ECLI:NL:GHAMS:2025:1474

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/140 27 mei 2025 uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 22 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2014 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 10 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 183.000. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde gehandhaafd. 1.3. Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning uit 1953. De oppervlakte van de opstal is 34 m² en de oppervlakte van het perceel is 95 m². De woning is voorzien van een berging (3 m²).” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan. 2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde bij zijn verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport (gedateerd 11 april 2023) ingediend. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 195.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [A-straat] 12, [A-straat] 8 en [A-straat] 7, alle gelegen in [Z] .”

De rechtbank heeft het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’): “Informatieverstrekking bezwaarfase 6. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. 7. Tussen partijen is niet langer in geschil dat verweerder in bezwaar alle gegevens heeft verstrekt waar eiser om heeft verzocht, met uitzondering van de gegevens van zes (in plaats van drie) vergelijkingsobjecten waar eiser in de bezwaarfase om heeft verzocht. Verweerder heeft namelijk het taxatieverslag per e-mail van 11 maart 2022 en de indexering, de grondstaffel en de KOUDV-factoren per e-mail van 6 juli 2022 aan de voormalig gemachtigde van eiser toegestuurd. 8. Eiser heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van zes vergelijkingsobjecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens eiser aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt eiser dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat verweerder deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van eiser had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). Verweerder stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. 9. De rechtbank is van oordeel dat de transactiegegevens van de zes gevraagde vergelijkingsobjecten niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen (vgl. rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594). 10. Ook anderszins ziet de rechtbank geen grond voor een verplichting van verweerder om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). Deze grief faalt op die grond. Op de zaak betrekking hebbende stukken (8:42 Awb) 11. Eiser stelt ook dat verweerder verplicht is om naast de waardematrix nog de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat eiser de juistheid van de in de waardematrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (vgl. het gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en de Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, indien eiser van mening is dat de door verweerder in de waardematrix genoemde kenmerken onjuist zijn, en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft eiser dat niet gedaan en hoefden de iWOZ-gegevens dus ook niet ingebracht te worden. Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van de bouwtekeningen. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De waarde van de woning 12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 13. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen rijwoningen/hoekwoningen zijn uit hetzelfde bouwjaar en waarvan de grootte van de opstal gelijk is aan die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 14. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank overweegt in dit verband dat de toegekende kwalificaties en de correcties daarvoor op de kennis, kunde en ervaring van de taxateur berusten. Dat mag ook. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven hoe hij is gekomen tot specifieke cijfermatige correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoud. Waar het uiteindelijk om gaat is of verweerder met hetgeen hij aanvoert aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5.1. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Hetgeen partijen in hoger beroep aanvullend nog hebben aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaken. Het Hof overweegt hierover aanvullend nog als volgt. 5.2. Voor zover gemachtigde namens belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Gronden ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v. Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. r.o. 5.6 ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 iWOZ-kaarten en bouwtekeningen: de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen. r.o. 5.5.1. Inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten: belanghebbende betwist - bij gebrek aan wetenschap - de inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten. De grief faalt. Belanghebbende, op wie in zoverre de bewijslast rust, kan daarbij niet volstaan met een betwisting bij gebrek aan wetenschap. r.o. 5.5.2 ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 Indexering: indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan hulpmiddelen ten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. r.o. 5.6.1 WOZ-waarde 5.3. Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onder 12) acht het Hof juist en neemt het Hof over. 5.4. Het Hof stelt daarnaast voorop dat: - de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en - het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en - doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.5. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van het onder 2.3 genoemde taxatierapport. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (alle gelegen aan de [A-straat] in [Z] ) zijn wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype (hoek en rijwoningen), bouwstijl, bouwjaar (1953) uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te kunnen dienen. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 5.6. Volgens belanghebbende dient rekening te worden gehouden met het ondergemiddelde onderhoud en voorzieningenniveau van de woning; de WOZ-waarde van het onderhavige object dient dan ook lager te worden vastgesteld. Nu de vergelijkingsobjecten [A-straat] 7, 8 en 12 een gemiddelde m2-prijs van € 3.281 hebben, is de WOZ van de woning € 19.652 (€ 3.859 - € 3.281 x 34), afgerond € 20.000, te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit dan ook een WOZ-waarde van € 163.000 (€ 183.00 - € 20.000). 5.7. Het Hof overweegt, gelijk de rechtbank heeft geoordeeld, dat de heffingsambtenaar met overlegging van de matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Hij heeft daarbij aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd is onvoldoende om de aan de woning toegekende kwalificaties onjuist te achten. Daarbij neemt het Hof ook in aanmerking dat belanghebbende ook in hoger beroep geen foto’s of anderszins stukken heeft overgelegd om het gestelde gebrekkige onderhoudsniveau en/of de gedateerde voorzieningen te onderbouwen. Voorts heeft de heffingsambtenaar (anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt) de (ook) door de belanghebbende genoemde referentiewoningen [A-straat] 7 en 12 in zijn waardebepaling betrokken. De door belanghebbende genoemde [A-straat] 4 heeft hij niet meegenomen, omdat deze woning, zoals de heffingsambtenaar terecht opmerkt, te ver van de waardepeildatum is verkocht. 5.8. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

