ECLI:NL:GHARL:2025:8454

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.292.933-02 zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 223211 arrest van 16 december 2025 in de zaak van [appellante] die woont in [woonplaats1] hierna: [appellante] advocaat: mr. H.G.M. van Zutphen en 1 [geintimeerde1] 2. [geintimeerde2] die beiden wonen in [woonplaats1] hierna samen: [geintimeerden] advocaat: mr. D.P.M. Buysrogge. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Het hof heeft in het tussenarrest van 15 oktober 2024 de heer [deskundige1] , werkzaam als senior adviseur Bouw & Infra bij Hanselman Groep B.V. te Oosterbeek (hierna: de deskundige), als deskundige benoemd. Het hof heeft de volgende vragen aan deze deskundige gesteld: 1. Kunt u vaststellen dat in de woning op de volgende plaatsen overlast wordt ondervonden als gevolg van vocht: a. op de betonnen plaat in de kruipruimte onder de woning; b. op/in de kalkstenen muren van de fundering van de woning; c. op en/of achter de plinten op de begane grond; d. in de muur in de gang tussen de hal en het toilet? e. op/in de buitenmuur van de bijkeuken (onder de carport). 2) Wat is of zijn de oorzaken van dit vocht? Kunt u vaststellen of het water/het vocht ook al medio 2016 aanwezig was? In hoeverre draagt aan de aanwezigheid van water bij dat de ventilatieroosters op of onder het maaiveld zijn aangebracht? 3) Kunnen de vochtproblemen tijdelijk of blijvend worden verholpen, en zo ja: op welke wijze en tegen welke kosten? 4) Zijn er andere of aanvullende opmerkingen die u van belang acht in verband met de klachten over vochtoverlast? 1.2. Op 11 februari 2025 heeft de deskundige, na voorbereidingen, zijn onderzoek ter plaatse verricht. Beide partijen zijn door de deskundige in de gelegenheid gesteld op de door hem opgestelde conceptrapportage te reageren. Dat hebben zij ook gedaan. Op 26 juni 2025 heeft de deskundige een definitief deskundigenrapport uitgebracht. 1.3. Vervolgens hebben beide partijen een memorie na deskundigenbericht ingediend op respectievelijk 2 september 2025 ( [appellante] ) en 30 september 2025 ( [geintimeerden] ). 2Wat het hof zal beslissen Het hof zal hieronder mede op basis van het verrichte deskundigenonderzoek oordelen dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [geintimeerden] , omdat geen sprake is van gebreken die aan het overeengekomen normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. De vorderingen van [appellante] zijn terecht afgewezen, zodat het hof het eindvonnis zal bekrachtigen. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot dat oordeel komt. 3De toelichting op de beslissing van het hof 3.1. Het hof stelt vast dat partijen geen bezwaren (grieven) hebben gericht tegen de feiten zoals de rechtbank die heeft vastgesteld in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het tussenvonnis van 2 september 2020. Daarom gaat het hof in hoger beroep ook uit van die feiten. Juridisch kader: non-conformiteit 3.2. [appellante] baseert haar vordering primair op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Volgens [appellante] bezat de woning bij de levering namelijk niet de feitelijke eigenschappen die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Volgens [geintimeerden] is dat niet waar en beroept [appellante] zich op gebreken waarvan zij al vóór de koop op de hoogte was, zodat [geintimeerden] daarvoor niet aansprakelijk zijn. i) normaal gebruik 3.3. Op grond van artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Welke eigenschappen de koper op basis van die overeenkomst mocht verwachten, hangt af van alle omstandigheden van het specifieke geval. De wet noemt hierbij in het bijzonder twee gezichtspunten: de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan (artikel 7:17 lid 2 BW). Wat de gebruiksverwachtingen betreft, geeft artikel 7:17 lid 2 tweede zin BW verder aan dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. 3.4. Partijen hebben de in artikel 7:17 BW opgenomen regels verder uitgewerkt in de door hen gesloten koopovereenkomst (model koopovereenkomst zoals vastgesteld door de NVM, model 2014). In artikel 6 hebben zij een risicoregeling afgesproken. Het uitgangspunt daarbij is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken van de woning vanaf de levering voor rekening van [appellante] is (artikel 6.1 van de koopovereenkomst). Op deze regel is een uitzondering gemaakt voor gebreken die een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan (artikel 6.3 van de koopovereenkomst). Die gebreken komen voor rekening van [geintimeerden] tenzij [appellante] die gebreken kende of zij voor haar kenbaar waren. 3.5. [appellante] beroept zich erop dat het verkochte niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn om daarvan een ‘normaal gebruik’ als woonruimte te kunnen maken. [geintimeerden] spreken dat tegen, zodat het hof eerst zal moeten bepalen wat de partijen met die woorden hebben bedoeld. Hierbij geldt dat de artikelen 6.1 en 6.3 van die overeenkomst moeten worden uitgelegd aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Omdat het bij die artikelen gaat om voorgedrukte (standaard)bepalingen waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld, komt het bij deze uitleg aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik aan de gebruikte woorden mochten toekennen. Daarbij dienen deze woorden te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst. Ook de vragenlijst beïnvloedt de verwachtingen die partijen mogen hebben over de eigenschappen van het verkochte. Verder moeten ook alle overige feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen. Bij de vaststelling van wat in dit verband onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan geldt dat volgens gangbaar spraakgebruik daaronder wordt verstaan dat in de woning gewoond zal moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woonhuis in de weg staat, is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken. Het is dus zeker niet zo dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW.

De conclusie in het hoger beroep van [appellante] (het principaal hoger beroep) 3.25. Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten veroordelen in het door haarzelf ingestelde hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de kosten van de deskundige en de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak, ook al worden de nakosten hieronder niet afzonderlijk begroot. Daarnaast zal het hof [appellante] in de kosten van de procedure bij de rechtbank veroordelen. De conclusie in het hoger beroep van [geintimeerden] (het incidenteel hoger beroep) 3.26. Bij het hoger beroep van [geintimeerden] bestaat geen belang. Het hof zal, overeenkomstig vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, een proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep achterwege laten. 3.27. De proceskostenveroordelingen die hieronder worden uitgesproken kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof in principaal en incidenteel hoger beroep: 4.1. bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Almelo van 2 september 2020 en 30 december 2020, behalve de beslissing in dat laatste vonnis over de proceskostenveroordeling (rov. 5.2), die hierbij wordt vernietigd, en opnieuw rechtdoende: 4.2. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerden] tot aan de uitspraak van de rechtbank: € 1.565,00 aan griffierecht; € 12.396,00 aan salaris van de advocaat van [geintimeerden] (4 procespunten x het toepasselijke tarief VII); 4.3. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerden] in principaal hoger beroep: € 1.756,00 aan griffierecht; € 5.516,09 aan kosten voor de deskundige; € 15.858,00 aan salaris van de advocaat van [geintimeerden] (3 procespunten x het toepasselijke tarief VII); 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 4.5. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, M.F.J.N. van Osch en H.E. de Boer, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414. Hof Den Haag 13 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1254. HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870. Zie ook hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3682. Hof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:752, Hof ’s-Hertogenbosch 6 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3091. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.292.933-02 zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 223211 arrest van 16 december 2025 in de zaak van [appellante] die woont in [woonplaats1] hierna: [appellante] advocaat: mr. H.G.M. van Zutphen en 1 [geintimeerde1] 2. [geintimeerde2] die beiden wonen in [woonplaats1] hierna samen: [geintimeerden] advocaat: mr. D.P.M. Buysrogge. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Het hof heeft in het tussenarrest van 15 oktober 2024 de heer [deskundige1] , werkzaam als senior adviseur Bouw & Infra bij Hanselman Groep B.V. te Oosterbeek (hierna: de deskundige), als deskundige benoemd. Het hof heeft de volgende vragen aan deze deskundige gesteld: 1. Kunt u vaststellen dat in de woning op de volgende plaatsen overlast wordt ondervonden als gevolg van vocht: a. op de betonnen plaat in de kruipruimte onder de woning; b. op/in de kalkstenen muren van de fundering van de woning; c. op en/of achter de plinten op de begane grond; d. in de muur in de gang tussen de hal en het toilet? e. op/in de buitenmuur van de bijkeuken (onder de carport). 2) Wat is of zijn de oorzaken van dit vocht? Kunt u vaststellen of het water/het vocht ook al medio 2016 aanwezig was? In hoeverre draagt aan de aanwezigheid van water bij dat de ventilatieroosters op of onder het maaiveld zijn aangebracht? 3) Kunnen de vochtproblemen tijdelijk of blijvend worden verholpen, en zo ja: op welke wijze en tegen welke kosten? 4) Zijn er andere of aanvullende opmerkingen die u van belang acht in verband met de klachten over vochtoverlast? 1.2. Op 11 februari 2025 heeft de deskundige, na voorbereidingen, zijn onderzoek ter plaatse verricht. Beide partijen zijn door de deskundige in de gelegenheid gesteld op de door hem opgestelde conceptrapportage te reageren. Dat hebben zij ook gedaan. Op 26 juni 2025 heeft de deskundige een definitief deskundigenrapport uitgebracht. 1.3. Vervolgens hebben beide partijen een memorie na deskundigenbericht ingediend op respectievelijk 2 september 2025 ( [appellante] ) en 30 september 2025 ( [geintimeerden] ). 2Wat het hof zal beslissen Het hof zal hieronder mede op basis van het verrichte deskundigenonderzoek oordelen dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [geintimeerden] , omdat geen sprake is van gebreken die aan het overeengekomen normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. De vorderingen van [appellante] zijn terecht afgewezen, zodat het hof het eindvonnis zal bekrachtigen. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot dat oordeel komt. 3De toelichting op de beslissing van het hof 3.1. Het hof stelt vast dat partijen geen bezwaren (grieven) hebben gericht tegen de feiten zoals de rechtbank die heeft vastgesteld in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het tussenvonnis van 2 september 2020. Daarom gaat het hof in hoger beroep ook uit van die feiten. Juridisch kader: non-conformiteit 3.2. [appellante] baseert haar vordering primair op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Volgens [appellante] bezat de woning bij de levering namelijk niet de feitelijke eigenschappen die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Volgens [geintimeerden] is dat niet waar en beroept [appellante] zich op gebreken waarvan zij al vóór de koop op de hoogte was, zodat [geintimeerden] daarvoor niet aansprakelijk zijn. i) normaal gebruik 3.3. Op grond van artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Welke eigenschappen de koper op basis van die overeenkomst mocht verwachten, hangt af van alle omstandigheden van het specifieke geval. De wet noemt hierbij in het bijzonder twee gezichtspunten: de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan (artikel 7:17 lid 2 BW). Wat de gebruiksverwachtingen betreft, geeft artikel 7:17 lid 2 tweede zin BW verder aan dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. 3.4. Partijen hebben de in artikel 7:17 BW opgenomen regels verder uitgewerkt in de door hen gesloten koopovereenkomst (model koopovereenkomst zoals vastgesteld door de NVM, model 2014). In artikel 6 hebben zij een risicoregeling afgesproken. Het uitgangspunt daarbij is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken van de woning vanaf de levering voor rekening van [appellante] is (artikel 6.1 van de koopovereenkomst). Op deze regel is een uitzondering gemaakt voor gebreken die een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan (artikel 6.3 van de koopovereenkomst). Die gebreken komen voor rekening van [geintimeerden] tenzij [appellante] die gebreken kende of zij voor haar kenbaar waren. 3.5. [appellante] beroept zich erop dat het verkochte niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn om daarvan een ‘normaal gebruik’ als woonruimte te kunnen maken. [geintimeerden] spreken dat tegen, zodat het hof eerst zal moeten bepalen wat de partijen met die woorden hebben bedoeld. Hierbij geldt dat de artikelen 6.1 en 6.3 van die overeenkomst moeten worden uitgelegd aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Omdat het bij die artikelen gaat om voorgedrukte (standaard)bepalingen waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld, komt het bij deze uitleg aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik aan de gebruikte woorden mochten toekennen. Daarbij dienen deze woorden te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst. Ook de vragenlijst beïnvloedt de verwachtingen die partijen mogen hebben over de eigenschappen van het verkochte. Verder moeten ook alle overige feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen. Bij de vaststelling van wat in dit verband onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan geldt dat volgens gangbaar spraakgebruik daaronder wordt verstaan dat in de woning gewoond zal moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woonhuis in de weg staat, is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken. Het is dus zeker niet zo dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW.

