ECLI:NL:PHR:2014:347

Jomo Vastgoed N.V. (hierna: Jomo) tegen 1. [verweerder 1] 2. [verweerster 2] (hierna: [verweerder] c.s.)

1.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de navolgende feiten. 1.2 In opdracht van [verweerder] c.s. en een derde genaamd [betrokkene 1] heeft een architect in 1995 een appartementsgebouw ontworpen aan de [a-straat 1/2] te [plaats], België. [verweerder] c.s. en [betrokkene 1] en diens vrouw hebben medio 1996 de door de architect, samen met een aannemer en een binnenhuisarchitect, gerealiseerde appartementen op respectievelijk de eerste verdieping en de begane grond betrokken. 1.3 Na enige tijd constateerden [verweerder] c.s. en [betrokkene 1] gebreken aan de appartementen. Dit heeft geresulteerd in een gerechtelijke procedure tussen [verweerder] c.s. en [betrokkene 1] enerzijds en (onder meer) de architect en de aannemer anderzijds. Deze procedure was reeds aanhangig toen [verweerder] c.s. hun appartement in 2005 aan Jomo verkochten (zie hierna onder 1.5). 1.4 Een brief van [verweerder] aan Jomo ter attentie van [betrokkene 2] (eigenaar en gedelegeerd bestuurder van Jomo, hierna: [betrokkene 2]) d.d. 22 oktober 2004 (productie 3 bij conclusie van antwoord) behelst onder meer het volgende: “Middels dit schrijven bevestigen wij de afspraak in aanvulling op de voorlopige koopovereenkomst betreffend aankoop pand [a-straat 2], (...) als volgt: De verkoopprijs van het pand bedraagt € 1.300.000.- Indien het pand verkocht wordt voor meer dan € 1.500.000,- wordt het meerdere 50/50 Verrekend” Deze brief is op 10 november 2004 namens Jomo voor akkoord ondertekend. 1.5 Een stuk met het opschrift “Voorlopige koopovereenkomst” (productie 2 bij conclusie van antwoord) is door [verweerder] als verkoper en ([betrokkene 2] namens) Jomo als koper voor akkoord ondertekend. Dit stuk houdt onder meer het volgende in: “Het doel van deze overeenkomst is, vooruitlopend op de te maken definitieve overeenkomst, het regelen van de verkoop van een pand gelegen te [plaats] [a-straat 2], (...) Dienaangaande hebben de partijen op 11 October 2004 de volgende afspraken gemaakt: De prijs voor de aankoop bedraagt € 1.300.00,- kk.(...) Bijkomende afspraken: -De kosten c.q. mogelijke opbrengsten van het lopende juridische proces tegen de architect en aannemer zijn volledig voor rekening en risico van de verkoper en hebben verder geen effect op deze verkoop. (...)” 1.6 De transportakte van 15 februari 2005 (productie 1 bij conclusie van antwoord) opgemaakt tussen [verweerder] c.s. als verkopers en Jomo als koper met betrekking tot het appartement behelst voor zover van belang het volgende: “e. bis hangende rechtsprocedure De kopende partij verklaart op de hoogte te zijn van de rechtsprocedure dewelke lopende is tegen de architect en de aannemer van het gebouw. Hij verklaart hierover voldoende te zijn ingelicht (...) Partijen verzoeken ondergetekende notaris hun overeenkomst aangaande deze kwestie (lees:) als volgt te akteren: - Het initiatiefrecht van deze procedure berust volledig en alleen bij de verkopende partij. De verkopende partij beslist dus autonoom of zij deze rechtsprocedure al dan niet verder zet, in hoger beroep gaat enzovoort. Alle hieraan verbonden kosten zijn ten laste van de verkopende partij en kunnen geenszins verhaald worden op de koper; - de uitslag van de rechtsprocedure over de geschillen, of de mogelijke beslechting van de geschillen in kader van een dading door de verkopende partij vastgelegd, zal geenszins enige negatieve invloed mogen hebben op onderhavige verkoping: de verkopende partij dient de kopende partij volledig te vrijwaren voor de mogelijke nadelige gevolgen die uit de rechtsprocedure of dading zouden voortvloeien. Anderzijds komen de positieve financiële gevolgen van de rechtsprocedure of dading (bijvoorbeeld uitkering van een schadevergoeding door de tegenpartij) volledig toe aan de verkopende partij, zonder dat de kopende partij hiervan iets kan opeisen. (...)” 1.7 Op 21 augustus 2006 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. 1.8 Een e-mail van 22 november 2006 (productie 4 bij conclusie van antwoord) van de door Jomo ingeschakelde notaris G. Cops aan [verweerder] en [betrokkene 3] van Jomo houdt onder meer het volgende in: “(...) [betrokkene 3] van Jomo (…) vroeg mij om een bijkomende overeenkomst op te maken (...) meer specifiek mbt de lopende rechtsprocedure. Ik heb getracht, op basis van hetgeen [betrokkene 3] mij meldde, een (...) overeenkomst op te maken, waarvan u een eerste ontwerp (...) vindt ter nazicht. Mag ik u vragen uw opmerkingen en aanvullingen zo spoedig mogelijk te laten kennen. Zelf had ik nog enkele vragen: - Indien ik het goed heb begrepen zouden in het kader van de lopende gerechtelijke procedure alle kosten (vanaf heden) en alle opbrengsten 50/50 verdeeld worden. Ik begrijp hieruit dat de kosten die reeds gemaakt zijn of die nog betaald moeten worden doch die betrekking hebben op het verleden verder gedragen zullen worden door [[verweerder] c.s.; toevoeging hof]. Klopt dat? Alle kosten vanaf heden (...) zijn ten laste van beide partijen. De opbrengsten (die waarschijnlijk pas bekend zullen zijn bij het einde van de procedure, doch betrekking hebben op de volledige looptijd van de procedure) zijn volledig 50/50 te verdelen. Klopt dat? - Een andere bedenking: ik meende dat, aangezien de kosten en de opbrengsten 50/50 verdeeld worden, alle beslissingen omtrent het al dan niet verderzetten van de procedure ook door beide partijen moeten genomen worden. Klopt dat? Is dat niet gevaarlijk (...) - Tot slot: aangezien de kosten en opbrengsten 50/50 verdeeld worden heb ik de clausule inzake “de vrijwaringsverplichting voor mogelijke nadelige gevolgen die uit de rechtsprocedure zouden voortvloeien door de verkoper naar de koper” weggelaten. Kan dat evenwel de bedoeling zijn? (...)” 