ECLI:NL:GHDHA:2024:65

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/86 Uitspraak van 9 januari 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de Regionale Belastinggroep, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 15 december 2022, nummer ROT 21/4318.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 558.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van deze gemeente (de aanslag). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft hiertegen verweer gevoerd in de vorm van een nader stuk. Belanghebbende heeft op 12 november 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 15 november 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt.

2.1. De onroerende zaak is een tussenwoning gebouwd in 1979, met een gebruiksoppervlakte van 176 m2 en een grondoppervlakte van 239 m2, gelegen in de wijk [wijk] . De woning is een van vijf onder architectuur van [architect 1] , op maat gebouwde woningen. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 558.000. In de matrix zijn woningen opgenomen die naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in de (directe) nabijheid van de woning (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn gebouwd onder architectuur van [architect 2] . De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: Adressen [adres 1] [adres 3] [adres 2] [adres 4] Soort woning Tussenwoning Tussenwoning Hoekwoning Tussenwoning Wijk [wijk] [wijk] [wijk] [wijk] Bouwjaar 1979 1970 1970 1971 Woonoppervlakte (m²) 176 162 160 151 Kadastrale grondoppervlakte (m²) 239 225 193 185 Kl-Oh-Uit-Dm-Vz (t.t.v. verkoop) 3-2-3-3-2 3-2-3-3-2 3-3-3-3-3 4-3-2-3-4 WOZ-waarde 2021 € 558.000 - - - Koopsom € 475.000 € 635.000 € 485.000 Datum transportakte 29-5-2019 16-7-2019 28-5-2019 Datum koopovereenkomst 25-4-2019 19-4-2019 6-2-2019 Geïndexeerd naar peildatum € 504.972 € 676.184 € 525.740 Waardeverandering (%) 6,31% 6,48% 8,40% Berging/schuur € 3.500 Berging/schuur groot Aanbouw woonruimte Inhoud aanbouw Dakkapel groot Dakkapel groot aantal Dakkapel € 4.000 Dakkapel aantal 1x Dakterras/balkon

4.1. In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar zijn toezendverplichting heeft geschonden en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 466.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, en verzoekt voorts om vergoeding van griffierechten en de in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.