5.9. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 27 mei 2025 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/140 27 mei 2025 uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 22 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2014 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 10 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 183.000. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde gehandhaafd. 1.3. Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning uit 1953. De oppervlakte van de opstal is 34 m² en de oppervlakte van het perceel is 95 m². De woning is voorzien van een berging (3 m²).” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan. 2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde bij zijn verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport (gedateerd 11 april 2023) ingediend. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 195.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [A-straat] 12, [A-straat] 8 en [A-straat] 7, alle gelegen in [Z] .”

De rechtbank heeft het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’): “Informatieverstrekking bezwaarfase 6. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. 7. Tussen partijen is niet langer in geschil dat verweerder in bezwaar alle gegevens heeft verstrekt waar eiser om heeft verzocht, met uitzondering van de gegevens van zes (in plaats van drie) vergelijkingsobjecten waar eiser in de bezwaarfase om heeft verzocht. Verweerder heeft namelijk het taxatieverslag per e-mail van 11 maart 2022 en de indexering, de grondstaffel en de KOUDV-factoren per e-mail van 6 juli 2022 aan de voormalig gemachtigde van eiser toegestuurd. 8. Eiser heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van zes vergelijkingsobjecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens eiser aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt eiser dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat verweerder deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van eiser had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). Verweerder stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. 9. De rechtbank is van oordeel dat de transactiegegevens van de zes gevraagde vergelijkingsobjecten niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen (vgl. rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594). 10. Ook anderszins ziet de rechtbank geen grond voor een verplichting van verweerder om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). Deze grief faalt op die grond. Op de zaak betrekking hebbende stukken (8:42 Awb) 11. Eiser stelt ook dat verweerder verplicht is om naast de waardematrix nog de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat eiser de juistheid van de in de waardematrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (vgl. het gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en de Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, indien eiser van mening is dat de door verweerder in de waardematrix genoemde kenmerken onjuist zijn, en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft eiser dat niet gedaan en hoefden de iWOZ-gegevens dus ook niet ingebracht te worden. Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van de bouwtekeningen. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De waarde van de woning 12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 13. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen rijwoningen/hoekwoningen zijn uit hetzelfde bouwjaar en waarvan de grootte van de opstal gelijk is aan die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 14. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank overweegt in dit verband dat de toegekende kwalificaties en de correcties daarvoor op de kennis, kunde en ervaring van de taxateur berusten. Dat mag ook. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven hoe hij is gekomen tot specifieke cijfermatige correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoud. Waar het uiteindelijk om gaat is of verweerder met hetgeen hij aanvoert aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5.1. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Hetgeen partijen in hoger beroep aanvullend nog hebben aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaken. Het Hof overweegt hierover aanvullend nog als volgt. 