1.9 Een brief van [verweerder] aan de notaris Cops d.d. 27 november 2006 (productie I bij inleidende dagvaarding) behelst onder meer: “(...) Uw mail met (...) concept heb ik (...) ontvangen en nagezien. De uitgangspunten zijn niet conform de afspraken die op 21 augustus 2006 met [betrokkene 2] en [betrokkene 3] zijn gemaakt. Overeengekomen is toen dat de ondergetekende de hele procedure cedeert aan Jomo (…) en wel onder de volgende voorwaarden: De mogelijke opbrengsten uit de door de rechtbank vast te stellen schadevergoeding zal op 50/50 basis verdeeld worden (…) Alle gemaakte en nog te maken advocaatkosten zullen vooraf in mindering gebracht worden en terugbetaald worden aan die partijen die ze betaald heeft. Door ondergetekende zijn tot op dit moment betaald € 33.340,- aan advocaatkosten. Advocaatkosten na de datum van ondertekening van deze overeenkomst te betalen door Jomo (…) tot een bedrag van € 33.340,- daarna wederom delen in overleg. Deze overeenkomst vervangt alle voorheen gemaakte afspraken en ondergetekende heeft geen juridische verantwoordelijkheden meer. Wel is ondergetekende bereid (…) technische ondersteuning te geven tijdens het lopende proces. Verder wil ondergetekende op de hoogte blijven van de voortgang. Ik heb onze advocaat (…) op de hoogte gebracht van dit voornemen en dit is geen probleem voor hem. Het concept van de door ons te ondertekenen overeenkomst wil ik vooraf door hem laten nazien. Ik zie uw aangepast concept (…) tegemoet.” 1.10 Een e-mail van [betrokkene 3] namens Jomo aan notaris Cops en [verweerder] d.d. 30 november 2006, 9:29 uur (productie 6 bij akte overlegging producties en wijziging van eis van Jomo) houdt onder meer het volgende in: “(…) Naar aanleiding van de mail van [verweerder 1] d.d.

2.1 Jomo heeft [verweerder] c.s. op 11 mei 2010 gedagvaard voor de Rechtbank Roermond. Zij heeft hoofdelijke veroordeling van [verweerder] c.s. gevorderd tot betaling van € 150.556, zulks met nevenvorderingen. Aan deze vordering heeft Jomo ten grondslag gelegd dat tussen [verweerder] c.s. en Jomo, na de verkoop van het appartement in 2005 door [verweerder] c.s. aan Jomo, op 21 augustus 2006 is overeengekomen dat Jomo bij zou gaan dragen in de juridische kosten van de procedure in België en recht zou hebben op de helft van het eventueel toe te wijzen bedrag aan schadevergoeding. Jomo stelt dat [verweerder] deze afspraak heeft vastgelegd in de onder 1.9 genoemde brief van 27 november 2006 aan de notaris. 2.2 [verweerder] c.s. hebben verweer gevoerd. 2.3 In haar vonnis van 15 juni 2011 heeft de Rechtbank Roermond de vordering tot een bedrag van € 133.886,28 toegewezen. De Rechtbank overwoog daartoe, voor zover thans van belang, dat op 21 augustus 2006 nog geen volledige overeenstemming tussen partijen over de aan de vordering ten grondslag gelegde overeenkomst was bereikt, aangezien de conceptakte van de notaris van 27 november 2006 nog een reactie van [verweerder] uitlokte en op 30 november 2006 nog mailverkeer heeft plaatsgevonden over de precieze invulling van de overeenkomst. Na die correspondentie bestond volgens de Rechtbank echter wel overeenstemming over de essentialia van de overeenkomst. De door [verweerder] c.s. in verband met de procedure in België gemaakte advocaatkosten ad € 33.340 heeft de Rechtbank, op grond van de naar haar oordeel tussen partijen gesloten overeenkomst, in mindering gebracht op de uitgekeerde schadevergoeding ad € 301.112,56. Aan Jomo is de helft van het resterende bedrag van € 267.772,56 toegewezen. 2.4 [verweerder] c.s. hebben hoger beroep ingesteld. Jomo heeft het hoger beroep bestreden. 2.5 In zijn arrest van 21 mei 2013 heeft het Hof het bestreden vonnis vernietigd en opnieuw rechtdoende de vordering afgewezen en Jomo veroordeeld tot terugbetaling aan [verweerder] c.s. van al hetgeen [verweerder] c.s. op grond van het bestreden vonnis aan Jomo hebben betaald. Daartoe heeft het Hof, voor zover thans nog van belang, het volgende overwogen: “4.4.1. [verweerder] c.s. stellen dat partijen op 22 oktober 2004 een overeenkomst sloten als weergegeven onder 4.1.c en dat Jomo, na de levering van het appartement aan haar op 15 februari 2005, er niet in slaagde dat appartement op korte termijn met winst te verkopen. Volgens Jomo was de in België lopende procedure daar debet aan: een potentiële koper was afgehaakt vanwege die procedure en vanwege de gebreken van de vloer in het appartement waar die procedure over ging. Jomo wenste compensatie te ontvangen voor de schade die zij daardoor leed, aldus [verweerder] c.s. Volgens [verweerder] c.s. was bij de prijs die Jomo voor het appartement had betaald reeds rekening gehouden met de gebreken en kenden beide partijen die gebreken, te weten een slechte akoestiek en daaruit voortvloeiende geluidsoverlast. Jomo wilde het initiatief nemen bij de wijze waarop de procedure werd gevoerd en wilde in ruil daarvoor 50% van de eventueel toe te kennen schadevergoeding ontvangen. [verweerder] c.s. waren slechts onder voorwaarden en uit coulance bereid om een afspraak met Jomo te maken over de eventuele opbrengst van de procedure in België. Eén van die voorwaarden was dat de afspraak op schrift werd gesteld, maar na de brief van [verweerder] van 27 november 2006 heeft de notaris, die door Jomo was ingeschakeld, nimmer een aangepast concept verstuurd. Aldus bestond volgens [verweerder] c.s. nimmer volledige overeenstemming over die te sluiten overeenkomst. 