ECLI:NL:RBNHO:2022:6777

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 20/6356 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2022 in de zaak tussen [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking in de zin van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 676.000. Op hetzelfde biljet heeft verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 bekendgemaakt aan eiser. Verweerder heeft het bezwaar van eiser bij uitspraak van 16 oktober 2020 gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd tot € 630.000 en heeft een proceskostenvergoeding van € 522 toegekend. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De rechtbank heeft het beroep op 19 mei 2022 op zitting behandeld. Namens eiser is [gemachtigde 1] verschenen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde, en namens verweerder mr. drs. [inspecteur] . Overwegingen

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1976 met ongeveer 700 kubieke meter inhoud, een dakkapel en 622 vierkante meter grond. 2. Omstreeks 1 januari 2019 zijn in de buurt waarin de woning is gelegen, onder meer de volgende objecten verkocht: [adres 1] , vrijstaande woning uit 1977 met 764 m3 wooninhoud op een kavel van 741 m2, verkocht op 6 februari 2018 voor € 790.000; [adres 2] , vrijstaande woning uit 1976 met 750 m3 wooninhoud op een kavel van 896 m2, verkocht op 2 oktober 2018 voor € 825.000 en na aankoop verbouwd; [adres 3] , vrijstaande woning uit 1976 met 925 m3 wooninhoud op een kavel van 897 m2, verkocht op 22 juni 2018 voor € 875.000 en na aankoop verbouwd, en [adres 4] , vrijstaande woning uit 1977 met 119 m2 woonoppervlak op een kavel van 742 m2, verkocht op 25 april 2018 voor €527.500. 3. In de bezwaarfase is namens eiser een taxatierapport overgelegd dat is ondertekend door E.M.J. Brandsen en E. Oostlander (hierna: Brandsen en Oostlander) van Phydias B.V. In dit rapport is het volgende vermeld (spelfouten zijn overgenomen): “ALGEMEEN A. OPDRACHT/OPNAME Opdracht is verstrekt aan : Phydias B.V. Adres : (…) Telefoon : (…) De taxatie is uitgevoerd door : E.M.J. Brandsen en E. Oostlander Het object is opgenomen op : 21-4-2020 B. OBJECT Type object : Vrijstaande woning Adres : [adres 5] Postcode en plaats : [woonplaats] C. DOEL VAN DE TAXATIE 1 De taxatie is bedoeld om inzicht te verschaffen in de waarde van het object in het kader van: a De uitvoering van de Wet WOZ naar waardepeildatum 1januari 2019 D. WAARDERING 1 Het object is getaxeerd op a WOZ-waarde : € 616.000 b Grondslag OZB gebruik : - c Tarief OZB eigendom : Woning tarief E. ALGEMENE UITGANGSPUNTEN De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de WOZ-waarde van hot object. De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en/of opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of er(dienstbaarheden van toepassing behalve als deze specifiek vermeld worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastraal uittreksel actueel en volledig zijn. De vigerende bestemming van het object is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met hot huidige gebruik. Als uitgangspunt geldt dat alle vergunningen ton behoeve van het object onherroepelijk aanwezig zijn. In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek gedaan naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van de informatie zoals verstrekt door de opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de bodem en het grondwater geen belemmering vormen voor het huidige gebruik. De taxateur vormt zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object op basis van een visuele inspectie. Dit impliceert dat geen oordeel wordt gevormd van elk afzonderlijk onderdeel, noch over de elementen die aan het zicht zijn onttrokken. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Bij de inschatting van de kosten van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door professionelen. De taxateur heeft de BAG administratie en de gegevens op het door de gemeente verstrekte taxatieverslag geraadpleegd. In beginsel wordt uit gegaan van de juistheid van deze gegevens. Bij twijfel aan de juistheid van deze gegevens vraagt de taxateur plattegronden of bouwtekeningen bij de opdrachtgever op. Indien deze niet voorhanden zijn schat de taxatour de afmetingen zo goed mogelijk in aan de hand van de plaatselijke opname of aan de hand van luchtfoto’s. F. WAARDEBEGRIPPEN EN OVERIGE BEGRIPPEN Gecorrigeerde vervangingswaarde De gecorrigeerde vervangingswaarde betreft de waarde in economische zin voor de eigenaar zelf. Uitgangspunt hierbij zijn de door de eigenaar gekozen uitgangspunten mits deze uitgangspunten op de taxatiedatum nog onverkort gelden. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt bepaald door in beginsel uit te gaan van de bruto vervangingswaarde van die zaak. Dit is het bedrag dat moet worden geïnvesteerd om een vergelijkbaar object te bouwen. Deze bruto vervangingswaarde wordt vervolgens gecorrigeerd voor een afschrijving door technische veroudering van het object en voor een afschrijving door functionele veroudering van het pand. De bruto vervangingswaarde wordt bepaald via de systematiek van de elementenbegroting, waarbij gebouwgrootte, gebouwvorm en toegepaste materialen/elementen een rol spelen. Op deze wijze wordt automatisch rekening gehouden met de grootte van het pand. Voor veel voorkomende gebouwtypen kan uit pragmatische overwegingen aansluiting worden gezocht bij de door gemeenten gehanteerde archetypen zoals verwoord in de diverse taxatiewijzers van de Vereniging Nederlandse Gemeenten. De technische correctie wordt bepaald aan de hand van de levensduur, restwaarde en ouderdom van het object. De begrippen levensduur en de restwaarde van een gebouw (of onderdelen van een gebouw) zijn rekenkundige maatstaven die bij aanvang van de gebruiksperiode moeten worden aangelegd ten behoeve van het op evenwichtige wijze verdelen over die periode van de kosten van hot pand. Vele onzekerheden spelen daarbij een rol, hetgeen een exacte bepaling van wat rechtens juist is, moeilijk maakt en noopt tot schattingen. Na het verstrijken van de initieel bepaalde levensduur heeft een pand In het algemeen zijn restwaarde bereikt. Naast de technische correctie dient de waarde van het object ook gecorrigeerd te worden voor eventuele functionele gebreken. Hierbij kan een onderscheid gemaakt worden in een correctie voor economische veroudering (FC1), een correctie voor veranderde bouwwijze (FC2), een correctie voor de belemmering van gebruiksmogelijkheden (FC3) en een correctie voor excessieve gebruikskosten (FC4). Deze correcties betreffen correcties die niet reeds zijn gecorrigeerd bij de technische correctie, immers daar wordt gecorrigeerd voor de veroudering van de materialen zelf en niet voor eventuele functionele gebreken van een object. Voor het bepalen van de grondwaarde is het nodig om onderscheid te maken tussen de gebouwgebonden grond (de taxatiewijzer van de VNG spreekt over de “basiskavel”) en de ongebonden grond (de taxatiewijzer van de VNG speekt van “restgrond”), Dit onderscheid is van betekenis, wanneer de grondoppervlakte van het te taxeren object groter is dan normaliter wordt gebruikt voor een gebouw met die bestemming en dat bouwvolume. Bij het bepalen van de grootte van de gebouwgebonden grond wordt gekeken naar het vloeroppervlakte van het gebouw of de gebouwen, waarbij ook naar het aantal bouwlagen van het gebouw een rol speelt.

7. Eiser voert in beroep aan dat de door verweerder toegekende kostenvergoeding voor de bezwaarfase te laag is. Voor het taxatierapport van Brandsen en Oostlander van Phydias BV dient nog een bedrag € 128,26 te worden vergoed (2 uur x € 53, vermeerderd met btw). Daarnaast kan de waarde van de woning op de peildatum volgens eiser niet hoger zijn dan € 616.000 en had verweerder de grondstaffel en taxatiekaart met KOUDV-factoren moeten verstrekken van de referentieverkoop die voor het eerst in de uitspraak op bezwaar is genoemd. Ten slotte heeft eiser verzocht om een vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn voor de berechting in eerste aanleg. 8. Verweerder meent dat het verzoek van eiser om vergoeding van deskundigenkosten terecht is afgewezen, onder verwijzing naar een uitspraak van het Tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (hierna: NRVT) van 14 januari 2021, onder meer inhoudende een schorsing van – aldus verweerder – Brandsen vanwege het uitbrengen van taxatierapporten die niet aan de regels dan wel standaarden van de NRVT voldoen. Verder acht verweerder de waarde van de woning, als verminderd bij uitspraak op bezwaar, niet te laag vastgesteld.

