ECLI:NL:GHARL:2017:4989

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.173.707/01 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 3371603 MC 14-10480) arrest van 13 juni 2017 in de zaak van 1 [appellante] , wonende te [A] , 2. [appellant1] , wonende te [B] , 3. [appellant2] , wonende te [B] , appellanten, in eerste aanleg: eisers, hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s., advocaat: mr. D.P. van der Veer, kantoorhoudend te Amersfoort, die ook schriftelijk heeft gepleit, tegen 1 [geïntimeerde1] , zonder bekende woon- of verblijfplaats, hierna: [geïntimeerde1],niet verschenen, 2. [geïntimeerde2] , wonende te [C] , hierna: [geïntimeerde2],niet verschenen,en 3. Grode Holding B.V., gevestigd te [B] , hierna: Grode, 4. [geïntimeerde4] , wonende te [B] , hierna: [geïntimeerde4], geïntimeerden, in eerste aanleg: gedaagden, geïntimeerden 3 en 4 hierna gezamenlijk te noemen: Grode c.s.,advocaat: mr. R. Zwiers, kantoorhoudend te Almere, die ook schriftelijk heeft gepleit. 1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 In deze zaak heeft het hof op 22 december 2015 een rolbeschikking gewezen. Bij deze beschikking is het aanvankelijk tegen Grode c.s. verleende verstek alsnog geweigerd. 1.2 Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:- de memorie van grieven van [appellanten] c.s.;- de memorie van antwoord van Grode c.s.;- de pleitnotities van de advocaat van [appellanten] c.s.;- de pleitnotities van de advocaat van Grode c.s. 1.3 Vervolgens hebben [appellanten] c.s. de stukken voor het wijzen van arrest ingediend, waarna het hof arrest heeft bepaald. 1.4 De vordering van [appellanten] c.s. strekt ertoe dat het hof het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, afdeling civielrecht, locatie Almere (hierna: de kantonrechter) d.d. 18 maart 2015 zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellanten] c.s. alsnog zal toewijzen. 2De vaststaande feiten 2.1 Het hof gaat uit van de volgende feiten. 2.2 [appellanten] c.s. zijn de erven van [D] , die [in] 2012 is overleden. [D] was bij haar overlijden eigenaar van de woning gelegen aan het adres [a-straat] 35 te [B] (hierna: de woning). 2.3 [geïntimeerde4] is directeur en enig aandeelhouder van Grode. Grode houdt zich bezig met beheersactiviteiten, waaronder het bemiddelen bij de verkoop van woonhuizen. Grode is enig aandeelhouder van Kapitaal Kompas B.V. (hierna: Kompas), waarvan [geïntimeerde4] ook directeur is. Kompas heeft een vergunning van de AFM voor het verlenen van verschillende financiële diensten en houdt zich bezig met het assurantiebemiddeling. 2.4 [appellanten] c.s. hebben Grode in de loop van 2012 opdracht gegeven de woning voor hen te verkopen. 2.5 Nadat [appellant2] in een e-mailbericht van 6 december 2012 bij [geïntimeerde4] had geïnformeerd of er al beweging zat in de verkoop, schreef [geïntimeerde4] in een e-mailbericht van 17 december 2012 dat hij nog geen enkel verzoek om een bezichtiging had ontvangen. In datzelfde e-mailbericht schreef hij verder:“Wel heb ik via een vriend van mij het verzoek voor een neef van hem Man van 63 jaar met pensioen altijd eigen bedrag gehad nu gescheiden om het te huren hij zou 1000,- per maand willen betalen. Voor 3 jaar huur contract daarna gaat hij naar het buitenland alle gas/elektra op zijn naam.Ik heb gezegd dat jullie misschien voor 1200,= wel interesse zouden hebben.: 3= 400,- ieder.Laat me weten wat je er van vindt.” 