4.4.2. Jomo stelt (memorie van antwoord bladzijden 5, 24 en 27) dat op 30 november 2006 wilsovereenstemming tussen partijen bestond over de essentialia van de overeenkomst als door de rechtbank weergegeven en dat de achtergrond van de op 30 november 2006 gesloten overeenkomst was dat partijen in 2005 bij de verkoop van het appartement aan Jomo waren overeengekomen dat de procedure in België een zaak van [verweerder] c.s. zou blijven, maar dat na die verkoop andere gebreken aan het appartement (dan in die procedure aan de orde) aan het licht kwamen. Jomo kende ten tijde van de verkoop die andere gebreken niet omdat [verweerder] c.s. haar hierover niet hadden ingelicht. Jomo verwijst voor de aard van deze gebreken naar de producties 4 en 5 bij haar akte in eerste aanleg van 30 maart 2011. Om de kwestie van die (verborgen) gebreken op te lossen hebben partijen volgens Jomo afgesproken dat een eventueel aan [verweerder] c.s. toekomende opbrengst van de procedure tussen hen verdeeld zou worden. 4.4.3. Het hof stelt voorop dat Jomo blijkens de memorie van antwoord met de rechtbank van mening is dat op 30 november 2006 wilsovereenstemming tussen partijen bestond. Haar aanvankelijke standpunt in eerste aanleg dat die wilsovereenstemming reeds op 21 augustus 2006 bestond, handhaaft Jomo niet. Naar aanleiding van grief 2 moet dus onderzocht worden of de rechtbank terecht oordeelde dat partijen op 30 november 2006 wilsovereenstemming hadden over de essentialia van de overeenkomst. Het hof constateert in dit verband dat Jomo de gebreken aan het appartement die zij aan haar lezing van de feiten, die leidden tot de gestelde overeenkomst van 30 november 2006 (en die geen onderwerp van de procedure in België zouden zijn) ten grondslag legt, op geen enkele wijze heeft gespecificeerd. Jomo volstaat met een verwijzing naar de door haar overgelegde, ongedateerde, producties 4 en 5. [verweerder] c.s. hebben bij pleidooi onweersproken gesteld dat die producties van veel later datum zijn dan 30 november 2006. Zulks lijkt ook te volgen uit productie 8 van Jomo. Deze productie betreft een brief van Jomo aan [verweerder] van 9 oktober 2008 waarin verslag gedaan wordt van een aantal op diezelfde ochtend tussen partijen besproken punten, onder meer betreffende verborgen gebreken van het appartement. Het hof gaat er daarom vanuit dat de aanleiding voor de gesprekken tussen partijen, die volgens Jomo op 30 november 2006 hebben geleid tot een overeenkomst, het standpunt van [verweerder] c.s. als weergegeven in 4.4.1. was en zal in dat licht de stellingen van partijen over het al dan niet sluiten van een overeenkomst op 30 november 2006 beoordelen. 4.4.4. Volgens Jomo waren de essentialia van de overeenkomst op 30 november 2006, nadat [verweerder] de e-mail van [betrokkene 3] van die datum had aangevuld (zie 4.1.j.) geregeld. Deze essentialia betroffen volgens Jomo (memorie van antwoord sub 2.5.) 1) het delen van de opbrengst van de procedure in België door partijen, 2) het delen van de advocaat- en proceskosten door partijen en 3) het feit dat er geen cessie van de vordering plaats vond. 4.4.5. Het hof is van oordeel dat Jomo met name het op het derde punt onvoldoende heeft aangevoerd waaruit overeenstemming van partijen volgt. Jomo geeft niet aan wat zij verstaat onder het feit dat “geen cessie van de vordering” is overeengekomen. Voor zover Jomo bedoelt te stellen dat de procedure in België voor rekening en risico van [verweerder] c.s. gevoerd bleef worden heeft zij onvoldoende duidelijk gemaakt dat partijen op dit punt overeenstemming hadden bereikt. Het hof betrekt bij dit oordeel het slot van de e-mail van [verweerder] van 30 november 2006 (“Ik vraag me af als je de procedure cedeert of je dan nog juridische verantwoordelijkheden kunt dragen. Misschien mevr. Cops vragen”), alsmede het feit dat volgens de e-mail van [verweerder] die daaraan vooraf ging (d.d. 27 november 2006) aanvankelijk was overeengekomen dat [verweerder] “de hele procedure cedeert aan Jomo”. Ook verwijst het hof bij dit oordeel naar de door het hof hiervoor (r.o.

Deze conclusie strekt tot verwerping van het beroep met toepassing van art. 81 lid 1 RO. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden, Advocaat-Generaal Zie rov. 4.1 van het bestreden arrest. Ontleend aan de weergave van het standpunt van Jomo in rov. 4.2 van het bestreden arrest. Aldus de samenvatting van het Hof in rov. 4.3 van het bestreden arrest. Hierboven weergegeven onder 1.4. Hierboven weergegeven onder 1.11. Hierboven weergegeven onder 1.8. Hierboven weergegeven onder 1.9. Hierboven weergegeven onder 1.11. Hierboven weergegeven onder 1.6. HR 9 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW2089, NJ 2006/327. In dat arrest gaat het intussen om een verweer en niet om de (grondslag van) de vordering; J. Dammingh onder Hof ’s-Hertogenbosch 9 december 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BK2044, JPBR 2009/145; A-G Huydecoper voor HR 4 mei 2007, ECLI:N:PHR:2007:AZ8748. Voor zover dat niet het geval was, heeft zij in het vonnis berust. Zie de eerste alinea. Zie proces-verbaal p. 1. In genoemd arrest wordt verwezen naar Hoge Raad 2 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ3876, NJ 2012/75. Zie rov. 4.4.8 van het arrest. Memorie van antwoord onder “rnr 27” (p. 15 onderaan). Zie Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III* 2010/281.

