ECLI:NL:GHDHA:2025:53

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/1132 Uitspraak van 14 januari 2025 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 5 oktober 2023, nummer ROT 22/6305.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 482.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.674; en - bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht aan haar vergoedt van € 50.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. 1.5.1. De Heffingsambtenaar heeft op 3 januari 2024 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend. 1.5.2. Belanghebbende heeft op 22 november 2024 een nader stuk ingediend. 1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 3 december 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning met twee dakkapellen van het bouwjaar 1937. De gebruiksoppervlakte van de woning is 126 m2 en het perceel is 131 m2. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 augustus 2023 door [naam taxateur] , waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 482.000. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd waarin de verkooptransacties van vijf naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: Adres De woning [adres 2] [adres 3] [adres 4] Soort woning Tussenwoning Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Wijk/Buurt […] […] […] […] Bouwjaar 1937 1937 1937 1937 Gebruiksoppervlakte (m2) 126 118 119 127 Kadastrale grondoppervlakte (m2) 131 118 97 120 Kl-Oh-Uit-Dm-Vz (t.t.v. verkoop) 3-2-3-3-2 3-3-3-3-4 3-4-3-3-4 3-2-3-3-2 WOZ-waarde 2020 € 482.038 Koopsom (excl. roer. zaken) € 453.000 € 490.000 € 465.000 Datum aktepassering 31-1-2021 30-7-2020 3-9-2020 Datum koopovereenkomst 22-11-2019 12-6-2020 3-7-2020 Geïndexeerd naar peildatum € 510.078 € 520.850 € 491.235 Waardeverandering (%) 12,60 6,30 5,64 Dakkapel € 10.000 € 8.000 € 4.000 € 8.000 Dakkapel aantal 2x 2x 2x 2x Zolder waarde €3.369 Zolder grootte 3m² Berging/schuur vrijstaand € 4.000 € 4.000 € 4.000 € 4.000 Berging/schuur aantal 1x 1x 1x 1x Grondwaarde € 78.950 € 73.100 € 63.500 € 74.000 Grondprijs per m2 € 603 € 619 € 655 € 617

13. Gelet op de overwegingen 4 tot en met 4.3 is het beroep gegrond. Omdat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven. 14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,-, en een wegingsfactor 1). Aangezien de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking. Aangezien de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking. 15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt van € 50,-.”

4.1. In geschil is of de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden, of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 357.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 4.4. Niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten geschikt zijn om te gebruiken bij het bepalen van de waarde van de woning.

