ECLI:NL:RBZWB:2022:7726

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster II Handelszaken Breda zaaknummer / rolnummer: C/02/391879 / HA ZA 21-673 Vonnis van 7 december 2022 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. B.F.J. Bollen te Tilburg, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2] , verweerder in conventie, eiser in reconventie, advocaat mr. W. van Veldhuizen te Tilburg. Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 9 maart 2022 en de daarin genoemde stukken, de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 22 september 2022 en de daarin genoemde stukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] is eigenaar van de grond gelegen aan het [adres eiser] in Berkel-Enschot. Het woonhuis van [gedaagde] is gelegen op dit adres. Daarnaast exploiteert [gedaagde] op dit adres zijn eenmanszaak genaamd [bedrijf 1] . De grond die [gedaagde] in eigendom heeft bestaat uit vier percelen, kadastraal aangeduid als [kadastrale gegevens] (hierna: het perceel). De eerste drie percelen liggen aan de ene kant van de weg, het andere perceel ( [perceelnummer 1] ) ligt aan de overkant van de weg. De woning van [gedaagde] ligt op het perceel [perceelnummer 2] . 2.2. [eiser] is projectontwikkelaar en vastgoedhandelaar. Tevens is hij bestuurder van het [bedrijf 2] 2.3. [gedaagde] bereikt in 2024 de pensioengerechtigde leeftijd van 67 jaar. Met het oog daarop hebben partijen in februari 2020 met elkaar gesproken over een mogelijke verkoop door [gedaagde] van zijn percelen aan [eiser] . Bij dit gesprek was ook de heer [naam 1] , architect, aanwezig. [eiser] en [naam 1] werken in het kader van projectontwikkeling samen. 2.4. De heer [projectmanager] (hierna: [projectmanager] ) is als projectmanager strategische projecten werkzaam bij het stedenbouwkundig adviesbureau BRO. 2.5. Eind juni 2020 is [eiser] bij [gedaagde] thuis op bezoek geweest om te spreken over de verkoop van de percelen. 2.6. Bij e-mail van 25 juni 2020 van [projectmanager] aan van [eiser] , met het e-mailadres van de eenmanszaak van [gedaagde] in de ‘cc’, heeft [projectmanager] het volgende geschreven: ‘(…) Na intensief overleg met de familie [gedaagde] is besloten om een vervolgstap te zetten. Daartoe hebben we enkele vragen geformuleerd. Onze vragen voor nu zijn: Onder welke randvoorwaarden zou je willen contracteren? Wat is het uiterste prijsvoorstel? Welke concrete suggesties/expertise kun je bieden tbv fiscale optimalisatie (bij verkoper)? (…)’ 2.7. Op 30 juni 2020 heeft [eiser] op bovenstaande e-mail positief gereageerd. [eiser] heeft het e-mailadres van de eenmanszaak van [gedaagde] in de ‘cc’ gezet. [eiser] schrijft in zijn e-mail: ‘(…) Het is inderdaad zo dat wij geïnteresseerd zijn in de gronden van de fam. [gedaagde] . Het is voor ons van belang om op deze locatie e.e.a. te kunnen ontwikkelen. Zoals bekend wil de gemeente graag iets wat aansluit bij [naam landgoed] . Ik ben inmiddels in gesprek met de stedenbouwkundige en we komen langzaam dichter bij elkaar. Uiteraard blijft er de kans bestaan dat gemeente niet mee wil gaan met onze ideeën, er zal dan naar alternatieven gezocht moeten worden. De gemeente vindt het van belang dat er een overeenkomst is tussen ons en de Fam. [gedaagde] , zodat de gemeente zeker weet dat er serieus naar gekeken wordt en wij ook positie hebben. Ik wil voorstellen een bod te doen van 1.500.000,- K.K. met een afname per 31-1 2-2021. Of een andere datum, indien deze beter uit zou komen voor de fam. [gedaagde] . Dit bod wil ik doen onder de volgende voorwaarden. 1. Tot 31 oktober 2020 de mogelijkheid om exclusief met de gemeente te praten en een goed gevoel te krijgen bij de mogelijkheden. (Deze informele gesprekken lopen al en zijn in beginsel positief) 2. Er zal voor 31 oktober 2020 op onze kosten een bodemonderzoek worden gedaan en asbestinventarisatie. 2. Er geldt geen ontbinding voor financiering. 3. Het risico voor bestemming, planschade etc. nemen wij geheel voor onze rekening. 4. Er word dus onvoorwaardelijk afgenomen. Met betrekking tot fiscale mogelijkheden wil ik graag meedenken om een zo optimale mogelijke situatie te creëren. Ik denk echter dat het verstandig is om de in een gesprek te bespreken, ik denk echter aan het geruisloos inbrengen in een B.V. (Dit dient wel zsm te gebeuren, daar je 3 jaar lang de BV niet mag verkopen, Het onroerend goed kan wel verkocht worden.) Het grote voordeel is dat je niet direct af hoeft te rekenen en de gelden in de BV kan laten zitten. Hieruit kan dan weer inkomen en/of pensioen worden gehaald tegen fiscaal gunstige tarieven. Ook kan er bevoorbeeld uit de BV geleend worden voor de aankoop van een nieuwe woning voor dhr. en mw. [gedaagde] en/of hun kinderen. E.e.a. zal uiteraard tezamen met de fiscalist de Familie bekeken moeten worden. U kunt er zeker van zijn dat we samen de optimale situatie zullen creëren. Bovengenoemde is slechts een voorzet om er op de ene of andere manier uit te komen. Graag vemeem ik u reactie en wil graag met u en de familie aan tafel (…)’ 2.8. [projectmanager] heeft op 2 september 2020 aan [eiser] laten weten dat er tussen hem en de familie nog is gesproken over het huisperceel en hoe e.e.a. fiscaal kan worden geregeld. Het perceel met daarop het huis gelegen dient buiten de transactie te blijven. Ook moet het huisperceel nog begrensd worden. [projectmanager] heeft de eenmanszaak van [gedaagde] en [dochter gedaagde 1] , de dochter van [gedaagde] , in de ‘cc’ meegenomen. [projectmanager] schrijft in zijn e-mail: ‘(…) Ten aanzien van de fiscale mogelijkheden heeft de familie [gedaagde] nader advies ingewonnen en daaruit is gebleken dat het niet mogelijk is (of verstandig is) om nu nog te kiezen voor het inbrengen in een BV. Daarom zal fiscaal sprake zijn van staking. Het moment van betalen van de koopsom en/of de levering bepaalt het jaar van staking. In verband daarmee is het advies gegeven om voor de betaling van de koopsom (c.q. levering) uit te gaan van begin januari 2022. Na staking is er nog wel een wens van voortgezet gebruik (op naam van de kinderen) zolang er geen werkzaamheden op het terrein (hoeven te) worden verricht. Nu bovenstaande duidelijk is stel ik voor dat wij tweeën een afspraak maken om meer gericht door te spreken op je voorstel van 30 juni jl.