ECLI:NL:GHARL:2025:1925

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof: 200.331.719 (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 10065666) arrest van 1 april 2025 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie, hierna: [de huurder] advocaat: mr. F. Hoff tegen 1 [geïntimeerde1] 2. [geïntimeerde2] 3. [geïntimeerde3] die wonen in [woonplaats2] en bij de kantonrechter optraden als eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna: [de verhuurders] advocaat: mr. D.F. Briedé. 1Kern van de zaak en uitkomst 1.1. [de huurder] huurde van [de verhuurders] een woning in [woonplaats1] . Hij heeft herhaaldelijk bij [de verhuurders] geklaagd over allerlei gebreken, maar die werden volgens [de huurder] niet (goed) opgelost. Daarom heeft hij de betaling van de huur opgeschort en vindt [de huurder] dat hij sowieso minder huur hoeft te betalen. [de verhuurders] vinden vanwege de opgelopen huurachterstand dat [de huurder] uit de woning moet. Er is onderling afgesproken dat de huurovereenkomst eindigt met ingang van 8 maart 2023 en dat [de huurder] de woning ontruimt, wat ook is gebeurd. Over de afwikkeling van de achterstallige huur, een korting op de huurprijs vanwege gebreken en een aantal andere financiële posten is discussie blijven bestaan. 1.2. Het hof oordeelt dat de woning gebreken kende, dat die een huurprijsvermindering van 35% rechtvaardigen gedurende een beperkte periode en dat [de huurder] een aantal financiële posten niet hoeft te betalen. Hoe het hof tot dit oordeel komt wordt hieronder toegelicht.

2.1. Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 14 november 2023 hier over. Naar aanleiding van dat arrest heeft op 22 januari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden bij een raadsheer-commissaris. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de memorie van grieven met bijlagen (producties) de memorie van antwoord met productie de akte uitlating van de kant van [de huurder] met producties de akte uitlatingen van de kant van [de verhuurders] Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2.2. [de verhuurders] hebben bij de kantonrechter (kort gezegd) gevraagd om ontbinding van de huurovereenkomst tussen hen en [de huurder] en ontruiming van de gehuurde woning. Ook wilden [de verhuurders] nog achterstallige huur van [de huurder] ontvangen. [de huurder] heeft op 8 november 2022 een tegenvordering ingediend (reconventie), omdat hij wilde dat [de verhuurders] allerlei gebreken aan de woning zou verhelpen, hem een korting op de huurprijs zou geven van 100% over drie periodes dat hij helemaal geen woongenot had, dan wel van 100% vanwege de gebreken en ook dat [de verhuurders] aan hem allerlei vergoedingen zouden betalen als voorschot op de schade, voor ten onrechte betaalde bijdrage aan de keuken en voor kosten van deskundigen. Op de zitting is door partijen beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning met ingang van 8 maart 2023 afgesproken. De kantonrechter heeft [de huurder] veroordeeld tot betaling aan [de verhuurders] van een deel van de gevorderde huurachterstand en de buitengerechtelijke kosten, rekening houdend met de periodes waarin geen sprake was van woongenot en met een huurprijsvermindering van 5% vanwege gebreken aan de woning over twee periodes. De overige vorderingen van [de verhuurders] en van [de huurder] zijn afgewezen. 2.3. De bedoeling van het hoger beroep van [de huurder] is (na eisvermeerdering) dat de vorderingen van [de verhuurders] alsnog worden afgewezen en dat de tegenvorderingen van hemzelf worden toegewezen: primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst c.q. huurprijs geliberaliseerde huur betrof en subsidiair dat het overeengekomen voorschot van € 20 voor overige zaken en diensten nietig is, dat de in 2019 tot en met 2022 doorgevoerde huurprijsverhogingen nietig zijn en dat de huurprijs over de periode 18 oktober 2018 tot 8 maart 2023 met 100% wordt verminderd, een en ander met hoofdelijke terugbetalingsverplichtingen van [de verhuurders] Ook moet [de verhuurders] hoofdelijk worden veroordeeld tot vergoeding van de bij staat op te maken schade aan de eigendommen van [de huurder] en als voorschot daarop een bedrag van € 5.000 betalen, tot betaling van een bedrag van € 1.190 voor de ten onrechte in rekening gebrachte extra vergoeding voor de keuken, tot betaling van een bedrag van € 1.416,30 voor kosten van ingeschakelde deskundigen, tot terugbetaling van de waarborgsom van € 1.420 en tot terugbetaling van wat uit hoofde van het vonnis is voldaan.

3.1. [de huurder] heeft erop gewezen dat de feiten die de kantonrechter heeft vastgesteld juist zijn maar dat er feiten missen in het feitencomplex. Een arrest moet de gronden van de beslissing vermelden, waaronder begrepen de feiten waarop de beslissing rust. Dat betekent dat de rechter de relevante feiten selecteert met het oog op de te nemen beslissing, dat de rechter daarbij grote vrijheid toekomt en dat er geen rechtsregel is die de rechter verplicht alle tussen partijen vaststaande feiten te vermelden. Het hof stelt opnieuw de feiten vast en houdt daarbij rekening met de stellingen en bezwaren (grieven) van partijen. Wat is er gebeurd? 3.2. [de huurder] huurt met ingang van 15 oktober 2018 van professionele verhuurders [de verhuurders] een woning uit 1934 aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning) tegen een prijs van (toen) € 730 per maand. 3.3. [de huurder] heeft vanaf november 2018 aan [de verhuurders] herhaaldelijk door hem ondervonden gebreken van de woning gemeld, die hij verholpen wilde hebben. In 2019 heeft [de huurder] (op advies van de opstalverzekeraar van [de verhuurders] ) drie maanden ergens anders gewoond vanwege herstelwerkzaamheden aan de woning in verband met een lekkage, schimmel en huiszwam. 3.4. Partijen hebben overlegd over de plaatsing door [de verhuurders] van een andere keuken. [de verhuurders] hebben op 31 januari 2020 een offerte voor (de plaatsing van) een keuken van IKEA toegestuurd. Daarbij hebben [de verhuurders] opgemerkt dat zij geen gebruikte apparatuur willen plaatsen dus dat is uitgegaan van nieuwe apparatuur. [de huurder] is ingegaan op het aanbod van [de verhuurders] om zijn aandeel van 50% in de kosten te voldoen door 24 maanden lang boven op de huur een bedrag van € 85 te betalen. Die afspraak is op 5 februari 2020 vastgelegd in een overeenkomst. 3.5. Voordat de nieuwe keuken werd geplaatst is in de nacht van 3 op 4 maart 2020 in de woning van [de huurder] brand uitgebroken. Als gevolg daarvan is de woning, waaronder de oude keuken, zwaar beschadigd geraakt. De herstelwerkzaamheden hebben vier maanden geduurd. 3.6. [de huurder] heeft op 29 november 2021 een inventarisatie van de kruipruimte in de woning laten uitvoeren door Inspectus B.V. In het inventarisatierapport van 30 november 2021 is het volgende opgenomen: “Wij hebben de gehele kruipruimte geïnspecteerd. De hal, keuken, gang, kelderkast en toilet bestaat uit een betonvloer en de woon- en eetkamer uit een houten werkvloer met balklaag. De kruipruimte is erg vochtig. Het leidingwerk in de kruipruimte is aangetast door corrosie […]. In de kruipruimte is een geringe hoeveelheid bouw- en sloopafval aanwezig […]. Tevens zijn er in de kruipruimte van de eetkamer restanten asbesthoudend vloerzeil aangetroffen (zie analysecertificaat [...]. Op de bodem en muren van de kruipruimte is erg veel oppervlakteschimmel aangetroffen [...] In de woon/eetkamer zijn vijf (5) balken en/of balkkoppen aangetast door zwam en bruinrot [...]” 3.7. Op 24 december 2021 heeft [de huurder] de woning laten inspecteren door het bedrijf Woonkeur. In het uitgebrachte rapport is opgenomen dat verschillende bouwdelen een conditiescore ‘slecht’ of ‘zeer slecht’ hebben. Bij diverse onderdelen wordt herstel of vervanging geadviseerd. 3.8. Inspectus heeft op 24 januari 2022 in opdracht van [de huurder] een asbestinventarisatie uitgevoerd in de woning. Uit het rapport van 28 januari 2022 blijkt o.a. dat één asbesthoudende bron is aangetroffen van niet-hechtgebonden asbest. Het gaat om ernstig beschadigde restanten asbesthoudend zeil van ca. 20m² in de kruipruimte van de woning (historische verontreiniging). Dit leidt tot indeling in risicoklasse 2 (van 3). 3.9. Op 20 januari 2022 heeft bedrijf Strooming in opdracht van [de huurder] een binnenmilieuonderzoek uitgevoerd. In het rapport gedateerd op 10 en 16 februari 2022 zijn de volgende conclusies opgenomen: “De meest ideale luchtvochtigheidsgraad ligt tussen de 40% en 60%. […] Daarnaast is een te vochtige omgeving een ideale leef- en groeiomgeving voor schimmels. Het resultaat van dit onderzoek: de gemiddelde luchtvochtigheid bedraagt 55,8%. […] • Toiletruimte op de begane grond heeft last van optrekkend vocht. De muren in deze ruimte zijn verzadigd van vocht. • Co2 niveau was veel te hoog meneer had een ventilatiemogelijkheid afgeplakt in de woonkamer verder waren er weinig ventilatiemogelijkheden aanwezig • De luchtvochtigheid was op sommige plekken in de woning verhoogd maar over het algemeen goed in balans. • De luchtvochtigheid kruipruimte is gedurende het onderzoek constant hoog gebleven. […] • De schimmelconcentraties in de woning zijn matig wat in houdt dat bij voldoende ventilatie zal dit snel verbeteren omdat de overschrijdingen niet in grote hoeveelheden geconstateerd zijn en deze op dat moment ook in de buitenlucht veel voor kwamen.” 3.10. [de huurder] heeft [de verhuurders] in kort geding gedagvaard, waarbij - kort gezegd - herstel van de gebreken en een huurprijsvermindering vanwege die gebreken werd gevorderd. De voorzieningenrechter kwam op 31 maart 2022 tot het oordeel dat de zaak zich niet leende voor behandeling in kort geding, zodat de gevraagde voorlopige voorzieningen werden geweigerd. 3.11. Begin mei 2022 werd de schoorsteen op de woning in opdracht en voor rekening van [de verhuurders] verwijderd door een aannemersbedrijf. 3.12. Op verzoek van [de huurder] heeft mevrouw [naam1] van team Milieu en Gezondheid van de GGD een huisbezoek afgelegd. Zij schreef in een e-mail aan [de huurder] van 21 juni 2022: “Tijdens mijn huisbezoek op woensdag 25 mei heb ik geen vochtkenmerken gezien en gemeten in de woning. Er is volgens mij geen sprake van optrekkend of doorslaand vocht in deze woning. De kruipruimte was niet toegankelijk. In de woonkamer zijn er voldoende ventilatie mogelijkheden aanwezig.” 3.13. Van 27 juni tot 1 juli 2022 werd de kruipruimte in opdracht en voor rekening van [de verhuurders] door een gespecialiseerd bedrijf gesaneerd. De uitgevoerde asbestsanering werd bij een eindcontrole op 12 juli 2022 door het bedrijf NSAYA in orde bevonden. 3.14. [de huurder] heeft bij zijn verzekeraar schade aan zijn inboedel geclaimd door inwerkend vocht en schimmels. Een schade-expert van Sedgwick heeft de woning op 30 januari 2023 bezocht en heeft zijn bevindingen genoteerd in een rapport van 15 februari 2023. Hij constateerde dat een groot gedeelte van de inboedel was aangetast door vocht en dat er een erg vochtig klimaat in de woning hing, ondanks open ramen. Ook de meetapparatuur van [de huurder] gaf verhoogde vocht- en CO²-waarden aan. De exacte oorzaak heeft de schade-expert niet kunnen achterhalen. Wel constateerde hij het ontbreken van mechanische afzuiging en ventilatieroosters boven de kozijnen. Aan [de huurder] is een schade-uitkering van € 18.472,70 gedaan. 3.15. In opdracht van [de huurder] is op 7 februari 2023 een bouwtechnische keuring uitgevoerd door Home Keur.

