ECLI:NL:PHR:2021:429

W.L. Valk In de zaak [eiser] tegen Gemeente Amsterdam Partijen worden hierna verkort aangeduid als [eiser] respectievelijk de Gemeente. 1Inleiding en samenvatting 1.1. Deze zaak is een vervolg op HR 4 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7691, NJ 2004/195. In principaal en incidenteel beroep komen beide partijen op tegen het door het gerechtshof Amsterdam in het verwijzingsgeding gewezen arrest. 1.2. Diverse klachten van het principaal en het incidenteel cassatiemiddel treffen mijns inziens doel.

2.1. In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: (i) [eiser] was eigenaar van het perceel [001] en het op dat perceel gevestigde pand [a-straat 1] te [plaats] (verder: het pand). [eiser] exploiteerde in het souterrain van dat pand, en in het daarmee in verbinding staande (door hem gehuurde) souterrain van het naastgelegen pand [a-straat 2] een coffeeshop. [eiser] bewoonde de woning op de eerste etage van het pand en verhuurde de woningen op de bel-etage, de tweede verdieping, de derde verdieping en de zolder aan derden. (ii) De rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 13 augustus 1997, welk vonnis op 31 oktober 1997 is ingeschreven in de openbare registers, de onteigening van het perceel uitgesproken, het bedrag van het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op NLG 209.700,— inclusief bedrijfsschade, en deskundigen benoemd en hen opgedragen de schadeloosstelling te begroten. (iii) De deskundigen hebben op 30 mei 2001 hun rapport (hierna: het eerste deskundigenrapport) uitgebracht en daarbij de schadeloosstelling begroot op NLG 532.000,— en rente wegens het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft. (iv) De rechtbank Amsterdam heeft vervolgens bij vonnis van 13 februari 2002 de schadeloosstelling vastgesteld op € 258.201,— (het equivalent van NLG 569.000,—), vermeerderd met 5% rente per jaar over € 163.043,— (het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat) vanaf 1 juni 2001 tot de dag van het wijzen van het vonnis, en met wettelijke rente over de som van beide bedragen vanaf die dag. (v) De Hoge Raad heeft bij arrest van 4 april 2003 laatstgenoemd vonnis vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het gerechtshof Amsterdam. 2.2. Het hof heeft in zijn tussenarrest van 28 juli 2009 overwogen dat ingevolge de uitspraak van de Hoge Raad de waarde van het pand in volle omvang opnieuw zal moeten worden onderzocht. Het hof heeft daartoe deskundigen benoemd en hen opgedragen om de schadeloosstelling als bedoeld in de Onteigeningswet ten behoeve van [eiser] nader te begroten ter zake de waarde van het pand, de bedrijfsschade voor zover bestaande uit de kosten van vervangende bedrijfsruimte en de omvang van de voor- en nadelen die [eiser] heeft gehad doordat hij het gebruik van het pand tot 1 juni 2001 heeft voortgezet. 2.3. In hun deskundigenrapport van 17 september 2013 (hierna: het tweede deskundigenrapport) hebben deskundigen geadviseerd de schadeloosstelling vast te stellen op een bedrag van NLG 589.000,— (zijnde € 267.276,54). Dit bedrag is opgebouwd uit de verkoopwaarde van het pand, dat deskundigen vaststellen op een bedrag van NLG 350.000,—, zijnde ongeveer 11 keer de huurwaarde van het pand in geheel verhuurde staat van NLG 32.100,— per jaar, uit de bedrijfsschade die deskundigen vaststellen op een bedrag van NLG 146.000,— en uit de kosten voor een vervangende woning van NLG 93.000,—. In aanvulling daarop adviseren deskundigen vergoeding van een bedrag van NLG 18.508,— (zijnde € 8.398,56) aan bijkomende schade, vermeerderd met rente. 