Proceskostenvergoeding in bezwaar 9. Kosten voor het inschakelen van een taxateur die taxatierapport heeft uitgebracht in een bezwaar- of beroepsprocedure betreffende een beschikking op grond van de Wet WOZ, zijn in beginsel deskundigenkosten in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Dat lijdt in elk geval uitzondering als de beweerdelijke taxateur niet een deskundige is, als het uitgebrachte taxatierapport niet als een verslag is aan te merken of als het inschakelen van de deskundige in een voorkomend geval niet redelijk is. 10. In het standpunt van eiser ligt de stelling besloten dat het in bezwaar ingebrachte taxatierapport van Brandsen en Oostlander het verslag van een deskundige is en dat het inschakelen Brandsen en Oostlander redelijk was. Verder heeft hij ter zitting gesteld dat de schorsing van Brandsen in de door verweerder gereleveerde uitspraak van het Tuchtcollege van het NRVT in hoger beroep een berisping is geworden. 11. Naar de rechtbank begrijpt is het standpunt van verweerder dat het taxatierapport van Brandsen en Oostlander niet het verslag van een deskundige is, omdat Brandsen zich niet aan de regels van de NRVT heeft gehouden en omdat het in deze zaak overgelegde taxatierapport in zoverre eveneens tekortschiet (‘knip-en-plakwerk’). Voor het geval het ervoor moet worden gehouden dat het taxatierapport wel het verslag van een deskundige is, heeft verweerder niet bestreden dat het inschakelen van Brandsen en Oostlander door eiser redelijk was. 12. De rechtbank overweegt als volgt. De omstandigheid dat een taxateur regels van de NRVT niet heeft nageleefd of dat een door hem ondertekend taxatierapport niet aan de eisen voldoet die de NRVT aan taxatierapporten stelt, brengt nog niet mee dat hij niet (meer) een deskundige is op het gebied van taxaties. Dit alleen al omdat ook een taxateur die niet als register taxateur aan regels van de NRVT is gebonden, een deskundige kan zijn. Voor het overige heeft verweerder onvoldoende de gestelde deskundigheid van Brandsen betwist, die kennelijk over de kwalificaties beschikt om register taxateur te zijn. Het betoog van verweerder faalt daarom voor zover het inhoudt dat Brandsen niet een deskundige is. 13. Verweerder kan wel worden toegegeven dat eiser in redelijkheid niet heeft kunnen verwachten dat het overleggen van het taxatierapport van Brandsen en Oostlander aan een voor hem gunstige afloop van de bezwaarschriftprocedure zou bijdragen. Het taxatierapport houdt welbeschouwd namelijk weinig meer in dan een bewering van de ondertekenaars dat de woning op de peildatum € 616.000 waard was. De onderbouwing is een verwijzing naar de verkoopprijzen van twee referentieobjecten, waarvan, net als van de woning, maar heel summier kenmerken zijn opgenomen. Afgezien van twee satellietfoto’s en drie vage foto’s uit de straat van de woning, alles ogenschijnlijk van Google Maps afkomstig, bestaat het taxatierapport voor het overige uit algemeenheden, te weten een uitgebreide weergave van ‘algemene uitgangspunten’, ‘waardebegrippen en overige begrippen’ en doorgaans feitelijke jurisprudentie waaruit ten onrechte algemene conclusies worden getrokken (bijvoorbeeld dat ligging bij een UMTS-mast steeds leidt tot een 5% lagere waarde van een woning). 14. Anders dan verweerder in wezen betoogt, rechtvaardigt de omstandigheid dat de in het taxatierapport vermelde waarde van de woning niet of nauwelijks wordt onderbouwd, echter nog niet de gevolgtrekking dat het rapport niet een verslag (van een deskundige) is. Wel ligt het in de rede dat aan het deskundigenoordeel in het taxatierapport geen gewicht is gehecht bij de heroverweging in de bezwaarfase, zoals de rechtbank ook in dit beroep aan het taxatierapport voorbij zal gaan. Dat is echter niet relevant. Bij de beoordeling of recht bestaat op toekenning van een vergoeding van deskundigenkosten mag namelijk niet de eis worden gesteld dat (het verslag van) de deskundige daadwerkelijk aan een voor eiser gunstige afloop heeft bijgedragen (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1382). 