ECLI:NL:GHSHE:2025:644

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Familie- en jeugdrecht Zaaknummers 200.283.265/01 en 200.279.953/01 arrest van 11 maart 2025 in de bij arrest van dit hof van 15 december 2020 gevoegde zaken van [persoon A] , in haar hoedanigheid van executeur/ (voorheen) afwikkelingsbewindvoerder in de nalatenschap van wijlen [persoon B] , wonende te [woonplaats] , appellante, hierna aan te duiden als [persoon A] , advocaat: mr. F.M.Y. Wertenbroek te Waalwijk, tegen [persoon C] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als [persoon C] , advocaat: mr. J.C. Hissink te Tilburg in zaaknummer 200.279.953/01 als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 7 juni 2022, 22 augustus 2023, 16 januari 2024 en 30 juli 2024 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis van 11 maart 2020 tussen [persoon A] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [persoon C] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en van [persoon C] , wonende te [woonplaats] , appellante, hierna aan te duiden als [persoon C] , advocaat: mr. J.C. Hissink te Tilburg, tegen [persoon A] , in haar hoedanigheid van executeur/ (voorheen) afwikkelingsbewindvoerder in de nalatenschap van wijlen [persoon B] wonende te [woonplaats] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als [persoon A] , advocaat mr. F.M.Y. Wertenbroek te Waalwijk, in zaaknummer 200.283.265/01 als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 7 juni 2022, 22 augustus 2023 en 16 januari 2024 in het hoger beroep van de door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnissen van 27 november 2019 en 11 maart 2020 tussen [persoon C] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [persoon A] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie. De zaken in het kort He gaat hier om het eindarrest in twee procedures in hoger beroep die zijn gevoerd tussen enerzijds (namens de erfgenamen) de executeur van de nalatenschap van een overledene en anderzijds de laatste echtgenote (weduwe) van de overledene. Inzet van de procedures is de afwikkeling van de huwelijksvermogensrechtelijke betrekkingen. 18Het verloop van de procedure in de zaak met zaaknummer 200.283.265/01 Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenarrest van 16 januari 2024. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. 19De verdere beoordeling in de zaak met zaaknummer 200.283.265/01 Herstel 19.1. Bij genoemd tussenarrest van 16 januari 2024 heeft het hof beslist, na een verzoek tot herstel van de zijde van [persoon A] , dat de rechtsoverwegingen 4.4.56 en 4.4.69 in het arrest van 7 juni 2022 verbeterd zullen worden in die zin dat [persoon A] aan [persoon C] moet vergoeden: - een bedrag van € 4.837,50 terzake de Mitsubishi 3000 GT; - een bedrag van € 3.444,37 terzake de Harley Davidson. Het hof zal de verbeterde bedragen in het dictum van dit arrest opnemen. Verrekening 19.2. [persoon A] heeft een beroep op verrekening gedaan van de bedragen die zij ingevolge het te wijzen arrest aan [persoon C] verschuldigd is met de bedragen die [persoon A] nog van [persoon C] te vorderen heeft. [persoon A] heeft hieraan echter in het petitum van haar verweerschrift geen verzoek verbonden, zodat het hof daarover in het dictum geen beslissing kan geven. Het is aan partijen uitvoering te geven aan dit arrest en aan het arrest zoals dat wordt gewezen in de zaak met zaaknummer 200.279.953/01 en te bezien in hoeverre verrekening overeenkomstig de wet kan plaatsvinden. Proceskosten 19.3. Grief XXVIII van [persoon C] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de proceskosten tussen partijen zullen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. [persoon C] verzoekt om veroordeling van [persoon A] in de proceskosten van beide instanties. 19.4. De grief faalt. Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank de proceskosten terecht gecompenseerd nu het geschil betrekking heeft op de vermogensrechtelijke afwikkeling van het ontbonden huwelijk van wijlen de heer [persoon B] en [persoon C] . Ook de proceskosten van het hoger beroep zullen worden gecompenseerd als na te melden. 20Het verloop van de procedure in de zaak met zaaknummer 200.279.953/01 Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenarrest van 30 juli 2024; het tussenarrest van 16 januari 2024; het deskundigenbericht, ingekomen op 24 september 2024; de memorie na deskundigenbericht van de zijde van [persoon A] d.d. 5 november 2024, met productie 9; de memorie na deskundigenbericht van de zijde van [persoon C] , met producties 113 en 114 (prod. 114 is een (bestuursrechtelijke) uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 22 augustus 2024); de antwoordmemorie na deskundigenbericht van de zijde van [persoon A] d.d. 3 december 2024, met producties 10 en 11; de antwoordmemorie na de deskundigenbericht van de zijde van [persoon C] , met producties 114 (prod. 114 is een akte van verdeling van 31 mei 2022) en 115. Het hof heeft hierna een datum voor arrest bepaald. 21De verdere beoordeling in de zaak met zaaknummer 200.279.953/01 21.1. In het tussenarrest van 16 januari 2024 heeft het hof aan de deskundige de vraag gesteld wat de waarde is in het economische verkeer van de onroerende zaak, gelegen aan [adres A] en [adres B] in [adres B] . Daarbij diende de deskundige rekening te houden met de in rov. 13.7. van dat tussenarrest onder 1 t/m 5 genoemde uitgangspunten/omstandigheden. Deze uitgangspunten zullen hierna worden herhaald. Verder heeft het hof aan de deskundige de vraag voorgelegd of er overigens nog opmerkingen zijn die voor de beoordeling van belang kunnen zijn. Het hof heeft beslist dat ieder der partijen de helft van het voorschot van de deskundige diende te betalen. In het tussenarrest van 30 juli 2024 is het aan de deskundige te betalen voorschot verhoogd. Het deskundigenrapport Waardering door de deskundige 21.2. De deskundige heeft in zijn deskundigenbericht de onroerende zaken aan [adres A] en [adres B] zowel gezamenlijk als ieder afzonderlijk getaxeerd en daaraan een waarde toegekend. De “marktwaarde met bijzondere uitgangspunten” van de onroerende zaak gelegen aan [adres A] en [adres B] te [adres B] heeft de deskundige bepaald op een bedrag van € 625.000,--.

21.12.1. Uit al het voorgaande volgt dat het hof het oordeel van de deskundige volgt en dat er geen aanleiding is een nader deskundigenonderzoek te gelasten of de deskundige te horen. 21.12.2. Zoals in het tussenarrest van 7 juni 2022 is overwogen, zal het hof het vonnis van de rechtbank vernietigen, doch uitsluitend voor zover daarbij de wijze van verdeling is gelast, zoals in rov. 2.7 van dat vonnis is weergegeven. Het hof zal in plaats daarvan de verdeling vaststellen van de onroerende zaken gelegen aan [adres A] en [adres B] te [adres B] aldus dat deze worden toegedeeld aan de erven van [persoon B] (vertegenwoordigd door [persoon A] ) tegen betaling aan [persoon C] van een bedrag van € 312.500,-- (driehonderdtwaalfduizend vijfhonderd euro) wegens overbedeling. Nu de toedeling reeds tot levering verplicht en er geen aanwijzingen zijn dat [persoon C] daaraan niet zal medewerken, ziet het hof geen aanleiding om [persoon C] te veroordelen tot medewerking aan de levering op straffe van een dwangsom. Ook voor het in de plaats stellen van dit arrest voor de medewerking van [persoon C] aan de levering ziet het hof geen aanleiding. Proceskosten en de kosten van het deskundigenbericht Beide partijen hebben om veroordeling van de andere partij in de proceskosten gevraagd. Nu de procedure voortvloeit uit familierechtelijke betrekkingen zal het hof de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt De kosten van het deskundigenbericht (ad in totaal € 8.357,75) zullen