2.4. Bij eindarrest van 3 maart 2020 heeft het hof de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling overeenkomstig het advies van deskundigen vastgesteld op een bedrag van € 267.276,54, en de Gemeente veroordeeld tot betaling van een bedrag € 172.118,83, zijnde het bedrag waarmee de schadeloosstelling het betaalde voorschot van € 95.158,71 te boven gaat, vermeerderd met 5% rente per jaar over dit bedrag vanaf 1 juni 2001 tot 3 februari 2002, en vermeerderd met de wettelijke rente over de som van beide bedragen vanaf 13 februari 2002 tot aan de voldoening. In aanvulling daarop heeft het hof de Gemeente veroordeeld aan [eiser] te betalen een bedrag van € 8.398,56, vermeerderd met rente. Voor zover in cassatie van belang heeft het hof daartoe overwogen: a. Deskundigen waarderen de huurwaarde van de woningen op basis van het puntensysteem en de huurwaarde van de bedrijfsruimte in het souterrain op basis van vergelijkingsobjecten. Deskundigen komen tot een huuropbrengst voor het gehele pand van NLG 32.100,— per jaar, en merken daarbij op dat in de markt veelal huursommen worden betaald die boven de maximaal geldende huurprijzen liggen, maar dat deze veelal niet als redelijke huurwaarde kunnen worden gehanteerd omdat het risico dat huurders een huurverlaging kunnen krijgen bij de taxatie moet worden verdisconteerd. (onder 3.2 eerste alinea) b. Deskundigen overwegen dat de rendementseis voor een pand als het onderhavige, dat geen goede functionele kwaliteit heeft en bouwtechnisch matig is, 8 à 9 procent is en tot een waarde van 11 à 12 maal de jaarhuur leidt. (onder 3.2 tweede alinea) c. Volgens deskundigen zal een koper ervan uitgaan dat op termijn mogelijk aanvullende funderingswerkzaamheden nodig zijn. (onder 3.2 derde alinea) d. Deskundigen merken op dat in vergelijking met de algemene rendementseis het pand als pluspunt heeft dat het souterrain en de eerste verdieping leeg kunnen worden opgeleverd, en als minpunt de onzekerheid over de fundering. (onder 3.2 vierde alinea) e. Volgens deskundigen heeft de WOZ-waarde geen invloed op de taxatie, omdat deze op andere grondslagen is gebaseerd en de WOZ-waarde in 1997 tussen redelijk handelde partijen in het geheel geen rol speelde. (onder 3.2 vijfde alinea) f. Alles in aanmerking nemende komen deskundigen tot een onderhandse verkoopwaarde van NLG 350.000,—, hetgeen overeenkomt met omstreeks 11 maal de huurwaarde van het pand in geheel verhuurde staat. (onder 3.2 zesde alinea) g. [eiser] heeft aangevoerd dat deskundigen bij een potentiële verkoop ten onrechte de twee leeg op te leveren etages slechts tegen de huurwaarde hebben meegerekend en niet tegen de in het eerste deskundigenbericht aan de leegstaande eerste etage toegekende waarde van NLG 100.000,—, en dat deskundigen dit weggemoffeld hebben door het weg te strepen tegen het minpunt betreffende de fundering. [eiser] ziet er echter aan voorbij dat deskundigen het minpunt betreffende de fundering kwantificeren op een bedrag dat overeenstemt met de meerwaarde van het pand bij het leeg opleveren van de bij [eiser] in gebruik zijnde etages. Bovendien wordt aan het souterrain een huurwaarde toegekend van NLG 9.000,— per jaar, hetgeen gelet op de door deskundigen gehanteerde rendementseis neerkomt op een waarde van NLG 100.000,—. (onder 3.3) h. De deskundigen hebben diverse redenen aangevoerd om te onderbouwen waarom de WOZ-waarde niet van invloed is op de taxatie. [eiser] is op deze redenen niet ingegaan zodat het hof van de validiteit daarvan uitgaat. [eiser] heeft tegen die achtergrond onvoldoende uitgelegd waarom de door hem genoemde WOZ-waarde van de door hem bewoonde verdieping toch relevant zou zijn. (onder 3.4) i. De deskundigen hoefden niet van de door [eiser] opgegeven maandhuur voor de zolder uit te gaan. Volgens [eiser] konden voor de zolderetage huurprijzen worden bedongen die boven de wettelijke huurprijzen lagen, maar daarmee heeft [eiser] nog niet bestreden dat huurders een huurverlaging konden krijgen en dat dat risico moet worden verdisconteerd bij de taxatie. Dat geldt te meer omdat kennelijk geen sprake was van een permanente verhuur van de zolder zodat geen sprake was van zekere maandelijkse huurinkomsten. (onder 3.5) j. Het hof gaat voorbij aan de inhoud en de conclusie van het door [eiser] overgelegde taxatierapport van makelaar [A] van 21 augustus 1998. (onder 3.6) k. Het hof zal de waardering van het pand door deskundigen en de daartoe door hen gegeven gronden volgen. Deskundigen hebben bij die waardering naar het oordeel van het hof in voldoende mate aandacht besteed aan de huurwaarde van de zolder, de waarde van de eerste verdieping, de huurwaarde van de bedrijfsruimte in het souterrain en de kwaliteit van de fundering. (onder 3.7) l.