2.6 Nadat [appellant2] [geïntimeerde4] had laten weten dat [appellanten] c.s. nog niet voor verhuur voelen, heeft [geïntimeerde4] [appellanten] c.s. in een e-mailbericht van 18 december 2012 gewezen op de voordelen van verhuur van de woning, gelet op de marktsituatie. Begin januari 2013 hebben [geïntimeerde4] en [appellanten] c.s. opnieuw per e-mail contact gehad over een mogelijke verhuur van de woning, dit naar aanleiding van vragen van [appellanten] c.s. [geïntimeerde4] liet toen weten dat de potentiële huurder “nog niets anders” had. 2.7 In een e-mailbericht van 28 januari 2013 aan [appellant2] heeft [geïntimeerde4] geschreven dat hij een principeakkoord had voor verhuur van de woning met ingang van 1 februari 2013 gedurende een periode van drie jaar tegen een huur van € 1.200,- exclusief gas, water en licht en overige voorzieningen. Nadat [appellanten] akkoord waren gegaan met de verhuur van de woning, heeft [geïntimeerde4] een huurcontract opgesteld. In het huurcontract d.d. 29 januari 2013 is vermeld dat “Grode beheer B.V.” als beheerder namens [appellanten] c.s. de woning verhuurt aan [geïntimeerde1] voor de duur van drie jaar met ingang van 1 februari 2013 en tegen een huur van € 1.050,- en een vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten van € 150,- per maand. De huur diende te worden overgemaakt op een in het huurcontract vermeld rekeningnummer ten name van “Grode B.V.” Het contract is door [geïntimeerde4] en [geïntimeerde1] ondertekend. 2.8 [geïntimeerde1] heeft nooit ingeschreven gestaan op het adres van de woning. [geïntimeerde2] heeft zich op 9 april 2014 bij de gemeente Almere gemeld voor inschrijving in de Basisadministratie van de gemeente (GBA) op het adres van de woning. 2.9 Op 20 april 2014 heeft de politie een hennepplantage ontdekt in de woning, die op dat moment niet feitelijk werd bewoond. De politie heeft tevens vastgesteld dat sprake was van diefstal van elektriciteit. 2.10 Bij besluit van 6 mei 2014, verzonden op 7 mei 2014, gericht aan [appellant1] heeft de burgemeester van Almere door middel van een last onder bestuursdwang de woning gesloten voor de duur van drie maanden, met aantekening dat de feitelijke sluiting is ingegaan op 20 april 2014. In de paragraaf “onderzoek” van het besluit is onder meer het volgende vermeld:“Tijdens het onderzoek van 20 april 2014 is gebleken dat er meer dan 600 hennepplanten in de woning aanwezig waren. (…) Tevens was sprake van diefstal van elektriciteit. (…) Verder is door toezichthouder de heer [E] het volgende vastgesteld:- De woning wordt door Assurantiekantoor Kapitaal Kompas uit Almere verhuurd aan een man genaamd [geïntimeerde1] , geboren [in] 1951 (hierna: huurder).- Deze huurder sinds 17 oktober 2013 zonder vaste woon- of verblijfplaats hier te lande is en heeft nooit op het adres [a-straat] 35 in [B] ingeschreven gestaan.- De woning op 20 april 2014 feitelijk niet werd bewoond.- Uit onderzoek is gebleken dat de bij aanvang door de huurder overlegde salarisspecificatie (d.d. 31 januari 2013) valselijk is opgemaakt.- Assurantiekantoor Kapitaal Kompas de huur via een storting vanaf een GWK-kantoor en/of à contant incasseert.” 2.11 De huur tot en met april 2014 is aan [appellanten] c.s. doorbetaald vanaf een bankrekening ten name van [geïntimeerde4] . De huur vanaf mei 2014 is niet betaald. 2.12 Liander N.V. heeft [appellanten] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade vanwege de diefstal van elektriciteit en in dat verband aanspraak gemaakt op betaling van een bedrag van € 7.215,66. 2.13 [appellanten] c.s. hebben de woning inmiddels verkocht voor een prijs van € 122.500,-.