3.18. [de huurder] voert in hoger beroep verschillende grieven aan tegen het vonnis van de kantonrechter. Het hof zal eerst bespreken (i) wat de status is van de diverse onderzoeksrapporten en (ii) of er sprake is van gebreken, en zo ja, welke dan. Vervolgens komt aan de orde (iii) of die gebreken aanleiding geven voor het vaststellen van een huurprijsvermindering, en zo ja met hoeveel dan. Daarna gaat het hof in (iv) op de vraag voor welke periode zo’n huurprijsvermindering geldt, gelet op het beroep van [de verhuurders] op een wettelijke vervaltermijn. Daarnaast bespreekt het hof (v) de verschuldigdheid van de afgesproken vergoeding van € 20 per maand, (vi) de verschuldigdheid van de afgesproken bijdrage aan de keuken van € 85 per maand, (vii) de verschuldigdheid van de doorgevoerde huurprijsverhogingen, (viii) de betaalde huur en het gederfd huurgenot in 2019, (ix) (het voorschot op) vergoeding van materiële schade, (x) de overige nevenvorderingen, (xi) de waarborgsom, waarbij ook aan de orde komt waartoe een en ander leidt en (xii) de wettelijke rente. Er wordt afgesloten met een (xiii) conclusie. (i) Onderzoeksrapporten worden betrokken bij beoordeling 3.19. In hoger beroep heeft [de huurder] een beroep gedaan op een aantal gebreken. Daarbij heeft hij zich gebaseerd op een aantal rapporten van deskundigen die hij zelf heeft ingeschakeld: Woonkeur, Home Keur, Strooming en Inspectus. [de huurder] maakt bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat deze rapporten in beginsel alleen kunnen worden meegenomen als [de verhuurders] waren uitgenodigd om bij een onderzoek aanwezig te zijn, wat steeds niet is gebeurd. Volgens [de huurder] staat het de rechter vrij de onderzoeksrapporten tot uitgangspunt te nemen, zeker nu - zoals de kantonrechter ook heeft vastgesteld - [de verhuurders] de onderzoeksbevindingen niet hebben betwist. Ook verzet hij zich tegen het oordeel dat zowel Woonkeur als Home Keur bouwkundige keuringen hebben verricht, waarbij niet zozeer de leefbaarheid is onderzocht. Uit de gebreken die in die rapporten zijn vastgesteld blijkt volgens [de huurder] namelijk afdoende dat die ook een verminderd huurgenot inhouden, zeker nu die gebreken voorkomen op de gebrekenlijst die hoort bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en waarmee de huurcommissie een huurprijskorting bepaalt. Door te verwijzen naar het rapport Woonkeur waarin de gemiddelde conditiescore van de woning als redelijk wordt aangemerkt, heeft de kantonrechter volgens [de huurder] ook miskend dat sommige bouwdelen van de woning volgens dat rapport matig, slecht of zeer slecht scoren. Volgens [de verhuurders] mag de rechter naar eigen inzicht gewicht toekennen aan deskundigenrapporten en daarbij meewegen of de andere partij uitgenodigd is om aanwezig te zijn. De bouwkundige staat van een woning vraagt een andere beoordeling dan of er gebreken zijn in de zin van de wet, waarbij het gebrekenboek bij het Bhw een beleidsrichtlijn is waar de rechter niet aan is gebonden. Niet elke staat of eigenschap van de woning levert een gebrek op, er moet ook sprake zijn van verminderd huurgenot. 3.20. Het hof oordeelt dat de rechter een grote mate van vrijheid heeft bij waardering van bewijs, waaronder deskundigenrapporten.Voor de rechter geldt daarbij een beperkte motiveringsplicht voor zijn beslissing om de bevindingen van een deskundige al dan niet te volgen. Wel moet hij bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusies waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen, in zijn beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking nemen. Op basis van de aangevoerde stellingen moet de rechter daarbij in volle omvang toetsen of aanleiding bestaat om van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige. Gelet op dit toetsingskader stelt het hof om te beginnen vast dat [de verhuurders] ook in hoger beroep de feitelijke vaststellingen in de diverse rapporten niet (gemotiveerd) betwisten. Het specifieke bezwaar van [de verhuurders] tegen de rapporten van Woonkeur en Home Keur is kennelijk dat een bouwkundige keuring niets zegt over de vermindering van het huurgenot, maar die conclusie kan niet in zijn algemeenheid worden getrokken. Bouwkundig genoemde aandachtspunten (bijvoorbeeld optrekkend vocht zoals door Home Keur geconstateerd (3.15.), kunnen wel degelijk aanwijzingen opleveren voor vermindering van het huurgenot. Tegen de rapporten van Strooming en Inspectus hebben [de verhuurders] geen specifieke bezwaren gericht. Dat betekent dat het hof vrij is om de verschillende onderzoeksrapporten te betrekken bij de beoordeling van de gestelde gebreken. (ii) Er zijn gebreken aan de woning 3.21. Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van gebreken aan de woning wijst het hof er vervolgens op dat uit artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat de term ‘gebrek’ niet zozeer betrekking heeft op de woning, maar op een prestatie, namelijk de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van het huurgenot. Een woning kan dus van alles mankeren, maar dat wordt pas een ‘gebrek’ in de zin van de wet als het mankement ook een vermindering van het huurgenot betekent dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning, als de soort woning waar de huurovereenkomst voor is aangegaan. Het mankement moet ook niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Daarbij ligt volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de stelplicht, en zo nodig de bewijslast, op [de huurder] dat sprake is van een gebrek, en op [de verhuurders] van toerekening aan de huurder. 3.22. Het hof beoordeelt hierna de door [de huurder] in hoger beroep gestelde gebreken. Bij die beoordeling neemt het hof steeds tot uitgangspunt dat het een woning betreft uit 1934. a) ‘ouderdomskwalen’: uitgespoeld voegwerk, doorgebogen betonlatei, gevaarlijke schoorsteen, dakpannen, houtworm. 3.23. [de huurder] heeft gesteld dat ook van een woning uit 1934 een zekere mate van wooncomfort mag worden verwacht. De ouderdomskwalen staan deels in het gebrekenboek en zijn deels het gevolg van te weinig onderhoud waardoor hij niet het genot heeft gehad dat [de huurder] van de woning mocht verwachten.[de verhuurders] wijzen erop dat de ouderdom van de woning een feit is dat mogelijk ongemakken en minder gerief oplevert. In het algemeen heeft [de huurder] volgens hen te weinig duidelijk maakt dat de gestelde zaken afbreuk doen aan het huurgenot. [de huurder] maakt specifiek niet aannemelijk dat de schoorsteen gevaarlijk is of waar houtworm zit. 3.24. Het hof begrijpt dat [de huurder] zich in hoger beroep beperkt tot de ‘ouderdomskwalen’ die door de kantonrechter onder 4.14 van het vonnis specifiek zijn genoemd. In elk geval heeft hij onvoldoende onderbouwd dat zijn bezwaren (grief IV in combinatie met grief IX) ook betrekking hebben op de andere in randnummer 100 van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie genoemde punten. Van het uitgespoelde voegwerk heeft Woonkeur de conditie redelijk geacht maar wel directe actie geadviseerd. Volgens Home Keur was het voegwerk van de gevels onvoldoende zodat vochtproblemen in de woning kunnen ontstaan, met het advies een deel van het voegwerk op korte termijn te vervangen. Ook voegwerk tussen raamdorpelstenen moet in de visie van Home Keur worden vervangen om inwateren te voorkomen. [de huurder] heeft gesteld dat vochtproblemen in de woning bestonden, die allerlei andere problemen hebben veroorzaakt (gezondheid, schimmel).