De conclusie strekt zowel in het principaal cassatieberoep als in het incidenteel cassatieberoep tot vernietiging. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Vergelijk het arrest van het hof Amsterdam van 3 maart 2020 onder 2. HR 4 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7691, NJ 2004/195 m.nt. P.C.E. van Wijmen. De Gemeente heeft bij akte van 16 september 2014 op het advies van deskundigen gereageerd. Vervolgens heeft het tot 18 december 2018 geduurd voordat ook [eiser] bij akte op dat advies had gereageerd. De Gemeente heeft vervolgens op 12 februari 2019 een antwoordakte genomen. De huurwaarde wordt berekend door de jaarhuur (maandhuur x 12) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Indien uitgegaan wordt van een jaarhuur van NLG 4.800,-- (NLG 400 x 12) en een kapitalisatiefactor van 11, komt dit uit op een bedrag van NLG 52.800,--. Gemakshalve zal hierna van dit bedrag uitgegaan worden, terwijl de daadwerkelijk door deskundigen voor het pand gehanteerde kapitalisatiefactor rond 10.903 lag en de huurwaarde dan uitkomt op een bedrag van NLG 52.336,45, vergelijk voetnoot 15 van de procesinleiding. Het eerste deskundigenrapport, p. 11. Zie vonnis rechtbank Amsterdam van 13 februari 2002, rechtsoverweging 8.3 Zie arrest hof Amsterdam van 3 maart 2020, rechtsoverweging 3.16. Zie voetnoot 4 van de procesinleiding. Schriftelijke toelichting mr. Schim, onder 18. Schriftelijke toelichting mr. Schim, onder 21. Zie arrest hof Amsterdam van 3 maart 2020, rechtsoverweging 3.7. In de procesinleiding wordt onder voetnoot 12 verwezen naar de akte van 18 december 2018, nr. 7, 8 en 11. Zie hiervoor onder 2.1 onder (i). Het hof heeft een vermenigvuldigingsfactor van 10,915 gehanteerd. In de procesinleiding wordt onder voetnoot 16 verwezen naar de akte van 18 december 2018, nr. 22. Zie schriftelijke toelichting mr. Schim onder 26. Zie het arrest hof Amsterdam van 3 maart 2020, rechtsoverweging 3.3. Zie ook schriftelijke toelichting mr. Schim onder 35. HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349, NJ 2013/489 m.nt. P.C.E. van Wijmen (Bloemweg-Vlasakkerweg). Vergelijk J.A.M.A. Sluysmans & J.J. van der Gouw, Onteigeningsrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2015, p. 105. In plaats van de door [eiser] gestelde huurprijs van NLG 850,— zijn deskundigen, en daarmee het hof, uitgegaan een huurprijs van NLG 325,—, zijnde nagenoeg de maximaal toelaatbare huurprijs van NLG 322,—. In de repliek onder 10 wordt pas uitgewerkt dat het onder andere om die opmerking gaat. Zie memorie van antwoord onder 13; verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep onder 2 en schriftelijke toelichting mr. Schim onder 47 en 48. Dit geldt niet indien beide partijen met succes in cassatie tegen dezelfde beslissing zijn opgekomen. Asser Procesrecht/Korthals Altes & Groen 7, 2015/332. Zie HR 19 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2739, JBPR 2015/2. In de memorie van antwoord onder 13 wordt ook de periode tussen het arrest van uw Raad en het aanhangig maken van de procedure genoemd, en in de akte van de Gemeente van 12 februari 2019 onder 4 wordt ook de periode tussen 17 september 2013 en de akte van [eiser] van 18 december 2018 genoemd. Schriftelijke toelichting mr. Van den Berg onder 3.2 e.v. Ook al wordt in de regel ‘terugverwezen’ naar een van de gerechtshoven. Daarmee is uiteraard nog niet sprake van een appelprocedure. HR 18 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8072, NJ 2001/96 m.nt. P.C.E. van Wijmen. HR 16 maart 1927, ECLI:NL:HR:1927:246, NJ 1927/528; HR 8 maart 1967, ECLI:NL:HR:1967:AB4120, NJ 1967/198 m.nt. N.J. Polak (Staat/X) en HR 20 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9906, NJ 2003/522. HR 26 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZD2969, NJ 1998/285 (Gemeente Leeuwarden/X)

Voor wat betreft de bedrijfsschade heeft het hof geen ruimte om anders te beslissen dan de rechtbank bij vonnis van 13 februari 2002 heeft gedaan. (onder 3.10) m. Het hof volgt deskundigen in de begroting van het nadeel van het voortgezet gebruik op NLG 18.508,—, wijst daarover rente toe vanaf 15 juli 1999 en sluit voor de hoogte van de rente aan bij de reeds eerder genomen beslissing omtrent de schadeloosstelling. (onder 3.12 en 3.13). n. De Gemeente heeft voor wat betreft de rentevergoeding wegens de uitgestelde betaling van de schadeloosstelling in haar antwoord na verwijzing aangevoerd dat het uitblijven van het eerste deskundigenbericht en daarmee de vertraging in de betaling aan [eiser] zelf zijn te wijten. Wat er ook zij van een en ander, de Gemeente heeft in haar akte na deskundigenbericht laten weten zich geheel in het tweede deskundigenbericht te kunnen vinden, waarin de deskundigen wederom adviseren een bedrag aan rente te vergoeden in verband met het uitblijven van de betaling. Het hof zal dan ook voorbij gaan aan het verweer nu de Gemeente dit kennelijk niet heeft doorgezet. (onder 3.14 en 3.15) 2.5. Op 11 maart 2020 heeft [eiser] – gelet op art. 52 lid 2 en 3 Ow jo. art. 54t Ow tijdig – ter griffie van het hof verklaard cassatieberoep in te stellen tegen het arrest van het hof van 3 maart 2020. 