Toezendplicht 5.1. Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek. Artikel 6:17 Awb regelt alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, niet welke stukken moeten worden gezonden (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359). 5.2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 Awb bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar aan deze verplichtingen heeft voldaan. 5.3. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156). 5.4. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om de opbouw van de waardering van de woning, inclusief de gehanteerde grondstaffel en een onderbouwing van de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak. Hij stelt dat de Heffingsambtenaar deze gegevens ten onrechte niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat belanghebbende heeft gevraagd om die gegevens uiterlijk in de uitspraak op bezwaar op te nemen en stelt dat dit meebrengt dat belanghebbende deze kennelijk niet nodig had in de bezwaarfase. De stelling van de Heffingsambtenaar faalt. Zelfs als de gegevens pas in de uitspraak op bezwaar zouden worden opgenomen, moet worden aangenomen dat belanghebbende belang heeft bij kennisname daarvan om de juistheid van de beschikking en de uitspraak op bezwaar te kunnen controleren, en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. De Heffingsambtenaar heeft in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehandeld door bedoelde gegevens niet aan belanghebbende toe te zenden in de bezwaarfase. Het enkel ter inzage leggen daarvan is onvoldoende. 5.5. De Rechtbank had het beroep daarom gegrond moeten verklaren. In zoverre is het hoger beroep gegrond. De Heffingsambtenaar wordt daarom veroordeeld tot vergoeding van de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht. De waarde van de woning 5.6. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.7.1. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning onder meer een taxatierapport van de woning en een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 5.7.2. De Heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof in zijn bewijslast geslaagd. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd, waarin de gebruiksoppervlakten zijn gehanteerd die blijken uit de iWOZ-gegevens (gegevens ontleend aan informatie uit verkoopadvertenties en historische en actuele WOZ-waardes van woningen). De Heffingsambtenaar heeft verder door middel van de bolletjesgrafiek en de door hem in het verweerschrift daarbij gegeven uitleg inzichtelijk gemaakt welk indexcijfer is gehanteerd om de verkoopcijfers uit de matrix te indexeren naar de waardepeildatum. De aangepaste matrix komt uit op een gemiddelde prijs per m2 van € 2.827, terwijl de gemiddelde prijs per m2 van de woning € 2.559 bedraagt. 5.7.3. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn qua type, inhoud en bijgebouwen goed vergelijkbaar. Met de onderlinge verschillen heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden. De KOUDV-factoren van het vergelijkingsobject [adres 4] zijn in de matrix bijgesteld naar respectievelijk 4, 3, 2, 3 en 4 (kwaliteit goed – onderhoud gemiddeld – uitstraling slecht – doelmatigheid gemiddeld – voorzieningen goed). De kwaliteit van dit vergelijkingsobject is goed. Het pand is bouwkundig verbeterd door onder andere isolatie en kunststof kozijnen. De uitstraling ervan is nader bepaald op slecht. Het vergelijkingsobject [adres 4] is, anders dan de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] , niet onder architectuur gebouwd. Vanwege de gemoderniseerde voorzieningen en de plaatsing van zonnepanelen is het voorzieningenniveau op goed gewaardeerd. Bij de waardebepaling van de woning heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met een ondergemiddelde staat van de woning voor wat betreft de factoren onderhoud en voorzieningen door het hanteren van een codering ‘2’ ten opzichte van de gemiddelde code ‘3’, neerkomend op € 44.000 aftrek (ongeveer overeenkomend met een investering van € 73.000). 5.7.4. Met de aanwezigheid van de buitenruimten en de omvang daarvan heeft de Heffingsambtenaar in de matrix rekening gehouden. Niet aannemelijk is geworden dat aan de buitenruimten van de vergelijkingsobjecten meer waarde moet worden toegekend. 5.7.5. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt om de conclusie te kunnen trekken dat de door hem voorgestane waarde van € 558.000 niet te hoog is. Het Hof verwijst verder naar de motivering van de Rechtbank, die het Hof overneemt en mede ten grondslag legt aan zijn oordeel. 5.8. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gesteld, leidt het Hof niet tot een ander oordeel. 5.8.1. Wat betreft belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning, overweegt het Hof het volgende. In het taxatierapport van belanghebbende wordt de algehele staat van de woning beoordeeld als gemiddeld. De taxateur van belanghebbende gebruikt een V.L.O.K.-codering (voorzieningen, ligging, onderhoud en kwaliteit/luxe) en heeft deze gewaardeerd op respectievelijk 1, 3, 3 en 3, zijnde voor voorzieningen zeer ondergemiddeld en voor de overige factoren gemiddeld. De taxateur van belanghebbende heeft voor de voorzieningen een aftrek gehanteerd van € 107.734 (dit correspondeert met een investering van ongeveer € 180.000 volgens de hiervoor in voetnoot 3 uiteenzette 60%-regel).

5.9. Het hoger beroep is wat betreft het beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ gegrond. Voor het overige is het ongegrond. Proceskosten en griffierecht 6.1. Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de beroeps- en de hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.625 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting) à € 875 x 1 (gewicht van de zaak) en voor het Hof (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting) à € 875 x 0,5 (gewicht van de zaak). Het Hof heeft gelet op de omstandigheid dat het hoger beroep slechts gegrond is voor wat betreft de schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ, het gewicht van de zaak op 0,5 vastgesteld (vgl. Richtsnoer proceskostenvergoeding gerechtshoven, par. 1.2.3, letter c, jo. par. 1.2, bijlage bij de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:GHDHA:2021:2131). 6.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 49, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover belanghebbende daarin geen proceskostenvergoeding is toegekend; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep, vastgesteld op € 2.625; gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 185 aan griffierechten te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door F.G.F. Peters, R.A. Bosman en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 9 januari 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. De bolletjesgrafiek is een grafiek met daarin alle verkoopcijfers van hetzelfde type woningen in dezelfde wijk. Meer specifiek is de verkoopdatum ingevuld ten opzichte van de waardepeildatum. Dit geeft het gehanteerde indexeringscijfer. In de matrix zijn de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. De indexcijfers volgen uit de marktanalyse van de RBG. In het taxatierapport zijn grafieken opgenomen die uit de administratie van de RBG zijn gegenereerd. Het betreft een zogenoemde ‘trendanalyse’ waarbij alle verkoopcijfers van hetzelfde type woningen in de [gemeente] tussen 1-1-2017 en 1-1-2021 betrokken zijn. Van de verkoopcijfers in deze periode wordt een grafiek gemaakt. Ieder punt in de grafiek representeert een verkoopcijfer. Door twee data in te voeren kan vanuit het systeem de ontwikkeling tussen die twee data worden aangegeven. Zo kan de procentuele ontwikkeling worden gegenereerd tussen de datum van de verkoop en de waardepeildatum. Onder voorzieningen wordt verstaan keuken, sanitair, badkamer en installaties. Volgens vaste jurisprudentie leidt elke euro ter verbetering van niet constructieve of fundamentele aard van een woning tot een waardetoename van € 0,60. Deze 60%-regel kan ook worden gehanteerd voor woningen die gedateerd zijn en in mindere staat verkeren.