27-11-2006 heb ik hedenochtend telefonisch overleg gehad met [verweerder 1]. Hierbij is het volgende besloten: Na ondertekening van de overeenkomst zullen de toekomstige kosten door beide partijen gedragen worden voor 50%. Simpel gezegd (lees:) houdt dit in dat bij ontvangst van een nieuwe factuur ieder op dat moment de helft van de kosten voor zijn rekening neemt. Daar [verweerder 1] bouw en procedure heeft opgestart is besloten dat deze zijn juridische verantwoordelijkheden (lees:) behoudt. (…)” 1.11 Een e-mail van [verweerder] aan [betrokkene 3] van diezelfde dag om 10.26 uur (productie 7 bij voornoemde akte van Jomo) in reactie op de e-mail genoemd onder 1.10 behelst de volgende aanvullingen in vet gedrukte tekst op de onder 1.10 genoemde e-mail van [betrokkene 3]: “(…) Naar aanleiding van de mail van [verweerder 1] d.d. 27-11-2006 heb ik hedenochtend (lees:) telefonisch overleg gehad met [verweerder 1]. Hierbij is het volgende besloten: Na ondertekening van de overeenkomst zullen de toekomstige advocaat- en proceskosten door beide partijen gedragen worden voor 50%. Simpel gezegd houdt dit in dat bij ontvangst van een nieuwe factuur ieder op dat moment de helft van de kosten voor zijn rekening neemt. Wel worden de totale advocaat- en proceskosten na ontvangst van een eventuele schadevergoeding terugbetaald aan partijen, inclusief de reeds gemaakte kosten voor deze overeenkomst door partij [verweerder]. Daar [verweerder 1] bouw en procedure heeft opgestart is besloten dat deze zijn juridische verantwoordelijkheid behoudt. Ik vraag me af als je de procedure cedeert of je dan nog juridische verantwoordelijkheden kunt dragen. Misschien mevr. Cops vragen. (…)” 1.12 De notaris heeft nimmer een aangepast concept aan [verweerder] gestuurd. 1.13 Jomo heeft niet bijgedragen in de kosten van de procedure in België over de gebreken in het appartement. [verweerder] c.s. hebben voor eigen rekening die procedure met behulp van een Belgische advocaat tot het einde toe gevoerd. 1.14 In 2006 woonden [verweerder] c.s. in België; zij wensten naar Roermond te verhuizen. Bij brief van [A] B.V. d.d. 14 september 2006 (productie 10 bij memorie van grieven), van welke vennootschap [betrokkene 2] in 2006 directeur/enig aandeelhouder was, namens [B] B.V. is aan [verweerder] c.s. een aanbieding gedaan voor de koop van een penthouse in het nog te ontwikkelen project “De Stenen Trappen” aan de Paradisstraat in Roermond, voor een koopsom van € 1.050.000 v.o.n. Deze brief is door [verweerder] c.s. voor akkoord ondertekend. 1.15 Bij vonnis van de Rechtbank te Tongeren van 11 september 2007 is de vordering van [verweerder] c.s. jegens de architect van het appartement van € 171.790,16 te vermeerderen met rente vanaf 12 november 1998 integraal toegewezen. 1.16 Bij brief van 9 december 2007 (productie 11 bij memorie van grieven) hebben [verweerder] c.s., die eerder dat jaar aan [betrokkene 2] te kennen hadden gegeven dat zij afzagen van het project De Stenen Trappen aan de Paradisstraat in Roermond, onder meer het volgende aan [betrokkene 2] geschreven: “(...) Aan het einde van ons gesprek hebben we afgesproken dat we beiden zouden nadenken over de afkoopsom van de Paradisstraat. Het is nooit onze bedoeling geweest de destijds gemaakte afspraken t.a.v. de mogelijk te ontvangen schadevergoeding [a-straat 2] niet te honoreren (…) Als we de zaken eerlijk bekijken, dan is de situatie als volgt: Wij honoreren de afspraken t.a.v. [a-straat 2] zoals van de week is overeengekomen. U moet zich realiseren dat we dat feitelijk niet nodig hadden te doen, maar vanwege de goede relatie hebben wij dat toen goed gevonden. Hier zal ik een contractje van opstellen en dat is gereed als U naar ons toekomt. De Paradisstraat moet eigenlijk teruggedraaid worden daar dit ten onrechte en juridisch een ongeldig aantoonbaar contract is. Was het niet twee jaar later geworden dan hadden wij daar nu al bijna gewoond. (…) Wij denken dat ieder zijn deel maar moet nemen en dan zijn wij bereid, in de tijd gezien, met de schadeuitkering van [a-straat 2] te verrekenen. Zouden we het proces verliezen dan hebben wij al een groot risico geaccepteerd. (...) Beste [betrokkene 2], het zou goed zijn als je dezer dagen nog eens langs komt en dat we dit als een paar grote mensen uitpraten en oplossen. We hebben toch ook weer bij jullie nog wel twee nieuwe appartementen gekocht. (...)” 1.17 Een brief van [betrokkene 2] namens [B] B.V. aan [verweerder] d.d. 12 februari 2008 (productie 13 bij memorie van grieven) houdt in: “(..) Hierdoor bevestig ik je dat de kwestie Paradisstraat tot onze beider tevredenheid is afgewikkeld cq. de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden is ontbonden. Wij hebben terzake de Paradisstraat over en weer niets meer van elkaar te vorderen. (...)” 1.18 Jomo heeft in september 2008 het appartement aan de [a-straat 2] te [plaats] van [betrokkene 1] gekocht en geleverd gekregen. Tussen deze partijen is afgesproken dat Jomo vanaf die verkoop de procedure in België tegen onder meer de architect voor [betrokkene 1] zou voeren en dat Jomo recht had op de eventueel door de Belgische rechter aan [betrokkene 1] toe te kennen schadevergoeding. 1.19 Op 30 november 2009 heeft het Hof van Beroep te Antwerpen de onder 1.15 genoemde uitspraak van de Rechtbank te Tongeren bekrachtigd. Na aftrek van advocaatkosten heeft [verweerder] begin 2010 € 301.112,56 aan schadevergoeding inclusief rente ontvangen. Aan Jomo is in verband met de door haar van [betrokkene 1] overgenomen procedure € 168.873,47 betaald.