3.1 [appellanten] c.s. hebben [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en Grode c.s. gedagvaard. Zij hebben in de procedure jegens [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd en verder – naar het hof de vordering begrijpt – een verklaring voor recht dat alle gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [appellanten] c.s. geleden schade en veroordeling van gedaagden tot (na wijziging van eis) betaling van een bedrag van € 38.684,15 aan schadevergoeding. 3.2 Tegen [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] is verstek verleend. Grode c.s. hebben verweer gevoerd. 3.3 In het vonnis van 18 maart 2015 heeft de kantonrechter ten aanzien van [geïntimeerde1] de zaak verwezen naar de rolzitting van 15 april 2015 om [appellanten] c.s. in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over zijn voornemen om de dagvaarding tegen [geïntimeerde1] nietig te verklaren. Ten aanzien van [geïntimeerde2] en Grode c.s. heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten. 4De ontvankelijkheid van het tegen [geïntimeerde1] ingestelde appel 4.1 Het vonnis van 18 maart 2015 ten aanzien van [geïntimeerde1] is geen eindvonnis, maar een tussenvonnis. Gesteld noch gebleken is dat de kantonrechter [appellanten] c.s. verlof hebben verleend tussentijds appel in te stellen tegen dit vonnis, zodat [appellanten] c.s. niet-ontvankelijk zijn in hun appel tegen dit vonnis, voor zover het [geïntimeerde1] betreft. 4.2 [appellanten] c.s. zullen worden verwezen in de aan de zijde van [geïntimeerde1] gevallen proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerde1] te begroten op nihil. 5De bespreking van de grieven 5.1 Het hof ziet reden eerst grief 5 te bespreken, die zich keert tegen de afwijzing van de vorderingen tot schadevergoeding tegen [geïntimeerde2] . De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat er geen aanleiding is om te veronderstellen dat [geïntimeerde2] daadwerkelijk in de woning heeft verbleven en dat er ook anderszins geen feiten zijn aangevoerd waaruit kan blijken dat [geïntimeerde2] daadwerkelijk op enigerlei wijze actief betrokken is geweest bij de aangetroffen hennepplantage. 5.2 Volgens [appellanten] c.s. is uit onderzoek van de door hen ingeschakelde Stichting Bestrijding Woonfraude en Hennepteelt (hierna: SBWH) gebleken dat [geïntimeerde2] daadwerkelijk in de woning heeft verbleven. [geïntimeerde2] heeft zich in de woning ingeschreven en daaruit kan worden geconcludeerd dat hij wetenschap moet hebben gehad van de activiteiten in de woning, aldus [appellanten] c.s. 5.3 Het hof volgt [appellanten] c.s. niet in dit betoog. [appellanten] c.s. verwijzen naar een door SBWH verricht onderzoek, maar zij hebben geen rapport van SBWH in het geding gebracht en ook geen informatie naar voren gebracht waaruit volgt dat dat onderzoek van SBWH iets anders heeft opgeleverd dan dat [geïntimeerde2] zich op 9 april 2014 (in de memorie van grieven noemen [appellanten] c.s. de datum 10 april 2014) heeft gemeld bij de gemeente Almere om zich in te schrijven op het adres van de woning. Of hij ingeschreven heeft gestaan, is het hof niet duidelijk geworden. [appellanten] c.s. hebben, ofschoon dat zeker na de beslissing in eerste aanleg wel voor de hand lag, geen informatie uit de GBA van de gemeente Almere in het geding gebracht betreffende een eventuele inschrijving van [geïntimeerde2] . Maar ook indien [geïntimeerde2] vanaf 9 of 10 april 2014 ingeschreven stond op het adres van de woning en dat op 20 april 2014 nog steeds het geval was, volgt daaruit nog niet dat hij betrokken was bij de hennepkwekerij in de woning. In dit verband is van belang dat in de door [appellanten] c.s. overgelegde last onder bestuursdwang de naam van [geïntimeerde2] niet voorkomt. In de last is bovendien vermeld dat de woning op 20 april 2014 onbewoond was, zodat de suggestie van [appellanten] c.s. dat [geïntimeerde2] in de woning moet hebben verbleven op gespannen voet staat met de inhoud van de last. 5.4 De slotsom is dan ook dat het hof met de kantonrechter van oordeel is dat [appellanten] c.s. hun vorderingen op [geïntimeerde2] onvoldoende hebben onderbouwd. De grief faalt.Het hof zal het vonnis van de kantonrechter ten aanzien van [geïntimeerde2] bekrachtigen. [appellanten] c.s. zullen worden verwezen in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde2] te begroten op nihil. 