De conclusie in het hoger beroep van [appellante] (het principaal hoger beroep) 3.25. Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten veroordelen in het door haarzelf ingestelde hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de kosten van de deskundige en de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak, ook al worden de nakosten hieronder niet afzonderlijk begroot. Daarnaast zal het hof [appellante] in de kosten van de procedure bij de rechtbank veroordelen. De conclusie in het hoger beroep van [geintimeerden] (het incidenteel hoger beroep) 3.26. Bij het hoger beroep van [geintimeerden] bestaat geen belang. Het hof zal, overeenkomstig vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, een proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep achterwege laten. 3.27. De proceskostenveroordelingen die hieronder worden uitgesproken kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof in principaal en incidenteel hoger beroep: 4.1. bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Almelo van 2 september 2020 en 30 december 2020, behalve de beslissing in dat laatste vonnis over de proceskostenveroordeling (rov. 5.2), die hierbij wordt vernietigd, en opnieuw rechtdoende: 4.2. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerden] tot aan de uitspraak van de rechtbank: € 1.565,00 aan griffierecht; € 12.396,00 aan salaris van de advocaat van [geintimeerden] (4 procespunten x het toepasselijke tarief VII); 4.3. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerden] in principaal hoger beroep: € 1.756,00 aan griffierecht; € 5.516,09 aan kosten voor de deskundige; € 15.858,00 aan salaris van de advocaat van [geintimeerden] (3 procespunten x het toepasselijke tarief VII); 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 4.5. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, M.F.J.N. van Osch en H.E. de Boer, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414. Hof Den Haag 13 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1254. HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870. Zie ook hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3682. Hof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:752, Hof ’s-Hertogenbosch 6 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3091. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.292.933-02 zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 223211 arrest van 16 december 2025 in de zaak van [appellante] die woont in [woonplaats1] hierna: [appellante] advocaat: mr. H.G.M. van Zutphen en 1 [geintimeerde1] 2. [geintimeerde2] die beiden wonen in [woonplaats1] hierna samen: [geintimeerden] advocaat: mr. D.P.M. Buysrogge. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Het hof heeft in het tussenarrest van 15 oktober 2024 de heer [deskundige1] , werkzaam als senior adviseur Bouw & Infra bij Hanselman Groep B.V. te Oosterbeek (hierna: de deskundige), als deskundige benoemd. Het hof heeft de volgende vragen aan deze deskundige gesteld: 1. Kunt u vaststellen dat in de woning op de volgende plaatsen overlast wordt ondervonden als gevolg van vocht: a. op de betonnen plaat in de kruipruimte onder de woning; b. op/in de kalkstenen muren van de fundering van de woning; c. op en/of achter de plinten op de begane grond; d. in de muur in de gang tussen de hal en het toilet? e. op/in de buitenmuur van de bijkeuken (onder de carport). 2) Wat is of zijn de oorzaken van dit vocht? Kunt u vaststellen of het water/het vocht ook al medio 2016 aanwezig was? In hoeverre draagt aan de aanwezigheid van water bij dat de ventilatieroosters op of onder het maaiveld zijn aangebracht? 3) Kunnen de vochtproblemen tijdelijk of blijvend worden verholpen, en zo ja: op welke wijze en tegen welke kosten? 4) Zijn er andere of aanvullende opmerkingen die u van belang acht in verband met de klachten over vochtoverlast? 1.2. Op 11 februari 2025 heeft de deskundige, na voorbereidingen, zijn onderzoek ter plaatse verricht. Beide partijen zijn door de deskundige in de gelegenheid gesteld op de door hem opgestelde conceptrapportage te reageren. Dat hebben zij ook gedaan. Op 26 juni 2025 heeft de deskundige een definitief deskundigenrapport uitgebracht. 1.3. Vervolgens hebben beide partijen een memorie na deskundigenbericht ingediend op respectievelijk 2 september 2025 ( [appellante] ) en 30 september 2025 ( [geintimeerden] ). 2Wat het hof zal beslissen Het hof zal hieronder mede op basis van het verrichte deskundigenonderzoek oordelen dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [geintimeerden] , omdat geen sprake is van gebreken die aan het overeengekomen normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. De vorderingen van [appellante] zijn terecht afgewezen, zodat het hof het eindvonnis zal bekrachtigen. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot dat oordeel komt. 3De toelichting op de beslissing van het hof 3.1. Het hof stelt vast dat partijen geen bezwaren (grieven) hebben gericht tegen de feiten zoals de rechtbank die heeft vastgesteld in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het tussenvonnis van 2 september 2020. Daarom gaat het hof in hoger beroep ook uit van die feiten. Juridisch kader: non-conformiteit 3.2. [appellante] baseert haar vordering primair op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Volgens [appellante] bezat de woning bij de levering namelijk niet de feitelijke eigenschappen die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Volgens [geintimeerden] is dat niet waar en beroept [appellante] zich op gebreken waarvan zij al vóór de koop op de hoogte was, zodat [geintimeerden] daarvoor niet aansprakelijk zijn. i) normaal gebruik 3.3. Op grond van artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Welke eigenschappen de koper op basis van die overeenkomst mocht verwachten, hangt af van alle omstandigheden van het specifieke geval. De wet noemt hierbij in het bijzonder twee gezichtspunten: de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan (artikel 7:17 lid 2 BW). Wat de gebruiksverwachtingen betreft, geeft artikel 7:17 lid 2 tweede zin BW verder aan dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. 3.4. Partijen hebben de in artikel 7:17 BW opgenomen regels verder uitgewerkt in de door hen gesloten koopovereenkomst (model koopovereenkomst zoals vastgesteld door de NVM, model 2014). In artikel 6 hebben zij een risicoregeling afgesproken. Het uitgangspunt daarbij is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken van de woning vanaf de levering voor rekening van [appellante] is (artikel 6.1 van de koopovereenkomst). Op deze regel is een uitzondering gemaakt voor gebreken die een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan (artikel 6.3 van de koopovereenkomst). Die gebreken komen voor rekening van [geintimeerden] tenzij [appellante] die gebreken kende of zij voor haar kenbaar waren. 3.5. [appellante] beroept zich erop dat het verkochte niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn om daarvan een ‘normaal gebruik’ als woonruimte te kunnen maken. [geintimeerden] spreken dat tegen, zodat het hof eerst zal moeten bepalen wat de partijen met die woorden hebben bedoeld. Hierbij geldt dat de artikelen 6.1 en 6.3 van die overeenkomst moeten worden uitgelegd aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Omdat het bij die artikelen gaat om voorgedrukte (standaard)bepalingen waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld, komt het bij deze uitleg aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik aan de gebruikte woorden mochten toekennen. Daarbij dienen deze woorden te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst. Ook de vragenlijst beïnvloedt de verwachtingen die partijen mogen hebben over de eigenschappen van het verkochte. Verder moeten ook alle overige feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen. Bij de vaststelling van wat in dit verband onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan geldt dat volgens gangbaar spraakgebruik daaronder wordt verstaan dat in de woning gewoond zal moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woonhuis in de weg staat, is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken. Het is dus zeker niet zo dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW.