Toezenden grondstaffel 5.1. Belanghebbende stelt in hoger beroep (wederom) dat de Heffingsambtenaar ten onrechte niet de grondstaffel heeft toegezonden aan haar gemachtigde, terwijl zij daar wel om heeft verzocht en de Heffingsambtenaar gehouden was deze aan gemachtigde te doen toekomen gelet op artikel 6:17 Awb. 5.2. Zoals de Rechtbank al heeft overwogen in rechtsoverweging 4.3 is de grondstaffel aan (de gemachtigde van) belanghebbende gezonden bij de uitspraak op bezwaar, zodat geen sprake is van schending van de toezendverplichting op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Voor zover de grondstaffel een op de zaak betrekking hebbend stuk is als bedoeld in artikel 7:4, lid 2 Awb, behoeft deze niet te worden toegezonden, maar is terinzagelegging voldoende (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1107 en ECLI:NL:HR:2023:1052). De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van haar inzagerecht. Van schending van de inzageplicht in bezwaar is derhalve evenmin sprake. De grondstaffel is voorts door de Heffingsambtenaar aan Rechtbank en Hof gezonden als onderdeel van het procesdossier, zodat van schending van artikel 8:42 Awb evenmin sprake is. De klacht van belanghebbende faalt. Waarde woning 5.3. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.4.1. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning het taxatierapport met een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 5.4.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank in de rechtsoverwegingen 10.1 tot en met 11 van haar uitspraak op goede gronden een juiste beslissing genomen, inhoudende dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het Hof zal het oordeel van de Rechtbank op dit onderdeel bevestigen en voegt daaraan het volgende toe. 5.5.1. Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92, r.o. 4.2.3). 5.5.2. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning en stelt zich op het standpunt dat de factoren voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen dienen te worden gewaardeerd op 1 (zeer slecht). Ter onderbouwing van deze stelling heeft belanghebbende een aantal foto’s overgelegd en deze toegelicht in de stukken en ter zitting. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud en de voorzieningen slecht zijn. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met deze omstandigheid echter voldoende rekening gehouden door de factoren voor onderhoud en voorzieningen op een 2 (slecht) te stellen. Voor een nadere bijstelling tot factor 1 (zeer slecht) heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een bij factor 1 behorende staat van onderhoud, voorzieningen en kwaliteit. Hoewel het Hof begrijpt dat bij woningen waar de factoren onderhoud en voorzieningen zijn gewaardeerd op 2 (slecht) sprake kan zijn van verschillende gradaties daarin, is de waarde van de woning circa € 40.000 lager vastgesteld dan volgt uit de gecorrigeerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Mede gelet hierop is de waarde niet te hoog is vastgesteld. Voor wat betreft de kwaliteit van de woning heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat hieronder de bouwkundige kwaliteit wordt verstaan. Belanghebbende heeft met hetgeen zij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk gemaakt dat de bouwkundige kwaliteit van de woning minder dan gemiddeld is. 5.5.3. Belanghebbende stelt dat voor het vergelijkingsobject [adres 2] behalve de factor voor voorzieningen ook de factor onderhoud dient te worden gesteld op 4 (goed). Belanghebbende heeft hiertoe een verkoopadvertentie met foto’s overgelegd, waaruit volgens haar de betere onderhoudstoestand blijkt. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd en overgelegd niet aannemelijk gemaakt dat het onderhoud van dit vergelijkingsobject bovengemiddeld is en een waardering op 4 rechtvaardigt. Echter, zelfs in het geval daaraan de door belanghebbende bepleite factor moet worden toegekend, is de waarde van de woning, gelet op de gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten in de matrix, door de Heffingsambtenaar met € 482.000 niet te hoog bepaald. 5.5.4. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] een betere ligging hebben, welke ligging gewaardeerd zou moeten worden op 4 (goed). Belanghebbende verbindt hieraan de conclusie dat in vergelijking met deze objecten de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, nu de ligging van de woning gemiddeld is (factor 3). Ter onderbouwing van dit standpunt heeft belanghebbende verwezen naar twee situatiefoto’s in de [straat] . Hierop is te zien dat de woning van belanghebbende grenst aan de achtertuin van het buurpand en de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] aan een plantsoen. De Heffingsambtenaar heeft betwist dat de ligging aan het plantsoen een factor 4 rechtvaardigt en heeft gesteld dat de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar is. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd, mede in het licht van de betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de vergelijkingsobjecten een hogere factor (factor 4) dan voor de woning zelf (factor 3) rechtvaardigt. Het Hof acht de verschillende ligging (grenzend aan achtertuin of grenzend aan plantsoen) voor de meestbiedende koper (zie 5.3) geen noemenswaardig waardeverschil. Het enkele feit dat de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] met de achterzijde grenzen aan een plantsoen, rechtvaardigt niet dat aan deze vergelijkingsobjecten een factor 4 voor ligging zou moeten worden toegekend. Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] beschikken over betere secundaire objectkenmerken, heeft zij die stelling niet onderbouwd en daarmee niet aan haar stelplicht voldaan. 5.6. De tussenconclusie luidt dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5.7. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier M.H.N. van der Loo. De beslissing is op 14 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoofdgebouwwaarde na correctie € 389.088 € 424.978 € 445.981 € 405.235 Prijs per m2 € 3.088 € 3.602 € 3.748 € 3.191 Correctie GO naar onderhavig object € 3.589 € 3.737 € 3.192 Correctie KOUDV naar onderhavig object € 3.199 € 3.237 € 3.192 Gemiddelde m²-prijs € 3.412 Adres [adres 5] [adres 6] Soort woning Tussenwoning Tussenwoning Wijk/Buurt […] […] Bouwjaar 1937 1937 Gebruiksoppervlakte (m2) 130 118 Kadastrale grondoppervlakte (m2) 210 120 Kl-Oh-Uit-Dm-Vz (t.t.v. verkoop) 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 WOZ-waarde 2020 Koopsom (excl. roer. zaken) € 695.100 € 571.027 Datum aktepassering 9-11-2021 1-9-2021 Datum koopovereenkomst 23-9-2021 31-3-2021 Geïndexeerd naar peildatum € 634.495 € 555.018 Waardeverandering (%) -8,72 -2,80 Dakkapel € 8.000 € 4.000 Dakkapel aantal 2x 1x Zolder waarde Zolder grootte Berging/schuur vrijstaand € 4.000 € 4.000 Berging/schuur aantal 1x 1x Grondwaarde € 111.500 € 74.000 Grondprijs per m2 € 531 € 617 Hoofdgebouwwaarde na correctie € 510.995 € 473.018 Prijs per m2 € 3.931 € 4.009 Correctie GO naar onderhavig object € 3.937 € 3.996 Correctie KOUDV naar onderhavig object € 3.687 € 3.746 Gemiddelde m²-prijs 2.3. Belanghebbende heeft