2.6. Op 27 april 2020 heeft [eiser] een procesinleiding ingediend bij de Hoge Raad. Op 28 april 2020 heeft [eiser] – gelet op art. 53 lid 1 Ow jo. art. 54t lid 1 Ow tijdig – de akte verklaring cassatie, de procesinleiding en het oproepingsbericht aan de Gemeente betekend. De Gemeente heeft verweer gevoerd en incidenteel cassatieberoep ingesteld. [eiser] heeft daartegen verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten, waarna nog is gerepliceerd en gedupliceerd. 3Bespreking van het principaal cassatiemiddel 3.1. Het cassatiemiddel van [eiser] bestaat uit vijf onderdelen die zich richten tegen rechtsoverwegingen 3.3 tot en met 3.7 van het arrest van het hof. Die overwegingen luiden: ‘3.3 [eiser] voert in zijn akte na deskundigenbericht aan dat de deskundigen de fout hebben gemaakt dat zij bij een potentiële verkoop de twee leeg op te leveren etages slechts tegen de huurwaarde hebben meegerekend en niet tegen de in het eerste deskundigenbericht aan de leegstaande eerste etage toegekende waarde van NLG 100.000,—. De deskundigen hebben dit simpelweg weggemoffeld door het weg te strepen tegen het minpunt betreffende de fundering, zo stelt hij. Het hof overweegt dat [eiser] daarbij over het hoofd ziet dat de deskundigen de door hen toegelichte – en door [eiser] niet gemotiveerd bestreden – onzekere toestand van de fundering mee laten wegen bij de waardebepaling van het pand. De deskundigen laten het pluspunt van de gedeeltelijk lege oplevering immers wegvallen tegen het minpunt van de onzekere toestand van de fundering. De deskundigen kwantificeren het minpunt betreffende de fundering, zo begrijpt het hof, op een bedrag dat overeenstemt met de meerwaarde van het pand bij het leeg opleveren van de bij [eiser] in gebruik zijnde etages. Het hof merkt in dit verband op dat de deskundigen aan het souterrain een huurwaarde toekennen van (twaalf maal NLG 750,—) NLG 9.000,— per jaar. Gegeven de door de deskundigen gehanteerde rendementseis komt de door de deskundigen meegenomen waarde van dat souterrain dan ook min of meer overeen met de door [eiser] genoemde waarde van NLG 100.000,—. 3.4 3.4 [eiser] voert daarnaast aan dat de deskundigen ten onrechte geen rekening hebben gehouden met de WOZ-waarde. De deskundigen hebben diverse redenen aangevoerd om te onderbouwen waarom de WOZ-waarde niet van invloed is op de taxatie. [eiser] is op deze redenen niet ingegaan zodat het hof van de validiteit daarvan uitgaat. [eiser] heeft tegen die achtergrond onvoldoende uitgelegd waarom de door hem genoemde WOZ-waarde van de door hem bewoonde verdieping toch relevant zou zijn. Dat klemt te meer omdat de door hem genoemde WOZ-waarde van NLG 217.000,— per peildatum 1 januari 1999, dus ruim na de onteigeningsdatum, was vastgesteld en de markt ook naar zeggen van [eiser] in die tijd zeer sterk in beweging was. [eiser] kan in elk geval niet worden gevolgd in zijn stelling dat alles wat dienstig kan zijn aan een waardebepaling, gebruikt dient te worden. 3.5 3.5 In zijn akte na deskundigenbericht voert [eiser] ook nog aan dat de zolderetage destijds buiten het gemeentelijke distributiesysteem viel, daarom niet door de gemeente geclaimd werd en zeer gewild was zodat huurprijzen konden worden bedongen die boven de wettelijke huurprijzen lagen. [eiser] heeft daarmee echter nog niet bestreden dat huurders een huurverlaging konden krijgen en dat dat risico moet worden verdisconteerd bij de taxatie. De deskundigen hoefden dan ook niet van de door [eiser] opgegeven maandhuur voor de zolder uit te gaan. Dit geldt des te meer omdat kennelijk geen sprake was van een permanente verhuur van de zolder zodat geen sprake was van zekere maandelijkse huurinkomsten. 