f) asbest in de kruipruimte 3.38. [de huurder] is van mening dat de kantonrechter er meer oog voor had moeten hebben dat niet-hechtgebonden asbest al vanaf het begin in de kruipruimte aanwezig was en erg gevaarlijk is. De ernst van de situatie is miskend door te overwegen dat deze bouwkundige nalatenschap (slechts) ‘enige risico’s voor de gezondheid met zich mee kon brengen’. Bovendien is de vaststelling dat asbest aanwezig was gedaan op 29 november 2021, terwijl de daadwerkelijke uitvoering van asbestsanering pas op 27 juni 2022 plaatsvond. Daardoor zijn [de huurder] , zijn dochtertje en bezoekers onnodig lang aan de zeer gevaarlijke situatie blootgesteld.[de verhuurders] noemt dat de kruipruimte al voor de procedure is gesaneerd en dat niet is gebleken dat de kruipruimte afbreuk heeft gedaan aan het huurgenot. 3.39. Net als de huurcommissie oordeelt het hof dat niet-hechtgebonden asbest in beginsel een gebrek oplevert. Van de huurder kan wel worden verlangd met behulp van een gecertificeerd asbestinventarisatiebedrijf aan te tonen dat van een gevaarlijke situatie sprake is. [de huurder] heeft daaraan voldaan met het rapport van Inspectus. De kantonrechter heeft vastgesteld, mede aan de hand van dat rapport, dat er vanaf het begin van de huurovereenkomst in de kruipruimte niet-hechtgebonden asbest aanwezig is geweest en dat er een open verbinding was tussen de kelder en de kruipruimte zodat dat enige gezondheidsrisico’s met zich mee kon brengen. Het hof neemt dat over en heeft daarnaast vastgesteld (3.8.) dat het gaat om ernstig beschadigde restanten van niet-hechtgebonden asbesthoudend zeil van ca. 20m², in risicoklasse 2 (van 3). Hieruit tezamen volgt dat de aanwezigheid van asbest een gebrek oplevert, omdat voor de hand ligt dat gezondheidsrisico’s vanwege deze aanwezigheid van asbest bij een huurder tot vermindering van het huurgenot leiden. Onbestreden is verder dat er ongeveer zeven maanden zat tussen de ontdekking van het asbesthoudend materiaal en de sanering daarvan en dat het gebrek is opgeheven bij oplevering van de sanering op 12 juli 2022 (3.13.). g) zwammen en schimmels in de kruipruimte 3.40. [de huurder] is het niet eens met de overweging van de kantonrechter dat niet is uit te sluiten dat als gevolg van de lekkage in 2019 het klimaat in de kruipruimte ideaal is geweest voor de groei van zwammen en schimmels. Volgens [de huurder] heeft Inspectus verteld dat de luchtvochtigheid in de kruipruimte al vele jaren te hoog moet zijn geweest als gevolg van te weinig ventilatie, zodat - zo begrijpt het hof - dat de oorzaak is van zwammen- en schimmelgroei. Aanwijzing daarvoor is de aanwezigheid van bruinrot wat zich in de loop van jaren ontwikkelt. Volgens Inspectus duurt het jaren voordat het hout in de staat verkeert waarin zij het in 2021 heeft aangetroffen, aldus [de huurder] . [de verhuurders] wijst op de sanering van de kruipruimte vóór de procedure, door volstorting met zand, en dat van enige schimmel of aantasting niets meer is gebleken. Bij de kantonrechter heeft [de verhuurders] aangevoerd dat de luchtvochtigheid in de kruipruimte is ontstaan door het zonder professionele hulp plaatsen van een vaatwasser door [de huurder] , die is gaan lekken. Daardoor zou 4.000 liter in de kruipruimte zijn gelopen. 3.41. Er is geen grief gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat in de kruipruimte zwammen/schimmels zijn aangetroffen, dat die door de vochtigheid van het hout de kans kregen om te groeien en dat die enige gezondheidsrisico’s met zich meebrachten vanwege de open verbinding tussen kelder en kruipruimte. Daarmee staat vast dat dit een gebrek is, tenzij de vochtigheid van het hout een omstandigheid is die is toe te rekenen aan [de huurder] . Daarover stellen [de verhuurders] dat de vochtige kruipruimte in 2019 is ontstaan door amateuristische installatie door [de huurder] van een vaatwasser, die is gaan lekken. Daarbij wijzen zij op de firma Dolmans/Solvage Schadeherstel die een lekkende afvoerslang aanwijst als de oorzaak. Het weghalen van de vaatwasser nam de oorzaak van de lekkage weg, aldus [de verhuurders] [de huurder] heeft betwist dat de vaatwasser of de afvoer daarvan het probleem was. Bij de kantonrechter heeft hij aangevoerd dat hij de vaatwasser heeft laten onderzoeken: er was niks mis mee (zo blijkt ook uit een e-mail van Budget Witgoed van 13 augustus 2019) en bovendien functioneerde de vaatwasser goed toen hij was teruggeplaatst. Ook heeft [de huurder] erop gewezen dat er geen rapport van Solvage Schadeherstel in het geding is gebracht. Daar komt volgens [de huurder] bij dat zich onder de keuken geen kruipruimte bevindt zodat er geen water in kan lopen. Hij concludeerde dat verstopping van het riool de oorzaak kan zijn van het vocht in de kruipruimte. Ook wijzen de bevindingen van Inspectus op een andere oorzaak van de zwammen en schimmels dan een lekkende vaatwasser. 3.42. Het hof oordeelt dat [de verhuurders] onvoldoende concreet onderbouwd hebben dat het ontstaan van zwammen en schimmels in de kruipruimte is toe te rekenen aan [de huurder] . Van [de verhuurders] had in elk geval mogen worden verwacht een verklaring van Solvage Schadeherstel in het geding te brengen om daarmee hun stelling over de lekkende afvoerslang te onderbouwen. Ook hebben zij de betwisting van [de huurder] niet weersproken dat er geen kruipruimte onder de keuken is en zijn zij niet ingegaan op de alternatieve oorzaak die Inspectus aandraagt. Daarmee komt vast te staan dat de aanwezigheid van zwammen en schimmels in de kruipruimte een gebrek oplevert. h) vocht 3.43. [de huurder] maakt er bezwaar tegen dat, vanwege de verklaring van [naam1] (3.12.) en de eigen waarneming van de kantonrechter tijdens de descente, onvoldoende vast zou staan dat de luchtvochtigheid te hoog was en/of dat sprake was van optrekkend vocht. Er is volgens hem geen of onvoldoende rekening gehouden met zijn eigen metingen, het rapport van Home Keur, de overgelegde foto’s en de bevindingen van de schade-expert van de inboedelverzekering. Daarbij heeft de kantonrechter ten onrechte de gemiddelde luchtvochtigheidsgraad van 55,8% uit het rapport van Strooming aangehouden. Uit het rapport volgt namelijk ook dat de luchtvochtigheid per plek in de woning wisselde en boven de norm uitkwam (o.a. de kruipruimte). Volgens [de verhuurders] had [de huurder] , als de bevindingen van de door hemzelf ingeschakelde [naam1] hem niet bevielen, nader onderzoek moeten laten doen. [naam1] constatering is duidelijk: geen optrekkend of doorslaand vocht. De kantonrechter mocht zich baseren op het rapport van Strooming dat het vochtpercentage in de woning niet bijzonder hoog was. De overgelegde foto’s zijn niet gedateerd en het is niet duidelijk wat erop te zien is. Bovendien is niet elk vochtprobleem een gebrek, omdat het moet zijn terug te leiden op een technische tekortkoming aan de constructie en niet op huurdersgedrag, aldus [de verhuurders] 3.44. Het hof stelt vast dat [de huurder] één meting in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat de luchtvochtigheid op de slaapkamer 13% hoger is dan de luchtvochtigheid buiten. Uit het rapport van Strooming uit 2022 (3.9.) volgt verder dat de gemiddelde luchtvochtigheid 55,8% was, wat zich bevindt binnen de meest ideale bandbreedte van 40-60%. Tegelijkertijd is in de kruipruimte een constant hoge luchtvochtigheid gemeten. Ook rapporteert Strooming optrekkend vocht in de toiletruimte (muren verzadigd van vocht) en vocht in de schoorsteen aan de zijde van de trap op zolder. Strooming constateert verder matige aanwezigheid van schimmels, hoewel geen overschrijding in grote hoeveelheden en aanwezigheid daarvan in de buitenlucht.

Het hof, recht doende in hoger beroep: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 28 maart 2023, behalve de beslissingen onder 5.3., 5.6. en 5.8. die hierbij worden vernietigd; 4.2. veroordeelt [de huurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [de verhuurders] te betalen een bedrag van € 1.136,29, verminderd met de wettelijke rente die [de huurder] ten laste van [de verhuurders] toekomt op basis van het bepaalde in 3.82. en 3.83.; 4.3. veroordeelt [de verhuurders] hoofdelijk - des de een betalende de ander zal zijn gekweten - om aan [de huurder] de schade aan zijn eigendommen te vergoeden nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 4.4. veroordeelt [de verhuurders] hoofdelijk - des de een betalende de ander zal zijn gekweten - om al hetgeen [de huurder] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [de verhuurders] heeft voldaan aan [de huurder] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling; 4.5. veroordeelt [de verhuurders] hoofdelijk - des de een betalende de ander zal zijn gekweten - tot betaling van de volgende proceskosten van [de huurder] in conventie en in reconventie tot aan de uitspraak van de kantonrechter: € 812 aan salaris van de advocaat van [de huurder] (2 procespunten bij vordering tot en met € 40.000) en tot betaling van de volgende proceskosten van [de huurder] in hoger beroep: € 343 aan griffierecht € 133,43 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [de verhuurders] € 5.532,50 aan salaris van de advocaat van [de huurder] (2,5 procespunten x appeltarief IV); 4.6. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.7. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.8. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. G.A. Diebels, C. Hoogland en A.C.M. Kuypers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 april 2025. Vzr Rechtbank Overijssel 31 maart 2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:920. HR 5 december 2003, ECLI:NL:HR:2003:AN8478. HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:279. Zie ook www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/gebreken/aanvullende-c-lijst, onder overige gebreken, X1. Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11. Zie bijv. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 16 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5886. HR 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:260 en HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101 (Lundiform/Mexx). HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572. HR 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157. HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600. Onder andere HR 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:328. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

Daarbij heeft [de huurder] niet gesteld dat die vochtproblemen komen door het uitgespoelde voegwerk en in de door hem overgelegde rapporten wordt dat verband evenmin concreet gelegd. Home Keur heeft het er enkel over dat vochtproblemen kùnnen ontstaan. De wet vereist echter dat duidelijk wordt gemaakt dat het voegwerk zodanig is dat daardoor vermindering van het huurgenot ontstaat. Omdat [de huurder] dit niet onderbouwd heeft gesteld, is er op dit punt geen sprake van een gebrek in de prestatie zoals hiervoor in 3.21. bedoeld. 3.25. De doorgebogen betonlatei heeft Woonkeur in een slechte conditie bevonden. Door Home Keur is minimale en beperkte scheurvorming opgemerkt die nog geen probleem oplevert en geen directe actie vraagt. [de huurder] heeft niet concreet gesteld hoe de slechte conditie en minimale en beperkte scheurvorming het huurgenot heeft verminderd, zodat op dit punt geen sprake is van een gebrek. 3.26. Het hof oordeelt verder dat [de huurder] met het rapport van Woonkeur heeft onderbouwd dat de schoorsteen direct vervangen moest worden. Het rapport van Home Keur bevestigt de onvoldoende staat van de schoorsteen, als gevolg van voegwerk dat in slechte conditie verkeert waarbij de schoorsteen is vervuild met alg/mos wat tot scheurvorming kan leiden. Home Keur heeft langs het dakvlak waar de schoorsteen naar buiten gaat ook een verhoogd percentage vocht gemeten, omdat de aansluiting dakvlak en schoorsteen onvoldoende functioneert. [de huurder] heeft daarnaast gewezen op (verdere) scheefstand van de schoorsteen na een storm, wat [de verhuurders] niet hebben weersproken. Tegen deze achtergrond is begrijpelijk dat [de huurder] de schoorsteen als ‘gevaarlijk’ heeft betiteld. Dat de angst voor een mogelijk vallende schoorsteen een vermindering van het huurgenot oplevert neemt het hof ook aan, zodat op dit punt sprake is van een gebrek. 3.27. Wat de dakpannen betreft neemt het hof geen gebrek aan. Woonkeur constateert dat dakpannen moeten worden herschikt en adviseert directe actie. Home Keur adviseert om vier dakpannen en twee nokpannen te vervangen. Los nog van het feit dat niets is gesteld over de vermindering van het huurgenot als gevolg van de staat van dakpannen, nokpannen of de aansluiting tussen die twee, is het moeten vervangen van een handvol dak-/nokpannen iets dat een huurder mag verwachten van een dak van een goed onderhouden woning uit 1934. 3.28. Woonkeur en Home Keur constateren dat in de kapconstructie sporen van houtworm zijn aangetroffen maar dat verdere actie, behandeling of verbetering niet noodzakelijk is. Aangetroffen houtworm in het vloerbeschot zou volgens Home Keur het vloerbeschot verder kunnen aantasten en verzwakken zodat actie op korte termijn werd geadviseerd. Hoe dit echter concreet tot een verminderd huurgenot heeft geleid is door [de huurder] niet gesteld, zodat de aanwezigheid van houtworm niet als gebrek kan worden bestempeld. b) afvoerwater/rioollucht 3.29. [de huurder] maakt bezwaar tegen de constatering door de kantonrechter tijdens een bezoek ter plaatse (descente) dat de wc-afvoer deugdelijk werkte en dat geen rioollucht werd waargenomen. Er is vanaf het begin een gebrekkige afvoer geweest (ook van afvoer van water uit de keuken) en bij tijd en wijle hing een sterke rioollucht in de woning, in het bijzonder in de wc. De kantonrechter heeft bovendien het omhoogkomen van water in het ontluchtingsputje buiten, bij het openzetten van de keukenkraan als gebrek aangemerkt maar daar ten onrechte niets mee gedaan in zijn verdere beoordeling. [de huurder] wijst ook op het rapport van Home Keur. [de verhuurders] voert aan dat de kantonrechter vrij is om zijn constateringen te wegen. Die zijn gebaseerd op de eigen rapportage van [de huurder] dat er geen verstopping is. Er is geen ernstig gebrek bij het niet goed weglopen van water in de keuken, ook niet omdat geen rioollucht werd geconstateerd, die zich naar eigen zeggen van [de huurder] ook nog eens slechts ‘bij tijd en wijle’ voordeed. 3.30. Het hof stelt vast dat de kantonrechter het omhoogkomen van water in het ontluchtingsputje buiten bij het openzetten van de keukenkraan als gebrek betitelt. Daartegen is door [de verhuurders] geen zelfstandig bezwaar gemaakt (incidenteel hoger beroep) zodat dit gebrek vaststaat. 3.31. [de huurder] heeft echter ook gewezen op de gebrekkige wc-afvoer en de sterke rioollucht die zich af en toe voordeed. Home Keur heeft een lekkage, breuk of gebrek opgemerkt aan het waterafvoersysteem. Er is geconstateerd dat water uit de woning wordt geloosd op een put in de tuin, die weer is aangesloten op de riolering. Dat is niet de bedoeling want een afvoer hoort direct te zijn aangesloten op het rioleringsstelsel. De huidige situatie kan volgens Home Keur enige stankoverlast veroorzaken in de nabijheid van de put: “er is immers hier sprake van een 'open riool'.” Dit vindt steun in de e-mail van [de huurder] van 5 februari 2020 waarin hij klaagt over omhoogkomende ontlasting in het putje in de tuin en in de opmerking van de advocaat van [de huurder] in de pleitnotitie van 17 maart 2022, die tijdens een huisbezoek zelf rioollucht in het toilet heeft waargenomen. [de verhuurders] hebben aangevoerd dat met het riool niets aan de hand is, gelet op zowel het onderzoek met cameradetectie dat zij door Ako rioolservice in 2019 hebben laten uitvoeren, als het uitgraven door Huiskes in 2019. Dat is echter onvoldoende betwisting gelet op de latere constateringen dat niet alleen de wc-afvoer niet steeds deugdelijk werkte maar ook dat er af en toe een rioollucht hing. Dat de kantonrechter tijdens de descente op 2 maart 2023 geen rioollucht rook, sluit niet uit dat die er wel af en toe hing toen de woning (tot november 2022) nog werd bewoond. Voor zover [de verhuurders] terzake nog een beroep hebben willen doen op een aan [de huurder] toe te rekenen verstopping van het riool (daarin zijn zij niet helemaal helder) dan is dat verweer in elk geval onvoldoende onderbouwd. Het hof concludeert daarom, gelet op de evidente vermindering van huurgenot, dat rond de wc-afvoer en de rioollucht een gebrek bestaat. c) zolderraamhendel/slechte werking kiepraam 3.32. Volgens [de huurder] levert het niet sluiten van hang- en sluitwerk vanwege een technisch probleem een gebrek op in de zin van het gebrekenboek. Hij heeft ook een vermindering van het huurgenot ervaren, vanwege het gedurende een zeer lange periode alleen met zeer veel ergernis en veel inspanning openen van de ramen. Naar de mening van [de verhuurders] is niet goed werkend hang- en sluitwerk in dit geval voor rekening van de huurder omdat het een kleine herstelling betreft. [de huurder] heeft niets gesteld over een technisch gebrek. 3.33. Het hof neemt het standpunt van [de verhuurders] over. Op grond van de wet moet de huurder op zijn kosten kleine herstellingen verrichten, tenzij deze (samengevat) nodig zijn geworden omdat de verhuurder gebreken niet verhelpt (artikel 7:217 BW). In het Besluit kleine herstellingen is opgenomen dat het daarbij onder meer gaat om het vervangen en vernieuwen van onderdelen, die gemakkelijk zijn te vervangen en zich binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevinden, waaronder in elk geval hang- en sluitwerk van de deuren en ramen, als daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn (artikel 7:240 BW in verbinding met de bijlage bij artikel 1 Besluit kleine herstellingen, onder d.). [de huurder] heeft niets aangevoerd over de kosten en evenmin heeft hij zich er onderbouwd op beroepen dat het herstel nodig is vanwege een tekortkoming van [de verhuurders] bij herstel van gebreken. Dit gestelde gebrek wordt daarom verder buiten beschouwing gelaten.