15. Het moet daarom ervoor worden gehouden dat verweerder bij zijn uitspraak op bezwaar ten onrechte niet een vergoeding aan eiser heeft toegekend voor kosten van een deskundige, te weten een taxateur. Bij deze stand van het geding is niet in geschil dat de te vergoeden kosten € 128,26 belopen. Informatievoorziening in de bezwaarfase 16. Verweerder hoefde in de bezwaarfase niet grondstaffels en taxatiekaarten een de gemachtigde van eiser toe te zenden. Een dergelijke verplichting vloeit niet voort uit artikel 6:17 van de Awb, artikel 7:4 van de Awb en/of artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (zie Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, rechtsoverwegingen 5.4.1-5.4.13 en 5.5.1-5.5.18). De beroepsgrond van eiser over de informatievoorziening door verweerder in de bezwaarfase slaagt daarom niet. Waarde van de woning 17. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de woning heeft verweerder in beroep een ‘matrix’ overgelegd. Daaruit volgt dat verweerder tot een waarde van € 630.975 komt door uit te gaan van een waarde per kubieke meter woonruimte van € 555, een waarde per vierkante meter perceel van € 383 en een dakkapel van € 4.000. Ter vergelijking zijn daarnaast de voor [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] gerealiseerde verkoopprijzen herleid tot waarden per kubieke meter woonruimte en waarden per vierkante meter kavel op de peildatum 1 januari 2019. Deze laatste waarden zijn lager dan de waarden waarvan is uitgegaan voor de woning, te weten € 597 tot € 626 per m3 woonruimte en € 384 tot € 404 per m2 kavel. Verweerder erkent dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn. Verder stelt hij dat [adres 2] en [adres 3] na aankoop zijn verbouwd. 18. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen voor de referenties die zijn genoemd in de matrix van verweerder, acht de rechtbank een waarde van de woning op de peildatum van ten minste € 630.000 aannemelijk. De matrix maakt inzichtelijk dat die waarde aan de lage kant ligt in verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen voor de referenties, die qua type, bouwjaar, inhoud, perceelgrootte en ligging goed tot zeer goed met de woning vergelijkbaar zijn. De rechtbank acht aldus voldoende rekening gehouden met de relatief gedateerde staat van de voorzieningen (keuken, badkamer, sanitair) in de woning. Ook de omstandigheid dat de ligging van de referentie [adres 2] iets mooier is dan die van de woning (achter aan het water, maar voor tegenover een appartementencomplex), is van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te komen. Datzelfde geldt voor hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd en ingebracht, zoals het taxatierapport van Brandsen en Oostlander, dat niet wezenlijk meer is dan een bewering over de waarde van de woning (zie hiervoor). 19. De klacht van eiser dat de door verweerder gehanteerde index om de verkoopcijfers van de referentieobjecten naar de peildatum te vertalen niet inzichtelijk is en niet is onderbouwd, kan op zichzelf beschouwd niet tot gegrondverklaring van het beroep leiden. Slechts de voor de woning vastgestelde eindwaarde ligt namelijk ter beoordeling voor. Daar komt bij dat verweerder in het voordeel van eiser van een zeer lage waardestijging uitgegaan (omgerekend minder dan vijf percent op jaarbasis in 2018) en in het geval van de verkoop van [adres 2] , die in oktober 2018 is verkocht, per abuis zelfs van een waardedaling. 20. Evenmin bestaat een zelfstandige verplichting voor verweerder om inzichtelijk te maken hoe een mindere staat van een object zich precies vertaalt in de waarde daarvan of van een deel daarvan. Bijvoorbeeld dat gedateerde voorzieningen meebrengen dat de waarde van de opstal tien percent lager wordt. Ook hier geldt dat het de eindwaarde is die voorligt ter beoordeling. Verzoek vergoeding immateriële schade 21.