3.6 3.6 [eiser] wijst wat betreft de waardering van het pand tenslotte nog erop dat de in 1997 snel stijgende markt voor koopwoningen niet is terug te vinden in het deskundigenbericht en voorts dat het opmerkelijk is dat het door hem overgelegde taxatierapport van makelaar [A] van 21 augustus 1998, leidend tot een waardering van NLG 450.000,—, nergens wordt genoemd. [eiser] heeft echter nagelaten aan te geven welke consequenties een en ander zou moeten hebben voor de waardering van het pand. Dat klemt te meer omdat het taxatierapport van [A] dateert van bijna tien maanden na de onteigeningsdatum en in dat rapport niet duidelijk wordt gemaakt dat is getaxeerd tegen die onteigeningsdatum, althans tegen een andere datum dan die van het uitbrengen van dat rapport, en, zoals gezegd, de markt destijds sterk in beweging was. Uit dat taxatierapport wordt evenmin duidelijk hoe de daarin genoemde huurwaarden tot stand zijn gekomen en op welke wijze deze een rol hebben gespeeld in de uiteindelijke waardering, en evenmin op welke feiten de opmerking dat in 1985 funderingsherstel heeft plaatsgevonden is gegrond en wat dat funderingsherstel dan zou hebben ingehouden. Het hof gaat gelet op een en ander voorbij aan de inhoud en de conclusie van het rapport van [A] . 3.7 3.7 De conclusie van het voorgaande is dat het hof de waardering van het pand door de deskundigen en de daartoe door hen gegeven gronden zal volgen. De deskundigen hebben bij die waardering naar het oordeel van het hof in voldoende mate aandacht besteed aan de huurwaarde van de zolder, de waarde van de eerste verdieping, de huurwaarde van de bedrijfsruimte in het souterrain en de kwaliteit van de fundering.’ 3.2. Onderdeel a richt zich tegen het oordeel van het hof in rechtsoverwegingen 3.3 tot en met 3.7 dat het de conclusies van deskundigen overneemt dat de verkoopwaarde van het pand op een bedrag van NLG 350.000,— moet worden vastgesteld. Geklaagd wordt dat het oordeel van het hof onvoldoende begrijpelijk en onvoldoende gemotiveerd is. Er wordt op gewezen dat deskundigen, ten behoeve van hun taxatie van de verkoopwaarde van het pand, aan de eerste verdieping van het pand, gelet op de aan de eerste verdieping toegekende huurprijs van NLG 400,— per maand, kennelijk een huurwaarde van NLG 52.800,— hebben toegekend. Dit zou niet te rijmen zijn met de door deskundigen in de procedure vóór verwijzing gehanteerde, en destijds door de rechtbank overgenomen, berekening van de kosten van een gelijkwaardige vervangende woning voor [eiser] , nu daarbij uitgegaan is van een huurwaarde van NLG 100.000,— voor de eerste verdieping, waarbij het hof zich na verwijzing heeft aangesloten.

3.3. Deskundigen hebben in het eerste deskundigenrapport met betrekking tot de berekening van de kosten ter vervanging van de eerste verdieping vermeld: ‘ ‘Gedaagde heeft aanspraak gemaakt op het toeleggen van de kosten van verwerving van een gelijkwaardige vervangende woning. Voor de vervanging kan worden uitgegaan van de aankoop van een appartement dat recht geeft op het gebruik van een verdieping in een bestaand pand. Deskundigen taxeren de waarde van de woning van gedaagde in het onteigende als deel van het geheel op NLG 100.000,—. Voor de vervanging kan worden uitgegaan van de aankoop van een appartement met een koopsom van NLG 150.000,—. Deskundigen begroten de op dit onderdeel toe te leggen schadeloosstelling als volgt ‘ (…) ‘ totaal NLG 56.000,—.’ 3.4. De rechtbank heeft in zijn vonnis van 13 februari 2002 overgenomen het uitgangspunt van het eerste deskundigenrapport dat aan de eerste verdieping een waarde toekomt van NLG 100.000,—, maar meent dat voor de vervanging uitgegaan moet worden van de aankoop van een appartement met een koopsom van NLG 200.000,— en becijfert de kosten voor een vervangende woning op NLG 93.000,—. Het hof gaat in zijn arrest van 3 maart 2020 van ditzelfde bedrag uit. Hiermee valt inderdaad niet te rijmen, althans niet zonder nadere toelichting, dat het hof in navolging van het advies van deskundigen van 17 september 2013 bij de vaststelling van de verkoopwaarde voor de eerste verdieping uitgaat van een huurwaarde die rond een bedrag van NLG 52.800,— ligt. 3.5. Van de zijde van de Gemeente wordt opgemerkt dat [eiser] in cassatie niet klaagt over de door het hof toegepaste methode om de waarde van de eerste etage te berekenen. Dat de waarderingsmethode niet ter discussie staat, doet er echter niet aan af dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is in het licht van de omstandigheid dat bij de berekening van de kosten van een gelijkwaardige vervangende woning uitgegaan is van een huurwaarde van de eerste etage van NLG 100.000,—. 3.6. Van de zijde van de Gemeente wordt er verder nog op gewezen dat het hof in rechtsoverweging 3.3, in reactie op hetgeen [eiser] ten aanzien van die verschillende huurwaardes bij het hof had aangevoerd, heeft overwogen dat [eiser] over het hoofd ziet dat deskundigen de onzekere toestand van de fundering mee hebben laten wegen bij de waardebepaling van het pand, en dat het pluspunt van een gedeeltelijk lege oplevering (van de etages die bij [eiser] in gebruik waren, zijnde de eerste verdieping en het souterrain) wegvalt tegen het minpunt van de onzekere toestand van de fundering. De advocaat van de Gemeente maakt hieruit op dat het hof kennelijk van oordeel was dat aan de eerste verdieping een hogere waarde toekomt dan NLG 52.800,—, maar dat die waarde teniet wordt gedaan door de toestand van de fundering van het pand. Nu hiertegen in cassatie niet is opgekomen, zou de klacht ook hierop afstuiten. 