Het rapport van Home Keur uit 2023 vermeldt een verhoogd percentage vocht op de muren in de woning (optrekkend vocht) en bestempelt dit als ‘onvoldoende’. Er wordt op gewezen dat optrekkend vocht een ideaal klimaat kweekt voor schimmels en zwammen. Het advies is om de muren aan de binnenzijde van de woning over een lengte van 20 strekkende meter te injecteren. Ook bij de schoorsteen is een verhoogd vochtpercentage gemeten, wat als ‘onvoldoende’ wordt aangemerkt. Tot slot neemt het hof de bevindingen van de schade-expert van Sedgwick in overweging, die een erg vochtig klimaat in de woning opmerkte. Daar staat tegenover de constatering van [naam1] dat zij geen vochtprobleem heeft gezien en de constatering van de kantonrechter tijdens de descente, nadat de woning een aantal maanden niet meer was bewoond. Dit, ook als in ogenschouw wordt genomen dat Strooming een voldoende gemiddelde luchtvochtigheid heeft gemeten, wordt echter als onvoldoende geoordeeld om de gemotiveerde stellingen dat sprake was van een vochtprobleem te ontzenuwen. Alles afwegend levert het vochtprobleem in beginsel een gebrek op, nu vermindering van het woongenot hieruit logischerwijs volgt. 3.45. [de verhuurders] hebben echter een beroep gedaan op toerekening aan [de huurder] omdat hij te weinig zou ventileren. Daarbij beroepen zij zich onder meer op rapport Strooming waarin staat dat [de huurder] meer zou moeten ventileren. Ook Woon Keur wijst op het moeten ventileren van de woning. Bovendien is niet aangetoond dat [de huurder] bijvoorbeeld vochtvreters heeft geplaatst. Verder is hij er volgens [de verhuurders] talloze malen op gewezen dat hij alle roosters, ramen en rolluiken gesloten hield om de stookkosten te beperken. [de huurder] merkt op dat hij vóór de rapportage van Strooming al maximaal ventileerde, door het openzetten van de beschikbare roosters en ramen en het volcontinu maximaal aanzetten van de afzuigkap. Ook heeft hij diverse luchtontvochtigingsapparaten aangeschaft en gebruikt. Daarnaast voert hij aan dat de verwijzing van Woon Keur naar het ventileren een algemene aanbeveling is voor bewoners van oude woningen en niet specifiek gericht aan hem. De schade-expert heeft bovendien vastgesteld dat er in de woning geen mechanische afzuiging aanwezig was en dat ventilatieroosters boven de ramen ontbraken. Home Keur heeft de ventilatie in de woning als ‘onvoldoende’ beoordeeld, en constateerde tevens dat ‘onvoldoende’ is dat ventilatieroosters op beglazing/kozijn ontbreken. Die zouden er wel moeten zijn aangezien mechanische afzuiging ontbreekt. Het ontbreken van de bedoelde roosters zorgt volgens Home Keur voor een ongezond klimaat in de woning. [de huurder] heeft ten slotte betwist dat rolluiken dicht zijn, en ook dat hij ventilatieroosters in de woonkamer heeft afgeplakt, wat in het rapport Strooming staat. 3.46. Het hof oordeelt dat [de verhuurders] onvoldoende concreet hebben onderbouwd dat het vocht een aan [de huurder] toe te rekenen omstandigheid is. Allereerst staat vast dat de te hoge luchtvochtigheid in de kruipruimte is veroorzaakt door te weinig ventilatie, ondanks de open verbinding met de kelder. Inspectus heeft dat immers onweersproken geconcludeerd (3.40. - 3.41.). [de verhuurders] hebben niets gesteld over toerekening aan [de huurder] hiervan. [de huurder] heeft bovendien gemotiveerd betwist dat hij te weinig aan de hoge luchtvochtigheid heeft gedaan. Hij heeft bijvoorbeeld gewezen op maatregelen die hij zelf heeft getroffen, onder meer onder overlegging van een factuur voor een luchtontvochtiger. Van [de verhuurders] had tegenover deze betwisting mogen worden verwacht nadere onderbouwing naar voren te brengen van het (herhaaldelijk) aanspreken van [de huurder] op het (te) dicht houden van ramen, roosters en rolluiken. Die concrete onderbouwing ontbreekt. [de huurder] heeft ook de beperkte ventilatiemogelijkheden aangedragen. Het is juist dat [naam1] zegt dat in de woonkamer voldoende ventilatiemogelijkheden aanwezig zijn terwijl Strooming vermeldt dat [de huurder] een ventilatiemogelijkheid in de woonkamer had afgeplakt. Tegelijkertijd heeft Strooming vastgesteld dat er weinig ventilatiemogelijkheden aanwezig waren en is aanbevolen hetzij meer te ventileren, hetzij meer ventilatiemogelijkheden te creëren (3.9.). Ook de schade-expert en Home Keur hebben tekortkomingen op het gebied van ventilatiemogelijkheden gezien. Tegenover deze gemotiveerde betwisting staat van de kant van [de verhuurders] te weinig, zodat het hof oordeelt dat niet vast komt te staan dat het vochtprobleem aan [de huurder] is toe te rekenen. Daarmee is ook het vochtprobleem een gebrek. i) overige genoemde gebreken 3.47. Volgens [de huurder] heeft de kantonrechter een ‘catch-all’-bepaling toegepast door te overwegen dat voor zover enige door [de huurder] gestelde gebreken niet zijn besproken, die verder niet kunnen leiden tot een ander oordeel over huurprijsvermindering. [de huurder] meent dat het relevant is dat een of meerdere van de ook door hem genoemde gebreken worden vastgesteld. Daarbij noemt hij de aangetaste vloerbalken van de woning, de aangetroffen oppervlakteschimmel, de doorbuigende/onvoldoende stijve vloer, de stank als gevolg van de niet-verholpen brandlucht en het niet schilderen van de binnenkozijnen. [de verhuurders] heeft bij de kantonrechter betwist dat de vloerbalken zijn aangetast, onder verwijzing naar een vaststelling door Visser Asbesttechniek. Ook is er in de kruipruimte geen oppervlakteschimmel meer na de sanering daarvan. [de huurder] toont daarnaast de brandgeur niet aan (na de professionele schoonmaak na de brand die [de verhuurders] hebben laten uitvoeren) en moet [de huurder] bovendien beter ventileren of andere middelen tegen de brandgeur inzetten. 3.48. Het hof bespreekt de gestelde overige gebreken. Ten aanzien van de vloerbalken geeft Woonkeur weer dat die ‘onvoldoende’ zijn vanwege houtrot hoewel houtrot nooit helemaal uit te sluiten is en hier nog reparabel zou zijn. Tegen die achtergrond, en meewegend dat het een woning uit 1934 is, had van [de huurder] mogen worden verwacht duidelijk te maken hoe de aangetaste vloerbalken tot een vermindering van het huurgenot hebben geleid. Dat is niet gebeurd zodat er geen sprake is van een gebrek op dit punt. De oppervlakteschimmel is aangetroffen op de bodem en de muren van de kruipruimte (3.6.) waarover het hof hiervoor in 3.41. - 3.42. al een oordeel heeft gegeven. Dat wordt daarom hier niet meer besproken. [de verhuurders] heeft de doorbuigende/onvoldoende stijve vloer niet betwist. [de huurder] heeft echter onvoldoende gesteld om aan te nemen dat dit, bij een woning uit 1934, concreet tot vermindering van huurgenot heeft geleid. Dit levert geen gebrek op. Strooming heeft begin 2022 (dus bijna twee jaar na de brand) een sterke brandgeur geconstateerd. Ook de advocaat van [de huurder] verklaart rond die tijd zelf de brandlucht te hebben waargenomen. Dat de kantonrechter bij de descente begin 2023 geen brandlucht heeft opgemerkt sluit niet uit dat die er eerder wel is geweest. [de verhuurders] hebben verder niet goed toegelicht dat [de huurder] voldoende kon ventileren (gelet op wat in 3.46. is overwogen) noch dat dat, of enig ander van hem te vergen middel, zou hebben geholpen tegen een sterke brandlucht. Dat het aanwezig zijn van een brandlucht in de woning twee jaar na een brand, afbreuk doet aan het huurgenot is aannemelijk, zodat de brandlucht een gebrek oplevert. Het schilderen van de binnenkozijnen is ten slotte een herstelling die de huurder moet doen, zodat die buiten beschouwing blijft (bijlage bij artikel 1 Besluit kleine herstellingen, onder a.).