De conclusie in het hoger beroep van [appellante] (het principaal hoger beroep) 3.25. Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten veroordelen in het door haarzelf ingestelde hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de kosten van de deskundige en de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak, ook al worden de nakosten hieronder niet afzonderlijk begroot. Daarnaast zal het hof [appellante] in de kosten van de procedure bij de rechtbank veroordelen. De conclusie in het hoger beroep van [geintimeerden] (het incidenteel hoger beroep) 3.26. Bij het hoger beroep van [geintimeerden] bestaat geen belang. Het hof zal, overeenkomstig vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, een proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep achterwege laten. 3.27. De proceskostenveroordelingen die hieronder worden uitgesproken kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof in principaal en incidenteel hoger beroep: 4.1. bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Almelo van 2 september 2020 en 30 december 2020, behalve de beslissing in dat laatste vonnis over de proceskostenveroordeling (rov. 5.2), die hierbij wordt vernietigd, en opnieuw rechtdoende: 4.2. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerden] tot aan de uitspraak van de rechtbank: € 1.565,00 aan griffierecht; € 12.396,00 aan salaris van de advocaat van [geintimeerden] (4 procespunten x het toepasselijke tarief VII); 4.3. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerden] in principaal hoger beroep: € 1.756,00 aan griffierecht; € 5.516,09 aan kosten voor de deskundige; € 15.858,00 aan salaris van de advocaat van [geintimeerden] (3 procespunten x het toepasselijke tarief VII); 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 4.5. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, M.F.J.N. van Osch en H.E. de Boer, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414. Hof Den Haag 13 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1254. HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870. Zie ook hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3682. Hof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:752, Hof ’s-Hertogenbosch 6 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3091. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.292.933-02 zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 223211 arrest van 16 december 2025 in de zaak van [appellante] die woont in [woonplaats1] hierna: [appellante] advocaat: mr. H.G.M. van Zutphen en 1 [geintimeerde1] 2. [geintimeerde2] die beiden wonen in [woonplaats1] hierna samen: [geintimeerden] advocaat: mr. D.P.M. Buysrogge. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Het hof heeft in het tussenarrest van 15 oktober 2024 de heer [deskundige1] , werkzaam als senior adviseur Bouw & Infra bij Hanselman Groep B.V. te Oosterbeek (hierna: de deskundige), als deskundige benoemd. Het hof heeft de volgende vragen aan deze deskundige gesteld: 1. Kunt u vaststellen dat in de woning op de volgende plaatsen overlast wordt ondervonden als gevolg van vocht: a. op de betonnen plaat in de kruipruimte onder de woning; b. op/in de kalkstenen muren van de fundering van de woning; c. op en/of achter de plinten op de begane grond; d. in de muur in de gang tussen de hal en het toilet? e. op/in de buitenmuur van de bijkeuken (onder de carport). 2) Wat is of zijn de oorzaken van dit vocht? Kunt u vaststellen of het water/het vocht ook al medio 2016 aanwezig was? In hoeverre draagt aan de aanwezigheid van water bij dat de ventilatieroosters op of onder het maaiveld zijn aangebracht? 3) Kunnen de vochtproblemen tijdelijk of blijvend worden verholpen, en zo ja: op welke wijze en tegen welke kosten? 4) Zijn er andere of aanvullende opmerkingen die u van belang acht in verband met de klachten over vochtoverlast? 1.2. Op 11 februari 2025 heeft de deskundige, na voorbereidingen, zijn onderzoek ter plaatse verricht. Beide partijen zijn door de deskundige in de gelegenheid gesteld op de door hem opgestelde conceptrapportage te reageren. Dat hebben zij ook gedaan. Op 26 juni 2025 heeft de deskundige een definitief deskundigenrapport uitgebracht. 1.3. Vervolgens hebben beide partijen een memorie na deskundigenbericht ingediend op respectievelijk 2 september 2025 ( [appellante] ) en 30 september 2025 ( [geintimeerden] ). 2Wat het hof zal beslissen Het hof zal hieronder mede op basis van het verrichte deskundigenonderzoek oordelen dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [geintimeerden] , omdat geen sprake is van gebreken die aan het overeengekomen normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. De vorderingen van [appellante] zijn terecht afgewezen, zodat het hof het eindvonnis zal bekrachtigen. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot dat oordeel komt. 3De toelichting op de beslissing van het hof 3.1. Het hof stelt vast dat partijen geen bezwaren (grieven) hebben gericht tegen de feiten zoals de rechtbank die heeft vastgesteld in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het tussenvonnis van 2 september 2020. Daarom gaat het hof in hoger beroep ook uit van die feiten. Juridisch kader: non-conformiteit 3.2. [appellante] baseert haar vordering primair op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Volgens [appellante] bezat de woning bij de levering namelijk niet de feitelijke eigenschappen die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Volgens [geintimeerden] is dat niet waar en beroept [appellante] zich op gebreken waarvan zij al vóór de koop op de hoogte was, zodat [geintimeerden] daarvoor niet aansprakelijk zijn. i) normaal gebruik 3.3. Op grond van artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Welke eigenschappen de koper op basis van die overeenkomst mocht verwachten, hangt af van alle omstandigheden van het specifieke geval. De wet noemt hierbij in het bijzonder twee gezichtspunten: de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan (artikel 7:17 lid 2 BW). Wat de gebruiksverwachtingen betreft, geeft artikel 7:17 lid 2 tweede zin BW verder aan dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. 3.4. Partijen hebben de in artikel 7:17 BW opgenomen regels verder uitgewerkt in de door hen gesloten koopovereenkomst (model koopovereenkomst zoals vastgesteld door de NVM, model 2014). In artikel 6 hebben zij een risicoregeling afgesproken. Het uitgangspunt daarbij is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken van de woning vanaf de levering voor rekening van [appellante] is (artikel 6.1 van de koopovereenkomst). Op deze regel is een uitzondering gemaakt voor gebreken die een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan (artikel 6.3 van de koopovereenkomst). Die gebreken komen voor rekening van [geintimeerden] tenzij [appellante] die gebreken kende of zij voor haar kenbaar waren. 3.5. [appellante] beroept zich erop dat het verkochte niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn om daarvan een ‘normaal gebruik’ als woonruimte te kunnen maken. [geintimeerden] spreken dat tegen, zodat het hof eerst zal moeten bepalen wat de partijen met die woorden hebben bedoeld. Hierbij geldt dat de artikelen 6.1 en 6.3 van die overeenkomst moeten worden uitgelegd aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Omdat het bij die artikelen gaat om voorgedrukte (standaard)bepalingen waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld, komt het bij deze uitleg aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik aan de gebruikte woorden mochten toekennen. Daarbij dienen deze woorden te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst. Ook de vragenlijst beïnvloedt de verwachtingen die partijen mogen hebben over de eigenschappen van het verkochte. Verder moeten ook alle overige feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen. Bij de vaststelling van wat in dit verband onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan geldt dat volgens gangbaar spraakgebruik daaronder wordt verstaan dat in de woning gewoond zal moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woonhuis in de weg staat, is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken. Het is dus zeker niet zo dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW.

De conclusie in het hoger beroep van [appellante] (het principaal hoger beroep) 3.25. Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten veroordelen in het door haarzelf ingestelde hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de kosten van de deskundige en de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak, ook al worden de nakosten hieronder niet afzonderlijk begroot. Daarnaast zal het hof [appellante] in de kosten van de procedure bij de rechtbank veroordelen. De conclusie in het hoger beroep van [geintimeerden] (het incidenteel hoger beroep) 3.26. Bij het hoger beroep van [geintimeerden] bestaat geen belang. Het hof zal, overeenkomstig vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, een proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep achterwege laten. 3.27. De proceskostenveroordelingen die hieronder worden uitgesproken kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof in principaal en incidenteel hoger beroep: 4.1. bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Almelo van 2 september 2020 en 30 december 2020, behalve de beslissing in dat laatste vonnis over de proceskostenveroordeling (rov. 5.2), die hierbij wordt vernietigd, en opnieuw rechtdoende: 4.2. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerden] tot aan de uitspraak van de rechtbank: € 1.565,00 aan griffierecht; € 12.396,00 aan salaris van de advocaat van [geintimeerden] (4 procespunten x het toepasselijke tarief VII); 4.3. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerden] in principaal hoger beroep: € 1.756,00 aan griffierecht; € 5.516,09 aan kosten voor de deskundige; € 15.858,00 aan salaris van de advocaat van [geintimeerden] (3 procespunten x het toepasselijke tarief VII); 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 4.5. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, M.F.J.N. van Osch en H.E. de Boer, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414. Hof Den Haag 13 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1254. HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870. Zie ook hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3682. Hof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:752, Hof ’s-Hertogenbosch 6 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3091. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de staat, leeftijd en prijs van de woning, rekening moeten houden met de noodzaak direct werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. ii) mededelingsplicht en onderzoeksplicht 3.6. Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten spelen ook de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan een rol. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en heeft een mededelingsplicht als hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik niet geschikt is. De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten. Dat is de onderzoeksplicht van de koper. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat daarop geen beroep kan worden gedaan als het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel als de verkoper op de hoogte was van ontbrekende eigenschappen, terwijl de verkoper wist of moest begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper over het ontbreken van die eigenschappen te informeren. In die gevallen heeft de verkoper een mededelingsplicht. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is sprake van een tekortkoming. Hier komt bij dat de koper in de regel mag afgaan op mededelingen van de verkoper en dat van de verkoper mag worden verwacht dat hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijke eigenschappen mist die voor een normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging élke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er reden zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek mocht verwachten. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte wanneer de verkoper naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had. iii) ingevulde vragenlijst 3.7. Mededelingen in de vorm van een vragenlijst kunnen niet als garantie worden aangemerkt. De vragenlijst beoogt vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. Die mededelingsplicht strekt in beginsel niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem omtrent gebreken aan de woning bekend is. Als de verkoper op de informatielijst invult dat een bepaald gebrek niet aanwezig is, betekent het daarom nog niet zonder meer dat hij ook instaat voor de afwezigheid van het gebrek als hij daarvan niets wist. De vragenlijst bewijst wel welke mededelingen de verkoper omtrent de woning heeft gedaan en is ook van betekenis voor de beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten. 3.8. In dit geval zijn door [geintimeerden] specifieke mededelingen gedaan door middel van de antwoorden op de vragenlijst die aan [appellante] ter hand is gesteld. De gegeven antwoorden zijn van invloed op de verwachtingen die [appellante] van de woning mocht hebben, maar gaan niet zover dat [geintimeerden] instaan voor de afwezigheid van een gebrek als is ingevuld dat een bepaald gebrek niet aanwezig is en dat [appellante] daar dus geen onderzoek naar had hoeven doen. 3.9. Uit het voorgaande volgt dat van een tekortkoming van [geintimeerden] sprake zal zijn als [appellante] aantoont dat ten tijde van de levering sprake was van gebreken die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis én (i) die gebreken geen zichtbare gebreken zijn waarvan de aansprakelijkheid door de koopovereenkomst wordt uitgesloten, (ii) zij niet kenbaar waren voor [appellante] , dan wel (iii) op zichzelf wel kenbaar waren, maar [geintimeerden] tekortgeschoten zijn in hun mededelingsplichten. Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, ligt het steeds op háár weg om het hiervoor genoemde te stellen en te onderbouwen. Het hof is van oordeel dat van een tekortkoming geen sprake is. Hierna zal het hof toelichten dat het ten aanzien van elk van de door [appellante] gestelde gebreken gelet op de tegenspraak door [geintimeerden] steeds aan een voldoende onderbouwing op een of meer van deze onderdelen ontbreekt. De gestelde gebreken 3.10. [appellante] stelt dat de woning verschillende gebreken heeft waarvoor [geintimeerden] aansprakelijk zijn. Zij noemt in hoger beroep 1) het water in de kruipruimte en de daaraan gerelateerde vochtproblematiek, en 2) scheurvorming in de gevel, de slechte wandcontactdozen en schakelaars, slecht hang- en sluitwerk, gebroken nokpannen, de slechte zijwangen van de dakkapellen en gebrekkig tegelwerk in de badkamer. 1) Het water in de kruipruimte en de daaraan gerelateerde vochtproblematiek 3.11. [appellante] stelt dat er water in de kruipruimte staat. Volgens [appellante] trekt het water in de kruipruimte door de muren heen de woning in en heeft zij om die reden last van een (te) vochtig huis, wat niet goed is voor haar gezondheid. [appellante] stelt dat [geintimeerden] hierover onjuiste mededelingen heeft gedaan in de vragenlijst, waardoor zij is misleid. 3.12. Tussen partijen staat niet ter discussie dat inderdaad water in de kruipruimte staat. Ook uit de rapporten van diverse ingeschakelde deskundigen blijkt dat water in de kruipruimte is aangetroffen. Omdat tot aan de procedure in hoger beroep geen eenduidig antwoord kon worden gegeven op de vraag wat de oorzaak was van het water in de kruipruimte alsmede de gevolgen daarvan, heeft het hof de deskundige benoemd om daar onderzoek naar te doen. 3.13. In verband met dat deskundigenonderzoek is het procesdossier, waaronder ook de andere deskundigenrapporten, ter bestudering aan de deskundige ter beschikking gesteld. De deskundige heeft de kruipruimte en de benedenverdieping van de woning onderzocht. Ook heeft hij onderzoek gedaan naar de buitengevels. Naast het onderzoek dat de deskundige zelf heeft verricht, heeft hij zich laten informeren door externe partijen. De in dat kader door de deskundige ontvangen ‘Notitie Wateroverlast [adres1] januari 2025’ en de ‘Rapportage Lekdetectie van 11 februari 2025’ zijn als bijlage A en B bij het deskundigenrapport van 26 juni 2025 gevoegd. 3.14. Het rapport van de deskundige is logisch, consistent en overtuigend. [appellante] en [geintimeerden] hebben de inhoud van het deskundigenrapport – wat betreft de door de deskundige vastgestelde oorza(a)k(en) van het water in de kruipruimte – niet betwist. Ook het hof gaat daarvan uit. Het hof neemt de inhoud van het deskundigenbericht over en maakt de conclusies tot de zijne. 3.15. Volgens de deskundige gelden er geen technische eisen die grondwater in de kruipruimte van de verkochte woning verbieden. De deskundige heeft vastgesteld dat ten tijde van zijn onderzoek op 11 februari 2025 110 mm water op de funderingsplaat in de kruipruimte stond en dat er sprake is van optrekkend vocht in de kalkstenen muren van de fundering.