€ 1.575 € 2.625 € 2.800 Dakterras/balkon oppervlakte 6 m2 en 3 m2 15 m2 16 m2 Aanbouw woonruimte Aantal m2 aanbouw Garage Inhoud garage Grondwaarde € 98.468 € 94.725 € 86.271 € 84.175 Grondprijs per m² € 412 € 421 € 447 € 455 Hoofdgebouwwaarde na correctie € 450.457 € 407.622 € 587.113 € 441.565 Prijs per m² € 2.559 € 2.516 € 3.669 € 2.924 Correctie oppervlakte naar onderhavig object € 2.494 € 3.644 € 2.884 Correctie KOUDV naar onderhavig object € 2.494 € 3.394 € 2.594 gemiddelde prijs/m3 van de referenties: € 2.827 Oppervlak gewijzigd naar 162 m2 Oppervlak gewijzigd naar 160 m2 Oppervlak gewijzigd naar 151 m2 Kwaliteit gewijzigd naar 4 Uitstraling gewijzigd naar 2 Voorzieningen gewijzigd naar 4 vanwege energielabel A vanwege niet onder architectuur gebouwd vanwege luxe voorzieningen [adres 3] : woning is verkocht met ouderdomsclausule en niet-bewoonclausule bij verkoop. Woning is voor € 130.000,- na aankoop gerenoveerd om bewoonbaar te maken. 2.3. Voorts heeft de Heffingsambtenaar van de vergelijkingsobjecten iWOZ-kaarten verstrekt. Aan de hand van de daarin opgenomen gegevens heeft de Heffingsambtenaar de hiervoor opgenomen matrix opgesteld. Deze gegevens komen vrijwel overeen met de door belanghebbende genoemde Kolibri-kaarten. 2.4.1. In het bezwaarschrift heeft [A B.V.] , de voormalige gemachtigde, namens belanghebbende verzocht: “om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval: 1. De gehanteerde grondstaffel; en 2 De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren). Met deze gegevens kunnen wij een eventuele ongegrondverklaring namelijk aan de belanghebbende verklaren en kunnen onnodige beroepsprocedures voorkomen worden.” 2.4.2. In de bezwaarfase is aan belanghebbende een taxatieverslag van de woning verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft de in het verzoek van belanghebbende onder 1 en 2 genoemde gegevens niet in de bezwaarfase toegezonden. Wel hebben die gegevens voorafgaand aan het horen in bezwaar ter inzage gelegen. Belanghebbende noch zijn gemachtigde hebben van het inzagerecht gebruikgemaakt. In de procedure bij de Rechtbank zijn de gevraagde stukken aan belanghebbende verstrekt. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “Op de zaak betrekking hebbende stukken 1. Eiser voert aan dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde matrix en de grondstaffel tijdig te verstrekken. In zijn bezwaarschrift van 27 februari 2021 heeft eiser verzocht om toezending van het taxatieverslag en een taxatiematrix, met daarin de gehanteerde grondstaffel en de correcties voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Op grond van artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb).