d) cv-ketel 3.34. [de huurder] meent, in tegenstelling tot wat de kantonrechter aannam, dat de veelvuldige storingen aan de cv-ketel wel zijn onderbouwd. Hij verwijst naar de herhaalde klachten en de overgelegde foto’s van storingsmeldingen. Die storingen deden zich ook willekeurig voor en niet alleen als hij lang had gedoucht. [de verhuurders] meent dat [de huurder] niet aantoont dat de cv-ketel gebrekkig was. Het rapport van Woonkeur biedt hiervoor ook geen aanknopingspunt en kennelijk kon hij wel lang douchen. Sommige handelingen horen daarnaast bij de kleine herstellingen die een huurder zelf moet doen. Bij de kantonrechter hebben [de verhuurders] opgemerkt dat er meermalen controle en reparaties aan de cv-ketel zijn uitgevoerd door een installatiebedrijf. 3.35. Het hof stel vast dat Home Keur in zijn rapport de staat van de cv-ketel als ‘matig’ omschrijft. Volgens hen moet, gezien het bouwjaar van de cv-ketel (2008), rekening worden gehouden met vervanging op termijn (binnen vijf jaar). Woonkeur beschrijft dat de conditie van de cv-ketel ‘redelijk’ is en dat die bijna zijn theoretische levensduur heeft overschreden en op (korte) termijn vervangen moet worden. [de huurder] heeft verder twee foto’s overgelegd (productie 39 bij conclusie van antwoord) waarop het display te zien is van een cv-ketel, met daarin roodverlichte cijfers. [de verhuurders] hebben niet betwist dat dit storingsmeldingen zijn van de cv-ketel in de woning zodat het hof daarvan uitgaat. Ook wijst de vriendin van [de huurder] in haar verklaring op (eenmalig) een luide knal van de cv-ketel in het midden van de nacht. Het hof overweegt dat de aangevoerde storingen onvoldoende zijn voor het aannemen van een gebrek. Allereerst ontbreekt onderbouwing van meer of andere storingen. Uit de rapporten van Home Keur en Woonkeur volgt ook niet dat storingen zijn geconstateerd. De cv-ketel loopt tegen het einde van zijn levensduur maar is, blijkens het rapport van Home Keur, niet zodanig oud dat onmiddellijke vervanging wordt geadviseerd. Uit de brief namens [de huurder] aan [de verhuurders] van 7 november 2019 (productie 6 conclusie van antwoord tevens eis in reconventie) en de e-mail van [de huurder] aan [de verhuurders] van 22 januari 2020 (productie V. akte overlegging producties) blijkt dat [de huurder] ook heeft geklaagd over het regelmatig moeten bijvullen van de cv-ketel. Onweersproken is echter dat [de verhuurders] de cv-ketel in 2020 hebben laten reviseren. Bovendien staat het bijvullen van de cv-ketel, zoals [de verhuurders] terecht aanvoeren, op de lijst van kleine herstellingen die de huurder zelf moet uitvoeren (bijlage bij artikel 1 Besluit kleine herstellingen, onder i.), zodat storingen die hierop betrekking hebben buiten beschouwing worden gelaten. Het lag daarom op de weg van [de huurder] om beter dan nu uit te leggen wat de aard van de storingsmeldingen is die op de foto’s te zien zijn, bijvoorbeeld door aan de hand van de handleiding van de cv-ketel duidelijk te maken dat het hier om iets anders gaat dan om een storingsmelding vanwege het moeten bijvullen. Uit het door [de huurder] overgelegde bericht van 23 augustus 2019 na monteursbezoek van Roamlertech (bijlage 1 bij productie 8 conclusie van antwoord tevens eis in reconventie) zijn evenmin meer of andere storingen aan de cv-ketel af te leiden. Het hof oordeelt daarom dat [de huurder] zijn stellingen onvoldoende onderbouwd heeft om rond de cv-ketel een gebrek aan te nemen. e) buitenschilderwerk 3.36. [de huurder] meent dat de kantonrechter terecht heeft geconstateerd dat buitenschilderwerk onder onderhoud door de verhuurder valt en dat de verf van zowel de metalen boeien als van het balkonhek afbladderde. Daarbij had echter ook het slechte schilderwerk van de voordeur moeten worden betrokken, én de kantonrechter had dit (als gebrek) anders moeten meewegen in de verdere beoordeling. Door het slechte buitenschilderwerk maakt de woning immers een onverzorgde indruk wat afbreuk doet aan het huurgenot. [de verhuurders] meent dat het veel woningen ontbreekt aan buitenschilderwerk, maar dit betekent niet dat er dan sprake is van vermindering van huurgenot. De rechter is vrij om te oordelen over het schilderwerk zoals dat is gedaan. 3.37.

3.49. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de woning gebreken kende, te weten de schoorsteen, de afvoer (water en wc, alsmede de rioollucht), delen van het buitenschilderwerk, de aanwezigheid van asbest, de aanwezigheid van zwammen en schimmels in de kruipruimte, het vochtprobleem en de brandlucht. (iii) Een huurprijsvermindering van 35% is terecht 3.50. Aan de constatering dat de woning gebreken kent koppelt [de huurder] het gevolg dat daarmee een huurprijsvermindering van 100% op zijn plaats is, althans een huurprijsvermindering van meer dan de 5% die de kantonrechter heeft aangenomen. [de verhuurders] stellen zich op het standpunt dat alleen bij onbewoonbaarheid een huurprijsvermindering van 100% op zijn plaats zou zijn, en daarvan is hier geen sprake. Waarom de rechter niet uit zou mogen gaan van 5% maar een hoger percentage zou moeten aanhouden, heeft [de huurder] volgens [de verhuurders] onvoldoende gemotiveerd. De woning was alles overziend niet zo gebrekkig dat een grotere korting gerechtvaardigd was. 3.51. Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt (voor zover hier van belang) dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Uit de wetsgeschiedenis komt naar voren dat een evenredige huurprijsvermindering alleen aan de orde is bij een substantiële vermindering van het huurgenot.Aan de rechter komt grote vrijheid toe te bepalen of er aanleiding is voor huurprijsvermindering en, zo ja, hoe hoog die moet zijn. 3.52. [de verhuurders] hebben zich er niet op beroepen dat niet behoorlijk kennis is gegeven van de diverse gebreken. Ook het hof heeft geconstateerd dat de hiervoor vastgestelde gebreken door [de huurder] in één of meerdere berichten bij [de verhuurders] zijn aangekaart. Dat betekent dat moet worden beoordeeld of de gestelde gebreken elk voor zich voldoende substantieel zijn om een huurprijsvermindering te rechtvaardigen. Het hof oordeelt met de kantonrechter, dat dat zo is voor zowel de aanwezige asbest als de zwammen en schimmels in de kruipruimte. Ook de gebrekkige afvoer van water en de wc en de rioollucht, en het vochtprobleem zijn gebreken die zodanig substantieel zijn dat die moeten leiden tot een huurprijsvermindering. Bij de schoorsteen, het buitenschilderwerk van de drie genoemde delen en de brandlucht oordeelt het hof dat die onvoldoende gewicht in de schaal leggen om een huurprijsvermindering (die immers gelijk staat aan de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst) te rechtvaardigen. 3.53. Voor de hoogte van de huurprijsvermindering heeft [de huurder] aansluiting gezocht bij het gebrekenboek, als bedoeld in artikel 6 lid 2 Bhw, dat als bijlage II is opgenomen bij het Bhw. Met inachtneming van dat gebrekenboek bepaalt de huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs van een woning, bij vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. [de verhuurders] voeren terecht aan dat de rechter niet gebonden is aan het gebrekenboek. Dat neemt niet weg dat het hof bij de beoordeling wel kan aansluiten bij het bepaalde in het gebrekenboek. In dat gebrekenboek zijn de gebreken onderverdeeld in drie categorieën (A, B, C) met elk een ander te hanteren maximaal verminderingspercentage (respectievelijk 80%, 70% en 60%). Volgens [de huurder] vallen de gebrekkige afvoer en het asbest onder categorie A en de rioollucht onder categorie A/B. Bij de kantonrechter heeft [de huurder] het vochtprobleem aangemerkt als een categorie C-gebrek. Het hof weegt, naast de omstandigheid dat deze gebreken in het gebrekenboek staan, ook mee dat de gebrekkige afvoer van water en de wc zich niet in de woning maar bij het afvoerputje buiten manifesteerde. Verder is niet vast komen te staan dat de rioollucht zich in de gehele woning voordeed. Daarbij is van belang dat [de verhuurders] het asbest hebben verwijderd, maar ook dat dat zeven maanden heeft geduurd, na de constatering ervan. Verder weegt mee dat de asbest en de schimmel zich in de kruipruimte en niet in de woonruimte bevonden, en dat de open verbinding bestond met de kelder en niet met de woonruimte. Het vochtprobleem deed zich voor in verschillende vertrekken en bestond uit zowel een hoge luchtvochtigheid als uit optrekkend vocht (in elk geval in het toilet). Alles afwegend oordeelt het hof dat een huurprijsvermindering van 35% evenredig is aan elk afzonderlijk gebrek en aan de verschillende gebreken in elke samenhang tezamen. (iv) Er gelden verschillende periodes van huurprijsvermindering 3.54. [de verhuurders] meent dat er sprake is van niet-geliberaliseerde woonruimte zodat de periode van huurprijsvermindering moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:257 lid 1 en lid 3 BW. Een langere periode dan zes maanden stuit af op de vervaltermijn uit dat wetsartikel. [de huurder] heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurprijsvermindering geldt vanaf de verschillende data waarop hij [de verhuurders] in kennis heeft gesteld van een gebrek. Hij meent dat er geen sprake is van enige vervaltermijn omdat sprake was van geliberaliseerde huur, waarbij een verjaringstermijn van vijf jaar geldt. 3.55. Centraal staat de vraag of het hier gaat om geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde huur. Het beroep van [de verhuurders] op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW slaagt namelijk alleen als er sprake is van niet-geliberaliseerde huur, dus dat de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst lager was dan de zogeheten liberalisatiegrens (artikel 7:247 BW). Tussen partijen staat vast dat de liberalisatiegrens hier € 710,68 per maand is. 3.56. In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen: “4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: - de huurprijs - de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde. […] 4.5 Per betaalperiode van één maand bedraagt - de huurprijs € 710,00 - het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van: Elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter € - het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde € 20,00 Zodat huurder, per maand in totaal heeft te voldoen € 730,00 […] Servicekosten 7. Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde: - niet van toepassing.” 3.57. [de huurder] legt deze bepalingen van de huurovereenkomst zo uit dat het genoemde totaalbedrag in artikel 4.5 de huurprijs moet zijn, omdat artikel 7 bepaalt dat geen servicekosten van toepassing zijn. Dat het huur is, is wat partijen ook hebben bedoeld. Deze huurprijs is hoger dan € 710,68 zodat sprake is van geliberaliseerde huur. Het hof neemt die uitleg niet over.