De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de staat, leeftijd en prijs van de woning, rekening moeten houden met de noodzaak direct werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. ii) mededelingsplicht en onderzoeksplicht 3.6. Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten spelen ook de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan een rol. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en heeft een mededelingsplicht als hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik niet geschikt is. De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten. Dat is de onderzoeksplicht van de koper. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat daarop geen beroep kan worden gedaan als het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel als de verkoper op de hoogte was van ontbrekende eigenschappen, terwijl de verkoper wist of moest begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper over het ontbreken van die eigenschappen te informeren. In die gevallen heeft de verkoper een mededelingsplicht. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is sprake van een tekortkoming. Hier komt bij dat de koper in de regel mag afgaan op mededelingen van de verkoper en dat van de verkoper mag worden verwacht dat hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijke eigenschappen mist die voor een normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging élke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er reden zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek mocht verwachten. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte wanneer de verkoper naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had. iii) ingevulde vragenlijst 3.7. Mededelingen in de vorm van een vragenlijst kunnen niet als garantie worden aangemerkt. De vragenlijst beoogt vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. Die mededelingsplicht strekt in beginsel niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem omtrent gebreken aan de woning bekend is. Als de verkoper op de informatielijst invult dat een bepaald gebrek niet aanwezig is, betekent het daarom nog niet zonder meer dat hij ook instaat voor de afwezigheid van het gebrek als hij daarvan niets wist. De vragenlijst bewijst wel welke mededelingen de verkoper omtrent de woning heeft gedaan en is ook van betekenis voor de beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten. 3.8. In dit geval zijn door [geintimeerden] specifieke mededelingen gedaan door middel van de antwoorden op de vragenlijst die aan [appellante] ter hand is gesteld. De gegeven antwoorden zijn van invloed op de verwachtingen die [appellante] van de woning mocht hebben, maar gaan niet zover dat [geintimeerden] instaan voor de afwezigheid van een gebrek als is ingevuld dat een bepaald gebrek niet aanwezig is en dat [appellante] daar dus geen onderzoek naar had hoeven doen. 3.9. Uit het voorgaande volgt dat van een tekortkoming van [geintimeerden] sprake zal zijn als [appellante] aantoont dat ten tijde van de levering sprake was van gebreken die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis én (i) die gebreken geen zichtbare gebreken zijn waarvan de aansprakelijkheid door de koopovereenkomst wordt uitgesloten, (ii) zij niet kenbaar waren voor [appellante] , dan wel (iii) op zichzelf wel kenbaar waren, maar [geintimeerden] tekortgeschoten zijn in hun mededelingsplichten. Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, ligt het steeds op háár weg om het hiervoor genoemde te stellen en te onderbouwen. Het hof is van oordeel dat van een tekortkoming geen sprake is. Hierna zal het hof toelichten dat het ten aanzien van elk van de door [appellante] gestelde gebreken gelet op de tegenspraak door [geintimeerden] steeds aan een voldoende onderbouwing op een of meer van deze onderdelen ontbreekt. De gestelde gebreken 3.10. [appellante] stelt dat de woning verschillende gebreken heeft waarvoor [geintimeerden] aansprakelijk zijn. Zij noemt in hoger beroep 1) het water in de kruipruimte en de daaraan gerelateerde vochtproblematiek, en 2) scheurvorming in de gevel, de slechte wandcontactdozen en schakelaars, slecht hang- en sluitwerk, gebroken nokpannen, de slechte zijwangen van de dakkapellen en gebrekkig tegelwerk in de badkamer. 1) Het water in de kruipruimte en de daaraan gerelateerde vochtproblematiek 3.11. [appellante] stelt dat er water in de kruipruimte staat. Volgens [appellante] trekt het water in de kruipruimte door de muren heen de woning in en heeft zij om die reden last van een (te) vochtig huis, wat niet goed is voor haar gezondheid. [appellante] stelt dat [geintimeerden] hierover onjuiste mededelingen heeft gedaan in de vragenlijst, waardoor zij is misleid. 3.12. Tussen partijen staat niet ter discussie dat inderdaad water in de kruipruimte staat. Ook uit de rapporten van diverse ingeschakelde deskundigen blijkt dat water in de kruipruimte is aangetroffen. Omdat tot aan de procedure in hoger beroep geen eenduidig antwoord kon worden gegeven op de vraag wat de oorzaak was van het water in de kruipruimte alsmede de gevolgen daarvan, heeft het hof de deskundige benoemd om daar onderzoek naar te doen. 3.13. In verband met dat deskundigenonderzoek is het procesdossier, waaronder ook de andere deskundigenrapporten, ter bestudering aan de deskundige ter beschikking gesteld. De deskundige heeft de kruipruimte en de benedenverdieping van de woning onderzocht. Ook heeft hij onderzoek gedaan naar de buitengevels. Naast het onderzoek dat de deskundige zelf heeft verricht, heeft hij zich laten informeren door externe partijen. De in dat kader door de deskundige ontvangen ‘Notitie Wateroverlast [adres1] januari 2025’ en de ‘Rapportage Lekdetectie van 11 februari 2025’ zijn als bijlage A en B bij het deskundigenrapport van 26 juni 2025 gevoegd. 3.14. Het rapport van de deskundige is logisch, consistent en overtuigend. [appellante] en [geintimeerden] hebben de inhoud van het deskundigenrapport – wat betreft de door de deskundige vastgestelde oorza(a)k(en) van het water in de kruipruimte – niet betwist. Ook het hof gaat daarvan uit. Het hof neemt de inhoud van het deskundigenbericht over en maakt de conclusies tot de zijne. 3.15. Volgens de deskundige gelden er geen technische eisen die grondwater in de kruipruimte van de verkochte woning verbieden. De deskundige heeft vastgesteld dat ten tijde van zijn onderzoek op 11 februari 2025 110 mm water op de funderingsplaat in de kruipruimte stond en dat er sprake is van optrekkend vocht in de kalkstenen muren van de fundering.