5.5 De grieven 1 en 2 keren zich tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vorderingen op Grode. Het hof zal de grieven, die met elkaar samenhangen, tezamen behandelen. 5.6 Het hof stelt bij de bespreking van de grieven voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat Grode de opdracht had om te bemiddelen bij de verkoop van de woning. In het kader van deze bemiddelingsopdracht heeft [geïntimeerde4] namens Grode, zoals volgt uit de in rechtsoverweging 2.5 en 2.6 aangehaalde e-mailcorrespondentie, [appellanten] c.s. geattendeerd op de mogelijkheid van verhuur van de woning en ook een potentiële huurder voorgedragen. Toen [appellanten] c.s., uiteindelijk, bereid waren de woning (eventueel) te verhuren, heeft [geïntimeerde4] hen meer informatie gegeven over de verhuur, contact gelegd met een mogelijke huurder en een huurcontract opgesteld, waarin Grode Beheer B.V., een niet bestaande vennootschap, als beheerder wordt genoemd. Bovendien heeft [geïntimeerde4] ervoor gezorgd dat de huur werd betaald en heeft hij de ontvangen huur doorbetaald aan [appellanten] c.s. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerde4] deze activiteiten heeft ontplooid namens Grode. Ze vormden het uitvloeisel van de aan Grode verstrekte opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van de woning, waarvoor Grode ook een vergoeding zou ontvangen. Onder deze omstandigheden, waarin Grode ten behoeve van [appellanten] c.s. in het verlengde van de haar oorspronkelijk verstrekte opdracht activiteiten heeft ontplooid ten behoeve van [appellanten] c.s. betreffende de totstandkoming en de uitvoering van de huurovereenkomst, volgt het hof Grode c.s. niet in het betoog dat de activiteiten van Grode betreffende de huurovereenkomst niet hebben plaatsgevonden in het kader van een overeenkomst tussen partijen. Ook deze activiteiten hebben plaatsgevonden in het kader van een overeenkomst van opdracht. Grode diende daarbij de zorg van een goed opdrachtnemer te betrachten (artikel 7:401 BW). Dat zij niet gespecialiseerd is in het sluiten van huurovereenkomsten en daarin ook nauwelijks ervaring heeft, doet daaraan niet af. Het gebrek aan ervaring heeft [geïntimeerde4] er niet van weerhouden om namens Grode te bemiddelen bij het aangaan van een huurovereenkomst. Dat voor de activiteiten van Grode in het kader van de huurovereenkomst geen aparte vergoeding is overeengekomen, leidt evenmin tot een ander oordeel. Grode ontving voor haar bemiddelingsactiviteiten een vergoeding, bestaande uit een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. De bovenstaande omstandigheden leiden er evenmin toe dat aan Grode, een professionele onderneming, minder strenge eisen kunnen worden gesteld dan aan een gespecialiseerd bemiddelingsbureau. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat gesteld noch gebleken is dat Grode haar activiteiten ontplooide als vriendendienst aan [appellanten] c.s. 5.7 Aan hun stelling dat Grode toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst tussen partijen hebben [appellanten] c.s. ten grondslag gelegd dat Grode onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de persoon van de huurder en de door de huurder beschikbaar gestelde persoonsgegevens (legitimatiebewijs en loonstrook) niet goed heeft gecontroleerd, alsmede dat zij ook niet afdoende toezicht heeft gehouden op de woning en niet alerter is geweest op onregelmatigheden, waartoe gezien de wijze van betaling van de huur alle reden was.