(…)’ 2.9. Nadat tussen [eiser] en [projectmanager] een bespreking heeft plaatsgevonden heeft [projectmanager] in zijn e-mail aan [eiser] op 7 oktober 2020 het volgende geschreven: ‘(…) Koopsom is € 2.250.000 K.K. voor de percelen [perceelnummer 2] [perceelnummer 3] [perceelnummer 4] tezamen 26.250 m2) Exclusief de woning op huis nr [nummer] en een ander af te bakenen huiskavel van 1.000 – 1.250 m2 Levering van de gronden/bebouwing in de huidige staat. Er wordt onvoorwaardelijk afgenomen. Betaling koopsom per 1e week van 2022. Afspraak dat [gedaagde] activiteiten op de locatie (om niet) nog door kan zetten zolang er geen sprake is van grondwerk/BRM. Tijdig tevoren wordt afspraak gemaakt over definitief einde activiteiten door [gedaagde] . Perceel [perceelnummer 1] houden we buiten de afspraak omdat niet duidelijk is wat er mogelijk is. Toezegging is dat we eerst met jou spreken over verkoop wanneer de mogelijkheden duidelijk zijn of wanneer dat perceel nodig is ivm optimalisatie van de ontwikkellocatie.

in conventie 3.1. [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. voor recht verklaart dat er op 12 maart 2021 overeenkomstig de als productie 24 bij de dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst overeenstemming is bereikt tussen partijen over de verkoop van de onroerende zaak, althans, subsidiair, [gedaagde] veroordeelt om op basis van de als productie 24 bij de dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst door te onderhandelen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag tot een maximum van € 100.000,-- dat [gedaagde] in gebreke blijft om deze onderhandelingen af te ronden; 2. althans, meer subsidiair, voor recht verklaart dat het afbreken van de onderhandelingen over de verkoop van de onroerende zaak onrechtmatig is, waarbij [gedaagde] gehouden is om het positieve contractsbelang bij de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak te vergoeden, welk belang nader bij staat opgemaakt en volgens de wet vereffend dient te worden; 3. voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade, welke [eiser] lijdt als gevolg van de mededeling aan de gemeente Tilburg dat [eiser] geen positie met betrekking tot de onroerende zaak zou hebben, welke schade bij staat nader opgemaakt en volgens de wet vereffend dient te worden; 4. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de kosten van het conservatoire leveringsbeslag, alsmede de nakosten, vermeerderd met rente. 3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat partijen op 12 maart 2021 volledige overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van de grond door [gedaagde] aan [eiser] , maar dat [gedaagde] ten onrechte heeft geweigerd om de schriftelijke koopovereenkomst van 12 maart 2021 te ondertekenen. [eiser] stelt zich op het standpunt dat hij mocht vertrouwen op de schijn dat [projectmanager] bevoegd was om namens [gedaagde] de koopovereenkomst te sluiten. Subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld omdat [gedaagde] na 12 maart 2021 de onderhandelingen heeft afgekapt terwijl de laatste aanpassingen slechts ‘puntjes op de i’ betroffen. Meer subsidiair heeft [eiser] recht op vergoeding van het positieve contractsbelang, omdat er gezien de hele gang van zaken tot en met 12 maart 2021 reëel uitzicht was op de totstandkoming van de overeenkomst en het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig was. Aan de derde vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] ten onrechte aan de gemeente Tilburg heeft bericht dat hij ten aanzien van de percelen geen positie zou hebben terwijl [eiser] in overleg was met de gemeente over de herontwikkeling van de percelen van [gedaagde] . Hierdoor heeft de gemeente de ontwikkeling van dit gedeelte van het gebied in de ijskast gezet en lijdt [eiser] schade. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. in reconventie 3.4. [gedaagde] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: voor recht verklaart dat de door [eiser] gelegde conservatoire beslagen onrechtmatig zijn, althans dat hij onrechtmatig conservatoir beslag ten laste van [gedaagde] heeft gelegd; de door [eiser] gelegde conservatoire beslagen bij vonnis opheft; [eiser] veroordeelt om zich te onthouden van het (opnieuw) leggen van conservatoir beslag ten laste van [gedaagde] ; [eiser] veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 10.000,- per overtreding van de veroordeling genoemd onder sub C van het petitum én per dag dat de overtreding voortduurt, zulks met een maximum van € 200.000,-; [eiser] veroordeelt tot betaling van de kosten (inclusief nakosten) van de procedure. 3.5. [gedaagde] legt hieraan ten grondslag dat [eiser] geen recht tot levering heeft omdat er tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de verkoop van het perceel van [gedaagde] . 3.6. [eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. in conventie en reconventie 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie Is [eiser] ontvankelijk in zijn vorderingen jegens [gedaagde] ? 4.1. [gedaagde] voert ten eerste het verweer dat [eiser] als eisende partij niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen. 4.1.1. [gedaagde] stelt dat in maart 2021 nog niet duidelijk was wie de koper van de percelen zou worden. Verder betoogt [gedaagde] dat als er al een koopovereenkomst zou zijn gesloten door [gedaagde] , dat deze dan is gesloten met [bedrijfsnaam] BV in oprichting en niet met [eiser] . [eiser] heeft daarom ook geen belang bij zijn vordering. 4.1.2. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [eiser] in privé de onderhandelingen over de koop heeft gevoerd en dat hij in privé de koopovereenkomst met [gedaagde] heeft gesloten. [eiser] heeft richting [gedaagde] de wens uitgesproken om het perceel van [gedaagde] te kopen in een projectvennootschap, maar zover was het nog niet. [bedrijfsnaam] BV was ten tijde van de koopovereenkomst in oprichting. Oprichter van deze BV is [eiser] . 4.2. Naar het oordeel van de rechtbank is [eiser] ontvankelijk in zijn vorderingen jegens [gedaagde] . De rechtbank legt dit als volgt uit. [gedaagde] stelt ten eerste dat het op 12 maart 2021 voor hem niet duidelijk was wie nu de beoogde contractspartij van [gedaagde] zou worden. Om die reden alleen al kan van een koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] geen sprake zijn. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in deze stelling. Onder omstandigheden kan een perfecte koopovereenkomst tot stand komen voordat zekerheid bestaat over de identiteit van een contractuele wederpartij (Hoge Raad 20 mei 1988, NJ 1988/943). De stelling van [gedaagde] dat de identiteit van de contractspartijen moet vaststaan voordat een overeenkomst tot stand kan komen is daarom onjuist. [gedaagde] stelt weliswaar dat voor hem niet duidelijk was wie de koper van de percelen zou worden, maar de door partijen overgelegde e-mailcorrespondentie bevestigt dit beeld niet. In de door [eiser] opgestelde conceptversies van de koopovereenkomst van november 2020, februari 2021 en maart 2021 heeft [eiser] als kopende partij steeds de op te richten BV [bedrijfsnaam] vermeld met [eiser] als rechtsgeldig vertegenwoordiger. [projectmanager] heeft tijdens de ontvangst van de verschillende concepten hierover geen op- of aanmerkingen gemaakt terwijl niet in geschil is dat [projectmanager] over de onderhandelingen met [eiser] verslag deed aan [gedaagde] . [eiser] stelt dat hij aan [gedaagde] en/of [projectmanager] de wens heeft geuit om de koopovereenkomst aan te gaan vanuit een projectvennootschap. [gedaagde] heeft deze stelling niet betwist. [gedaagde] stelt niet dat hij in de gesprekken tussen hem en [eiser] die na het opstellen van de concept koopovereenkomst van 12 maart 2021 hebben plaatsgevonden bezwaar heeft gemaakt tegen de omstandigheid dat niet [gedaagde] zelf maar een BV de beoogd koper van de percelen zou zijn. [gedaagde] maakte overigens wel bezwaar tegen de naam van de op te richten BV, maar dat is iets anders. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat er voldoende zekerheid bestond over de identiteit van de beoogd koper, namelijk [bedrijfsnaam] BV (in oprichting) met [eiser] als rechtsgeldig vertegenwoordiger. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] de BV [bedrijfsnaam] wilde oprichten en dat [eiser] namens de nog op te richten BV de overeenkomst wilde aangaan. Een oprichter van een vennootschap kan op grond van artikel 2:203 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) namens de vennootschap in oprichting rechtshandelingen verrichten. [eiser] vordert dat de koopovereenkomst overeenkomstig het concept van 12 maart 2021 tot stand is gekomen. [bedrijfsnaam] BV in oprichting – die als koper in voornoemd concept staat vermeld – kan niet optreden als procespartij een in juridisch geschil. [gedaagde] stelt dat voornoemde BV nog steeds niet is opgericht. Dat betekent dat het in rechte optreden dient te geschieden door degene die van plan is deze BV op te richten. [gedaagde] is daarom ontvankelijk. Vorderingen I en II Is tussen [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand gekomen? 4.3. Beoordeeld dient te worden of, zoals is gevorderd onder 1., tussen [eiser] en [gedaagde] op 12 maart 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen, overeenkomstig de versie van de schriftelijke (niet ondertekende) koopovereenkomst van 12 maart 2021. 4.3.1. Volgens [eiser] hebben partijen op 12 maart 2021 overeenstemming bereikt over alle elementen van de koop. Op 29 oktober 2020 hadden partijen al overeenstemming bereikt over de essentiële voorwaarden, zoals de koopprijs, de leveringsdatum, het object en de bijbetalingsregeling voor de overkant. Daarna is opdracht gegeven voor schriftelijke vastlegging. [projectmanager] heeft steeds nadat hij overleg had gehad met [gedaagde] , aangedrongen op aanpassingen van de concepten. Op 1 maart 2021 heeft [projectmanager] aan [eiser] laten weten dat er nog een aantal opmerkingen op de laatste conceptversie van de koopovereenkomst waren. De laatste aanpassingen betroffen volgens [gedaagde] zelf ‘de puntjes op de i’. [eiser] heeft de overeenkomst aan de hand van het wensenlijstje van [gedaagde] aangepast en de voorstellen van [gedaagde] daarmee aanvaard. [eiser] stelt dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [projectmanager] bevoegd was om namens [gedaagde] de koopovereenkomst te sluiten. [gedaagde] had aangegeven dat [projectmanager] optrad als zijn gemachtigde. Er vond telkens terugkoppeling plaats tussen [projectmanager] en [gedaagde] , waarna verzocht werd het concept aan te passen. [gedaagde] heeft ook een notaris ingeschakeld die de concept overeenkomst van opmerkingen voorzag. [eiser] heeft twee onderzoeken laten uitvoeren op de percelen van [gedaagde] en [gedaagde] heeft ook niet laten weten dat [projectmanager] niet zou beschikken over een afdoende volmacht. [gedaagde] heeft in het gesprek van 26 maart 2021 laten weten niet tot ondertekening van de koopovereenkomst over te willen gaan. [eiser] heeft daarbij aangegeven dat naar zijn mening al een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Wel was hij bereid om na te denken over eventuele aanpassingen van de overeenkomst. [gedaagde] heeft in een later stadium aangegeven de koopprijs te willen wijzigen, maar [eiser] kon daarmee niet akkoord gaan. De ruilovereenkomst met de gemeente Tilburg en de eventuele boetes die [gedaagde] kon verbeuren bij niet-naleving van zijn verplichtingen, leverde voor [gedaagde] geen probleem meer op omdat de gemeente Tilburg dit zelf heeft bevestigd. 4.3.2. [gedaagde] betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Voor [gedaagde] was pas sprake van een koopovereenkomst nadat partijen deze hadden ondertekend. [eiser] wist dat want [gedaagde] had hieromtrent een voorbehoud gemaakt. Van een gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomt door [eiser] kan daarom geen sprake zijn. [eiser] als professionele partij, behoorde daarnaast te weten dat [gedaagde] in maart 2021 nog niet zo ver was om zijn handtekening te zetten onder de koopovereenkomst van 12 maart 2021. Er was tussen partijen ook nog geen overeenstemming bereikt over diverse essentialia, zoals de leverdatum en wie de koper van de percelen zou worden. Ook was er nog geen overeenstemming bereikt over de punten die voor [gedaagde] van wezenlijk belang waren. [gedaagde] wilde de overeenkomst van 12 maart 2021 daarom niet ondertekenen en heeft dat aan [eiser] op 26 maart 2021 meegedeeld. [gedaagde] was het vertrouwen in [eiser] kwijt en hij was het niet eens met een aantal voorwaarden van de beoogde verkoop.

De door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht dat de door [eiser] gelegde conservatoire beslagen onrechtmatig zijn, danwel dat [eiser] onrechtmatig conservatoir beslag heeft gelegd wordt toegewezen. De vordering waarvoor [eiser] conservatoir beslag heeft laten leggen is ongegrond. Daarmee staat vast dat [eiser] onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld. 4.22. De vordering onder B., dat de rechtbank het gelegde conservatoire beslag bij vonnis opheft, wordt op grond van het bovenstaande eveneens toegewezen. 4.23. Wat betreft de vordering onder C. motiveert [gedaagde] niet waarom hij redenen heeft om aan te nemen dat [eiser] na onderhavig vonnis opnieuw ten laste van [gedaagde] beslag zal laten leggen. Deze vordering alsmede de nevenvordering onder D. worden dan ook afgewezen. 4.24. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. Nu de reconventie voortvloeit uit (althans sterk samenhangt met) het verweer in conventie, zal de helft van het salaris van de advocaat worden gerekend. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 563,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief II € 563,00). De nakosten, waarvan [gedaagde] betaling vordert, zullen op de in de beslissing weergegeven wijze worden begroot.

De rechtbank in conventie 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.435,00, 5.3. verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad, in reconventie 5.4. verklaart voor recht dat [eiser] jegens [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld wegens het conservatoire leveringsbeslag dat op verzoek van [eiser] op 29 oktober 2021 ten laste van [gedaagde] is gelegd, 5.5. heft op het conservatoire leveringsbeslag dat op 29 oktober 2021 op verzoek van [eiser] en ten laste van [gedaagde] is gelegd, 5.6. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 563,00, 5.7. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af, in conventie en in reconventie 5.9. veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [gedaagde] aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 5.10. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling onder 5.9. uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Fleskens en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022.

Bereidheid om te bekijken of er een gunstiger fiscaal regime is voor jou mits dat geen nadelige effecten heeft voor de fam. [gedaagde] . Afspraken spoedig vast te leggen in een schriftelijke overeenkomst. Mis ik nog zaken? (…)’ 2.10. Diezelfde dag heeft [eiser] in reactie op voorgaand e-mailbericht geschreven dat de prijs voor hem echt veel te hoog is. [eiser] heeft het volgende voorstel gedaan: ‘(…) Ik ben tot het volgende bereid Mijn mijn bod van 2 mio gestand te doen. Incl, de overkant. Mio incl woning zonder overkant 1,5 Mio zonder de woning en de overkant.(…)’ 2.11. Bij e-mail van 15 oktober 2022 heeft [projectmanager] aan [eiser] bericht: ‘(…) Ik heb intussen met de familie [gedaagde] afgestemd. De uitkomst is dat fam. [gedaagde] met rekenschap van onderstaande punten kan instemmen met optie 1. Koopsom € 2 mio voor de percelen [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] Tezamen 26.250 m2 + perceel (5985 m2) Koop is onvoorwaardelijk (zoals jij eerder altijd hebt aangegeven). Koopsom is K.K./ en exclusief BTW. Koopsom is exclusief de woning op huis nr. [nummer] ( [adres eiser] ) EN af te bakenen huiskavel van 1.000 - 1.250 m2. Dit perceel loopt voor rekening en risico van koper mee in het (nog te ontwikkelen door koper) bestemmingsplan. Huidige bestemming agrarisch wordt woonbestemming met 1 woning. Koper zorgt voor diens rekening voor een goede erfafscheiding/schutting in overleg met [gedaagde] . Levering van de gronden/bebouwing in de huidige staat (=moment van sluiten overeenkomst). Verkoopbare beplantingen, inventaris e,d, blijven eigendom van [gedaagde] tot het moment dat hij het perceel verlaat. Verkoper kan niet worden aangesproken op eventuele (bodem)sanering alsmede verwijdering van asbest. [gedaagde] mag activiteiten op de locatie (om niet) doorzetten zolang geen sprake is van grondwerk/BRM. Tijdig tevoren wordt afspraak gemaakt over definitief einde activiteiten door [gedaagde] . Opzeg/beëindiging bijvoorbeeld termijn van 6 maanden, of in overleg afhankelijk van seizoen. Perceel [perceelnummer 1] . Omdat niet duidelijk is wat er planologisch mogelijk is, is het moeilijk prijs te bepalen. Jij hebt voorgesteld om te werken met een bijbetalingsregeling (17-10) Dat is akkoord. Ons beeld daarbij is: indien gedurende 20 jr. op dit perceel een nieuw bestemmingsplan van kracht wordt met daarop een programma van wonen, bedrijven, maatschappelijk, diensten, recreatie geldt een bijbetalingsregeling. Bij grondgebonden woningen is dat € 20.000 per woning, of € 35/m2 woonbestemming (hoogste waarde geldt) en bij overig programma is dat € 25/m2 bestemming of bestemming of € 75/m2 BVO (hoogste waarde geldt). Met kettingbeding/kwalitatieve verplichting (dit moet met de notaris worden afgestemd) gemaakte afspraken gaan altijd over naar rechtsopvolger. In overleg met de notaris moet worden gezorgd voor een passende borging voor de afspraken. Betaling koopsom per 1e week van 2022. Levering in overleg zie punt 5. Omdat er tijd ligt tussen het vastleggen van afspraken en betaling koopsom is enige zekerheidstelling gewenst (mogelijkheden zijn bankgarantie, waarborgsom). In overleg met de notaris. Bij akkoord op bovenstaande s.v.p afspraken spoedig vastleggen in een schriftelijke overeenkomst. Gaarne dan concept overeenkomst aanbieden.(…)’ 2.12. Op 23 oktober 2020 heeft [eiser] [projectmanager] per e-mail bericht dat hij bezig is met de overeenkomst maar dat de constructie met de kavel aan de overzijde te gecompliceerd is. [eiser] stelt voor om een bijbetaling van € 100.000,= op het moment dat er een andere bestemming op dat perceel komt. 2.13. Op 29 oktober 2020 heeft [eiser] aan [projectmanager] laten weten dat hij het concept heeft laten opstellen door Smits en Van Beek makelaars, maar dat het concept nog niet binnen is. 2.14. Op 5 november 2020 heeft [eiser] het concept van de koopovereenkomst per e-mail aan [projectmanager] gestuurd. In de conceptversie van de koopovereenkomst is [gedaagde] als verkoper aangeduid en ‘ [bedrijfsnaam] BV in oprichting’ met [eiser] als rechtsgeldig vertegenwoordiger als koper. 2.15. Bij e-mail van 13 november 2020 heeft [projectmanager] aan [eiser] laten weten dat hij het concept heeft besproken met de familie [gedaagde] . Na afstemming met de familie [gedaagde] zijn er opmerkingen c.q. aanpassingen op het concept. [projectmanager] heeft de opmerkingen c.q. aanpassingen per artikel opgesomd. [projectmanager] heeft zijn e-mail afgesloten met het volgende bericht: ‘(…) Wij hopen hiermee een passende reactie te hebben gegeven. Eerst wanneer u per e-mail aangeeft dat u kunt instemmen met bovengenoemde aanpassingen/aanvullingen kunnen wij u voor 3 weken exclusiviteit geven, er van uitgaande dat we binnen die termijn de overeenkomst kunnen afronden en sluiten.(…)’ 2.16. [eiser] heeft in zijn e-mail van 18 november 2020 zijn uitleg of akkoord op de opmerkingen c.q. aanpassingen gegeven. Ook heeft [eiser] aangegeven graag een reactie te willen ontvangen zodat e.e.a. snel kan worden afgewerkt, zodat ook het bodemonderzoek en het asbestonderzoek kunnen plaatsvinden en de familie [gedaagde] snel zekerheid heeft. 2.17. Bij e-mail van 4 december 2020 heeft [projectmanager] aan [eiser] gevraagd wanneer de nieuwe versie van de koopovereenkomst kan worden verwacht. Ook heeft [projectmanager] meegedeeld dat de familie [gedaagde] de overeenkomst laat checken bij de notaris. 2.18. Bij e-mail van 7 januari 2021 aan [eiser] heeft [projectmanager] aangegeven dat de familie [gedaagde] wacht op de reactie van de notaris. [projectmanager] informeert wanneer de rapporten ten aanzien van het bodemonderzoek en het asbestonderzoek – die op verzoek van [eiser] al hebben plaatsgevonden – worden verwacht. 2.19. Bij e-mailberichten van 27 en 29 januari 2021 heeft [projectmanager] de opmerkingen van de notaris ten aanzien van de koopovereenkomst aan [eiser] doorgestuurd. In deze e-mails staat [dochter gedaagde 1] in de ‘cc’. 2.20. De gemeente Tilburg heeft bij verkoop van grond aan [gedaagde] een terugkooprecht en een recht van eerste koop op gronden van [gedaagde] bedongen. Op 5 februari 2021 heeft [projectmanager] aan [eiser] een kopie gemaild van de notariële akte waarbij [gedaagde] de grond van de gemeente Tilburg heeft overgedragen gekregen en een voorbeeldbrief om bij de gemeente Tilburg bevestiging te vragen dat de gemeente geen gebruik maakt van haar terugkooprecht en het recht van eerste koop. 2.21. Bij e-mail van 16 februari 2021 heeft [eiser] het aangepaste concept van de koopovereenkomst aan [projectmanager] gezonden. 2.22. Op deze versie van de concept koopovereenkomst heeft [projectmanager] bij e-mail van 1 maart 2021 aanvullingen/opmerkingen geplaatst.

De overeenkomst deed geen recht aan de belangen die voor [gedaagde] belangrijk waren. [eiser] was op de hoogte van deze belangen. De fiscale gevolgen van de verkoop waren nog niet duidelijk: [gedaagde] wilde niet dat hij een groot deel van de verkoopopbrengst aan de belastingdienst zou moeten afstaan. [gedaagde] had ook geen zekerheid met betrekking tot de rechten van de gemeente Tilburg. Ook wilde [gedaagde] een plek om te wonen na verkoop van de grond. [gedaagde] stemde niet in met de omvang van het perceel en met de verplichting die [eiser] op zich nam om een woonbestemming te realiseren voor het huisperceel. [gedaagde] was het niet eens met de koopdatum en leverdatum in verband met de staking van zijn onderneming. [eiser] bagatelliseerde de belangen van [gedaagde] . [gedaagde] heeft, in tegenstelling tot [eiser] , geen ervaring met het aan- of verkopen van onroerend goed. Dat er nog geen overeenstemming was bereikt in maart 2021 blijkt ook uit de omstandigheid dat na die datum nog onderhandelingen tussen partijen hebben plaatsgevonden. [eiser] krabbelde terug ten aanzien van zijn verplichting over de hoogte van de waarborgsom en zijn verplichting om een huisperceel met woonbestemming voor [gedaagde] te realiseren. Tot slot voert [gedaagde] aan dat [projectmanager] [gedaagde] niet heeft kunnen binden aan de koopovereenkomst. [projectmanager] beschikte niet over een volmacht tot het sluiten van een overeenkomst namens [gedaagde] . [gedaagde] fungeerde als bode van [gedaagde] , maar niet als gevolmachtigde. Daarbij verwijst [gedaagde] naar het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Ook van schijn van volmachtverlening is geen sprake. Uit de door [eiser] gestelde omstandigheden volgt niet dat [eiser] erop mocht vertrouwen dat [projectmanager] gevolmachtigde van [gedaagde] was. [eiser] wist dat de expliciete instemming van [gedaagde] vereist was om een overeenkomst met hem te kunnen sluiten. [eiser] heeft ook bij [gedaagde] geen navraag gedaan over wat de rol van [projectmanager] was. Gelet op de deskundigheid en ervaring van [eiser] en de aard van de overeenkomst lag dat wel op zijn weg. 4.4. De rechtbank stelt voorop dat koop de overeenkomst is waarbij de een ( [gedaagde] ) zich verbindt een zaak te geven en de ander ( [eiser] ) om daarvoor een prijs in geld te betalen. De rechtbank stelt voorop dat een koopovereenkomst tot stand komt na aanbod en aanvaarding daarvan. Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie artikel 3:35 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in verband met de artikelen 3:33 BW en 3:37 lid 1 BW (Hoge Raad van 2 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). Zonder overeenstemming over de essentiële elementen van een overeenkomst komt geen overeenkomst tot stand. De overeenkomst is dan onvoldoende bepaalbaar, zo volgt uit artikel 6:227 BW. Het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, hangt af van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval (Hoge Raad van 2 februari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9771 en Hoge Raad van 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414, Regiopolitie Gelderland-Zuid/Hovax). 4.5. De rechtbank constateert dat tussen partijen vast staat dat de percelen waarop de koop betrekking heeft een agrarische bestemming hebben. Partijen zijn in eerste instantie met elkaar in gesprek getreden over de verkoop door [gedaagde] van al zijn percelen. Tijdens de onderhandelingen heeft [gedaagde] kenbaar gemaakt dat een deel van zijn perceel waarop zich ook zijn woning bevindt, het door partijen aangeduide huisperceel, buiten de verkoop diende te worden gehouden. Gelet hierop, is het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW op dit geschil niet van toepassing. 4.6. Wel stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat hij een voorbehoud heeft gemaakt ten aanzien van de totstandkoming van de overeenkomst. Volgens [gedaagde] was het zijn bedoeling om pas aan de koopovereenkomst te zijn gebonden indien beide partijen de schriftelijke koopovereenkomst ondertekend hadden. Het ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst was voor hem een essentiële voorwaarde. Nu aan deze voorwaarde niet is voldaan, is [gedaagde] van mening dat hij niet gebonden is aan de concept koopovereenkomst. [eiser] betwist dat dit een totstandkomingvoorwaarde is. 4.7. Nu de bedoelingen van partijen van elkaar verschillen, dient aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en was zij uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs hebben afgeleid en mochten afleiden worden vastgesteld of de overeenkomst tot stand is gekomen (de artikelen 3:33 BW en 3:35 BW). 4.8. Zoals [gedaagde] aanvoert heeft [projectmanager] al in een vroeg stadium van de onderhandelingen, namelijk bij e-mails van 7 en 15 oktober 2020, bij het bespreken van de voorwaarden van de koop aan [eiser] te kennen gegeven dat de koop schriftelijk diende te worden vastgelegd. Deze e-mails zijn van 7 en 15 oktober 2020, derhalve nog voordat volgens [eiser] sprake was van een koopovereenkomst. [eiser] is met deze voorwaarde akkoord gegaan en heeft, zoals [gedaagde] had verzocht, deze taak op zich genomen. [projectmanager] heeft daarnaast in een later stadium van de onderhandelingen – toen al een schriftelijk concept van de koopovereenkomst op tafel lag – in zijn e-mails aan [eiser] laten blijken dat de koopovereenkomst pas tot stand zou komen nadat [gedaagde] zijn handtekening hierop had gezet. Zo schrijft [projectmanager] in de e-mail van 13 november 2020 dat zij [eiser] exclusiviteit kunnen geven indien [eiser] kan instemmen met de aanpassingen/ aanvullingen van [gedaagde] ‘ervanuit gaande dat we binnen die termijn de overeenkomst kunnen afronden en sluiten’. In de e-mail van [projectmanager] aan [eiser] van 1 maart 2021 heeft [projectmanager] wederom aanvullingen/aanpassingen gemaakt op het concept dat hij van [eiser] had ontvangen. Zoals [gedaagde] stelt drukt ook dan [projectmanager] zich voorzichtig uit: Hij schrijft dat na acceptatie van hun aanpassingen de familie [gedaagde] eerst nog graag met [eiser] een bespreking wil en dat daarna door [gedaagde] zelf ‘ondertekening zou kunnen volgen’. Bovendien heeft een van de aanpassingen die [projectmanager] heeft voorgesteld betrekking op de zin ‘verklaren dat zij op 29 oktober 2020 een koopovereenkomst hebben gesloten’. Deze zin staat op de eerste pagina van de concept overeenkomst, na vermelding van de namen van partijen. [projectmanager] heeft hierover opgemerkt: ‘verwacht wordt dat deze datum wordt vervangen door de datum van ondertekening’. Tot slot wijst [gedaagde] er op dat in het concept van 12 maart 2021 de verplichting tot het geven van een bankgarantie door [gedaagde] was gekoppeld aan het moment waarop de koopakte door beide partijen is ondertekend en niet eerder. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit voorgaande feiten en omstandigheden dat het de bedoeling van [gedaagde] was om pas contractueel gebonden te zijn aan de koopovereenkomst nadat partijen deze hadden ondertekend. Dat [gedaagde] zich nog niet gebonden achtte aan het resultaat van de onderhandelingen volgt ook uit zijn gedrag tijdens de ontmoeting tussen [eiser] en [gedaagde] op 26 maart 2021. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] in dat gesprek aan [eiser] heeft uitgelegd dat hij niet tot ondertekening van de koopovereenkomst wilde overgaan.

Zoals [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard was hij het vertrouwen in [eiser] kwijt en is hij die dag ‘van leer getrokken’. [gedaagde] was boos op [eiser] en wilde dat aan [eiser] kwijt. [eiser] was volgens [gedaagde] ‘op de muziek vooruit gelopen’: [eiser] had al een BV opgericht onder dezelfde naam als de handelsnaam van de eenmanszaak van [gedaagde] en aan derden verteld dat de deal al rond was. Ook nam [gedaagde] het [eiser] kwalijk dat [eiser] het opstellen van de koopovereenkomst uit handen had gegeven. Deze partij had aan derden bericht dat [gedaagde] de percelen al verkocht zou hebben. 4.9. Volgens [eiser] blijkt uit de e-mail van [projectmanager] van 15 oktober 2020 dat [gedaagde] geen totstandkomingsvoorwaarde heeft bedongen. In deze e-mail staat namelijk dat de koop onvoorwaardelijk is. Deze stelling wordt verworpen. De tekst van de e-mail en ook de overige e-mails bieden geen steun voor deze uitleg. Met deze opmerking wordt bedoeld dat [eiser] geen ontbindende voorwaarden mag stellen bij het afnemen van de percelen. [eiser] heeft ter betwisting van dit standpunt van [gedaagde] geen overige omstandigheden aangevoerd. 4.10. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat [eiser] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat ook zonder ondertekening van de koopovereenkomst al sprake was van contractuele gebondenheid aan de bepalingen uit de laatste versie van de koopovereenkomst. Zoals [eiser] terecht aanvoert heeft [eiser] met [projectmanager] via de e-mailcorrespondentie meerdere afspraken in de conceptovereenkomst uitgewerkt. Dat [gedaagde] met het vormgeven van de inhoud van de schriftelijke bepalingen afstand heeft willen doen van het door hem gemaakte voorbehoud, volgt hier echter niet uit. Bovendien hecht de rechtbank gewicht aan de omstandigheid dat [eiser] bestuurder van een makelaarskantoor en vastgoedhandelaar is. Ook vanuit deze achtergrond diende [eiser] er bedacht op te zijn dat [gedaagde] , zoals menig andere particulier, de verwachting heeft dat een overeenkomst zoals deze, ten aanzien van de verkoop van onroerend goed, door middel van een schriftelijke akte tot stand komt. 4.11. In het verlengde hiervan wordt het beroep van [eiser] op de schijn van volmachtverlening uit artikel 3:61 lid 2 BW verworpen. De rechtbank heeft immers als vaststaand aangenomen dat het de bedoeling van [gedaagde] was dat de overeenkomst pas tot stand zou komen indien zij schriftelijk was vastgelegd en door partijen was ondertekend én dat dit voorbehoud voor [eiser] kenbaar was. Verder is van belang dat, zoals uit de door [eiser] opgestelde concepten blijkt, het de bedoeling van partijen was dat [gedaagde] zelf en niet [projectmanager] namens [gedaagde] de koopovereenkomst zou ondertekenen. Tot slot nog het volgende. [gedaagde] heeft ter ondersteuning van zijn stelling dat [projectmanager] geen geslaagd beroep kan doen op bescherming van artikel 3:61 lid 2 BW gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284. [eiser] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De Hoge Raad overwoog in dit arrest dat als uitgangspunt geldt dat een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het verrichten van rechtshandelingen namens de opdrachtgever. Met een opdracht tot bemiddeling wordt niet ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. De Hoge Raad overwoog ook dat de enkele omstandigheid dat een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, niet meebrengt dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever (Hoge Raad van 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284 en Hoge Raad van 9 augustus 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE2380). [gedaagde] heeft terecht gewezen op de relevantie van dit arrest voor onderhavig geschil. Weliswaar is [projectmanager] geen makelaar van beroep, maar de handelingen die hij verrichtte voor [gedaagde] in samenhang met de aard van de overeenkomst tonen nauwe verwantschap met de opdracht tot bemiddeling aan een makelaar in de zin van artikel 7:425 BW. Daar komt bij dat [eiser] zelf zich bevindt in de makelaarswereld. Vanuit zijn hoedanigheid als bestuurder van het [bedrijf 2] , waarvan hij ook oprichter is, weet, althans behoort [eiser] te weten dat een opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van onroerend goed, in beginsel niet ook tevens inhoudt dat de tussenpersoon bevoegd is tot het kunnen verrichten van rechtshandelingen namens diens opdrachtgever. Ook de aanwezigheid van deze kennis bij [eiser] beïnvloedde in negatieve zin de mate van vertrouwen die [eiser] mocht hebben in de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [projectmanager] . 4.12. De slotsom van het bovenstaande is dat niet is komen vast te staan dat tussen [eiser] en [gedaagde] op 12 maart 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het ondertekenen van de overeenkomst was een essentieel element voor [gedaagde] voor de totstandkoming van de overeenkomst en voor [eiser] was deze bedoeling kenbaar. Daarnaast is komen vast te staan dat [projectmanager] niet bevoegd was om de overeenkomst namens [gedaagde] te sluiten en dat [projectmanager] slechts als ‘bode’ kan worden aangemerkt. Verplichting tot dooronderhandelen? 4.13. Subsidiair vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de onderhandelingen met [eiser] voort te zetten. 4.13.1. [eiser] grondt deze vordering op een onrechtmatige daad en voert daartoe aan dat [gedaagde] ten onrechte de onderhandelingen met hem heeft afgebroken. Volgens [eiser] is het afkappen van de onderhandelingen door [gedaagde] na 12 maart 2021 onrechtmatig, omdat partijen over de koop volledige overeenstemming hadden bereikt. [gedaagde] had de laatste aanpassingen van [gedaagde] aanvaard en vervolgens de aangepaste versie van de koopovereenkomst aan [gedaagde] gezonden. 4.13.2. [gedaagde] betwist dat hij de onderhandelingen heeft afgebroken en subsidiair betwist [gedaagde] dat het afbreken onrechtmatig was. Ook betoogt [gedaagde] dat [eiser] deze vordering niet deugdelijk heeft onderbouwd. 4.14. De rechtbank stelt voorop dat in geval van afgebroken onderhandelingen of anderszins afhaken terughoudendheid dient te worden betracht bij het toewijzen van een vordering tot dooronderhandelen. Als norm in de precontractuele fase geldt dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van een overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.

Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (Hoge Raad van 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO)). 4.15. De rechtbank stelt op basis van de als productie 24 overgelegde concept koopovereenkomst vast dat de onderhandelingen tussen [eiser] en [gedaagde] zich op 12 maart 2021 in een vergevorderd stadium bevonden. Daar staat tegenover dat, zoals is geoordeeld, [gedaagde] jegens [eiser] het voorbehoud heeft gemaakt dat de koopovereenkomst pas zou zijn gesloten indien deze door partijen zou zijn ondertekend. 4.16. Voor de beoordeling van de vraag of bij [eiser] het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat bij voorzetting van de onderhandelingen tussen hen een koopovereenkomst tot stand zou komen acht de rechtbank het volgende van belang. 4.16.1. Vast staat dat tot 12 maart 2021 (bijna) alle communicatie via [projectmanager] is gelopen. In de e-mail van [projectmanager] aan [eiser] van 1 maart 2012 heeft [projectmanager] aangegeven dat de familie [gedaagde] , na ontvangst van de eindversie nog zelf met [eiser] om de tafel wil om eventuele laatste vragen/opmerkingen te kunnen bespreken. Daarna zou ondertekening kunnen volgen. Op basis hiervan kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat op dat moment bij [eiser] het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat bij voortzetting van de onderhandelingen tussen hen een koopovereenkomst tot stand zou komen. Blijkbaar waren er toch nog punten die voor [gedaagde] belangrijk waren om met [eiser] in persoon te bespreken alvorens tot ondertekening van de koopovereenkomst over te kunnen gaan. Over welke punten dit ging stond er niet bij dus of dit ondergeschikte punten betroffen kon [eiser] op dat moment niet weten. 4.16.2. De fysieke bijeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] heeft uiteindelijk plaatsgevonden op 26 maart 2021. Zoals hiervoor reeds is vastgesteld was de koop op dat moment nog niet rond en mocht [eiser] op dat moment ook nog niet het gerechtvaardigd vertrouwen hebben dat bij voortzetting van de onderhandelingen tussen hen een koopovereenkomst tot stand zou komen. Tijdens deze bijeenkomst heeft [gedaagde] [eiser] duidelijk gemaakt dat hij het vertrouwen in [eiser] kwijt was en niet wilde overgaan tot ondertekening van de koopovereenkomst omdat hij niet kon instemmen met een aantal bepalingen uit het concept. Volgens [gedaagde] deed de overeenkomst geen recht aan zijn belangen, terwijl hiermee wel zijn pensioen moest worden veiliggesteld. Partijen zijn daarna verder met elkaar gaan onderhandelen om te kijken of ze elkaar toch nog konden vinden. 4.16.3. De rechtbank is van oordeel dat het op de weg van [eiser] had gelegen om gemotiveerd te stellen dat bij hem, ondanks deze ‘dip’ in het onderhandelingsproces, toch op enig moment op of na 26 maart 2021 het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat bij voorzetting van de onderhandelingen tussen [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand zou komen. [eiser] heeft nagelaten om zijn stelling te concretiseren aan de hand van feiten en omstandigheden. Hij heeft ook niet gemotiveerd gesteld dat er andere omstandigheden waren die het afhaken door [gedaagde] onaanvaardbaar maakten. [eiser] voert ook geen gemotiveerd verweer tegen de stelling van [gedaagde] dat de overeenkomst zoals die er lag, geen of onvoldoende recht deed aan de bij [eiser] kenbare belangen van [gedaagde] . 4.17. Nu [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het afhaken van [gedaagde] in de gegeven omstandigheden ongeoorloofd was, wordt de vordering tot dooronderhandelen afgewezen. Gelet hierop slaagt de meer subsidiaire vordering onder 2. evenmin. Vordering III 4.18. [eiser] vordert daarnaast een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eiser] lijdt als gevolg van de mededeling aan de gemeente Tilburg dat [eiser] geen positie met betrekking tot de onroerende zaak zou hebben. De vordering is gebaseerd op de stelling dat [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst met elkaar hebben gesloten. Nu de rechtbank deze stelling heeft verworpen, is deze vordering niet toewijsbaar. 4.19. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 309,00 - salaris gemachtigde € 1.126,00 (2,0 punten × tarief II € 563,00). Totaal € 1.435,00 4.20. De nakosten, waarvan [gedaagde] betaling vordert, zullen op de in de beslissing weergegeven wijze worden begroot. in reconventie 4.21.