ECLI:NL:RBNHO:2023:4039

Rechtbank noord-holland Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 21/5862 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2023 in de zaak tussen [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: mr. B. de Jong), en de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken, de waarde van de woning [de woning] voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 250.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekendgemaakt. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 23 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiser heeft een verzoek ingediend bij de rechtbank tot digitale dan wel hybride behandeling van de zaak op zitting. Dit verzoek is door de rechtbank afgewezen, omdat voor dat verzoek geen reden is gegeven. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die een dergelijke behandeling rechtvaardigen. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2023 te Haarlem. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] . De gemachtigde is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 22 december 2022 aan Wozverminderen.nl ter attentie van de heer mr. B. de Jong op postbus 182 te 2800 AD Gouda, onder vermelding van plaats en tijdstip 10:15 uur, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser, noch zijn gemachtigde, is verschenen en er is geen bericht van verhindering ontvangen. Omdat uit informatie van PostNL is gebleken dat voornoemde brief op 23 december 2022 bij het PostNL-punt is afgehaald, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze en tijdig op het juiste adres is aangeboden, zodat de zitting doorgang heeft kunnen vinden. Overwegingen

1. De woning van eiser is een tussenwoning, gebouwd in 1978. De inhoud van de woning is 366 m³ (inclusief een aanbouw uit 2005) en de oppervlakte van het perceel is 207 m². De woning is voorzien van een berging (10 m²) en een dakkapel uit 2001. 2. Eiser heeft een waarderappport van 1 november 2021 overgelegd van Avix waarin de waarde per peildatum 1 januari 2020 voor 92% betrouwbaar wordt bepaald op € 249.000. In dat rapport worden verkoopprijzen van zes referentieobjecten genoemd, te weten [object 1] , [object 2] , [object 3] , [object 4] , [object 5] en [object 6] , alle te [woonplaats] . Bij ieder referentieobject is slechts één foto van het object of van een stuk muur te zien. In het rapport is geen herleiding van de verkoopprijzen van de referentieobjecten naar de waarde van de woning te vinden. In het rapport staat verder: “De transactieprijs geïndexeerd naar 01-11-2021 op basis van de Axiv Woning Prijs Index (AWPI). Zie paragraaf 4.5 voor meer informatie.” en ‘’De waarde is vastgesteld op grond van de volgende rekenkundige modellen en index: Vorige verkoopmodel: € 313.477, straatmodel: € 261.103/ € 261.805, postcodemodel € 250.743/ € 252.460 en het kenmerkenmodel € 297.000.’’ Tot slot is het rapport niet door iemand ondertekend. Het is van Matrixian Group, een datatechnologiebedrijf dat onder meer gespecialiseerd is in Real Estate Intelligence. Om een waardebepaling te verkrijgen is het voldoende om de postcode en het huisnummer op te geven.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. 4. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 249.000. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Bewijslast 5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, dat wil zeggen dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer. 6. Eiser stelt onder verwijzing naar de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van15 december 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:3284) dat door het indienen van zijn taxatierapport de bewijslast voor verweerder om aan te tonen dat de waarde niet te hoog is, verzwaard wordt. Verweerder heeft aangevoerd dat de voorgestelde waarde slechts € 1000 afwijkt van de vastgestelde waarde en dat verschil binnen de onzekerheidsmarge van 8% valt. Verder wordt in het rapport niet inzichtelijk gemaakt hoe de door eiser voorgestelde waarde zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Ook worden de genoemde verkoopprijzen van de referentieobjecten niet geïndexeerd naar de waardepeildatum, maar naar de datum van het rapport, 1 november 2021. 7. Voor zover eiser stelt dat uit de door hem genoemde uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam volgt dat bij de aanwezigheid van een taxatierapport van een belastingplichtige met een inpandige woningopname een verzwaarde bewijslast – in de zin van doen blijken in plaats van aannemelijk maken – komt te rusten op de heffingsambtenaar, berust dit op een verkeerde lezing van die uitspraak. Er is immers geen oordeel gegeven over een dergelijke verzwaarde bewijslast. Wel heeft het Hof geoordeeld dat wanneer beide partijen een taxatierapport hebben overgelegd, een rapport met een inpandige opname onder omstandigheden de voorkeur verdient boven een rapport met een uitsluitend modelmatige waardebepaling. Hierbij geldt dus nog steeds de normale bewijslastverdeling en bewijslastzwaarte zoals in het arrest Oostflakkee (Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, ro. 3.2 en 3.3) beschreven, waarbij het in eerste instantie aan verweerder is om de waarde van de woning aannemelijk te maken in het licht van hetgeen eiser aanvoert. Bovendien is er geen inpandige opname geweest. Het taxatierapport is uit de computer gerold, na het invoeren van postcode en huisnummer. Waardering van de woning 8. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer naar een waardeoverzicht (matrix) waarin naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens van de drie referentieobjecten zijn vermeld: [object 7] , [object 8] en [object 9] , alle te [woonplaats] . In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 250.000. 9. De rechtbank is van oordeel dat de in de waardematrix genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze – evenals de woning – alle in [woonplaats] gelegen tussenwoningen zijn, waarvan de oppervlakten niet al te zeer afwijken van de woning. Verder zijn de referentieobjecten – evenals de woning – gebouwd in 1978 en hebben zij blijkens de bijgevoegde foto’s een vrijwel gelijke bouwwijze en uiterlijk. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de referentieobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. 10. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde waardematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante- meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De waarde per kubieke meter van de woning bedraagt € 410, terwijl de waarde per kubieke meter van de referentieobjecten varieert van € 445 tot € 490. Dit is een beduidend lagere waarde. 11. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestelde waarde uitsluitend verwezen naar een waarderapport van Avix. Eiser stelt zich blijkbaar op het standpunt dat dit rapport een maximale waarde van € 249.000 onderbouwt. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Het rapport geeft geen inzicht hoe de door eiser voorgestelde waarde zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten, omdat het rapport geen herleiding van die prijzen bevat. De genoemde verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn niet geïndexeerd naar de waardepeildatum, maar naar 1 november 2021. Ook overigens geeft het rapport geen inzicht in de waardebepaling. In dit rapport is opgenomen dat de waarde van € 249.000 geen 100% betrouwbaarheidsscore heeft, maar 92%. De waarde van de woning kan op basis van Avix dus ook € 268.920 zijn. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat taxeren geen exacte wetenschap is. Het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld (vgl. Gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en Gerechtshof Amsterdam 7 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). Verder worden ter onderbouwing van die waardebepaling in het Avix-rapport van € 249.000, vier rekenkundige modellen met uitsluitend hogere waarden dan € 250.000 genoemd. De rechtbank kan er geen chocola van maken hoe dit tot de maximale waarde van € 249.000 zou moeten leiden. Het is ieders goed recht om een door verweerder vastgestelde waarde te betwisten, maar dan moet er wel reden zijn om die waarde te betwijfelen. In het dossier is hiervoor geen enkele reden te vinden. 12. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder, ook in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 13. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren. Proceskosten 14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van M. Hassan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2023. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.