door partijen, ieder voor de helft, moeten worden gedragen. Het hof zal aldus bepalen. De uitspraak Het hof: In de zaak met zaaknummer 200.283.265/01 bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 11 maart 2020 voor zover in dit hoger beroep aan het oordeel van het hof onderworpen; bepaalt, in aanvulling op het vonnis van de rechtbank van 11 maart 2020 (en onder verwijzing naar rov. 19.1 hiervóór) dat: [persoon A] aan [persoon C] dient te voldoen: - een bedrag van € 4.837,50 terzake de Mitsubishi 3000 GT; - een bedrag van € 3.444,37 terzake de Harley Davidson; verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; compenseert de proceskosten van het hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; wijst af het meer of anders gevorderde. In de zaak met zaaknummer 200.279.953/01 vernietigt het vonnis van de rechtbank Zeeland- West-Brabant van 11 maart 2020 doch uitsluitend voor zover de rechtbank daarbij de wijze van verdeling heeft gelast van de eenvoudige gemeenschap aan [adres A] en [adres B] te [adres B] op de wijze zoals is overwogen in rov. 2.7. van dat vonnis: en in zoverre opnieuw rechtdoende Stelt de verdeling van de onroerende zaken gelegen aan [adres A] en [adres B] te [adres B] aldus vast dat deze worden toegedeeld aan de erfgenamen van H.P. [persoon B] (vertegenwoordigd door [persoon A] ) tegen betaling aan [persoon C] van een bedrag van € 312.500,-- (driehonderdtwaalfduizend vijfhonderd euro) wegens overbedeling, welk bedrag uiterlijk bij de notariële levering moet worden voldaan; verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; compenseert de proceskosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; bepaalt dat iedere partij de helft van de kosten van het deskundigenbericht (€ 8.357,75:2) = € 4.178,88 dient te dragen; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van Laarhoven, P.P.M. van Reijsen en G.J. Vossestein en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 maart 2025. griffier rolraadsheer

De “marktwaarde met bijzondere uitgangspunten” van de onroerende zaak [adres C] (de benedenverdieping waarin de coffeeshop is gevestigd) heeft de deskundige gesteld op € 345.000,--. De marktwaarde van de onroerende zaak [adres D] (de bovenverdieping die - in kamers - aan studenten wordt verhuurd) heeft de deskundige gesteld op € 280.000,--. 21.3. Het hof zal allereerst beoordelen of de deskundige de door het hof in rov. 13.7 van het arrest van 16 januari 2024 vermelde vijf uitgangspunten in acht heeft genomen. Daarna zal het hof meer specifiek ingaan op de bezwaren van partijen tegen de inhoud van het deskundigenbericht. Door het hof gehanteerde uitgangspunten voor de taxatie Uitgangspunt 1. Waardepeildatum 21.4.1. In het tussenarrest van 16 januari 2024 heeft het hof beslist dat de waardepeildatum de datum van taxatie is (rov. 4.5.17 van het arrest van 7 juni 2022 en rov. 8.10.7.3 van het arrest van 22 augustus 2023). 21.4.2. De deskundige heeft de waarde vastgesteld op de datum van de taxatie, 28 februari 2024. Dit is de juiste waardepeildatum. Uitgangspunt 2. Exploitatievergunning coffeeshop 21.5.1. Het hof heeft in het arrest van 16 januari 2024 beslist dat de deskundige bij de taxatie van de onroerende zaak rekening dient te houden met de omstandigheid dat de onroerende zaak (uitsluitend voor wat betreft [adres A] ) overeenkomstig de door de gemeente verstrekte locatie gebonden vergunning, wordt geëxploiteerd als coffeeshop. Het hof wijst er daarbij nadrukkelijk op dat het gaat om de waardering van de onroerende zaak en níet om de waardering van de vanuit de onroerende zaak geëxploiteerde onderneming (rov. 8.10.7.3. van het arrest van 22 augustus 2023). 