories van grieven genomen op dezelfde datum (19 maart 2024). In beide zaken wordt in cassatie een beroep gedaan op MvG, 4.6, 4.21 en 5.23-5.24, die ook niet verschillen. Verder is in beide zaken in cassatie een beroep gedaan op passages uit de spreekaantekeningen HB. Gelet op de gezamenlijke mondelinge behandeling hebben de spreekaantekeningen HB betrekking op beide zaken en zijn deze dus ook volledig gelijkluidend.