5.8 Het hof stelt voorop dat de zorgplicht van de opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst meebrengt dat de bemiddelaar beoordeelt of de potentiële huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van alle verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van de huur. Daartoe dient de bemiddelaar de identiteit van de potentiële huurder te controleren en na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te (blijven) voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen. 5.9 [geïntimeerde1] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een identiteitskaart overgelegd, waarvan Grode een kopie heeft gemaakt. De identiteitskaart heeft 25 januari 2013 als vervaldatum, welke datum bij het aangaan van de overeenkomst al verstreken was. Naar het oordeel van het hof heeft Grode niet onzorgvuldig gehandeld door genoegen te nemen met een (net) vervallen identiteitskaart. De kaart strekt ertoe om de identiteit van de houder ervan te kunnen vaststellen en dat is met een kaart met een (net) verstreken geldigheidsduur ook mogelijk. 5.10 [geïntimeerde1] heeft een loonstrook overgelegd betreffende de maand januari 2013. Op deze loonstrook is vermeld dat [geïntimeerde1] sinds mei 2012 in dienst was bij T&F Montage te Schijndel en daar een maandloon van € 4.700,- bruto ontving. Het staat tussen partijen vast dat de loonstrook vervalst is; [geïntimeerde1] is niet bekend bij T&F Montage, dat in mei 2013 failliet is gegaan. Volgens [appellanten] c.s. had Grode de vervalsing van de loonstrook behoren op te merken, nu de naam van [geïntimeerde1] onzorgvuldig was vermeld (“ [geïntimeerde1] ”- dus zonder hoofdletter), het loonbelastingnummer ontbreekt evenals het aansluitingsnummer van de werkgever, het bankrekeningnummer van [geïntimeerde1] niet wordt vermeld en de cumulatieven van het vakantiegeld onjuist staan vermeld, omdat ze zijn gebaseerd op een dienstverband van een maand in plaats van acht maanden. 5.11 Het hof is van oordeel dat Grode geen genoegen had mogen nemen met de loonstrook, nu deze loonstrook een verre van professionele indruk maakt en bij een eerste bestudering vragen oproept, bijvoorbeeld over het vakantiegeld en het ontbreken van essentiële gegevens. Grode, bij wie de aanwezigheid van financiële kennis, waaronder kennis over de gegevens op een loonstrook, verondersteld mag worden, had in de loonstrook aanleiding moeten zien meer informatie in te winnen bij [geïntimeerde1] en bij gebreke van afdoende informatie contact moeten zoeken met diens werkgever en [geïntimeerde1] om een kopie van een arbeidsovereenkomst en een werkgeversverklaring moeten vragen. Dat Grode daarover vragen heeft gesteld aan [geïntimeerde1] en vervolgens bevredigende antwoorden heeft gekregen, is gesteld noch gebleken. Dat die antwoorden dan mogelijk wel waren gekomen, doet daaraan niet af. Door een en ander na te laten, is Grode toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens [appellanten] c.s. 5.12 Voor zover de grieven zich keren tegen het oordeel van de kantonrechter dat Grode niet toerekenbaar is tekortgeschoten in haar zorgplicht slagen de grieven dan ook. 5.13 Grief 3 betreft de afwijzing door de kantonrechter van de vorderingen op [geïntimeerde4] . Aan deze vorderingen leggen [appellanten] c.s. ten grondslag dat [geïntimeerde4] onrechtmatig heeft gehandeld door onder een valse handelsnaam - Grode Beheer BV - zaken te doen, door de huurpenningen buiten de boekhouding van Grode te administreren en door [appellanten] c.s. in de waan te laten de huurder te kennen. [geïntimeerde4] heeft alles in het werk gesteld om te verdoezelen dat de huurder niet te vertrouwen was, aldus [appellanten] c.s. 5.14 Het hof stelt voorop dat [appellanten] c.s. aan hun vordering op [geïntimeerde4] niet ten grondslag leggen wat zij aan hun vorderingen op Grode ten grondslag hebben gelegd betreffende het screenen van de huurder. Wat zij wel aan hun