Bij de uitleg van overeenkomsten geldt dat, ook als groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval steeds kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft dus de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en wat zij daarover van elkaar mochten verwachten. Daarbij kunnen ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg. 3.58. Toegegeven kan worden dat er een tegenstrijdigheid bestaat tussen artikel 4.5 van de huurovereenkomst waarin een bedrag van € 20 als voorschot wordt genoemd op servicekosten (als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW) en artikel 7 waarin staat dat er geen servicekosten van toepassing zijn. Van belang is echter dat artikel 4.1 bepaalt dat de betalingsverplichting van [de huurder] bestaat uit een deel huurprijs en een deel servicekosten en dat in artikel 4.5 een duidelijk onderscheid tussen deze twee delen wordt gemaakt. Ook in artikel 5 van de huurovereenkomst ziet het hof een aanwijzing dat het gaat om niet-geliberaliseerde huur. Dat artikel gaat over huurprijswijziging waarin 5.2, dat gaat over wijziging van een geliberaliseerde huurprijs, is doorgestreept terwijl 5.1, dat gaat over wijziging van een niet-geliberaliseerde huurprijs, is blijven staan. Daar komt bij dat [de verhuurders] bij de kantonrechter onweersproken hebben toegelicht dat de € 20 is bedoeld voor vergoeding van de kosten van een glasverzekering en van administratief beheer. Ten slotte is relevant dat [de huurder] het bedrag van artikel 4.5 ook langere tijd heeft betaald, terwijl hem uit de door [de verhuurders] aangezegde huurprijsverhogingen van 4 mei 2020 en van 13 augustus 2022 (productie 65 en 66 memorie van grieven) duidelijk moet zijn geweest dat hij zowel een deel huurprijs als een deel servicekosten (van € 20) betaalde. Het hof legt op basis hiervan de overeenkomst zo uit dat de kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst € 710 was, waarmee het hier niet-geliberaliseerde huur betreft. 3.59. Vervolgens bepaalt artikel 7:257 lid 3 BW dat slechts huurprijsvermindering kan worden verkregen over een periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering, maar niet langer dan de periode vanaf de melding aan de verhuurder of vanaf het moment waarop de verhuurder bekend was met het gebrek. [de huurder] heeft niet gesteld (en dat is ook niet gebleken) dat hij een vordering bij de rechter heeft ingesteld binnen zes maanden nadat hij van enig gebrek kennis heeft gegeven aan [de verhuurders] Dat betekent dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat het instellen van een vordering tot huurprijsvermindering bij kortgedingdagvaarding van 8 maart 2022 betekent dat die hooguit zou kunnen terugwerken tot zes maanden daarvoor, te weten 8 september 2021 (periode I). Tegelijkertijd is in het kort geding door de Voorzieningenrechter de voorziening van een voorschot op de huurprijsvermindering geweigerd. Bij het uitblijven van hoger beroep daartegen is deze uitspraak onherroepelijk geworden. Omdat ook niet tijdig door [de huurder] een bodemprocedure rond de huurprijsvermindering van periode I is gestart, is de vordering van [de huurder] over de periode 8 september 2021 tot 8 maart 2022 vervallen. [de verhuurders] hebben echter geen zelfstandig hoger beroep ingesteld tegen het oordeel van de kantonrechter dat aan [de huurder] over periode I huurprijsvermindering toekomt. Omdat [de huurder] , als de partij die wel hoger beroep instelt, niet slechter af mag zijn door het eigen hoger beroep zal het hof het oordeel van de kantonrechter bekrachtigen dat over periode I een huurprijsvermindering van 5% (€ 227,14) toekomt. 3.60. Verder is de tweede vordering tot huurprijsvermindering door [de huurder] gedaan op de rol van 8 november 2022, zodat die terugwerkt tot 8 mei 2022. Over de periode 8 mei 2022 tot 8 maart 2023 (periode II) komt [de huurder] daarom een huurprijsvermindering van 35% toe. Vaststaat dat het ‘asbest-gebrek’ is verholpen per 12 juli 2022 (3.13.) zodat een huurprijsvermindering terzake slechts tot die datum zou gelden. Hiervoor heeft het hof echter al vastgesteld (3.53.) dat een huurprijsvermindering van 35% evenredig is aan elk afzonderlijk gebrek en aan de verschillende gebreken in elke samenhang tezamen, zodat dit niet tot een andere uitkomst leidt. (v) de vergoeding van € 20 per maand is niet verschuldigd 3.61. [de huurder] heeft (subsidiair) zijn eis vermeerderd. Als de vergoeding van € 20 moet worden aangemerkt als een bedrag op basis van een beding waar tegenover geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat (artikel 7:264 BW), zoals de kantonrechter oordeelde, dan is het beding tot betaling van de € 20 nietig en moet [de verhuurders] dat teveel betaalde bedrag terugbetalen. [de verhuurders] voeren aan dat de € 20 servicekosten betreffen en dat de afrekening daarvan wordt beheerst door artikel 7:264 BW e.v. 3.62. Uitgangspunt is dat de kantonrechter de € 20 heeft aangemerkt als een vergoeding ex artikel 7:264 BW, waartegen niet is gegriefd. Artikel 7:264 BW bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, nietig is, voor zover daarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Volgens [de verhuurders] zijn het servicekosten, dus een (voorschot op een) vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. [de verhuurders] heeft echter zijn betwisting dat het hier (in zijn geheel) om servicekosten gaat niet gemotiveerd, bijvoorbeeld met een nadere toelichting op de glasverzekering of met overlegging van de verplichte afrekening van (het voorschot van) servicekosten (artikel 7:259 lid 2 BW). Het hof gaat dus voorbij aan de betwisting van [de verhuurders] Zoals hiervoor vastgesteld zitten in het bedrag van € 20 onder meer kosten voor administratief beheer, wat een bedongen tegenprestatie is die uitsluitend of voornamelijk de eigen belangen van [de verhuurders] dient. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in zo’n geval sprake is van een nietig beding. Weliswaar zit in de € 20 ook een deel kosten van een glasverzekering maar [de verhuurders] hebben, handelend als professionele verhuurders, nagelaten een uitsplitsing te maken, noch hebben zij op enig moment een afrekening verstrekt aan [de huurder] van de tegenover de vergoeding verleende diensten, wat betekent dat het hof het volledige bedrag van € 20 aanmerkt als een artikel 7:264 BW - vergoeding. Dat betekent dat het beding in de huurovereenkomst op basis waarvan deze € 20 is betaald, nietig is. De vordering van [de huurder] tot terugbetaling van wat ter zake teveel is betaald, is terecht en zal worden meegewogen bij de conclusie. (vi) de keukenbijdrage van € 85 per maand is niet verschuldigd 3.63. [de huurder] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter over de afgesproken vergoeding van € 85 per maand. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het vervangen van een keuken in beginsel onder groot onderhoud valt, wat voor rekening van [de verhuurders] komt. Maar volgens [de huurder] is ten onrechte overwogen dat het bij de € 85 per maand gaat om ‘extra kosten’ vanwege de wens van [de huurder] om een luxere keuken met extra apparatuur en een andere kleurstelling, zodat dit voor zijn rekening komt. [de huurder] draagt aan dat de keuken die er vóór de brand in zat geen standaardkeuken was, maar dat daarin ook keukenapparatuur zat. Hij betwist dat hij een luxere keuken wilde, voorzien van extra apparatuur.