22. Het beroep dient gegrond te worden verklaard. Proceskosten 23. Aanleiding bestaat verweerder en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) te veroordelen in de proceskosten van eiser in beroep. Deze kosten, te weten die voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, stelt de rechtbank op grond van het Besluit vast op € 1.518 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1). Zowel verweerder als de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) dient de helft van dit bedrag (€ 759) te vergoeden. Voor de vergoeding van het griffierecht geldt hetzelfde (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2).

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover verweerder daarin het verzoek van eiser tot vergoeding van deskundigenkosten heeft afgewezen; veroordeelt verweerder tot een vergoeding van deskundigenkosten van eiser in verband met de behandeling van het bezwaar tot een bedrag van € 128,26; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar; veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 100; veroordeelt de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 400; gelast verweerder en de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24, en veroordeelt verweerder en de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 759. Deze uitspraak is gedaan door mr. W.J. Blokland, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juli 2022. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.

De grootte wordt in de praktijk bepaald door de oppervlakte van het gebouw (vloeroppervlakte) te vermenigvuldigen met een norm. - George Ten Have noemt in zijn Taxatieleer Vastgoed deel 1 (derde druk, paragraaf 8,2.4., pagina 154) een norm van 2. - De Taxatiewijzer Algemeen van de VNG noemt zelf geen norm. - De Taxatiewijzer Sport van da VNG noemt een norm van 1 tot en met 2,5 (afhankelijk van het aantal bouwlagen). - Ook bij de huurwaarde kapitalisatiemethode wordt een soortgelijke norm van 2 tot 2,5 gehanteerd. In de huidige markt wordt een norm gehanteerd tussen de 0,75 (drie bouwlagen of meer) en 2,00 (één bouwlaag). Het resterende deel van de grondoppervlakte is dan ongebonden grond. Aangezien de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker betreft en deze genoegen zou nemen met een kleiner perceel dan het huidige grotere kadastrale perceel, dient het resterende deel van het perceel gewaardeerd te worden tegen een lagere prijs per vierkante meter. Dit is in overeenstemming met hetgeen de taxatiewijzer VNG hierover voorschrijft. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is een bijzondere vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij objecten die in de commerciële sfeer gebezigd worden dient de gecorrigeerde vervangingswaarde zodanig te worden vastgesteld dat deze gelijk is aan de bedrijfswaarde van de onroerende zaak (onder meer ECLI:NL:GHAMS:2015:5642 en ECLI:NL;HR:2017:443). Bij de bepaling van de bedrijfswaarde van de onroerende zaak dient rekening te worden gehouden met lage of hoge winsten en winstverwachtingen als gevolg van ontwikkelingen in de economische omstandigheden of ontwikkelingen in de betreffende bedrijfstak, Daarnaast moeten ook omstandigheden die de onderneming en daarmee het object zelf betreffen in de waardering worden betrokken. Al deze factoren worden verwerkt in de correctiefactor voor functionele veroudering. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. In de Wet WOZ is deze terminologie nog niet overgenomen en wordt gesproken over de waarde in het economisch verkeer. Met beide begrippen wordt dezelfde waarde bedoeld. Huurwaarde kapitalisatiemethode (marktwaarde) Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer (marktwaarde) van niet-woningen wordt vergeleken met huurcijfers van vergelijkbare panden. Van niet-woningen zoals bijvoorbeeld winkels, kantoren en bedrijfspanden zijn veelal huurprijzen bekend. Door deze huren te analyseren kan een gemiddelde huurwaarde worden berekend voor een bepaald type niet-woning. De huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze factor drukt uit hoeveel maal de jaarhuurwaarde men bij verkoop bereid zou zijn te betalen voor het pand. Bij het bepalen van de factor wordt rekening gehouden met zaken als inflatie, de rentestand, leegstand, de staat van