21.5.2. De deskundige heeft bij de taxatie van de onroerende zaak rekening gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak (uitsluitend voor wat betreft [adres A] ) overeenkomstig de door de gemeente verstrekte locatiegebonden vergunning, wordt geëxploiteerd als coffeeshop (uitgangspunt 2, eerste zin). Zo is de deskundige ten aanzien van [adres A] (de benedenverdieping waarin de coffeeshop is gevestigd) uitgegaan van de “marktwaarde met bijzondere uitganspunten”. Over deze bijzondere uitgangspunten schrijft de deskundige (p. 11 deskundigenbericht): “Het uitgangspunt voor het bepalen van marktwaarde is normaliter met als waardegrondslag 'vrij van huur en gebruik'. Het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch geeft echter middels arrest van 16 januari 2024 aan dat rekening moet worden gehouden met de bijzonder omstandigheid dat de onroerende zaak [adres A] te [adres B] wordt geëxploiteerd als coffeeshop. Met deze taxatie wordt derhalve als bijzonder uitgangspunt gehanteerd dat in het object een coffeeshop gevestigd is en de gemeente [adres B] wederom een nieuwe exploitatievergunningen en gedoogverklaring afgeeft voor de vestiging van een coffeeshop. Dit betreft dus de marktwaarde met als waardegrondslag 'vrij van huur met voortgezet gebruik’” De deskundige heeft in zijn concept-rapport het pand aan [adres A] en [adres B] getaxeerd op € 590.000,--. Hij heeft dat in zijn definitieve rapportage bijgesteld naar € 625.000,--. Uit het rapport blijkt dat dit verschil van € 35.000,-- dient te worden toegerekend aan [adres A] . De deskundige heeft over deze bijstelling (p. 12 van het deskundigenbericht) het volgende vermeld: Het conceptrapport is op 22 april 2024 aan advocaten partijen uitgebracht. Op 14 mei 2024 hebben partijen gereageerd op de conceptrapportage. Reacties van partijen zijn als bijlage opgenomen. Zowel in de concept- als definitieve rapportage, heeft taxateur de vigerende bestemming als uitgangspunt gehanteerd. Daarbij is ook rekening gehouden met het 'Coffeeshopbeleid [adres B] 2020’ waarin staat opgenomen dat het maximumstelsel van 11 toegestane coffeeshops stapsgewijs wordt uitgebreid naar 13 coffeeshops en 'Beleid aanloopfase experiment gesloten coffeeshopketen gemeente [adres B] ' Gemeenteblad, d.d. 14 december 2023. Het uitgangspunt in de conceptrapportage was gericht op het gegeven dat het object [adres A] te [adres B] geschikt is voor de vestiging van een coffeeshop en betreft dus de ‘marktwaarde vrij van huur en gebruik', conform richtinggevende internationale EVS-standaard. In het conceptrapport is voornoemd uitgangspunt door taxateur gehanteerd vanwege de onzekerheid met betrekking tot de afgifte van een exploitatievergunning en gedoogverklaring voor de exploitatie van een coffeeshop (afgifte is niet verifieerbaar). Naar mening van taxateur is de exploitatievergunning een persoonsgebonden vergunning en heeft deze geen zakelijke werking. Met een zakelijke vastgoedtransactie, moet de koper voor een coffeeshop een nieuwe exploitatievergunning en een gedoogverklaring aanvragen. Daar het gaat om mogelijke toepassing van schaarse vergunningen is de uitkomst onzeker. Naar aanleiding van de reacties van partijen op de conceptrapportage, wordt in deze definitieve rapportage een bijzonder uitgangspunt gehanteerd. Daarbij wordt uitgegaan van het gegeven dat in het object [adres A] te [adres B] al een coffeeshop gevestigd is en betreft het dus de 'marktwaarde vrij van huur met voortgezet gebruik’. Taxateur heeft dus gekozen voor het hanteren van een bijzonder uitgangspunt (marktwaarde vrij van huur met voortgezet gebruik), daar deze beter aansluit op de opdrachtformulering in het arrest van het Gerechtshof d.d. 16 januari 2024. Daar afgifte van een nieuwe exploitatievergunning/gedoogverklaring voor een coffeeshop niet verifieerbaar is (schaarse vergunningen), heeft taxateur in dit definitieve rapport ook het in het conceptrapport gehanteerde uitgangspunt opgenomen, dat het object [adres A] te [adres B] geschikt is voor de vestiging van een coffeeshop. Dit betreft dus de marktwaarde vrij van huur en gebruik (zie andere waardering). Taxateur stelt dat het bijzondere uitgangspunt meer aansluit op de specifieke opdrachtformulering van het Gerechtshof en dat deze derhalve in het kader van de opdrachtverstrekking leidend is voor deze taxatie.” 