ECLI:NL:OGHACMB:2018:68

Burgerlijke zaken over 2018 Vonnis no.: Registratienummer: AR 175/10 - H 119/16 en 119A/16 - SXM2015H00002 Uitspraak: 1 juni 2018 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba V O N N I S in de zaak van: de vennootschap naar het recht van Anguilla [APPELLANTE], gevestigd in Anguilla, oorspronkelijk eiseres, thans appellante in het principaal appel, geïntimeerde in het incidenteel appel, gemachtigden: mrs. J.G. Snow en P.P. Soons, tegen [GEÏNTIMEERDEN], beiden wonende in Sint Maarten, oorspronkelijk gedaagden, thans geïntimeerden in het principaal appel, appellanten in het incidenteel appel, gemachtigde: mr. M.O. Kortenoever. De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd. 1Het verdere verloop van de procedure Bij vonnis van 2 april 2018 heeft het Hof een descente gelast. Voorafgaand aan de descente heeft [appellante] op 20 april 2018 en hebben [geïntimeerden] op 24 april 2018 een akte toegezonden, waarbij zij hun eisen hebben geherformuleerd. De descente heeft op 4 mei 2018 plaatsgehad. Vonnis is bepaald op heden. 2De verdere beoordeling 2.1 Tussen partijen staat het volgende vast. 2.1.1 Bij akte van 30 maart 1998 is ten laste van Almond Grove Estate N.V. (hierna: AGE), vertegenwoordigd door haar bestuurder J.J.M. [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), een recht van erfpacht uitgegeven, betrekking hebbende op perceel [huisnummer a] te Almond Grove Estate te Cole Bay in Sint Maarten. 2.1.2 Bij akte van 7 december 1998 is ten laste van AGE een recht van erfpacht van perceel [huisnummer b] uitgegeven aan [geïntimeerden] De percelen [huisnummer b] en [huisnummer a] grenzen aan elkaar. 2.1.3 Voor beide percelen gelden erfpachtsvoorwaarden, waaronder gebruiksbeperkende voorwaarden (restrictive covenants), onder meer de volgende: "7. (1) Leaseholder may use the leased land and structures under the following restrictive covenants: a. Only one single family residence may be erected on the leased land. The single family residence may include a single guesthouse or single apartment. No other buildings or constructions may be kept or constructed on the leased property, except for pools and landscaping; the remaining unbuilt-on land may only be used as a garden; b. Construction limitations: Each and every building or part thereof constructed on the leased property will satisfy the following requirements: - (...) - consists of not more than two levels in total; - have a maximum height falling within the confines of the allowed building envelope as described below and graphically shown in drawing attached to this deed: - (...) - have a maximum total building foot print, including terraces, of fifty percent (50%) of the total area; c. No improvement to the leased property shall be made without the prior approval of the Grantor and the Board of the Foundation (...). d. the residence shall not be constructed on the leased property nearer than ten feet (10ft) from any boundary line thereof; (...) g. (...) no removal of soil of any kind from the property is permitted except with explicit permission in writing by Grantor; n. no fence more than four feet (4ft) high may be constructed on the leased property; (...)" 2.1.4 Bij akte van 4 juni 2003 heeft [appellante] het recht van erfpacht van perceel [huisnummer a] overgedragen gekregen van een eerdere erfpachtster. [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) heeft belangen in [appellante]. Toen [appellante] het erfpachtsrecht verkreeg, waren beide percelen bebouwd. 