3.7. Ik meen dat ook dit betoog niet opgaat. Ook wanneer er vanuit wordt gegaan dat het pand meer waard is (doordat de etages die bij [eiser] in gebruik waren leeg konden worden opgeleverd en dus meer waard waren), en dit pluspunt weggestreept kan worden tegen het minpunt van de onzekere toestand van de fundering van het pand, maakt dit niet het oordeel van het hof begrijpelijk. Weliswaar is het hof in plaats van de huurwaarde van NLG 52.800,— dan in feite uitgegaan van een hogere huurwaarde, maar hoe hoog die huurwaarde dan met enige nauwkeurigheid is en hoe die zich verhoudt tot de door deskundigen en rechtbank in het kader van de vergoeding voor een vervangende woning vastgestelde, en door het hof overgenomen, huurwaarde van NLG 100.000,— voor de eerste verdieping, blijft dan ten enenmale ondoorzichtig. 3.8. De bedoelde klacht van het onderdeel slaagt dus. 3.9. In het verlengde van de zojuist besproken klacht voert [eiser] in hetzelfde onderdeel ook aan dat hij, in reactie op het tweede deskundigenrapport, bij het hof heeft aangevoerd dat deskundigen geen aandacht hebben besteed aan de huurwaarde van het destijds bij [eiser] zelf in gebruik zijnde gedeelte (eerste verdieping) en de overige verdiepingen in relatie tot de aan de eerste verdieping toegekende waarde (en de WOZ-waarde met inachtneming van de marktontwikkeling in [plaats] ), terwijl het hof zelf in zijn tussenarrest heeft aangegeven dat deskundigen hieraan in het bijzonder aandacht dienden te besteden. Doordat het hof hierop niet is ingegaan, is het oordeel van het hof volgens de klacht eveneens onvoldoende begrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd. 3.10. Voor zover de klacht betrekking heeft op de relatie met de aan de eerste verdieping toegekende waarde van NLG 100.000,—, slaagt in verband met het voorgaande ook deze klacht. 3.11. Voor zover de klacht betrekking heeft op de relatie met de WOZ-waarde geldt dat het hof het advies van deskundigen heeft overgenomen dat de WOZ-waarde niet van invloed is op de taxatie (rechtsoverweging 3.4). Daaraan ziet de klacht ten onrechte voorbij. 3.12. Onderdeel b klaagt erover dat het hof in navolging van deskundigen aan het pand een waarde heeft toegekend van NLG 350.000,—. Het hof zou dit onbegrijpelijk en onvoldoende hebben gemotiveerd, gelet op de door deskundigen aan het souterrain toegekende waarde van ongeveer NLG 100.000,— en de taxatie door de deskundigen van de eerste verdieping bij de berekening van de kosten van een gelijkwaardige woning voor [eiser] op NLG 100.000,— en de door [eiser] in dat kader ingenomen stellingen waarop het hof niet is ingegaan. 3.13. Op de door [eiser] genoemde plaatsen worden twee argumenten gegeven waarom deskundigen niet tot een waarde van NLG 350.000,— konden komen. De eerste is dat zij bij de bepaling van de kosten ter vervanging van de eerste etage voor een soortgelijk object uitgegaan zijn van de aankoop van een vervangende woning voor NLG 200.000,—, en dat de eerste etage als woning in een niet gesplitst pand niet NLG 100.000,— maar eerder NLG 150.000,— waard is. Het tweede argument is dat het pand bestaat uit zes bouwlagen, en dat wanneer de eerste etage en het souterrain samen al NLG 200.000,— waard zijn, dit op een niet reële waarde van NLG 40.000,— voor de overige etages zou neerkomen. 3.14. Deze klacht ligt in het verlengde van onderdeel a. Ook op deze stellingen, die kort gezegd gemotiveerd aangeven waarom deskundigen en het hof van een onjuiste waarde zijn uitgegaan, had het hof voldoende gemotiveerd moeten ingaan. Dit gebrek in de motivering leidt ertoe dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is. 3.15. Onderdeel c richt zich tegen het oordeel van het hof in rechtsoverwegingen 3.3 en 3.7 dat in navolging van deskundigen aan het pand een waarde wordt toegekend van ongeveer 11 maal de jaarhuur. Dit oordeel zou onvoldoende begrijpelijk en/of onvoldoende zijn gemotiveerd, nu deskundigen hebben aangegeven dat bij de taxatie van een pand als het onteigende uitgegaan dient te worden van ‘11 a 12 keer de huur’ en het hof niet ingegaan is op de stelling van [eiser] dat onduidelijk is waarom deskundigen niet gekozen hebben voor een vermenigvuldigingsfactor van 12. 3.16. Het hof geeft in rechtsoverweging 3.2 het advies van deskundigen weer. Daarbij geeft het hof aan dat volgens deskundigen bij de taxatie van een pand als het onteigende uitgegaan dient te worden van 11 a 12 keer de huur.