vorderingen ten grondslag leggen kan die vorderingen niet dragen. Daartoe is het volgende redengevend. Indien [geïntimeerde4] al heeft gehandeld via een valse handelsnaam - Grode c.s. hebben met kracht van argumenten aangevoerd dat het gebruik van de naam “Grode Beheer B.V.” in de huurovereenkomst berust op een verschrijving, hetgeen voor de hand ligt nu gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde4] op een ander moment deze naam heeft gebruikt - hebben [appellanten] c.s. niet aannemelijk gemaakt dat zij daardoor schade hebben geleden. Grode c.s. hebben duidelijk gemaakt waarom de betalingen zijn verlopen via de bankrekening van [geïntimeerde4] in privé, te weten om te voorkomen dat de geldstromen van Grode zelf en derdengelden vermengd zouden raken. In het licht hiervan hebben [appellanten] c.s. ook in hoger beroep niet voldoende onderbouwd dat [geïntimeerde4] heeft willen verdoezelen dat de door hem aangebrachte huurder niet te vertrouwen was. 5.15 De slotsom is dat de grief faalt en dat de vorderingen van [appellanten] tegen [geïntimeerde4] niet toewijsbaar zijn. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter voor zover het [geïntimeerde4] betreft dan ook bekrachtigen en [appellanten] c.s. in de proceskosten veroordelen (geliquideerd salaris van de advocaat: 3 punten, tarief III * 50% - vanwege het feit dat geen aparte processtukken zijn gemaakt voor [geïntimeerde4] en Grode). 5.16 Met grief 4 komen [appellanten] c.s. op tegen de afwijzing van de vorderingen op Grode c.s. De grief faalt voor zover die betrekking heeft op [geïntimeerde4] . Het hof zal voor wat betreft Grode in het kader van deze grief beoordelen of en in hoeverre [appellanten] c.s. schade hebben geleden door de schending van de zorgplicht door Grode. In dat verband zal het hof tevens betrekken hetgeen Grode c.s. in eerste aanleg ten verwere hebben aangevoerd tegen de verschillende schadeposten. 5.17 Het hof acht aannemelijk dat [appellanten] c.s. de woning niet verhuurd zouden hebben aan [geïntimeerde1] indien zij zouden hebben geweten dat [geïntimeerde1] een vervalste loonstrook zou hebben ingeleverd en niet beschikte over een inkomen uit een dienst verband met T&F Montage. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat in die situatie geen hennepplantage in de woning zou zijn ingericht. Dat indien [geïntimeerde1] wel een geldige loonstrook zou hebben ingediend hij ook nog een hennepplantage in het gehuurde had kunnen inrichten, zoals Grode c.s. betogen, doet daaraan niet af. Cruciaal is nu juist dat hij geen geldige loonstrook heeft ingediend en dat Grode dat ten onrechte niet heeft opgemerkt. In de fictieve situatie dat Grode dat wel zou hebben opgemerkt, zou geen huurovereenkomst met [geïntimeerde1] tot stand zijn gekomen, zodat in het kader van de conditio sine qua non toets niet relevant is wat [geïntimeerde1] zou hebben kunnen doen indien hij wel huurder zou zijn geworden. Grode c.s. gaan in hun betoog dan ook uit van de onjuiste fictieve situatie. Dat betekent dat alle schadeposten die verband houden met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning in conditio sine qua non verband staan tot de tekortkoming van Grode. Of alle schadeposten ook in redelijkheid kunnen worden toegerekend aan die tekortkoming zal het hof hierna per schadepost bespreken. 5.18 [appellanten] c.s. vorderen allereerst de kosten van het herstellen van de woning. Ten behoeve van de hennepplantage zijn er in de drie slaapkamers en op de zolder wanden geplaatst en latten bevestigd en is folie aangebracht. Er is vochtschade aan het laminaat en aan de wanden, er zijn tussendeuren bevestigd, gaten in het dakbeschot gemaakt en op veel plaatsen grote gaten geboord, onder andere in de centrale ventilatieschacht. Ook is sprake van vochtplekken in de plafonds, aldus [appellanten] c.s. [appellanten] c.s. hebben een offerte overgelegd betreffende het herstel van deze schade.