2.1.5 Eind 2003 is een deel van perceel [huisnummer a] uitgegraven (zie memorie van antwoord in incidenteel appel nr. 4.5). 2.1.6 In of omstreeks 2004 is op perceel [huisnummer b] een constructie gebouwd die verband hield met een garage (zie productie 4 bij inleidend verzoekschrift). In de zomer van 2006 hebben er bouwwerkzaamheden op perceel [huisnummer b] plaatsgehad, die in elk geval verband hielden met de bouw van een keermuur (zie productie 5 bij inleidend verzoekschrift en productie 8 bij de akte van [appellante] van 23 april 2013). 2.2 Dit geding is ingeleid met een verzoekschrift van [appellante] van 8 september 2010. Op 11 januari 2011 hebben [geïntimeerden] een reconventionele eis ingesteld. De vorderingen van [appellante] en [geïntimeerden] zijn in eerste aanleg gewijzigd geweest, zij het dat de eiswijziging van [geïntimeerden] van 26 augustus 2014 niet door het GEA is toegelaten. Het GEA heeft alle vorderingen over en weer afgewezen. [appellante] heeft principaal appel ingesteld. [geïntimeerden] hebben incidenteel appel ingesteld. Beide partijen hebben (op verzoek van het Hof) voorafgaande aan de descente akten ingediend waarin zij hun uiteindelijke vorderingen hebben geherformuleerd. Het Hof zal recht doen op de vorderingen zoals geherformuleerd. In eerste aanleg was AGE als medegedaagde betrokken. Ook de vordering tegen AGE is afgewezen. [appellante] is daartegen in hoger beroep gekomen, maar heeft dat hoger beroep ingetrokken. AGE is daarom thans niet meer als partij bij de procedure betrokken. 2.3 Vooropgesteld wordt dat [appellante] en [geïntimeerden] in beginsel jegens elkaar aanspraak kunnen maken op naleving van de gebruiksbeperkende voorwaarden, maar dat daartoe strekkende vorderingen alleen toewijsbaar zijn voor zover de eiser daarbij voldoende belang heeft, hij zijn bevoegdheid om de vordering in te stellen niet misbruikt, en zijn beroep op de gebruiksbeperkende bepalingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (zie Gemeenschappelijk Hof 9 mei 2014, ECLI:NL:OGHACMB:2014:13). 2.4 Een tweede vooropstelling is dat het Hof niet twijfelt aan de deskundigheid en onpartijdigheid van [deskundige 1], die het rapport van bureau [deskundige 2] van 18 februari 2014 heeft opgesteld (hierna: het rapport-[deskundige 2]). Dat rapport is goed bruikbaar als voorlichting voor het Hof om de vorderingen te kunnen beoordelen. Weliswaar hebben [geïntimeerden] in eerste aanleg bezwaar gemaakt tegen de benoeming van deze deskundige (akte van 26 augustus 2014), maar het GEA heeft geoordeeld dat dit bezwaar niet opgaat (vonnis van 9 december 2014, rov. 4.4) en [geïntimeerden] hebben daartegen geen grief gericht. In hoger beroep hebben beide partijen zich overigens op (verschillende delen uit) het deskundigenbericht beroepen. 2.5 Ten derde geldt het volgende. Beide partijen hebben zich beroepen op gebruiksbeperkende voorwaarde c. Anders dan voor de gebruiksbeperkende voorwaarden in het algemeen geldt, geldt voor deze gebruiksbeperkende voorwaarde niet dat zij derdenwerking ten gunste van rechthebbenden op kavels heeft. Deze voorwaarde is naar haar strekking slechts ten behoeve AGE en de Foundation bedongen. Indien deze voorwaarde is geschonden, levert dat op zichzelf ook geen onrechtmatige daad jegens een rechthebbende op een kavel op.

