ECLI:NL:GHAMS:2025:1321

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/265 8 mei 2025 uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende (gemachtigde: G. Gieben), tegen de uitspraak van 29 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/5765 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [ adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2021 voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 251.000. In hetzelfde document is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en aanslag gehandhaafd. 1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft op 8 februari 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld en op 22 april 2024 de gronden van het hoger beroep aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1918. De oppervlakte van de woning is in totaal 114 m² en de oppervlakte van het perceel is 845 m². De woning is voorzien van een dakkapel, een tuinhuis en een garage. 2.2. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar, naast het taxatieverslag, de KOUDV-factoren, de grondstaffel (of kavelmodel) en een waardematrix met de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten naar de gemachtigde gestuurd. 2.3. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een nieuwe waardematrix overgelegd met drie vergelijkingsobjecten.

Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en of artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ en het motiveringsbeginsel zijn geschonden.

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen: “Artikel 40 van de Wet WOZ 5. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1052) – voor zover hier van belang – als volgt geoordeeld over de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven: “3.2.1 Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Volgens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling worden onderliggende taxatiegegevens niet altijd vastgesteld in een afzonderlijk taxatierapport, terwijl het zonder die gegevens niet mogelijk is om een waarde te bepalen. Uit die geschiedenis volgt verder dat naar het oordeel van de wetgever deze gegevens op verzoek aan de belastingplichtige dienen te worden verstrekt. Het voorschrift van artikel 40, lid 2, Wet WOZ strekt ertoe een dergelijke verplichting wettelijk vast te leggen. 3.2.2 Die verplichting kan ook betrekking hebben op gegevens die niet zijn vermeld in een taxatieverslag dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling. De delegatiebepaling van artikel 20, lid 2, Wet WOZ, waarop de Uitvoeringsregeling is gebaseerd, biedt niet de mogelijkheid om bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde uit te zonderen van de informatieverplichting van verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. De parlementaire geschiedenis van de – later tot stand gekomen – Wet van 28 maart 2013 kan hierin geen verandering brengen. 3.2.3 Aan dit een en ander doet niet af dat de overige gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd. 3.2.4 Het voorgaande brengt mee dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt. 3.2.5 Opmerking verdient nog dat de in 3.2.4 bedoelde gegevens ook betrekking kunnen hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.” 6. Blijkens het bezwaarschrift en de aanvulling daarop heeft eiser in bezwaar onder verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ verzocht om alle stukken die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken. Ter toelichting heeft eiser opgemerkt: “Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.” 7. Blijkens het verslag van het op 6 juli 2022 gehouden hoorgesprek heeft eiser daar opgemerkt: “Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object. Graag ontvangen wij inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering. Graag ontvangen wij een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object. Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum. Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.” 8. De uitspraak op bezwaar luidt, voor zover van belang: “Grondstaffels, KOUDV-factoren en opbouw waarde De door u opgevraagde KOUDV-factoren en grondstaffels zijn op 27 april 2022 verzonden en u heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat u deze heeft ontvangen. Voor de volledigheid vermeld ik nog dat de waardematrix niet meer is dan een hulp-/controlemiddel voor de waardevaststelling van een woning als geheel. De afzonderlijke elementen van de taxatie-opbouw zijn niet afzonderlijk op hun juistheid te beoordelen en staan niet afzonderlijk ter toetsing. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of aannemelijk is gemaakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Indexering verkoopcijfers en kavelmodel Een exact percentage van de indexering van een verkoopcijfer of een onderbouwing hiervan hoeft op grond van jurisprudentie niet verstrekt te worden. De gehanteerde indexeringspercentages kunnen eenvoudig gecontroleerd worden met algemeen beschikbare informatie. Op uw verzoek is het kavelmodel aan u overgelegd. Met de gegevens die zijn overgelegd, is voldoende zorggedragen voor de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van het kavelmodel. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter wordt gebruikt.” 9. Uit de in beroep overgelegde stukken leidt de rechtbank af dat verweerder aan de gemachtigde van eiser in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft toegezonden dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verweerder heeft op 27 april 2022 de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren toegezonden. Bij e-mailbericht van 12 juli 2022 heeft eiser aan verweerder bevestigd bestanden met kavelmodellen en matrices in goede orde te hebben ontvangen. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder niet gehouden nader inzicht te geven in de gehanteerde waarde per objectdeel, aangezien eiser daar pas in beroep om heeft verzocht. De toegepaste indexering valt eenvoudig rekenkundig uit de koopsom, de verkoopdatum en de WOZ-waarde van de gebruikte vergelijkingsobjecten af te leiden. Tot het verstrekken van nadere informatie was verweerder bij de gegeven specificatie van het verzoek niet gehouden. Hierbij weegt de rechtbank mee dat eiser de gelegenheid heeft gehad tijdens het hoorgesprek vragen te stellen over de verstrekte gegevens, maar daar kennelijk geen aanleiding toe heeft gezien. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate voldaan aan het verzoek van eiser ex artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De waarde van de woning 10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Artikel 40 Wet WOZ 5.1. Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze berust (ro. 5 t/m ro. 9) en maakt die tot de zijne. WOZ-waarde 5.2. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen enkele grond aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en maakt de overwegingen r.o. 10 t/m 14 en 16 tot de zijne. Naar het oordeel van het Hof geven de verkopen van de vergelijkingsobjecten – met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder het verschil in kaveloppervlakte – steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

5.3. Belanghebbende betoogt verder dat de gewijzigde onderbouwing van de WOZ-waarde in de beroepsfase strijdig is met het motiveringsbeginsel. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van het geding zijn onderbouwing van de WOZ-waarde (deels) te wijzigen. Bovendien waren de gegevens die in bezwaar zijn verstrekt, op zichzelf genomen afdoende om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen. Voor de in het taxatieverslag en in de matrix in bezwaar genoemde verkopen, geldt dat gelet op de objectkenmerken (zoals type woning, bouwjaar, oppervlakte van woning en kavel) de verkoopprijzen – dichtbij de waardepeildatum – in lijn liggen met de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar is (in bezwaar en beroep) bovendien uitgegaan van een te klein woonoppervlak van de woning (74 m2 in plaats van 114 m2, vgl. r.o. 16 van de rechtbank). Uitgaande van een woonoppervlak van 114 m2, onderbouwen de verkoop- en objectgegevens in bezwaar ruimschoots dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Daarbij overweegt het Hof dat de gemachtigde van belanghebbende zelf in zijn in bezwaar ingediende taxatierapport was uitgegaan van een veel groter woonoppervlak (120 m2). Er is dus geen sprake van strijd met het motiveringsbeginsel van de zijde van de heffingsambtenaar. Voorts acht het Hof ook door de rechtbank in voldoende mate onderbouwd waarom de WOZ-waarde van de woning zoals door de heffingsambtenaar is vastgesteld, niet te hoog is, hiermee specifiek dan wel meer in algemene zin afdoende rekening houdend met de door belanghebbende in de beroepsfase ingebrachte argumenten. Het Hof acht derhalve mede geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel van de zijde van de rechtbank. Ook deze hogerberoepsgronden falen.

5.4. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 8 mei 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/265 8 mei 2025 uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende (gemachtigde: G. Gieben), tegen de uitspraak van 29 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/5765 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [ adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2021 voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 251.000. In hetzelfde document is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en aanslag gehandhaafd. 1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft op 8 februari 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld en op 22 april 2024 de gronden van het hoger beroep aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1918. De oppervlakte van de woning is in totaal 114 m² en de oppervlakte van het perceel is 845 m². De woning is voorzien van een dakkapel, een tuinhuis en een garage. 2.2. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar, naast het taxatieverslag, de KOUDV-factoren, de grondstaffel (of kavelmodel) en een waardematrix met de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten naar de gemachtigde gestuurd. 2.3. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een nieuwe waardematrix overgelegd met drie vergelijkingsobjecten.

Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en of artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ en het motiveringsbeginsel zijn geschonden.

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen: “Artikel 40 van de Wet WOZ 5. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1052) – voor zover hier van belang – als volgt geoordeeld over de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven: “3.2.1 Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Volgens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling worden onderliggende taxatiegegevens niet altijd vastgesteld in een afzonderlijk taxatierapport, terwijl het zonder die gegevens niet mogelijk is om een waarde te bepalen. Uit die geschiedenis volgt verder dat naar het oordeel van de wetgever deze gegevens op verzoek aan de belastingplichtige dienen te worden verstrekt. Het voorschrift van artikel 40, lid 2, Wet WOZ strekt ertoe een dergelijke verplichting wettelijk vast te leggen. 3.2.2 Die verplichting kan ook betrekking hebben op gegevens die niet zijn vermeld in een taxatieverslag dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling. De delegatiebepaling van artikel 20, lid 2, Wet WOZ, waarop de Uitvoeringsregeling is gebaseerd, biedt niet de mogelijkheid om bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde uit te zonderen van de informatieverplichting van verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. De parlementaire geschiedenis van de – later tot stand gekomen – Wet van 28 maart 2013 kan hierin geen verandering brengen. 3.2.3 Aan dit een en ander doet niet af dat de overige gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd. 3.2.4 Het voorgaande brengt mee dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt. 3.2.5 Opmerking verdient nog dat de in 3.2.4 bedoelde gegevens ook betrekking kunnen hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.” 6. Blijkens het bezwaarschrift en de aanvulling daarop heeft eiser in bezwaar onder verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ verzocht om alle stukken die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken. Ter toelichting heeft eiser opgemerkt: “Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.” 7. Blijkens het verslag van het op 6 juli 2022 gehouden hoorgesprek heeft eiser daar opgemerkt: “Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object. Graag ontvangen wij inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering. Graag ontvangen wij een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object. Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum. Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.” 8. De uitspraak op bezwaar luidt, voor zover van belang: “Grondstaffels, KOUDV-factoren en opbouw waarde De door u opgevraagde KOUDV-factoren en grondstaffels zijn op 27 april 2022 verzonden en u heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat u deze heeft ontvangen. Voor de volledigheid vermeld ik nog dat de waardematrix niet meer is dan een hulp-/controlemiddel voor de waardevaststelling van een woning als geheel. De afzonderlijke elementen van de taxatie-opbouw zijn niet afzonderlijk op hun juistheid te beoordelen en staan niet afzonderlijk ter toetsing. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of aannemelijk is gemaakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Indexering verkoopcijfers en kavelmodel Een exact percentage van de indexering van een verkoopcijfer of een onderbouwing hiervan hoeft op grond van jurisprudentie niet verstrekt te worden. De gehanteerde indexeringspercentages kunnen eenvoudig gecontroleerd worden met algemeen beschikbare informatie. Op uw verzoek is het kavelmodel aan u overgelegd. Met de gegevens die zijn overgelegd, is voldoende zorggedragen voor de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van het kavelmodel. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter wordt gebruikt.” 9. Uit de in beroep overgelegde stukken leidt de rechtbank af dat verweerder aan de gemachtigde van eiser in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft toegezonden dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verweerder heeft op 27 april 2022 de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren toegezonden. Bij e-mailbericht van 12 juli 2022 heeft eiser aan verweerder bevestigd bestanden met kavelmodellen en matrices in goede orde te hebben ontvangen. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder niet gehouden nader inzicht te geven in de gehanteerde waarde per objectdeel, aangezien eiser daar pas in beroep om heeft verzocht. De toegepaste indexering valt eenvoudig rekenkundig uit de koopsom, de verkoopdatum en de WOZ-waarde van de gebruikte vergelijkingsobjecten af te leiden. Tot het verstrekken van nadere informatie was verweerder bij de gegeven specificatie van het verzoek niet gehouden. Hierbij weegt de rechtbank mee dat eiser de gelegenheid heeft gehad tijdens het hoorgesprek vragen te stellen over de verstrekte gegevens, maar daar kennelijk geen aanleiding toe heeft gezien. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate voldaan aan het verzoek van eiser ex artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De waarde van de woning 10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Artikel 40 Wet WOZ 5.1. Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze berust (ro. 5 t/m ro. 9) en maakt die tot de zijne. WOZ-waarde 5.2. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen enkele grond aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en maakt de overwegingen r.o. 10 t/m 14 en 16 tot de zijne. Naar het oordeel van het Hof geven de verkopen van de vergelijkingsobjecten – met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder het verschil in kaveloppervlakte – steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

5.3. Belanghebbende betoogt verder dat de gewijzigde onderbouwing van de WOZ-waarde in de beroepsfase strijdig is met het motiveringsbeginsel. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van het geding zijn onderbouwing van de WOZ-waarde (deels) te wijzigen. Bovendien waren de gegevens die in bezwaar zijn verstrekt, op zichzelf genomen afdoende om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen. Voor de in het taxatieverslag en in de matrix in bezwaar genoemde verkopen, geldt dat gelet op de objectkenmerken (zoals type woning, bouwjaar, oppervlakte van woning en kavel) de verkoopprijzen – dichtbij de waardepeildatum – in lijn liggen met de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar is (in bezwaar en beroep) bovendien uitgegaan van een te klein woonoppervlak van de woning (74 m2 in plaats van 114 m2, vgl. r.o. 16 van de rechtbank). Uitgaande van een woonoppervlak van 114 m2, onderbouwen de verkoop- en objectgegevens in bezwaar ruimschoots dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Daarbij overweegt het Hof dat de gemachtigde van belanghebbende zelf in zijn in bezwaar ingediende taxatierapport was uitgegaan van een veel groter woonoppervlak (120 m2). Er is dus geen sprake van strijd met het motiveringsbeginsel van de zijde van de heffingsambtenaar. Voorts acht het Hof ook door de rechtbank in voldoende mate onderbouwd waarom de WOZ-waarde van de woning zoals door de heffingsambtenaar is vastgesteld, niet te hoog is, hiermee specifiek dan wel meer in algemene zin afdoende rekening houdend met de door belanghebbende in de beroepsfase ingebrachte argumenten. Het Hof acht derhalve mede geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel van de zijde van de rechtbank. Ook deze hogerberoepsgronden falen.

5.4. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 8 mei 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 12. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in beroep een matrix met verkoopinformatie van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten overgelegd. De vergelijkingsobjecten betreffen alle vrijstaande woningen. 13. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De ligging van de woning is als matig gekwalificeerd terwijl de ligging van de vergelijkingsobjecten als voldoende is gekwalificeerd. Naar het oordeel van de rechtbank komt daarmee voldoende tot uitdrukking dat met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde van de woning. 14. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van spouwmuren in de woning en met het vroege bouwjaar ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Het ontbreken van spouwmuren komt naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking in de lagere waardering per vierkante meter van de opstallen van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] . Daarnaast hebben zowel de woning als het vergelijkingsobject [adres 4] een energielabel G. Verder sluit de rechtbank zich aan bij de stelling van verweerder dat de correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand zijn gebaseerd op een inschatting van de taxateur en de daartoe opgedane ervaring. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende inzicht zou hebben gegeven in de objectonderdelen stuit hierop dan ook af. 15. In het onderhavige geval heeft verweerder in beroep andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in de bezwaarfase. Het aandragen van andere vergelijkingsobjecten in beroep staat verweerder vrij, mits de beginselen van een goede procesorde in acht wordt genomen. Van belang hierbij is dat eiser in de gelegenheid is gesteld om te reageren op deze nieuwe vergelijkingsobjecten en van die gelegenheid ook gebruik heeft gemaakt. De omstandigheid dat verweerder in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten aandraagt leidt in de onderhavige zaak niet tot een inbreuk op de goede procesorde. Eiser heeft zijn standpunt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld na kennisname van de gegevens van de andere vergelijkingsobjecten gehandhaafd. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat eiser niet in beroep zou zijn gegaan als deze vergelijkingsobjecten reeds in bezwaar waren gebruikt. 16. Het vergelijkingsobject [adres 2] te [plaats 1] heeft een bouwjaar (1996) dat flink afwijkt van het bouwjaar van de woning. De vergelijkingsobjecten [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2] hebben bouwjaren die dichterbij het bouwjaar van de woning liggen (1935 respectievelijk 1932). Het betoog van eiser dat [adres 4] niet bruikbaar is, omdat het bouwjaar te ver van het bouwjaar van de woning ligt, volgt de rechtbank niet. Het bouwjaar van dat vergelijkingsobject ligt naar het oordeel voldoende dichtbij het bouwjaar van de woning. Eiser stelt ook dat de bouwjaren van de overige vergelijkingsobjecten sterk afwijken van die van de woning. Dat geldt weliswaar voor [adres 2] , maar die woning is in dezelfde straat gelegen als de woning en is van hetzelfde type en is naar het oordeel van de rechtbank daarom bruikbaar als vergelijkingsobject. De ligging van de woning is gekwalificeerd als matig, de ligging van de vergelijkingsobjecten is voldoende. Verweerder heeft gekozen voor een vergelijkingsobject dat is gelegen in een andere woonplaats. Het staat verweerder vrij om vergelijkingsobjecten aan te dragen waarvan verweerder vindt dat deze daarvoor kwalificeren. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende onderbouwd hoe de ligging van het vergelijkingsobject in de andere woonplaats zou moeten worden verdisconteerd in de waarde van de woning. De kwaliteit en de onderhoudsstatus van de woning zijn als voldoende gekwalificeerd. Dat geldt ook voor de vergelijkingsobjecten, met uitzondering van de kwaliteit van [adres 4] , die als matig is gekwalificeerd. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten zijn dichtbij de waardepeildatum gelegen. De kavelgroottes van de vergelijkingsobjecten wijken veel af van de kavelgrootte van de woning: [adres 2] heeft een kavelgrootte van 500 m², [adres 3] van 1.242 m² en [adres 4] van 1.033 m². De kavelgrootte van de woning is 845 m². De naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijzen per vierkante meter kaveloppervlak van de vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk € 199, € 118 en € 120. De vastgestelde waarde per vierkante meter kaveloppervlak van de woning is € 114. De oppervlakten van de opstallen van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt: de opstallen van [adres 2] hebben een (totale) oppervlakte van 145 m², die van [adres 3] van 182 m² en die van [adres 4] van 131 m². De opstallen van de woning hebben volgens de matrix een totale oppervlakte van 74 m². In het verweerschrift stelt verweerder dat de oppervlakte van de woning in de matrix onjuist is en dat deze 114 m² is. Eiser heeft dat niet weersproken. De rechtbank gaat daarom uit van een totale oppervlakte van de opstallen van de woning van 114 m². Het betoog van eiser dat [adres 4] niet als vergelijkingsobject kan worden gebruikt omdat de verkoopprijs 35% afwijkt van de voor de woning vastgestelde waarde, volgt de rechtbank niet. De van toepassing zijnde norm die door de Waarderingskamer is vastgelegd in de ‘Kwaliteitseisen taxatieverslag woningen’ geldt als leidraad, maar verweerder is niet gehouden tot strikte naleving daarvan. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 17. Eiser beroept zich op het ontbreken van inzicht in de taxatie, op de grote verschillen in maatvoering en in verband daarmee op het onvoldoende rekening houden met de wet van het afnemend grensnut. De rechtbank overweegt als volgt. Twee van de drie vergelijkingsobjecten hebben een aanzienlijk afwijkende oppervlakte van de opstallen vergeleken met de woning. Als gevolg daarvan en mede met inachtneming van de afwijkende kaveloppervlaktes komt in het kader van de bewijslast van verweerder relatief veel nadruk te liggen op de mate van inzicht in de wijze waarop met de verschillen rekening is gehouden. De rechtbank gaat er vanuit dat verweerder een juiste kwalificatie van de kwaliteit en van de staat van onderhoud van de woning en van de vergelijkingsobjecten heeft gegeven, De waarde per vierkante meter van de opstal is bij hantering van een waarde van € 1.670 in totaal € 139.299. De rechtbank acht geen reden aanwezig om de in de matrix gehanteerde waarde van € 1.670 te verlagen door de vastgestelde deelwaarde van de opstal te delen door het grotere aantal vierkante meters. De rechtbank acht de gehanteerde waarde voldoende aannemelijk gelet op de kwaliteit van de onderhoudstoestand van de woning. Deze heeft ook ruim voldoende afstand ten opzichte van de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten, rekening houdend met de wet van het afnemend grensnut. Bijgevolg heeft verweerder de eindwaarde voldoende inzichtelijk en daarmee aannemelijk gemaakt. 18.

Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 12. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in beroep een matrix met verkoopinformatie van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten overgelegd. De vergelijkingsobjecten betreffen alle vrijstaande woningen. 13. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De ligging van de woning is als matig gekwalificeerd terwijl de ligging van de vergelijkingsobjecten als voldoende is gekwalificeerd. Naar het oordeel van de rechtbank komt daarmee voldoende tot uitdrukking dat met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde van de woning. 14. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van spouwmuren in de woning en met het vroege bouwjaar ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Het ontbreken van spouwmuren komt naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking in de lagere waardering per vierkante meter van de opstallen van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] . Daarnaast hebben zowel de woning als het vergelijkingsobject [adres 4] een energielabel G. Verder sluit de rechtbank zich aan bij de stelling van verweerder dat de correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand zijn gebaseerd op een inschatting van de taxateur en de daartoe opgedane ervaring. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende inzicht zou hebben gegeven in de objectonderdelen stuit hierop dan ook af. 15. In het onderhavige geval heeft verweerder in beroep andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in de bezwaarfase. Het aandragen van andere vergelijkingsobjecten in beroep staat verweerder vrij, mits de beginselen van een goede procesorde in acht wordt genomen. Van belang hierbij is dat eiser in de gelegenheid is gesteld om te reageren op deze nieuwe vergelijkingsobjecten en van die gelegenheid ook gebruik heeft gemaakt. De omstandigheid dat verweerder in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten aandraagt leidt in de onderhavige zaak niet tot een inbreuk op de goede procesorde. Eiser heeft zijn standpunt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld na kennisname van de gegevens van de andere vergelijkingsobjecten gehandhaafd. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat eiser niet in beroep zou zijn gegaan als deze vergelijkingsobjecten reeds in bezwaar waren gebruikt. 