De offerte sluit op een bedrag van € 17.545,-, welk bedrag [appellanten] c.s. ook vorderen. In reactie op het verweer van Grode c.s. dat de kosten kennelijk niet zijn gemaakt, hebben [appellanten] c.s. aangevoerd dat de woning is verkocht voordat de herstelwerkzaamheden waren begonnen, maar dat de schade aan de woning er wel toe heeft geleid dat de woning voor een bedrag van € 27.500,- onder de marktwaarde is verkocht. Grode c.s. betwisten dat de woning onder de marktwaarde is verkocht. 5.19 Het hof stelt bij de bespreking van deze schadepost voorop dat de post betrekking heeft op zaakschade. Bij zaakschade is het uitgangspunt dat de eigenaar van de beschadigde zaak een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering, die in zijn algemeenheid wordt gesteld op de naar objectieve maatstaven berekende kosten die met het herstel zijn gemoeid, ook als het herstel feitelijk niet of tegen lagere kosten plaatsvindt (vgl.Hoge Raad 7 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2786 en 26 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0357). De redelijkheid brengt echter mee dat als zich door de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid wordt gebaseerd weliswaar een feitelijke wijziging heeft voorgedaan maar geen waardevermindering en de benadeelde geen redelijk belang heeft bij feitelijk herstel van de oude toestand, hem ter zake geen aanspraak op vergoeding toekomt (vgl. HR 11 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX9830). Die laatste situatie doet zich hier niet voor, nu niet ter discussie staat dat de woning door de installatie en de exploitatie van de hennepplantage is beschadigd en (door de oude of de nieuwe eigenaar) hersteld zal moeten worden. Dat de woning zonder beschadigingen meer waard zal zijn dan met de beschadigingen acht het hof alleszins aannemelijk. 5.20 Het enkele feit dat [appellanten] c.s. de schade niet zelf hebben laten herstellen, doet gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet af aan begroting van de schade vanwege de beschadigingen aan de woning op de naar objectieve maatstaven berekende herstelkosten. Ter onderbouwing van hun stelling dat de herstelkosten € 17.545,- bedragen, hebben [appellanten] c.s. een offerte van De Klussenier overgelegd. In deze offerte is aangegeven welke herstelwerkzaamheden dienen te worden verricht en hoeveel tijd en materiaalkosten daarmee zijn gemoeid. Grode c.s. zijn niet uitgebreid op de inhoud van de offerte ingegaan. Wel hebben zij erop gewezen dat er betreffende de herstelkosten maar één offerte in het geding is gebracht en gesuggereerd dat die offerte afkomstig is van een bekende van [appellanten] c.s. Naar het oordeel van het hof hebben Grode c.s. de stelling van [appellanten] c.s. dat met de herstelkosten een bedrag van € 17.545,- is gemoeid, onvoldoende weersproken. Indien Grode c.s. de omvang van deze post hadden willen weerspreken, zouden zij hebben moeten aangeven waarom de in de offerte van de De Klussenier vermelde werkzaamheden niet verricht hoefden te worden en/of dat voor die werkzaamheden te veel uren, materiaalkosten of een te hoog uurtarief berekend werd. Dat hebben zij nagelaten. Het enkele feit dat de offerte mogelijk afkomstig is van een bekende van [appellanten] c.s. betekent niet dat de offerte op verkeerde uitgangspunten is gebaseerd of anderszins onjuist is. Deze schadepost is dan ook toewijsbaar. 