ECLI:NL:GHAMS:2023:3627

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2292 19 december 2023 uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 1 augustus 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/1710 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] 270 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 403.000. 1.2. De heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 1 augustus 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en bij brief van 2 januari 2023 het verweerschrift aangevuld. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een hoekwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 147 m² en de oppervlakte van de kavel 113 m².

In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’): “2. [X] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 399.000. 3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. [X] heeft dit ook niet betwist. Verder heeft [X] met de enkele stelling dat de inhoud niet juist is berekend, de door de heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakte onvoldoende betwist. 4. [X] voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Ter zitting heeft de gemachtigde van [X] bevestigd dat in de bezwaarprocedure alle stukken aan hem zijn verstrekt, maar dat het er om gaat dat de heffingsambtenaar niet kan volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens [X] moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. [X] wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad.1 5. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021.2 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. 6. [X] vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek: de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. 7. De rechtbank stelt vast [X] een waarde voorstaat die slechts € 4.000 lager is dan de beschikte waarde, oftewel één procent minder. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd en [X] is niet in staat geweest om twijfel te wekken aan de juistheid daarvan. Het enige wat [X] naar voren heeft gebracht is dat het woonoppervlakte van vergelijkingsobject [A-straat] 268 identiek is aan de woning, maar de gemachtigde van [X] heeft op de zitting bevestigd dat er duidelijke verschillen zijn in oppervlakte tussen dit vergelijkingsobject en de woning. 8. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan inzichtelijk heeft gemaakt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 24 maart 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in de gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en daarmee in het door hem gehanteerde percentage. Van een ‘black box’ situatie is geen sprake. 9. [X] voert verder aan dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten lager zijn vastgesteld dan de gecorrigeerde transactieprijzen die in de matrix staan vermeld. Dit is volgens hem in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur. Ook hieruit blijkt volgens [X] dat de heffingsambtenaar strategisch vergelijkingsobjecten kiest. 10. De rechtbank oordeelt dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor deze zaak niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil.4 Ook deze beroepsgrond slaagt niet. 11. [X] voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. [X] wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens [X] leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof5, waarin dit betoog reeds is verworpen. 12. De gemeente [Z] heeft het belastingjaar 2019 een korting van twee procent toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van [X] dat hij ook in 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021.6 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met twee procent zou moeten verlagen. 13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders.7 14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

oproepen Grondbedrijf 5.1.1. Belanghebbende roept in haar hogerberoepschrift: “de gemeente afdeling Grond en Ontwikkeling, ook wel grondbedrijf genoemd, op als derde belanghebbende teneinde om aan de onderhavige procedure deel te nemen en standpunt in te nemen ten aanzien van de WOZ-waarde van belastingjaar 2015 met waardepeildatum 1 januari 2014. 5.1.2. Voor zover belanghebbende met het voorgaande bedoelt het Hof in te lichten over een door haar gedane oproep aan het grondbedrijf constateert het Hof dat dit het grondbedrijf er niet toe heeft bewogen een verzoek te doen om als partij aan het geding deel te nemen. Voor zover zij bedoelt het Hof te verzoeken het grondbedrijf, als eigenaar van de grond, in de gelegenheid te stellen aan het geding deel te nemen wijst het Hof dat verzoek af. Het Hof vindt geen aanleiding (ambtshalve of op verzoek van belanghebbende) gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). Het Hof acht een dergelijk belang ook niet aannemelijk; het grondbedrijf heeft immers ten opzichte van belanghebbende een tegenovergesteld belang. Daarnaast heeft het grondbedrijf zelf geen verzoek gedaan deel te nemen aan het geding (vlg Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594). overleggen stukken 5.2.1. Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast stelt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en toegezonden en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. 5.2.2. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn onweersproken stelling dat hij alle gegevens heeft verstrekt waar belanghebbende om heeft verzocht (zoals grondstaffels, iWOZ-vastgoedrapporten, indexatiefactoren en berekeningen van de erfpachtcorrecties), met uitzondering van de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Het Hof is van oordeel dat deze transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 5.2.3. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). En in het onderhavige geval uitsluitend met het verkoopgegeven van de woning zelf (zie hierna). Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. algemene beginselen van behoorlijk bestuur 5.3. Het beroep op andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel. Op belanghebbende rust de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. WOZ-waarde 5.4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.4.2. Het Hof stelt daarbij voorop dat: (i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.4.3. De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (de [A-straat] 268 en 306 en de [B-straat] 193 - alle te [Z] ) zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning.