21.5.3. Dat de deskundige zich er daarbij rekenschap van heeft gegeven dat het gaat om de waardering van de onroerende zaak en níet om de waardering van de vanuit de onroerende zaak geëxploiteerde onderneming (uitgangspunt 2, tweede zin) blijkt uit het deskundigenbericht waarin de deskundige de onroerende zaak aan [adres A] heeft gewaardeerd “vrij van huur met voortgezet gebruik”. Waardering van de onderneming heeft niet plaatsgevonden (p. 11 van het deskundigenbericht). 21.5.4. [persoon C] heeft als bezwaar dat de deskundige onvoldoende rekening heeft gehouden met de locatiegebonden exploitatievergunning voor de coffeeshop. Dit bezwaar zal hierna worden besproken (rov. 21.10.10). Uitgangspunt 3. De waardering van de gehele onroerende zaak ( [adres A] en [adres B] ) alsmede van de onroerende zaak waarin de coffeeshop is gevestigd ( [adres A] ) en de bovenverdieping (nr.

[adres B] ) afzonderlijk 21.6.1. Het hof heeft als derde uitgangspunt geformuleerd dat de exploitatievergunning is verleend ten behoeve van de onderneming die is gevestigd op het [adres A] (de coffeeshop) en dat niet in geschil is dat de bovenverdieping, gelegen boven de coffeeshop, [adres B] , wordt verhuurd en dat op die huur de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn. Gelet op die omstandigheden (de wijzen van gebruik van de onroerende zaak, de omstandigheid dat de bovenverdieping verhuurmogelijkheden biedt en de voor de verhuurder geldende dwingendrechtelijke bepalingen in het huurrecht) heeft het hof beslist dat de deskundige de waarde dient te taxeren van i) de gehele onroerende zaak ( [adres A] en [adres B] ) alsmede van de onroerende zaak waarin de coffeeshop is gevestigd (nr. 13) en de bovenverdieping ( [adres B] ) afzonderlijk. Met economisch eigendom van [adres A] dient geen rekening te worden gehouden. 21.6.2. De deskundige heeft beide onroerende zaken ( [adres A] en [adres B] ) zowel ieder afzonderlijk als gezamenlijk gewaardeerd (p. 10-11) . Daarbij heeft de deskundige rekening gehouden met het gebruik van beide verdiepingen (pagina 10-11). De deskundige heeft zoals ook in uitgangspunt 3 staat vermeld, geen rekening gehouden met de economische eigendom van [adres A] . Hij heeft de marktwaarde getaxeerd “vrij van huur en met voortgezet gebruik”. Uitgangspunt 4. Staat van onderhoud 21.7.1. Het hof heeft in het arrest van 16 januari 2024 tot uitgangspunt geformuleerd dat de deskundige bij de taxatie ook de huidige staat van onderhoud dient te betrekken. Eventueel in het verleden verrichte werkzaamheden – en de draagplicht voor de daarvoor betaalde kosten – dienen door de deskundige buiten beschouwing te worden gelaten. Verder is beslist dat de deskundige desgewenst gebruik kan maken van een bouwkundig onderzoek van de onroerende zaak. Daartoe kan de deskundige [XX] Bouwtechnisch Adviesbureau inschakelen (rov. 8.10.8. arrest van 22 augustus 2023). 21.7.2. De deskundige heeft rekening gehouden met de staat van onderhoud en daaraan een kwalificatie toegekend die hij heeft toegelicht (p. 21-22 en 33-34 van het deskundigenrapport). Uitgangspunt 5. Waarderingsmaatstaf 21.8.1. het hof heeft in het arrest van 16 januari 2024 de volgende waarderingsmaatstaf geformuleerd: de deskundige dient de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer, met inachtneming van de door het hof genoemde bijzondere omstandigheden, te bepalen (vgl. ook rov. 8.10.9 van het arrest van 22 augustus 2023); 21.8.2. De deskundige heeft de “marktwaarde met bijzondere uitgangspunten” van de onroerende zaak gelegen aan [adres A] en [adres B] te [adres B] bepaald op een bedrag van € 625.000,--. De “marktwaarde met bijzondere uitgangspunten” van de onroerende zaak [adres C] (de benedenverdieping waarin de coffeeshop is gevestigd) heeft de deskundige gesteld op € 345.000,--. De marktwaarde van de onroerende zaak [adres D] (de bovenverdieping die - in kamers - aan studenten wordt verhuurd) heeft de deskundige gesteld op € 280.000,-- 21.8.3. De deskundige heeft als definitie van marktwaarde gehanteerd; het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang (p. 10 deskundigenbericht). Deze maatstaf komt naar het oordeel van het hof overeen met de door het hof geformuleerde maatstaf. 21.8.4. De deskundige heeft de onroerende zaak aan [adres A] gewaardeerd op basis van “de marktwaarde met bijzondere uitgangspunten”. Zoals hiervoor in rov 21.5.2. is overwogen, heeft de deskundige dit, zoals blijkt uit zijn toelichting, gedaan om zodoende rekening te houden met het gebruik van dit pand als coffeeshop en de locatiegebonden exploitatievergunning. Dit komt overeen met de door het hof geformuleerde maatstaf en de daarbij te hanteren uitgangspunten (in het bijzonder de uitgangspunten 2 en 3). Reacties van partijen op het deskundigenrapport 21.9. het hof zal hierna de bezwaren van partijen bespreken en beslissen of de bevindingen van de deskundige en zijn waardering van de onroerende zaken al dan niet kunnen worden gevolgd. Daarbij dient tot uitgangspunt dat voor de rechter een beperkte motiveringsplicht geldt ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van een deskundige al dan niet te volgen. Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusies waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen, in zijn beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige. Indien de deskundige deze bezwaren in een rapport al gemotiveerd heeft verworpen, zal de rechter zich daarbij zonder verdere motivering mogen aansluiten, tenzij de betrokken partij na het rapport nieuwe specifieke bezwaren heeft aangevoerd (HR 21 april 2023, ECLI:NL:HR:2023:649). Reactie/ bezwaren [persoon C] 21.10.1. De bezwaren van [persoon C] tegen het deskundigenrapport betreffen de hoogte van de door de deskundige getaxeerde waarde van de onroerende zaken. De waarde van in ieder geval de onroerende zaak aan [adres A] (het gedeelte waarin de coffeeshop is gevestigd) is volgens [persoon C] aanzienlijk hoger dan het bedrag waarop de deskundige deze heeft gewaardeerd. Er dient een nader deskundigenbericht te worden gelast of de deskundige moet worden gehoord, aldus [persoon C] . Meer specifiek hebben de bezwaren van [persoon C] betrekking op: ( i) het niet in de beoordeling betrekken van het taxatierapport van [bedrijf A] uit 2019 (bezwaar a); (ii) de (motivering van) de (hogere) waardering van [adres C] in het definitieve rapport ten opzichte van het concept-rapport (bezwaar b en c); (iii) het (geen/onvoldoende) rekening houden met de locatiegebonden exploitatievergunning voor de coffeeshop (bezwaren d, e en g); (iv) het buiten beschouwing laten van het huurvoorstel van [stichting A] (bezwaar f); ( v) het onjuist inschatten van het objectrisico (bezwaar h). 21.10.2. [persoon A] heeft in haar antwoordmemorie na verwijzing aangevoerd dat de bezwaren van [persoon C] moeten worden verworpen. Voor wat betreft het taxatierapport van [bedrijf A] uit 2019 betoogt [persoon A] dat sedert dit rapport de staat van onderhoud achteruit is gegaan en dat de taxatie door [bedrijf A] in lijn ligt met het rapport van de door het hof benoemde deskundige als men de gemiddelde prijsstijgingen volgens de prijsindex van het CBS volgt. Ook is de door de deskundige getaxeerde waarde van € 625.000,-- in lijn met de WOZ-waarde 2022, die voor beide onroerende zaken samen € 500.000,-- bedroeg. Er dient geen nader deskundigenbericht te worden gelast en er moet spoedig uitspraak worden gedaan.