in hoger beroep een matrix overgelegd, waarin alle verkooptransacties van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. In deze matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 444.407. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, voor zover in hoger beroep van belang, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “De op de zaak betrekking hebbende stukken 4. In bezwaar heeft eiseres de waardematrix (de matrix), de grondstaffel, de KOUDV- en liggingsfactoren en correcties, en de waarde van de deelobjecten opgevraagd. Ook heeft eiseres verzocht om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen met minstens zes vergelijkingsobjecten. Volgens eiseres zijn deze stukken ten onrechte niet overgelegd, zodat in strijd is gehandeld met artikel 6:17 en artikel 7:4, vierde lid, van de Awb. In beroep stelt eiseres geen taxatieverslag te hebben ontvangen. 4.1. Verweerder stelt dat eiseres geen gebruik heeft gemaakt van haar recht op inzage. Volgens verweerder vloeit er voor hem uit artikel 6:17 en artikel 7:4 van de Awb overigens geen verplichting voort om de stukken aan eiseres toe te zenden voor aanvang van de hoorzitting. Verweerder verwijst hiervoor naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499. Verder kan de matrix volgens hem pas in de beroepsfase worden overgelegd, omdat deze dan pas wordt opgesteld. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij het taxatieverslag op 24 maart 2022 naar het e-mailadres [e-mailadres] heeft gestuurd. Dit is door eiseres niet weersproken. 4.2. Artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat een belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. 4.3. Verweerder heeft in bezwaar het taxatieverslag toegezonden met daarin onder meer vermelding van de KOUDV-factoren van de onroerende zaak en drie vergelijkingsobjecten. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder daar de grondstaffel en de waarde van de deelobjecten aan toegevoegd. In bezwaar is voor één van de vergelijkingsobjecten de ligging niet gewaardeerd en zijn de correcties die horen bij de KOUDV-factoren onvermeld gebleven. Nu eiseres een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van voornoemde gegevens en verweerder deze niet alle heeft toegezonden, heeft verweerder in strijd met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehandeld (Hoge Raad, 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen worden gelaten. 5. Eiseres betwist de juistheid van de door verweerder aangenomen inhoud van de vergelijkingsobjecten. Eiseres stelt dat verweerder de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten ten onrechte niet heeft overgelegd. Zodoende is zij niet in staat om de door verweerder vastgestelde waardebepaling te controleren. 5.1. De rechtbank overweegt als volgt. De iWOZ-kaarten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, omdat deze niet aan de waardebepaling van de onroerende zaak ten grondslag liggen. Deze stukken hoeven dus in principe niet te worden verstrekt (Gerechtshof Amsterdam, 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad, 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Het voorgaande geldt ook voor het overleggen van bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. Dit zou anders kunnen zijn als eiseres aannemelijk maakt dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Dat is hier niet het geval, nu eiseres alleen algemene, niet onderbouwde stellingen naar voren heeft gebracht. Daarnaast volgt de rechtbank verweerder in zijn stelling dat hij verplicht is om zijn waardering op de gebruiksoppervlakte te baseren in plaats van op de inhoud. De beroepsgrond slaagt niet. (…) De WOZ-waarde van de onroerende zaak 7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport en bijgevoegde matrix over van 2 augustus 2023 opgemaakt door [naam taxateur] , met daarbij een overzicht van de geselecteerde verkochte woningen. In dit taxatierapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2021 getaxeerd op € 482.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , en [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . 9. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en voorzieningenniveau voldoende tot goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn tussenwoningen gelegen in de wijk […] en uit het bouwjaar 1937. Met onderlinge verschillen is rekening gehouden in de vorm van correcties. Deze zijn weergegeven in de matrix bij het taxatierapport. 10. Eiseres stelt dat de staat van de onroerende zaak slecht is en dat verweerder hier geen rekening mee heeft gehouden. Eiseres heeft ter onderbouwing van deze grond foto’s overgelegd. De keuken is volgens haar vervallen en dient volledig te worden vervangen. Ook zitten er diverse scheuren in de muren en zijn de verwarmingsbuizen zichtbaar. Ten slotte is de badkamer gedateerd. 10.1. De rechtbank oordeelt als volgt. Verweerder heeft de factor onderhoud en de factor voorzieningen reeds op een 2 (slecht) gewaardeerd. De beroepsgrond van eiseres treft daarom geen doel, nu hier al aan tegemoet is gekomen. De rechtbank acht de waardering van de KOUDV-factoren door verweerder op basis van het dossier aannemelijk. Volgens de matrix is de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten bovendien hoger dan die van de onroerende zaak. Eventuele verschillen kunnen daarin worden opgevangen. 10.2. Ten overvloede het volgende. Ter zitting heeft de zoon van eiseres de vraag gesteld wat de staat van een object moet zijn om een factor 1 (zeer slecht) voor onderhoud en voorzieningen te krijgen. Verweerder stelt zich (in het taxatierapport) op het standpunt, dat een kwalificatie ‘1’ alleen kan worden gegeven als het object is ontmanteld, dichtgespijkerd en/of in zeer slechte bouwkundige staat is, oftewel aan het eind van de technische levensduur. Het object dient op instorten te staan. Dat wordt van de onroerende zaak niet gesteld en de rechtbank maakt dat ook niet op uit het dossier. Verweerder kijkt bij de waardebepaling overigens steeds naar de toestand op de waardepeildatum en niet naar de eventueel te verwachten verslechtering nadien, zoals die door eiseres ter zitting is geschetst. Eiseres heeft volgens de rechtbank ten onrechte betoogd dat op deze mogelijk naderende verslechtering nu al geanticipeerd zou moeten worden ten aanzien van de waardebepaling. 11.