Lid 4 van artikel 7:4 Awb bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. In de arresten van 1 maart 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:310) en 22 februari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:499) hebben de gerechtshoven van Den Haag en Amsterdam zich als volgt uitgelaten over deze artikelen; artikel 7:4 Awb bevat niet de verplichting tot toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de belanghebbende, maar een verplichting tot terinzagelegging. Gelezen in de context van het gehele artikel kan artikel 7:4, vierde lid, Awb alleen zo worden uitgelegd dat een belanghebbende die voorafgaand aan een hoorgesprek gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid tot inzage in zijn dossier, tegen vergoeding (een) afschrift(en) kan verkrijgen van (een of meer van) de ter inzage gelegde stukken. Hof Amsterdam verstaat onder de te verstrekken gegevens ex artikel 40, tweede lid, Wet WOZ: het taxatieverslag, opgesteld conform het modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling. De rechtbank volgt deze uitleg. Verweerder heeft het taxatieverslag van de onroerende zaak op 8 maart 2021 gemaild naar het mailadres van eisers toenmalige gemachtigde. Bij brief van 29 juni 2021 heeft verweerder eiser gewezen op de mogelijkheid om de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan de hoorzitting in te zien. Niet in geschil is dat eiser hier geen gebruik van heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onder deze omstandigheden heeft voldaan aan zijn verplichtingen die voortvloeien uit artikel 7:4 van de Awb en artikel 40 Wet WOZ. Waardebepaling (…) 4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. 5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd van 28 juli 2022 met daarin een cijfermatige onderbouwing van de opbouw (matrix) en daarop een toelichting gegeven. Verweerder heeft daarbij de onroerende zaak vergeleken met de woningen [adres 3] , [adres 2] en [adres 4] . 6. Eiser stelt dat het motiveringsbeginsel is geschonden, omdat verweerder niet volledig heeft weergegeven wat er op de hoorzitting is besproken. De rechtbank volgt deze stelling niet, omdat de hoorzitting is opgenomen en een audiobestand hiervan naar eiser is verzonden. 7. Eiser bestrijdt dat verweerder de inhoud van de onroerende zaak juist heeft berekend. Anders dan eiser stelt heeft verweerder niet de inhoud, maar de oppervlakte van de onroerende zaak opgemeten. Wat de juiste oppervlakte van de woning volgens eiser zou moeten zijn, wordt door eiser niet onderbouwd. Volgens het in bezwaar door eiser overgelegde taxatierapport is de oppervlakte 178 m2, wat twee m2 meer is dan de oppervlakte, die verweerder aanhoudt. Dit is een minimaal verschil dat overigens niet zou leiden tot vermindering van de WOZ-waarde, zoals eiser voorstaat. De rechtbank ziet geen aanleiding om niet van de door verweerder vastgestelde oppervlakte van de onroerende zaak uit te gaan. 8. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak, zoals niet geïsoleerde ruiten, slecht schilderwerk en lekkage. Eiser heeft zijn stelling onderbouwd met foto’s van de onroerende zaak in het beroepschrift en per foto ter zitting een toelichting gegeven. De rechtbank volgt eisers stelling niet en overweegt hiertoe als volgt. Verweerder is bij de waardering van de onroerende zaak voor wat betreft het onderhoud en de voorzieningen uitgegaan van een score twee (ondergemiddeld). De overige factoren zijn beoordeeld met een score drie (gemiddeld). Een punt minder op de schaal van onderhoud leidt blijkens het taxatierapport tot een vermindering met € 110,-/m2, op het punt van voorzieningen tot een correctie met € 140,-/m2. De rechtbank leidt hieruit af dat verweerder rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning. De taxateur van eiser heeft voor de voorzieningen een aftrek gehanteerd van € 107.734,-. Uitgaande van de ‘60%-regel’ die zoveel inhoudt als dat voor elke Euro ter verbetering van de woning, de waarde ervan stijgt met € 0,60 (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2014:2454), correspondeert de door eiser voorgestane vermindering voor de voorzieningen met een investering van zo’n € 180.000. De rechtbank acht dit bedrag – gemeten aan de door eiser getoonde gebreken – buitensporig hoog. Niet is gebleken dat verweerder geen/onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de onroerende zaak. 9. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de ongelukkige verdeling van het perceel. Het perceel van de buren springt met 1,2 meter in, waardoor eiser in zijn uitzicht wordt gehinderd door de pergola van de buren. Verweerder heeft hierover verklaard dat de plek waar het perceel iets inspringt en de pergola van de buren zichtbaar is, een binnentuin (patio) is. Daarnaast heeft de woning van eiser een achtertuin. Die is gelegen aan een parkje, is 7,2 meter breed en heeft geen inspringing en een normaal/redelijk vrij uitzicht. De omstandigheid dat het perceel iets inspringt en de pergola van de buren zichtbaar is, is niet een omstandigheid die waardedrukkend is. De rechtbank acht deze toelichting van verweerder plausibel en ziet geen aanleiding om de inspringing aan te merken als een waardedrukkend factor. 10. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt deze stelling niet. De vergelijkingsobjecten liggen alle nabij de onroerende zaak, in dezelfde wijk als de onroerende zaak en ze hebben vergelijkbare oppervlakten en inhouden. Ook de bouwjaren komen redelijk overeen. Blijkens de matrix (waarde per vierkante meter) is verweerder uitgegaan van een waarde van de onroerende zaak die € 115.280,- lager ligt dan die van het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. Voor zover er al noemenswaardige verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zouden zijn die niet in de matrix zijn verwerkt, oordeelt de rechtbank dat verweerder gelet op de gehanteerde gemiddelde prijs per vierkante meter deze verschillen reeds in de waardering heeft verdisconteerd. 11. De conclusie luidt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. 12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”