4.4.3.) tot uitgangspunt genomen aanleiding voor het sluiten van een overeenkomst tussen partijen, te weten dat Jomo het initiatief wilde nemen bij de wijze waarop de procedure in België werd gevoerd, waarvoor Jomo 50% van de opbrengst zou ontvangen. 4.4.6. Ook wat het tweede punt van de door Jomo genoemde essentialia betreft kan uit de gestelde feiten niet de conclusie worden getrokken dat op 30 november 2006 overeenstemming tussen partijen was bereikt. Jomo zelf heeft zich immers nog in de dagvaarding die de onderhavige procedure inleidde op het standpunt gesteld dat zij recht had op de helft van de schadevergoeding zonder dat zij tevens stelde dat zij moest bijdragen in de kosten van de procedure. Jomo heeft ook feitelijk niet bijgedragen in die kosten. Het feit dat Jomo geen uitvoering heeft gegeven aan dit ook volgens haar essentiële punt van het overeengekomen duidt geenszins op wilsovereenstemming tussen partijen. 4.4.7. Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 BW tot stand door aanvaarding van een aanbod. De aanvaarding dient inhoudelijk overeen te stemmen met het aanbod. Een aanvaarding die afwijkt van het aanbod geldt op grond van artikel 6:225 BW als een nieuw aanbod. Uit hetgeen hiervoor in r.o. 4.4.4. tot en met 4.4.6. is overwogen blijkt niet dat op enig moment sprake is geweest van een dergelijke situatie. Het aanbod van Jomo van 22 november 2006 (zie r.o. 4.1.i) is door [verweerder] bij brief van 27 november 2006 (r.o. 4.1.h.) niet op alle essentiële punten aanvaard en geldt daarom als een nieuw aanbod. Uit de e-mail van [verweerder] van 30 november 2006 (r.o. 4.1.j.) blijkt evenmin van volledige aanvaarding van een (kennelijk) door Jomo, na de brief van 27 november 2006 gedaan, nieuw aanbod. Aldus luidt de conclusie dat er in rechte niet van uitgegaan kan worden dat de door Jomo in hoger beroep aan haar vordering ten grondslag gelegde overeenkomst tussen partijen is gesloten. Jomo heeft daarvoor onvoldoende feiten gesteld. 4.4.8. Voor zover Jomo beoogt te stellen dat tussen partijen in elk geval is overeengekomen dat Jomo recht heeft op de helft van de opbrengst van de Belgische procedure stelt het hof voorop dat volgens beide partijen in 2006 sprake was van de wens tot het regelen van een aantal onderling samenhangende punten, namelijk de vraag aan wie de schadevergoeding na winst van de procedure in België ten goede moest komen, in dat verband de vraag voor wiens rekening en risico die procedure (verder) gevoerd zou worden en wie de kosten van die procedure diende te betalen. In een dergelijke situatie is het antwoord op de vraag of omtrent één of meer van de te regelen punten reeds overeenstemming bestaat terwijl omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming aanwezig is, afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen. (HR 26 september 2003, NJ 2004, 460). Beoordeeld dient dus te worden of tussen partijen overeenstemming bestond over het delen van de schadevergoeding zonder dat dat over de twee andere punten het geval was. 4.4.9. Het hof is van oordeel dat niet uitgegaan kan worden van overeenstemming tussen partijen als hiervoor bedoeld. Niet valt in te zien waarom Jomo recht op schadevergoeding zou krijgen als zij wat betreft de procedure geen enkel risico liep en ook geen kosten maakte. Voor een ander oordeel heeft Jomo geen, althans volstrekt onvoldoende feiten gesteld. Bij voornoemd oordeel betrekt het hof dat de gestelde overeenkomst, anders dan bij de verkoop van het appartement aan Jomo in 2005 (r.o. 4.1.e.), niet op schrift is gezet. [verweerder] c.s. hebben aangevoerd dat het op schrift zetten van de afspraken onderdeel van die afspraken was en namens Jomo is bij het pleidooi in hoger beroep naar aanleiding van vragen van het hof erkend dat dit de bedoeling van partijen was.” 2.6 Jomo heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. [verweerder] c.s. hebben verweer gevoerd. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna zij hebben gere- en dupliceerd. 3Inleiding 3.1 Uit de door het Hof vastgestelde feiten blijkt dat langdurig en zeker niet steeds even duidelijk is gesproken en gecorrespondeerd over de “verdeling van de buit” in de Belgische procedure. 3.2 Zo veel is duidelijk: steeds zijn weer andere oplossingen voorgesteld en in mindere of meerdere mate duidelijk afgesproken. Aan het eind van de rit is veel onduidelijkheid ontstaan en is vervolgens een stilte ingetreden. Met name op die grond is het Hof tot de slotsom gekomen dat niet gezegd kan worden dat partijen iets hebben afgesproken dat rechtens afdwingbaar is. 4Bespreking van de middelen 4.1.1 Onderdeel 1 komt met een lange reeks klachten op tegen rov. 4.4.2 eerste volzin en 4.4.3 eerste twee volzinnen. Met name loopt het te hoop tegen ’s Hofs oordeel dat Jomo het aanvankelijke standpunt dat reeds op 21 augustus 2006 wilsovereenstemming tussen partijen bestond niet handhaaft, maar dat volgens Jomo eerst op 30 november 2006 wilsovereenstemming bestond. 4.1.2 De subonderdelen bevatten - kort gezegd - de klacht dat dit oordeel in het licht van hetgeen Jomo heeft aangevoerd feitelijk onjuist en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onbegrijpelijk is (onderdelen 1a, 1b en 1d). In het bijzonder verwijst Jomo naar haar memorie van antwoord onder 2.4 en 2.5 en naar de pagina’s 24 en 27 van deze memorie. Uit de daar opgenomen stellingen zou volgen dat de afspraak aangaande de netto-schadevergoeding in twee fasen tot stand is gekomen. Op 21 augustus 2006 kwam de afspraak tot stand over de ongedefinieerde verdeling van het brutobedrag van de schadevergoeding. Op 30 november 2006 kwam de afspraak tot stand over de verdeling bij helfte van hetgeen na aftrek van de advocaat- en proceskosten overbleef van de bruto-schadevergoeding. Op laatstgenoemde datum is voorts overeengekomen om de reeds aan de Belgische rechter voorgelegde vordering bij nader inzien toch niet aan Jomo te cederen. 4.1.3 Jomo klaagt verder dat het Hof heeft miskend dat eerst kan worden aangenomen dat een stelling is prijsgegeven, indien “Jomo zich zodanig zou hebben gedragen, dat dit gedrag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het handhaven van de daarop gebaseerde vordering”. Van zulk een “zodanig hebben gedragen” is volgens Jomo echter niet gebleken; zij bleef in dit geding voor een deel haar vordering baseren op de overeenkomst die op 21 augustus 2006 tot stand kwam (onderdeel 1c). 4.2 Bij de beoordeling van deze klachten moet worden vooropgesteld dat het bestreden oordeel berust op een aan het Hof, als rechter die over de feiten oordeelt, voorbehouden uitleg van de gedingstukken. 4.3 Als uitgangspunt geldt dat de rechter slechts ervan kan uitgaan dat een partij een stelling heeft prijsgegeven indien dat uitdrukkelijk of stilzwijgend op ondubbelzinnige wijze is geschied. Het Hof heeft zulks niet miskend. In zijn oordeel wordt voldoende tot uitdrukking gebracht op grond van welke feiten en omstandigheden moet worden aangenomen dat Jomo haar stelling dat reeds op 21 augustus 2006 wilsovereenstemming bestond niet langer handhaaft. 4.4 In rov. 4.5 van haar vonnis heeft de Rechtbank geoordeeld dat pas op 30 november 2006 sprake was van wilsovereenstemming over de essentialia van de nadere overeenkomst.