Onder bijkomende omstandigheden kan dat wellicht anders zijn, maar onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat in deze zaak enige vordering toewijsbaar is op grond van schending van voorwaarde c (al dan niet in samenhang met andere gronden voor toewijzing). Dit betekent dat grief 4 van [appellante] faalt. 2.6 Het Hof zal eerst de vorderingen van [appellante] bespreken. Hierbij zal het Hof beginnen met de bespreking van het belang van [appellante] bij haar vorderingen in het algemeen. Daarop is [appellante] ingegaan bij conclusie van repliek onder 27-34. Op grond van zijn waarnemingen bij de descente komt het Hof tot het oordeel dat het gebouwde op perceel [huisnummer b] geen afbreuk doet aan de leefbaarheid van de buurt. Niet kan worden gezegd dat de grootte van het gebouwde op perceel [huisnummer b] in opvallende mate afwijkt van de grootte van het gebouwde op andere percelen in Almond Grove (waaronder dat op perceel [huisnummer a]). Het op perceel [huisnummer b] gebouwde heeft slechts een zeer beperkte invloed op de lichtinval in de woning van perceel [huisnummer a] of op de porch aan de voorzijde van die woning. De voorporch en woning op perceel [huisnummer a] zijn naar voren gericht en in dat verband hindert de scheidsmuur niet of nauwelijks. Weliswaar is de scheidsmuur zichtbaar vanuit de ramen aan de zijkant van de woning op perceel [huisnummer a], maar deze ramen bevinden zich hoog in de woning en daarom levert de zichtbaarheid van de muur vanuit de ramen slechts beperkte hinder op. Weliswaar kan het aanzien van de scheidsmuur, gezien vanaf perceel [huisnummer a] verbeterd worden (door afwerking en begroeiïng), maar de scheidsmuur heeft alleen een grote, enigszins hinderlijke zichtbaarheid vanuit de inrit naast de woning op perceel [huisnummer a]. Niet duidelijk is waar deze inrit voor wordt gebruikt (mogelijk om auto's te parkeren). Het uitzicht vanuit enige op perceel [huisnummer b] gelegen plek op perceel [huisnummer a] (dus de inkijk die perceel [huisnummer a] ondervindt) levert nauwelijks enige reële hinder op. Men kan zich op perceel [huisnummer b] wel enig uitzicht op ramen aan de zijkant van de woning van [appellante] verschaffen, maar indien dat al enig zicht oplevert op wat er achter die ramen gebeurt, is dat beperkt. Het Hof acht niet aannemelijk dat het gebouwde op perceel [huisnummer b] significante invloed heeft op de verhuurbaarheid of de verkoopwaarde van de onroerende zaak op perceel [huisnummer a]. 2.7 [ appellante] heeft afbraak gevorderd van de op de erfgrens gebouwde muur tot een hoogte van vier voet, gemeten vanaf het perceel van [geïntimeerden] Hiertoe heeft zij aangevoerd dat deze muur in zoverre met schending van gebruiksbeperkende voorwaarde n is gebouwd. Deze voorwaarde dient aldus te worden uitgelegd dat de term "fence" (hek) ook een muur op of aan de erfgrens omvat. Indien op of aan de erfgrens geen hek van een bepaalde hoogte mag worden gebouwd, geldt (naar men redelijkerwijs moet begrijpen) a fortiori dat daar ook geen muur van die hoogte mag worden gebouwd. Een muur op of aan een erfgrens heeft een vergelijkbare functie als een hek op of aan een erfgrens, maar beperkt het zicht meer dan een hek. Verder dient deze voorwaarde aldus te worden uitgelegd dat indien [geïntimeerden] een muur op of aan de erfgrens hebben doen plaatsen, deze muur niet hoger mag zijn dan vier voet, gemeten vanuit de grond van [geïntimeerden] (perceel [huisnummer b]). Hierbij is niet van belang of de grond aan de zijde van [geïntimeerden] oorspronkelijk hoger lag (dus is afgegraven). De voorwaarde kan dus niet aldus worden uitgelegd dat men de muur op of aan de erfgrens altijd tot aan de "envelope" als bedoeld in voorwaarde b mag bouwen (of zelfs nog vier voet hoger). Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat bij de door het Hof gegeven uitleg de muur op of aan de erfgrens te hoog is. Het Hof verwijst naar de eerste pagina van bijlage 2 van het rapport (die ook aan dit vonnis zal worden gehecht). In beginsel kan [appellante] afbraak vorderen van het daar grijs gearceerde deel van de muur wegens schending van voorwaarde n. Bij afbraak van de vier driehoekjes die deel vormen van het trapsgewijs omhoog lopende deel van de muur heeft [appellante] echter onvoldoende belang. Het Hof heeft bij de descente waargenomen dat deze driehoekjes nauwelijks enige hinder voor perceel [huisnummer a] opleveren. Dat is anders voor het grotere grijze vlak. Niet alleen is het groter, maar ook heeft juist dat gedeelte van de muur enige invloed op het zicht vanuit de woning en de voorporch van perceel [huisnummer a]. Niet kan worden aangenomen dat dit gedeelte van de muur noodzakelijk is om erosiegevaar af te wenden. Evenmin brengt afbraak van dit gedeelte van de muur de garage, het zwembad of het terras in gevaar. Wel zal afbraak van dit gedeelte van de muur betekenen dat de liftschacht niet geheel kan worden gehandhaafd. Het Hof heeft bij de descente geconstateerd dat de liftschacht thans niet wordt gebruikt. [geïntimeerde] heeft bij descente verklaard de bouw van de lift te hebben stilgelegd in afwachting van de uitkomst van deze procedure. Hij heeft daarbij geen zwaarwegend belang naar voren gebracht bij voltooiïng en ingebruikneming van de liftschacht. Het Hof heeft ook niets geconstateerd op basis waarvan een dergelijk zwaarwegend belang zou kunnen worden aangenomen. De vordering tot afbraak van dit gedeelte van de muur is niet verjaard. Voorwaarde n dient immers aldus te worden uitgelegd dat ook de handhaving van een reeds gebouwde muur die destijds in strijd met de voorwaarde is "constructed" een schending van de voorwaarde oplevert. Er is dus niet alleen sprake van een schending ten tijde van het plaatsen van de muur, maar ook van een daarna voortdurende schending. 2.8 [ appellante] heeft afbraak gevorderd van het balkon, de liftschacht, de garage en alle bebouwing boven de garage, waaronder het zwembad, alles voor zover gelegen binnen tien voet van de erfgrens (en alles zoals nader door haar gedefinieerd in de gedingstukken). Hiertoe heeft zij (primair) aangevoerd dat deze objecten in zoverre met schending van gebruiksbeperkende voorwaarde d zijn gebouwd. Deze voorwaarde dient aldus te worden uitgelegd dat met "boundary line" de erfgrens wordt bedoeld. Dat komt overeen met een taalkundige uitleg. Er is geen reden gesteld of gebleken om te oordelen dat men redelijkerwijs een andere betekenis van die term mag of moet verwachten. De term "residence" (o.m. woning) dient aldus te worden uitgelegd dat daarmee het hoofdgebouw wordt bedoeld (waarin men kan wonen), inclusief alles wat naar normaal spraakgebruik deel uitmaakt van dat gebouw. De voorwaarde dient echter (gelezen in samenhang met voorwaarde a) in beginsel ook zo te worden uitgelegd dat men geen andere gebouwen dan het hoofdgebouw mag bouwen die dichter dan tien voet op de erfgrens staan. Het balkon (het Hof zou het eerder een terras of een "porch" noemen) en het zwembad kunnen naar hun aard en uiterlijke vorm niet worden beschouwd als deel uitmakende van het hoofdgebouw en ook niet als andere gebouwen. De vordering tot afbraak daarvan kan daarom niet op voorwaarde d worden gebaseerd. Dat is in beginsel anders voor de garage en de liftschacht (die zijn dichtgemaakt met muren). Voorzover die geen deel uitmaken van het hoofdgebouw, moeten zij als andere gebouwen worden aangemerkt. Bij de descente heeft het Hof geconstateerd dat de gezichtsbeperkende hinder van de garage voor perceel [huisnummer a] gering is. Dit komt mede doordat er naast de woning op perceel [huisnummer a] een brede oprit is, en dat die woning met voorporch niet alleen (zoals eerder overwogen) niet naar de zijkant is gericht, maar ook (wat het uitzichtgevende gedeelte betreft) duidelijk hoger ligt dan de garage.