5.7. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 19 december 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

De (naar de waardepeildatum 1 januari 2014 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de (beperkte) verschillen in oppervlakte - steun aan de voor de woning op € 403.000 vastgestelde WOZ-waarde. 5.4.4. De heffingsambtenaar heeft in dit verband uit de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten prijzen per m2 herleid van gemiddeld € 2.558. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 2.347 per m2 en daarmee substantieel onder het gemiddelde van de vergelijkingspanden. Gelet op dit verschil met het gemiddelde voor de vergelijkingspanden is er geen aanleiding voor verlaging van de waarde. 5.4.5. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat voor het vergelijkingspand [A-straat] 268 is uitgegaan van een verkeerde woonoppervlakte, overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende heeft haar stelling tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar (onder andere onder verwijzing naar de iWOZ en de aanwezigheid van een uitbouw en uitbreiding van de tweede verdieping van de woning) niet of althans onvoldoende onderbouwd. De door gemachtigde ingebrachte foto van de voorzijde van beide buurpanden (de woning en het vergelijkingspanden) verschaft geen enkel inzicht in de woonoppervlakte. De wazige luchtfoto verschaft evenmin het door gemachtigde nagestreefde bedoeld inzicht, maar leidt veeleer tot de conclusie (zoals door de heffingsambtenaar verdedigd) dat de woonoppervlakten van beide panden verschilt. De door de heffingsambtenaar overgelegde luchtfoto (in hoger beroep) bevestigt deze stelling. Het Hof voegt daar aan toe dat ook als er veronderstellenderwijze van moet worden uitgegaan dat beide panden hetzelfde woonoppervlakte hebben, dit niet leidt tot een lagere waarde van de woning. De voor [A-straat] 268 gerealiseerde verkoopopbrengst ad € 372.000 biedt na correctie voor de erfpacht en contant maken (dit pand is ‘afgemeld’ op 30 mei 2013 maar reeds verkocht op 7 maart 2013) naar waardepeildatum 1 januari 2014) voldoende grond voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Dat de heffingsambtenaar alleen de koopsom (dus zonder de erfpachtcorrectie) contant dient te maken is (tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar) zonder nadere toelichting (welke ontbreekt) onbegrijpelijk – nog daargelaten dat ook als de door gemachtigde verdedigde berekening wordt gevolgd, de aldus verkregen waarde nog steeds voldoende steun biedt aan de vastgestelde waarde. Het (in dit verband naar voren gebrachte) beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt nu gemachtigde voor de toepassing slechts één vergelijkbaar pand (te weten bedoeld vergelijkingspand) heeft aangevoerd. De opmerkingen van gemachtigde over het ontbreken van dakterrassen bij beide panden is, zonder deugdelijke toelichting, welke ontbreekt, onbegrijpelijk. Deze gelijke omstandigheden zorgen er mede voor dat nummer 268 als vergelijkingspand kan dienen. De opsomming, in dit verband, van voor verschillende panden aan de [A-straat] (zonder verdere gegevens) vastgestelde WOZ-waarden, is niet relevant. 5.4.6. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten “strategisch heeft gekozen”, waarmee zij kennelijk bedoelt dat hij bewust enkele objecten vanwege de relatief hoge verkoopprijs in de matrix heeft opgenomen, terwijl objecten met een relatief lagere verkoopprijs beschikbaar waren. Belanghebbende heeft onvoldoende ingebracht om haar stelling aannemelijk te maken (bijvoorbeeld ten minste even goed vergelijkbare objecten met een relatief lagere verkoopprijs). 5.4.7. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bepaalde bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen, wat daar ook verder van zij. erfpachtcorrectie 5.5. Belanghebbende bestrijdt de voor de woning toegepaste erfpachtcorrectie. Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat: - het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4); - het rapport van 19 september 2019 van [A] en Van [B] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6); - belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat - de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7). 5.6. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.