5.2. Voor zover gemachtigde namens belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Gronden ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v. Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. r.o. 5.6 ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 iWOZ-kaarten en bouwtekeningen: de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen. r.o. 5.5.1. Inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten: belanghebbende betwist - bij gebrek aan wetenschap - de inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten. De grief faalt. Belanghebbende, op wie in zoverre de bewijslast rust, kan daarbij niet volstaan met een betwisting bij gebrek aan wetenschap. r.o. 5.5.2 ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 Indexering: indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan hulpmiddelen ten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. r.o. 5.6.1 WOZ-waarde 5.3. Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onder 12) acht het Hof juist en neemt het Hof over. 5.4. Het Hof stelt daarnaast voorop dat: - de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en - het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en - doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.5. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van het onder 2.3 genoemde taxatierapport. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (alle gelegen aan de [A-straat] in [Z] ) zijn wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype (hoek en rijwoningen), bouwstijl, bouwjaar (1953) uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te kunnen dienen. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 5.6. Volgens belanghebbende dient rekening te worden gehouden met het ondergemiddelde onderhoud en voorzieningenniveau van de woning; de WOZ-waarde van het onderhavige object dient dan ook lager te worden vastgesteld. Nu de vergelijkingsobjecten [A-straat] 7, 8 en 12 een gemiddelde m2-prijs van € 3.281 hebben, is de WOZ van de woning € 19.652 (€ 3.859 - € 3.281 x 34), afgerond € 20.000, te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit dan ook een WOZ-waarde van € 163.000 (€ 183.00 - € 20.000). 5.7. Het Hof overweegt, gelijk de rechtbank heeft geoordeeld, dat de heffingsambtenaar met overlegging van de matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Hij heeft daarbij aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd is onvoldoende om de aan de woning toegekende kwalificaties onjuist te achten. Daarbij neemt het Hof ook in aanmerking dat belanghebbende ook in hoger beroep geen foto’s of anderszins stukken heeft overgelegd om het gestelde gebrekkige onderhoudsniveau en/of de gedateerde voorzieningen te onderbouwen. Voorts heeft de heffingsambtenaar (anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt) de (ook) door de belanghebbende genoemde referentiewoningen [A-straat] 7 en 12 in zijn waardebepaling betrokken. De door belanghebbende genoemde [A-straat] 4 heeft hij niet meegenomen, omdat deze woning, zoals de heffingsambtenaar terecht opmerkt, te ver van de waardepeildatum is verkocht. 5.8. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

5.9. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 27 mei 2025 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/140 27 mei 2025 uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 22 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2014 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 10 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 183.000. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde gehandhaafd. 1.3. Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning uit 1953. De oppervlakte van de opstal is 34 m² en de oppervlakte van het perceel is 95 m². De woning is voorzien van een berging (3 m²).” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan. 2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde bij zijn verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport (gedateerd 11 april 2023) ingediend. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 195.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [A-straat] 12, [A-straat] 8 en [A-straat] 7, alle gelegen in [Z] .”