onderhoud, verzekering, belasting en beheerskosten. Discounted cashflow methode (marktwaarde) Deze methode wordt gebruikt bij de waardering van onroerende zaken die slecht met elkaar zijn te vergelijken en waarvan weinig koop- of huurgegevens bestaan, zoals horecaobjecten en recreatieve objecten. Bij deze methode wordt het saldo van de toekomstige inkomsten en uitgaven van een bedrijf berekend, waarbij men in beginsel uitgaat van een periode van 10 tot 20 jaar. Uitgaande van het geldende rendement op staatsleningen wordt vervolgens bekeken welk bedrag men nu zou moeten reserveren, om over twintig jaar het berekende saldo te hebben gespaard. Dat bedrag is dan de waarde die onroerende zaak nu vertegenwoordigt. G. JURISPRUDENTIE Principe van afnemend grensnut In de eindwaarde van het onderhavige object zit de waarde van de ondergrond, het deel van het kadastrale perceel dat toe te bedelen is een het onderhavige object, verdisconteerd. Op het taxatieverslag is door de gemeente niet inzichtelijk gegeven welke waarde aan de grond wordt toegekend. Indien er sprake is van significante verschillen in grondoppervlakte tussen het getaxeerde object en de referentiepanden dient op basis van recente uitspraken van de rechtbank Oost Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2017:1051) een onderbouwde grondstaffel overlegd te worden. Dit principe van afnemend grensnut geldt niet alleen voor de waarde van de grond maar ook voor de waarde van de woning zelf. Indien er sprake is van significante verschillen in grootte tussen het getaxeerde object en de referentiepanden dient op basis van deze uitspraken tevens onderbouwd te worden op welke wijze het principe van het afnemend grensnut is toegepast bij de waardering van het woninggedeelte. Woning met monumentale status Indien de woning een Rijksmonumentale status heeft dient hiermee rekening te worden gehouden. Volgens een uitspraak van gerechtshof ‘s-Gravenhage gaat er een waardedrukkend effect uit van deze status (ECLI:NL:GHSGR:2011:BV2794). Indien de woning een gemeentelijke monumentale status heeft dient hier ook rekening mee te worden gehouden. De onderhoudskosten en frequentie van een monument liggen aanzienlijk hoger dan die van een gemiddelde woning. Een koper zal met deze kosten rekening houden bij de aanschaf van een monumentaal pand, hij zal in verhouding een lager bedrag betalen ter compensatie van de hogere onderhoudskosten. Dat er een waardedrukkend effect uitgaat van een gemeentelijke monumentale status wordt onder meer bevestigd in de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2002:AE5169). Waardedrukkende effecten Bij de waardebepaling dient rekening te houden met alle waardebeïnvloedende gegevens. Conform uitspraak van de Rechtbank Middelburg (ECLI:NL:RBMID:2006:AY9555) dient rekening te worden gehouden met de ligging van het onderhavige object nabij een hoogspanningsmast en dient de waarde van de grond verlaagd te worden met 10%. Conform de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW2985) dient rekening te worden gehouden met de ligging van het onderhavige object nabij een UMTS-mast en dient de waarde verlaagd te worden met 5%. Conform de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4864) dient rekening te worden gehouden met de ligging van het onderhavige object nabij een windturbine en dient de waarde verlaagd te worden met een bedrag dat afhankelijk is van de hemelsbrede afstand van de woning tot de windturbine. Conform de uitspraak van De Hoge Raad (ECLI NL:HR:2001:AD7580) dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van asbest en dient de waardedrukkende invloed te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van de asbesthoudende materialen. Conform de uitspraak van De Hoge Raad (ECLI:NL:GHSGR:2010:BL3741) dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van bodemverontreiniging en dient de waardedrukkende invloed te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper na het best verrichte bodemonderzoek zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van de bodemverontreiniging, waarbij ook rekening worden gehouden met eventuele rompslomp schade, negatief imago en mogelijke tuinaanplanting na de sanering. H. FOTO PRESENTATIE [2 satellietfoto’s met wegen erop ingetekend en drie buiten genomen foto’s] I.