De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de staat, leeftijd en prijs van de woning, rekening moeten houden met de noodzaak direct werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. ii) mededelingsplicht en onderzoeksplicht 3.6. Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten spelen ook de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan een rol. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en heeft een mededelingsplicht als hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik niet geschikt is. De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten. Dat is de onderzoeksplicht van de koper. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat daarop geen beroep kan worden gedaan als het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel als de verkoper op de hoogte was van ontbrekende eigenschappen, terwijl de verkoper wist of moest begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper over het ontbreken van die eigenschappen te informeren. In die gevallen heeft de verkoper een mededelingsplicht. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is sprake van een tekortkoming. Hier komt bij dat de koper in de regel mag afgaan op mededelingen van de verkoper en dat van de verkoper mag worden verwacht dat hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijke eigenschappen mist die voor een normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging élke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er reden zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek mocht verwachten. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte wanneer de verkoper naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had. iii) ingevulde vragenlijst 3.7. Mededelingen in de vorm van een vragenlijst kunnen niet als garantie worden aangemerkt. De vragenlijst beoogt vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. Die mededelingsplicht strekt in beginsel niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem omtrent gebreken aan de woning bekend is. Als de verkoper op de informatielijst invult dat een bepaald gebrek niet aanwezig is, betekent het daarom nog niet zonder meer dat hij ook instaat voor de afwezigheid van het gebrek als hij daarvan niets wist. De vragenlijst bewijst wel welke mededelingen de verkoper omtrent de woning heeft gedaan en is ook van betekenis voor de beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten. 3.8. In dit geval zijn door [geintimeerden] specifieke mededelingen gedaan door middel van de antwoorden op de vragenlijst die aan [appellante] ter hand is gesteld. De gegeven antwoorden zijn van invloed op de verwachtingen die [appellante] van de woning mocht hebben, maar gaan niet zover dat [geintimeerden] instaan voor de afwezigheid van een gebrek als is ingevuld dat een bepaald gebrek niet aanwezig is en dat [appellante] daar dus geen onderzoek naar had hoeven doen. 3.9. Uit het voorgaande volgt dat van een tekortkoming van [geintimeerden] sprake zal zijn als [appellante] aantoont dat ten tijde van de levering sprake was van gebreken die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis én (i) die gebreken geen zichtbare gebreken zijn waarvan de aansprakelijkheid door de koopovereenkomst wordt uitgesloten, (ii) zij niet kenbaar waren voor [appellante] , dan wel (iii) op zichzelf wel kenbaar waren, maar [geintimeerden] tekortgeschoten zijn in hun mededelingsplichten. Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, ligt het steeds op háár weg om het hiervoor genoemde te stellen en te onderbouwen. Het hof is van oordeel dat van een tekortkoming geen sprake is. Hierna zal het hof toelichten dat het ten aanzien van elk van de door [appellante] gestelde gebreken gelet op de tegenspraak door [geintimeerden] steeds aan een voldoende onderbouwing op een of meer van deze onderdelen ontbreekt. De gestelde gebreken 3.10. [appellante] stelt dat de woning verschillende gebreken heeft waarvoor [geintimeerden] aansprakelijk zijn. Zij noemt in hoger beroep 1) het water in de kruipruimte en de daaraan gerelateerde vochtproblematiek, en 2) scheurvorming in de gevel, de slechte wandcontactdozen en schakelaars, slecht hang- en sluitwerk, gebroken nokpannen, de slechte zijwangen van de dakkapellen en gebrekkig tegelwerk in de badkamer. 1) Het water in de kruipruimte en de daaraan gerelateerde vochtproblematiek 3.11. [appellante] stelt dat er water in de kruipruimte staat. Volgens [appellante] trekt het water in de kruipruimte door de muren heen de woning in en heeft zij om die reden last van een (te) vochtig huis, wat niet goed is voor haar gezondheid. [appellante] stelt dat [geintimeerden] hierover onjuiste mededelingen heeft gedaan in de vragenlijst, waardoor zij is misleid. 3.12. Tussen partijen staat niet ter discussie dat inderdaad water in de kruipruimte staat. Ook uit de rapporten van diverse ingeschakelde deskundigen blijkt dat water in de kruipruimte is aangetroffen. Omdat tot aan de procedure in hoger beroep geen eenduidig antwoord kon worden gegeven op de vraag wat de oorzaak was van het water in de kruipruimte alsmede de gevolgen daarvan, heeft het hof de deskundige benoemd om daar onderzoek naar te doen. 3.13. In verband met dat deskundigenonderzoek is het procesdossier, waaronder ook de andere deskundigenrapporten, ter bestudering aan de deskundige ter beschikking gesteld. De deskundige heeft de kruipruimte en de benedenverdieping van de woning onderzocht. Ook heeft hij onderzoek gedaan naar de buitengevels. Naast het onderzoek dat de deskundige zelf heeft verricht, heeft hij zich laten informeren door externe partijen. De in dat kader door de deskundige ontvangen ‘Notitie Wateroverlast [adres1] januari 2025’ en de ‘Rapportage Lekdetectie van 11 februari 2025’ zijn als bijlage A en B bij het deskundigenrapport van 26 juni 2025 gevoegd. 3.14. Het rapport van de deskundige is logisch, consistent en overtuigend. [appellante] en [geintimeerden] hebben de inhoud van het deskundigenrapport – wat betreft de door de deskundige vastgestelde oorza(a)k(en) van het water in de kruipruimte – niet betwist. Ook het hof gaat daarvan uit. Het hof neemt de inhoud van het deskundigenbericht over en maakt de conclusies tot de zijne. 3.15. Volgens de deskundige gelden er geen technische eisen die grondwater in de kruipruimte van de verkochte woning verbieden. De deskundige heeft vastgesteld dat ten tijde van zijn onderzoek op 11 februari 2025 110 mm water op de funderingsplaat in de kruipruimte stond en dat er sprake is van optrekkend vocht in de kalkstenen muren van de fundering.

De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de staat, leeftijd en prijs van de woning, rekening moeten houden met de noodzaak direct werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. ii) mededelingsplicht en onderzoeksplicht 3.6. Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten spelen ook de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan een rol. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en heeft een mededelingsplicht als hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik niet geschikt is. De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten. Dat is de onderzoeksplicht van de koper. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat daarop geen beroep kan worden gedaan als het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel als de verkoper op de hoogte was van ontbrekende eigenschappen, terwijl de verkoper wist of moest begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper over het ontbreken van die eigenschappen te informeren. In die gevallen heeft de verkoper een mededelingsplicht. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is sprake van een tekortkoming. Hier komt bij dat de koper in de regel mag afgaan op mededelingen van de verkoper en dat van de verkoper mag worden verwacht dat hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijke eigenschappen mist die voor een normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging élke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er reden zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek mocht verwachten. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte wanneer de verkoper naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had. iii) ingevulde vragenlijst 3.7. Mededelingen in de vorm van een vragenlijst kunnen niet als garantie worden aangemerkt. De vragenlijst beoogt vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. Die mededelingsplicht strekt in beginsel niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem omtrent gebreken aan de woning bekend is. Als de verkoper op de informatielijst invult dat een bepaald gebrek niet aanwezig is, betekent het daarom nog niet zonder meer dat hij ook instaat voor de afwezigheid van het gebrek als hij daarvan niets wist. De vragenlijst bewijst wel welke mededelingen de verkoper omtrent de woning heeft gedaan en is ook van betekenis voor de beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten. 3.8. In dit geval zijn door [geintimeerden] specifieke mededelingen gedaan door middel van de antwoorden op de vragenlijst die aan [appellante] ter hand is gesteld. De gegeven antwoorden zijn van invloed op de verwachtingen die [appellante] van de woning mocht hebben, maar gaan niet zover dat [geintimeerden] instaan voor de afwezigheid van een gebrek als is ingevuld dat een bepaald gebrek niet aanwezig is en dat [appellante] daar dus geen onderzoek naar had hoeven doen. 3.9. Uit het voorgaande volgt dat van een tekortkoming van [geintimeerden] sprake zal zijn als [appellante] aantoont dat ten tijde van de levering sprake was van gebreken die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis én (i) die gebreken geen zichtbare gebreken zijn waarvan de aansprakelijkheid door de koopovereenkomst wordt uitgesloten, (ii) zij niet kenbaar waren voor [appellante] , dan wel (iii) op zichzelf wel kenbaar waren, maar [geintimeerden] tekortgeschoten zijn in hun mededelingsplichten. Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, ligt het steeds op háár weg om het hiervoor genoemde te stellen en te onderbouwen. Het hof is van oordeel dat van een tekortkoming geen sprake is. Hierna zal het hof toelichten dat het ten aanzien van elk van de door [appellante] gestelde gebreken gelet op de tegenspraak door [geintimeerden] steeds aan een voldoende onderbouwing op een of meer van deze onderdelen ontbreekt. De gestelde gebreken 3.10. [appellante] stelt dat de woning verschillende gebreken heeft waarvoor [geintimeerden] aansprakelijk zijn. Zij noemt in hoger beroep 1) het water in de kruipruimte en de daaraan gerelateerde vochtproblematiek, en 2) scheurvorming in de gevel, de slechte wandcontactdozen en schakelaars, slecht hang- en sluitwerk, gebroken nokpannen, de slechte zijwangen van de dakkapellen en gebrekkig tegelwerk in de badkamer. 1) Het water in de kruipruimte en de daaraan gerelateerde vochtproblematiek 3.11. [appellante] stelt dat er water in de kruipruimte staat. Volgens [appellante] trekt het water in de kruipruimte door de muren heen de woning in en heeft zij om die reden last van een (te) vochtig huis, wat niet goed is voor haar gezondheid. [appellante] stelt dat [geintimeerden] hierover onjuiste mededelingen heeft gedaan in de vragenlijst, waardoor zij is misleid. 3.12. Tussen partijen staat niet ter discussie dat inderdaad water in de kruipruimte staat. Ook uit de rapporten van diverse ingeschakelde deskundigen blijkt dat water in de kruipruimte is aangetroffen. Omdat tot aan de procedure in hoger beroep geen eenduidig antwoord kon worden gegeven op de vraag wat de oorzaak was van het water in de kruipruimte alsmede de gevolgen daarvan, heeft het hof de deskundige benoemd om daar onderzoek naar te doen. 3.13. In verband met dat deskundigenonderzoek is het procesdossier, waaronder ook de andere deskundigenrapporten, ter bestudering aan de deskundige ter beschikking gesteld. De deskundige heeft de kruipruimte en de benedenverdieping van de woning onderzocht. Ook heeft hij onderzoek gedaan naar de buitengevels. Naast het onderzoek dat de deskundige zelf heeft verricht, heeft hij zich laten informeren door externe partijen. De in dat kader door de deskundige ontvangen ‘Notitie Wateroverlast [adres1] januari 2025’ en de ‘Rapportage Lekdetectie van 11 februari 2025’ zijn als bijlage A en B bij het deskundigenrapport van 26 juni 2025 gevoegd. 3.14. Het rapport van de deskundige is logisch, consistent en overtuigend. [appellante] en [geintimeerden] hebben de inhoud van het deskundigenrapport – wat betreft de door de deskundige vastgestelde oorza(a)k(en) van het water in de kruipruimte – niet betwist. Ook het hof gaat daarvan uit. Het hof neemt de inhoud van het deskundigenbericht over en maakt de conclusies tot de zijne. 3.15. Volgens de deskundige gelden er geen technische eisen die grondwater in de kruipruimte van de verkochte woning verbieden. De deskundige heeft vastgesteld dat ten tijde van zijn onderzoek op 11 februari 2025 110 mm water op de funderingsplaat in de kruipruimte stond en dat er sprake is van optrekkend vocht in de kalkstenen muren van de fundering.