16. Het vergelijkingsobject [adres 2] te [plaats 1] heeft een bouwjaar (1996) dat flink afwijkt van het bouwjaar van de woning. De vergelijkingsobjecten [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2] hebben bouwjaren die dichterbij het bouwjaar van de woning liggen (1935 respectievelijk 1932). Het betoog van eiser dat [adres 4] niet bruikbaar is, omdat het bouwjaar te ver van het bouwjaar van de woning ligt, volgt de rechtbank niet. Het bouwjaar van dat vergelijkingsobject ligt naar het oordeel voldoende dichtbij het bouwjaar van de woning. Eiser stelt ook dat de bouwjaren van de overige vergelijkingsobjecten sterk afwijken van die van de woning. Dat geldt weliswaar voor [adres 2] , maar die woning is in dezelfde straat gelegen als de woning en is van hetzelfde type en is naar het oordeel van de rechtbank daarom bruikbaar als vergelijkingsobject. De ligging van de woning is gekwalificeerd als matig, de ligging van de vergelijkingsobjecten is voldoende. Verweerder heeft gekozen voor een vergelijkingsobject dat is gelegen in een andere woonplaats. Het staat verweerder vrij om vergelijkingsobjecten aan te dragen waarvan verweerder vindt dat deze daarvoor kwalificeren. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende onderbouwd hoe de ligging van het vergelijkingsobject in de andere woonplaats zou moeten worden verdisconteerd in de waarde van de woning. De kwaliteit en de onderhoudsstatus van de woning zijn als voldoende gekwalificeerd. Dat geldt ook voor de vergelijkingsobjecten, met uitzondering van de kwaliteit van [adres 4] , die als matig is gekwalificeerd. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten zijn dichtbij de waardepeildatum gelegen. De kavelgroottes van de vergelijkingsobjecten wijken veel af van de kavelgrootte van de woning: [adres 2] heeft een kavelgrootte van 500 m², [adres 3] van 1.242 m² en [adres 4] van 1.033 m². De kavelgrootte van de woning is 845 m². De naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijzen per vierkante meter kaveloppervlak van de vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk € 199, € 118 en € 120. De vastgestelde waarde per vierkante meter kaveloppervlak van de woning is € 114. De oppervlakten van de opstallen van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt: de opstallen van [adres 2] hebben een (totale) oppervlakte van 145 m², die van [adres 3] van 182 m² en die van [adres 4] van 131 m². De opstallen van de woning hebben volgens de matrix een totale oppervlakte van 74 m². In het verweerschrift stelt verweerder dat de oppervlakte van de woning in de matrix onjuist is en dat deze 114 m² is. Eiser heeft dat niet weersproken. De rechtbank gaat daarom uit van een totale oppervlakte van de opstallen van de woning van 114 m². Het betoog van eiser dat [adres 4] niet als vergelijkingsobject kan worden gebruikt omdat de verkoopprijs 35% afwijkt van de voor de woning vastgestelde waarde, volgt de rechtbank niet. De van toepassing zijnde norm die door de Waarderingskamer is vastgelegd in de ‘Kwaliteitseisen taxatieverslag woningen’ geldt als leidraad, maar verweerder is niet gehouden tot strikte naleving daarvan. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 17. Eiser beroept zich op het ontbreken van inzicht in de taxatie, op de grote verschillen in maatvoering en in verband daarmee op het onvoldoende rekening houden met de wet van het afnemend grensnut. De rechtbank overweegt als volgt. Twee van de drie vergelijkingsobjecten hebben een aanzienlijk afwijkende oppervlakte van de opstallen vergeleken met de woning. Als gevolg daarvan en mede met inachtneming van de afwijkende kaveloppervlaktes komt in het kader van de bewijslast van verweerder relatief veel nadruk te liggen op de mate van inzicht in de wijze waarop met de verschillen rekening is gehouden. De rechtbank gaat er vanuit dat verweerder een juiste kwalificatie van de kwaliteit en van de staat van onderhoud van de woning en van de vergelijkingsobjecten heeft gegeven, De waarde per vierkante meter van de opstal is bij hantering van een waarde van € 1.670 in totaal € 139.299. De rechtbank acht geen reden aanwezig om de in de matrix gehanteerde waarde van € 1.670 te verlagen door de vastgestelde deelwaarde van de opstal te delen door het grotere aantal vierkante meters. De rechtbank acht de gehanteerde waarde voldoende aannemelijk gelet op de kwaliteit van de onderhoudstoestand van de woning. Deze heeft ook ruim voldoende afstand ten opzichte van de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten, rekening houdend met de wet van het afnemend grensnut. Bijgevolg heeft verweerder de eindwaarde voldoende inzichtelijk en daarmee aannemelijk gemaakt. 18.