Aan het slot van diezelfde rechtsoverweging geeft het hof het advies van deskundigen ten aanzien van de vermenigvuldigingsfactor als volgt weer: ‘ ‘De deskundigen merken op dat, in vergelijking met de hiervoor weergegeven algemene rendementseis, het pand als pluspunt heeft dat het souterrain en de eerste verdieping leeg kunnen worden opgeleverd en als minpunt de onzekerheid met betrekking tot de fundering. ‘ (…) ‘ De deskundigen komen alles in aanmerking nemend tot een onderhandse verkoopwaarde van het pand van NLG 350.000,—. Dit komt overeen met omstreeks 11 maal de huurwaarde van het pand in geheel verhuurde staat.’ 3.17. Het hof neemt het advies van deskundigen over, en gaat zelf niet meer in op de vraag waarom uitgegaan is van een factor van (iets minder dan) 11, en niet van 12. 3.18. De Gemeente geeft terecht aan dat voorop moet worden gesteld dat het bij een taxatie gaat om een inschatting van de waarde van een goed op basis van verschillende voor de waarde relevante factoren, en dat aan een taxatie inherent is dat daarin intuïtieve elementen schuilen die naar hun aard niet goed zijn te motiveren. Een en ander doet er echter niet aan af dat wanneer deskundigen aangeven dat bij de taxatie van een pand als het onteigende uitgegaan dient te worden van 11 a 12 keer de jaarhuur, vervolgens wel een verklaring mag worden verwacht waarom dan in dit specifieke geval van (iets minder dan) 11 keer de jaarhuur wordt uitgegaan (in plaats van bijvoorbeeld het gemiddelde van 11 en 12). Uit het oordeel van het hof (en uit het advies van deskundigen) volgt niet waarom de omstandigheden pleiten om van (iets minder dan) een factor 11 uit te gaan. Ook het pluspunt dat het souterrain en de eerste verdieping leeg kunnen worden opgeleverd en het minpunt van de onzekerheid met betrekking tot de fundering bieden hiervoor geen verklaring, nu deskundigen deze volgens het hof tegen elkaar laten wegvallen. Ik meen dat ook deze klacht slaagt. 3.19. Onderdeel d richt zich tegen het oordeel van het hof in rechtsoverweging 3.5 dat deskundigen niet hoefden uit te gaan van de door [eiser] opgegeven maandhuur voor de zolder, gelet op het risico dat huurders vanwege de maximale huurprijzen een huurverlaging kunnen krijgen. Dit oordeel zou van een onjuiste rechtsopvatting getuigen, omdat verdiscontering van het risico dat huurders een huurverlaging konden krijgen via de rendementseis dient plaats te vinden (wat zou leiden tot een andere vermenigvuldigingsfactor) en niet via de huurprijs. 3.20. De klacht richt zich niet tegen het oordeel van het hof dat het risico dat huurders een lagere huurprijs kunnen krijgen in de taxatie dient te worden verdisconteerd, maar slechts tegen de wijze waarop die verdiscontering heeft plaatsgevonden. De onteigeningsrechter is in beginsel vrij om die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is. Ik meen dat dit ook geldt voor de vraag op welke wijze het risico van de huurprijsverlaging in de waardering moet worden verdisconteerd. In de context van de onderhavige zaak acht ik het ook zeer wel begrijpelijk dat ervoor gekozen is dit via de huurprijs te doen, en niet via de rendementseis. Voordeel van deze benadering is immers dat voor het gehele pand uitgegaan kan worden van één rendementseis, terwijl anders voor de zolder een andere rendementseis gehanteerd zou dienen te worden dan voor de rest van het pand. Mijns inziens faalt de klacht. 3.21. Bij het voorgaande merk ik nog op dat het voor de uitkomst van de taxatie op zichzelf geen verschil behoeft te maken of verdiscontering van het risico via de huurprijs of via de rendementseis plaatsvindt, zolang het risico maar in dezelfde mate in de huurprijs respectievelijk de rendementseis tot uitdrukking komt. Er wordt niet over geklaagd dat in onderhavige zaak die verdiscontering van het risico in de huurprijs wat betreft die mate niet correct zou hebben plaatsgevonden, zodat [eiser] bij de klacht ook geen belang heeft. 