Tegen dat oordeel is Jomo in hoger beroep niet opgekomen, waartoe zij intussen ook niet was gehouden nu ze in eerste aanleg (goeddeels) in het gelijk was gesteld. Maar op p. 26 van haar mva onderschrijft ze het oordeel van de Rechtbank. 4.5.1 In de mva onder 2.5 op p. 5 schildert Jomo een aantal gebeurtenissen vóór 30 november 2006. Daarna schrijft ze: “Na de e-mail van [verweerder 1] aan [betrokkene 3] (van 30 november 2006, A-G) bestond tussen partijen wilsovereenstemming over de navolgende essentialia (...)” 4.5.2 Dit betoog wordt in essentie herhaald in de mva op p. 12 na het eerste liggend streepje, p. 13 bovenaan en p. 27 vóór het laatste liggend streepje. Op p. 30 onder grief 2 schrijft Jomo met zoveel woorden dat op 30 november 2006 wilsovereenkomst bestond over de “nadere overeenkomst”, in welk verband wordt verwezen naar de mva onder 2.5. 4.5.3 Op p. 25 vat Jomo een en ander nog eens samen: eerst op 30 november 2006 bestond wilsovereenstemming over de essentialia, te weten: de opbrengst van de procedure, de advocatenkosten en de “cessie”. 4.6 In het licht van al deze naar de kern genomen gelijkluidende stellingen is volstrekt begrijpelijk dat en waarom het Hof heeft geoordeeld zoals het heeft gedaan. 4.7 Ten overvloede: mij is niet geheel duidelijk welk belang Jomo bij deze klacht(en) heeft. Voor de beoordeling van haar vordering is slechts van belang of partijen op enig moment wilsovereenstemming hebben bereikt. Het moment waarop zulks eerst het geval was, lijkt mij niet beslissend. 4.8.1 Onderdeel 2 is gericht tegen de vierde volzin van rov. 4.4.3 waarin het Hof, volgens Jomo, “iets miskent”. De klacht waaiert uit in een groot aantal subklachten over “Aktenwidrigkeit”. Deze klachten komen, samengevat, op het volgende neer. 4.8.2 In de eerste plaats bestrijdt Jomo de overweging dat zij de gebreken aan het appartement die, volgens haar, leidden tot de gestelde overeenkomst van 30 november 2006 (en die geen onderwerp van de procedure in België zouden zijn), op geen enkele wijze heeft gespecificeerd. Volgens Jomo is deze overweging onbegrijpelijk in het licht van de door haar bij akte in eerste aanleg overgelegde producties 4 en 5, waarin de gebreken zijn gespecificeerd. Bij gebreke van een weerlegging door [verweerder] c.s. mag worden aangenomen dat dit de gebreken zijn die er mede toe bijdroegen dat de Belgische rechters in eerste en tweede aanleg de door [verweerder] c.s. gevorderde schadevergoeding hebben toegewezen (onderdelen 2a en 2b2). 4.8.3 Voorts klaagt Jomo dat het Hof niet heeft toegelicht op grond waarvan het tot zijn oordeel is gekomen dat deze gebreken geen onderwerp van de procedure in België zouden zijn geweest en evenmin waarom de geconstateerde gebreken slechts van belang zouden zijn als dat wel het geval zou zijn (onderdeel 2b1). 4.8.4 Het onderdeel acht, anders dan het Hof, niet van belang dat de beide producties van veel latere datum zijn dan 30 november 2006 nu het er immers niet toe doet wanneer de klachten op schrift zijn gesteld, maar slechts of de klachten gegrond zijn (onderdeel 2b3). Het zou dan ook onbegrijpelijk zijn dat het Hof op deze grond aan genoemde producties is voorbijgegaan (onderdeel 2b4). 4.8.5 Jomo neemt verder op grond van de slotzin van rov. 4.4.3 aan dat het Hof in het licht van de op 22 oktober 2004 tot stand gekomen voorwaardelijke overeenkomst heeft bezien of op 30 november 2006 een overeenkomst tot stand is gekomen. Zij acht zulks onbegrijpelijk (onderdelen 2b5, 2b6 en 2b7), terwijl het Hof aldus buiten de grenzen van de rechtsstrijd zou zijn getreden of een verassingsbeslissing zou hebben gegeven (onderdeel 2b8). 4.9.1 De meeste klachten vinden hun Waterloo hierin dat het, naar het Hof in cassatie niet bestreden heeft geoordeeld in de eerste volzin van rov. 4.4.2, Jomo zelf is geweest die heeft aangevoerd dat de door haar gestelde (nadere) overeenkomst is gesloten in verband met andere gebreken aan het appartement dan de gebreken die in de procedure in België aan de orde waren. Tegen die achtergrond bezien, is het zeker niet onbegrijpelijk dat het Hof tot uitgangspunt heeft genomen dat het op de weg van Jomo lag de gebreken die zij aan haar lezing van de feiten, die leidden tot de gestelde overeenkomst van 30 november 2006 en die geen onderwerp van de procedure in België zijn, te specificeren. 4.9.2 Te allen overvloede: vergelijking van het als prod. 6 bij conclusie van antwoord overgelegde arrest van het Hof van Beroep Antwerpen (met name rov. 3.2) en de lange lijst pretense gebreken genoemd in het thans bestreden arrest door de door het Hof genoemde producties 4 en met name ook 5 wijst m.i. uit dat het in de producties goeddeels gaat om andere gebreken dan genoemd in het arrest van het Antwerpse Hof. 4.10.1 De onder 4.8.4 genoemde klacht scharniert om ’s Hofs oordeel dat in de visie van Jomo was de basis voor de “overeenkomst” van 30 november 2006 gelegen in later aan het licht getreden gebreken. 