[de huurder] heeft voorgesteld gebruikte apparatuur te hergebruiken maar [de verhuurders] wilden juist nieuwe. Ook blijkt niet dat de door hem gekozen kleurstelling van de keuken invloed heeft gehad op de prijs van de keuken. [de verhuurders] brengen naar voren dat het bedrag van € 85 per maand na de brand is overeengekomen tussen partijen, lopende de huurovereenkomst, zodat het verschuldigd is betaald. Elke grondslag voor terugvordering ontbreekt. 3.64. Het hof constateert dat in de woning vóór de brand een keuken met apparatuur aanwezig was. Ook is vóór de brand al afgesproken dat er een nieuwe keuken zou komen, waartoe een overeenkomst is gesloten. Daarbij hebben [de verhuurders] aangedrongen op nieuwe keukenapparatuur (3.4.). Tegenover de gemotiveerde stelling dat het hier niet ging om een luxere of duurdere nieuwe keuken, hadden [de verhuurders] hun betwisting verder moeten aankleden, bijvoorbeeld met een parallelle offerte van dezelfde IKEA-keuken met een goedkopere kleurstelling, of een toelichting welke extra apparatuur [de huurder] wenste. Dat hebben zij niet gedaan, zodat het hof vaststelt dat de grief van [de huurder] tegen het oordeel van de kantonrechter slaagt. Dat betekent dat de € 85 niet verschuldigd is omdat [de huurder] een luxere keuken wilde. 3.65. De devolutieve werking van het hoger beroep brengt vervolgens mee dat alle in eerste instantie door partijen aangevoerde stellingen over de keukenbijdrage van € 85 - voor zover niet prijsgegeven - in hoger beroep alsnog moeten worden beoordeeld. Zoals [de huurder] bij de kantonrechter heeft gesteld is de overeenkomst, op grond waarvan de € 85 door [de huurder] aan [de verhuurders] is betaald, bij e-mail van 14 maart 2022 door de gemachtigde van [de huurder] buitengerechtelijk vernietigd. Daarbij is een gemotiveerd beroep gedaan op de totstandkoming van de overeenkomst onder invloed van dwaling dan wel misbruik van omstandigheden (productie 44 conclusie van antwoord). [de verhuurders] hebben bij de kantonrechter zonder nadere toelichting betwist dat er sprake is van dwaling, en in hoger beroep enkel vermeld dat verschuldigd is betaald en een grondslag voor terugvordering ontbreekt. Dat is tegenover de gemotiveerde stellingen van [de huurder] onvoldoende. Ten overvloede overweegt het hof dat [de verhuurders] in hoger beroep ook geen gelegenheid meer hoeven te krijgen in te gaan op het beroep op dwaling en misbruik van omstandigheden. Bij het opstellen van de memorie van antwoord hadden zij erop bedacht moeten zijn dat het beroep op de vernietiging van de overeenkomst en de daarvoor aangevoerde grondslagen via de devolutieve werking in hoger beroep aan de orde zouden kunnen komen. Daarmee is een gegeven dat de overeenkomst op basis waarvan [de huurder] € 85 per maand aan [de verhuurders] heeft betaald terecht is vernietigd door [de huurder] op grond van dwaling. 3.66. Een en ander leidt tot de conclusie dat de bedragen die al zijn voldaan onverschuldigd zijn betaald. De hoogte van het ten onrechte in rekening gebrachte bedrag (€ 1.190) is door [de verhuurders] niet betwist zodat het hof uitgaat van de juistheid daarvan. Dat bedrag komt [de huurder] toe. (vii) de verschuldigdheid van de doorgevoerde huurprijsverhogingen 3.67. [de verhuurders] hebben gedurende de looptijd van de huurovereenkomst twee huurprijsverhogingen doorgevoerd. Bij vermeerdering van eis heeft [de huurder] - voor het eerst in hoger beroep - terugbetaling gevorderd van de bedragen die zijn betaald aan [de verhuurders] als huurprijsverhoging, omdat die niet voldoen aan de eisen van de wet. [de huurder] baseert zich voor deze terugbetalingsplicht op een overtreding door [de verhuurders] van artikel 7:252 BW. Op basis van dat wetsartikel hadden [de verhuurders] beide huurprijsverhogingen twee maanden voor de ingangsdatum moeten aankondigen én hadden zij moeten aanzeggen wat de gevolgen zijn als geen bezwaar tegen de huurprijsverhogingen wordt gemaakt. Dat is niet gebeurd. De eerste aanzegging voor een huurprijsverhoging is bovendien pas op 27 juni 2020 aan [de huurder] verzonden zodat het niet mogelijk was om tijdig bezwaar te maken tegen de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2020. De wet stelt op overtreding van deze voorschriften als sanctie dat dan de huurprijs in stand blijft die gold vóor de aangezegde huurprijsverhogingen.[de verhuurders] hebben niet betwist dat de huurprijsverhogingen niet voldoen aan artikel 7:252 BW maar hebben aangevoerd dat [de huurder] te laat is met zijn vordering. 3.68. Het hof oordeelt dat [de verhuurders] twee huurprijsverhogingen heeft aangezegd (en doorgevoerd) maar dat die niet voldoen aan de eisen van de wet. Bij de eerste, gedateerd 4 mei 2020, zitten geen twee maanden tussen aanzegging en de ingangsdatum van de huurprijsverhoging van 1 juli 2020 en ontbreekt een verwijzing naar de gevolgen als geen bezwaar wordt gemaakt. Ook bij de tweede van 13 augustus 2022 zitten er geen twee maanden tussen de dag van datering en de aangezegde ingangsdatum van de huurverhoging van 1 september 2022 en ontbreekt de verwijzing naar de gevolgen als geen bezwaar wordt gemaakt. Dat betekent in beginsel dat de huurprijs zoals die gold vóór 1 juli 2020 van kracht is gebleven, hier (onbetwist) € 710 per maand. 3.69. [de verhuurders] hebben zich echter verweerd. Volgens hen komt [de huurder] geen beroep toe op de onjuistheid van de huurprijsverhogingen uit het verleden, omdat hij heeft nooit eerder geklaagd, of bezwaar gemaakt bij de huurcommissie. [de huurder] is hier nu te laat mee (tardief). Hij is op enig moment gestopt met het betalen van de huur en dat kan hij achteraf niet aangrijpen om te betogen dat de doorgevoerde huurprijsverhogingen niet zouden deugen. Ook neemt [de huurder] tegenstrijdige standpunten in door aan de ene kant te stellen dat er sprake is van geliberaliseerde huurprijs (waarbij artikel 7:252 BW niet geldt) en aan de andere kant te zeggen dat de huurprijsverhogingen niet zouden deugen, echter zonder dat hij de daarvoor benodigde stappen heeft gezet om dit te (laten) toetsen, aldus [de verhuurders] 3.70. Het hof merkt het verweer van [de verhuurders] aan als een beroep op strijd met de zogeheten klachtplicht van artikel 6:89 BW. In dat artikel staat dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Vaststaat dat [de huurder] heeft geklaagd over de huurprijsverhogingen, in de memorie van grieven. De stelplicht en, zo nodig, de bewijslast dat [de huurder] niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken heeft geklaagd, rust vervolgens op [de verhuurders] Concreet betekent het dat [de verhuurders] onder meer iets moeten stellen over waarom de klacht van [de huurder] niet binnen bekwame tijd is. Daarbij is van belang dat de enkele omstandigheid dat het lang heeft geduurd voordat [de huurder] heeft geklaagd, zonder dat daarbij de overige omstandigheden van het geval worden betrokken, zoals de aan- of afwezigheid van nadeel bij [de verhuurders] door het tijdsverloop, ontoereikend is voor een succesvol beroep op artikel 6:89 BW. 3.71. Het hof stelt vast dat [de verhuurders] geen feiten en/of omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat het tijdsverloop voor hen nadeel in hun (proces)positie oplevert. Ook voor het overige hebben [de verhuurders] onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit is af te leiden dat de klacht van [de huurder] niet binnen bekwame tijd is gedaan. Bovendien hebben [de verhuurders] evenmin voldoende gesteld waaruit kan volgen dat [de huurder] door het verzuim niet is benadeeld (artikel 7:252 lid 4 BW).

Het hof gaat daarom voorbij aan het verweer van [de verhuurders] op dit punt, zodat de huurprijs van € 710 die gold vóór de aangezegde huurprijsverhogingen verschuldigd blijft gedurende de hele huurperiode. (viii) de betaalde huur en het gederfd huurgenot in 2019 3.72. [de huurder] maakt bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vermindering van het huurgenot gedurende drie maanden in 2019 tot een huurprijsvermindering leidt van 50% gedurende die maanden, dus tot een bedrag van € 1.095. Op aanraden van de verzekeraar van [de verhuurders] heeft [de huurder] de woning gedurende drie maanden verlaten, vanwege een verstopping van de afvoer die leidde tot schimmel- en zwamvorming. De oorzaak van de verstopping kan, zo oordeelde de kantonrechter, niet meer worden achterhaald, en dat komt voor rekening en risico van [de verhuurders] , ook omdat zij niet het advies van hun verzekeraar hebben opgevolgd om de keukenvloer open te breken om de oorzaak te achterhalen, zo meent [de huurder] . Omdat hij drie maanden geen huurgenot heeft gehad maar wel drie maanden huur heeft betaald had de kantonrechter dit niet over partijen moeten verdelen, zodat hij recht heeft op terugbetaling van drie maanden huur (€ 2.190). Naar de mening van [de verhuurders] valt de vordering van [de huurder] voor 2019 onder de vervaltermijn van artikel 7:257 BW, op basis waarvan een vordering tot huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek alleen betrekking kan hebben op de periode vanaf 8 september 2021. Bovendien heeft de kantonrechter getwijfeld of er een omstandigheid was waardoor de vermindering van het huurgenot aan [de huurder] was toe te rekenen en daarover heeft [de huurder] niets nieuws aangevoerd. 3.73. Vaststaat dat [de huurder] op advies van de expert van de verzekeraar van [de verhuurders] de woning heeft verlaten (3.3.). Alleen op die manier konden herstelwerkzaamheden aan de woning worden uitgevoerd, die waren ontstaan doordat (naar eigen zeggen van [de verhuurders] ) water in de kruipruimte was gestroomd (productie 49). Daarmee heeft [de huurder] uiteindelijk drie maanden lang geen enkel huurgenot gehad omdat de woning hem gedurende die periode, met zijn instemming, niet ter beschikking is gesteld. Dat de oorzaak van de verstopping niet meer is te achterhalen, zoals de kantonrechter onbestreden heeft geoordeeld, betekent dat ook niet is vast te stellen dat het moeten verlaten van de woning aan [de huurder] is toe te rekenen. Daarmee is hij over deze gehele periode van drie maanden geen huur verschuldigd. Omdat het hier de kernprestatie betreft van het in gebruik verstrekken, die niet is nagekomen en geen huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 in verbinding met artikel 7:257 lid 3 BW geldt de vervaltermijn hiervoor niet. Dat betekent dat de vordering van [de verhuurders] tot betaling van de huurachterstand zal worden verminderd met de resterende € 1.095 aan onterechte betaalde huur over deze drie maanden. (ix) (voorschot op) schadevergoeding voor materiële schade? 3.74. [de huurder] bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat hij niet heeft onderbouwd dat zijn meubilair is aangetast en dat dat in causaal verband staat met het leefklimaat in de woning. Het hof leest de vordering van [de huurder] zo dat [de verhuurders] volgens hem zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat zij hem vanwege vocht en schimmels niet het ongestoorde huurgenot hebben verschaft. Daardoor is schade ontstaan, die door [de verhuurders] zou moeten worden vergoed. De omvang van de schade zou in een aparte schadestaatprocedure moeten worden vastgesteld; nu vordert [de huurder] alvast een voorschot van € 5.000 op de uiteindelijke schadevergoeding. [de verhuurders] voeren aan dat een vocht- en schimmelprobleem op zichzelf geen gebrek is aan de woning omdat niet is aangetoond dat dit op enige wijze samenhing met de bouwkundige staat. Integendeel, uit het rapport Strooming bleek dat het geconstateerde vochtpercentage binnen de ideale bandbreedte lag. De schade-expert zegt ook niets over enig technisch gebrek aan de woning dus zijn oordeel legt geen gewicht in de schaal. Noch [naam1] , noch de kantonrechter hebben tijdens de descente vocht en schimmel geconstateerd. [de huurder] roept enkel, zonder onderbouwing, dat het aan [de verhuurders] lag. Van een causaal verband is niet gebleken. Bovendien erkent [de huurder] dat hij van de verzekering de dagwaarde vermeerderd met 10% vergoed heeft gekregen zodat niet duidelijk is waarom hij nog recht zou hebben op meer. Ook is niet gebleken dat [de huurder] zelf zijn schade heeft beperkt bijvoorbeeld door meer te ventileren of vochtvreters te plaatsen. 3.75. Vooropgesteld wordt dat [de huurder] in hoger beroep alleen aanspraak maakt op een voorschot op schadevergoeding voor materiële schade aan zijn inboedel. Het hof neemt daarbij een tekortkoming aan de kant van [de verhuurders] aan. Hiervoor is al vastgesteld dat het vochtprobleem een gebrek aan de woning is, dat niet kan worden toegerekend aan [de huurder] (3.44. en 3.46.). Voor de gevorderde verwijzing naar een schadestaatprocedure moet vervolgens de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk zijn. Dat is hier zo. Met Sedgwicks e-mail van 10 februari 2023 (productie 60) en haar rapportage van 15 februari 2023 (productie 58) is namelijk allereerst duidelijk dat schade door vocht/schimmels is opgetreden aan de in 2020 aangeschafte inboedel. Het hof acht de mogelijkheid aannemelijk dat schade is of zal worden geleden door [de huurder] , ook na vergoeding door de verzekeraar van de dagwaarde vermeerderd met 10%. Sedgwick schrijft immers in haar rapport dat niet is uit te sluiten dat in de nabije toekomst nog defecten aan elektronische apparatuur optreden door de langdurige inwerking van vocht. Verder neemt het hof aan dat er een causaal verband bestaat tussen de tekortkoming namelijk het niet voorkomen of tegengaan van het vochtprobleem en/of de schimmels en de geleden schade aan de inboedel, ook vanwege het ontbreken van een voldoende gemotiveerde alternatieve verklaring hiervoor. Het hof zal daarom een veroordeling uitspreken tot schadevergoeding op te maken bij staat (artikel 612 Rv). Daarin zal verder aan de orde kunnen komen of [de huurder] eigen schuld draagt aan de schade, door niet genoeg te ventileren of geen vochtvreters te plaatsen. Dat betekent niet dat de vordering van een voorschot op schadevergoeding wordt toegewezen. [de huurder] had namelijk beter duidelijk moeten maken dat de resterende (mogelijke) schade na de uitkering van de verzekeraar dit voorschot kan rechtvaardigen. (x) overige nevenvorderingen 3.76. Omdat hij geen huurachterstand had (en dus niet in verzuim was) heeft de kantonrechter volgens [de huurder] onterecht een vergoeding toegewezen aan [de verhuurders] voor buitengerechtelijke kosten. Volgens [de verhuurders] had [de huurder] huurgenot en heeft hij ten onrechte een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. Door het onbetaald laten van de huur is [de huurder] jegens [de verhuurders] in verzuim geraakt. Hij heeft zich pas met een lijst met klachten bij hen gemeld nadat [de huurder] was aangesproken tot betaling. Alleen daarom al is hij de buitengerechtelijke kosten verschuldigd. Het hof wijst de vordering van [de huurder] af. Er was een aanzienlijke huurachterstand ontstaan en die is voor een deel ten onrechte niet betaald door [de huurder] . Ondanks aanmaning is hij in gebreke gebleven zodat het inschakelen van een gemachtigde door [de verhuurders] niet onredelijk is. [de huurder] heeft geen grief gericht tegen de hoogte van de toegewezen buitengerechtelijke kosten zodat dat bedrag (dat overigens ook redelijk is) in stand blijft.