5.21 [appellanten] c.s. vorderen ook schade vanwege huurderving. Die schadepost is niet toewijsbaar, omdat deze niet in causaal verband staat tot het Grode te maken verwijt. Indien Grode wel zou hebben onderkend dat [geïntimeerde1] een valse loonstrook heeft ingediend, zou de huurovereenkomst met hem niet tot stand zijn gekomen en zouden [appellanten] c.s. ook geen huurinkomsten hebben gehad uit een overeenkomst met [geïntimeerde1] . 5.22 Tegen de ontruimingskosten ad € 3.593,70 is geen apart verweer gevoerd. Deze schadepost is toewijsbaar. Dat geldt ook voor de schade vanwege de claim van Liander ad € 7.215,66. 5.23 De vordering betreffende de onderzoekskosten door SBWH ad € 2.500,- is niet toewijsbaar. Grode c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze vordering. Het lag op de weg van [appellanten] c.s. om, gelet op dit verweer, uiteen te zetten welke werkzaamheden SBWH precies heeft verricht, hoeveel tijd daarmee is gemoeid en welk tarief is gehanteerd. [appellanten] c.s. hebben dat achterwege gelaten, zodat hun vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd is. 5.24 [appellanten] c.s. vorderen ten slotte nog schoonmaakkosten ad € 1.229,79. Grode c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze post. Zo hebben zij naar aanleiding van de overgelegde factuur van de makelaar aangevoerd dat niet duidelijk is dat de schoonmaakkosten in causaal verband staan tot de hennepplantage, dat datzelfde geldt voor het onderdeel “Uren tuinwerk” in de factuur, dat onduidelijk is wat de noodzaak is van de huur van een aanhangwagen en dat de posten “Reparatie voordeur” en “Begeleiding [F] ” vragen oproepen. Het hof stelt vast dat [appellanten] c.s., ofschoon dat wel op hun weg lag, niet zijn ingegaan op het verweer van Grode c.s. Zij hebben deze schadepost dan ook onvoldoende onderbouwd. Het hof overweegt in dit verband dat bij de verkoop van de woning altijd werkzaamheden moeten worden verricht in verband met de presentatie en de oplevering van de woning, ook als er geen hennepplantage in de woning aanwezig is geweest, zodat er zonder nadere toelichting op de verschillende onderdelen van de factuur van de makelaar niet van kan worden uitgegaan dat de posten uit deze factuur het gevolg zijn van de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning. 5.25 De slotsom is dat grief 4 gedeeltelijk slaagt. De vordering van [appellanten] c.s. op Grode is toewijsbaar tot een bedrag in hoofdsom van € 17.545,- + € 3.593,70 + € 7.215,66 = € 28.354,33. Over dit bedrag is Grode, zoals gevorderd, wettelijke verschuldigd vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, 25 augustus 2014. 5.26 Het hof zal het vonnis vernietigen voor zover de vordering tegen Grode is toegewezen en, opnieuw rechtdoende, Grode veroordelen tot betaling aan [appellanten] c.s. van een bedrag van € 28.354,33 met rente. Grode zal worden verwezen in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 3 punten, tarief III * 50% - vanwege het feit dat geen aparte processtukken zijn gemaakt voor [geïntimeerde4] en Grode).