4.10.2 In het kader van de zojuist genoemde klacht is de niet onbelangrijke koersverandering van Jomo in appel waar het betreft de datum waarop de volgens haar bestaande overeenkomst zou zijn aangegaan van betekenis. In eerste aanleg heeft Jomo bij de comparitie aangevoerd dat de overeenkomst op 21 augustus 2006 is aangegaan. Daarvan uitgaande ligt heel weinig voor de hand dat Jomo de gebreken genoemd in de producties 4 en 5 later de reden voor een andere overeenkomst zou zijn geweest, zoals Jomo, naar ik begrijp, volgens het onderdeel wil doen geloven. Daarom valt te billijken dat het Hof meent dat Jomo in haar stelplicht is tekort geschoten. 4.10.3 Hier komt nog het volgende bij. Wanneer wordt uitgegaan van de – weliswaar als gezegd onjuiste – opvatting van Jomo, zoals verwoord in de hier besproken klacht, dat de hier bedoelde gebreken geen nieuwe gebreken waren en dat ze al eerder in de procedure in België zijn beoordeeld, dan is hoogst onaannemelijk dat deze al geruime tijd bekende gebreken voor Jomo de stoot zouden hebben gegeven voor het aangaan van de door haar gestelde overeenkomst op 30 november 2006. 4.11.1 Ten overvloede: niet aanstonds duidelijk is wat de relevantie is van de datering van de producties 4 en 5. Hetgeen het Hof daarover oordeelt, vervult m.i. geen wezenlijke rol in ’s Hofs gedachtegang. Met of zonder deze datering blijft hetgeen in rov. 4.4.5 en 4.4.6 wordt overwogen en hetgeen daarop volgt overeind. 4.12 De onder 4.8.5 vermelde klachten falen omdat het Hof niet is uitgegaan van een “voorwaardelijke overeenkomst” van 22 oktober 2004. 4.13 Onderdeel 2b8 verwijt het Hof ten slotte nog niet te hebben onderzocht “of de overeenkomst d.d. 21 augustus 2006 op 22 en 30 november 2006 voor zoveel nodig werd aangevuld”. Voor zover deze klacht al voldoende begrijpelijk is, kan zij niet tot cassatie leiden omdat: a. wordt gezondigd tegen art. 407 lid 2 Rv. Niet wordt immers vermeld waar in feitelijke aanleg een betoog is ontwikkeld waarop het Hof had moeten responderen; b. anders dan het onderdeel meent, is het Hof niet uitgegaan van een overeenkomst op 21 augustus 2006 omdat Jomo die stelling in appel had verlaten; zie hierboven. 4.14 Onderdeel 3 richt zich tegen rov. 4.4.5. voor zover het Hof daarin heeft overwogen dat Jomo onvoldoende heeft aangevoerd dat en waarom overeenstemming bestond over het toch niet cederen van de “vordering ad quo” van [verweerder] c.s. Volgens Jomo is deze overweging onbegrijpelijk.

Zij stelt dat uit de onder 4.1.g en 4.1.h opgenomen feiten (hierboven vermeld onder 1.8 en 1.9) volgt dat weliswaar over cessie is gesproken, maar dat uit de onder 4.1.i geciteerde e-mail (zie hierboven onder 1.10) blijkt dat uiteindelijk besloten is de vordering toch niet te cederen. Volgens Jomo valt niet in te zien wat zij meer had moeten stellen (onderdeel 3a). Zij klaagt (voorts?) dat het Hof kennelijk niet heeft begrepen wat uit de vastgestelde feiten volgt (onderdeel 3b). Indien deze klacht slaagt, kan het arrest volgens Jomo ook voor het overige niet in stand blijven (onderdeel 3c). 4.15 Anders dan Jomo, kan ik uit de hierboven onder 1.10 weergegeven e-mail niet opmaken dat overeenstemming bestond over het toch niet cederen van de vordering van [verweerder] c.s. In de beoogde e-mail wordt in het geheel niet over de cessie gesproken. Aan het slot van het opgenomen citaat kan worden gelezen dat [verweerder] zijn juridische verantwoordelijkheden behoudt. Zoals het Hof in de bestreden overweging terecht in aanmerking neemt, schrijft [verweerder] in zijn hierboven onder 1.11 weergegeven reactie op deze e-mail: “Ik vraag me af als je de procedure cedeert of je dan nog juridische verantwoordelijkheden kunt dragen. Misschien mevr. Cops vragen.” In het licht van de hiervoor onder 1.9 geciteerde brief van [verweerder] - waarin is te lezen dat zijns inziens is overeengekomen dat de hele procedure aan Jomo zal worden “gecedeerd” - en van de zojuist genoemde e-mails, is ’s Hofs oordeel onbegrijpelijk noch ook onvoldoende gemotiveerd. De klachten mislukken dus. 4.16 Onderdeel 4, dat ondanks de “chique” kreet “Aktenwidrig” klaarblijkelijk stoelt op Nederlands recht, kant zich, als ik het goed zie, (vooral) tegen de feitelijke vaststelling in rov. 4.1 sub l dat Jomo niet heeft bijgedragen in de kosten van de procedure in België over de gebreken in het appartement (zie hierboven onder 1.13) en tegen rov. 4.4.6 waar het Hof in aanmerking heeft genomen dat Jomo feitelijk niet heeft bijgedragen in de kosten en dat de omstandigheid dat Jomo geen uitvoering heeft gegeven aan dit ook volgens haar essentiële punt van het overeengekomene geenszins duidt op wilsovereenstemming tussen partijen. Volgens Jomo berusten deze overwegingen op een kennelijke vergissing. Zij wijst op de door het Hof in rov. 4.1.f tot en met 4.1.j opgenomen feiten (zie hierboven onder 1.7 - 1.11), waaruit zou volgen dat partijen zijn overeengekomen om de kosten en baten van de procedure in België te verdelen en voorts op de als productie 2 bij inleidende dagvaarding overgelegde brief van 13 februari 2010, waaruit blijkt dat de Belgische advocaat er ook daadwerkelijk zorg voor heeft gedragen dat de kosten werden verdeeld (onderdeel 4b). Indien de klacht slaagt, zou het arrest volgens Jomo ook voor het overige niet in stand kunnen blijven (onderdeel 4c). 4.17 Ik stel voorop dat uit de brief van de Turnhoutse advocaat Ilsen (prod. 2 bij inleidende dagvaarding) niet meer of anders blijkt dan dat Z.E.G. eigener beweging is overgegaan tot aftrek van een bijdrage “ereloon” die niet is becijferd op basis van wat hij noemt “een tijdrovende ‘apothekersrekening’”, voor het gedeelte van de opbrengst waarop de onderhavige procedure niet ziet. 4.18 In dit laatste loopt het onderdeel vast. In deze procedure gaat het om de helft van het resterende deel van de processuele buit in België, te weten het door mr. Ilsen aan [verweerder] overgemaakte bedrag. Uit niets blijkt dat Jomo enige bijdrage heeft geleverd aan de proceskosten voor dat gedeelte. 4.19.1 Onderdeel 5 is gericht tegen rov. 4.4.7. Volgens Jomo heeft het Hof miskend dat de vraag of de door haar gestelde afspraken zijn gemaakt, dient te worden beantwoord aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Er bestond een overeenkomst tussen partijen als hiervoor weergegeven onder 1.6 en het Hof diende te beoordelen of partijen deze in de door Jomo gestelde zin hebben willen wijzigen. Jomo verwijst in dit verband onder meer naar een arrest van Hoge Raad 8 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV9539, NJ 2012/364. 4.19.2 Jomo stoffeert deze klacht met de volgende stellingen: a. uit rov. 4.1 sub e blijkt dat er een overeenkomst was ([verweerder] zou alles krijgen); b. partijen “praatten” over wijziging van deze overeenkomst; c. Jomo heeft meebetaald aan de kosten van mr. Ilsen; d. het schrijfsel van [verweerder] van 9 december 2007 (prod. 11 bij mvg). Het Hof had met al deze omstandigheden rekening moeten houden, aldus nog steeds Jomo. 4.20 Voor zover het onderdeel het Hof verwijt dat het “zich niet [heeft] bediend van de meest adequate rechtsopvatting” struikelt het over art. 79 lid 1 onder b RO. Dat is immers geen grond voor cassatie. Ik neem aan dat deze tournure berust op hoffelijkheid jegens het Hof. 4.21 M.i. loopt deze klacht reeds stuk op art. 407 lid 2 Rv. omdat zij niet aangeeft waar zich in feitelijke aanleg een debat heeft ontsponnen waarop het Hof (nader) in had moeten gaan. Met name wordt niet duidelijk dat en waarom het Hof in het licht van de door het onderdeel genoemde feiten en omstandigheden anders had moeten oordelen dan het heeft gedaan. Daaraan doet niet af dat wellicht denkbaar was geweest dat het Hof op basis van dit alles tot een ander oordeel was gekomen. Dat laatste is nu eenmaal inherent aan feitelijke oordelen die voor een belangrijk deel berusten op waarderingskwesties. Gezien de wat chaotische voorgeschiedenis en de door het Hof uitdrukkelijk genoemde relevante aspecten waarover geen overeenstemming was bereikt, valt ’s Hofs oordeel te billijken. 4.22.1 Uit de omstandigheid dat het Hof de Haviltex-maatstaf niet uitdrukkelijk heeft genoemd, mag niet worden afgeleid dat het Hof deze maatstaf uit het oog zou hebben verloren. Uit het bestreden arrest blijkt wél dat het Hof in aanmerking heeft genomen wat partijen over en weer hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. 4.22.2 Bij de beantwoording van de vraag of partijen overeenstemming hadden bereikt over het delen van de advocaat- en proceskosten en de vraag of overeenstemming bestond over het toch niet cederen van de vordering van [verweerder] c.s. heeft het Hof blijkens rov. 4.4.4 - 4.4.6, waarnaar in rov. 4.4.7. wordt verwezen, alle relevante omstandigheden van het geval betrokken en acht geslagen op het feitelijk handelen van partijen. 4.22.3 Ten aanzien van de vraag of partijen zijn overeengekomen de opbrengst van de procedure in België te delen, heeft het Hof onder verwijzing naar Hoge Raad 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414, NJ 2004/460 zelfs uitdrukkelijk en met juistheid overwogen dat in de situatie dat partijen een aantal onderling samenhangende punten wensen te regelen het antwoord op de vraag of omtrent één of meer van de te regelen punten reeds overeenstemming bestaat terwijl omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming aanwezig is, afhankelijk is van de bedoeling van partijen, zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen. 4.23 Voor zover het onderdeel opnieuw aanhaakt bij de afrekening van mr. Ilsen, moge ik verwijzen naar hetgeen daarover onder 4.18 werd gezegd. 4.24 Het belang van het onder 4.19 sub d genoemde schrijfsel van [verweerder] ontgaat me. De door het onderdeel genoemde stelling ziet, wanneer de vierde en de zevende alinea in onderlinge samenhang worden gelezen, kennelijk op “de afspraken t.a.v. [a-straat 2] zoals van de week gemaakt”, derhalve in de week voorafgaand aan 9 december 2007.