3.77. Ten aanzien van de deskundigenkosten vordert [de huurder] vergoeding daarvan ter hoogte van een bedrag van € 1.416,30, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 8 november 2022. Volgens [de verhuurders] blijven die kosten ten laste van [de huurder] omdat ze niet evenwichtig zijn, aangezien [de verhuurders] er niet bij betrokken waren. Het hof zal de vordering van [de huurder] toewijzen nu (onder andere) de huurprijsvermindering is vastgesteld aan de hand van de rapporten die de diverse deskundigen hebben opgesteld, zodat het redelijkerwijs noodzakelijke kosten betreft ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. De (redelijkheid van de) hoogte van de deskundigenkosten is bovendien niet door [de verhuurders] betwist. (xi) de waarborgsom 3.78. [de huurder] heeft terugbetaling van de waarborgsom van € 1.420 gevorderd. Of die vordering kan worden toegewezen hangt af van waartoe de kantonrechter hem heeft veroordeeld en waar de verschillende in hoger beroep toegewezen vorderingen van [de huurder] toe leiden. De kantonrechter heeft [de huurder] (voor zover relevant) veroordeeld tot betaling aan [de verhuurders] van € 7.005,75 verminderd met € 658,93 (trap en laminaat) en vermeerderd met € 749,21 per maand vanaf 1 september 2022 tot en met de dag van ontbinding van de huurovereenkomst. Daarin zijn ook de huurprijsverminderingen van 5% over periode I (€ 227,14) en II (€ 228,41), de huurprijsvermindering van € 4.330,35, de verschuldigdheid van € 20 per maand, € 85 per maand voor de keuken (gedurende 24 maanden) en de huurprijsverhogingen meegenomen. De huurovereenkomst is geëindigd met ingang van 8 maart 2023. Voortbouwend op het schema dat de kantonrechter in het vonnis onder 4.34 heeft opgenomen komt de veroordeling in eerste aanleg dus neer op: € 7.005,75 -/- € 658,93 + € 4.664,44 (huur 1 september 2022 tot en met 7 maart 2023, nl. 6 x (788,66 -/- 5% is) € 749,21 + 7/31e x € 749,21) is gelijk aan veroordeling tot betaling van een bedrag van € 11.011,26 (hierna: verschuldigd bedrag). 3.79. Het hoger beroep van [de huurder] leidt er toe dat hij om te beginnen over periode II aanspraak heeft op een huurprijsvermindering van 35% (3.53 en 3.60.) van de in 3.71. vastgestelde huurprijs van € 710. Dat komt neer op tien maanden x € 248,50 per maand (35% van € 710), dus een bedrag van € 2.485. De kantonrechter heeft over periode II rekening gehouden met een huurprijsvermindering van € 473,91 (onder 4.34 van het vonnis: € 228,41 uit het schema + € 245,50 zijnde 5% van € 788,66, over de periode 1 september 2022 tot datum ontruiming 8 maart 2023), zodat op het verschuldigd bedrag in mindering komt (€ 2.485 -/- € 473,91 is) € 2.011,09. [de verhuurders] heeft verder onterecht bij [de huurder] aanspraak gemaakt op € 85 per maand voor de keuken, gedurende 24 maanden (3.66.). Dat betekent dat 24 x € 85 is € 2.040 in mindering komt op het verschuldigd bedrag. 3.80. Daarnaast zijn de € 20 per maand en de huurprijsverhogingen van belang (3.62. en 3.71.). Volgens het overzicht dat [de verhuurders] hebben overgelegd (productie 2 dagvaarding) is vanaf 15 oktober 2018 tot en met juni 2020 uitgegaan van een huurprijs van € 730 terwijl die € 710 had moeten zijn. Op het verschuldigd bedrag komt daarom in mindering 20,5 maanden x € 20 is € 410. In de periode van juli 2020 tot en met juni 2022 hebben [de verhuurders] met een huurprijs van € 757,14 per maand gerekend, terwijl dit € 710 had moeten zijn. Daarmee komt op het verschuldigd bedrag in mindering 24 maanden x € 47,14 is € 1.131,36. In juli en augustus 2022 is een huurprijs van € 763,47 aangehouden, terwijl van € 710 had moeten worden uitgegaan. Ook dit komt in mindering op het verschuldigd bedrag: twee maanden x € 53,47 is € 106,94. De kantonrechter heeft een huurprijs vanaf 1 september 2022 tot 8 maart 2023 toegewezen ter hoogte van € 749,21 per maand, terwijl dat € 710 had moeten zijn. Dat betekent dat 6,23 maanden x € 39,21 is € 244,28 in mindering moet worden gebracht. Daarnaast wordt het verschuldigd bedrag verminderd met de onterecht betaalde restant huur over drie maanden in 2019, zijnde € 1.095 (3.73.) en met de kosten van deskundigen, die [de huurder] vergoed krijgt: € 1.416,30 (3.77.). 3.81. Dit leidt tot de volgende uitkomst: verschuldigd bedrag aan [de verhuurders] € 11.011,26 AF: huurprijsvermindering periode II € 2.011,09 keukenbijdrage € 2.040 huurprijs 15 oktober 2018 – juni 2020 € 410 huurprijs juli 2020 – juni 2022 € 1.131,36 huurprijs juli 2022 – augustus 2022 € 106,94 huurprijs september 2022 – 7 maart 2023 € 244,28 onterecht betaalde restant huur 2019 € 1.095 deskundigenkosten € 1.416,30 totaal resterend bedrag € 2.556,29 Dit totaal resterend bedrag komt [de verhuurders] toe. De waarborgsom van € 1.420 mogen zij met dit bedrag verrekenen, zodat de vordering van [de huurder] tot terugbetaling van de waarborgsom wordt afgewezen. Het bedrag dat [de verhuurders] nog tegoed heeft van [de huurder] is € 1.136,29 (hierna: het tegoed). (xii) wettelijke rente 3.82. [de huurder] heeft aanspraak gemaakt op de verschuldigde wettelijke rente rond de onterecht betaalde € 20 en de onterecht betaalde bedragen van de huurprijsverhogingen, steeds vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling. Die wettelijke rente wordt toegewezen en komt in mindering op het tegoed. De wettelijke rente over de onterecht betaalde keukenvergoeding van € 1.190 en de deskundigenkosten van € 1.416,30, beide over de periode 8 november 2022 tot de dag der algehele voldoening, wordt ook toegewezen. De hieruit volgende bedragen komen in mindering op het tegoed. De gevorderde wettelijke rente over de waarborgsom wordt afgewezen omdat de verbintenis tot terugbetaling daarvan op 8 maart 2023 is ontstaan en door verrekening teniet is gegaan.

3.83. [de huurder] heeft eveneens wettelijke rente gevorderd over het bedrag dat, gelet op de huurprijsvermindering, teveel is betaald, vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling. De periodes waarop huurprijsvermindering betrekking heeft zijn periode I en periode II. Hiervoor is al vastgesteld dat het recht op huurprijsvermindering over periode I is vervallen, maar dat het hof vanwege de procesrechtelijke regel dat [de huurder] (kort gezegd) niet slechter mag worden van zijn eigen hoger beroep het vonnis van de kantonrechter op dat punt zal bekrachtigen (3.59.). De kantonrechter heeft geen wettelijke rente toegewezen over wat, gelet op de huurprijsvermindering, teveel betaald is aan huur in periode I, zodat niet uit dat vonnis een aanspraak op wettelijke rente voortvloeit. Ook anderszins is er geen sprake van dat [de huurder] recht heeft op vergoeding van wettelijke rente. Immers, gelet op het verval van het recht op huurprijsvermindering over periode I hoefde [de verhuurders] op dat punt niets terug te betalen. Daarmee is er geen vertraging in de voldoening door [de verhuurders] (terugbetaling) van een geldsom. [de verhuurders] zijn wel de vergoeding van wettelijke rente verschuldigd over wat zij, gelet op de huurprijsvermindering, over periode II teveel aan huurprijs hebben ontvangen, vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling. Ook dit bedrag komt in mindering op het tegoed. Het hof tekent daarbij aan dat voor de hiervoor (en in 3.82.) genoemde dag van terugbetaling en de dag der algehele voldoening moet worden uitgegaan van de datum van dit arrest. (xiii) conclusie 3.84. [de huurder] heeft gevorderd dat de vorderingen van [de verhuurders] alsnog worden afgewezen. Het hof zal daartoe overgaan voor wat betreft wat onder 5.3. en 5.8. van het vonnis van de kantonrechter is beslist, uitgezonderd een bedrag van € 1.136,29 dat nog steeds aan [de verhuurders] toekomt. Bij de bepaling van dit bedrag zijn de vorderingen van [de huurder] rond de € 20, de huurprijsverhogingen, de huurprijsvermindering, de € 85 keukenvergoeding gedurende 24 maanden, de deskundigenkosten en de waarborgsom betrokken. Op het bedrag van € 1.136,29 komt in mindering wat [de huurder] aan wettelijke rente toekomt, op grond van wat in 3.82. en 3.83. is overwogen. Omdat op [de verhuurders] niet per post een terugbetalingsplicht rust worden de verschillende vorderingen rond terugbetaling van teveel betaalde bedragen afgewezen, net als de gevraagde verklaring voor recht dat sprake is van geliberaliseerde huur, gelet op wat in 3.58. is overwogen. Bij de gevraagde verklaringen voor recht, dat het beding op grond waarvan [de huurder] € 20 per maand verschuldigd is nietig is, alsook dat de doorgevoerde huurprijsverhogingen niet voldeden aan het gestelde in de wet, heeft [de huurder] geen belang meer, net zomin als bij de vordering om te bepalen dat ex artikel 7:252 lid 4 BW de huurprijs van vóór de huurprijsverhogingen gold. Ook die vorderingen worden afgewezen. De gevraagde veroordeling tot vergoeding van de schade aan de eigendommen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet wordt toegewezen, maar het voorschot op schadevergoeding wordt afgewezen. Ten slotte wijst het hof de vordering toe tot terugbetaling aan [de huurder] van alles wat hij aan [de verhuurders] heeft betaald ter uitvoering van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.85. Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen omdat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken die tot een ander oordeel zouden leiden als ze zouden worden bewezen. 3.86. Het hoger beroep slaagt. Omdat [de verhuurders] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als (mede gelet op de grief van [de huurder] tegen de proceskostenveroordeling) bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 3.87. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).