De rechtbank heeft het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’): “Informatieverstrekking bezwaarfase 6. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. 7. Tussen partijen is niet langer in geschil dat verweerder in bezwaar alle gegevens heeft verstrekt waar eiser om heeft verzocht, met uitzondering van de gegevens van zes (in plaats van drie) vergelijkingsobjecten waar eiser in de bezwaarfase om heeft verzocht. Verweerder heeft namelijk het taxatieverslag per e-mail van 11 maart 2022 en de indexering, de grondstaffel en de KOUDV-factoren per e-mail van 6 juli 2022 aan de voormalig gemachtigde van eiser toegestuurd. 8. Eiser heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van zes vergelijkingsobjecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens eiser aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt eiser dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat verweerder deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van eiser had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). Verweerder stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. 9. De rechtbank is van oordeel dat de transactiegegevens van de zes gevraagde vergelijkingsobjecten niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen (vgl. rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594). 10. Ook anderszins ziet de rechtbank geen grond voor een verplichting van verweerder om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). Deze grief faalt op die grond. Op de zaak betrekking hebbende stukken (8:42 Awb) 11. Eiser stelt ook dat verweerder verplicht is om naast de waardematrix nog de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat eiser de juistheid van de in de waardematrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (vgl. het gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en de Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, indien eiser van mening is dat de door verweerder in de waardematrix genoemde kenmerken onjuist zijn, en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft eiser dat niet gedaan en hoefden de iWOZ-gegevens dus ook niet ingebracht te worden. Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van de bouwtekeningen. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De waarde van de woning 12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 13. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen rijwoningen/hoekwoningen zijn uit hetzelfde bouwjaar en waarvan de grootte van de opstal gelijk is aan die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 14. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank overweegt in dit verband dat de toegekende kwalificaties en de correcties daarvoor op de kennis, kunde en ervaring van de taxateur berusten. Dat mag ook. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven hoe hij is gekomen tot specifieke cijfermatige correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoud. Waar het uiteindelijk om gaat is of verweerder met hetgeen hij aanvoert aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5.1. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Hetgeen partijen in hoger beroep aanvullend nog hebben aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaken. Het Hof overweegt hierover aanvullend nog als volgt. 5.2. Voor zover gemachtigde namens belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Gronden ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v. Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. r.o. 5.6 ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 iWOZ-kaarten en bouwtekeningen: de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen. r.o. 5.5.1. Inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten: belanghebbende betwist - bij gebrek aan wetenschap - de inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten. De grief faalt. Belanghebbende, op wie in zoverre de bewijslast rust, kan daarbij niet volstaan met een betwisting bij gebrek aan wetenschap. r.o. 5.5.2 ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 Indexering: indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan hulpmiddelen ten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. r.o. 5.6.1 WOZ-waarde 5.3. Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onder 12) acht het Hof juist en neemt het Hof over. 5.4. Het Hof stelt daarnaast voorop dat: - de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en - het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en - doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.5. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van het onder 2.3 genoemde taxatierapport. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (alle gelegen aan de [A-straat] in [Z] ) zijn wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype (hoek en rijwoningen), bouwstijl, bouwjaar (1953) uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te kunnen dienen. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 5.6. Volgens belanghebbende dient rekening te worden gehouden met het ondergemiddelde onderhoud en voorzieningenniveau van de woning; de WOZ-waarde van het onderhavige object dient dan ook lager te worden vastgesteld. Nu de vergelijkingsobjecten [A-straat] 7, 8 en 12 een gemiddelde m2-prijs van € 3.281 hebben, is de WOZ van de woning € 19.652 (€ 3.859 - € 3.281 x 34), afgerond € 20.000, te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit dan ook een WOZ-waarde van € 163.000 (€ 183.00 - € 20.000). 5.7. Het Hof overweegt, gelijk de rechtbank heeft geoordeeld, dat de heffingsambtenaar met overlegging van de matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Hij heeft daarbij aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd is onvoldoende om de aan de woning toegekende kwalificaties onjuist te achten. Daarbij neemt het Hof ook in aanmerking dat belanghebbende ook in hoger beroep geen foto’s of anderszins stukken heeft overgelegd om het gestelde gebrekkige onderhoudsniveau en/of de gedateerde voorzieningen te onderbouwen. Voorts heeft de heffingsambtenaar (anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt) de (ook) door de belanghebbende genoemde referentiewoningen [A-straat] 7 en 12 in zijn waardebepaling betrokken. De door belanghebbende genoemde [A-straat] 4 heeft hij niet meegenomen, omdat deze woning, zoals de heffingsambtenaar terecht opmerkt, te ver van de waardepeildatum is verkocht. 5.8. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

5.9. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 27 mei 2025 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: