ECLI:NL:GHAMS:2023:1998

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/02484 21 augustus 2023 uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 19 oktober 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/5851 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente, de [gemeente] . 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Belanghebbende heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 12 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 206.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 19 oktober 2022 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 143; - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 857; - veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 379,50; en - draagt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 1.6. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde een recente machtiging ingestuurd.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: “Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een drive-in tussenwoning met een terras gelegen aan het water uit het bouwjaar 1975. De inhoud van de woning is ongeveer 450 m3 en de oppervlakte van het perceel is 94 m2.” Het Hof gaat hier ook van uit.

In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: “8. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort véér of na de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen met name de ligging, de grootte (van het perceel), de onderhoudstoestand en kwaliteit voldoende rekening is gehouden. 9. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, wijst verweerder op een door hem ingebracht taxatierapport waarin de waarde aan de hand van de volgende vier in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 206.000: [A-straat] 28, [B-straat] , [C-straat] en [D-straat] . 10. Eiser heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten van een betere kwaliteit zijn dan vermeld in het taxatierapport en dat de vergelijking daardoor niet goed is gemaakt. Ook heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat de inhoud van het vergelijkingsobject [C-straat] onjuist is vastgesteld. Tenslotte heeft eiser gesteld dat [A-straat] 28 een hoekwoning is en daardoor niet vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank verwerpt dit betoog. De rechtbank overweegt als volgt. De vergelijkingsobjecten zijn alle van hetzelfde type (rij drive-in), nagenoeg van hetzelfde bouwjaar (1974 en 1975) en hebben een vergelijkbare inhoud (450 m3, behalve [B-straat] die nog over een uitbouw van 35 m3 beschikt). Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat indien de vastgestelde inhoud van de vergelijkingsobjecten al afwijkt van de werkelijkheid, het door eiser aangegeven verschil met betrekking tot [C-straat] relatief klein is en geen gevolgen heeft voor de vergelijkbaarheid. De rechtbank acht dit aannemelijk. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat de staat van onderhoud, kwaliteit en ligging voldoende vergelijkbaar zijn. (…) De rechtbank is van oordeel dat in de waardematrix rekening is gehouden met de perceelgrootte van de vergelijkingsobjecten. 11. Ten aanzien van de onderhoudstoestand en de kwaliteit van de woning overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkende effect daarvan ten opzichte van dat van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning voor belastingjaar 2019 door de taxateur van verweerder op 13 augustus 2019 is bezocht, dat uit het taxatierapport blijkt dat hij de onderhoudstoestand en de kwaliteit van de woning uitdrukkelijk in ogenschouw heeft genomen en deze ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten als beneden gemiddeld heeft gekwalificeerd. Tevens blijkt dat hij bij zijn waardering van de woning ook een aanzienlijk lagere waarde per kubieke meter heeft gehanteerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee voldoende tegemoetgekomen aan de bezwaren van eiser. Hetgeen door eiser is aangevoerd over de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten en de voorzieningen is onvoldoende om anders te concluderen. 12. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan.”

5.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.2. Het Hof stelt daarbij voorop dat: (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.3. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten (aan [B-straat] , [C-straat] en [D-straat] - alle te [Z] ) zijn rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte van de woning, het bouwjaar, het type (tussenwoning, drive in met tuin), uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2019 gecorrigeerde) verkoopprijzen van ruim drie ton van genoemde vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen - steun aan de voor de woning op € 206.000 vastgestelde WOZ-waarde. Het Hof neemt daarbij de desbetreffende overwegingen van de rechtbank over en maakt ze tot de zijne. De oppervlakte van de kavel is overigens wel wat kleiner dan bij de drie vergelijkingspanden, maar dat is verdisconteerd in vaststelling van de WOZ-waarde en daar is door belanghebbende verder ook geen opmerking over gemaakt. 5.4. Het Hof laat daarbij het pand aan de [A-straat] 28 buiten aanmerking aangezien het een hoekpand betreft en de waardering van hoekwoningen (vanwege deze ligging) kan afwijken van tussenwoningen, en het dossier over dit pand onvoldoende gegevens bevat om een mogelijke afwijking (in de waardering) in voldoende mate te beoordelen. 5.5. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de vergelijkingspanden, overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende stelt dat de inhoud van [C-straat] in plaats van 485 m³ slechts 470 m³ bedraagt. Belanghebbende stelt voorts dat de inhoud van [D-straat] groter is; in plaats van 450 m³ moet worden uitgegaan van 519 m³. Hij verwijst daarbij naar de gehanteerde verkoopgegevens van beide panden. De heffingsambtenaar heeft daartegenover in de hoger beroepsfase de inhoud van alle genoemde panden nogmaals laten opmeten. Dit resulteert in een inhoud van de woning van 455 m³ in plaats van de eerder aangehouden 450 m³. De inhoud van [C-straat] en [D-straat] is ook nader vastgesteld op 455 m³. Het Hof gaat uit van de door de heffingsambtenaar overgelegde (nadere) berekeningen waarbij gebruik is gemaakt van gedetailleerde inmetingen van de panden, al dan niet met behulp van de bijbehorende bouwtekeningen. De enkele verwijzing door gemachtigde naar (in de kern genomen) een verkoopbrochure is van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te leiden – ook omdat de brochures vooral bedoeld zijn voor gebruik bij verkoop. Bovendien ontbreekt iedere berekening en/of nadere onderbouwing (zoals de heffingsambtenaar wel heeft gedaan). Het Hof stelt vervolgens vast dat de verschillen tussen de twee metingen door de heffingsambtenaar minimaal tot zeer beperkt zijn. Het Hof is van oordeel dat de verschillen in ieder geval te beperkt zijn om tot een lagere WOZ-waarde te leiden. Het Hof verwijst voorts naar hetgeen onder 5.2 is opgemerkt over het achterwege laten van een mathematische exercitie. 5.6. Partijen zijn eensluidend van opvatting dat de staat van de woning (kwaliteit en onderhoud) minder goed is dan die van de vergelijkingspanden. Gemachtigde heeft dit ter zitting van het Hof nogmaals naar voren gebracht. Echter, van aanvang af heeft de heffingsambtenaar hem daarin gevolgd, dat blijkt ook uit de door de heffingsambtenaar gehanteerde KOLDU-factoren. Vervolgens zijn bij de berekening uit de transactieprijzen van de drie genoemde vergelijkingspanden prijzen per m³ herleid van respectievelijk (afgerond) € 441, € 480 en € 480. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 329 per m³. Gelet op dit substantieel verschil tussen de gehanteerde m³ prijs voor de woning enerzijds, en de vergelijkingspanden anderzijds, is aldus meer dan voldoende rekening gehouden met bedoelde verschillen. De stelling van gemachtigde dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde KOLDU-factoren onjuist zijn, treft geen doel nu deze (blote) stelling op geen enkele wijze is onderbouwd. Gemachtigde beperkt zich tot een betwisting ‘bij gebrek aan wetenschap’ (blz 6 van het hogerberoepschrift) en dat is onvoldoende voor een vermindering (zoals gemachtigde voorstelt) van de waarde ‘met 10% per punt’ te verminderen. Het Hof verwijst ook hier nog naar hetgeen onder 5.2 is opgemerkt (het is geen rekenkundige exercitie). 5.7. De gestelde slechte staat van het dakterras maakt dat niet anders. Bij een inpandige opname van de woning (in het kader een procedure over een vorig jaar) is door de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur vastgesteld dat er sprake is van scheurvorming in het metselwerk van het terras. Hier is ook bij genoemde KOLDU-factoren rekening mee gehouden. De stelling van gemachtigde dat de staat dermate slecht is dat herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn, heeft hij niet nader onderbouwd. Evenmin is een opgave overgelegd van de (geschatte) kosten van de daarmee gemoeide werkzaamheden. De heffingsambtenaar heeft voorts onweersproken gesteld dat de tekortkomingen (waaronder de door belanghebbende gemelde gebreken aan een stenen bloembak) reeds in 2007 zijn onderkend en (naar het Hof begrijpt) niet zodanig waren dat herstel (van bloembak en/of dakterras) op korte termijn door belanghebbende nodig werd geacht. Het Hof komt derhalve tot het oordeel dat de aanwezige gebreken terecht hebben geleid tot een lagere door de heffingsambtenaar in aanmerking te nemen waarde (zoals ook gemachtigde in zijn bezwaarschrift onderkent), maar niet zodanig zijn dat tot een (nog) lagere waarde moet worden geconcludeerd. Het Hof sluit daarbij aan bij de desbetreffende overwegingen van de rechtbank, en maakt ze tot de zijne. 5.8. Belanghebbende heeft hier tegenover niet verwezen naar andere panden (anders dan het onder 5.3 genoemde pand aan [A-straat] 28) die ter vergelijking kunnen dienen.

5.15. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 21 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/02484 21 augustus 2023 uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 19 oktober 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/5851 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente, de [gemeente] . 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Belanghebbende heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 12 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 206.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 19 oktober 2022 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 143; - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 857; - veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 379,50; en - draagt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 1.6. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde een recente machtiging ingestuurd.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: “Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een drive-in tussenwoning met een terras gelegen aan het water uit het bouwjaar 1975. De inhoud van de woning is ongeveer 450 m3 en de oppervlakte van het perceel is 94 m2.” Het Hof gaat hier ook van uit.

In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: “8. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort véér of na de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen met name de ligging, de grootte (van het perceel), de onderhoudstoestand en kwaliteit voldoende rekening is gehouden. 9. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, wijst verweerder op een door hem ingebracht taxatierapport waarin de waarde aan de hand van de volgende vier in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 206.000: [A-straat] 28, [B-straat] , [C-straat] en [D-straat] . 10. Eiser heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten van een betere kwaliteit zijn dan vermeld in het taxatierapport en dat de vergelijking daardoor niet goed is gemaakt. Ook heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat de inhoud van het vergelijkingsobject [C-straat] onjuist is vastgesteld. Tenslotte heeft eiser gesteld dat [A-straat] 28 een hoekwoning is en daardoor niet vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank verwerpt dit betoog. De rechtbank overweegt als volgt. De vergelijkingsobjecten zijn alle van hetzelfde type (rij drive-in), nagenoeg van hetzelfde bouwjaar (1974 en 1975) en hebben een vergelijkbare inhoud (450 m3, behalve [B-straat] die nog over een uitbouw van 35 m3 beschikt). Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat indien de vastgestelde inhoud van de vergelijkingsobjecten al afwijkt van de werkelijkheid, het door eiser aangegeven verschil met betrekking tot [C-straat] relatief klein is en geen gevolgen heeft voor de vergelijkbaarheid. De rechtbank acht dit aannemelijk. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat de staat van onderhoud, kwaliteit en ligging voldoende vergelijkbaar zijn. (…) De rechtbank is van oordeel dat in de waardematrix rekening is gehouden met de perceelgrootte van de vergelijkingsobjecten. 11. Ten aanzien van de onderhoudstoestand en de kwaliteit van de woning overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkende effect daarvan ten opzichte van dat van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning voor belastingjaar 2019 door de taxateur van verweerder op 13 augustus 2019 is bezocht, dat uit het taxatierapport blijkt dat hij de onderhoudstoestand en de kwaliteit van de woning uitdrukkelijk in ogenschouw heeft genomen en deze ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten als beneden gemiddeld heeft gekwalificeerd. Tevens blijkt dat hij bij zijn waardering van de woning ook een aanzienlijk lagere waarde per kubieke meter heeft gehanteerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee voldoende tegemoetgekomen aan de bezwaren van eiser. Hetgeen door eiser is aangevoerd over de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten en de voorzieningen is onvoldoende om anders te concluderen. 12. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan.”

5.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.2. Het Hof stelt daarbij voorop dat: (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.3. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten (aan [B-straat] , [C-straat] en [D-straat] - alle te [Z] ) zijn rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte van de woning, het bouwjaar, het type (tussenwoning, drive in met tuin), uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2019 gecorrigeerde) verkoopprijzen van ruim drie ton van genoemde vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen - steun aan de voor de woning op € 206.000 vastgestelde WOZ-waarde. Het Hof neemt daarbij de desbetreffende overwegingen van de rechtbank over en maakt ze tot de zijne. De oppervlakte van de kavel is overigens wel wat kleiner dan bij de drie vergelijkingspanden, maar dat is verdisconteerd in vaststelling van de WOZ-waarde en daar is door belanghebbende verder ook geen opmerking over gemaakt. 5.4. Het Hof laat daarbij het pand aan de [A-straat] 28 buiten aanmerking aangezien het een hoekpand betreft en de waardering van hoekwoningen (vanwege deze ligging) kan afwijken van tussenwoningen, en het dossier over dit pand onvoldoende gegevens bevat om een mogelijke afwijking (in de waardering) in voldoende mate te beoordelen. 5.5. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de vergelijkingspanden, overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende stelt dat de inhoud van [C-straat] in plaats van 485 m³ slechts 470 m³ bedraagt. Belanghebbende stelt voorts dat de inhoud van [D-straat] groter is; in plaats van 450 m³ moet worden uitgegaan van 519 m³. Hij verwijst daarbij naar de gehanteerde verkoopgegevens van beide panden. De heffingsambtenaar heeft daartegenover in de hoger beroepsfase de inhoud van alle genoemde panden nogmaals laten opmeten. Dit resulteert in een inhoud van de woning van 455 m³ in plaats van de eerder aangehouden 450 m³. De inhoud van [C-straat] en [D-straat] is ook nader vastgesteld op 455 m³. Het Hof gaat uit van de door de heffingsambtenaar overgelegde (nadere) berekeningen waarbij gebruik is gemaakt van gedetailleerde inmetingen van de panden, al dan niet met behulp van de bijbehorende bouwtekeningen. De enkele verwijzing door gemachtigde naar (in de kern genomen) een verkoopbrochure is van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te leiden – ook omdat de brochures vooral bedoeld zijn voor gebruik bij verkoop. Bovendien ontbreekt iedere berekening en/of nadere onderbouwing (zoals de heffingsambtenaar wel heeft gedaan). Het Hof stelt vervolgens vast dat de verschillen tussen de twee metingen door de heffingsambtenaar minimaal tot zeer beperkt zijn. Het Hof is van oordeel dat de verschillen in ieder geval te beperkt zijn om tot een lagere WOZ-waarde te leiden. Het Hof verwijst voorts naar hetgeen onder 5.2 is opgemerkt over het achterwege laten van een mathematische exercitie. 5.6. Partijen zijn eensluidend van opvatting dat de staat van de woning (kwaliteit en onderhoud) minder goed is dan die van de vergelijkingspanden. Gemachtigde heeft dit ter zitting van het Hof nogmaals naar voren gebracht. Echter, van aanvang af heeft de heffingsambtenaar hem daarin gevolgd, dat blijkt ook uit de door de heffingsambtenaar gehanteerde KOLDU-factoren. Vervolgens zijn bij de berekening uit de transactieprijzen van de drie genoemde vergelijkingspanden prijzen per m³ herleid van respectievelijk (afgerond) € 441, € 480 en € 480. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 329 per m³. Gelet op dit substantieel verschil tussen de gehanteerde m³ prijs voor de woning enerzijds, en de vergelijkingspanden anderzijds, is aldus meer dan voldoende rekening gehouden met bedoelde verschillen. De stelling van gemachtigde dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde KOLDU-factoren onjuist zijn, treft geen doel nu deze (blote) stelling op geen enkele wijze is onderbouwd. Gemachtigde beperkt zich tot een betwisting ‘bij gebrek aan wetenschap’ (blz 6 van het hogerberoepschrift) en dat is onvoldoende voor een vermindering (zoals gemachtigde voorstelt) van de waarde ‘met 10% per punt’ te verminderen. Het Hof verwijst ook hier nog naar hetgeen onder 5.2 is opgemerkt (het is geen rekenkundige exercitie). 5.7. De gestelde slechte staat van het dakterras maakt dat niet anders. Bij een inpandige opname van de woning (in het kader een procedure over een vorig jaar) is door de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur vastgesteld dat er sprake is van scheurvorming in het metselwerk van het terras. Hier is ook bij genoemde KOLDU-factoren rekening mee gehouden. De stelling van gemachtigde dat de staat dermate slecht is dat herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn, heeft hij niet nader onderbouwd. Evenmin is een opgave overgelegd van de (geschatte) kosten van de daarmee gemoeide werkzaamheden. De heffingsambtenaar heeft voorts onweersproken gesteld dat de tekortkomingen (waaronder de door belanghebbende gemelde gebreken aan een stenen bloembak) reeds in 2007 zijn onderkend en (naar het Hof begrijpt) niet zodanig waren dat herstel (van bloembak en/of dakterras) op korte termijn door belanghebbende nodig werd geacht. Het Hof komt derhalve tot het oordeel dat de aanwezige gebreken terecht hebben geleid tot een lagere door de heffingsambtenaar in aanmerking te nemen waarde (zoals ook gemachtigde in zijn bezwaarschrift onderkent), maar niet zodanig zijn dat tot een (nog) lagere waarde moet worden geconcludeerd. Het Hof sluit daarbij aan bij de desbetreffende overwegingen van de rechtbank, en maakt ze tot de zijne. 5.8. Belanghebbende heeft hier tegenover niet verwezen naar andere panden (anders dan het onder 5.3 genoemde pand aan [A-straat] 28) die ter vergelijking kunnen dienen.