2.10 3. Het hof overweegt als volgt. [bedrijf A] -taxatie (bezwaar a) 21.10.4. [persoon C] verwijst naar een eerder door [bedrijf A] – op 24 juni 2019 – verrichte taxatie (productie 69 bij conclusie van antwoord in reconventie en akte in conventie), waarbij [bedrijf A] [adres A] heeft getaxeerd op een waarde van € 300.000,--. Gelet op de gemiddelde prijsstijgingen van vastgoed met 30% had dat nu moeten leiden tot een aanzienlijk hogere waarde dan € 345.000,--. Daarbij komt dat [bedrijf A] het pand in verhuurde staat heeft gewaardeerd en waardering in onverhuurde staat tot een nog hogere waardering zou hebben geleid. De deskundige (die beschikte over het dossier met daarin het taxatierapport van [bedrijf A] ) had moeten vermelden waarom de taxatie van [bedrijf A] niet klopte. 21.10.5. Het hof verwerpt dit bezwaar. Naar het oordeel van het hof behoefde de deskundige in zijn rapport niet in te gaan op de door [bedrijf A] in 2019 verrichte taxatie. Aan de deskundige is de opdracht gegeven de onroerende zaken per datum taxatie (28 februari 2024) te waarderen. Vergelijking met taxaties die bijna vijf jaar eerder hebben plaatsgevonden behoorde niet tot de opdracht en is naar het oordeel van het hof, vanwege het tijdsverloop, niet nodig. De deskundige behoefde dan ook niet motiveren hoe zijn taxatie zich verhoudt tot het rapport van [bedrijf A] . (ii) de (motivering van) de hogere waardering van [adres C] in het definitieve rapport ten opzichte van het concept-rapport (bezwaar b en c) 21.10.6. [persoon C] voert aan dat de deskundige niet motiveert waarom hij in zijn definitieve rapport [adres A] hoger waardeert (het verschil is € 35.000,--) dan in het concept-rapport. De deskundige heeft hiervoor kennelijk gebruik gemaakt van een deskundigenadvies maar dit advies is niet aan het rapport gehecht dus [persoon C] kan dat niet beoordelen. 21.10.7. Het hof overweegt als volgt. Op pagina 23 van het rapport heeft de deskundige het volgende vermeld over het gebruik van een deskundigenadvies in een zaak waarin de huurprijs van een aan een coffeeshop verhuurde zaak aan de orde was: “Hoewel taxateur de marktwaarde van de bedrijfsruimte vrij van huur heeft bepaald, wil taxateur een korte toelichting geven over het wettelijke huurregime. Een coffeeshop valt onder het huurregime van 7:290 BW bedrijfsruimte, waarbij de huurovereenkomst normaliter geldt voor 5 jaar met eventueel 5 optiejaren. Daarbij kunnen zowel de huurder als de verhuurder na 5 jaar vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen (op grond van 7:303 BW). Dit gebeurt middels vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs, let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijfjaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Taxateur heeft inzage gehad in een recent deskundigenadvies ex artikel 7:303 BW van een coffeeshop in [adres B] . Het litigieus object betaalde gemiddeld € 145,- per m2 per jaar. Het deskundigenadvies heeft geresulteerd in een gemiddelde huurprijs na correctie(s) van € 156,- per m2 per jaar. De door de rechtbank benoemde huurprijsdeskundige heeft de coffeeshop vergeleken met 7:290 BW bedrijfsruimte ter plaatse (dus horeca- en winkelruimte). Let wel, de uitkomst van een taxatie ex artikel 7:303 BW wordt bepaald door de keuze van de vergelijkingsobjecten. De huurprijsdeskundige maakt uiteindelijk de keuze van de vergelijkingspanden. Hoewel de marktwaarde van de litigieuze bedrijfsruimte vrij van huur is bepaald, geven het wettelijke huurregime van 7:290 BW en voornoemd deskundigenadvies ex artikel 7:303 BW aan dat een coffeeshop geen aparte status geniet. Wel is taxateur van mening dat voor het bepalen van de markthuurwaarde (niet ex artikel 7:303 BW), het gezien de bestemming beter is om horecapanden als referenties te hanteren” Naar het oordeel van het hof heeft de deskundige hiermee voldoende weergegeven hoe het deskundigenadvies luidde en wat de beperkingen van het gebruik van dat deskundigenadvies in de onderhavige zaak zijn (zo geeft de deskundige aan dat een deskundige zelf zijn vergelijkingspanden kiest). Het bezwaar van [persoon C] is dan ook van onvoldoende gewicht en geen reden om aan de juistheid van het deskundigenbericht te twijfelen. 21.10.8. Naar het oordeel van het hof heeft de deskundige op pagina 31 van zijn rapport verder voldoende inzichtelijk gemaakt en zorgvuldig gemotiveerd waarom hij tot het oordeel komt dat door het gebruik van [adres A] als coffeeshop (met exploitatievergunning) uitgegaan kan worden van een surplus van 30% aan huur ten opzichte van gebruik/huur door reguliere horeca en zo in het eindrapport komt tot een hogere waardering van [adres A] dan in het concept-rapport. Ook op pagina 11 en 12 van het rapport (zoals geciteerd in rov. 21.5.2. hiervóór) maakt de deskundige een inzichtelijke afweging waarom hij tot een hogere waardering komt dan zijn waardering uit het concept-rapport. De deskundige is er zich daarbij van bewust geweest dat hij over beperkt vergelijkingsmateriaal beschikte en hij heeft, op basis van zijn kennis en ervaring, zijn beoordeling gemaakt. Het hof volgt de deskundige daarin. Het bezwaar wordt verworpen. (iii) het(geen/onvoldoende) rekening houden met de locatiegebonden exploitatievergunning voor de coffeeshop (bezwaren d., e. en g) 21.10.9. [persoon C] voert in dit verband aan dat de locatiegebonden vergunning – anders dan de deskundige heeft geoordeeld – wel degelijk een bestendige situatie is en dat dit een waardevermeerderend effect heeft, hetgeen de deskundige niet heeft onderkend. 21.10.10. Het hof verwerpt dit bezwaar. De deskundige heeft voldoende inzichtelijk gemaakt dat hij het surplus aan te behalen huur voor [adres A] (waar de coffeeshop is gevestigd) slechts voor een beperkte periode meeneemt omdat het verkrijgen en houden van een vergunning voor een coffeeshop onzeker is. Het hof volgt de deskundige in dit oordeel en de daartoe gebezigde motivering. Hetgeen [persoon C] daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel: uit haar bezwaren blijkt niet dat de vergunning steeds vanzelfsprekend verlengd zal worden en bestendig is. De deskundige is met zijn oordeel ook gebleven binnen de grenzen van zijn opdracht. De door het hof gegeven uitgangspunten 2 en 3 zijn in acht genomen. (zie ook rov. 21.5.2 en 21.6.2. hiervóór). (iv) het buiten beschouwing laten van het huurvoorstel van [stichting A] (bezwaar f) 21.10.11. [persoon C] heeft - onder verwijzing naar het als productie 110 bij antwoordakte d.d. 17 oktober 2023 (bij het deskundigenbericht gevoegde) document - aangevoerd dat in 2019 door [stichting A] voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd een jaarhuur van € 72.000,-- (jaarlijks te indexeren) werd geboden. Dit aanbod moet doorwerken in de te bepalen maximale huur en heeft zo een waardevermeerderend effect, aldus [persoon C] . 21.10.12. Het hof overweegt als volgt. De deskundige heeft voldoende gemotiveerd gereageerd op de reactie van [persoon C] op het concept-rapport voor wat betreft het huurvoorstel van [stichting A] . De deskundige heeft duidelijk en navolgbaar aangegeven waarom hij dit voorstel niet bij zijn bepaling van de waarde heeft betrokken.