3.22. Onderdeel e richt een motiveringsklacht tegen het slot van rechtsoverweging 3.5 van het arrest van het hof. Het hof overweegt daar dat niet uitgegaan kan worden van de door [eiser] gestelde huurprijs voor de zolder, en dat dit geldt ‘des te meer omdat kennelijk geen sprake was van een permanente verhuur van de zolder zodat geen sprake was van zekere maandelijkse huurinkomsten’. Dit oordeel zou onvoldoende begrijpelijk en onvoldoende gemotiveerd zijn, omdat het hof geen kenbare aandacht heeft besteed aan de in het geding gebrachte verklaring van de toenmalig huurder van de zolder. 3.23. Deze klacht kan niet slagen, omdat het oordeel van het hof dat niet uitgegaan hoeft te worden van de door [eiser] opgegeven maandhuur voor de zolder reeds afdoende gedragen wordt door het oordeel dat het risico van een huurverlaging in de taxatie moet worden verdisconteerd. Daar voeg ik nog aan toe dat uit de verklaring van de huurder, en meer in het bijzonder de passage ‘Ik was erg blij met deze woning en was er vanuit gegaan daar nog jaren te kunnen wonen’, nog niet zonder meer volgt dat de woning permanent was verhuurd. 4Bespreking van het incidenteel cassatiemiddel 4.1. Het incidenteel cassatiemiddel behelst twee motiveringsklachten (verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep onder 8; wat daaraan voorafgaat is een inleiding op de klachten). Beide richten zich tegen rechtsoverwegingen 3.14 en 3.15. Die overwegingen luiden: ‘3.14 De gemeente heeft in haar antwoord na verwijzing nog verweer gevoerd tegen de rentevergoeding wegens de uitgestelde betaling van de schadeloosstelling. Het uitblijven van het eerste deskundigenbericht en daarmee de vertraging in de betaling zou immers aan [eiser] zelf zijn te wijten, aldus de gemeente. Bij het tussenarrest was [eiser] in de gelegenheid gesteld daarop bij akte te reageren. [eiser] heeft in zijn akte na deskundigenbericht gereageerd en aangevoerd dat hij slechts op geringe wijze heeft bijgedragen aan het tijdverloop. 3.15 3.15 Wat er ook zij van een en ander, de gemeente heeft in haar akte na deskundigenbericht laten weten zich geheel in het (tweede) deskundigenbericht te kunnen vinden waarin de deskundigen wederom adviseren een bedrag aan rente te vergoeden in verband met het uitblijven van de betaling. Het hof zal dan ook voorbij gaan aan het verweer nu de gemeente dit kennelijk niet heeft doorgezet.’ 4.2. Het renteverweer van de Gemeente ziet kennelijk op de rente over eventuele aanvullende bedragen, en niet op rente over bedragen die reeds in het vonnis van de rechtbank van 13 februari 2002 zijn toegewezen. Het renteverweer kan derhalve niet tot gevolg hebben dat [eiser] er ten opzichte van het vonnis van de rechtbank op achteruit gaat. Het renteverweer kan dan ook niet in strijd komen met het uitgangspunt dat de uitspraak na verwijzing niet ertoe mag leiden dat het resultaat voor de procespartij die in cassatie vernietiging heeft weten te bewerkstelligen ongunstiger wordt dan in de vernietigde uitspraak, het zogenaamde verbod van reformatio in peius. 4.3. Volgens het middel is in de eerste plaats onbegrijpelijk dat het hof uit de instemming van de Gemeente met het tweede deskundigenrapport afleidt dat de Gemeente het renteverweer kennelijk niet doorzet, en geldt in de tweede plaats dat het hof het renteverweer van de Gemeente te beperkt heeft uitgelegd, nu het niet alleen ziet op de periode tot aan het eerste deskundigenrapport maar op een veel langere periode. 4.4. De Gemeente wijst allereerst op het procesverloop ten aanzien van het renteverweer. [eiser] heeft pas bij akte van 18 december 2018 op het renteverweer gereageerd, terwijl op dat moment het deskundigenrapport al was gedeponeerd en de Gemeente haar akte na deskundigenbericht al had genomen.