5.15. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 21 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

De door belanghebbende verdedigde waarde van € 183.000 is ook niet nader onderbouwd met een (eigen) berekeningen (anders dan een arbitraire vermindering met 20% voor de staat van onderhoud waaraan onder 5.4 al aandacht is besteed), een taxatierapport of gegevens van vergelijkbaar gewicht. 5.9. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 5.10. De stellingen van gemachtigde over de modelmatige waardebepaling (onder verwijzing naar ‘Automated Valuation Models’, een gehanteerde ‘black box’ en verschillende wijze van berekening) treffen geen doel. Het Hof stelt hierbij voorop dat het de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook als de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling is vastgesteld. Anders dan belanghebbende (kennelijk of mogelijk) betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). 5.11. De stelling van gemachtigde dat hij niet (tijdig) (alle) op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ontvangen (zoals de waarde berekening met grondstaffel, de gehanteerde matrix en IWOZ-kaarten), verstaat het Hof aldus dat hij betoogt dat artikel 7:4 van de Awb niet een inzagerecht, maar een toezendplicht inhoudt voor alle ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De grondstaffels en de matrices (met daarop vermeld de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) en liggingsfactoren van de woningen en van de vergelijkingsobjecten) hadden hem daarom eerder, al gedurende de bezwaarfase, moeten worden toegezonden. Nu dit niet is gebeurd had het beroep gegrond moeten worden verklaard. De grief faalt. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende. Belanghebbende heeft op zichzelf met juistheid betoogd dat de grondstaffel en de matrix op de zaak betrekking hebbende stukken zijn in de zin van artikel 7:4 van de Awb. Deze bepaling bevat echter een inzagerecht en geen verplichting voor de heffingsambtenaar om in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal beschikbaar te stellen dan wel toe te zenden. Het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ doet daar niet aan af. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag (dat is het verslag als bedoeld in bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Die bepaling ziet dus niet op alle aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens. Het Hof begrijpt (uit de overgelegde stukken en de uitspraak op bezwaar) dat het taxatieverslag (tijdens de bezwaarfase) aan belanghebbende is verstrekt. Indien belanghebbende of zijn gemachtigde van mening is dat de verstrekte taxatieverslagen onvoldoende gegevens bevatten om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarden te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb (zie Hof Amsterdam van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 – 5.5.20). Indien van dit inzagerecht geen gebruik wordt gemaakt – in de onderhavige zaken is gehoord op 17 februari 2020 en is geen gebruik gemaakt van dit recht – dienen de gevolgen daarvan voor rekening van belanghebbende te blijven. 5.12. De stelling dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd (omdat daarin niet volledig is opgenomen wat op de hoorzitting is besproken) treft geen doel. De heffingsambtenaar heeft deze stelling in hoger beroep uitvoerig en gemotiveerd weersproken. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt ook dat aan de door gemachtigde bij de hoorzitting naar voren gebrachte argumenten meer dan voldoende aandacht is besteed. 5.13. Indien en voor zover gemachtigde overigens (nog) stelt dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig algemene beginsel van behoorlijk bestuur (bijvoorbeeld het rechtzekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en/of het evenredigheidsbeginsel) overweegt het Hof dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar het een of meerdere van genoemde beginselen - vertrouwensbeginsel heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. 5.14. Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Eerst in hoger beroep heeft gemachtigde geklaagd over het ontbreken van indexeringspercentages (voor het contant maken van de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden naar waardepeildatum), waarop de heffingsambtenaar vervolgens in verweer heeft voorzien – nog daargelaten dat deze percentages vrij eenvoudig uit de eerder overgelegde gegevens afgeleid hadden kunnen worden. Op blz. 5 van het hogerberoepschrift stelt belanghebbende (zo begrijpt het Hof) dat de inhoud van de woning onjuist is berekend, maar laat na wat dan de correctie inhoud had moeten zijn en laat ook iedere verdere onderbouwing achterwege. Deze blote stelling treft dan ook geen doel, zeker niet nu gemachtigde in zijn bezwaarschrift zelf (ook) uitgaat van een inhoud van 450 m³ en/maar blijkbaar op een later moment tot een ander inzicht komt. Voorts heeft de heffingsambtenaar er ter zitting – onweersproken – op gewezen dat zowel de woning als de vergelijkingspanden gelijktijdig in seriebouw zijn geplaatst en reeds daarom dezelfde inhoud hebben.