De deskundige concludeert dat het vocht echter niet omhoog in de woning kan trekken, doordat sprake is van een betonnen strook ter hoogte van de begane grondvloer. Dat is in overeenstemming met de constatering van de deskundige dat nergens op de benedenverdieping te hoge vochtpercentages zijn gemeten. [appellante] heft deze bevindingen niet betwist. [appellante] heeft nog wel aangevoerd dat de vochtmetingen zo gunstig waren, omdat zij haar woning zo goed ventileert. Dat de noodzaak om de woning te ventileren een wezenlijke inbreuk maakt op het woongenot heeft zij echter niet gesteld, zodat deze bewering haar niet kan helpen. Bovendien wijst de deskundige erop dat vochtige lucht de woning kan instromen doordat er een stuk van het luik naar de kruipruimte is afgebroken. Dat dit niet het geval was ten tijde van de koop, dan wel niet zichtbaar was, is door [appellante] niet aangevoerd. Het hof gaat er – met de deskundige – van uit dat het water in de kruipruimte niet kan leiden tot de door [appellante] gestelde (maar niet door de deskundige aangetoonde) vochtproblematiek in de woning. Volgens de deskundige is de hoofdoorzaak van het water in de kruipruimte de lokaal aanwezige normale grondwaterstand en is het mogelijk dat er op de plekken waar de ventilatieroosters onder het maaiveld zijn geplaatst beperkt water de kruipruimte in stroomt. Naar alle waarschijnlijkheid was in 2016 ook water in de kruipruimte aanwezig. Voor zover [appellante] klaagt over geuroverlast, heeft de deskundige haar aangeraden het hierboven al genoemde luik te vervangen. De deskundige heeft verder geconstateerd dat de aansluiting van de ventilatiekokers naar de kruipruimte het momenteel mogelijk maakt dat vochtige lucht in de luchtspouw kan komen wat condensatie kan veroorzaken. De deskundige heeft enkele adviezen gegeven voor het verbeteren van de onder het maaiveld geplaatste ventilatieroosters en de ventilatiekokers. 3.16. Het hof stelt vast dat de deskundige de door [appellante] gestelde vochtproblematiek in de woning niet heeft aangetroffen. Water in de kruipruimte is volgens de deskundige technisch gezien geen gebrek en van het door [appellante] gestelde vochtprobleem dat daar het gevolg van zou zijn, is geen sprake. Dat betekent dat van een gebrek niet is gebleken en dat [geintimeerden] met betrekking tot de gestelde vocht- en geuroverlast niet tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst. Van vocht- en/of geuroverlast die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst blijkt niet. 3.17. Dat [appellante] van mening is dat de deskundige haar geen goede adviezen heeft gegeven over het aanpakken van het water in de kruipruimte en het verbeteren van de ventilatie en dat zij de door de deskundige voorgestelde oplossingen (en motivering daarvan) in twijfel trekt, is niet relevant. Ongetwijfeld zullen ook andere oplossingen mogelijk zijn, zoals wellicht de oplossingen die [appellante] zelf heeft aangedragen. Maar doordat geen sprake is van een gebrek, bestaat ook geen noodzaak om dat ‘gebrek’ op te lossen. Om die reden zal het hof niet ingaan op de door de deskundige beschreven oplossingen, en zich beperken tot de vaststelling dat de deskundige vindt dat de door hem beschreven oplossingen adequate oplossingen zijn en deze daarom in zijn rapport heeft opgenomen. 2) Overige gebreken 3.18. [appellante] stelt dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat de andere gebreken die zij heeft genoemd (de scheur in de gevel, de slechte wandcontactdozen en schakelaars, gebroken nokpannen, de slechte ‘zijwangen’ van de dakkapellen en gebrekkig tegelwerk in de badkamer) niet tot ontbinding van de koopovereenkomst kunnen leiden. [appellante] heeft echter met betrekking tot geen van de gestelde gebreken onderbouwd hoe deze gebreken het normaal gebruik van haar woning in de weg staan. Gelet op het bepaalde in artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst zijn dit geen gebreken waarvoor [geintimeerden] aansprakelijk zijn en die de (gehele of partiële) ontbinding van de koopovereenkomst kunnen rechtvaardigen. De vraag of deze gebreken kenbaar waren voor [appellante] , of kenbaar hadden kunnen zijn voor haar op het moment van de levering van de woning, evenals de vraag wat het kost om deze gebreken te herstellen, kunnen om die reden onbesproken blijven. Aanvullende afspraken? 3.19. Zoals in rov. 3.4 overwogen, zijn partijen in de koopovereenkomst een risicoregeling overeengekomen. Het is mogelijk dat partijen in aanvulling op die risicoverdeling (op een later moment) andersluidende of aanvullende afspraken maken. Volgens [appellante] is daarvan sprake. [appellante] heeft aangevoerd dat partijen bij de eindinspectie, vlak voor de levering van de woning, aanvullende afspraken hebben gemaakt, in het bijzonder over de geconstateerde vochtproblematiek. [geintimeerden] erkennen dat partijen afspraken hebben gemaakt. Zo is met betrekking tot de kruipruimte voorgesteld dat deze door [appellante] zou worden leeggepompt (wat ook is gebeurd) en hebben partijen onderzocht waar de vochtplekken op de muren vandaan kwamen. [geintimeerden] hebben uitgebreid onderbouwd dat vochtschade was ontstaan ten gevolge van een lekkage door een probleem met de warmtepomp en dat dat probleem inmiddels is verholpen. [geintimeerden] hebben toegelicht dat hun verzekeraar in het kader van de ontstane schade een bedrag aan [appellante] heeft uitgekeerd. [appellante] heeft dat niet ontkend, maar stelt dat [geintimeerden] zich daarnaast hebben verplicht om alle gebreken in de woning weg te nemen, iets dat [geintimeerden] ontkennen. Zij heeft haar stelling verder niet onderbouwd. Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat [geintimeerden] zich zouden hebben verplicht om alle gebreken, dus ook gebreken die zich in de toekomst zouden openbaren en die volgens de regeling van de artikelen 6.1 en 6.3 van de overeenkomst voor rekening van [appellante] kwamen op te lossen. [geintimeerden] zijn daarom niet gehouden op grond van aanvullende afspraken zorg te dragen voor het verhelpen van de door [appellante] gestelde gebreken. De door [appellante] gevorderde nakoming door [geintimeerden] kan dan ook niet worden toegewezen. Overige vorderingen van [appellante] 3.20. Doordat geen van de door [appellante] gestelde gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staan kan [appellante] niet overgaan tot gehele of partiële ontbinding van de koopovereenkomst. Daarom zal het hof ook de overige vorderingen van [appellante] (zoals de contractuele boete en schadevergoeding) afwijzen. Vergoeding voor expertisekosten 3.21. De deskundige heeft een bedrag van € 11.032,18 in rekening gebracht in verband met loon en schadeloosstelling. Bij begrotingsbeschikking van 5 augustus 2025 heeft het hof die kosten verrekend met het door partijen betaalde voorschot. Beide partijen hebben de helft van het deskundigenonderzoek betaald. Omdat [appellante] in deze procedure ongelijk krijgt, dient zij de kosten van het deskundigenonderzoek te dragen. Het hof zal haar veroordelen tot betaling van het gedeelte van de kosten die [geintimeerden] (zijnde: € 5.516,09) hebben voorgeschoten. 3.22. [appellante] heeft aangevoerd (grief 7) dat de kosten van het onderzoek dat door Wareco is uitgevoerd voor rekening van [geintimeerden] moeten worden gebracht. Omdat [appellante] in hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld en [geintimeerden] niet aansprakelijk zijn acht het hof deze vordering ongegrond. Bewijs 3.23. [appellante] heeft aangeboden de schade die zij heeft geleden door de aanwezigheid van de door haar gestelde gebreken te bewijzen.