Tegenover het belang van [appellante] tot afbraak van de garage staat het belang van [geïntimeerden] tot handhaving daarvan, waaronder het belang tot handhaving van het zwembad. Gelet op dit alles heeft [appellante] onvoldoende belang bij de vordering tot afbraak van de garage. 2.9 De vordering tot gedeeltelijke afbraak van de liftschacht is echter toewijsbaar, namelijk tot dezelfde hoogte als tot waar de scheidsmuur dient te worden afgebroken. Zoals hiervoor geoordeeld, heeft de liftschacht een meer dan beperkte invloed op het zicht vanuit perceel [huisnummer a] en acht het Hof het belang van [geïntimeerden] bij handhaving daarvan minder groot. 2.10 [ appellante] heeft (subsidiair) aangevoerd dat de hiervoor in rov. 2.7 bedoelde objecten in strijd met gebruiksbeperkende voorwaarde a zijn gebouwd. Voor zover de vordering op de primaire grondslag niet toewijsbaar is, is zij dat evenmin op de subsidiaire grondslag, en wel op analoge afwijzingsgronden. 2.11 [ appellante] heeft aandacht gevraagd voor art. 5:50 BW. Deze wetsbepaling heeft betrekking op (onder meer) het uitzicht vanaf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken. De wetsbepaling is van regelend recht en leidt niet tot een andere uitleg van enige gebruiksbeperkende voorwaarde. In het midden kan blijven of er in dit geval sprake is van vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken in de zin van art. 5:50 BW (zie daarover: HR 9 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2824, NJ 2017/14). 2.12 Het Hof zal dwangsommen verbinden aan de bevelen. 2.13 De grieven 1 en 2 van [appellante] slagen dus gedeeltelijk. 2.14 De gegrondheid van grief 3 heeft geen invloed op de toe- of afwijzing van enige vordering. Deze grief faalt bij gebrek aan belang. 2.15 Het Hof zal thans de vorderingen van [geïntimeerden] bespreken. 2.16 [ geïntimeerden] hebben betaling gevorderd van de kosten van de keermuur in de huidige vorm. Het GEA heeft deze vordering afgewezen op grond van verjaring. Daartegen hebben [geïntimeerden] geen grief gericht. Het Hof ziet geen aanleiding om hierop ambtshalve in te gaan. Deze vordering wordt dus reeds op die grond afgewezen. 2.17 [ geïntimeerden] hebben een bevel gevorderd dat [appellante] de keermuur op de erfgrens afbouwt. Hiertoe hebben zij aangevoerd dat [appellante] te veel grond op perceel [huisnummer a] heeft doen afgraven, waardoor zij in strijd met art. 5:37 BW steun heeft ontnomen aan perceel [huisnummer b]. Of het veroorzaken van hinder – bijvoorbeeld door het ontnemen van steun – onrechtmatig is, is afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden (laatstelijk: HR 16 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1106, NJ 2017/265). [geïntimeerden] hebben zich beroepen op het rapport-[deskundige 2], maar uit dat rapport kan niet worden afgeleid dat er in de huidige situatie sprake is van erosiegevaar of zelfs inzakkingsgevaar van bouwwerken van [geïntimeerden] Dat is niet onderzocht. Er is slechts onderzocht in hoeverre de keermuur zoals die er thans staat, nodig was. [geïntimeerden] hebben verder een brief met foto's van Ixi Design van 16 oktober 2014 overgelegd. Deze brief roept vragen op. Zonder nadere uitleg, die ontbreekt, is niet duidelijk waarom uit de gefotografeerde gevolgen van de storm van 13 oktober 2014 moet worden afgeleid dat er sprake is van ernstig erosiegevaar of zelfs inzakkingsgevaar van bouwwerken. Ook hebben [geïntimeerden] een inspectierapport van [deskundige 2] van 5 november 2014 overgelegd, maar in dat rapport wordt een slag om de arm gehouden ("without background information on the ground composition"). Tegenover de door [geïntimeerden] overgelegde rapporten staat een door [appellante] overgelegd rapport van Fracto Design van 29 oktober 2014, waarin wordt gerapporteerd dat de situatie stabiel is geen instortingsgevaar oplevert. Over de gevolgen van orkaan Irma (september 2017) voor deze situatie is niets gesteld of gebleken. Het Hof heeft er ook ambtshalve niets van kunnen waarnemen. Aldus is reëel instortingsgevaar niet bewezen. [geïntimeerden] hebben in hoger beroep volstaan met algemene bewijsaanbiedingen, en hebben in elk geval niet voldoende specifiek aangeboden feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat thans (in de huidige situatie waarin reeds een keermuur aanwezig is) sprake is van het onrechtmatig veroorzaken van hinder door het ontnemen van steun. Het Hof weegt nog mee dat het ontbrekende deel van de keermuur aan de hoge kant (achterkant) van het perceel ligt en niet duidelijk is welke constructies van [geïntimeerden] gevaar lopen als daar sprake is van enige erosie. De vordering wordt dus afgewezen. 2.18 [ geïntimeerden] hebben (primair) schadevergoeding wegens landverlies gevorderd. Deze vordering is toegelicht onder 70 van de memorie van grieven in het incidenteel appel. Hieruit blijkt dat de vordering is gebaseerd op de stelling dat [appellante] bij de afgraving in strijd met art. 5:37 BW onrechtmatige hinder heeft veroorzaakt door het ontnemen van steun. De vordering wordt afgewezen, omdat die op grond van hetgeen hiervoor in rov. 2.16 is overwogen, geacht wordt te zijn verjaard. Overigens is ook onvoldoende gesteld dat [geïntimeerden] door de afgraving gedwongen werden de keermuur aldus te plaatsen dat er grond voor hen verloren zou gaan, en evenmin dat het verlies van grond significante invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak van [geïntimeerden] of anderszins significante schade heeft veroorzaakt. 2.19 [ geïntimeerden] hebben (subsidiair) een bevel gevorderd om na afbouw van de keermuur de grond op te vullen. Uit het voorgaande volgt dat [appellante] niet gehouden is tot afbouw van de keermuur. Voorts vormen de overwegingen in rov. 2.18 waarmee de (primaire) vordering tot schadevergoeding is afgewezen, een analoge, zelfstandige grond voor afwijzing van deze subsidiaire vordering. 2.20 [ geïntimeerden] hebben (voorwaardelijk) een bevel gevorderd tot (gedeeltelijke) afbraak van een muur van [appellante] grenzend aan de weg en aan een ander buurperceel. Onder 72 van de memorie van grieven in incidenteel appel heeft het Hof de enkele stelling aangetroffen dat de muur aan de weg hoger is dan vier voet. Bij de descente heeft het Hof waargenomen dat [geïntimeerden] geen enkele hinder ondervindt van die muur en is ook niet duidelijk geworden dat die hoger is dan vier voet (de bedoelde plaats is wel aangewezen). Deze vordering wordt afgewezen. 2.21 Omwille van de duidelijkheid zal het Hof de vonnissen waarvan beroep vernietigen. Indien principaal appel en incidenteel appel gezamenlijk worden bezien, zijn partijen over en weer op enige punten in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen daarom in beide instanties worden gecompenseerd. Beide partijen dienen de helft te dragen van de kosten van het rapport-[deskundige 2]. De grieven 5 en 6 van [appellante] slagen dus gedeeltelijk. B E S L I S S I N G Het Hof: vernietigt de vonnissen waarvan beroep; en opnieuw rechtdoende: beveelt [geïntimeerden] om: a. het hiervoor in rov. 2.7 omschreven deel van de scheidsmuur (zoals aangeduid met een pijl op de bijlage bij dit vonnis); en: b.