De door belanghebbende verdedigde waarde van € 183.000 is ook niet nader onderbouwd met een (eigen) berekeningen (anders dan een arbitraire vermindering met 20% voor de staat van onderhoud waaraan onder 5.4 al aandacht is besteed), een taxatierapport of gegevens van vergelijkbaar gewicht. 5.9. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 5.10. De stellingen van gemachtigde over de modelmatige waardebepaling (onder verwijzing naar ‘Automated Valuation Models’, een gehanteerde ‘black box’ en verschillende wijze van berekening) treffen geen doel. Het Hof stelt hierbij voorop dat het de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook als de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling is vastgesteld. Anders dan belanghebbende (kennelijk of mogelijk) betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). 5.11. De stelling van gemachtigde dat hij niet (tijdig) (alle) op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ontvangen (zoals de waarde berekening met grondstaffel, de gehanteerde matrix en IWOZ-kaarten), verstaat het Hof aldus dat hij betoogt dat artikel 7:4 van de Awb niet een inzagerecht, maar een toezendplicht inhoudt voor alle ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De grondstaffels en de matrices (met daarop vermeld de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) en liggingsfactoren van de woningen en van de vergelijkingsobjecten) hadden hem daarom eerder, al gedurende de bezwaarfase, moeten worden toegezonden. Nu dit niet is gebeurd had het beroep gegrond moeten worden verklaard. De grief faalt. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende. Belanghebbende heeft op zichzelf met juistheid betoogd dat de grondstaffel en de matrix op de zaak betrekking hebbende stukken zijn in de zin van artikel 7:4 van de Awb. Deze bepaling bevat echter een inzagerecht en geen verplichting voor de heffingsambtenaar om in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal beschikbaar te stellen dan wel toe te zenden. Het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ doet daar niet aan af. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag (dat is het verslag als bedoeld in bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Die bepaling ziet dus niet op alle aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens. Het Hof begrijpt (uit de overgelegde stukken en de uitspraak op bezwaar) dat het taxatieverslag (tijdens de bezwaarfase) aan belanghebbende is verstrekt. Indien belanghebbende of zijn gemachtigde van mening is dat de verstrekte taxatieverslagen onvoldoende gegevens bevatten om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarden te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb (zie Hof Amsterdam van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 – 5.5.20). Indien van dit inzagerecht geen gebruik wordt gemaakt – in de onderhavige zaken is gehoord op 17 februari 2020 en is geen gebruik gemaakt van dit recht – dienen de gevolgen daarvan voor rekening van belanghebbende te blijven. 5.12. De stelling dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd (omdat daarin niet volledig is opgenomen wat op de hoorzitting is besproken) treft geen doel. De heffingsambtenaar heeft deze stelling in hoger beroep uitvoerig en gemotiveerd weersproken. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt ook dat aan de door gemachtigde bij de hoorzitting naar voren gebrachte argumenten meer dan voldoende aandacht is besteed. 5.13. Indien en voor zover gemachtigde overigens (nog) stelt dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig algemene beginsel van behoorlijk bestuur (bijvoorbeeld het rechtzekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en/of het evenredigheidsbeginsel) overweegt het Hof dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar het een of meerdere van genoemde beginselen - vertrouwensbeginsel heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. 5.14. Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Eerst in hoger beroep heeft gemachtigde geklaagd over het ontbreken van indexeringspercentages (voor het contant maken van de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden naar waardepeildatum), waarop de heffingsambtenaar vervolgens in verweer heeft voorzien – nog daargelaten dat deze percentages vrij eenvoudig uit de eerder overgelegde gegevens afgeleid hadden kunnen worden. Op blz. 5 van het hogerberoepschrift stelt belanghebbende (zo begrijpt het Hof) dat de inhoud van de woning onjuist is berekend, maar laat na wat dan de correctie inhoud had moeten zijn en laat ook iedere verdere onderbouwing achterwege. Deze blote stelling treft dan ook geen doel, zeker niet nu gemachtigde in zijn bezwaarschrift zelf (ook) uitgaat van een inhoud van 450 m³ en/maar blijkbaar op een later moment tot een ander inzicht komt. Voorts heeft de heffingsambtenaar er ter zitting – onweersproken – op gewezen dat zowel de woning als de vergelijkingspanden gelijktijdig in seriebouw zijn geplaatst en reeds daarom dezelfde inhoud hebben.