De deskundige concludeert dat het vocht echter niet omhoog in de woning kan trekken, doordat sprake is van een betonnen strook ter hoogte van de begane grondvloer. Dat is in overeenstemming met de constatering van de deskundige dat nergens op de benedenverdieping te hoge vochtpercentages zijn gemeten. [appellante] heft deze bevindingen niet betwist. [appellante] heeft nog wel aangevoerd dat de vochtmetingen zo gunstig waren, omdat zij haar woning zo goed ventileert. Dat de noodzaak om de woning te ventileren een wezenlijke inbreuk maakt op het woongenot heeft zij echter niet gesteld, zodat deze bewering haar niet kan helpen. Bovendien wijst de deskundige erop dat vochtige lucht de woning kan instromen doordat er een stuk van het luik naar de kruipruimte is afgebroken. Dat dit niet het geval was ten tijde van de koop, dan wel niet zichtbaar was, is door [appellante] niet aangevoerd. Het hof gaat er – met de deskundige – van uit dat het water in de kruipruimte niet kan leiden tot de door [appellante] gestelde (maar niet door de deskundige aangetoonde) vochtproblematiek in de woning. Volgens de deskundige is de hoofdoorzaak van het water in de kruipruimte de lokaal aanwezige normale grondwaterstand en is het mogelijk dat er op de plekken waar de ventilatieroosters onder het maaiveld zijn geplaatst beperkt water de kruipruimte in stroomt. Naar alle waarschijnlijkheid was in 2016 ook water in de kruipruimte aanwezig. Voor zover [appellante] klaagt over geuroverlast, heeft de deskundige haar aangeraden het hierboven al genoemde luik te vervangen. De deskundige heeft verder geconstateerd dat de aansluiting van de ventilatiekokers naar de kruipruimte het momenteel mogelijk maakt dat vochtige lucht in de luchtspouw kan komen wat condensatie kan veroorzaken. De deskundige heeft enkele adviezen gegeven voor het verbeteren van de onder het maaiveld geplaatste ventilatieroosters en de ventilatiekokers. 3.16. Het hof stelt vast dat de deskundige de door [appellante] gestelde vochtproblematiek in de woning niet heeft aangetroffen. Water in de kruipruimte is volgens de deskundige technisch gezien geen gebrek en van het door [appellante] gestelde vochtprobleem dat daar het gevolg van zou zijn, is geen sprake. Dat betekent dat van een gebrek niet is gebleken en dat [geintimeerden] met betrekking tot de gestelde vocht- en geuroverlast niet tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst. Van vocht- en/of geuroverlast die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst blijkt niet. 3.17. Dat [appellante] van mening is dat de deskundige haar geen goede adviezen heeft gegeven over het aanpakken van het water in de kruipruimte en het verbeteren van de ventilatie en dat zij de door de deskundige voorgestelde oplossingen (en motivering daarvan) in twijfel trekt, is niet relevant. Ongetwijfeld zullen ook andere oplossingen mogelijk zijn, zoals wellicht de oplossingen die [appellante] zelf heeft aangedragen. Maar doordat geen sprake is van een gebrek, bestaat ook geen noodzaak om dat ‘gebrek’ op te lossen. Om die reden zal het hof niet ingaan op de door de deskundige beschreven oplossingen, en zich beperken tot de vaststelling dat de deskundige vindt dat de door hem beschreven oplossingen adequate oplossingen zijn en deze daarom in zijn rapport heeft opgenomen. 2) Overige gebreken 3.18. [appellante] stelt dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat de andere gebreken die zij heeft genoemd (de scheur in de gevel, de slechte wandcontactdozen en schakelaars, gebroken nokpannen, de slechte ‘zijwangen’ van de dakkapellen en gebrekkig tegelwerk in de badkamer) niet tot ontbinding van de koopovereenkomst kunnen leiden. [appellante] heeft echter met betrekking tot geen van de gestelde gebreken onderbouwd hoe deze gebreken het normaal gebruik van haar woning in de weg staan. Gelet op het bepaalde in artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst zijn dit geen gebreken waarvoor [geintimeerden] aansprakelijk zijn en die de (gehele of partiële) ontbinding van de koopovereenkomst kunnen rechtvaardigen. De vraag of deze gebreken kenbaar waren voor [appellante] , of kenbaar hadden kunnen zijn voor haar op het moment van de levering van de woning, evenals de vraag wat het kost om deze gebreken te herstellen, kunnen om die reden onbesproken blijven. Aanvullende afspraken? 3.19. Zoals in rov. 3.4 overwogen, zijn partijen in de koopovereenkomst een risicoregeling overeengekomen. Het is mogelijk dat partijen in aanvulling op die risicoverdeling (op een later moment) andersluidende of aanvullende afspraken maken. Volgens [appellante] is daarvan sprake. [appellante] heeft aangevoerd dat partijen bij de eindinspectie, vlak voor de levering van de woning, aanvullende afspraken hebben gemaakt, in het bijzonder over de geconstateerde vochtproblematiek. [geintimeerden] erkennen dat partijen afspraken hebben gemaakt. Zo is met betrekking tot de kruipruimte voorgesteld dat deze door [appellante] zou worden leeggepompt (wat ook is gebeurd) en hebben partijen onderzocht waar de vochtplekken op de muren vandaan kwamen. [geintimeerden] hebben uitgebreid onderbouwd dat vochtschade was ontstaan ten gevolge van een lekkage door een probleem met de warmtepomp en dat dat probleem inmiddels is verholpen. [geintimeerden] hebben toegelicht dat hun verzekeraar in het kader van de ontstane schade een bedrag aan [appellante] heeft uitgekeerd. [appellante] heeft dat niet ontkend, maar stelt dat [geintimeerden] zich daarnaast hebben verplicht om alle gebreken in de woning weg te nemen, iets dat [geintimeerden] ontkennen. Zij heeft haar stelling verder niet onderbouwd. Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat [geintimeerden] zich zouden hebben verplicht om alle gebreken, dus ook gebreken die zich in de toekomst zouden openbaren en die volgens de regeling van de artikelen 6.1 en 6.3 van de overeenkomst voor rekening van [appellante] kwamen op te lossen. [geintimeerden] zijn daarom niet gehouden op grond van aanvullende afspraken zorg te dragen voor het verhelpen van de door [appellante] gestelde gebreken. De door [appellante] gevorderde nakoming door [geintimeerden] kan dan ook niet worden toegewezen. Overige vorderingen van [appellante] 3.20. Doordat geen van de door [appellante] gestelde gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staan kan [appellante] niet overgaan tot gehele of partiële ontbinding van de koopovereenkomst. Daarom zal het hof ook de overige vorderingen van [appellante] (zoals de contractuele boete en schadevergoeding) afwijzen. Vergoeding voor expertisekosten 3.21. De deskundige heeft een bedrag van € 11.032,18 in rekening gebracht in verband met loon en schadeloosstelling. Bij begrotingsbeschikking van 5 augustus 2025 heeft het hof die kosten verrekend met het door partijen betaalde voorschot. Beide partijen hebben de helft van het deskundigenonderzoek betaald. Omdat [appellante] in deze procedure ongelijk krijgt, dient zij de kosten van het deskundigenonderzoek te dragen. Het hof zal haar veroordelen tot betaling van het gedeelte van de kosten die [geintimeerden] (zijnde: € 5.516,09) hebben voorgeschoten. 3.22. [appellante] heeft aangevoerd (grief 7) dat de kosten van het onderzoek dat door Wareco is uitgevoerd voor rekening van [geintimeerden] moeten worden gebracht. Omdat [appellante] in hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld en [geintimeerden] niet aansprakelijk zijn acht het hof deze vordering ongegrond. Bewijs 3.23. [appellante] heeft aangeboden de schade die zij heeft geleden door de aanwezigheid van de door haar gestelde gebreken te bewijzen.

De deskundige concludeert dat het vocht echter niet omhoog in de woning kan trekken, doordat sprake is van een betonnen strook ter hoogte van de begane grondvloer. Dat is in overeenstemming met de constatering van de deskundige dat nergens op de benedenverdieping te hoge vochtpercentages zijn gemeten. [appellante] heft deze bevindingen niet betwist. [appellante] heeft nog wel aangevoerd dat de vochtmetingen zo gunstig waren, omdat zij haar woning zo goed ventileert. Dat de noodzaak om de woning te ventileren een wezenlijke inbreuk maakt op het woongenot heeft zij echter niet gesteld, zodat deze bewering haar niet kan helpen. Bovendien wijst de deskundige erop dat vochtige lucht de woning kan instromen doordat er een stuk van het luik naar de kruipruimte is afgebroken. Dat dit niet het geval was ten tijde van de koop, dan wel niet zichtbaar was, is door [appellante] niet aangevoerd. Het hof gaat er – met de deskundige – van uit dat het water in de kruipruimte niet kan leiden tot de door [appellante] gestelde (maar niet door de deskundige aangetoonde) vochtproblematiek in de woning. Volgens de deskundige is de hoofdoorzaak van het water in de kruipruimte de lokaal aanwezige normale grondwaterstand en is het mogelijk dat er op de plekken waar de ventilatieroosters onder het maaiveld zijn geplaatst beperkt water de kruipruimte in stroomt. Naar alle waarschijnlijkheid was in 2016 ook water in de kruipruimte aanwezig. Voor zover [appellante] klaagt over geuroverlast, heeft de deskundige haar aangeraden het hierboven al genoemde luik te vervangen. De deskundige heeft verder geconstateerd dat de aansluiting van de ventilatiekokers naar de kruipruimte het momenteel mogelijk maakt dat vochtige lucht in de luchtspouw kan komen wat condensatie kan veroorzaken. De deskundige heeft enkele adviezen gegeven voor het verbeteren van de onder het maaiveld geplaatste ventilatieroosters en de ventilatiekokers. 3.16. Het hof stelt vast dat de deskundige de door [appellante] gestelde vochtproblematiek in de woning niet heeft aangetroffen. Water in de kruipruimte is volgens de deskundige technisch gezien geen gebrek en van het door [appellante] gestelde vochtprobleem dat daar het gevolg van zou zijn, is geen sprake. Dat betekent dat van een gebrek niet is gebleken en dat [geintimeerden] met betrekking tot de gestelde vocht- en geuroverlast niet tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst. Van vocht- en/of geuroverlast die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst blijkt niet. 3.17. Dat [appellante] van mening is dat de deskundige haar geen goede adviezen heeft gegeven over het aanpakken van het water in de kruipruimte en het verbeteren van de ventilatie en dat zij de door de deskundige voorgestelde oplossingen (en motivering daarvan) in twijfel trekt, is niet relevant. Ongetwijfeld zullen ook andere oplossingen mogelijk zijn, zoals wellicht de oplossingen die [appellante] zelf heeft aangedragen. Maar doordat geen sprake is van een gebrek, bestaat ook geen noodzaak om dat ‘gebrek’ op te lossen. Om die reden zal het hof niet ingaan op de door de deskundige beschreven oplossingen, en zich beperken tot de vaststelling dat de deskundige vindt dat de door hem beschreven oplossingen adequate oplossingen zijn en deze daarom in zijn rapport heeft opgenomen. 2) Overige gebreken 3.18. [appellante] stelt dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat de andere gebreken die zij heeft genoemd (de scheur in de gevel, de slechte wandcontactdozen en schakelaars, gebroken nokpannen, de slechte ‘zijwangen’ van de dakkapellen en gebrekkig tegelwerk in de badkamer) niet tot ontbinding van de koopovereenkomst kunnen leiden. [appellante] heeft echter met betrekking tot geen van de gestelde gebreken onderbouwd hoe deze gebreken het normaal gebruik van haar woning in de weg staan. Gelet op het bepaalde in artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst zijn dit geen gebreken waarvoor [geintimeerden] aansprakelijk zijn en die de (gehele of partiële) ontbinding van de koopovereenkomst kunnen rechtvaardigen. De vraag of deze gebreken kenbaar waren voor [appellante] , of kenbaar hadden kunnen zijn voor haar op het moment van de levering van de woning, evenals de vraag wat het kost om deze gebreken te herstellen, kunnen om die reden onbesproken blijven. Aanvullende afspraken? 3.19. Zoals in rov. 3.4 overwogen, zijn partijen in de koopovereenkomst een risicoregeling overeengekomen. Het is mogelijk dat partijen in aanvulling op die risicoverdeling (op een later moment) andersluidende of aanvullende afspraken maken. Volgens [appellante] is daarvan sprake. [appellante] heeft aangevoerd dat partijen bij de eindinspectie, vlak voor de levering van de woning, aanvullende afspraken hebben gemaakt, in het bijzonder over de geconstateerde vochtproblematiek. [geintimeerden] erkennen dat partijen afspraken hebben gemaakt. Zo is met betrekking tot de kruipruimte voorgesteld dat deze door [appellante] zou worden leeggepompt (wat ook is gebeurd) en hebben partijen onderzocht waar de vochtplekken op de muren vandaan kwamen. [geintimeerden] hebben uitgebreid onderbouwd dat vochtschade was ontstaan ten gevolge van een lekkage door een probleem met de warmtepomp en dat dat probleem inmiddels is verholpen. [geintimeerden] hebben toegelicht dat hun verzekeraar in het kader van de ontstane schade een bedrag aan [appellante] heeft uitgekeerd. [appellante] heeft dat niet ontkend, maar stelt dat [geintimeerden] zich daarnaast hebben verplicht om alle gebreken in de woning weg te nemen, iets dat [geintimeerden] ontkennen. Zij heeft haar stelling verder niet onderbouwd. Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat [geintimeerden] zich zouden hebben verplicht om alle gebreken, dus ook gebreken die zich in de toekomst zouden openbaren en die volgens de regeling van de artikelen 6.1 en 6.3 van de overeenkomst voor rekening van [appellante] kwamen op te lossen. [geintimeerden] zijn daarom niet gehouden op grond van aanvullende afspraken zorg te dragen voor het verhelpen van de door [appellante] gestelde gebreken. De door [appellante] gevorderde nakoming door [geintimeerden] kan dan ook niet worden toegewezen. Overige vorderingen van [appellante] 3.20. Doordat geen van de door [appellante] gestelde gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staan kan [appellante] niet overgaan tot gehele of partiële ontbinding van de koopovereenkomst. Daarom zal het hof ook de overige vorderingen van [appellante] (zoals de contractuele boete en schadevergoeding) afwijzen. Vergoeding voor expertisekosten 3.21. De deskundige heeft een bedrag van € 11.032,18 in rekening gebracht in verband met loon en schadeloosstelling. Bij begrotingsbeschikking van 5 augustus 2025 heeft het hof die kosten verrekend met het door partijen betaalde voorschot. Beide partijen hebben de helft van het deskundigenonderzoek betaald. Omdat [appellante] in deze procedure ongelijk krijgt, dient zij de kosten van het deskundigenonderzoek te dragen. Het hof zal haar veroordelen tot betaling van het gedeelte van de kosten die [geintimeerden] (zijnde: € 5.516,09) hebben voorgeschoten. 3.22. [appellante] heeft aangevoerd (grief 7) dat de kosten van het onderzoek dat door Wareco is uitgevoerd voor rekening van [geintimeerden] moeten worden gebracht. Omdat [appellante] in hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld en [geintimeerden] niet aansprakelijk zijn acht het hof deze vordering ongegrond. Bewijs 3.23. [appellante] heeft aangeboden de schade die zij heeft geleden door de aanwezigheid van de door haar gestelde gebreken te bewijzen.

De deskundige concludeert dat het vocht echter niet omhoog in de woning kan trekken, doordat sprake is van een betonnen strook ter hoogte van de begane grondvloer. Dat is in overeenstemming met de constatering van de deskundige dat nergens op de benedenverdieping te hoge vochtpercentages zijn gemeten. [appellante] heft deze bevindingen niet betwist. [appellante] heeft nog wel aangevoerd dat de vochtmetingen zo gunstig waren, omdat zij haar woning zo goed ventileert. Dat de noodzaak om de woning te ventileren een wezenlijke inbreuk maakt op het woongenot heeft zij echter niet gesteld, zodat deze bewering haar niet kan helpen. Bovendien wijst de deskundige erop dat vochtige lucht de woning kan instromen doordat er een stuk van het luik naar de kruipruimte is afgebroken. Dat dit niet het geval was ten tijde van de koop, dan wel niet zichtbaar was, is door [appellante] niet aangevoerd. Het hof gaat er – met de deskundige – van uit dat het water in de kruipruimte niet kan leiden tot de door [appellante] gestelde (maar niet door de deskundige aangetoonde) vochtproblematiek in de woning. Volgens de deskundige is de hoofdoorzaak van het water in de kruipruimte de lokaal aanwezige normale grondwaterstand en is het mogelijk dat er op de plekken waar de ventilatieroosters onder het maaiveld zijn geplaatst beperkt water de kruipruimte in stroomt. Naar alle waarschijnlijkheid was in 2016 ook water in de kruipruimte aanwezig. Voor zover [appellante] klaagt over geuroverlast, heeft de deskundige haar aangeraden het hierboven al genoemde luik te vervangen. De deskundige heeft verder geconstateerd dat de aansluiting van de ventilatiekokers naar de kruipruimte het momenteel mogelijk maakt dat vochtige lucht in de luchtspouw kan komen wat condensatie kan veroorzaken. De deskundige heeft enkele adviezen gegeven voor het verbeteren van de onder het maaiveld geplaatste ventilatieroosters en de ventilatiekokers. 3.16. Het hof stelt vast dat de deskundige de door [appellante] gestelde vochtproblematiek in de woning niet heeft aangetroffen. Water in de kruipruimte is volgens de deskundige technisch gezien geen gebrek en van het door [appellante] gestelde vochtprobleem dat daar het gevolg van zou zijn, is geen sprake. Dat betekent dat van een gebrek niet is gebleken en dat [geintimeerden] met betrekking tot de gestelde vocht- en geuroverlast niet tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst. Van vocht- en/of geuroverlast die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst blijkt niet. 3.17. Dat [appellante] van mening is dat de deskundige haar geen goede adviezen heeft gegeven over het aanpakken van het water in de kruipruimte en het verbeteren van de ventilatie en dat zij de door de deskundige voorgestelde oplossingen (en motivering daarvan) in twijfel trekt, is niet relevant. Ongetwijfeld zullen ook andere oplossingen mogelijk zijn, zoals wellicht de oplossingen die [appellante] zelf heeft aangedragen. Maar doordat geen sprake is van een gebrek, bestaat ook geen noodzaak om dat ‘gebrek’ op te lossen. Om die reden zal het hof niet ingaan op de door de deskundige beschreven oplossingen, en zich beperken tot de vaststelling dat de deskundige vindt dat de door hem beschreven oplossingen adequate oplossingen zijn en deze daarom in zijn rapport heeft opgenomen. 2) Overige gebreken 3.18. [appellante] stelt dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat de andere gebreken die zij heeft genoemd (de scheur in de gevel, de slechte wandcontactdozen en schakelaars, gebroken nokpannen, de slechte ‘zijwangen’ van de dakkapellen en gebrekkig tegelwerk in de badkamer) niet tot ontbinding van de koopovereenkomst kunnen leiden. [appellante] heeft echter met betrekking tot geen van de gestelde gebreken onderbouwd hoe deze gebreken het normaal gebruik van haar woning in de weg staan. Gelet op het bepaalde in artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst zijn dit geen gebreken waarvoor [geintimeerden] aansprakelijk zijn en die de (gehele of partiële) ontbinding van de koopovereenkomst kunnen rechtvaardigen. De vraag of deze gebreken kenbaar waren voor [appellante] , of kenbaar hadden kunnen zijn voor haar op het moment van de levering van de woning, evenals de vraag wat het kost om deze gebreken te herstellen, kunnen om die reden onbesproken blijven. Aanvullende afspraken? 3.19. Zoals in rov. 3.4 overwogen, zijn partijen in de koopovereenkomst een risicoregeling overeengekomen. Het is mogelijk dat partijen in aanvulling op die risicoverdeling (op een later moment) andersluidende of aanvullende afspraken maken. Volgens [appellante] is daarvan sprake. [appellante] heeft aangevoerd dat partijen bij de eindinspectie, vlak voor de levering van de woning, aanvullende afspraken hebben gemaakt, in het bijzonder over de geconstateerde vochtproblematiek. [geintimeerden] erkennen dat partijen afspraken hebben gemaakt. Zo is met betrekking tot de kruipruimte voorgesteld dat deze door [appellante] zou worden leeggepompt (wat ook is gebeurd) en hebben partijen onderzocht waar de vochtplekken op de muren vandaan kwamen. [geintimeerden] hebben uitgebreid onderbouwd dat vochtschade was ontstaan ten gevolge van een lekkage door een probleem met de warmtepomp en dat dat probleem inmiddels is verholpen. [geintimeerden] hebben toegelicht dat hun verzekeraar in het kader van de ontstane schade een bedrag aan [appellante] heeft uitgekeerd. [appellante] heeft dat niet ontkend, maar stelt dat [geintimeerden] zich daarnaast hebben verplicht om alle gebreken in de woning weg te nemen, iets dat [geintimeerden] ontkennen. Zij heeft haar stelling verder niet onderbouwd. Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat [geintimeerden] zich zouden hebben verplicht om alle gebreken, dus ook gebreken die zich in de toekomst zouden openbaren en die volgens de regeling van de artikelen 6.1 en 6.3 van de overeenkomst voor rekening van [appellante] kwamen op te lossen. [geintimeerden] zijn daarom niet gehouden op grond van aanvullende afspraken zorg te dragen voor het verhelpen van de door [appellante] gestelde gebreken. De door [appellante] gevorderde nakoming door [geintimeerden] kan dan ook niet worden toegewezen. Overige vorderingen van [appellante] 3.20. Doordat geen van de door [appellante] gestelde gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staan kan [appellante] niet overgaan tot gehele of partiële ontbinding van de koopovereenkomst. Daarom zal het hof ook de overige vorderingen van [appellante] (zoals de contractuele boete en schadevergoeding) afwijzen. Vergoeding voor expertisekosten 3.21. De deskundige heeft een bedrag van € 11.032,18 in rekening gebracht in verband met loon en schadeloosstelling. Bij begrotingsbeschikking van 5 augustus 2025 heeft het hof die kosten verrekend met het door partijen betaalde voorschot. Beide partijen hebben de helft van het deskundigenonderzoek betaald. Omdat [appellante] in deze procedure ongelijk krijgt, dient zij de kosten van het deskundigenonderzoek te dragen. Het hof zal haar veroordelen tot betaling van het gedeelte van de kosten die [geintimeerden] (zijnde: € 5.516,09) hebben voorgeschoten. 3.22. [appellante] heeft aangevoerd (grief 7) dat de kosten van het onderzoek dat door Wareco is uitgevoerd voor rekening van [geintimeerden] moeten worden gebracht. Omdat [appellante] in hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld en [geintimeerden] niet aansprakelijk zijn acht het hof deze vordering ongegrond. Bewijs 3.23. [appellante] heeft aangeboden de schade die zij heeft geleden door de aanwezigheid van de door haar gestelde gebreken te bewijzen.